福星惠譽(yù)紅橋村項(xiàng)目K1-K5地塊開(kāi)發(fā)定位2013年1213

福星惠譽(yù)紅橋村項(xiàng)目K1-K5地塊開(kāi)發(fā)定位2013年1213第一頁(yè)，共145頁(yè)。項(xiàng)目研究界定目標(biāo)及核心問(wèn)題思考區(qū)域商務(wù)價(jià)值挖掘商業(yè)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略及定位住宅開(kāi)發(fā)定位與產(chǎn)品建議整體定位第二頁(yè)，共145頁(yè)。項(xiàng)目研究界定第三頁(yè)，共145頁(yè)。后湖地塊位置：項(xiàng)目位于武漢市主城區(qū)，處于二環(huán)線和三環(huán)線之間項(xiàng)目界定武廣金融街徐東

武漢主城區(qū)二環(huán)—三環(huán)間商圈直線距離車(chē)行距離徐東7.5km12km金融街7.5km10km武廣10km12km主要節(jié)點(diǎn)距離：第四頁(yè)，共145頁(yè)。后湖東湖四新南湖根據(jù)武漢市規(guī)劃，中心城區(qū)將形成4大居住新城（東湖、后湖、南湖、四新），旨在承接武漢市中心城區(qū)的居住功能。后湖新城定位為以居住為主，具有居住、市級(jí)商業(yè)副中心、區(qū)級(jí)文化娛樂(lè)中心、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、城市公園等功能的城市副中心。居住新城功能發(fā)展時(shí)間后湖漢口主城區(qū)居民生活場(chǎng)所外拓2002年?yáng)|湖徐東至青山一帶居民居住的更新?lián)Q代2004年南湖武昌老城區(qū)居民生活空間擴(kuò)大2002年四新漢陽(yáng)、沌口居民居住需求2011年地塊片區(qū)與城市關(guān)系：地塊所屬的后湖片區(qū)是武漢市規(guī)劃的4大居住新城，定位為以居住為主的城市副中心項(xiàng)目界定第五頁(yè)，共145頁(yè)。地塊片區(qū)與城市關(guān)系：地塊分布在后湖東片區(qū)，由于百步亭、統(tǒng)建、新地等開(kāi)發(fā)商在后湖東片經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間持續(xù)開(kāi)發(fā)，后湖片區(qū)人口主要集中在東片區(qū)百步亭社區(qū)統(tǒng)建、新地系列樓盤(pán)漢口花園新春村躍進(jìn)村石橋村項(xiàng)目界定第六頁(yè)，共145頁(yè)。K1K2K3井南大道后湖大道興業(yè)路塔子湖西路塔子湖東路武漢大道/金橋大道建設(shè)大道延長(zhǎng)線建設(shè)渠路二七大橋漢口盤(pán)龍城待建已建后湖大道體育中心塔子湖后湖大道牛皮嶺道路連接武漢大道/金橋大道連接機(jī)場(chǎng)至水果湖后湖大道常青公園到堤角公園二七路/二七長(zhǎng)江大橋城市二環(huán)線區(qū)域內(nèi)依靠解放大道、金橋大道、二七路，方便通達(dá)武昌、漢口、青山、盤(pán)龍城區(qū)域道路系統(tǒng)：交通體系完善，可通達(dá)性好，未來(lái)交通優(yōu)勢(shì)明顯K4/K5項(xiàng)目界定第七頁(yè)，共145頁(yè)。軌道交通：輕軌1號(hào)線地塊分布在1號(hào)線周邊，K1距離新榮站約750MK2距離新榮站約800MK3距離新榮站約700MK4/K5距離丹水池站約600M項(xiàng)目界定第八頁(yè)，共145頁(yè)。區(qū)域配套：城中村改造區(qū)域，典型的城鄉(xiāng)結(jié)合部，基本生活配套齊全，主要集中在百步亭片區(qū)，整體檔次偏低教育：堤角小學(xué)、堤角中學(xué)、育才小學(xué)、育才國(guó)際寄宿學(xué)校、漢口鐵中、武漢二十中、堤角幼兒園、百步亭快樂(lè)天使幼兒園、曙光幼兒園商業(yè)：中百倉(cāng)儲(chǔ)、武商量販、家樂(lè)福、新生活摩爾城醫(yī)療：江岸區(qū)第二人民醫(yī)院、中國(guó)人民解放軍第四五七醫(yī)院、商職醫(yī)院公園：堤角公園百步亭社區(qū)新生活摩爾城解放大道二七路項(xiàng)目界定第九頁(yè)，共145頁(yè)。區(qū)域規(guī)劃—后湖地區(qū)建設(shè)規(guī)劃后湖商圈南抵發(fā)展大道、北至中環(huán)線，西起姑嫂樹(shù)路，東到漢黃路和解放大道，規(guī)劃面積約為23平方公里后湖板塊是武漢城市總體規(guī)劃中9個(gè)城市綜合組團(tuán)之一，靠近中環(huán)線，有新榮客運(yùn)站、輕軌、地鐵3號(hào)線、地鐵6號(hào)線等重要交通功能節(jié)點(diǎn)的優(yōu)勢(shì)屬性:30萬(wàn)人口居住新城項(xiàng)目界定第十頁(yè)，共145頁(yè)。區(qū)域商業(yè)中心1.5km百步亭社區(qū)12萬(wàn)后湖街道10萬(wàn)丹水池街道4.6萬(wàn)現(xiàn)狀人口分析：輻射區(qū)域含百步亭、新榮、丹水池，以及部分后湖大道和輕軌沿線、1.5km范圍內(nèi)人口約26.6萬(wàn)人項(xiàng)目界定第十一頁(yè)，共145頁(yè)。地塊分布情況項(xiàng)目地塊主要分布于后湖區(qū)域以及二七與丹水池交匯區(qū)域；K4/5地塊被三條城市主干道環(huán)繞，東側(cè)沿江大道，西側(cè)解放大道，南側(cè)城市二環(huán)線；K1/2/3地塊分別被城市主干道-解放大道，后湖大道與城市次干道-漢黃路分割于三塊城市舊改區(qū)域；1號(hào)線漢黃路后湖大道解放大道二環(huán)線沿江大道K4/5K2K1K3項(xiàng)目界定第十二頁(yè)，共145頁(yè)。K2K4K5K1K3占地面積：36856用地性質(zhì)：住宅用地容積率：4.29建筑面積：158100占地面積：18898用地性質(zhì)：商業(yè)用地容積率：3.17建筑面積：60000占地面積：14970用地性質(zhì)：商業(yè)用地容積率：3.23建筑面積：48300占地面積：42550用地性質(zhì)：商住用地容積率：4.91建筑面積：208800（其中商業(yè)79800）占地面積：80371用地性質(zhì)：商住用地容積率：4.50建筑面積：361500（其中商業(yè)48400）地塊指標(biāo)地塊K1K2K3K4K5合計(jì)規(guī)劃總用地面積8037136856425501889814970規(guī)劃凈用地面積8037136856425501889814970規(guī)劃總建面361500214375.12088006000048300容積率4.54.294.913.173.23建筑密度3030354040商業(yè)面積48400——798006000048300236500住宅面積313100214375.1129000————656475.1項(xiàng)目界定第十三頁(yè)，共145頁(yè)。項(xiàng)目區(qū)位區(qū)域現(xiàn)狀項(xiàng)目交通項(xiàng)目配套項(xiàng)目指標(biāo)項(xiàng)目核心特征居住新城、城鄉(xiāng)結(jié)合、舊改、地塊零落、大商業(yè)項(xiàng)目屬性界定第十四頁(yè)，共145頁(yè)。目標(biāo)及核心問(wèn)題思考第十五頁(yè)，共145頁(yè)?？蛻裟繕?biāo)及限制條件客戶目標(biāo)

限制條件我們對(duì)開(kāi)發(fā)商目標(biāo)的理解：銷(xiāo)售導(dǎo)向，盡可能實(shí)現(xiàn)商業(yè)快速銷(xiāo)售顯性要求：公建開(kāi)發(fā)面積達(dá)到23.65萬(wàn)方隱形要求：項(xiàng)目利潤(rùn)最大化地塊零落分散，距離在1KM至2KM范圍內(nèi)23.65萬(wàn)方商業(yè)體量K4-5地塊自身干擾因素較多：受到高壓走廊、現(xiàn)狀鐵路帶及垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)場(chǎng)約束第十六頁(yè)，共145頁(yè)。核心問(wèn)題思考：如何處理各地塊之間的競(jìng)合關(guān)系，避免項(xiàng)目?jī)?nèi)部同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)第十七頁(yè)，共145頁(yè)。首先審視各地塊之間的價(jià)值第十八頁(yè)，共145頁(yè)。K2K4K5K1K3宗地四至及形態(tài)1.7km0.67km0.5km0.85km長(zhǎng)江二橋二環(huán)線（二七段）沿江大道第十九頁(yè)，共145頁(yè)。地塊商業(yè)價(jià)值判斷K1地塊西臨漢黃路，東臨解放大道，交通便利，通達(dá)性較好。K4/5東側(cè)沿江大道，西側(cè)解放大道，南側(cè)城市二環(huán)線環(huán)繞，但土地三面被鐵路線環(huán)繞，通道性較弱。K3地塊北臨后湖大道，東臨解放大道，由兩條城市主干道環(huán)繞，通達(dá)性強(qiáng)于K1、K4/5地塊。1號(hào)線漢黃路后湖大道解放大道二環(huán)線沿江大道K4/5K2K1K3通達(dá)性：K3>K1>K4/5第二十頁(yè)，共145頁(yè)。K2K4K5K1K31.7km0.67km0.5km0.85km長(zhǎng)江二橋二環(huán)線（二七段）沿江大道K1地塊西臨漢黃路，但在地塊西側(cè)臨漢黃路區(qū)域有一加油站遮擋，昭示一般。K3地塊北臨后湖大道，后湖大道為城市主干道，昭示效果較好。K4/5地塊由南臨二環(huán)線，東臨沿江大道，被三面鐵路環(huán)繞，底部有所遮擋，昭示效果一般。但作為臨江地塊，高層有較好的昭示效果。地塊商業(yè)價(jià)值判斷昭示性：K3>K1>K4/5加油站第二十一頁(yè)，共145頁(yè)。思銳模型商業(yè)寫(xiě)字樓酒店住宅/公寓區(qū)域?qū)傩陨虡I(yè)中心區(qū)商務(wù)中心區(qū)旅游區(qū)——環(huán)境資源擁有自然資源————擁有產(chǎn)業(yè)資源通達(dá)性、昭示性強(qiáng)人流量大————開(kāi)發(fā)目標(biāo)租（長(zhǎng)期持有）售（回籠資金）——主導(dǎo)物業(yè)的擬合度K1、K3開(kāi)發(fā)目標(biāo)下物業(yè)擬合度分析從項(xiàng)目屬性看本案可考慮發(fā)展商業(yè)、寫(xiě)字樓與住宅公寓產(chǎn)品；從開(kāi)發(fā)目標(biāo)看酒店、寫(xiě)字樓多為長(zhǎng)期持有，整體運(yùn)營(yíng)；街區(qū)商業(yè)和住宅/公寓則可以快速回籠資金。目標(biāo)導(dǎo)向下優(yōu)先考慮商業(yè)與住宅，適度考慮酒店與公寓結(jié)合即酒店公寓第二十二頁(yè)，共145頁(yè)。K3地塊商業(yè)屬性要素內(nèi)容詮釋區(qū)位二三環(huán)間居住新城非規(guī)劃區(qū)域商業(yè)中心居住功能絕對(duì)主導(dǎo)人口1.5公里核心商圈居住人口約26萬(wàn)人開(kāi)發(fā)改造中，未來(lái)核心客群為社區(qū)居民交通臨城市主干道通達(dá)性及昭示性良好距離軌道1號(hào)線700M交通條件良好規(guī)模集中商業(yè)8萬(wàn)方達(dá)到區(qū)域商業(yè)中心量級(jí)宗地商業(yè)屬性為居住區(qū)級(jí)商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)體量及人口基數(shù)為區(qū)域商業(yè)中心打造提供可能第二十三頁(yè)，共145頁(yè)。K1地塊開(kāi)發(fā)方向？K3地塊開(kāi)發(fā)方向？土地屬性不臨城市主干道昭示性一般土地屬性臨城市主干道交通及商業(yè)昭示性較好商業(yè)總建48400㎡商業(yè)總建79800

㎡核心問(wèn)題思考：從地塊屬性上判斷，K3商業(yè)價(jià)值要大于K1商業(yè)價(jià)值，K1、K3地塊距離不足1KM，避免地塊間同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)為項(xiàng)目首要考慮因素第二十四頁(yè)，共145頁(yè)。K4/K5地塊限制因素K4地塊K5地塊東西兩面現(xiàn)狀鐵路環(huán)繞，西南面高架?chē)@西南面有現(xiàn)狀高壓走廊，部分地塊使用受限西南面有規(guī)劃的垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站用地兩地塊被城市規(guī)劃路分割兩側(cè)，地塊形狀不規(guī)整地塊上不適宜布置大體量商業(yè)街與購(gòu)物中心式的商業(yè)形態(tài)第二十五頁(yè)，共145頁(yè)。K4/K5區(qū)域內(nèi)商務(wù)規(guī)劃需求：二七濱江商務(wù)區(qū)規(guī)劃的展開(kāi)，區(qū)域內(nèi)商務(wù)需求將逐步形成規(guī)模，SOHO類(lèi)品質(zhì)商務(wù)產(chǎn)品得到更多青睞二七濱江商務(wù)區(qū)——SOHO生活創(chuàng)意區(qū)、中心商務(wù)商貿(mào)區(qū)、人文時(shí)空交流區(qū)和都市生活體驗(yàn)區(qū)，其中SOHO生活創(chuàng)意區(qū)，臨近二七橋橋頭地區(qū)建設(shè)現(xiàn)代化商住一體的SOHO樓宇，提供商住兩用的創(chuàng)意平臺(tái)。第二十六頁(yè)，共145頁(yè)。K4/K5開(kāi)發(fā)目標(biāo)下物業(yè)擬合度分析從項(xiàng)目屬性看本案可考慮發(fā)展商業(yè)、寫(xiě)字樓與公寓產(chǎn)品；從開(kāi)發(fā)目標(biāo)看酒店、寫(xiě)字樓多為長(zhǎng)期持有，整體運(yùn)營(yíng)；街區(qū)商業(yè)和公寓/LOFT則可以快速回籠資金。目標(biāo)導(dǎo)向下適度考慮商業(yè)，主體考慮商務(wù)類(lèi)產(chǎn)品：寫(xiě)字樓、公寓/loft產(chǎn)品、辦公與公寓結(jié)合產(chǎn)品即soho公寓思銳模型商業(yè)寫(xiě)字樓酒店公寓區(qū)域?qū)傩陨虡I(yè)中心區(qū)商務(wù)中心區(qū)旅游區(qū)——環(huán)境資源擁有自然資源————擁有產(chǎn)業(yè)資源通達(dá)性、昭示性強(qiáng)人流量大————開(kāi)發(fā)目標(biāo)租（長(zhǎng)期持有）售（回籠資金）——主導(dǎo)物業(yè)的擬合度第二十七頁(yè)，共145頁(yè)。

商業(yè)寫(xiě)字樓酒店商務(wù)公寓K4/K5項(xiàng)目開(kāi)發(fā)思考項(xiàng)目可供發(fā)展的方向很多這是一個(gè)城市濱江商業(yè)區(qū)、中等規(guī)模城市綜合體項(xiàng)目，如何進(jìn)行公建物業(yè)開(kāi)發(fā)？地塊上不適宜布置大體量商業(yè)街與購(gòu)物中心式的商業(yè)形態(tài)，地塊10.83萬(wàn)方公建開(kāi)發(fā)組合方向？公建最終規(guī)模的確定？第二十八頁(yè)，共145頁(yè)。從地塊商業(yè)價(jià)值分析來(lái)看：K3＞K1＞K4/K5后湖區(qū)域商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)白熱化，為避免地塊間直接競(jìng)爭(zhēng)，需尋求差異化競(jìng)爭(zhēng)，目前來(lái)看K4/K5地塊具有商務(wù)開(kāi)發(fā)價(jià)值，接下來(lái)我們對(duì)區(qū)域商務(wù)價(jià)值的開(kāi)發(fā)空間進(jìn)行研判第二十九頁(yè)，共145頁(yè)。隨著樓市限購(gòu)當(dāng)?shù)?，住宅市?chǎng)跌宕起伏，商業(yè)地產(chǎn)則呈現(xiàn)輝煌之勢(shì)，而寫(xiě)字樓市場(chǎng)一直以來(lái)為中國(guó)經(jīng)濟(jì)晴雨表，經(jīng)濟(jì)發(fā)展越快，城市商務(wù)需求越強(qiáng)，目前武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速已超全國(guó)平均水平，武漢寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求不斷增強(qiáng)，空置率一路走低經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，武漢寫(xiě)字樓市場(chǎng)形成4個(gè)優(yōu)質(zhì)商務(wù)圈+3個(gè)發(fā)展中商務(wù)圈+2個(gè)新興商務(wù)圈的市場(chǎng)格局，形成一條垂江商務(wù)帶，未來(lái)城市高端商業(yè)物業(yè)主要集中于此其余城市副中心將出現(xiàn)以成長(zhǎng)型企業(yè)孵化為主的商務(wù)副中心進(jìn)行補(bǔ)充，承接城市商務(wù)外溢，本案位于城市商務(wù)外溢多中心發(fā)展格局內(nèi)優(yōu)質(zhì)商務(wù)圈發(fā)展中商務(wù)圈新興商務(wù)圈城市商務(wù)發(fā)展脈絡(luò)：商務(wù)產(chǎn)品有較大的發(fā)展空間第三十頁(yè)，共145頁(yè)。從產(chǎn)品供應(yīng)看：二七后湖片區(qū)中僅航天商務(wù)廣場(chǎng)有純辦公用寫(xiě)字樓。片區(qū)內(nèi)寫(xiě)字樓總體量小，產(chǎn)品層級(jí)不高。目前寫(xiě)字樓產(chǎn)品已基本去化完。從產(chǎn)品需求看：建設(shè)大道區(qū)域?qū)懽謽谴嬖谕庖缧枨?，片區(qū)內(nèi)鋼材市場(chǎng)及上下游鏈條公司、服務(wù)型中小企業(yè)存在辦公需求。江岸區(qū)十二五規(guī)劃構(gòu)建的物流、體育文化、家居等產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)中心內(nèi)的上下游企業(yè)也存在辦公需求。從市場(chǎng)機(jī)會(huì)來(lái)看：目前區(qū)域內(nèi)商務(wù)正在發(fā)展階段，高端甲級(jí)寫(xiě)字樓缺乏市場(chǎng)支持，但乙級(jí)寫(xiě)字樓由于總價(jià)低、租金低受中小企業(yè)的青睞，在區(qū)域中屬于稀缺產(chǎn)品，有較大的開(kāi)發(fā)空間。區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓市場(chǎng)處于培育階段，品質(zhì)型乙級(jí)寫(xiě)字樓符合目前市場(chǎng)需求寫(xiě)字樓市場(chǎng)機(jī)會(huì)小結(jié)第三十一頁(yè)，共145頁(yè)。機(jī)會(huì)1：從空間維度看，二七，后湖片公寓市場(chǎng)目前供應(yīng)較少，但伴隨未來(lái)土地出讓?zhuān)ㄎ磥?lái)土地供應(yīng)熱點(diǎn)），供應(yīng)將持續(xù)放量。二七，后湖公寓市場(chǎng)存在著較大的開(kāi)發(fā)空間；機(jī)會(huì)2：公寓性質(zhì)地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)及貸款不受限制，低總價(jià)、高單價(jià)，去化速度快，規(guī)避了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，投資這快啊需求大，成為投資主力產(chǎn)品。同時(shí)在“限購(gòu)令”和“漢七條”的出臺(tái)下，公寓市場(chǎng)正處于政策機(jī)遇期；機(jī)會(huì)3：從市場(chǎng)表現(xiàn)看，現(xiàn)有投資型公寓銷(xiāo)售期短，實(shí)現(xiàn)價(jià)格略低；商務(wù)型公寓銷(xiāo)售期長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)價(jià)高，LOFT/高贈(zèng)送面積高附加值公寓產(chǎn)品受市場(chǎng)追捧度高公寓市場(chǎng)機(jī)會(huì)小結(jié)第三十二頁(yè)，共145頁(yè)。從整體區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)來(lái)看：本地塊所在二七后湖片區(qū)公寓產(chǎn)品較少，開(kāi)發(fā)時(shí)間較早；從區(qū)域供應(yīng)來(lái)看：本地區(qū)公寓產(chǎn)品主要集中在后湖大道、武漢大道和解放大道沿線，在后湖大道沿線公寓項(xiàng)目較為集中。供應(yīng)產(chǎn)品面積以40-90平中小戶型為主。平層均價(jià)在11000元/㎡左右，loft均價(jià)13000元/㎡；從區(qū)域成交來(lái)看：本地區(qū)公寓產(chǎn)品月均去化達(dá)到了4800-7333平/月，已推售產(chǎn)品去化率達(dá)到92%，去化情況較好；從區(qū)域未來(lái)供應(yīng)看：本地區(qū)公寓產(chǎn)品未來(lái)供應(yīng)較少；從市場(chǎng)機(jī)會(huì)來(lái)看：本區(qū)域公寓平層均價(jià)在11000元/㎡左右，溢價(jià)也達(dá)到了12.5%以，loft均價(jià)13000元/㎡，溢價(jià)也達(dá)到了30%左右。公寓產(chǎn)品在本區(qū)域比較稀缺，溢價(jià)較為明顯。本案公建商業(yè)可優(yōu)先考慮LOFT公寓產(chǎn)品的物業(yè)，穩(wěn)定高溢價(jià)的市場(chǎng)表現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)資金快速回籠公寓市場(chǎng)研究小結(jié)第三十三頁(yè)，共145頁(yè)。公寓客戶研究小結(jié)：分類(lèi)剛需型客戶投資型客戶居住需求客戶辦公需求客戶租賃居住客戶自用居住客戶租賃辦公客戶自用辦公客戶需求面積小、時(shí)間短、投入高、租金低，目前公寓產(chǎn)品的主流終端消費(fèi)者。需求面積大、時(shí)間長(zhǎng)、投入少、租金高，公寓理想的終端客戶，客戶量有待培養(yǎng)。需求大面積、接受水平適中，客戶量少難以支撐為主力客戶群，需要點(diǎn)對(duì)點(diǎn)挖掘。新銳青年過(guò)度性居住為主，兼顧投資，自用兼投資為主流購(gòu)房需求之一。看重投資回報(bào)率、升值潛力，低總價(jià)，小面積投資品受歡迎，為主流公寓購(gòu)房需求之一。第三十四頁(yè)，共145頁(yè)。項(xiàng)目滿足條件備注區(qū)位二七商貿(mào)商業(yè)副中心滿足地塊區(qū)域在二七商貿(mào)商業(yè)副中心內(nèi)，未來(lái)區(qū)域價(jià)值空間看好本體交通通達(dá)性良好，昭示性強(qiáng)滿足地塊周邊的道路系統(tǒng)/公交系統(tǒng)/地鐵臨城市主干道市場(chǎng)未來(lái)公寓供應(yīng)有限滿足中心區(qū)開(kāi)發(fā)日趨成熟，LOFT、SOHO產(chǎn)品供應(yīng)量較小客戶需求旺盛滿足區(qū)域商業(yè)商務(wù)氛圍日趨濃厚，帶來(lái)大量潛在需求周邊高校聚集，消費(fèi)人口龐大有溢價(jià)空間投資客戶有偏好滿足區(qū)域周邊商務(wù)和商業(yè)的發(fā)展，將給項(xiàng)目帶來(lái)相當(dāng)?shù)囊鐑r(jià)空間；目前投資渠道有限，公寓產(chǎn)品投資門(mén)檻不高，收益有保障開(kāi)發(fā)商目標(biāo)可以實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)售滿足本區(qū)域內(nèi)公寓類(lèi)產(chǎn)品均有較好的市場(chǎng)表現(xiàn)結(jié)合本案地塊用地屬性，可考慮開(kāi)發(fā)商務(wù)寫(xiě)字樓、SOHO、LOFT宜商宜住的商務(wù)公寓產(chǎn)品K4-K5地塊商務(wù)價(jià)值開(kāi)發(fā)研判第三十五頁(yè)，共145頁(yè)。物業(yè)擬合度市場(chǎng)屬性LOFT/公寓/寫(xiě)字樓擬合度最高商業(yè)擬合度一般商業(yè)市場(chǎng)價(jià)值最高LOFT、SOHO公寓產(chǎn)品有溢價(jià)寫(xiě)字樓產(chǎn)品溢價(jià)最高地塊10.83萬(wàn)方公建物業(yè)組合商業(yè)寫(xiě)字樓酒店公寓開(kāi)發(fā)目標(biāo)進(jìn)一步思考第三十六頁(yè)，共145頁(yè)。物業(yè)價(jià)值研判:公寓loft產(chǎn)品開(kāi)發(fā)價(jià)值高，作為物業(yè)發(fā)展優(yōu)先考慮方向；商業(yè)市場(chǎng)價(jià)值最大但擬合度較弱，需控制開(kāi)發(fā)體量對(duì)比辦公、公寓等物業(yè)，項(xiàng)目商業(yè)開(kāi)發(fā)價(jià)值最高，但開(kāi)發(fā)空間有限。公寓/LOFT產(chǎn)品較之住宅有較大溢價(jià)和突破空間，可作為主要考慮方向。辦公類(lèi)產(chǎn)品有一定開(kāi)發(fā)空間，但高檔寫(xiě)字樓對(duì)區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)存在一定抗性。市場(chǎng)價(jià)值地塊限制發(fā)展空間潛在供應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)非常高大較大較大較激烈辦公有限較小較小無(wú)較小LOFT比較高較小一般一般較小公寓比較高較小一般一般較小第三十七頁(yè)，共145頁(yè)。項(xiàng)目商業(yè)總建面純商業(yè)面積塔樓面積單位漢口城市廣場(chǎng)20128萬(wàn)平米新生活摩爾城8.75.5-萬(wàn)平米東部購(gòu)物樂(lè)園15105萬(wàn)平米本案10.83-7-8萬(wàn)平米根據(jù)目前市場(chǎng)現(xiàn)狀，建議塔樓部分以寫(xiě)字樓、loft和公寓組合，規(guī)模控制在7-8萬(wàn)方商務(wù)公寓體量第三十八頁(yè)，共145頁(yè)。能否通過(guò)價(jià)值最大的商務(wù)組合開(kāi)發(fā)實(shí)現(xiàn)整體價(jià)值最大化?開(kāi)發(fā)目標(biāo)進(jìn)一步思考第三十九頁(yè)，共145頁(yè)。品質(zhì)商務(wù)中心商務(wù)區(qū)商業(yè)——品牌價(jià)值衍生soho商業(yè)第四十頁(yè)，共145頁(yè)。街區(qū)商業(yè)體量K4/K5商業(yè)以配套為主，開(kāi)放式街區(qū)商業(yè)體量建議控制在2-3萬(wàn)方項(xiàng)目商業(yè)總建面純商業(yè)面積公寓面積單位光谷天地6.4851萬(wàn)平米武漢天地41.55.7-萬(wàn)平米大武漢191110.63.47.2萬(wàn)平米本案10.832-3 7-8萬(wàn)平米第四十一頁(yè)，共145頁(yè)。商業(yè)價(jià)值最大化溢價(jià)塔樓物業(yè)街區(qū)商業(yè)規(guī)?？刂圃?-3萬(wàn)方寫(xiě)字樓/公寓/LOFT產(chǎn)品有溢價(jià)和空間，控制在7-8萬(wàn)方地塊10.83萬(wàn)方公建物業(yè)組合物業(yè)開(kāi)發(fā)方向：搭配溢價(jià)LOFT公寓+品質(zhì)型寫(xiě)字樓+適度的商業(yè)價(jià)值商業(yè)寫(xiě)字樓酒店公寓項(xiàng)目物業(yè)組合第四十二頁(yè)，共145頁(yè)。品質(zhì)商務(wù)中心soho公寓品質(zhì)寫(xiě)字樓LOFT商務(wù)物業(yè)組合——核心價(jià)值第四十三頁(yè)，共145頁(yè)。K4/K5商務(wù)開(kāi)發(fā)定位第四十四頁(yè)，共145頁(yè)。從區(qū)位和產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)來(lái)看，本項(xiàng)目要發(fā)展純高端寫(xiě)字樓條件并不成熟從區(qū)位上來(lái)判斷，項(xiàng)目與解放大道商圈，武漢天地寫(xiě)字樓相比不具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)寫(xiě)字樓自用客戶關(guān)注因素排序地段昭示性產(chǎn)品交通周邊配套運(yùn)營(yíng)成本

從商務(wù)辦公區(qū)位條件來(lái)看，項(xiàng)目與解放大道、二七項(xiàng)目比明顯處于劣勢(shì)；項(xiàng)目區(qū)域作為未來(lái)規(guī)劃的二七濱江商務(wù)區(qū)，目前交通通行狀況一般對(duì)中大企業(yè)而言，地段、商務(wù)區(qū)檔次、區(qū)域成熟度的重要性高于產(chǎn)品，項(xiàng)目想依靠產(chǎn)品取勝，難度非常大第四十五頁(yè)，共145頁(yè)。產(chǎn)品建議：商務(wù)寫(xiě)字樓，打造乙級(jí)形象特征檔次所在區(qū)位建筑規(guī)模和體量形象配套設(shè)備及裝修標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理服務(wù)甲級(jí)中心區(qū)或城市干線沿線1）超高層；2）大規(guī)模3）建筑外觀極富個(gè)性；4）凈高大于2.6m1）2500平方米以上大規(guī)模商務(wù)會(huì)所；2）配套完善齊備且規(guī)模夠大；3）車(chē)位充裕。五星級(jí)設(shè)備及裝修標(biāo)準(zhǔn)：1）進(jìn)口知名品牌高速電梯，等待時(shí)間短；2）進(jìn)口知名品牌中央空調(diào)可分戶計(jì)量；3）衛(wèi)生間使用位充裕，知名品牌自控式潔具；4）5A智能化管理；5）寬頻網(wǎng)絡(luò)6）進(jìn)口知名品牌備用電源國(guó)際認(rèn)證知名物管管理乙級(jí)中心區(qū)或城市干線沿線1）高層2）中等規(guī)模3）建筑外觀個(gè)性鮮明；4）凈高不小于2.6m1）1500平方米以上規(guī)模商務(wù)會(huì)所；2）配套齊全且規(guī)模適中；3）車(chē)位充裕。（準(zhǔn)）四星級(jí)設(shè)備及裝修標(biāo)準(zhǔn)：1）品牌高速電梯2）中央空調(diào)系統(tǒng)；3）衛(wèi)生間使用位適中，知名品牌自控式潔具；4）3A智能化管理；5）寬頻網(wǎng)絡(luò)；知名物管管理顧問(wèn)普通有交通線路到達(dá)1）高層2）中等規(guī)模3）建筑外觀個(gè)性鮮明；無(wú)分體空調(diào)；無(wú)樓宇自控；無(wú)安全報(bào)警；無(wú)綜合布線可有一般性的物業(yè)服務(wù)如衛(wèi)生、收發(fā)、值班第四十六頁(yè)，共145頁(yè)。通過(guò)客戶需求強(qiáng)化設(shè)計(jì)要點(diǎn)硬件配置外立面：玻璃幕墻、燈光工程公共空間:

大堂、層高、電梯間、衛(wèi)生間電梯：轎廂尺寸、電梯品牌、設(shè)計(jì)等候時(shí)間空調(diào)：系統(tǒng)類(lèi)型、運(yùn)營(yíng)方式、計(jì)量方式配套設(shè)施：餐飲、必要辦公配套軟件配置物業(yè)服務(wù)：管理服務(wù)方式、物業(yè)管理公司、特色服務(wù)智能化系統(tǒng)：5A智能化發(fā)展商品牌：發(fā)展商曾經(jīng)運(yùn)作項(xiàng)目口碑乙級(jí)樓宇要素客戶“埋單”的原因，也是項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)的來(lái)源物業(yè)形象關(guān)鍵詞第四十七頁(yè)，共145頁(yè)?？蛻籼卣鳎盒枨筝^為強(qiáng)勁，目前航天商務(wù)公寓出租率約為80%（剩余多為切碎單位，無(wú)法拼合出租）；以長(zhǎng)期辦公需求為主，租用周期較長(zhǎng)，多為毛坯房；需求面積多為200㎡以內(nèi)；承租水平55元/㎡以下，以中小企業(yè)、服務(wù)類(lèi)行業(yè)為主企業(yè)規(guī)模需求辦公面積行業(yè)類(lèi)別承租水平第四十八頁(yè)，共145頁(yè)。主要適合中小企業(yè)租賃辦公人群可商可住LOFT主要適合投資客戶，其次為自住兼投資人群低總價(jià)，小面積的SOHO公寓適合剛需過(guò)渡性居住人群和投資型客戶SOHOLOFT品質(zhì)寫(xiě)字樓商務(wù)公寓客群：第四十九頁(yè)，共145頁(yè)。成長(zhǎng)型孵化功能核心群體以成長(zhǎng)型中小企業(yè)為主，主要集中在貿(mào)易、廣告、金融、房地產(chǎn)等行業(yè)。優(yōu)質(zhì)商務(wù)辦公環(huán)境多層級(jí)辦公空間智能化管理模式核心客群功能定位第五十頁(yè)，共145頁(yè)。品質(zhì)化商務(wù)集群作為項(xiàng)目主要的開(kāi)發(fā)方向，最大化實(shí)現(xiàn)商務(wù)價(jià)值，提升項(xiàng)目品質(zhì)與調(diào)性第五十一頁(yè)，共145頁(yè)。接下來(lái)，審視項(xiàng)目所面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析第五十二頁(yè)，共145頁(yè)。區(qū)域商業(yè)中心商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域界定：核心競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域含百步亭、新榮、丹水池，以及部分后湖大道和輕軌沿線交通條件后湖大道：輻射后湖區(qū)域百步亭花園路：輻射百步亭居住區(qū)輕軌：輻射解放大道沿線區(qū)域商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)情況解放大道沿線，與本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)度稍弱，主要來(lái)源于東部購(gòu)物公園、二七城市廣場(chǎng)和中森華國(guó)際城百步亭區(qū)域，競(jìng)爭(zhēng)激烈主要來(lái)自漢口城市廣場(chǎng)、新生活摩爾城、華潤(rùn)蘇果和幸福里第五十三頁(yè)，共145頁(yè)。區(qū)域零售商業(yè)體量項(xiàng)目零售商業(yè)體量萬(wàn)錦江城底商4萬(wàn)方幸福時(shí)代.幸福里4萬(wàn)方萬(wàn)家匯（華潤(rùn)蘇果）3.8萬(wàn)方中森華國(guó)際城10萬(wàn)方漢口城市廣場(chǎng)12萬(wàn)方新生活摩爾城5萬(wàn)方百步亭金橋匯3.6萬(wàn)方鼎盛華城商業(yè)街2萬(wàn)方城開(kāi)二七城市廣場(chǎng)15萬(wàn)方東部購(gòu)物公園10萬(wàn)方東立國(guó)際底商12萬(wàn)方美聯(lián)項(xiàng)目夢(mèng)樂(lè)城18萬(wàn)方合計(jì)：99.4萬(wàn)（截止2017年)商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局：整體零售商業(yè)市場(chǎng)急劇放量，競(jìng)爭(zhēng)激烈，未來(lái)漢口城市廣場(chǎng)片區(qū)將成為區(qū)域商業(yè)中心集中商業(yè)住宅底商美聯(lián)項(xiàng)目夢(mèng)樂(lè)城東立國(guó)際東部購(gòu)物公園百步亭金橋匯鼎盛華城商業(yè)街萬(wàn)錦江城萬(wàn)家匯華潤(rùn)蘇果城開(kāi)二七城市廣場(chǎng)百步亭世博園新生活摩爾城城幸福時(shí)代幸福里漢口城市廣場(chǎng)中森華國(guó)際城第五十四頁(yè)，共145頁(yè)。武商量販怡和苑店?yáng)|部購(gòu)物廣場(chǎng)華潤(rùn)蘇果新生活摩爾城中百倉(cāng)儲(chǔ)花園路店武商量販龍庭店中百倉(cāng)儲(chǔ)丹水池店中百倉(cāng)儲(chǔ)百步亭店現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)情況：區(qū)域現(xiàn)有供應(yīng)12.8萬(wàn)方,居住人口主導(dǎo)下，各項(xiàng)目商業(yè)定位以滿足自身配套和居民家庭消費(fèi)為主,整體檔次偏低項(xiàng)目1.5公里輻射范圍內(nèi)商業(yè)供應(yīng)量約為12.8萬(wàn)方業(yè)態(tài)較為單一_主要以單純的超市賣(mài)場(chǎng)為主,零售商業(yè)僅有東部購(gòu)物公園10萬(wàn)方,新生活摩爾城5萬(wàn)方,開(kāi)業(yè)率僅5成左右.從商業(yè)檔次來(lái)看,中檔,中低檔為主,尚無(wú)中高端百貨與商業(yè)街進(jìn)駐.項(xiàng)目名稱(chēng)業(yè)態(tài)零售面積新生活摩爾城集中式商業(yè)50000東部購(gòu)物廣場(chǎng)集中式商業(yè)10000華潤(rùn)蘇果集中式商業(yè)40000中百倉(cāng)儲(chǔ)百步亭店超市賣(mài)場(chǎng)8000武商量怡和苑超市賣(mài)場(chǎng)5000中百倉(cāng)儲(chǔ)花園路店超市賣(mài)場(chǎng)5000中百倉(cāng)儲(chǔ)丹水池店超市賣(mài)場(chǎng)5000武商量販龍庭店超市賣(mài)場(chǎng)5000合計(jì)1280001.5km第五十五頁(yè)，共145頁(yè)。區(qū)域現(xiàn)有租金分布:區(qū)域整體月租金水平多在50-100元/㎡,東部購(gòu)物公園臨街門(mén)面月租金高達(dá)350元/㎡,其次為百步亭花園路(中百倉(cāng)儲(chǔ)附近)100-180元/㎡東部購(gòu)物公園租金水平:主入口周邊250-300元/㎡,商業(yè)內(nèi)街100-120元/㎡,二樓更低至50-60/㎡.解放大道徐州新村以中低端臨街商鋪為主,業(yè)態(tài)集中于五金建材,中低檔服裝,餐飲等,受中百倉(cāng)儲(chǔ)及輕軌站的距離等影響.月租金為80-100元/㎡百步亭商圈租金水平:以安居路與百步亭花園交叉口為中心,向北,向西租金水平依次遞減.租金最高為中百倉(cāng)儲(chǔ)附近每月100-180元/㎡,安居路次之60-100元/㎡,百步龍庭最低40-60元/㎡.百步亭商圈解放大道徐州新村東部購(gòu)物公園第五十六頁(yè)，共145頁(yè)。項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)未來(lái)供應(yīng)量較大約65萬(wàn)方，競(jìng)爭(zhēng)白熱化；競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目普遍以超市+一般商業(yè)為項(xiàng)目的操作方式，未來(lái)同質(zhì)化的競(jìng)爭(zhēng)局面已經(jīng)提前顯現(xiàn)城開(kāi)二七城市廣場(chǎng)體量:15萬(wàn)方美聯(lián)夢(mèng)樂(lè)城體量:18萬(wàn)方漢口城市廣場(chǎng)體量:12萬(wàn)方中森華國(guó)際城體量：約20萬(wàn)方項(xiàng)目名稱(chēng)業(yè)態(tài)零售面積漢口城市廣場(chǎng)綜合體120000中森華國(guó)際城綜合體200000美聯(lián)夢(mèng)樂(lè)城綜合體180000城開(kāi)二七城市廣場(chǎng)綜合體150000合計(jì)650000第五十七頁(yè)，共145頁(yè)。項(xiàng)目依托區(qū)域居民消費(fèi)將面臨區(qū)域諸多項(xiàng)目同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，商業(yè)體量難以消化，必須走差異化競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)突圍區(qū)域商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局：項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)體量較大，存在一定的競(jìng)爭(zhēng)壓力。競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目普遍以超市+一般商業(yè)為項(xiàng)目的操作方式，未來(lái)同質(zhì)化的競(jìng)爭(zhēng)局面已經(jīng)提前顯現(xiàn)未來(lái)商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r：未來(lái)區(qū)域商業(yè)供應(yīng)體量約65萬(wàn)方，競(jìng)爭(zhēng)白熱化，商業(yè)單個(gè)體量較大，本案商業(yè)無(wú)規(guī)模優(yōu)勢(shì)，必須尋求差異化競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)突圍第五十八頁(yè)，共145頁(yè)。核心競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目研究及開(kāi)發(fā)策略第五十九頁(yè)，共145頁(yè)。新生活摩爾城：目前業(yè)態(tài)混雜、中低檔次、對(duì)周邊輻射能力有限，距離本案500M商業(yè)體量：5.5萬(wàn)方項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃：3層盒子，三面臨街項(xiàng)目整體定位：外向型社區(qū)商業(yè)中心，服務(wù)周邊居民項(xiàng)目零售商業(yè)定位：中低端家庭消費(fèi)樓層業(yè)態(tài)1F中百倉(cāng)儲(chǔ)、蘇寧電器、迪美家居廣場(chǎng)、生達(dá)藥房、嘉華時(shí)尚百貨2F中百倉(cāng)儲(chǔ)、蘇寧電器、迪美家居廣場(chǎng)3F潮流服飾、美食、影院、中百倉(cāng)儲(chǔ)、天河國(guó)際影城、電玩城4F凱撒健身俱樂(lè)部、新東方學(xué)校、巨人培優(yōu)、歡樂(lè)匯ktv、塔樓部分摩爾假日酒店、安源商務(wù)酒店運(yùn)營(yíng)情況項(xiàng)目整體經(jīng)營(yíng)慘淡、人流量少、二三樓店鋪關(guān)門(mén)大半主力店蘇寧電器、天河影院幾乎沒(méi)有顧客、中百倉(cāng)儲(chǔ)、kfc經(jīng)營(yíng)情況良好，帶來(lái)部分人流三樓小餐飲中午時(shí)間經(jīng)營(yíng)火爆，客戶為對(duì)面高中學(xué)生及小部分周邊人群1-2F3000㎡1-3F3000㎡3F1500㎡1-3F4000㎡1-3F4000㎡第六十頁(yè)，共145頁(yè)。東部購(gòu)物公園：未成功運(yùn)營(yíng)，缺乏定位，中低檔次，集中商業(yè)+街區(qū)型商業(yè)（出租率低）；僅家樂(lè)福，電影院，KTV經(jīng)營(yíng)較好，局部彌補(bǔ)消費(fèi)者需求，對(duì)本項(xiàng)目影響較弱基礎(chǔ)資料：占地4.85萬(wàn)方、規(guī)模15萬(wàn)方、由二大休閑廣場(chǎng)和二大商業(yè)步行街組成，808個(gè)車(chē)位

物業(yè)形態(tài)：集中商業(yè)+街區(qū)型商業(yè)業(yè)態(tài)比例：目前存活的基本為休閑娛樂(lè)、餐飲、超市和少量教育培訓(xùn)主力店：家樂(lè)福、中影國(guó)際影城、公館ktv,好運(yùn)星電玩城次主力店:新東方培訓(xùn)學(xué)校,家富富僑,kfc，伊特斯健身，美吉姆早教，英才教育，嚕啦啦兒童樂(lè)園，假日臺(tái)球租金水平：整體月租金水平差異較大，主入口周邊250-300元/㎡,商業(yè)內(nèi)街100-120元/㎡,二樓更低至50-60/㎡分析：街區(qū)與二側(cè)主力店聯(lián)系度弱，且無(wú)縱向交通系統(tǒng)，零售為主的業(yè)態(tài)無(wú)人流支持難以存活；電影院，KTV為目的性消費(fèi)場(chǎng)所，樓下零售業(yè)態(tài)體量過(guò)小，無(wú)法支持第六十一頁(yè)，共145頁(yè)?；A(chǔ)資料：純商業(yè)規(guī)模10萬(wàn)方，其中主力店超市規(guī)模2萬(wàn)方，餐飲規(guī)模1.5萬(wàn)方，兒童主題區(qū)面積08萬(wàn)方，休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)1.2萬(wàn)方項(xiàng)目整體定位：項(xiàng)目20萬(wàn)方商業(yè)，其中純商業(yè)面積達(dá)到12萬(wàn)方，融合購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲、教育、兒童、辦公和停車(chē)八大功能于一體的家庭一站式購(gòu)物中心物業(yè)形態(tài)：小型購(gòu)物中心+街區(qū)型商業(yè)（室內(nèi)為步行街）主體街區(qū)回廊式步行街，去想建筑立面設(shè)計(jì)，大面積玻璃目前保證通透性，通過(guò)觀光電梯，手扶電梯帶動(dòng)垂直動(dòng)線，以W通道，回廊等聯(lián)通平面動(dòng)線業(yè)態(tài)比例：A區(qū)零售主題為主，影院為主力店；C區(qū)為生活主體，超市為主力店，KTV等為次主力店，B區(qū)以兒童，家居為主題業(yè)態(tài)及檔次：南國(guó)置業(yè)長(zhǎng)期戰(zhàn)略合作伙伴，家樂(lè)福、銀興影城、KFC、星巴克，耐克，阿迪達(dá)斯，肯德基，必勝客，棒約翰，元祖，屈臣氏，發(fā)源地，身材飛揚(yáng)電玩城，公館KTV，冰雪皇后等實(shí)力商家分析：商業(yè)規(guī)模大，有政策利好，地處后湖核心地段，交通便利，客群基礎(chǔ)龐大，定位家庭一站式購(gòu)物中心幼兒園20萬(wàn)方商業(yè)漢口城市廣場(chǎng)：后湖標(biāo)桿項(xiàng)目，區(qū)域型商業(yè)中心，定位一站式家庭消費(fèi)購(gòu)物中心，檔次為中端至中高端，物業(yè)形態(tài)為小型購(gòu)物中心+街區(qū)型商業(yè)第六十二頁(yè)，共145頁(yè)。大型生活超市國(guó)際商貿(mào)城精品購(gòu)物區(qū)五星級(jí)商務(wù)酒店SOHO公寓商會(huì)總部批發(fā)市場(chǎng)大型商城占地面積：33萬(wàn)方總體量：100萬(wàn)方商業(yè)體量：暫時(shí)未知項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃：5A寫(xiě)字樓、五星級(jí)酒店SOHO公寓、大型摩爾城、特色風(fēng)情購(gòu)物街、大型批發(fā)市場(chǎng)、國(guó)際商貿(mào)城、大型商超項(xiàng)目整體定位：城市綜合體招商情況：歐亞達(dá)意向入駐項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì):百萬(wàn)方體量、輕軌一號(hào)線新榮站旁、對(duì)面新榮客運(yùn)站每日3萬(wàn)人次客流項(xiàng)目對(duì)本項(xiàng)目影響：涵蓋幾乎所有業(yè)態(tài)，純商業(yè)體量大，項(xiàng)目定位為城市商業(yè)中心，未來(lái)成型會(huì)改變片區(qū)現(xiàn)有格局，依托輕軌可截留二七及新榮周邊客戶，對(duì)本項(xiàng)目東邊輻射區(qū)域有較大影響。項(xiàng)目進(jìn)展：目前一期住在在售，總體量8萬(wàn)方，無(wú)其它動(dòng)態(tài)。中森華國(guó)際廣場(chǎng)：新榮百萬(wàn)方綜合體，輕軌旁，距本項(xiàng)目1km第六十三頁(yè)，共145頁(yè)。總體量：4萬(wàn)方建筑形式：三層單體項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃：一層為百匯景購(gòu)物中心、二三層為2.2萬(wàn)方華潤(rùn)蘇果超市，中間規(guī)劃部分小鋪?lái)?xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：武漢最大超市華潤(rùn)蘇果旗艦店，預(yù)計(jì)每日可帶來(lái)的人流量達(dá)14000人次，項(xiàng)目定位：百步亭、后湖生活中心，以家庭日常消費(fèi)為主招商情況：華潤(rùn)蘇果12月15日開(kāi)業(yè)，百匯景年前開(kāi)業(yè)對(duì)本項(xiàng)目影響：2.2萬(wàn)方超市輻射范圍基本可包含本項(xiàng)目輻射范圍，對(duì)本項(xiàng)目超市定位及招商影響較大。同時(shí)超市人流導(dǎo)入和聚集左右，使其周邊幸福里及萬(wàn)錦江城街鋪受益，三家共同炒熱此區(qū)域，對(duì)本項(xiàng)目后期導(dǎo)入客戶有影響百步亭萬(wàn)家匯：精品百貨+大型超市雙核驅(qū)動(dòng)，距本項(xiàng)目1.2km第六十四頁(yè)，共145頁(yè)。占地面積：13.5萬(wàn)方總體量：46.6萬(wàn)方商業(yè)體量：4萬(wàn)方項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃：4萬(wàn)方街區(qū)項(xiàng)目整體定位：景觀居所項(xiàng)目零售商業(yè)定位：高品位時(shí)尚街區(qū)招商情況：星巴克、麥當(dāng)勞、皇冠、椰島意向入駐開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2012年5月項(xiàng)目銷(xiāo)售持有情況：銷(xiāo)售1F31000元/平方米2F20000元/平方米1F返租7%2F返租8%反租期5年幸福里商業(yè)街：以“精致生活”為核心定位的后湖版塊首個(gè)時(shí)尚商業(yè)街區(qū)第六十五頁(yè)，共145頁(yè)。比對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)突圍策略新生活摩爾城幸福里漢口城市廣場(chǎng)中森華國(guó)際廣場(chǎng)百步亭萬(wàn)家匯本案規(guī)模5.5萬(wàn)方4萬(wàn)方12萬(wàn)方20萬(wàn)方4萬(wàn)方本案無(wú)規(guī)模優(yōu)勢(shì)，可在業(yè)態(tài)業(yè)種上進(jìn)一步豐富完善，通過(guò)復(fù)合商業(yè)街區(qū)開(kāi)發(fā)，開(kāi)放式設(shè)計(jì)、體驗(yàn)感營(yíng)造，建筑特色打造，實(shí)現(xiàn)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)突圍定位/特色外向型社區(qū)商業(yè)中心外向型社區(qū)商業(yè)區(qū)域商業(yè)中心區(qū)域商業(yè)中心家庭日常消費(fèi)為主業(yè)態(tài)業(yè)種中低端家庭消費(fèi)家庭消費(fèi)主導(dǎo)中高端家庭一站式購(gòu)物中心——家庭購(gòu)物主導(dǎo)建筑型態(tài)三層單體街區(qū)型商業(yè)小型購(gòu)物中心+街區(qū)型商業(yè)購(gòu)物中心+街區(qū)型商業(yè)三層單體第六十六頁(yè)，共145頁(yè)。商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種發(fā)展方向第六十七頁(yè)，共145頁(yè)。餐飲業(yè)態(tài)發(fā)展現(xiàn)狀:區(qū)域內(nèi)以低檔餐飲為主、少量中、高檔酒樓；除在百步亭花園路、二七路自發(fā)形成中低檔美食街外、其他均散點(diǎn)分布；各檔次餐飲經(jīng)營(yíng)狀況良好百步亭餐飲集中區(qū)中檔：KFC、簡(jiǎn)樸寨、百步亭花園酒店、老中低檔：粥道、樂(lè)山辣府仔仔雞、蜀香辣子魚(yú)、百家緣酒樓、水晶大廚房、醉田園本味菜館等二七餐飲集中區(qū)中檔：kfc、凱威啤酒屋、蒙娜麗莎中西餐廳、麻辣空間、金王子酒軒、夢(mèng)時(shí)代時(shí)尚餐飲等中低檔：鑫強(qiáng)魚(yú)饞坊、重慶魚(yú)火鍋、大鍋灶臺(tái)、重慶魚(yú)莊、絕味燒烤海鮮等第六十八頁(yè)，共145頁(yè)。零售業(yè)態(tài)發(fā)展現(xiàn)狀:當(dāng)前以社區(qū)服務(wù)型商業(yè)和超市為主,僅二個(gè)在運(yùn)營(yíng)的集中商業(yè)（東部購(gòu)物公園和新生活摩爾城），零售業(yè)態(tài)層級(jí)低，中高端百貨目前空缺，專(zhuān)業(yè)店僅有一家業(yè)態(tài)類(lèi)型數(shù)量(門(mén)店)主要商家區(qū)域購(gòu)物中心3+籌建3東部購(gòu)物公園,新生活摩爾城,萬(wàn)家匯華潤(rùn)蘇果,漢口城市廣場(chǎng)(籌建),城開(kāi)二七城市廣場(chǎng)籌建),中森華國(guó)際城(籌建)百貨店無(wú)大型超市11家+籌建1華潤(rùn)蘇果,武商量販2家,中百倉(cāng),儲(chǔ)3家，家樂(lè)福2家(1家在籌建漢口城市廣場(chǎng))便利店30以上其中中百超市17家專(zhuān)業(yè)店1蘇寧電器(新生活摩爾城)東部購(gòu)物公園新生活摩爾城華潤(rùn)蘇果第六十九頁(yè)，共145頁(yè)。休閑娛樂(lè)發(fā)展現(xiàn)狀:以低調(diào)中小規(guī)模的美容會(huì)所、ktv、茶樓為主，僅有電影院二家、ktv二家、以及一家健身俱樂(lè)部集中在新生活摩爾城和東部購(gòu)物公園；整體來(lái)看中高檔休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)均有一定市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì)子行業(yè)主要商家美容會(huì)所、健身中心歡顏美容美體SPA、雪膚美容院、蝶軒女子美容凱撒健身俱樂(lè)部KTV中高檔：公館KTV、歡樂(lè)匯KTV中低端：好心情、圓夢(mèng)歌廳、金色池塘酒吧、茶館和茶軒、櫻花音樂(lè)茶社、竹韻茗香、金鎖養(yǎng)生咖啡館電玩城好運(yùn)星電玩城、城市英雄電影院天河國(guó)際影城、中影國(guó)家影城東部購(gòu)物公園新生活摩爾城第七十頁(yè)，共145頁(yè)。分階層看，各階層購(gòu)物頻次均較高，但消費(fèi)習(xí)慣，購(gòu)物區(qū)域及購(gòu)買(mǎi)力差異較大；消費(fèi)地點(diǎn)基本在傳統(tǒng)商圈，證明本區(qū)域零售市場(chǎng)空白嚴(yán)重；中百倉(cāng)儲(chǔ)等超市消費(fèi)強(qiáng)勁，建議提前綁定招商零售購(gòu)物消費(fèi)需求階層比例生活類(lèi)家居服飾等消費(fèi)地點(diǎn)消費(fèi)頻次消費(fèi)金額消費(fèi)地點(diǎn)消費(fèi)金額中低收入階層（4-6萬(wàn)元）25%以去家樂(lè)福居多、其次中百倉(cāng)儲(chǔ)、武商量販每周3-5次以上、以乘坐超市班車(chē)為主、超市成為休閑逛街的去處看到有活動(dòng)促銷(xiāo)才下手購(gòu)買(mǎi)、消費(fèi)0-100園以周邊居多、其次為超市、漢正街、江漢路每季每人消費(fèi)100-300元左右中等收入階層（6-10萬(wàn)元）35%中百、家樂(lè)福均有、就近原則、方便為主每周1-3次不等每次消費(fèi)200-300元江漢路、武廣、網(wǎng)絡(luò)購(gòu)買(mǎi)為主每季沒(méi)人消費(fèi)300-600元左右中高收入階層（10-15萬(wàn)元）18%大多家里老人或妻子外出采購(gòu)生活用品、每周次數(shù)較多每周3-5次不等每次消費(fèi)100-300元武廣、江漢路或各品牌專(zhuān)賣(mài)店居多、去香港購(gòu)物至少0-1次平均每次消費(fèi)購(gòu)物1000-3000元不等客戶需求第七十一頁(yè)，共145頁(yè)。零售業(yè)態(tài)業(yè)種消費(fèi)需求：專(zhuān)業(yè)店（個(gè)人護(hù)理、金融、藥房、教育培訓(xùn)、化妝品）、專(zhuān)賣(mài)店（品牌服飾、運(yùn)動(dòng)品牌專(zhuān)賣(mài)）、超市類(lèi)（尤其是精品超市）、家居建材店（家居生活館）等業(yè)態(tài)業(yè)種需求靠前客戶需求第七十二頁(yè)，共145頁(yè)。分階層看，各階層餐飲消費(fèi)頻次差異較大、但處于較高水平；單次消費(fèi)金額均相對(duì)較高、且較為趨同；認(rèn)為本區(qū)域餐飲場(chǎng)所數(shù)量較少、中檔以上缺乏、且缺乏大型酒樓場(chǎng)所、中等收入和中高收入階層在外區(qū)域消費(fèi)為多餐飲消費(fèi)需求階層比例餐飲消費(fèi)地點(diǎn)人均消費(fèi)金額消費(fèi)頻次傾向口味或品牌區(qū)域餐飲需求中低收入階層（4-6萬(wàn)元）25%環(huán)境場(chǎng)所無(wú)特別要求、周邊中檔餐飲為主30-50元每月1-3次簡(jiǎn)樸寨、艷陽(yáng)天等、對(duì)正在裝修的“農(nóng)家小院”有所期待以及艷陽(yáng)天即將拆遷、區(qū)域內(nèi)將缺乏一家可以擺婚宴的酒樓場(chǎng)所中等收入階層（6-10萬(wàn)元）35%環(huán)境場(chǎng)所無(wú)特別要求、中檔酒樓為主、多為朋友、家庭聚餐30-80元每周1-2次簡(jiǎn)樸寨、艷陽(yáng)天、二七路沿線餐館認(rèn)為區(qū)域餐飲場(chǎng)所少、可選擇的不多中高收入階層（10-15萬(wàn)元）18%地點(diǎn)不限、中心區(qū)消費(fèi)為主、多為朋友聚餐、地點(diǎn)就大家方便；對(duì)餐飲環(huán)境、檔次有較高要求50-100元每周2-4次湖錦、太子、荷花亭、秀玉、老街坊、農(nóng)家菜館、口味菜、巴厘龍蝦認(rèn)為區(qū)域內(nèi)類(lèi)似簡(jiǎn)樸寨這樣的中檔以上的餐廳太少、經(jīng)常只能開(kāi)車(chē)出去找地方客戶需求第七十三頁(yè)，共145頁(yè)。餐飲消費(fèi)需求：從業(yè)態(tài)來(lái)看餐飲業(yè)態(tài)均存在較大需求；從風(fēng)味看，川菜、湘菜、本地口味、中西快餐、西式簡(jiǎn)餐等較靠前；從品牌看，中檔及中高檔餐飲需求巨大提及率相對(duì)較高的餐飲品牌：簡(jiǎn)樸寨、半秋山、荔晶、荷花亭、秀玉、豪客來(lái)、黃記煌、尚景、王子雨花中西餐廳等外出就餐時(shí)一般選擇餐飲風(fēng)味客戶需求第七十四頁(yè)，共145頁(yè)。分階層看，消費(fèi)需求主要集中在中等以上階層、整體需求比例相對(duì)較為集中、主要類(lèi)型一電影院、KTV、兒童游樂(lè)園為主、其次為電玩城、棋牌室；目前消費(fèi)周邊區(qū)域集中于武漢天地和航天雙城、中心區(qū)消費(fèi)為輔餐飲消費(fèi)需求階層比例娛樂(lè)消費(fèi)類(lèi)型娛樂(lè)消費(fèi)地點(diǎn)消費(fèi)頻次每月娛樂(lè)人均消費(fèi)金額娛樂(lè)場(chǎng)所主要需求中低收入階層（4-6萬(wàn)元）25%棋牌娛樂(lè)為主、每條小巷均有3-5家小型麻將館。基本不去電影院居住地點(diǎn)周邊每月會(huì)帶小孩去兒童娛樂(lè)場(chǎng)所玩1-2次；偶爾KTV100-200元棋牌館、兒童游樂(lè)園、電玩城中等收入階層（6-10萬(wàn)元）35%以電影、KTV為主、部分喜好酒吧桌游、三口之家傾向于兒童娛樂(lè)場(chǎng)所周邊以航天雙城和武漢天地為主、中心區(qū)消費(fèi)為輔每周至少1次以上200-300元電影院、KTV、電玩城、兒童樂(lè)園中高收入階層（10-15萬(wàn)元）18%電影、棋牌、部分（KTV、酒吧、桑拿、足?。┑?、喜好范圍較為廣泛武漢天地合航天雙城較多、中心區(qū)消費(fèi)為輔、服務(wù)質(zhì)量要求較高整體頻率較高、每周3次以上、電影每周1-2次、部分酒吧或桑拿足療頻率較高300-500元電影院、KTV、桑拿足療、高檔棋牌室客戶需求第七十五頁(yè)，共145頁(yè)。休閑娛樂(lè)消費(fèi)需求：影院已成為中等及中高階層的常規(guī)休閑娛樂(lè)項(xiàng)目，其次為KTV、電玩、再次為美容美發(fā)、健身俱樂(lè)部、兒童樂(lè)園等；客戶需求第七十六頁(yè)，共145頁(yè)。綜合來(lái)看，三大主力業(yè)態(tài)需求存在市場(chǎng)機(jī)會(huì)親子成長(zhǎng)零售購(gòu)物休閑娛樂(lè)餐飲家電數(shù)碼零售購(gòu)物兒童游樂(lè)健康護(hù)理電影院、KTV、健身、酒吧、咖啡、茶室特色、時(shí)尚餐飲……第七十七頁(yè)，共145頁(yè)。后湖商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，本案尋求突破，唯有從以下兩方面來(lái)打造自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力：一是走差異化的道路，升級(jí)和補(bǔ)充業(yè)態(tài)；二是提升消費(fèi)者購(gòu)物體驗(yàn)，打造購(gòu)物體驗(yàn)點(diǎn)。差異化競(jìng)爭(zhēng)策略第七十八頁(yè)，共145頁(yè)。本項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值打造后湖片區(qū)開(kāi)放式情景商業(yè)街區(qū)，識(shí)別性強(qiáng)集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)休閑于一體的消費(fèi)生活中心，家庭購(gòu)物、親子體驗(yàn)、時(shí)尚休閑三大主題特色打造注重開(kāi)放式設(shè)計(jì)、體驗(yàn)感營(yíng)造，建筑特色打造合理規(guī)劃動(dòng)線，實(shí)現(xiàn)二、三樓商鋪沿街化，街鋪鋪易于銷(xiāo)售，可快速回籠資金，為后續(xù)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)奠定基礎(chǔ)通過(guò)后湖片區(qū)復(fù)合商業(yè)街區(qū)的開(kāi)發(fā)，打造項(xiàng)目獨(dú)特的個(gè)性與競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，在區(qū)域內(nèi)獨(dú)樹(shù)一幟，提升項(xiàng)目形象與價(jià)值，并為項(xiàng)目后續(xù)開(kāi)發(fā)提供有力支撐。第七十九頁(yè)，共145頁(yè)。K3商業(yè)開(kāi)發(fā)定位第八十頁(yè)，共145頁(yè)。商圈定位1km立足區(qū)域輻射周邊主要輻射項(xiàng)目以北（黃浦新城）、以南、以東片區(qū)的區(qū)域性商業(yè)中心3km黃浦新城未來(lái)規(guī)劃人口12.5萬(wàn)人區(qū)域現(xiàn)狀人口約26.6萬(wàn)人第八十一頁(yè)，共145頁(yè)。家庭時(shí)尚生活中心體驗(yàn)式全景商業(yè)街區(qū)餐飲服務(wù)休閑購(gòu)物娛樂(lè)商業(yè)主題功能定位第八十二頁(yè)，共145頁(yè)。商業(yè)主題定位品質(zhì)生活時(shí)尚中心滿足時(shí)尚年輕的消費(fèi)同時(shí),也致力于為家庭提供品質(zhì)時(shí)尚的生活方式第八十三頁(yè)，共145頁(yè)。整體消費(fèi)客群定位IIIIIIIII邊緣客戶：三環(huán)外（黃陂、金銀潭）人群I核心客戶：百步亭、丹水池、堤角家庭型客群具有較高消費(fèi)能力，追求時(shí)尚、關(guān)注社交、休閑及子女教育II重要客戶：后湖片區(qū)、未來(lái)黃浦新城成熟社區(qū)家庭型客群第八十四頁(yè)，共145頁(yè)。一站式家庭消費(fèi)中心時(shí)尚購(gòu)物中心社交美食中心影視娛樂(lè)中心親子體驗(yàn)中心生活補(bǔ)給中心整體功能定位第八十五頁(yè)，共145頁(yè)。家庭購(gòu)物親子體驗(yàn)時(shí)尚休閑時(shí)尚家庭歡慶盛地都市休閑娛樂(lè)中心項(xiàng)目主題形象定位第八十六頁(yè)，共145頁(yè)。商業(yè)功能業(yè)態(tài)類(lèi)別說(shuō)明時(shí)尚購(gòu)物中心潮流時(shí)尚、運(yùn)動(dòng)休閑品牌專(zhuān)賣(mài)體現(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)檔次和特色，展示項(xiàng)目形象社交美食中心酒店餐飲、時(shí)尚餐飲，特色美食規(guī)模最大、種類(lèi)繁多的美食中心影視娛樂(lè)中心KTV、影院、電玩、健身體驗(yàn)互動(dòng)式娛樂(lè)消費(fèi)，打造豐富、時(shí)尚的家庭主題樂(lè)園親子體驗(yàn)中心兒童健康餐飲、成長(zhǎng)體驗(yàn)、服務(wù)消費(fèi)、智力開(kāi)發(fā)、親子娛樂(lè)首個(gè)最大最全的兒童活動(dòng)中心，創(chuàng)建多功能、體驗(yàn)式、主體化的親子樂(lè)園生活補(bǔ)給中心超市、金融、電信、美容美發(fā)等立足居民日常生活，滿足萬(wàn)千家庭生活所需商業(yè)業(yè)態(tài)定位：第八十七頁(yè)，共145頁(yè)。經(jīng)營(yíng)檔次上，通常表現(xiàn)為主力店、區(qū)域功能集合形成的品牌體根據(jù)區(qū)域目前整體市場(chǎng)形象，再根據(jù)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)策略與定位前提，本項(xiàng)目商業(yè)應(yīng)為中檔，改變市場(chǎng)對(duì)區(qū)域現(xiàn)有印象，最大力度吸引市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的關(guān)注項(xiàng)目各專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店、以中檔為主，改變區(qū)域中低端形象，提升項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)通過(guò)不同業(yè)態(tài)不同檔次的組合來(lái)提升整個(gè)項(xiàng)目的品質(zhì)。經(jīng)營(yíng)檔次上，形成中端為核心，但向上下擴(kuò)散的格局第八十八頁(yè)，共145頁(yè)。提出區(qū)別周邊商業(yè)體的傳統(tǒng)消費(fèi)理念，從戰(zhàn)略上超越時(shí)間型消費(fèi)商業(yè)經(jīng)營(yíng)理念第八十九頁(yè)，共145頁(yè)。通過(guò)表演、音樂(lè)噴泉、全面的業(yè)態(tài)設(shè)置，滿足長(zhǎng)時(shí)間逗留、游玩所需，提升客戶的逗留時(shí)間，愿意長(zhǎng)時(shí)間在這里消磨時(shí)光，流連忘返，久久不愿離去，自然會(huì)產(chǎn)生消費(fèi)需求，進(jìn)而提升提袋率。延長(zhǎng)消費(fèi)者逗留時(shí)間商業(yè)經(jīng)營(yíng)理念第九十頁(yè)，共145頁(yè)。通過(guò)不斷變化的節(jié)目表演，讓客戶對(duì)這里長(zhǎng)期有一份牽掛，保持每個(gè)節(jié)目周期至少一次的光顧頻率，讓其喜歡經(jīng)常來(lái)逛。提升消費(fèi)者光顧頻次商業(yè)經(jīng)營(yíng)理念第九十一頁(yè)，共145頁(yè)。

通過(guò)延長(zhǎng)逗留時(shí)間和提升光顧頻次，養(yǎng)成消費(fèi)習(xí)慣，并通過(guò)建立友好、和睦的鄰里關(guān)系，讓這里最終成為周邊客戶既家庭、工作之外的第三生活空間。打造生活的第三空間商業(yè)經(jīng)營(yíng)理念第九十二頁(yè)，共145頁(yè)。K4/K5商業(yè)開(kāi)發(fā)定位第九十三頁(yè)，共145頁(yè)。與K3形成差異化競(jìng)爭(zhēng)，主打健康護(hù)理體驗(yàn)健康護(hù)理體驗(yàn)新青年休閑娛樂(lè)時(shí)尚餐飲休閑品質(zhì)休閑美容護(hù)理電影院、KTV酒吧、咖啡、茶室特色時(shí)尚餐飲第九十四頁(yè)，共145頁(yè)。項(xiàng)目商圈：項(xiàng)目商業(yè)主要服務(wù)項(xiàng)目及周邊社區(qū)1KM2KM第九十五頁(yè)，共145頁(yè)。SOHO生活消費(fèi)中心餐飲服務(wù)休閑購(gòu)物娛樂(lè)商業(yè)功能定位第九十六頁(yè)，共145頁(yè)。方向

條件項(xiàng)目條件與契合度分析不以購(gòu)物為核心驅(qū)動(dòng)元素休閑、娛樂(lè)、文化、餐飲、商業(yè)零售及服務(wù)等功能具有商脈特征以商業(yè)街，商鋪為主的商業(yè)形態(tài)情景體驗(yàn)5－8家主力店帶動(dòng)適當(dāng)規(guī)模區(qū)域性商圈商業(yè)功能描述：立足于本項(xiàng)目兼顧外部消費(fèi)群的區(qū)域消費(fèi)中心第九十七頁(yè)，共145頁(yè)。時(shí)尚活躍青年階層消費(fèi)群體以來(lái)自不同領(lǐng)域的青年型為主，滿足客群可以在商業(yè)街區(qū)找到屬于自己的商品與體驗(yàn)樂(lè)趣：來(lái)自于都市青年客群辦公生活護(hù)理調(diào)養(yǎng)

創(chuàng)意文化表演

主題式美食餐飲來(lái)自于社區(qū)青年客群多元的休閑體驗(yàn)豐富的娛樂(lè)設(shè)施跨家庭、區(qū)域的社交體驗(yàn)核心消費(fèi)客群功能需求第九十八頁(yè)，共145頁(yè)。項(xiàng)目主題形象定位SOHO式消費(fèi)健康護(hù)理創(chuàng)意文化SOHO青年聚集地創(chuàng)意文化中心第九十九頁(yè)，共145頁(yè)。

結(jié)合濱江資源打造高品質(zhì)的綠化景觀示范區(qū)，讓項(xiàng)目充滿綠色特質(zhì)；并通過(guò)區(qū)位歷史，以江岸車(chē)輛廠為資源，打造創(chuàng)意廠區(qū)式的藝術(shù)園區(qū)，延續(xù)項(xiàng)目獨(dú)有的“工廠文化”特質(zhì)；定期的時(shí)尚生活派對(duì)、藝術(shù)展出；來(lái)形成號(hào)召力的文化品牌培育創(chuàng)意文化園區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)理念第一百頁(yè)，共145頁(yè)。

建議形成民國(guó)+現(xiàn)代主題式的風(fēng)格建筑產(chǎn)品是街區(qū)與公寓布局的示意圖第一百零一頁(yè)，共145頁(yè)。K1商業(yè)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略及定位第一百零二頁(yè)，共145頁(yè)。對(duì)于開(kāi)發(fā)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)方向的問(wèn)題：1、普通專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)市場(chǎng)售價(jià)低，且主力店面積較大、需持有2、要求周邊有一定專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)氛圍3、大多專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)以階段性目的消費(fèi)為主，對(duì)住宅難以形成配套，且可能影響項(xiàng)目和住宅形象對(duì)k1地塊核心問(wèn)題思考4.84萬(wàn)方商業(yè)體量地塊不臨城市主干道，商業(yè)昭示性一般地塊依托省客運(yùn)站及三環(huán)線，可加強(qiáng)項(xiàng)目對(duì)外輻射能力周邊商業(yè)氛圍較弱，以小型建材市場(chǎng)和中低檔餐飲為主周邊規(guī)劃有丹水池物流產(chǎn)業(yè)園地塊條件現(xiàn)狀結(jié)合周邊區(qū)域物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃，依托三環(huán)線、1號(hào)線及省客運(yùn)站對(duì)外輻射能力的加強(qiáng)，項(xiàng)目具備打造專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的先決條件商業(yè)開(kāi)發(fā)方向第一百零三頁(yè)，共145頁(yè)。K1地塊問(wèn)題解決思路第一層問(wèn)題：通過(guò)市場(chǎng)分析解決項(xiàng)目開(kāi)發(fā)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)方向的問(wèn)題！第二層問(wèn)題：通過(guò)項(xiàng)目周邊專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分析解決項(xiàng)目是否具有發(fā)展專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的空間與條件問(wèn)題！第三層問(wèn)題：通過(guò)項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)及檔次解決普通專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目及住宅形象影響問(wèn)題！第一百零四頁(yè)，共145頁(yè)。編號(hào)項(xiàng)目營(yíng)業(yè)面積租金1武漢歐亞達(dá)家居博覽中心4萬(wàn)平均100元/㎡2武漢金馬·凱旋家居廣場(chǎng)約6萬(wàn)平均90元/㎡3美克美家武漢店約2萬(wàn)平均120元/㎡4武漢紅旗家俱國(guó)際博覽中心3萬(wàn)90元/㎡5武漢好美家裝潢建材有限公司1萬(wàn)80元/㎡以上6武漢財(cái)神家居博覽中心近4萬(wàn)平均90元/㎡7伊力諾依3.5萬(wàn)萬(wàn)8文華·富家居近1萬(wàn)100元/㎡以上9武漢金鑫精品家具城5萬(wàn)60元/㎡10吳家山鴻達(dá)家俱廣場(chǎng)5萬(wàn)35元/㎡以上11居然之家武漢店7.5萬(wàn)約110元/㎡12武漢金博萊家具城2.8萬(wàn)110元/㎡以上13武漢好有家具責(zé)任有限公司接近1萬(wàn)80元/㎡15武漢現(xiàn)代家具城正在內(nèi)部調(diào)整70元/㎡16武漢和平家俱大世界2.5萬(wàn)80元/㎡17武漢余家頭家具大世界接近2萬(wàn)70元/㎡專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分布：從市場(chǎng)分布來(lái)看，大型專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)多在二環(huán)外，及三環(huán)周邊擁有一定的交通優(yōu)勢(shì)第一百零五頁(yè)，共145頁(yè)。編號(hào)市場(chǎng)名稱(chēng)主營(yíng)范圍地址營(yíng)業(yè)總分店裝修租金產(chǎn)品檔次產(chǎn)品定位及經(jīng)營(yíng)狀況1武漢歐亞達(dá)家居博覽中心家具常青街、徐東大街、武昌雄楚大道4萬(wàn)3家中高平均100元/㎡中高檔目前武漢市人氣較高的家居賣(mài)場(chǎng)品牌，定位于中高端消費(fèi)人群，軟、硬件一流,在消費(fèi)者中樹(shù)立了良好的口碑。2武漢金馬·凱旋家居廣場(chǎng)家具常青路、中南路、徐東路、漢陽(yáng)王家灣家樂(lè)福對(duì)面約6萬(wàn)4家中高平均90元/㎡中高檔產(chǎn)品主要由國(guó)內(nèi)外知名品牌組成，定位于中高端消費(fèi)人群。3美克美家武漢店家具建設(shè)大道933號(hào)約2萬(wàn)1家高平均120元/㎡中檔以經(jīng)營(yíng)美式家具為主導(dǎo)，經(jīng)營(yíng)狀況一般4武漢紅旗家俱國(guó)際博覽中心家具飾品洪山區(qū)雄楚大街3萬(wàn)1家中高90元/㎡中高檔集家具制品、家居飾品、文化藝術(shù)品為一體，以中高檔家具消費(fèi)為主導(dǎo)的現(xiàn)代化一流家俱博覽中心。5武漢好美家裝潢建材有限公司家具王家灣十升路1萬(wàn)1家中高檔80元/㎡以上中高檔好美家提供一站式服務(wù)，滿足顧客的需要。自1999年首次落戶武漢至今，勵(lì)精圖治，氣勢(shì)十足地引領(lǐng)了武漢建材市場(chǎng)的消費(fèi)潮流。6武漢財(cái)神家居博覽中心家居漢口火車(chē)站東側(cè)近4萬(wàn)1家中檔平均90元/㎡中檔沒(méi)有60多家品牌，其個(gè)性化、時(shí)尚化、專(zhuān)業(yè)化、國(guó)際化的產(chǎn)品將成就財(cái)神家居的品位之家。地理位置好。7伊力諾依家居

武漢市江漢區(qū)發(fā)展大道176號(hào)新城大廈3.5萬(wàn)萬(wàn)3家高檔中高檔以家具、家居、生活設(shè)計(jì)為賣(mài)點(diǎn)，集設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、物流、銷(xiāo)售一體化的運(yùn)作體，擁有以外籍設(shè)計(jì)師為首的專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)8文華·富家居家具武漢市循禮門(mén)船舶廣場(chǎng)近1萬(wàn)1家中高檔100元/㎡以上中高檔集窗簾、墻紙、家具、家居飾品為一體的家居賣(mài)場(chǎng)，產(chǎn)品定位于中高端時(shí)尚消費(fèi)人群。公司擁有完整的設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、加工一體化的大型紡織工業(yè)基地。9武漢金鑫精品家具城家具武昌和平大道余家頭5萬(wàn)1家中檔60元/㎡中檔商城營(yíng)業(yè)面積近5萬(wàn)平方米，倉(cāng)庫(kù)面積1萬(wàn)多平方米，超大規(guī)模的精品民用、辦公家具的集散中心10吳家山鴻達(dá)家俱廣場(chǎng)家具西湖區(qū)吳家山舵落口5萬(wàn)1家中高35元/㎡以上高中低齊全高中低檔分開(kāi)特色經(jīng)營(yíng)，占地面積5萬(wàn)平方米。11居然之家武漢店家居建材武漢市江漢區(qū)常青路284號(hào)7.5萬(wàn)1家高約110元/㎡高檔擁有9000平米綠化園林和500個(gè)車(chē)位的大型停車(chē)場(chǎng)。實(shí)現(xiàn)了商場(chǎng)、超市、專(zhuān)賣(mài)店等多種業(yè)態(tài)結(jié)合12武漢金博萊家具城家具漢口青年路59號(hào)2.8萬(wàn)1家中110元/㎡以上中檔集家具、家居設(shè)計(jì)、家庭裝修、家居飾品等商品及服務(wù)為“一條龍、一站式、一體化”的大型綜合賣(mài)場(chǎng)。13武漢好有家具責(zé)任有限公司家具漢口火車(chē)站地下廣場(chǎng)接近1萬(wàn)1家中80元/㎡中低檔主要以大眾平價(jià)家具為主導(dǎo)15武漢現(xiàn)代家具城家具漢陽(yáng)王家灣國(guó)美電器二樓正在內(nèi)部調(diào)整1家中70元/㎡中檔主要以大眾平價(jià)家具為主導(dǎo)16武漢和平家俱大世界家具武昌和平大道余家頭特8號(hào)2.5萬(wàn)1家中低80元/㎡中檔主要以大眾平價(jià)家具為主導(dǎo)17武漢余家頭家具大世界家具武昌和平大道980號(hào)接近2萬(wàn)1家中70元/㎡中低主要是一個(gè)地、市、縣的家具批發(fā)中心專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)也在紛紛調(diào)整業(yè)態(tài)，向零售及精品方向發(fā)展第一百零六頁(yè)，共145頁(yè)。都市工業(yè)園區(qū)新榮客運(yùn)站興爾建材市場(chǎng)金旭建材市場(chǎng)春雷建材市場(chǎng)項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目基本情況定位金旭建材市場(chǎng)市場(chǎng)占地面積達(dá)12000平方米，入駐商戶140戶，擁有眾多知名建材品牌小型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，以普通建材為主興爾建材市場(chǎng)總面積約8000㎡建材為主青雷建材市場(chǎng)涵蓋了陶瓷、潔具、地板、門(mén)類(lèi)、燈飾、櫥柜、電器、五金電料、油漆輔料、集成吊頂、掛件及龍頭等十余種品類(lèi)，近百家品牌商家入場(chǎng)小型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，有一定知名品牌，中檔從區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)分布來(lái)看，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)有一定空間，整體檔次、業(yè)態(tài)偏低，有較大的提升空間第一百零七頁(yè)，共145頁(yè)。本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：項(xiàng)目地處漢口東北部門(mén)戶，有輕軌和客運(yùn)站導(dǎo)入人流以及規(guī)劃利好，為項(xiàng)目打造專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)提供足夠的市場(chǎng)空間百步亭現(xiàn)代城商業(yè)中心新榮商務(wù)商貿(mào)中心丹水池物流集中區(qū)百步亭品質(zhì)居住區(qū)新榮商貿(mào)商務(wù)中心位于解放大道的新榮片，占地面積近300畝商貿(mào)中心總建筑面積約12萬(wàn)平方米以上、總投資5億元。百步亭現(xiàn)代城商業(yè)中心位于解放大道和百步亭花園路，占地400余畝，定位為城市區(qū)域型多功能商業(yè)綜合體百步亭品質(zhì)居住區(qū)，現(xiàn)有10萬(wàn)人未來(lái)規(guī)劃7平方公里、30萬(wàn)人居住新城丹水池物流集中區(qū)、將改造升級(jí)為融商流、人流、信息流、資金流、交通流于一體，集現(xiàn)代倉(cāng)儲(chǔ)中心、多式聯(lián)運(yùn)中心、加工配送中心、商品批發(fā)中心、電子商務(wù)交易中心于一體的華中地區(qū)現(xiàn)代化、綜合性、多功能的大型物流基地第一百零八頁(yè)，共145頁(yè)。差異化競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目條件：對(duì)外輻射能力強(qiáng)，規(guī)劃利好項(xiàng)目具備打造專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的空間與條件行業(yè)發(fā)展：專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)也在紛紛調(diào)整業(yè)態(tài)，向零售及精品方向發(fā)展規(guī)劃利好：丹水池物流總部基地、逐步由傳統(tǒng)物流向生活類(lèi)商貿(mào)物流轉(zhuǎn)變區(qū)域人口：現(xiàn)實(shí)及未來(lái)人口基礎(chǔ)厚實(shí)市場(chǎng)空間：商業(yè)層級(jí)及業(yè)態(tài)待升級(jí)解決問(wèn)題：避免地塊間同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)第一百零九頁(yè)，共145頁(yè)。占地面積：66666.44總體量：180894.03平方米容積率2.3建筑密度35%停車(chē)位1075項(xiàng)目規(guī)劃：1棟企業(yè)研發(fā)及企業(yè)展示中心21F3棟企業(yè)總部基地16F2棟企業(yè)研發(fā)中心12F15棟企業(yè)研發(fā)獨(dú)棟3F項(xiàng)目定位：根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)定位，將積聚時(shí)尚創(chuàng)意、生產(chǎn)研發(fā)、文化傳媒、總部辦公等多功能于一體“軟產(chǎn)業(yè)企業(yè)群”潛在項(xiàng)目：18萬(wàn)方上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目的建設(shè)，將為本案帶來(lái)商務(wù)消費(fèi)客群第一百一十頁(yè)，共145頁(yè)。走精品、時(shí)尚、中高端路線，搭配餐飲休閑業(yè)態(tài)，打造開(kāi)放式街區(qū)商業(yè)，提升項(xiàng)目整體形象第一百一十一頁(yè)，共145頁(yè)。武漢首家時(shí)尚家居生活主題街滿足區(qū)域居民中高檔家居需求同時(shí)、搭配餐飲休閑業(yè)態(tài)，延長(zhǎng)目的性消費(fèi)時(shí)間商業(yè)主題形象定位第一百一十二頁(yè)，共145頁(yè)。其次，審視項(xiàng)目所面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析第一百一十三頁(yè)，共145頁(yè)。項(xiàng)目名稱(chēng)均價(jià)（元/m2）幸福時(shí)代三期高層：9600萬(wàn)錦江城高層：9400漢口城市廣場(chǎng)高層：9700中森華國(guó)際城高層：8500海賦江城天韻預(yù)計(jì)高層9200晉合金橋世家高層：14000（精裝）銀泰御華園二期進(jìn)階家高層：9000鼎盛華城高層：9000天倫美侖美舍高層：9200黃埔公館高層：10000城開(kāi)二七城市廣場(chǎng)/住宅競(jìng)爭(zhēng)格局：二七和后湖片區(qū)項(xiàng)目主要分布在武漢大道以東，輕軌1號(hào)線以西區(qū)域；板塊內(nèi)高層的價(jià)格集中在8500-10000元/㎡之間住宅競(jìng)爭(zhēng)格局海賦江城天韻萬(wàn)錦江城漢口城市廣場(chǎng)幸福時(shí)代三期鼎盛華城黃埔公館天倫美侖美舍銀泰御華園二期進(jìn)階家中森華國(guó)際城后湖片區(qū)二七片區(qū)城開(kāi)二七城市廣場(chǎng)晉合金橋世家在售項(xiàng)目潛在項(xiàng)目第一百一十四頁(yè)，共145頁(yè)。板塊客戶：從項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)客戶來(lái)看，項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)更多會(huì)來(lái)自板塊內(nèi)，而非板塊外后湖區(qū)域客戶特征：漢口中心區(qū)客戶受價(jià)格擠壓或環(huán)境驅(qū)動(dòng)跨區(qū)就近置業(yè)。此類(lèi)客戶對(duì)價(jià)格較為敏感；從區(qū)域客戶構(gòu)成來(lái)看，后湖板塊面臨來(lái)自二七永清、泛CBD板塊的客戶截流，金銀湖、古田板塊的客戶分流，但各自片區(qū)主流客戶具有較大的差異性，且具有相對(duì)封閉的區(qū)域性。金銀湖板塊古田板塊盤(pán)龍城板塊泛CBD板塊 中心板塊大后湖板塊 二七板塊住宅競(jìng)爭(zhēng)格局第一百一十五頁(yè)，共145頁(yè)。項(xiàng)目概況：板塊內(nèi)大盤(pán)相對(duì)較少，綜合體項(xiàng)目不多，但以品質(zhì)項(xiàng)目為主區(qū)域板塊項(xiàng)目名稱(chēng)總建面（萬(wàn)方）建筑類(lèi)型物業(yè)類(lèi)型容積率主力戶型在售面積段（㎡）后湖板塊幸福時(shí)代三期17.63高層純住宅3.20二房-四房81-130萬(wàn)錦江城27高層純住宅3.00三房-四房97、128-169漢口城市廣場(chǎng)60.83高層、超高層綜合體3.26二房-三房86-97中森華國(guó)際城100高層綜合體3.43四房142海賦江城天韻44.5高層、超高層純住宅3.33一房-三房67-127晉合金橋世家42超高層純住宅1.65二房-四房220銀泰御華園二期進(jìn)階家15.08多層、高層純住宅2.00一房-四房46-160鼎盛華城30.30小高層、高層純住宅2.40二房-四房90-171天倫美侖美舍4.62高層純住宅4.10二房-三房76-125二七板塊黃埔公館8.16高層純住宅3.20二房-三房88-122城開(kāi)二七城市廣場(chǎng)47.39多層、小高層、高層綜合體3.79//住宅競(jìng)爭(zhēng)分析第一百一十六頁(yè)，共145頁(yè)。當(dāng)期產(chǎn)品戶型配比：剛需型二房和改善型三房占八成比例，首置首改主導(dǎo)板塊住宅市場(chǎng)區(qū)域板塊項(xiàng)目名稱(chēng)一房（㎡）占比去化率二房（㎡）占比去化率三房（㎡）占比去化率四房（㎡）占比去化率后湖板塊幸福時(shí)代三期///8325%87.09%95-12162.5%87.74%13012.5%70.96%萬(wàn)錦江城//////92-13781.62%98.29%16718.38%71.21%漢口城市廣場(chǎng)///8623.77%93.10%95-9776.23%71.24%///中森華國(guó)際城///82-9150%100%9125.49%100%14224.51%89%海賦江城天韻67//83-87//94-127/////晉合金橋世家/////////220100%46.88%銀泰御華園二期進(jìn)階家46-4966.66%89.11%9516.67%88.71%118-13316.67%85.48%///鼎盛華城//////91-14175%/17125%/天倫美侖美舍///76-9057.14%87.09%109-12542.86%70.97%///二七板塊黃埔公館///88-9950%85.83%118-12650%72.5%///住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)第一百一十七頁(yè)，共145頁(yè)。戶型特點(diǎn)：板塊內(nèi)戶型跨度較大，主力戶型以76-89㎡剛需型兩房，95-109㎡緊湊型三房、118-134㎡舒適性三房為主，142-171㎡改善型四房戶型相對(duì)較少后湖板塊幸福時(shí)代三期

萬(wàn)錦江城

漢口城市廣場(chǎng)中森華國(guó)際城海賦江城天韻

晉合金橋世家

銀泰御華園二期進(jìn)階家

鼎盛華城

天倫美侖美舍二七板塊黃埔公館30405060708090100

110120130140150160170180+（㎡）一房二房三房四房住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)第一百一十八頁(yè)，共145頁(yè)。市場(chǎng)表現(xiàn)：從短期內(nèi)各項(xiàng)目入市銷(xiāo)售情況看，市場(chǎng)整體去化速度良好，月均去化在8300㎡/月區(qū)域板塊項(xiàng)目名稱(chēng)當(dāng)期體量（萬(wàn)方）當(dāng)期產(chǎn)品當(dāng)期去化率入市時(shí)間月均去化速度（㎡）后湖板塊幸福時(shí)代三期2.5（10#）83㎡二房、95-121㎡三房、130㎡四房85%2013.10.2714167萬(wàn)錦江城4.03（6#2單元、10#）92-137㎡三房、170㎡四房93.45%2013.5.187532漢口城市廣場(chǎng)4.71（1#-3#）86㎡二房、95-97㎡三房76.47%2013.9.1414407中森華國(guó)際城5.69（3#-5#）82-91㎡二房、91㎡三房、142㎡四房97.07%2011.11.252301海賦江城天韻/67㎡一房、83-87㎡二房、94-127㎡三房/預(yù)計(jì)2013.12底入市/晉合金橋世家3.62(11#-12#)只推其中64套220㎡四房18.23%2013.10.236599銀泰御華園二期進(jìn)階家2.53（A15#）46-49㎡一房、95㎡二房、118-133㎡三房、88.71%2013.5.264489鼎盛華城2.12（12#）91-141㎡三房、171㎡四房/預(yù)計(jì)2013.12.31/天倫美侖美舍4.19（1#-3#）76-90㎡二房、109-125㎡三房80.18%2013.9.1513438二七板塊黃埔公館2.29(4#)88-99㎡二房、118-126㎡三房79.58%2013.5.253644城開(kāi)二七城市廣場(chǎng)///預(yù)計(jì)2014年上半年入市/住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)第一百一十九頁(yè)，共145頁(yè)。未來(lái)供應(yīng)：目前板塊內(nèi)新增住宅共計(jì)341.06萬(wàn)方，近三年內(nèi)已去化93.65萬(wàn)方，未來(lái)幾年總供應(yīng)量將超247.41萬(wàn)方，整體去化壓力較大，住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)比較激烈項(xiàng)目名稱(chēng)基本信息未來(lái)供應(yīng)量未來(lái)供應(yīng)產(chǎn)品住宅總建/萬(wàn)方推盤(pán)進(jìn)度已售/萬(wàn)方一年內(nèi)/萬(wàn)方三年內(nèi)/萬(wàn)方總供應(yīng)量/萬(wàn)方幸福時(shí)代三期17.63三期6.98175110.6583㎡二房、95-121㎡三房、130㎡四房萬(wàn)錦江城33.12三期31.49.0427.111.72128-137㎡三房、170平方米四房漢口城市廣場(chǎng)40.14三期3.617.2951.8736.5486㎡二房、95-97㎡三房中森華國(guó)際城75一期8.412.768.2866.59142㎡四房海賦江城天韻44.5預(yù)計(jì)2013年12月入市0//44.567㎡一房、83-87㎡二房、94-127㎡三房晉合金橋世家42二期19.487.9223.7622.52220㎡四房銀泰御華園二期進(jìn)階家15.08二期2.245.3716.1612.8446-49㎡一房、95㎡二房、118-133㎡三房、160-167㎡四房鼎盛華城30.30一期12.9//17.491-141㎡三房、171㎡四房天倫美侖美舍4.19一期3.3616.1348.380.8376-90㎡二房、109-125㎡三房黃埔公館7.1一期5.284.