綠洲家園住宅營銷提案課件

綠洲家園營銷提案呈：鹽城市綠洲房地產開發(fā)有限公司2014年12月綠洲家園營銷提案呈：鹽城市綠洲房地產開發(fā)有限公司2014二年，去化90%。目標Target二年，去化90%。目標Target如何在樓市低迷的形勢下，破冰快跑，實現現金流？如何快速提升城投品牌，為項目推廣提升助力？如何明確項目核心價值，制定差異化戰(zhàn)略，區(qū)隔競爭？如何發(fā)現銷售不暢的問題，并行之有效地加以解決？思考thinkdeeply思考thinkdeeply成功分為

步走PART1.房地產政策解讀PART2.周邊競爭個案詳析PART3.目標客戶分析PART4.本項目的定位（SWOT分析）PART5.存在問題解析PART6.解決問題與營銷戰(zhàn)略PART7.推廣策略及媒體計劃PART8.團隊組建及執(zhí)行成功分為步走PART1.房地產政策解讀房地產政策解讀房地產2014形勢走向鹽城市場和政策解析PART1.房地產政策解讀PART2.周邊競爭個案詳析PART3.目標客戶分析PART4.本項目的定位（SWOT分析）PART5.存在問題解析PART6.解決問題與營銷戰(zhàn)略PART7推廣策略及媒體計劃PART8團隊組建及執(zhí)行房地產政策解讀房地產2014形勢走向PART1.房地產政形勢不樂觀，且行且努力供求關系最終決定市場走向部分城市政府介入救市總體回落，下行趨勢明顯房地產2014形勢走向PART1.房地產政策解讀形勢不樂觀，且行且努力供求關系最終決定市場走向部分城市政府介2014房地產形勢回顧

顧2014年4月份以來限購政策的變化歷程，至目前為止，限購政策執(zhí)行層面的“雙向調控”的特征非常明顯。當前，除了一線城市外，其他城市限購政策已開始逐步進行調整。從比如南寧、天津等城市首先定向放松限購，到無錫、?？诘瘸鞘型ㄟ^戶籍新政側面突破限購，再到沈陽、昆明、福州、廈門、南昌、石家莊等城市傳言限購取消等措施，甚至呼和浩特、濟南、杭州、寧波等城市直接發(fā)文調整或取消限購政策，限購政策的調整力度越來越大，尤其是庫存偏大的城市取消樓市限購政策的傾向越來越明顯。據不完全統計，除了北上廣深一線城市、合肥、南京、南昌等7個城市之外，46個左右限購城市的限購政策至少27個已經做了調整，或者從執(zhí)行層面已經全面放松，其中，南寧、呼和浩特等11個城市以正式發(fā)文或微博方式公布。從南寧開始打出限購放松第一槍至今，經歷短短6個月左右的時間，此輪限購政策調整速度之快始料未及，部分城市甚至毫無節(jié)操。從具體表現來看，對于限購政策的調整，部分采取多次試探后又否認，否認后還實際執(zhí)行，或者“只做不說”。不過大家也都清楚，限購政策退出的底牌基本上已經打出來了，也是大勢所趨了。至此，我們可以預言，到今年年底，除了一線城市之外，其余城市限購政策將光明正大的進行調整，甚至最終會從執(zhí)行意義上全部取消。PART1.房地產政策解讀2015房地產形勢2015年房地產政策將保持寬松狀態(tài)。未來改善需求入市門檻還將放低，樓市整體繼續(xù)松綁依然是趨勢。

2015年要準確把握房地產市場運行中出現的新情況、新問題，注意地區(qū)間的差異，跟蹤市場走勢，積極應對，主動作為，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。中原地產首席分析師張大偉認為，2015年強調“注意地區(qū)差異”，意味著樓市政策調控主體將下放。事實上，這在今年樓市調控中已有體現?！敖衲暌詠?，房地產市場迅速變化，住房和城鄉(xiāng)建設部會同或配合有關部門，強化地方調控主體責任，及時調整了限購、差別化信貸等政策?！标愓哒f。

結合2015年總體目標——“促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展”的提出，2015年以“去庫存”為主要目標的相關利好政策還有可能出臺，而地方政府將依據各地實際，獲得更多的主動權。

2014房地產形勢回顧顧2014年4月份以來限PART1.房地產政策解讀第一、調整普通住宅標準第二、降低首付比例第三、住房公積金政策調整第四、限價政策取消第五、首套房貸利率優(yōu)惠或政府財政直接給予首套房貸支持第六、契稅優(yōu)惠或減免第七、鼓勵人才購房政策第八、將戶籍制度與購買房產直接結合房地產政策調整預測PART1.房地產政策解讀第一、調整普通住宅標準房地產政鹽城住宅市場分析射陽市場成交分析總體分析鹽城市場及政策解析PART1.房地產政策解讀鹽城住宅市場分析射陽市場成交分析總體分析鹽城市場及政策解析P鹽城市場2014上半年總體分析：射陽市場成交分析：PART1.房地產政策解讀?上半年以來，射陽縣共銷售商品房(含保障房)41.85萬平方米，同比下降12.97%;其中商品住宅銷售33.57萬平方米，同比下降19.34%?？h城區(qū)商品房銷售32.92萬平方米，同比下降19.09%，占銷售總量的78

.68%;其中商品住宅銷售25.62萬平方米，同比下降26.95%，占住宅銷售總量的76.32%.栽縣商品房銷售總量位于全市七個縣（市）前列?？h城住宅銷售中，外來人口購買約占14%，縣城規(guī)劃區(qū)人口購買約占56%，縣城規(guī)劃區(qū)外人口（農民進城）購買約占28%.。?今年上半年，房地產市場總體平穩(wěn)健康。但在宏觀經濟增速持續(xù)放緩、銀行信貸規(guī)模趨緊、市場需求及預期下降的背景下，房地產市場仍然處于結構調整期。?1-6月份，商品住房上市512.63萬方，同比增長14.78%；銷售352.1萬方，同比下降14.32%。商品住房供銷比由去年同期的1.09：1擴大至1.46:1。個人觀點：存量持續(xù)上升，銀行放貸收緊，開發(fā)商資金回籠困難，2014，房地產形勢不樂觀，競爭會更激烈。個人觀點：射陽房地產市場總體平穩(wěn)，總體均價維持在3600-5000之間，海韻嘉園、東都天潤、奧體新城、潤洋壹品等規(guī)模型樓盤拉升射陽成交量。鹽城市場2014上半年總體分析：射陽市場成交分析：PART周邊競爭個案詳析PART1.房地產政策解讀PART2.周邊競爭個案詳析PART3.目標客戶分析PART4.本項目的定位（SWOT分析）PART5.存在問題解析PART6.解決問題與營銷戰(zhàn)略PART7.推廣策略及媒體計劃PART8.團隊組建及執(zhí)行周邊競爭個案詳析PART1.房地產政策解讀射陽重點在售樓盤統計PART2.周邊競爭個案詳析射陽重點在售樓盤統計PART2.周邊競爭個案詳析射陽競品樓盤9月統計PART2.周邊競爭個案詳析據GO房網統計數據顯示，2014.9.1—2014.9.7射陽縣總成交套數89套(含商鋪、寫字樓/公寓、住宅；含鄉(xiāng)鎮(zhèn)項目數據20套)，本周總成交面積8863.46㎡。1.其中普通住宅銷售56套，總成交面積：5936.35平方米；2.商鋪銷售32套，總成交面積：2866.47平方米。3.寫字樓/公寓銷售1套，總成交面積：60.64平方米。射陽競品樓盤9月統計PART2.周邊競爭個案詳析據GO房射陽競品樓盤9月統計PART2.周邊競爭個案詳析據GO房網統計數據顯示，2014.9.8—2014.9.14射陽縣總成交套數102套(含商鋪、寫字樓/公寓、住宅；含鄉(xiāng)鎮(zhèn)項目數據13套)，本周總成交面積9928.65㎡。1.其中普通住宅銷售79套，總成交面積：8765.57平方米；2.商鋪銷售21套，總成交面積：1049.7平方米。3.寫字樓/公寓銷售2套，總成交面積：113.38平方米。射陽競品樓盤9月統計PART2.周邊競爭個案詳析據GO房射陽競品樓盤9月統計PART2.周邊競爭個案詳析據GO房網統計數據顯示，2014.9.15—2014.9.21射陽縣總成交套數107套(含商鋪、寫字樓/公寓、住宅；含鄉(xiāng)鎮(zhèn)項目數據38套)，本周總成交面積9681.17㎡。1.其中普通住宅銷售63套，總成交面積：7135.94平方米；2.商鋪銷售43套，總成交面積：2489.25平方米。3.寫字樓/公寓銷售1套，總成交面積：55.98平方米。射陽競品樓盤9月統計PART2.周邊競爭個案詳析據GO房射陽競品樓盤9月統計PART2.周邊競爭個案詳析據GO房網統計數據顯示，本周（2014.9.22—2014.9.28）射陽縣總成交套數58套(含商鋪、寫字樓/公寓、住宅；含鄉(xiāng)鎮(zhèn)項目數據8套)，本周總成交面積5559.22㎡。1.其中普通住宅銷售37套，總成交面積：4555.06平方米；2.商鋪銷售21套，總成交面積：1004.16平方米。3.寫字樓/公寓銷售無成交。射陽競品樓盤9月統計PART2.周邊競爭個案詳析據GO房目前，射陽城東的配套、交通、市政設施也日趨完善，并且在市民心目中也有一定的認可度。大家對城東的發(fā)展都有著很大的信心，并且從政府規(guī)劃上看，城東的發(fā)展也的確值得大家的期待。目前，城中的住宅推出量也逐漸呈飽和狀態(tài)，一些有遠瞻性目光的市民及一些投資客也將目光瞄準了城東市場。這對城東樓盤來說，也是一個好的勢頭。城東現正大力建設居住配套設施，如學校、市場等。使城東建設越具規(guī)模，其建設上正日趕城中。據GO房網數據監(jiān)控中心統計，今年上半年射陽縣新增商品房上市65.82萬平方米，同比下降15.16%;其中商品住宅上市50.99萬平方米，同比下降21

.57%.縣城區(qū)商品房上市48.51萬平方米，同比下降31.45%，占上市總量的73.70%;其中商品住宅上市35.44萬平方米，占住宅上市總量的69.51%.通過對本項目周邊幾個樓盤的調查，海韻嘉園、東都天潤、奧體新城、潤洋壹品4個樓盤銷量最好，綜合評估，銷量最好的4個樓盤優(yōu)勢在于幾個方面，1、品牌效應，2、售樓處包裝豪華，3、樣板房裝修精美，4、周邊配套設施齊全，5、每月或每周都有促銷活動，6、學區(qū)，7、戶外廣告及媒體宣傳到位，8、項目圍墻以及周邊有明顯的宣傳效果圖。個人觀點：對比以上銷量較好樓盤的成功因素，綠洲家園在這些方面都全都具備，具有相當的競爭實力。小結：PART2.周邊競爭個案詳析目前，射陽城東的配套、交通、市政設施也日趨完善，并且在市民心目標客戶分析客戶特征分析目標客戶來源分析PART1.房地產政策解讀PART2.周邊競爭個案詳析PART3.目標客戶分析PART4.本項目的定位（SWOT分析）PART5.存在問題解析PART6.解決問題與營銷戰(zhàn)略PART7.推廣策略及媒體計劃PART8.團隊組建及執(zhí)行目標客戶分析客戶特征分析PART1.房地產政策解讀PART3.目標客戶分析目標客戶特征分析PART3.目標客戶分析目標客戶特征分析首期主力客層定位為剛需型待婚或新婚一族中大戶型——針對特定團體，以二次置業(yè)改善型為主的客戶無規(guī)則型——周邊競爭樓盤分流出來的市場散戶

中小戶型——以城區(qū)為圓心，扇形輻射的鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶，以剛需為主的客層PART3.目標客戶分析首期主力客層定位為剛需型待婚或新婚一族中大戶型——針對特定團單身貴族人群—特點：單身人士多為參加工作不久的青年人。他們積蓄不多，但又盼房心切，應采取階梯式消費模式，隨個人收入的增長、工作崗位的變化以及今后結婚生子，而適時地調換住房。拆遷家庭人群—特點：拆遷家庭一般在原有住房區(qū)域居住時間較長，在那里的生活便利程度要高于其他陌生區(qū)域。拆遷戶雖然會因為舊房拆遷而得到一部分經濟補償，但舊房一般面積較小，所得到的經濟補償并不足以購買一套理想的住宅。新婚夫婦人群—特點：新婚夫婦工作時間有限，積蓄不多，對房屋總價較為關注；新婚婚房對功能性的關注應該更有預見性；對社區(qū)內及周邊的環(huán)境、配套要求相對較高。成熟家庭人群—特點：成熟家庭通常結構穩(wěn)定，經濟條件較好，購買一般以改善為目的。老年購房者人群—特點：老年購房者一般對單套住宅的總價不太關注，住宅所處的位置、社區(qū)環(huán)境、醫(yī)院以及物業(yè)服務情況是這部分消費者最看重的。PART3.目標客戶分析首期客戶特征分析單身貴族人群—特點：單身人士多為參加工作不久的青年人。他們積立足城東片區(qū)剛需客群中年客群鄉(xiāng)鎮(zhèn)入市客群PART3.目標客戶分析目標客戶來源分析立足城東片區(qū)剛需客群中年客群鄉(xiāng)鎮(zhèn)入市客群PART3.目標鄉(xiāng)鎮(zhèn)入市客群—包括大興鎮(zhèn)、盤灣鎮(zhèn)、青墩鎮(zhèn)、黃尖鎮(zhèn)、合德鎮(zhèn)、海通鎮(zhèn)等。此類客戶在新宅購買時主要考慮新居對原有生活的影響以及新宅價格。中年客群—此類人士包括銀行工作人員、政府機關辦公人員、有固定鋪面的個體經營者、醫(yī)生、教師、私營企業(yè)主、企業(yè)效益較好的中層人士、二次置業(yè)人士和衣錦還鄉(xiāng)人士等。此類購房者生活規(guī)律性較強，購房主要目的是改變現有居住條件中不理想的部分，所以購房主要考慮住宅的功能性，新宅的設計細節(jié)是他們最關注的。剛需客群—此類人士包括單身貴族、未婚青年男女、新婚夫婦、都市白領等。新的一代購房主體已經成長起來，他們有著較穩(wěn)定的收入來源，且又不想同父母居住在一起，因手中余錢又不多，但又很想置房的人士，他們將是未來一兩年高層樓盤應主力吸納的對象，對地段環(huán)境的要求不是甚高，對智能化的概念和物業(yè)管理較為重視。PART3.目標客戶分析鄉(xiāng)鎮(zhèn)入市客群—包括大興鎮(zhèn)、盤灣鎮(zhèn)、青墩鎮(zhèn)、黃尖鎮(zhèn)、合德鎮(zhèn)、海本項目的定位（SWOT分析）戶型定位價值體系價格定位PART1.房地產政策解讀PART2.周邊競爭個案詳析PART3.目標客戶分析PART4.本項目的定位（SWOT分析）PART5.存在問題解析PART6.解決問題與營銷戰(zhàn)略PART7.推廣策略及媒體計劃PART8.團隊組建及執(zhí)行本項目的定位（SWOT分析）戶型定位PART1.房地產政綠洲家園基本概況規(guī)劃指標序號

項

目指標（單位：平方米）1用地面積(㎡)173162容積率23總建筑面積34632

4可售住宅面積5可售總銷額約1.2億6商業(yè)7總戶數約400套地塊四至：西鄰興陽路、北接人民路、南鄰解放東路、東至海都路。PART4.本項目的定位（SWOT分析）綠洲家園基本概況規(guī)劃指標序號項目指標（單位：平方米）1PART4.本項目的定位（SWOT分析）戶型定位PART4.本項目的定位（SWOT分析）戶型定位資料不全，暫無。PART4.本項目的定位（SWOT分析）資料不全，暫無。PART4.本項目的定位（SWOT分析）PART4.本項目的定位（SWOT分析）價值體系PART4.本項目的定位（SWOT分析）價值體系外部價值I內部價值地段價值配套價值品牌價值學校資源城東核心行政中心PART4.本項目的定位（SWOT分析）外部價值I內部價值地段價值配套價值品牌價值學校資源城東核心行交通生活配套教育配套醫(yī)療配套BRT公交線路，一站式到達汽車站、超市、學校、醫(yī)院等城市主要生活聚集區(qū)公共交通道路交通解放路、人民路等城區(qū)主干道PART4.本項目的定位（SWOT分析）外部價值I內部價值地段價值配套價值品牌價值交通生活配套教育配套醫(yī)療配套BRT公交線路，一站式到達汽車站交通生活配套教育配套醫(yī)療配套PART4.本項目的定位（SWOT分析）外部價值I內部價值地段價值配套價值品牌價值交通生活配套教育配套醫(yī)療配套PART4.本項目的定位（S交通生活配套教育配套醫(yī)療配套小學中學大學外部價值I內部價值地段價值配套價值品牌價值PART4.本項目的定位（SWOT分析）交通生活配套教育配套醫(yī)療配套小學中學大學外部價值I內部價值地交通生活配套教育配套醫(yī)療配套PART4.本項目的定位（SWOT分析）外部價值I內部價值地段價值配套價值品牌價值交通生活配套教育配套醫(yī)療配套PART4.本項目的定位（SPART4.本項目的定位（SWOT分析）外部價值I內部價值地段價值配套價值品牌價值PART4.本項目的定位（SWOT分析）外部價值I內部價S—優(yōu)勢W—劣勢O—機會T—威脅城東區(qū)成熟型社區(qū)，周邊配套完善，衣食住行方便。人文氛圍濃郁。價格經濟。開發(fā)商的品牌優(yōu)勢優(yōu)劣勢分析（SWOT)項目體量比較小。售樓處塑造獨特形象、建立獨特的識別系統。售樓人員洗牌、加強專業(yè)技能、溝通能力、業(yè)績考核、案場管理。全國整體形勢下行，射陽縣存量過大，競爭激烈。城東東都天潤、清華園、奧體新城、潤洋壹品等大盤頻出，市場分額被擠壓。PART4.本項目的定位（SWOT分析）S—優(yōu)勢W—劣勢O—機會T—威脅城東區(qū)成熟型社區(qū)，周邊配套完存在問題解析PART1.房地產政策解讀PART2.周邊競爭個案詳析PART3.目標客戶分析PART4.本項目的定位（SWOT分析）PART5.存在問題解析PART6.解決問題與營銷戰(zhàn)略PART7.推廣策略及媒體計劃PART7.團隊組建及執(zhí)行存在問題解析PART1.房地產政策解讀市場因素：1、看淡樓市今年走勢，持幣觀望等待政策走向；2、全國70個被調查城市，今年上半年56%以上價格下行，量價齊跌，大形勢不熱，影響成交信心；3、購房者觀望情緒嚴重；影響熱銷的幾個因素PART5.存在問題解析市場因素：影響熱銷的幾個因素PART5.存在問題解析價格因素：1、剛性客戶具有價格抗性，心里預期期望降價；2、周邊樓盤降價促銷直接影響購買決策，影響對客戶的截留；影響熱銷的幾個因素PART5.存在問題解析價格因素：影響熱銷的幾個因素PART5.存在問題解析產品因素：1、項目無致命缺點，但也無明顯優(yōu)勢，大眾型產品，沒有形成忠實的客戶群；影響熱銷的幾個因素PART5.存在問題解析產品因素：影響熱銷的幾個因素PART5.存在問題解析推廣因素：1、廣告形象沒有給項目加分，沒有唯一性的形象特質，客戶不好識別；廣告形象沒有給項目加分，沒有唯一性的形象特質，客戶不好識別；2、廣告宣傳時斷時續(xù)，沒有形成產品印象和市場份額；3、線上和線下活動較少，客戶互動和人氣都相對缺乏，沒有忠實客戶群；影響熱銷的幾個因素PART5.存在問題解析推廣因素：影響熱銷的幾個因素PART5.存在問題解析服務因素：1、售樓人員信心不足，動力不強，缺乏高效管理與專業(yè)培訓；2、售樓員個人形象與氣質、服飾與禮儀不到位；3、老業(yè)主的關系維系不足，口碑宣傳效應的發(fā)掘不夠。影響熱銷的幾個因素PART5.存在問題解析服務因素：影響熱銷的幾個因素PART5.存在問題解析解決問題與營銷戰(zhàn)略PART1.房地產政策解讀PART2.周邊競爭個案詳析PART3.目標客戶分析PART4.本項目的定位（SWOT分析）PART5.存在問題解析PART6.解決問題與營銷戰(zhàn)略PART7.推廣策略及媒體計劃PART8.團隊組建及執(zhí)行解決問題與營銷戰(zhàn)略PART1.房地產政策解讀【策略要變】：在項目外部環(huán)境均未改善的情況下，如何打通項目營銷通路，通過線上、線下良性的營銷配合下，制定具有建設性的策略?！緢F隊要變】：2015年重新整合項目團隊，組建大客戶組，電拓小組，重點加強銷售培訓，制定有效績效考核制度?！拘蜗笠儭浚壕晚椖磕壳岸ㄎ欢裕茨芊从吵鲰椖亢诵膬r值與客戶心理訴求，很難與目標客戶達到共鳴，需要重新挖掘，在保證高品質形象的基礎上，找到最符合項目形象的定位?！就茝V要變】：項目面世，要穩(wěn)定維系項目品質形象，畫面表現塑造要有統一性，營銷定位清晰，宣傳要有個性化，大大增加目標客戶的置業(yè)信心。變【客戶在變】：2015年面臨區(qū)別戶型，區(qū)別不同客戶層級，如何通過精準營銷渠道，搶奪客戶份額，快速實現目標客戶召集。【產品在變】：2015年不單單是住宅銷售，商業(yè)的面世將為項目整體塑造帶來質的飛躍，多業(yè)態(tài)的推售將補充項目配套的缺失。PART6.解決問題與營銷戰(zhàn)略【策略要變】：在項目外部環(huán)境均未改善的情況下，如何打通項目營

變營銷PART6.解決問題與營銷戰(zhàn)略PART6.解決問題與營銷戰(zhàn)略首年0.6億1億2015.5-2016.5回款目標：0.4

億1、目標制定與分解PART6.解決問題與營銷戰(zhàn)略2015-2017年年度銷售目標：次年0.4億銷售進度計劃：首年0.6億1億2015.5-2016.5回款目標：0PART6.解決問題與營銷戰(zhàn)略銷售進度計劃：2、項目推售節(jié)奏原則：2015.5-2016.5，首個營銷年，小戶型先行，中大戶型補充位置：推售量：考慮到當下全國房地產形勢走向、鹽城市上半年的成交以及本項目上半年的銷售情況，建議“二年計劃”的第一年，以小戶型為主推產品，小份額多樣化的中大戶型作為補充房源。PART6.解決問題與營銷戰(zhàn)略銷售進度計劃：2、項目推售PART6.解決問題與營銷戰(zhàn)略銷售進度計劃：3、銷售進度計劃第一階段：第二階段：第三階段：2015年5月-2016年5月總銷目標0.6億此計劃僅為目標性預期計劃，每個階段銷售額在實際銷售中會因多種原因有變動，綜合各種因素，建議將項目首期成交均價定為3500元-4000元。2年總體均價定為3500元-4000元。PART6.解決問題與營銷戰(zhàn)略銷售進度計劃：3、銷售進度PART6.解決問題與營銷戰(zhàn)略4、首批單位推盤量銷售進度計劃：樓棟：套數：面積：原則：產品多樣化，價值差異化，樓棟均衡化。PART6.解決問題與營銷戰(zhàn)略4、首批單位推盤量銷售進度

變客戶策略PART6.解決問題與營銷戰(zhàn)略PART6.解決問題與營銷戰(zhàn)略PART6.解決問題與營銷戰(zhàn)略客戶策略：首推小戶型，目標客戶將鎖定在待婚和新婚的剛需型目標群。這一客群主要特點是時尚、簡約、經濟承受能力一般但追求享受，易接受新事物。針對這一特點，推廣核心為“建立年輕人的愛好圈，一種寵大而忠實的群體”主要舉措為：根據我們的營銷目標，需要細分客戶市場，剛需客戶作為我們首期的主要客戶，也是營銷策略的突破口，針對他們特點打開有針對性的營銷渠道。1、與戶外運動協會合作，共享成員資源，并合作舉辦戶外活動，吸引年輕人目光，將項目滲透。PART6.解決問題與營銷戰(zhàn)略客戶策略：首推小戶型，目標客戶策略：2、與機關工委等單位合作，定期不間斷地舉行“相親會”，并將此活動舉辦成一個品牌性活動，形成口碑效應，便于儲蓄項目忠實客戶。3、與《現代快報》、“騰訊房產網”等媒體合作，通過媒體炒作和資源平臺制造影響力。4、靈活多樣的付款方式、形式多變的促銷手段結合，“零首付”、“分期首付”、“買房送家電”、“買房送婚慶一條龍服務“、”買房送蜜月行“等多種SP活動與輕松付款方式結合。PART6.解決問題與營銷戰(zhàn)略客戶策略：2、與機關工委等單位合作，定期不間斷地舉行“相親會PART6.解決問題與營銷戰(zhàn)略客戶策略：坐銷與行銷的結合，于動于靜多方面作用。坐銷是“修身養(yǎng)性”，即練好基本功，核心是“等客戶”包括：1、售樓處布置包括筑規(guī)模和風格、功能布置、沙盤、銷控區(qū)、燈光設置等，傳遞給客戶的形象氣質。2、售樓人員形象氣質、專業(yè)素養(yǎng)、溝通能力、把握能力、案場管理水平要注入新的活力，加強專業(yè)培訓建立業(yè)績考核制度等。行銷“主動出擊”，核心是“找客戶”包括：1、每周小活動，每月大活動，與多個協會、俱樂部、活動承辦公司聯合，增加曝光率。2、銷售人員走出去，利用路演、定點拓展等方式，將項目信息一對一傳遞出去。PART6.解決問題與營銷戰(zhàn)略客戶策略：坐銷與行銷的結合PART6.解決問題與營銷戰(zhàn)略客戶策略：針對客戶有抗性的戶型和占比較高明星戶型做樣板房

PART6.解決問題與營銷戰(zhàn)略客戶策略：針對客戶有抗性的推廣策略及媒體計劃PART1.房地產政策解讀PART2.周邊競爭個案詳析PART3.目標客戶分析PART4.本項目的定位（SWOT分析）PART5.存在問題解析PART6.解決問題與營銷戰(zhàn)略PART7.推廣策略及媒體計劃PART8.團隊組建及執(zhí)行推廣策略及媒體計劃PART1.房地產政策解讀PART6.解決問題與營銷戰(zhàn)略廣告宣傳費暫定為總銷之1.0%，全程約為120萬

本物業(yè)合理的廣告及市場推廣費用是完成銷售進度不可缺少的條件之一，具體額度暫定為總銷售金額的1%左右，并據此編列廣告預算，報批準后執(zhí)行，此費用僅為推廣宣傳所用，售樓處裝修、看房車、精神堡壘等硬件設施不在此費用內。

PART6.解決問題與營銷戰(zhàn)略廣告宣傳費暫定為總銷之1.推廣階段費用占比戰(zhàn)術組合戰(zhàn)術目的推薦媒體/地點選擇標準形式次數費用預估（萬元）第一階段（2014年5月-2015年5月）43%網站保持市場聲音；與其它媒體形成整合之勢騰訊房產網/購房網/123網點擊量、定期活動開展次數硬廣+項目服務+活動策劃+活動跟進至少每周更新一次7.00微信自媒體時代，微信可以體現一個項目的品位；也可以針對性的及時發(fā)布營銷信息外包給專業(yè)公司打理服務性強的專業(yè)公司圖文并茂至少每天分享一條信息；互動活動一個星期至少1次。0.30戶外長期出現在行人視線內，提升項目知曉度城中，城西、城東人流較多、學校、醫(yī)院等大牌+公交站臺（形象宣傳）簽訂年度合作協議，價格優(yōu)惠；根據項目需要更換畫面26.00超市推車項目第四期將以全新的形象出現，推車有利于新形象的迅速傳播大潤發(fā)超市、文峰超市、樂天瑪特超市客流多且周邊就有寫字樓、小公寓圖片宣傳為主每個季度更換一次換面（暫用半年）1.80報紙宣傳內容可按日變化，且公信力強，適合在大型活動前發(fā)布現代快報發(fā)行量、讀者訂閱巨多；活動開展頻次活動策劃服務、硬廣+軟文開盤前后投放4期末版整版15.00營銷活動案場活動造勢，通過大小活動全面擴大項目影響力案場開盤、重要節(jié)點、重大活動主題活動周周小活動，每月1場大活動25.0075.10PART7.推廣策略及媒體計劃推廣階段費用占比戰(zhàn)術組合戰(zhàn)術目的推薦媒體/地點選擇標準形式次活動一：鄉(xiāng)鎮(zhèn)、縣區(qū)巡演活動(活動時間：活動費用3萬元)縣城以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)的剛需群體無疑將成為我們項目一部分需要爭取的目標客群。2014上半年，已經有一些房產項目開始走進鄉(xiāng)鎮(zhèn)，故而，我們擬在今年可以開展走進鄉(xiāng)鎮(zhèn)及縣區(qū)的活動。城里有套房搞定丈母娘鄉(xiāng)下有