品牌折扣商城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

諸暨/r/n“/r/n品牌折扣商城/r/n〞/r/n工程/r/n可行性/r/n研究/r/n報(bào)告/r/n工程概況/r/n工程投資人、工程總投資/r/n工程投資人：/r/n略/r/n工程方案投資額：/r/n50038.36/r/n萬/r/n元人民幣/r/n〔/r/n約5/r/n億元〕/r/n2、/r/n工程公司與/r/n用資方案/r/n略/r/n3、/r/n工程選址/r/n、/r/n占地面積/r/n工程四至：/r/n工程東臨環(huán)城東路、氣象局；/r/n北沿苧蘿東路、新世紀(jì)花園/r/n住宅/r/n小區(qū)；/r/n南靠新安家園住宅小區(qū)/r/n、/r/n；西接/r/n37畝/r/n待開發(fā)/r/n商業(yè)宗地、東興路。/r/n東北方是規(guī)劃的行政中心，/r/n局部行政機(jī)關(guān)/r/n以/r/n在建設(shè)中。/r/n西北方向是祥生新世紀(jì)廣場〔臺(tái)灣大潤發(fā)賣場〕。/r/n工程占地面積：35畝〔/r/n23500平方米/r/n〕。/r/n東西長/r/n180米/r/n，南北長/r/n140米/r/n。/r/n工程建筑面積、/r/n建筑/r/n層數(shù)/r/n工程總建筑面積：/r/n97000/r/n平方米/r/n工程/r/n主樓/r/n地上8層地下1層/r/n，附樓9-30層/r/n；/r/n地下停車場：200個(gè)車位，室外停車場：1200個(gè)車位。/r/n工程容積率、建筑密度、綠化率/r/n工程總建筑面積：9/r/n./r/n7/r/n工程容積率：/r/n4/r/n./r/n13/r/n工程建筑密度：/r/n46/r/n%/r/n工程綠化率：23%/r/n二、/r/n諸暨市商業(yè)地產(chǎn)研究/r/n1、/r/n區(qū)位優(yōu)勢與交通狀況/r/n諸暨位于浙江省中部，與紹興、杭州蕭山區(qū)，嵊州，義烏、東陽，浦江等7個(gè)縣市區(qū)接壤，總面積2318平方公里〔全省第8位〕，轄28個(gè)鎮(zhèn)鄉(xiāng)(街道)，106萬人口(全省第7位)。諸暨城市建成區(qū)面積達(dá)32.9平方公里，城市/r/n綠/r/n化率到達(dá)56.4%，中等城市框架根本形成。/r/n諸暨交通便利，浙贛鐵/r/n路、杭金公路和杭金衢高速公路穿境而過，諸永〔諸暨至永嘉〕高速/r/n、諸暨至紹興的高速公路正在興建中。/r/n諸暨距上海僅/r/n298公里/r/n，杭州/r/n98/r/n公里/r/n諸暨市轄3個(gè)街道、23個(gè)鎮(zhèn)、1個(gè)鄉(xiāng)：暨陽街道、浣東街道、陶朱街道；大唐鎮(zhèn)、次塢鎮(zhèn)、店口鎮(zhèn)、阮市鎮(zhèn)、江藻鎮(zhèn)、楓橋鎮(zhèn)、趙家鎮(zhèn)、馬劍鎮(zhèn)、草塔鎮(zhèn)、牌頭鎮(zhèn)、同山鎮(zhèn)、安華鎮(zhèn)、街亭鎮(zhèn)、璜山鎮(zhèn)、浬浦鎮(zhèn)、直埠鎮(zhèn)、五泄鎮(zhèn)、嶺北鎮(zhèn)、陳宅鎮(zhèn)、王家井鎮(zhèn)、應(yīng)店街鎮(zhèn)、山下湖鎮(zhèn)、東白湖鎮(zhèn)；東和鄉(xiāng)。共有32個(gè)社區(qū)、34個(gè)居委會(huì)、467個(gè)行政村。市人民政府駐暨陽街道紅旗路26號。/r/n自然條件及資源優(yōu)勢/r/n諸暨地形以丘陵為主，素有“七山一水二分田〞之稱。位于浙江省中部偏北，距杭州/r/n98公里/r/n。錢塘江流域中段，介于東經(jīng)119°53′～120°32′，北緯29°21′～29°59′之間，屬上海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。全境處于浙東南、浙西北丘陵山區(qū)兩大地貌單元的交接地帶，由東部會(huì)稽山低山丘陵、西部龍門山低山丘陵、中部浦陽江河谷盆地和北部河網(wǎng)平原組成。四周群山環(huán)抱，地勢由南向北漸次傾斜，形成北向開口通道式斷陷盆地。境內(nèi)東、西部為低山丘陵，富有林木、礦藏。東部會(huì)稽山脈，主峰東白山太白尖海拔1194．/r/n6米/r/n，為境內(nèi)最頂峰；西部龍門山脈，主峰三界尖海拔1015．/r/n2米/r/n，為境西部最頂峰。中部為河谷盆地，多沃土良田，北部為河網(wǎng)平原，水資源充分。浦陽江縱貫?zāi)媳?，境?nèi)干流長67．/r/n6公里/r/n，東西8條支流呈葉脈形展開。/r/n市境地處浙中內(nèi)陸，屬亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，四季清楚，雨水較多，光照充足，年溫差大于同緯度鄰縣，小氣候差距顯著，具有典型的丘陵山地氣候特征。2001年年平均氣溫/r/n17.4°C/r/n，降水天數(shù)158天，總降水量/r/n1393毫米/r/n，蒸發(fā)量1235．/r/n3毫米/r/n，日照時(shí)間1666．7小時(shí)。/r/n歷史傳承/r/n與人文/r/n底蘊(yùn)/r/n諸暨，為我國古越民族聚居地之一。史傳：禹至大越，上苗山大集諸侯，駐蹕于此，爵有德、封有功，因定此境為"諸暨"，意即天下諸侯到達(dá)駐留議事之所。夏朝中期，夏帝少康封庶子無余于越，諸暨屬越。至春秋時(shí)，越國先后建都于境內(nèi)埠中、大部、色乘等地。吳越之爭中，越王勾踐曾以境內(nèi)勾乘山為休養(yǎng)生息、圖謀復(fù)國之所。秦王政二十五年(公元前222年)，以越地置會(huì)稽郡，設(shè)諸暨縣。西漢時(shí)，屬揚(yáng)州刺史部會(huì)稽郡。新始建國年間，更名疏虜。東漢建武初，復(fù)原名。東漢興平二年(公元195年)，分局部地入豐安、漢寧二縣。三國吳時(shí)，改漢寧為吳寧。西晉屬會(huì)稽郡。東晉屬會(huì)稽國。南朝復(fù)屬會(huì)稽郡。隋文帝開皇中，屬吳州。九年(公元589年)，吳寧縣廢，原諸暨地復(fù)歸諸暨。大業(yè)中，仍屬會(huì)稽郡。唐時(shí)，屬會(huì)稽郡及越州。高宗儀鳳二年(公元677年)，劃諸暨、會(huì)稽局部地置永興縣。武后垂拱二年(公元686年)，復(fù)分諸暨縣之吳寧故地入東陽縣。光啟三年(公元887年)，諸暨改稱暨陽。五代屬吳越國越州東府。吳越王天寶三年(公元910年)，復(fù)名諸暨。宋初，屬兩浙東路越州。南宋紹興元年(公元1131年)，屬紹興府。孝宗乾道八年(公元1172年)，分東北10鄉(xiāng)置義安縣，治今楓橋。淳熙元年(公元1174年)，廢義安，其地復(fù)入諸暨。元屬江浙等處行中書省紹興路。成宗元貞元年(公元1295年)，升為諸暨州。至正十九年(公元1359年)，改名諸全州。二十六年，降州為縣，仍復(fù)舊名。明、清時(shí)，均屬紹興府。民國元年(公元1912年)廢府，直屬浙江省。民國3年省下設(shè)道，諸暨屬會(huì)稽道。16年廢道，直屬浙江省。民國24年9月至37年4月，屬浙江省第三行政督察區(qū)；37年4月至38年，屬浙江省第二行政督察區(qū)。/r/n1949年5月6日/r/n諸暨解放，至/r/n6月22日/r/n，諸暨屬中共蕭紹諸杭臨時(shí)委員會(huì)管轄。/r/n6月13日/r/n～/r/n11月16日/r/n，歸第十專署管轄。其后，諸暨屬紹興專區(qū)。1952年1月，紹興專區(qū)撤銷，直屬浙江省。1953年2月，劃歸金華專區(qū)。1957年9月，劃歸寧波專區(qū)。1964年9月，復(fù)屬紹興專區(qū)。1968年5月，屬紹興地區(qū)。1983年7月起，屬紹興市。1989年9月，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，撤銷諸暨縣，設(shè)立諸暨市。/r/n越王勾踐臥薪嘗膽，西施故里人杰地靈。/r/n諸暨歷來俊賢咸集，人才輩出，/r/n古代有西施、王冕、楊維楨、陳洪綬、良價(jià)等名人；現(xiàn)代有俞秀松、張秋人、宣俠父等中共早期革命家，當(dāng)代有趙忠堯、金善寶、毛漢禮等著名科學(xué)家。/r/n地方經(jīng)濟(jì)/r/n及/r/n市民/r/n收入/r/n改革開放以來，諸暨經(jīng)濟(jì)建設(shè)和各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)取得了巨大的成就，在全國百強(qiáng)中的位次呈逐年上移態(tài)勢，2000-2005年分別位居全國最興旺縣(市)第66位、第45位、第39位、第32位、第27位和第24位，是全省范圍內(nèi)位次上升最快的縣市。農(nóng)業(yè)是諸暨的傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，近年來，全市不斷加快農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化步伐，生豬、香榧、珍珠、名茶、板栗、高菜等優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品不斷銷往香港、上海等國內(nèi)大中城市和國外市場，涌現(xiàn)了“綠劍〞名茶、“楓橋〞香榧等一批全國、省級名牌農(nóng)產(chǎn)品，被命名為“中國珍珠之鄉(xiāng)〞和“中國香榧之鄉(xiāng)〞。工業(yè)經(jīng)濟(jì)開展緊緊抓住了大企業(yè)、大集團(tuán)培植和塊狀經(jīng)濟(jì)升級這條主線，全市已有年銷售超億元的工業(yè)規(guī)模企業(yè)106家，有省級以上高新技術(shù)企業(yè)102家，上市公司4家。大唐襪業(yè)、店口五金、楓橋襯衫、山下湖珍珠等十大塊狀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)值已占全市工業(yè)總產(chǎn)值的70%左右。目前，諸暨擁有國家級品牌16只，省級品牌112只，總數(shù)列浙江省縣級市第一。諸暨有以服裝為主的五大類出口商品、145個(gè)品種，外貿(mào)出口連年增長。諸暨連續(xù)兩次被評為浙江省“建筑之鄉(xiāng)〞。憑借西施的傳奇故事和五泄的秀美景色，旅游產(chǎn)業(yè)開展迅速。/r/n隨著經(jīng)濟(jì)又好又快開展，全市人民生活水平不斷提高。2006年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、農(nóng)民人均純收入分別到達(dá)20056元和9050元。/r/n商業(yè)/r/n開展環(huán)境/r/n與/r/n業(yè)態(tài)狀態(tài)/r/n調(diào)查/r/n近年來，/r/n諸暨/r/n市以連鎖超市為代表的新型業(yè)態(tài)開展迅速，一方面本地一些規(guī)模較大的商場如雄城商貿(mào)/r/n、第一百貨/r/n等都不斷開展連鎖超市，一些新興連鎖企業(yè)如天天樂超市等也呈現(xiàn)出良好的開展勢頭；另一方面，國內(nèi)著名的連鎖集團(tuán)已進(jìn)入或準(zhǔn)備進(jìn)入我市城區(qū)開展網(wǎng)點(diǎn)，同時(shí)，專賣店、專業(yè)店、便民店等多種業(yè)態(tài)也得到較快開展。/r/n2005年，諸暨市政府出臺(tái)了/r/n?諸暨市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)開展規(guī)劃?/r/n，/r/n圍繞把諸暨市建設(shè)成為長三角著名商旅名城的目標(biāo)，充分利用區(qū)位、制造業(yè)和旅游資源優(yōu)勢，對商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的布局和業(yè)態(tài)的選擇以方便居民生活為出發(fā)點(diǎn)，力爭通過合理配置社會(huì)商業(yè)資源，建設(shè)空間布局合理、業(yè)態(tài)設(shè)施先進(jìn)、效勞體系完善、信息化程度高的現(xiàn)代化商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)體系/r/n。/r/n2007年/r/n2/r/n月?諸暨市人民政府關(guān)于加快開展效勞業(yè)的假設(shè)干政策意見?出臺(tái)/r/n。?意見?對到達(dá)條件的各類商貿(mào)效勞企業(yè)制訂了不同的獎(jiǎng)勵(lì)扶持政策。/r/n諸暨市商貿(mào)效勞業(yè)呈現(xiàn)出前所未有的開展勢頭。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全市商貿(mào)效勞業(yè)建設(shè)工程總數(shù)達(dá)285/r/n個(gè)/r/n，方案投資總額63.39億元，其中，2000萬元以上重點(diǎn)商貿(mào)效勞業(yè)建設(shè)工程共有26個(gè)，分別分布在暨陽、浣東、陶朱、店口、大唐、山下湖、草塔、五洩、次塢等9個(gè)鎮(zhèn)鄉(xiāng)〔街道〕；投資5000萬元以上的有20/r/n個(gè)/r/n，投資工程規(guī)模之大、范圍之廣、品位之高，為歷年之最。/r/n到2007年底，全市建有各類專業(yè)市場75個(gè)，市場成交額283.6億元，同比增長17.7%，其中超億元市場13個(gè)、超10億元市場3個(gè)，大唐襪業(yè)市場和山下湖珍珠市場為全國最大的專業(yè)市場。目前，全市共有各類農(nóng)貿(mào)市場176個(gè)，遍布全市各個(gè)鎮(zhèn)鄉(xiāng)〔街道〕。2007年，農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場、東湖農(nóng)貿(mào)市場、大唐農(nóng)貿(mào)市場的成交額均超過億元。全市已初步形成大中小相結(jié)合、城鎮(zhèn)與農(nóng)村相結(jié)合、批發(fā)與零售相結(jié)合、農(nóng)副產(chǎn)品經(jīng)營與/r/n工業(yè)品經(jīng)營相結(jié)合，多層次、多功能、專業(yè)化、特色化的市場結(jié)構(gòu)網(wǎng)絡(luò)/r/n。/r/n

/r/n2007年，全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額104.08億元，同比增長17.3%。其中批發(fā)貿(mào)易4.19億元，同比增長8.1%；零售貿(mào)易92.28億元，同比增長17.7%；住宿餐飲7.61億元，同比增長18.1%。全市目前已擁有銷售超億元的三產(chǎn)規(guī)模企業(yè)12家，三產(chǎn)苗子企業(yè)19家。其中，富潤控股集團(tuán)成為浙江省重點(diǎn)培育的商貿(mào)流通企業(yè)之一；雄風(fēng)集團(tuán)已成為全國500強(qiáng)效勞企業(yè)和紹興市年銷售額最大的商貿(mào)流通企業(yè)。/r/n2007年/r/n10月?關(guān)于加快推進(jìn)商貿(mào)效勞業(yè)品牌建設(shè)的意見?/r/n出臺(tái)/r/n，進(jìn)一步形成商貿(mào)效勞業(yè)重視、保護(hù)、爭創(chuàng)、開展品牌的良好氣氛。積極實(shí)施“品牌興商〞戰(zhàn)略，從強(qiáng)化品牌根底工作、加快培育自主品牌、實(shí)施獎(jiǎng)勵(lì)扶持政策、加強(qiáng)人才隊(duì)伍建設(shè)、發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)作用等方面，進(jìn)一步形成商貿(mào)效勞業(yè)重視品牌、保護(hù)品牌、爭創(chuàng)品牌、開展品牌的良好氣氛。/r/n2007年/r/n底，大潤發(fā)超市開業(yè)。這個(gè)集購物、休閑、美食于一體的綜合性購物廣場，使消費(fèi)者在單純的購物之外，體驗(yàn)到濃郁的現(xiàn)代商業(yè)氣息，同時(shí)還給周邊地段帶來繁榮。去年，/r/n諸暨/r/n市堅(jiān)持大商貿(mào)、大流通、大開放、大開展，立足市場化、產(chǎn)業(yè)化和社會(huì)化方向，全市商貿(mào)效勞業(yè)總體水平進(jìn)一步提高。/r/n工程組/r/n調(diào)查發(fā)現(xiàn)，/r/n中型城市的商業(yè)框架在諸暨已經(jīng)初步形成，未來幾年必然進(jìn)入商業(yè)高速開展階段。但是，/r/n諸暨/r/n目前/r/n商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)/r/n的/r/n商業(yè)組織化程度/r/n較/r/n低/r/n，/r/n缺少/r/n具有/r/n專業(yè)特色/r/n的/r/n購物/r/n街/r/n區(qū)/r/n，/r/n缺乏具有號召力和區(qū)域輻射能力的/r/n核心/r/n商圈/r/n。/r/n商業(yè)配套設(shè)施/r/n亦相對/r/n缺乏，突出表現(xiàn)在商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局不夠合理、低層次重復(fù)建設(shè)過多，結(jié)果造成網(wǎng)點(diǎn)過于分散，/r/n傳統(tǒng)的商業(yè)街區(qū)暨陽路也不能形成具有專業(yè)特色的現(xiàn)代商業(yè)積聚區(qū)，/r/n商業(yè)集聚度低，商業(yè)氣氛難以形成。/r/n經(jīng)過近幾年諸暨市商業(yè)/r/n網(wǎng)點(diǎn)/r/n的快速開展，/r/n已建成及規(guī)劃中、建設(shè)中的/r/n適合/r/n中/r/n低/r/n端消費(fèi)群體的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)如大潤發(fā)超市、/r/n銘仕廣場/r/n、/r/n宏城時(shí)代廣場/r/n等/r/n已經(jīng)/r/n初具規(guī)模，/r/n根本/r/n可以/r/n滿足城區(qū)普通居民/r/n日常/r/n消費(fèi)需求。/r/n隨著/r/n國民經(jīng)濟(jì)的不斷高速開展和城區(qū)居民/r/n人均可支配收入的大幅度提高，/r/n特別是/r/n企業(yè)主和高收入群體的不斷壯大，/r/n諸暨高消費(fèi)/r/n層次/r/n需求已經(jīng)逐步/r/n形成，這一點(diǎn)，從市區(qū)道路上行駛的高檔名/r/n牌轎車/r/n的/r/n數(shù)量和華燈初上時(shí)餐飲娛樂場所的上座率/r/n就是有力的證明，諸暨人的富足和消費(fèi)習(xí)慣/r/n可見一斑。/r/n消費(fèi)群體是決定消費(fèi)市場的決定因素，諸暨/r/n現(xiàn)在/r/n缺乏/r/n的是/r/n與/r/n其/r/n經(jīng)濟(jì)開展現(xiàn)狀和開展迅速的旅游產(chǎn)業(yè)相適應(yīng)的高檔次綜合性/r/n品牌化的/r/n商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，/r/n缺乏支撐高端消費(fèi)群體的第三產(chǎn)業(yè)商圈/r/n。/r/n而且，不僅僅是滿足高消費(fèi)群體的商業(yè)設(shè)施的缺乏，更為突出的是目前的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局中缺少國際品牌和/r/n具/r/n國際影響力的商業(yè)龍頭，缺少具有國際領(lǐng)先的效勞業(yè)管理能力和商業(yè)運(yùn)營/r/n能力的/r/n團(tuán)隊(duì)。/r/n因此，/r/n引入高檔次、全方位、國際化的/r/n品牌/r/n頂級/r/n商業(yè)工程，必將為提升諸暨商業(yè)層次、適應(yīng)特殊消費(fèi)群體的消費(fèi)需求注入新的活力。本工程的建設(shè)和運(yùn)營將填補(bǔ)諸暨市高端商業(yè)業(yè)態(tài)需求的空白。/r/n響應(yīng)政府/r/n“品牌興商〞/r/n的戰(zhàn)略，/r/n為/r/n“/r/n把/r/n諸暨市建設(shè)成為長三角著名商旅名城的目標(biāo)/r/n〞添加新的里程碑。/r/n城東區(qū)域商業(yè)/r/n開展/r/n態(tài)勢分析/r/n1、/r/n區(qū)域/r/n現(xiàn)狀與/r/n規(guī)劃/r/n藍(lán)圖/r/n隨著城市區(qū)域的擴(kuò)大和東移，目前的諸暨城東，已建成入住/r/n了/r/n數(shù)個(gè)住宅小區(qū)，新世紀(jì)廣場商業(yè)工程已經(jīng)建成，大潤發(fā)超市已經(jīng)開始正常營業(yè)，區(qū)域人氣已經(jīng)初步呈現(xiàn)上升趨勢。在城市東區(qū)。一個(gè)布局合理、交通便捷、設(shè)施完善、經(jīng)濟(jì)繁榮、文化興旺、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化城區(qū)正在飛快開展。/r/n規(guī)劃中的/r/n諸暨城東，/r/n是/r/n諸暨的核心/r/n城區(qū)/r/n板塊，開展?jié)摿薮蟆Ｔ谶@里，西施故里旅游區(qū)商旅繁盛，商業(yè)效勞、金融貿(mào)易、文化娛樂等公共配套設(shè)施集中布置，新行政中心將興建國土局大樓、交通局大樓、供電局大樓、農(nóng)業(yè)局大樓等。未來十年，城東人口將增加到11.1萬人，周邊醫(yī)療、教育、休閑、商業(yè)配套一應(yīng)俱全。辦證中心〔建設(shè)中〕、耀江大酒店〔建設(shè)中〕、會(huì)展中心〔規(guī)劃中〕、諸暨大劇院〔規(guī)劃中〕、青少年宮/r/n〔規(guī)劃中〕等也將陸續(xù)建成/r/n。/r/n本工程的投資建設(shè)，將攜手城市廣場、/r/n五星級繞江大酒店、新世紀(jì)廣場〔大潤發(fā)超市〕等商業(yè)工程共同打造諸暨/r/n核心商業(yè)圈，輻射諸暨全城乃至臨近/r/n的/r/n紹興/r/n，/r/n蕭山，嵊州，義烏、東陽，浦江/r/n等縣市/r/n。/r/n城東商圈飽和度分析/r/n/r/n/r/n商圈形態(tài)/r/n：/r/n商圈形態(tài)的了解是進(jìn)行商圈分析的根底，/r/n根據(jù)諸暨城市規(guī)劃，本區(qū)域可以定位為未來/r/n商業(yè)/r/n集中/r/n區(qū)/r/n，/r/n其特色為商圈大，/r/n覆蓋/r/n人口多、熱鬧、各種商店林立。其消費(fèi)習(xí)性為快速、流行、娛樂、沖動(dòng)購置及消費(fèi)金額比擬高等。/r/n/r/n本工程組對城東/r/n商圈/r/n飽和度/r/n分析的內(nèi)容主要由以下局部組成：/r/n(1)人口規(guī)模及特征：人口總量和密度；年齡分布；平均教育水平；擁有住房的居民百分比；總的可支配收入/r/n；/r/n人均可支配收入；職業(yè)分布；人口變化趨勢，以及到城市購置商品的鄰近農(nóng)村地區(qū)顧客數(shù)量和收入水平。/r/n(2)勞動(dòng)力保障：管理層的學(xué)歷、工資水平；管理培訓(xùn)人員的學(xué)歷、工資水平；普通員工的學(xué)歷與工資水平。/r/n(3)供貨來源：運(yùn)輸本錢；運(yùn)輸與供貨時(shí)間；制造商和批發(fā)商數(shù)目；可獲得性與可靠性。/r/n(4)促銷：媒體的可獲得性與傳達(dá)頻率；本錢與經(jīng)費(fèi)情況。/r/n(5)經(jīng)濟(jì)情況：主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；多/r/n元/r/n化程度；工程增長；免除經(jīng)濟(jì)和季節(jié)性波動(dòng)的自由度。/r/n(6)競爭情況：現(xiàn)有競爭者的商業(yè)形式、位置、數(shù)量、規(guī)模、營業(yè)額、營業(yè)方針、經(jīng)營風(fēng)格、經(jīng)營商品、效勞對象；所有競爭者的優(yōu)勢與弱點(diǎn)分析；競爭的短期與長期變動(dòng)；飽和程度。/r/n(7)商店區(qū)位的可獲得性：區(qū)位的類型與數(shù)目；交通運(yùn)輸便利情況、車站的性質(zhì)、交通聯(lián)結(jié)狀況、搬運(yùn)狀況、上下車旅客的數(shù)量和質(zhì)量；自建與租借店鋪的時(shí)機(jī)大??；城市規(guī)劃；規(guī)定開店的主要區(qū)域以及哪些區(qū)域應(yīng)防止開店；本錢。/r/n(8)法規(guī)：稅收；執(zhí)照；營業(yè)限制；最低工資法；規(guī)劃限制o/r/n(9)其它：租金；投資的最高金額；必要的停車條件等/r/n下面對上述內(nèi)容作具體分析。/r/n先看人口特征分析。商圈內(nèi)的人口規(guī)模/r/n隨著幾個(gè)成熟住宅小區(qū)的入住以及行政中心的陸續(xù)建設(shè)，城東未來將到達(dá)1.1/r/n萬人的常住人口，大型商業(yè)工程較為集中，輻射范圍應(yīng)涵蓋整個(gè)城區(qū)及/r/n周邊郊縣，人口基數(shù)80-100萬；/r/n家庭數(shù)目/r/n約30萬/r/n、/r/n2007年/r/n居民/r/n年/r/n人均可支配收入到達(dá)20056元/r/n，/r/n購置力/r/n較強(qiáng)。/r/n諸暨/r/n全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額104.08億元/r/n。/r/n全市建有各類專業(yè)市場75個(gè)，市場成交額283.6億元，其中超億元市場13個(gè)、超10億元市場3個(gè)/r/n。/r/n以上數(shù)據(jù)作為商圈未來消費(fèi)指數(shù)參考。/r/n再看競爭分析。在作商圈內(nèi)競爭分析時(shí)/r/n我們/r/n考慮/r/n了/r/n以下因素：現(xiàn)有商店的數(shù)量，現(xiàn)有商店的規(guī)模分布，新店開張率，所有商店的優(yōu)勢與弱點(diǎn)，短期和長期變動(dòng)以及飽和情況等。任何一個(gè)商圈都可能會(huì)處于商店過少、過多和飽和的情況。商店過少的商圈內(nèi)只有很少的商店提供滿足商圈內(nèi)消費(fèi)者需求的特定產(chǎn)品與效勞；商店過多的商圈，有太多的商店銷售特定的產(chǎn)品與效勞，以致每家商店都得不到相應(yīng)的投資回報(bào)；一個(gè)飽和的商圈商店數(shù)目恰好滿足商圈內(nèi)人口對特定產(chǎn)品與效勞的需要。飽和指數(shù)說明一個(gè)商圈所能支持的商店不可能超過一個(gè)固定數(shù)量，飽和指數(shù)可由公式求得。/r/n由于本報(bào)告時(shí)間倉促，不能采取精確調(diào)研的方式取得相關(guān)數(shù)據(jù)，在這里采用估算方式進(jìn)行計(jì)算，待工程立項(xiàng)后再進(jìn)行精確調(diào)研計(jì)算。/r/n/r/nIRS＝C×RE／RF/r/n式中IRS——商業(yè)圈的零售飽和指數(shù)；/r/nC——商業(yè)圈內(nèi)的潛在顧客數(shù)目；/r/nRE——商圈內(nèi)消費(fèi)者人均零售支出；/r/nRF——商圈內(nèi)商店的營業(yè)面積。/r/n/r/n本工程建成后，未來/r/n在商圈/r/n輻射范圍內(nèi)〔諸暨城區(qū)及/r/n近郊農(nóng)村〕/r/n有/r/n超過3/r/n0/r/n萬個(gè)家庭，每/r/n月/r/n在/r/n日用消費(fèi)品/r/n中支出/r/n1/r/n000/r/n元人民幣，共有/r/n3/r/n個(gè)/r/n大型/r/n店鋪/r/n20/r/n0個(gè)小型店鋪/r/n在商/r/n圈/r/n內(nèi)，共有/r/n50/r/n0/r/nIRS＝/r/n8/r/n0/r/n0000×/r/n1/r/n000/r/n／/r/n5/r/n0/r/n0/r/n000/r/n＝/r/n16/r/n00/r/n/r/n/r/n從估算數(shù)據(jù)顯示，/r/n該商圈內(nèi)的飽和度/r/n較/r/n低。/r/n未來商圈開展?jié)摿薮蟆?r/n前提是商圈覆蓋范圍在幾年內(nèi)到達(dá)覆蓋全城，輻射臨近縣市。/r/n/r/n差異化競爭戰(zhàn)略研究/r/n目前，在城東范圍內(nèi)已建成的祥生世紀(jì)廣場/r/n〔/r/n大潤發(fā)賣場/r/n〕/r/n，與本工程隔街相望，互成犄角。作為國際著名的大型連鎖零售商，大潤發(fā)的運(yùn)營，將大幅度提升城東的商業(yè)氣氛，極大地增加商圈成熟度。/r/n由于大潤發(fā)與本工程地域緊鄰，商業(yè)定位均為集購物、休閑、餐飲、娛樂一站式效勞的銷品茂，規(guī)模上均為大型零售商，存在商業(yè)競爭不可防止。因此，/r/n本工程在主題和定位上應(yīng)注重/r/n與/r/n大/r/n潤/r/n發(fā)在/r/n經(jīng)營工程的差異化和業(yè)態(tài)定位的互補(bǔ)性/r/n上周密考慮/r/n。/r/n首先，大潤發(fā)業(yè)態(tài)偏重商業(yè)零售為主，娛樂休閑為輔的業(yè)態(tài)定位，本工程定位/r/n以/r/n文化娛樂餐/r/n飲為主，零售為輔，在側(cè)重點(diǎn)方面有著本質(zhì)的差異，極易形成相輔相成/r/n互為支撐的局面。/r/n其次，大潤發(fā)/r/n消費(fèi)層次覆蓋高、中、低，主要滿足于中低居民消費(fèi)需求，本工程立足于滿足高端消費(fèi)群體的消費(fèi)需求，在消費(fèi)層次方面也有著差異化定位。/r/n再次，大潤發(fā)主營商品/r/n面向群眾，/r/n經(jīng)營商品不注重產(chǎn)地、品牌/r/n，/r/n適合群眾商品/r/n即可，/r/n本工程主營國際著名品牌專賣店形態(tài)，這點(diǎn)也是差異化競爭的定位考量。還有，本工程在文化消費(fèi)方面引入一流設(shè)施設(shè)備的超豪華現(xiàn)代影院，超大規(guī)模高檔次中餐酒樓，大型連鎖式數(shù)碼廣場/r/n，均填補(bǔ)了諸暨商業(yè)的空白。300家國際品牌絕大多數(shù)也是首次登陸諸暨。/r/n總之，/r/n本工程/r/n融合了/r/n國際品牌專賣店/r/n、/r/n豪華/r/n影院、休閑中心、/r/n文化藝術(shù)中心、/r/n超大規(guī)模餐飲旗艦、/r/n特色美食城、兒童娛樂天地等不同構(gòu)思的生活體驗(yàn)。在布局設(shè)置、功能劃分、經(jīng)營理念等方面均不同于原有的商業(yè)購物場所/r/n。/r/n工程/r/n強(qiáng)調(diào)將休閑、舒適的購物狀態(tài)與多樣性的游樂設(shè)施、樂趣演出相結(jié)合，以繽紛多彩的生活體驗(yàn)滿足/r/n富裕/r/n家庭消費(fèi)的不同年齡、性別、個(gè)性的多元生活情趣。/r/n工程經(jīng)營定/r/n位的差異化戰(zhàn)略，防止了雙方白熱化的競爭，形成了優(yōu)勢互補(bǔ)/r/n。/r/n1+1大于2，在兩家大型銷品茂零售商的規(guī)模效應(yīng)的引領(lǐng)下，必將大幅提升城東商圈的人氣和成熟度，加快/r/n諸暨/r/n“/r/n品牌戰(zhàn)略〞的商業(yè)開展速度，/r/n大幅度提升城東商圈的/r/n商業(yè)輻射范圍，吸引周邊縣市到本商圈購物消費(fèi)，/r/n與競爭對手/r/n取得共贏的結(jié)果。/r/n商業(yè)主題與功能定位/r/n1、/r/n折扣銷品茂/r/n工程主題定位為娛樂型品牌折扣銷品茂，/r/n以/r/n西施故里/r/n的歷史文化為依托，將現(xiàn)代休閑生活理念引入到傳統(tǒng)的生活中/r/n。/r/n“銷品茂〞是英文SHOPPINGMALL的音譯，直譯為“購物林蔭道〞，/r/n或者音譯為/r/n“/r/n摩爾〞，/r/n是一個(gè)非常具有浪漫色彩的詞匯。簡單的理解就是不同商業(yè)業(yè)態(tài)和業(yè)種的總匯和積聚，包含百貨店、大賣場以及眾多專業(yè)連鎖店和各種效勞功能在內(nèi)的超級商業(yè)中心。/r/n銷品茂的面積一般在10萬平方米以上，由專業(yè)的管理公司開發(fā)經(jīng)營，統(tǒng)一管理。銷品茂擁有充足的停車位，其內(nèi)設(shè)數(shù)個(gè)核心主力店及各種功能的效勞設(shè)施，再輔以各類專業(yè)店和專賣店，滿足消費(fèi)者購物、娛樂、餐飲、休閑等消費(fèi)一體化的需求/r/n。/r/n目前歐美等西方國家的銷品茂建設(shè)和開展都已經(jīng)進(jìn)入了非常成熟的階段，其年?duì)I業(yè)總額占據(jù)了整個(gè)商業(yè)零售總額的主導(dǎo)位置。1990年法國銷品茂的年?duì)I業(yè)額占到法國全年商業(yè)零售總額的1/4；1997年，日本有2445個(gè)不同類型的銷品茂，年?duì)I業(yè)總額達(dá)25·6039萬億日元，占當(dāng)年其零售總額的17·3%;1996年，美國擁有銷品茂及購物中心42130個(gè)，年?duì)I業(yè)額9339億美元，占當(dāng)年零售總額的50%強(qiáng)。銷品茂已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)興旺國家的重要經(jīng)濟(jì)支柱之一。/r/n本工程的銷品茂類型為娛樂/r/n型/r/n摩爾購物中心MALL/r/n。/r/n實(shí)行的是/r/n物業(yè)產(chǎn)權(quán)/r/n租賃制，/r/n工程面積/r/n在/r/n8/r/n.6/r/n萬平/r/n米，/r/n其中摩爾營業(yè)面積6萬平米，/r/n由于面積還不夠大，故/r/n本工程/r/n定位/r/n面向一個(gè)特定消費(fèi)群體/r/n，亦即/r/n高端市場，以/r/n國際著名品牌/r/n為主/r/n，/r/n面向/r/n高端消費(fèi)/r/n目標(biāo)顧客群體/r/n，/r/n主營/r/n高檔商品/r/n。/r/n同時(shí)/r/n突出/r/n工程的餐飲娛樂和文化功能。/r/n/r/n國際上與本工程類似的/r/n如香港時(shí)代廣場、上海恒隆廣場、馬尼拉GLORIETTAPLAZA、香格里拉廣場SHANGRILAPLAZA、臺(tái)北京華城/r/n等/r/n。/r/n品牌折扣店/r/n〔/r/nOUTLETS/r/n〕/r/n/r/n/r/n“奧特萊斯〞是英文OUTLETS的中文直譯。其英文原意是“出口、出路、排出口〞的意思，在零售商業(yè)中專指由銷售名牌過季、下架、斷碼商品的商店組成的購物中心，因此也被稱為“品牌直銷購物中心〞。/r/nOUTLETS吸引顧客/r/n的/r/n法寶：著名世界的品牌/r/n——/r/n薈萃世界著名或知名品牌，品牌純粹，質(zhì)量上乘；難以想象的低價(jià)/r/n——/r/n以低至1-6/r/n折的價(jià)格銷售，物美價(jià)廉，消費(fèi)者趨之假設(shè)鶩/r/n。/r/n奧特萊斯〔Outlets〕最早誕生于美國，迄今已有近一百年的歷史。特別是近兩年，銷售額屢創(chuàng)新高。據(jù)美國的統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，全美有275個(gè)大型奧特萊斯中心，銷售增長率逐年大幅遞增。目前，在美國、歐洲、日本甚至東南亞國家，均已出現(xiàn)這種業(yè)態(tài)并蓬勃開展。/r/n目前，中國的奧特萊斯主要有北京燕莎奧特萊斯、上海青浦奧特萊斯、張家港香港城奧特萊斯、蘇州奧特萊斯。全國在建的奧特萊斯眾多，奧特萊斯已然成為商業(yè)新業(yè)態(tài)的流行趨勢。中國的奧特萊斯根本都是走廠家直銷與折扣相結(jié)合的道路/r/n。/r/n本工程的開發(fā)商香港任平企業(yè)集團(tuán)公司/r/n和/r/n上海輕紡市場開展都具有多年經(jīng)營大型零售市場的經(jīng)驗(yàn)。其中香港任平企業(yè)集團(tuán)公司/r/n是香港零售商/r/n管理/r/n協(xié)會(huì)正式會(huì)員，旗下同時(shí)擁有地產(chǎn)開發(fā)/r/n公司/r/n和商業(yè)零售商場，/r/n特別是/r/n香港/r/n任平企業(yè)在/r/n香港/r/n及東南亞/r/n參與/r/n經(jīng)營著/r/n多家/r/n高檔商廈，因此其和眾多/r/n國際/r/n名牌生產(chǎn)商/r/n，品牌擁有者/r/n聯(lián)系甚密，/r/n為本工程的品牌招商提供了便利，也是本工程定位于國際品牌專賣店的原因/r/n所在/r/n。/r/n/r/n業(yè)態(tài)組合與/r/n品牌組合/r/n工程的業(yè)態(tài)構(gòu)成確定為/r/n國際/r/n品牌服裝、鞋帽、箱包、皮具、工藝首飾、化裝品等生活消費(fèi)品為主要經(jīng)營業(yè)態(tài)。/r/n本工程招商品牌的定位本著國際化、高檔次的業(yè)態(tài)定位。/r/n招商目標(biāo)品牌根據(jù)品牌的著名程度、國內(nèi)消費(fèi)者的認(rèn)知程度、品牌的原產(chǎn)地等方面大致分為三類。/r/nＡ類：國際著名品牌，如：/r/n阿媽妮、/r/n華倫天奴、諾迪卡、埃斯普里特、羅浮宮寶麗絲、LANCOME、HUGOBOSS等；/r/nＢ類：國際知名品牌，如：夢特嬌、法國鱷魚、ADIDAS、CALVINKLEIN等；/r/nＣ類：國內(nèi)/r/n具有國際影響力的/r/n著名和知名品牌，如：報(bào)喜鳥、杉杉、七匹狼、雅戈?duì)?、金利來、美特斯邦威等?r/n根據(jù)商圈消費(fèi)者對各類品牌的認(rèn)知度和接受度，以及品牌招商的成功率預(yù)測，/r/n本工程組在/r/n調(diào)研分析的根底上，確定品牌的組合形式和結(jié)構(gòu)比例為：Ａ類品牌/r/n3/r/n0%；Ｂ類品牌/r/n40%/r/n；Ｃ類品牌/r/n3/r/n0%/r/n。/r/n/r/n餐飲/r/n文化/r/n娛樂/r/n定位/r/n工程餐飲文化娛樂/r/n定位/r/n本著注重高端市場，/r/n滿足高消費(fèi)人群，面向/r/n中青年家庭，/r/n充分表達(dá)本工程的/r/n注重/r/n文化/r/n娛樂/r/n消費(fèi)特色。/r/n招商工程選擇國內(nèi)著名餐飲、娛樂品牌企業(yè)入住，/r/n引入2-3家品牌主力店，/r/n保證管理經(jīng)營的成功率/r/n和影響力。/r/n同時(shí)，/r/n設(shè)立各國、各地風(fēng)味餐飲店，營造包羅萬象、適合不同口味的餐飲招牌和特色，以創(chuàng)造本工程的知名度。/r/n文化消費(fèi)定位打造城東商圈的文化中心地位，設(shè)立工程力求舒適、典雅、華美堂皇、文化氣息濃郁，即要表達(dá)現(xiàn)代文化的國際包容性，也要表達(dá)西施故里的/r/n深厚/r/n文化底蘊(yùn)和內(nèi)涵。/r/n業(yè)態(tài)組合與樓層分布/r/n地下/r/n：/r/n停車場/r/n地下停車場200個(gè)車位，室外停車場：/r/n12/r/n00個(gè)車位。/r/n1F/r/n-3F/r/n：/r/n300家國際品牌/r/n折扣/r/n1F/r/n：首飾/r/n珠寶、/r/n化裝品/r/n、/r/n香水、/r/n名牌/r/n手表、修配店/r/n、/r/n銀行、/r/n美式快餐、咖啡廳、/r/n咨詢處/r/n。/r/n首飾/r/n珠寶/r/n化裝品的營業(yè)柜臺(tái)具有小巧明亮的特點(diǎn)，往往采取購物環(huán)島的形式，規(guī)劃在一層，可以給消費(fèi)者一個(gè)賞心悅目、開闊舒適的第一印象。/r/n2F/r/n：/r/n男正裝、男內(nèi)衣、男裝休閑、男裝飾品、/r/n皮具/r/n、/r/n兒童服裝、/r/n中性休閑裝、運(yùn)動(dòng)系列、/r/n3F/r/n：/r/n品牌女裝、/r/n女職業(yè)裝、女內(nèi)衣、/r/n品牌箱包、/r/n時(shí)尚飾品、/r/n品牌鞋帽。/r/n4F/r/n：/r/n數(shù)碼廣場/r/n招商/r/n引入一家上海知名連鎖數(shù)碼專營企業(yè)，如：賽格、塞博、蘇寧、國美、宏圖三胞等。/r/n5F/r/n：/r/n異/r/n國風(fēng)味美食城/r/n美食城設(shè)置在5樓，/r/n可引導(dǎo)客流向上移動(dòng)。/r/n在這里既能找到/r/n各種/r/n地方小吃、八大菜系，/r/n更/r/n能找到/r/n世界各民族的/r/n異國風(fēng)味菜。/r/n表達(dá)工程國際化、全方位特色。/r/n6F/r/n：/r/n超大規(guī)模中餐酒樓/r/n引入一家超大型高檔餐飲旗艦店，/r/n引領(lǐng)諸暨餐飲高消費(fèi)潮流，/r/n初步意向是紅子雞集團(tuán)。/r/n紅子雞集團(tuán)創(chuàng)立于1989年，現(xiàn)已擁有一家三星級大酒店和四家大型海鮮大酒樓，是一家以經(jīng)營酒店和餐飲業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在上海創(chuàng)辦的/r/n“/r/n上海紅子雞總匯〞是上海市目前規(guī)模最大的海鮮粵菜大酒樓，2000個(gè)餐位，營業(yè)面積1./r/n2萬平方米/r/n，可以停泊300輛小汽車，年?duì)I業(yè)額已達(dá)一億元，是上海餐飲業(yè)的/r/n“/r/n巨無霸〞。北京紅子雞海鮮大酒樓位于朝陽區(qū)霄云路35號，營業(yè)面積約/r/n1萬平方米/r/n，擁有1500個(gè)餐位，KTV包房和多功能宴會(huì)廳，配套有200多輛車位的大型停車場。超大規(guī)模，是目前北京市規(guī)模最大的中餐酒樓。/r/n7F/r/n：/r/nKTV、SPA、/r/n大型浴場、咖啡廳/r/n、西餐廳/r/n時(shí)尚娛樂休閑廣場，大型浴場、大型KTV作為主力店，設(shè)計(jì)、裝修應(yīng)具備現(xiàn)代感和華美感，/r/n讓客戶享受貴賓級的超值效勞。/r/n8F/r/n：/r/n電影城、/r/n藝術(shù)中心、/r/n書城/r/n、兒童世界/r/n功能齊全的文化廣場，/r/n現(xiàn)代豪華的影城是現(xiàn)代青少年文化消費(fèi)的主要場所，配備高檔舒適豪華的設(shè)施設(shè)備/r/n，/r/n設(shè)置四/r/n個(gè)設(shè)計(jì)風(fēng)格各異的電影放映廳，廳內(nèi)座椅/r/n按照人體學(xué)高靠背原理設(shè)計(jì)/r/n，/r/n可調(diào)節(jié)觀影視角的豪華座位，處處彰顯著品位與尊貴。/r/n各影廳全部采用杜比SR.D立體聲系統(tǒng)。觀眾來這里可以得到完美的視聽享受。/r/n藝術(shù)中心、書城：文化消費(fèi)的不可缺少的場所。兒童世界：打造不落幕的嘉年華。整個(gè)文化廣場是諸暨青少年最理想的文化消費(fèi)的去處，也是本工程的人氣亮點(diǎn)。/r/n附樓：/r/n空中別墅〔9-30層〕/r/n工程9-30層建筑面積共計(jì)2/r/n4/r/n00/r/n0/r/n平米，/r/n功能為高檔次躍閣式住宅。/r/n每層6套，/r/n設(shè)置/r/n180平米、2/r/n2/r/n0平米/r/n兩種房型/r/n。/r/n躍閣/r/n居室/r/n的優(yōu)勢在于利用先進(jìn)的建筑設(shè)計(jì)，巨大的寬面落地窗使室內(nèi)能更多地享受到陽光和清風(fēng)，房子顯得更寬敞、明亮，全新的空間感受悠然而出，人們形象地稱之為“空中別墅〞。/r/n/r/n躍閣式住宅無論是在結(jié)構(gòu)上還是在功能上如今都變得更加人/r/n性化。躍閣式住宅不僅打破了傳統(tǒng)的居住結(jié)構(gòu)/r/n，/r/n更主要的是/r/n在功能區(qū)分上更加明顯，一層一般為公共活動(dòng)區(qū)域，為家庭用餐、看電視、接待親朋好友，會(huì)見客人；二層為主人的私密區(qū)，也就是所謂的靜區(qū)，布局主要有主人臥房、書房、私人衛(wèi)浴室等。/r/n此外，挑空的局部不計(jì)算面積，/r/n越來越為中青年人看好/r/n。/r/n躍閣居室在上海、深/r/n圳等城市開展起來的時(shí)間比擬早，供給量也比擬多，很受購房者的喜愛/r/n，/r/n市場反響/r/n良好/r/n。/r/n建筑/r/n風(fēng)格/r/n與/r/n設(shè)計(jì)/r/n規(guī)劃/r/n打造新/r/n城市/r/n區(qū)域/r/n地標(biāo)建筑/r/n建筑，是最有力量的城市語言，是最能表達(dá)活力的城市標(biāo)桿；/r/n有風(fēng)格的建筑才有生命力和感染力/r/n，/r/n風(fēng)格建筑，應(yīng)該是讓人第一眼認(rèn)識一座城市的名副其實(shí)的城市地標(biāo)/r/n。/r/n本/r/n工程/r/n在建筑風(fēng)格上以現(xiàn)代、后現(xiàn)代建筑風(fēng)格為主/r/n。/r/n外觀形象時(shí)尚現(xiàn)代，/r/n外立面的形象要充分表達(dá)/r/n“/r/n現(xiàn)代、豪華、時(shí)尚〞的氣息；風(fēng)格上要有超前意識，能夠經(jīng)得起時(shí)間的考驗(yàn)；正面、側(cè)面需要分別具有明確、大方的視覺焦點(diǎn)；做到無論遠(yuǎn)看近看都給人以莊重的美感；色彩搭配協(xié)調(diào)一致，燈光效果熱烈炫目；成為整條街最靚麗最吸引眼球的商業(yè)店面/r/n，打造成東區(qū)域/r/n地標(biāo)建筑/r/n。/r/n內(nèi)部裝修要表達(dá)出豪華舒適的購物休閑氣氛。材料選取高檔優(yōu)質(zhì)，施工保質(zhì)保量；與每層樓面的品牌品種相協(xié)調(diào)；鋪面大小形狀充分利用樓層結(jié)構(gòu)，整齊、寬敞、明亮；客流走道合理流暢，為消費(fèi)者提供舒適的購物環(huán)境，使其留連忘返。/r/n以/r/n超豪華、明亮、自然/r/n作為主線來進(jìn)行場所布局，在娛樂、購物、休憩的過程中/r/n表達(dá)華美堂皇、心情愉悅、賞心悅目/r/n，可以享受到與自然和諧一體的舒適感，在/r/n工程/r/n內(nèi)的活動(dòng)更加輕松愜意，表達(dá)出休閑購物的主題。/r/n其次，軟環(huán)境方面也要/r/n全方位/r/n效勞/r/n主題，包括/r/n鋪面/r/n布置，/r/n廣揭發(fā)布、/r/n營業(yè)員服飾、/r/n效勞標(biāo)準(zhǔn)、/r/n禮貌用語，都/r/n作為/r/n商/r/n業(yè)/r/n主題/r/n塑造、形象塑造的構(gòu)成元素/r/n。/r/n建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃/r/n動(dòng)線規(guī)劃：/r/n建筑自身的特點(diǎn)往往與商業(yè)經(jīng)營者要求最大化營業(yè)面積相互沖突。滿足商業(yè)定位的要求，對寬度，深度，曲直度的適應(yīng)性推敲。給進(jìn)入商場的消費(fèi)者舒適的行走路線，有效的接受賣場的商業(yè)文化，消除購物產(chǎn)生的疲勞，自覺的激起顧客的購置欲望，是動(dòng)線規(guī)劃的重要意義。/r/n塊型設(shè)計(jì)：/r/n業(yè)種分布是現(xiàn)代商場經(jīng)營中經(jīng)常要推敲的問題，在動(dòng)線規(guī)劃的大格局下，如何讓業(yè)種各就各位相互配合，讓消費(fèi)者在合理的格局中，能夠采集大量的時(shí)尚信息，一步步引導(dǎo)消費(fèi)，使各區(qū)塊型充分表達(dá)該業(yè)種的整體規(guī)模實(shí)力，方便消費(fèi)者的選購行為。能夠有效的促成購物行為的最終實(shí)現(xiàn)。/r/n照明設(shè)計(jì)：商/r/n場設(shè)計(jì)中首當(dāng)其沖的是功能照明，它提供商場內(nèi)所有區(qū)域的根底照明，使商品的根本展示照度得以控制。色溫的把握，功率的把握，都將使商場處于有效的經(jīng)濟(jì)運(yùn)作中，其次合理的重點(diǎn)照明方案將有效的提升/r/n工程/r/n的整體氣氛/r/n。/r/n頂柵設(shè)計(jì)/r/n：/r/n追求簡潔大方，突出重點(diǎn)，追隨動(dòng)線的變化，表達(dá)商場定位的主題區(qū)域氣氛，并能與頂棚設(shè)備的友好衍接，共同營造出舒適的公共空間。/r/n地坪設(shè)計(jì)：在商業(yè)定位的根底上，考慮建筑的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，選取恰當(dāng)?shù)仄翰牧?，在大格局中著重表達(dá)其功能性，在重點(diǎn)區(qū)域承當(dāng)氣氛襯托的重要性。對樓層與樓層業(yè)種變化的有效支持，對動(dòng)線的實(shí)際表達(dá)和引導(dǎo)。都是地坪設(shè)計(jì)要著重解決的問題/r/n共享空間：柱面、墻面、中庭、休閑區(qū)的共享空間合理設(shè)計(jì)，著重表達(dá)商業(yè)定位和實(shí)際的功能使用，中庭設(shè)計(jì)適時(shí)的表達(dá)了商業(yè)主題文化的宣傳和推廣，樓層的銜接，這一重要陣地，它的設(shè)計(jì)是延續(xù)的、適時(shí)的、時(shí)尚的，柱面，墻面處理直接表達(dá)商業(yè)區(qū)域文化的直接把握。/r/n氣氛設(shè)計(jì)：在業(yè)種確立之后，氣氛設(shè)計(jì)將承當(dāng)著重要的詮釋作用，那里是業(yè)種的轄域，是什么樣的業(yè)種，是何種文化屬性，如何表達(dá)，那里是主題區(qū)，主題區(qū)如何表達(dá)，門楣與柱面如何表達(dá)，重點(diǎn)照明的處理都是推敲的重要內(nèi)容。/r/n廣告標(biāo)牌：/r/n功能標(biāo)識牌，戶外業(yè)種介紹，戶內(nèi)樓層介紹，商業(yè)品牌的延續(xù)推廣，POP的設(shè)計(jì)，組成龐雜的面面俱到的，平面標(biāo)識誘導(dǎo)系統(tǒng)，使它成為商業(yè)文化的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)，時(shí)尚的又一陣營/r/n。/r/n品牌規(guī)劃：/r/n品牌入位裝修的全程現(xiàn)場跟進(jìn)，為商家解決整體協(xié)調(diào)問題，時(shí)時(shí)的POP設(shè)計(jì)，讓商家保持時(shí)尚的前沿。定期的適時(shí)商業(yè)調(diào)整，讓商家在開展中不斷完善，與商家同守共進(jìn)/r/n。/r/n七、/r/n盈利模式/r/n與經(jīng)營模式/r/n1、/r/n盈利/r/n模式/r/n本工程盈利模式采取長期投資/r/n與/r/n短期投資相結(jié)合的盈利模式，即保證以最/r/n短/r/n的時(shí)間內(nèi)收回投資，又兼顧工程的長期收益。根據(jù)工程的功能、業(yè)態(tài)/r/n不同/r/n分為三種盈利模式：/r/n1〕/r/n、/r/n空中樓閣/r/n，直接銷售/r/n，統(tǒng)一物業(yè)/r/n躍閣式住宅，采取直接銷售的方式。住宅的出入通道獨(dú)立設(shè)置，與賣場互不干預(yù)，便于獨(dú)立管理，方便住戶。物業(yè)管理聘請香港或上海的專業(yè)公司/r/n負(fù)責(zé)，保證為住戶提供專業(yè)的效勞。/r/n空中樓閣共21層/r/n樓面/r/n，總建筑面積2/r/n5/r/n000平米，126戶，/r/n按一萬元每平米估算，/r/n銷售額約2/r/n./r/n5/r/n億元。/r/n2〕/r/n、/r/n名品店鋪，/r/n產(chǎn)權(quán)/r/n出售，售后/r/n返租/r/n工程/r/n名牌專賣店局部/r/n和數(shù)碼廣場局部/r/n采取鋪位產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營權(quán)別離的經(jīng)營模式。投資者/r/n購置/r/n了鋪位/r/n的/r/n產(chǎn)權(quán)以后/r/n，/r/n成為鋪位的業(yè)主。同時(shí)，/r/n工程/r/n與業(yè)主簽訂/r/n“/r/n返租經(jīng)營協(xié)議〞，確保投資者穩(wěn)定地回報(bào)率，消除業(yè)主的投資風(fēng)險(xiǎn)，把業(yè)主的投資風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移/r/n給/r/n工程的經(jīng)營團(tuán)隊(duì)。/r/n巨大的升值潛力和穩(wěn)定且無風(fēng)險(xiǎn)的回報(bào)率必然刺激鋪位投資者的投資信心。/r/n工程的經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)工程的整體品牌招商工作。/r/n明確每個(gè)樓層、每個(gè)區(qū)域、每個(gè)鋪位的經(jīng)營范圍/r/n和經(jīng)營品牌/r/n，/r/n整體經(jīng)營/r/n，防止產(chǎn)生經(jīng)營上的混亂/r/n，招商結(jié)束后將經(jīng)營權(quán)移交給香港任平企業(yè)零售商管理團(tuán)隊(duì)管理。/r/n這種經(jīng)營模式，確保/r/n賣/r/n場的有序經(jīng)營和/r/n業(yè)主的穩(wěn)定投資回報(bào)/r/n。/r/n商鋪單元的分割/r/n遵循按各樓層業(yè)態(tài)和品種的功能需要進(jìn)行分割的原那么；同時(shí)，在保證消防通道和客流通道的前提下，最大限度合理利用平面空間。分割面積在/r/n20/r/n-200/r/n平方米/r/n之間，以/r/n60/r/n-100/r/n賣場局部/r/n共/r/n4層樓面，建筑面積36000平米。按平均三萬元每平米估算，總銷售額約10.8億元。/r/n3〕/r/n、/r/n文化餐飲/r/n，/r/n長期持有，/r/n租賃/r/n經(jīng)營/r/n文化、娛樂、餐飲局部時(shí)本工程的特色經(jīng)營局部，采取產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營權(quán)長期持有，租賃經(jīng)營/r/n與自主經(jīng)營相結(jié)合/r/n的方式。/r/n此局部共4層樓面，建筑面積36000平米。/r/n每年租金/r/n收入1.3億元/r/n，/r/n自主經(jīng)營/r/n年/r/n收入約/r/n2000萬元/r/n。/r/n管理模式/r/n及經(jīng)營模式/r/n無論哪種盈利模式，全部采取/r/n統(tǒng)一物業(yè)管理，保證物業(yè)整體管理質(zhì)量。/r/n以確保中央空調(diào)、電梯、照明、供水、供氣等設(shè)施的保養(yǎng)維護(hù)，保證工程物業(yè)的正常運(yùn)營。標(biāo)準(zhǔn)管理保安、保潔、維護(hù)、收發(fā)等物業(yè)效勞人員，保證物業(yè)整體效勞質(zhì)量。/r/n無論哪種盈利模式，全部采取/r/n統(tǒng)一物業(yè)經(jīng)營/r/n。分別由專業(yè)的經(jīng)營公司經(jīng)營，以保證工程的穩(wěn)定收入。/r/n八、/r/n營銷策略與銷售方案/r/n1、/r/n品牌招商與/r/n銷售策略/r/n本工程住宅/r/n局部的/r/n銷售和自主經(jīng)營局部/r/n的租賃/r/n屬常規(guī)地產(chǎn)銷售模式/r/n，/r/n在這里不進(jìn)行累述。/r/n這里主要/r/n闡述/r/n工程的/r/n商鋪/r/n整體銷售策略：以品牌招商為龍頭，帶動(dòng)鋪位銷售工作的開展。/r/n本工程采取產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營權(quán)的別離，一方面保證了工程經(jīng)營管理的主題化和統(tǒng)一化。另一方面，也保證了產(chǎn)權(quán)投資人的利潤回報(bào)率。投資人在投資購置產(chǎn)權(quán)的同時(shí)，已經(jīng)明確的了解鋪位的未來經(jīng)營者和經(jīng)營品牌，減小了投資風(fēng)險(xiǎn)，增加了投資者的投資信心。/r/n在工程的/r/n立項(xiàng)/r/n的同時(shí)，即組建好工程的/r/n招商/r/n管理團(tuán)隊(duì)，/r/n選擇/r/n具有多年商業(yè)管理和經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人員，組成強(qiáng)有力的管理團(tuán)隊(duì)，提前介入品牌招商工作。并使/r/n未來/r/n經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)提前介入并參與工程的全過程，以加強(qiáng)工程各環(huán)節(jié)的連接，保證工程整體運(yùn)作的合理性和標(biāo)準(zhǔn)性。/r/n通過一系列切實(shí)可行的招商措施和優(yōu)惠政策，采用靈活高效的/r/n招商/r/n手段，吸引國際國內(nèi)的著名和知名品牌和/r/n零售商/r/n、各種品牌特許經(jīng)營的龍頭機(jī)構(gòu)落戶/r/n本工程，/r/n帶動(dòng)工程/r/n鋪位/r/n銷售工作的開展。/r/n2、/r/n入市時(shí)機(jī)與開盤方案/r/n品牌招商要先于鋪位銷售工作，/r/n在積極展開大規(guī)模的招商活動(dòng)并取得令人滿意的成果后，適時(shí)拉開銷售開盤序幕/r/n，/r/n方案在品牌招商完成所有鋪位的/r/n70/r/n％以后，展開鋪位銷售方案/r/n。銷售開盤的標(biāo)志是召開具有相當(dāng)規(guī)模和廣闊媒體參與的銷售展示會(huì)，并組織已簽約入駐的品牌商家在銷售展銷會(huì)召開期間舉辦品牌優(yōu)惠促銷活動(dòng)，吸引人氣。/r/n大力宣傳，樹立品牌形象。在展銷會(huì)召開的前一周，在各種媒體上做大量的廣告推廣，并開始接受內(nèi)部認(rèn)購，一周后展銷會(huì)正式對外公開出售時(shí)，已有相當(dāng)?shù)匿佄皇垠?，給公眾一個(gè)鋪位緊俏的消費(fèi)引導(dǎo)，增加投資者的購置欲望。/r/n給予前/r/n10/r/n名購置商鋪的投資人以適當(dāng)?shù)膬r(jià)格優(yōu)惠，刺激投資者的投資欲望。/r/n在展銷會(huì)期間，邀請一些影視、歌壇、體育明星參加現(xiàn)場表演，舉行服裝模特表演等活動(dòng)，擴(kuò)大工程的影響力和第一時(shí)間打出工程的知名度。/r/n設(shè)立鋪位樣板間，布置要標(biāo)準(zhǔn)別致，品牌形象突出，充分表達(dá)出工程/r/n“/r/n高檔次、大品牌/r/n、國際化/r/n〞的業(yè)態(tài)定位。/r/n銷售接待中心布局及效勞要表達(dá)人性化理念，銷售接待人員須經(jīng)過嚴(yán)格培訓(xùn)后上崗，做到熱心周到的講解和效勞。在接待中心不斷的播放工程廣告宣傳片；邀請公證處、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、銀行按揭部門、律師事務(wù)所等有關(guān)人員現(xiàn)場辦公，襯托現(xiàn)場氣氛，營造熱鬧、有序的銷售氣氛。/r/n3、/r/n廣告策略與媒體策略/r/n投入足夠的人力物力，通過各種媒體，集中宣傳工程的十大優(yōu)勢：/r/n優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢；/r/n國際化/r/n品/r/n牌專賣/r/n；/r/n豪華的外觀形象；完備的功能配套；/r/n/r/n靈活的鋪面分割；/r/n穩(wěn)定的投資回報(bào)；/r/n/r/n一站式消費(fèi)理念/r/n；巨大的升值潛力；/r/n豐富的管理經(jīng)驗(yàn)；高效的效勞保障；/r/n總體的廣告運(yùn)作，要有統(tǒng)一的廣告和媒體籌劃。工程運(yùn)作的全過程都要非常注重廣告包裝和工程造勢，品牌招商和鋪位銷售/r/n住宅銷售/r/n的關(guān)鍵和重要時(shí)期巧妙地通過一系列制造懸念的營銷手段，到達(dá)出人意料的轟動(dòng)效應(yīng)，/r/n以/r/n到達(dá)事半功倍的宣傳目的。必要時(shí)可選擇名人擔(dān)任本工程的形象代言人，通過名人效應(yīng)，到達(dá)工程宣傳目的。/r/n通過贊助公益事業(yè)、慈善事業(yè)，以及配合協(xié)助政府舉辦各種紀(jì)念活動(dòng)、主題活動(dòng)等方式為工程造勢。設(shè)計(jì)形象生動(dòng)的西部名品廣場工程的企業(yè)標(biāo)識，標(biāo)識的立意要簡約、易記、醒目，表達(dá)出工程的主題。/r/n在/r/n中央/r/n電視臺(tái)等強(qiáng)勢媒體播出/r/n系列廣告、專訪。設(shè)計(jì)廣告語和廣告歌，重點(diǎn)是突出本工程/r/n“/r/n高檔、名牌、國際/r/n〞的特色和工程主題。制作一系列的電視廣告短片，力求廣告在形象上簡約、優(yōu)美動(dòng)人，內(nèi)容上突出工程的優(yōu)勢，反映工程的主題。/r/n建立工程網(wǎng)站，設(shè)計(jì)精美的網(wǎng)頁，鏈接知名網(wǎng)站，在建立數(shù)字信息渠道、介紹工程信息的同時(shí)，通過各種網(wǎng)絡(luò)營銷和廣揭發(fā)布的技巧運(yùn)用，如：設(shè)立品牌論壇、業(yè)界風(fēng)云人物排行榜評比活動(dòng)、建立品牌信息發(fā)布平臺(tái)等手段，提高網(wǎng)頁的點(diǎn)擊率，取得良好的宣傳效果。/r/n制作精美的摟書，平面設(shè)計(jì)要獨(dú)具匠心、完美，印刷精致，到達(dá)良好的宣傳效果。/r/n在展銷會(huì)期間，安排促銷人員在工程周邊主要道口派發(fā)工程廣告宣傳單。/r/n選擇具有影響力和高覆蓋率的雜志、報(bào)紙等平面媒體，在一段時(shí)間內(nèi)，連續(xù)不斷地發(fā)布品牌招商和銷售宣傳廣告。廣告文案要形象生動(dòng)，使人閱后難忘。/r/n制作漂亮醒目的戶外廣告，如車廂廣告、燈箱廣告以及路牌廣告等。廣告牌均以醒目的標(biāo)語、美麗的圖案向公眾展示工程的主題。/r/n九、/r/n投資評估與財(cái)務(wù)分析/r/n1、工程投資人與工程資金來源/r/n工程的投資人/r/n：由香港任平企業(yè)與/r/n上海輕紡市場開展與/r/n諸暨市暨陽街道辦事處/r/n城郊/r/n居民委員會(huì)/r/n聯(lián)合投資開發(fā)。/r/n工程資金來源：土地出讓金局部由/r/n城郊/r/n居民委員會(huì)/r/n投入；工程建設(shè)投資由香港任平企業(yè)與上海輕紡市場開展投入，全部資金來源為自有資金。/r/n2、/r/n投資本錢與費(fèi)用估算/r/n工程的投資評估和財(cái)務(wù)分析將站在投資人的角度進(jìn)行，以到達(dá)評估和分析的客觀性和準(zhǔn)確性。/r/n工程總建筑面積/r/n97000平方米/r/n，/r/n工程預(yù)計(jì)總投資人民幣/r/n2.8/r/n億元/r/n。/r/n其中/r/n主樓商場局部7200平米，按3000元每平米估算，投資2.16億元；/r/n住宅局部25000平米，按1500元每平米估算，投資0.38億元；/r/n土地出讓金300萬元每畝，投資1.05億元。/r/n/r/n1/r/n〕開發(fā)本錢估算/r/n/r/nＡ、/r/n土地使用權(quán)出讓金、土地征用拆遷及前期七通一平費(fèi)。本工程所需征用的土地根本已經(jīng)完成了拆遷、平整及七通一平。/r/n/r/n土地使用權(quán)出讓金：/r/n35/r/n畝/r/n×/r/n30/r/n0萬元=/r/n10500/r/n萬/r/n元/r/nＢ、前期工程費(fèi)：/r/n/r/n1/r/n52/r/n0萬元/r/n，詳見本工程前期工程費(fèi)估算表。/r/n前期工程費(fèi)估算表/r/n項(xiàng)目/r/n計(jì)算依據(jù)/r/n計(jì)價(jià)〔萬元〕/r/n規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)/r/n建安工程費(fèi)/r/n×/r/n3%/r/n57/r/n0/r/n可行性研究費(fèi)/r/n建安工程費(fèi)/r/n×/r/n0.15%/r/n285/r/n水文、地質(zhì)勘查費(fèi)/r/n建安工程費(fèi)/r/n×/r/n0.15%/r/n285/r/n籌建開辦費(fèi)/r/n建安工程費(fèi)/r/n×/r/n2%/r/n38/r/n0/r/n合計(jì)/r/n1/r/n52/r/n0/r/n/r/nＣ、建安工程費(fèi)：總開發(fā)面積/r/n×/r/n每平米造價(jià)=/r/n19060.5/r/n萬元/r/n≈/r/n1.9/r/n億元/r/n建安工程費(fèi)平米造價(jià)/r/n項(xiàng)目/r/n造價(jià)〔元／平米〕/r/n項(xiàng)目/r/n造價(jià)〔元／平米〕/r/n樁基礎(chǔ)/r/n12/r/n0/r/n土建工程/r/n13/r/n00/r/n電梯/r/n120/r/n消防/r/n30/r/n水電安裝/r/n2/r/n00/r/n燃?xì)?r/n30/r/n通訊系統(tǒng)/r/n2/r/n0/r/n監(jiān)控系統(tǒng)/r/n2/r/n0/r/n智能化設(shè)施/r/n15/r/n普通裝修/r/n100/r/n閉路電視/r/n10/r/n合計(jì)/r/n1965/r/nＤ、根底設(shè)施改造費(fèi)：1000萬元/r/n供電、供水、排水、電信、通訊、燃?xì)狻⒐┡?、道路、綠化等根底設(shè)施配套預(yù)估費(fèi)用：1000萬元。/r/nＥ、開發(fā)期間稅費(fèi)：/r/n39943690.8/r/n元/r/n〔3994.37萬元〕/r/n開發(fā)期間稅費(fèi)一覽表/r/n類別/r/n計(jì)算依據(jù)/r/n應(yīng)繳稅費(fèi)〔元〕/r/n城市綜合開發(fā)費(fèi)/r/n120元/平米/r/n11640000/r/n開發(fā)管理費(fèi)/r/n綜合開發(fā)費(fèi)/r/n×/r/n2%/r/n23280000/r/n人防工程異地建設(shè)費(fèi)/r/n建筑面積/r/n×/r/n25元/平米/r/n2425000/r/n養(yǎng)老金保險(xiǎn)/r/n建安費(fèi)/r/n×/r/n2%/r/n381.21/r/n圖紙審查費(fèi)/r/n建筑面積/r/n×/r/n2元/平米/r/n194000/r/n定額管理費(fèi)/r/n建安費(fèi)/r/n×/r/n0.7/r/n‰/r/n133.42/r/n質(zhì)檢費(fèi)/r/n建安費(fèi)/r/n×/r/n1.4/r/n‰/r/n266.84/r/n墻體材料專項(xiàng)基金/r/n建筑面積/r/n×/r/n8元/平米/r/n776000/r/n監(jiān)理費(fèi)/r/n建安費(fèi)/r/n×/r/n2%/r/n381.21/r/n氣象局/r/n建筑面積/r/n×/r/n1.4元/平米/r/n135800/r/n建筑垃圾處理費(fèi)/r/n建筑面積/r/n×/r/n1元/平米/r/n97000/r/n消防管理費(fèi)/r/n住宅1元/平米商業(yè)2元/平米/r/n169000/r/n招標(biāo)代理費(fèi)/r/n建筑面積/r/n×/r/n1.6元/平米/r/n155200/r/n測繪費(fèi)/r/n11452元/宗地/r/n11452/r/n控規(guī)設(shè)計(jì)費(fèi)/r/n2500元/宗地/r/n2500/r/n規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)/r/n用地面積/r/n×/r/n0.45元/平米/r/n10575/r/n用地技術(shù)效勞費(fèi)/r/n1200元/畝/r/n42000/r/n工程技術(shù)效勞費(fèi)/r/n建筑面積/r/n×/r/n2.9元/平米/r/n281300/r/n拔地訂樁費(fèi)/r/n2594元/宗地/r/n2594/r/n放線費(fèi)/r/n2594元/宗地/r/n2594/r/n竣工圖測繪費(fèi)/r/n1600元/幢/r/n1600/r/n副食品調(diào)節(jié)基金/r/n建安費(fèi)/r/n×/r/n2/r/n‰/r/n38.12/r/n自來水城市配套費(fèi)/r/n16.9萬元/r/n169000/r/n接頭材料安裝費(fèi)/r/n1.5萬元/r/n15000/r/n電力增容費(fèi)/r/n100元/千瓦/r/n500000〔約〕/r/n污水處理費(fèi)/r/n375元/幢/r/n375/r/n有線電視接入費(fèi)/r/n250元/戶/r/n31500/r/n合計(jì)〔萬元〕/r/n39943690.8/r/nＦ/r/n、不可預(yù)見費(fèi)〔取以上/r/n四/r/n項(xiàng)之和的3%〕：819.11萬元/r/n〔注：第一項(xiàng)土地出讓金不存在不可預(yù)見因素〕/r/nＧ/r/n、開發(fā)本錢〔以上/r/n六/r/n項(xiàng)小計(jì)〕：/r/n36893.98/r/n萬元/r/n/r/n2/r/n〕、開發(fā)費(fèi)用估算：/r/nＡ/r/n、管理費(fèi)用〔取以上1-5項(xiàng)之和的3%〕：/r/n1082.2/r/n5/r/n萬元/r/nＢ/r/n、銷售費(fèi)用:/r/n5320/r/n萬元/r/n銷售費(fèi)用估算表/r/n項(xiàng)目/r/n計(jì)算依據(jù)/r/n計(jì)價(jià)〔萬元〕/r/n廣告及推廣費(fèi)/r/n銷售收入/r/n×/r/n1%/r/n1330/r/n銷售代理費(fèi)/r/n銷售收入/r/n×/r/n2%/r/n2660/r/n其他銷售費(fèi)用/r/n銷售收入/r/n×/r/n1%/r/n1330/