《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》示范文本講座 第八至十章課件

《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》示范文本講座《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第四部分第八章合同備案與房屋登記★本條為出賣(mài)人辦理預(yù)售合同登記備案手續(xù)及時(shí)限等相關(guān)約定。

▲修訂依據(jù)：（對(duì)原合同進(jìn)行修改完善）第四部分第八章合同備案與房屋登記★本條為出賣(mài)人辦理預(yù)售第四部分第八章合同備案與房屋登記●預(yù)售合同登記備案的法律依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定：商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十七條規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到商品房所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)和負(fù)責(zé)土地管理工作的部門(mén)備案?！冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》第十條規(guī)定：商品房預(yù)售，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門(mén)和市、縣人民政府土地管理部門(mén)辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。第四部分第八章合同備案與房屋登記●預(yù)售合同登記備案的法第四部分第八章合同備案與房屋登記●本條是將原合同中第二十四條關(guān)于預(yù)售合同登記備案的內(nèi)容調(diào)整至本章，增加條目名稱(chēng)為“預(yù)售合同登記備案”?！窬唧w條文的修改完善1、將原合同中“自本合同生效之日起”修改為“自本合同簽訂之日起”。這一修訂是考慮到現(xiàn)行《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》及《城市商品房預(yù)售管理辦法》均指向合同簽訂之日，這樣表述更為準(zhǔn)確。2、將備案時(shí)限從“30天內(nèi)”修改為“30日內(nèi)或不超過(guò)30日內(nèi)的自行約定”兩種方式?，F(xiàn)行規(guī)定均要求出賣(mài)人在30日內(nèi)辦理預(yù)售合同登記備案，因此最長(zhǎng)時(shí)限為30日。本條采取了合同雙方選擇的方式，一是直接選擇30日，二是由合同雙方自行約定，但不得超過(guò)30日。這也考慮了地方省市的特殊規(guī)定。第四部分第八章合同備案與房屋登記●本條是將原合同中第二目前，全國(guó)部分城市已開(kāi)展商品房預(yù)售合同網(wǎng)上登記備案，即在商品房預(yù)售合同網(wǎng)上平臺(tái)簽約后，房產(chǎn)管理部門(mén)實(shí)時(shí)進(jìn)行網(wǎng)上備案，備案時(shí)限大大縮短。以北京為例，2008年，北京市建委下發(fā)《北京市關(guān)于實(shí)行商品房預(yù)售合同網(wǎng)上聯(lián)機(jī)備案的通知》，規(guī)定商品房預(yù)售合同聯(lián)機(jī)備案手續(xù)應(yīng)在7日內(nèi)完成。3、增加了“出賣(mài)人將本合同登記備案情況告知買(mǎi)受人”的相關(guān)約定。由于預(yù)售合同登記備案是出賣(mài)人的單方行為，為保護(hù)買(mǎi)受人的知情權(quán)，增加了出賣(mài)人的告知義務(wù)。出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將合同登記備案情況告知買(mǎi)受人，買(mǎi)受人可以就備案情況進(jìn)行查詢(xún)核實(shí)。第四部分第八章合同備案與房屋登記目前，全國(guó)部分城市已開(kāi)展商品房預(yù)售合同網(wǎng)上登記備案，4、提示合同雙方應(yīng)事先對(duì)有關(guān)預(yù)售合同登記備案的其它事項(xiàng)進(jìn)行約定。合同雙方約定的事項(xiàng)可以包括：出賣(mài)人委托買(mǎi)受人辦理預(yù)售合同登記備案的相關(guān)約定；出賣(mài)人未在約定期限內(nèi)辦理預(yù)售合同登記備案對(duì)買(mǎi)受人承擔(dān)的違約責(zé)任；預(yù)售合同解除的情況下，合同雙方辦理預(yù)售合同登記備案解除手續(xù)的相關(guān)約定；預(yù)售合同登記備案后，雙方辦理預(yù)告登記的約定條件及約定期限等。需要說(shuō)明的是，該第二款內(nèi)容不應(yīng)當(dāng)與第一款內(nèi)容相沖突。第四部分第八章合同備案與房屋登記4、提示合同雙方應(yīng)事先對(duì)有關(guān)預(yù)售合同登記備案的其它事項(xiàng)進(jìn)行約第四部分第八章合同備案與房屋登記第四部分第八章合同備案與房屋登記★本條為辦理房屋登記以及違約責(zé)任的約定。

▲修訂依據(jù)：（對(duì)原合同進(jìn)行修改完善）●《房屋登記辦法》第二條規(guī)定：本辦法所稱(chēng)房屋登記，是指房屋登記機(jī)構(gòu)依法將房屋權(quán)利和其他應(yīng)當(dāng)記載的事項(xiàng)在房屋登記簿上予以記載的行為。在條目名稱(chēng)上，將“產(chǎn)權(quán)登記”的表述規(guī)范為“房屋登記”。第四部分第八章合同備案與房屋登記★本條為辦理房屋登記以及違約責(zé)任的約定。第四部分第八章第四部分第八章合同備案與房屋登記●具體條文的修改完善1、刪掉了原合同中“出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將辦理權(quán)屬登記需由出賣(mài)人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案”的約定。這一修訂是考慮到房屋所有權(quán)初始登記是出賣(mài)人履行本合同的必要義務(wù)，與買(mǎi)受人利益直接相關(guān)的是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，故刪掉了上述約定。2、增加了“雙方同意共同向房屋登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理該商品房的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記”的約定。

第四部分第八章合同備案與房屋登記●具體條文的修改完善第四部分第八章合同備案與房屋登記

《房屋登記辦法》第三十二條規(guī)定：發(fā)生下列情形之一的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)法律文件生效或者事實(shí)發(fā)生后申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記：（一）買(mǎi)賣(mài)；……。本條提示合同雙方辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記應(yīng)當(dāng)共同向房屋登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理。需要說(shuō)明的是，雙方共同申請(qǐng)并不意味著雙方必須共同到場(chǎng)辦理。出賣(mài)人可將相關(guān)證明文件一次性提交給房屋登記機(jī)構(gòu)審核，無(wú)需每次重復(fù)提交且派員到場(chǎng)。在辦理商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，可由買(mǎi)受人（或代理人）持出賣(mài)人加蓋公章的登記申請(qǐng)書(shū)等相關(guān)材料直接到房屋登記機(jī)構(gòu)辦理。第四部分第八章合同備案與房屋登記《房屋登記辦第四部分第八章合同備案與房屋登記以北京為例：2014年4月21日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)修訂下發(fā)《北京市房屋登記工作規(guī)范》。第3.1.5條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)預(yù)售項(xiàng)目初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)向登記部門(mén)提交轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)書(shū)、授權(quán)委托書(shū)等材料，辦理房屋轉(zhuǎn)移登記備案手續(xù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)備案后，房屋買(mǎi)受人可持其身份證明、房屋買(mǎi)賣(mài)合同（已辦理預(yù)告登記的，持預(yù)告登記證明，不再提交房屋買(mǎi)賣(mài)合同）、房產(chǎn)平面圖、房屋登記表、契稅完稅憑證等材料自行申請(qǐng)房屋轉(zhuǎn)移登記，但房屋坐落、面積和價(jià)款發(fā)生變化的，還應(yīng)當(dāng)提交與開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂的補(bǔ)充協(xié)議。第四部分第八章合同備案與房屋登記以北京為例：2第四部分第八章合同備案與房屋登記3、對(duì)于出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任進(jìn)行了調(diào)整完善。（1）增加了“買(mǎi)受人未能在該商品房交付之日起_______日內(nèi)取得該商品房的房屋所有權(quán)證書(shū)”的約定。具體期限合同雙方可以根據(jù)實(shí)際情況協(xié)商確定。如果出賣(mài)人利用優(yōu)勢(shì)地位，無(wú)限延長(zhǎng)此期限，買(mǎi)受人認(rèn)為顯失公平可以依法行使變更或者撤銷(xiāo)權(quán)。（2）將“買(mǎi)受人退房”的約定規(guī)范為“買(mǎi)受人解除合同”。這一修訂源于《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十九條“商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿(mǎn)后超過(guò)一年，由于出賣(mài)人的原因，導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。”的規(guī)定。第四部分第八章合同備案與房屋登記3、對(duì)于出賣(mài)人承擔(dān)違約第四部分第八章合同備案與房屋登記（3）對(duì)于買(mǎi)受人解除合同的，增加了買(mǎi)受人書(shū)面通知出賣(mài)人的義務(wù)。原合同中“買(mǎi)受人提出退房要求”的表述實(shí)踐中容易扯皮。（4）增加了“出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起15日退還買(mǎi)受人已付全部房款（含已付貸款部分）”的約定。這就要求買(mǎi)受人保留好郵寄解除合同通知的相關(guān)憑證。（5）對(duì)于買(mǎi)受人損失的計(jì)算，解除合同的，除退還購(gòu)房款外，由“出賣(mài)人按買(mǎi)受人已付房?jī)r(jià)款的約定比例賠償損失”修改為“按日支付利息”；不解除合同的，由“出賣(mài)人按買(mǎi)受人已付房?jī)r(jià)款的約定比例支付違約金”修改為“按日支付違約金”，這樣約定更為合理，且督促出賣(mài)人盡早履行合同義務(wù)。第四部分第八章合同備案與房屋登記（3）對(duì)于買(mǎi)受人解除合第四部分第八章合同備案與房屋登記4、增加了因買(mǎi)受人原因未能辦理轉(zhuǎn)移登記情形的相關(guān)約定。因買(mǎi)受人的原因未能在約定期限內(nèi)完成房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，如買(mǎi)受人未能交清購(gòu)房尾款、未能及時(shí)繳納契稅或者住宅維修專(zhuān)項(xiàng)資金、買(mǎi)受人怠于辦證或申請(qǐng)遲延、委托開(kāi)發(fā)商辦理的未及時(shí)出具委托書(shū)等，出賣(mài)人不承擔(dān)責(zé)任。實(shí)踐中，對(duì)于以貸款方式購(gòu)買(mǎi)商品房的，出賣(mài)人一般要向銀行提供階段性擔(dān)保且須繳納保證金，擔(dān)保期限至買(mǎi)受人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記及抵押權(quán)登記完成之日。買(mǎi)受人如長(zhǎng)時(shí)間不辦理登記，將會(huì)影響出賣(mài)人利益，對(duì)此合同雙方也可在附件補(bǔ)充協(xié)議中約定買(mǎi)受人的違約責(zé)任。第四部分第八章合同備案與房屋登記4、增加了因買(mǎi)受人原因第四部分第九章前期物業(yè)管理第四部分第九章前期物業(yè)管理第四部分第九章前期物業(yè)管理★本章是關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約有關(guān)內(nèi)容的約定?！抻喴罁?jù)：（對(duì)原合同的新增內(nèi)容）●《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十條規(guī)定：建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式及計(jì)費(fèi)起始時(shí)間等內(nèi)容，涉及物業(yè)買(mǎi)受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。結(jié)合《物業(yè)管理?xiàng)l例》的要求，本次修訂針對(duì)前期物業(yè)管理新增加一條。對(duì)前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的名稱(chēng)、物業(yè)服務(wù)時(shí)間、計(jì)費(fèi)方式、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等問(wèn)題進(jìn)行約定。此外，將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約納入合同附件，并對(duì)“業(yè)主委員會(huì)成立后，業(yè)主大會(huì)有權(quán)決定選聘或續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)”進(jìn)行了提示性約定。第四部分第九章前期物業(yè)管理★本章是關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同第四部分第九章前期物業(yè)管理●具體條文的增加1、增加了對(duì)出賣(mài)人依法選聘的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的約定，對(duì)買(mǎi)受人具有提示作用?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第二十一條規(guī)定：在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同。如果買(mǎi)受人對(duì)出賣(mài)人依法選聘的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)不認(rèn)可，可以選擇不購(gòu)買(mǎi)該商品房或?qū)?lái)通過(guò)業(yè)主大會(huì)重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。2、增加了對(duì)物業(yè)服務(wù)時(shí)間的約定?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第二十六條規(guī)定：前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿(mǎn)、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。由于前期物業(yè)服務(wù)合同是由出賣(mài)人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的，本合同約定的物業(yè)服務(wù)時(shí)間是指物業(yè)服務(wù)合同約定的履行期限。第四部分第九章前期物業(yè)管理●具體條文的增加第四部分第九章前期物業(yè)管理3、增加了對(duì)物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式的約定?！段飿I(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第九條規(guī)定：業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。因《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》并未限制包干制或者酬金制以外的其他計(jì)費(fèi)方式。本條除將包干制、酬金制列明提示外，空白項(xiàng)可以由合同雙方自行約定其他計(jì)費(fèi)方式。第四部分第九章前期物業(yè)管理3、增加了對(duì)物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式第四部分第九章前期物業(yè)管理4、增加了對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的約定?！段飿I(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十一條規(guī)定：實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)。實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：（1）管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；（2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；（3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；（4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；（5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；（6）辦公費(fèi)用；（7）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；（8）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；（9）經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。第四部分第九章前期物業(yè)管理4、增加了對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)第四部分第九章前期物業(yè)管理此外，根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。具體標(biāo)準(zhǔn)的確定，以北京為例，出賣(mài)人需要在物業(yè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售場(chǎng)所公示由物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)出具的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)估報(bào)告摘要。該摘要同時(shí)作為《前期物業(yè)服務(wù)合同》的附件。第四部分第九章前期物業(yè)管理第四部分第九章前期物業(yè)管理5、增加了代為查驗(yàn)并承接物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的約定?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第二十七條規(guī)定：業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。第二十八條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。實(shí)踐中，買(mǎi)受人一般不對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要承擔(dān)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)及保養(yǎng)任務(wù)，因此物業(yè)服務(wù)企業(yè)除了需要考察物業(yè)本身的質(zhì)量安全問(wèn)題外，還需要查明整個(gè)物業(yè)環(huán)境、物業(yè)設(shè)施的使用與保養(yǎng)等。通過(guò)承接查驗(yàn)程序，可以發(fā)現(xiàn)此前沒(méi)有發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題，及時(shí)進(jìn)行整改。

本條中約定買(mǎi)受人同意由前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為查驗(yàn)并承接物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備有其必要性和合理性。同時(shí)，本條還約定，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承接查驗(yàn)的備案情況書(shū)面告知買(mǎi)受人，以此保障買(mǎi)受人關(guān)于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備質(zhì)量、使用功能情況的知情權(quán)。第四部分第九章前期物業(yè)管理5、增加了代為查驗(yàn)并承接物業(yè)第四部分第九章前期物業(yè)管理6、提示買(mǎi)受人閱讀前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約，該兩份文件納入本合同附件?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第二十三條規(guī)定：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷(xiāo)售前將臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買(mǎi)受人明示，并予以說(shuō)明。物業(yè)買(mǎi)受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書(shū)面承諾。第二十五條規(guī)定：建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。同時(shí)，由于前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約內(nèi)容太多，不宜在合同條款中進(jìn)行詳細(xì)表述，故以附件的形式加以體現(xiàn)。一是便于物業(yè)買(mǎi)受人及時(shí)全面了解前期物業(yè)服務(wù)合同相關(guān)內(nèi)容；二是便于建設(shè)單位將臨時(shí)管理規(guī)約內(nèi)容向物業(yè)買(mǎi)受人作出解釋說(shuō)明，并履行明示義務(wù)。同時(shí),也便于物業(yè)買(mǎi)受人在作出遵守臨時(shí)管理規(guī)約的承諾時(shí)及時(shí)了解臨時(shí)管理規(guī)約的有關(guān)內(nèi)容。第四部分第九章前期物業(yè)管理6、提示買(mǎi)受人閱讀前期物業(yè)服第四部分第九章前期物業(yè)管理7、增加了“業(yè)主委員會(huì)成立后，業(yè)主大會(huì)有權(quán)決定選聘或續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)”的提示性約定?！段餀?quán)法》第八十一條規(guī)定：業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條規(guī)定：下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：……（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；……”。本條增加了提示性約定，告知買(mǎi)受人有依法更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利。第四部分第九章前期物業(yè)管理7、增加了“業(yè)主委員會(huì)成立后第四部分第十章其他事項(xiàng)第四部分第十章其他事項(xiàng)第四部分第十章其他事項(xiàng)★本章是對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)的約定。

▲修訂依據(jù)：（對(duì)原合同的新增內(nèi)容）●結(jié)合《物權(quán)法》、《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》的相關(guān)規(guī)定，本次修訂針對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)新增加一條。第四部分第十章其他事項(xiàng)★本章是對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)的約定第四部分第十章其他事項(xiàng)●具體條文的增加1、明確了買(mǎi)受人對(duì)建筑物專(zhuān)有部分的權(quán)利?！段餀?quán)法》第七十一條規(guī)定：業(yè)主對(duì)其建筑物專(zhuān)有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。關(guān)于業(yè)主的認(rèn)定。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條規(guī)定，依法登記取得或者依據(jù)生效法律文書(shū)、繼承或者受遺贈(zèng)，以及合法建造房屋等事實(shí)行為取得專(zhuān)有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主；基于與建設(shè)單位之間的商品房買(mǎi)賣(mài)民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專(zhuān)有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，也可以認(rèn)定為業(yè)主。第四部分第十章其他事項(xiàng)●具體條文的增加第四部分第十章其他事項(xiàng)關(guān)于專(zhuān)有部分的認(rèn)定。《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車(chē)位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱(chēng)的專(zhuān)有部分：（一）具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；（二）具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。規(guī)劃上專(zhuān)屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷(xiāo)售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的露臺(tái)等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱(chēng)專(zhuān)有部分的組成部分。第四部分第十章其他事項(xiàng)關(guān)于專(zhuān)有部分的認(rèn)定?！蹲畹谒牟糠值谑缕渌马?xiàng)2、結(jié)合現(xiàn)行規(guī)定，明確列示了業(yè)主的共有部分。《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定：除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱(chēng)的共有部分：（一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；……?！段餀?quán)法》第七十三條規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。第七十四條規(guī)定：占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。第四部分第十章其他事項(xiàng)2、結(jié)合現(xiàn)行規(guī)定，明確列示了業(yè)主第四部分第十章其他事項(xiàng)3、提示合同雙方對(duì)目前法律法規(guī)未明確規(guī)定的其它配套設(shè)施事先自行約定。（1）規(guī)劃的車(chē)位、車(chē)庫(kù)?！段餀?quán)法》第七十四條明確規(guī)定占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位屬于業(yè)主共有，但對(duì)于建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)，考慮到權(quán)屬和實(shí)際情況的復(fù)雜性，并未明確規(guī)定歸屬，而是規(guī)定“由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定”。對(duì)此，本條列出選項(xiàng)由合同雙方明確約定，以利于定紛止?fàn)?，促進(jìn)物的合理利用。另外，根據(jù)《物權(quán)法》第七十四條的規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。對(duì)于如何“首先滿(mǎn)足業(yè)主需要”，法律或司法解釋沒(méi)有更詳細(xì)的規(guī)定，各地執(zhí)行不一。實(shí)踐中，買(mǎi)受人需要注意在合同中明確約定規(guī)劃的車(chē)庫(kù)、車(chē)位歸屬，確定所購(gòu)車(chē)庫(kù)、車(chē)位不屬于共有部位，了解當(dāng)?shù)刭?gòu)買(mǎi)的限制性規(guī)定。第四部分第十章其他事項(xiàng)3、提示合同雙方對(duì)目前法律法規(guī)未第四部分第十章其他事項(xiàng)（2）會(huì)所。會(huì)所是規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的商業(yè)配套用房中用于向業(yè)主提供商業(yè)、娛樂(lè)、文體等配套服務(wù)的場(chǎng)所，會(huì)所主要是為小區(qū)全體業(yè)主的生活需要和便利而建?，F(xiàn)行法律、法規(guī)并沒(méi)有對(duì)會(huì)所權(quán)屬明確規(guī)定。在實(shí)踐中一直爭(zhēng)議很大。對(duì)此，本條由合同雙方明確約定會(huì)所的歸屬，以避免出現(xiàn)爭(zhēng)議。（3）其他需要確定歸屬的配套設(shè)施，由合同雙方自行約定。第四部分第十章其他事項(xiàng)（2）會(huì)所。會(huì)所是規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的第四部分第十章其他事項(xiàng)★本條是關(guān)于依法納稅和特殊情形下的稅收負(fù)擔(dān)約定。

▲修訂依據(jù)：（對(duì)原合同的新增內(nèi)容）第四部分第十章其他事項(xiàng)★本條是關(guān)于依法納稅和特殊情形下第四部分第十章其他事項(xiàng)●具體條文的增加1、增加合同雙方依法納稅的約定。商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中涉及的主要稅種有契稅、印花稅和營(yíng)業(yè)稅。其中，買(mǎi)受人負(fù)擔(dān)契稅和印花稅，出賣(mài)人負(fù)擔(dān)營(yíng)業(yè)稅、印花稅。實(shí)踐中各地的征收標(biāo)準(zhǔn)并不完全一樣，即便同一城市，也會(huì)經(jīng)常根據(jù)本地實(shí)際進(jìn)行調(diào)整，買(mǎi)受人需注意按照購(gòu)房時(shí)的當(dāng)?shù)囟愂諛?biāo)準(zhǔn)納稅。商品房登記過(guò)程中涉及的收費(fèi)項(xiàng)目主要是房屋登記費(fèi)。根據(jù)《國(guó)家發(fā)展改革委、財(cái)政部關(guān)于規(guī)范房屋登記費(fèi)計(jì)費(fèi)方式和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)問(wèn)題的通知》，房屋登記費(fèi)是向申請(qǐng)人收取的費(fèi)用，住房登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件80元；非住房房屋登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件550元。實(shí)踐中，涉及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，由買(mǎi)受人交納該費(fèi)用。第四部分第十章其他事項(xiàng)●具體條文的增加第四部分第十章其他事項(xiàng)2、對(duì)因面積差異導(dǎo)致買(mǎi)受人增加稅收負(fù)擔(dān)進(jìn)行了約定。對(duì)因面積差異導(dǎo)致買(mǎi)受人增加的稅收負(fù)擔(dān)，本條由合同雙方自行約定，以免發(fā)生爭(zhēng)議。實(shí)踐中，由出賣(mài)人承擔(dān)較為合理，更有利于保護(hù)買(mǎi)受人權(quán)益。第四部分第十章其他事項(xiàng)2、對(duì)因面積差異導(dǎo)致買(mǎi)受人增加稅第四部分第十章其他事項(xiàng)第四部分第十章其他事項(xiàng)第四部分第十章其他事項(xiàng)★本條是對(duì)出賣(mài)人和買(mǎi)受人在銷(xiāo)售和使用商品房的環(huán)節(jié)進(jìn)行制約的約定。

▲修訂依據(jù)：（對(duì)原合同進(jìn)行修改完善）●具體條文的修改完善1、明示出賣(mài)人不得采取分割拆零銷(xiāo)售、返本銷(xiāo)售或者變相返本銷(xiāo)售的方式銷(xiāo)售商品房，不得售后包租或者變相售后包租的方式銷(xiāo)售未竣工商品房。《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十一條規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷(xiāo)售或者變相返本銷(xiāo)售的方式銷(xiāo)售商品房。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷(xiāo)售未竣工商品房。第十二條規(guī)定：商品住宅按套銷(xiāo)售，不得分割拆零銷(xiāo)售。第四部分第十章其他事項(xiàng)★本條是對(duì)出賣(mài)人和買(mǎi)受人在銷(xiāo)售和第四部分第十章其他事項(xiàng)2、明示出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房并辦理房屋登記?！渡唐贩夸N(xiāo)售管理辦法》第二十四條規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房銷(xiāo)售后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。3、明示出賣(mài)人不得擅自處分屬于買(mǎi)受人共有的共用部位和設(shè)施?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第二十七條規(guī)定：業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。第四部分第十章其他事項(xiàng)2、明示出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃第四部分第十章其他事項(xiàng)4、明示出賣(mài)人將遮擋或妨礙房屋正常使用的情況告知買(mǎi)受人，相關(guān)情況作為合同附件。對(duì)于買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)，簽訂預(yù)售合同時(shí)商品房尚未完工，受到專(zhuān)業(yè)知識(shí)的局限，很難從出賣(mài)人提供的相關(guān)資料中辨識(shí)和確定擬購(gòu)商品房的附近是否存在遮擋物或者可能會(huì)妨礙正常使用的設(shè)施設(shè)備。實(shí)踐中，商品房項(xiàng)目基本都有公共管道檢修口、柱子、變電箱等此類(lèi)設(shè)施?？紤]到買(mǎi)受人的弱勢(shì)地位，本條要求出賣(mài)人針對(duì)這一事項(xiàng)向買(mǎi)受人作出明確承諾。第四部分第十章其他事項(xiàng)4、明示出賣(mài)人將遮擋或妨礙房屋正第四部分第十章其他事項(xiàng)5、明示買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定和約定合理使用房屋?！段餀?quán)法》第七十一規(guī)定：業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。第八十三條條規(guī)定：業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十五條規(guī)定：業(yè)主或者其他行為人違反法律、法規(guī)、國(guó)家相關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、管理規(guī)約，或者違反業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定，實(shí)施下列行為的，可以認(rèn)定為物權(quán)法第八十三條第二款所稱(chēng)的其他“損害他人合法權(quán)益的行為”：（一）損害房屋承重結(jié)構(gòu)，損害或者違章使用電力、燃?xì)?、消防設(shè)施，在建筑物內(nèi)放置危險(xiǎn)、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用；（二）違反規(guī)定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀；（三）違反規(guī)定進(jìn)行房屋裝飾裝修；（四）違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場(chǎng)地或者其他共有部分。第四部分第十章其他事項(xiàng)5、明示買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定和約定第四部分第十章其他事項(xiàng)★本條是關(guān)于送達(dá)方式和送達(dá)不能法律后果的約定。

▲修訂依據(jù)：（對(duì)原合同的新增內(nèi)容）●依據(jù)本合同發(fā)出的文件，本合同第五條、第八條、第十一條、第十二條、第十三條、第十四條、第十五條、第十六條、第十七條等均涉及送達(dá)問(wèn)題，針對(duì)送達(dá)方式及送達(dá)不能的法律后果新增加一條。第四部分第十章其他事項(xiàng)★本條是關(guān)于送達(dá)方式和送達(dá)不能法第四部分第十章其他事項(xiàng)●具體條文的增加1、提示合同雙方保證本合同記載的通訊地址、聯(lián)系電話(huà)均真實(shí)有效。在本合同履行過(guò)程中，涉及改變規(guī)劃或設(shè)計(jì)條件的通知、交房通知、違約通知、解除合同通知等，只有真實(shí)有效的通訊地址、聯(lián)系電話(huà)才能夠及時(shí)通知到合同相對(duì)方。本條對(duì)合同雙方加以提示。2、提示合同雙方約定送達(dá)方式。除了本條提示的郵政快遞、郵寄掛號(hào)信方式，合同雙方還可以約定電子郵件、傳真等其他書(shū)面形式。3、增加對(duì)合同任何一方變更通訊地址、聯(lián)系電話(huà)的通知義務(wù)。約定合同任何一方變更通訊地址、聯(lián)系電話(huà)的，負(fù)有在變更一定時(shí)間內(nèi)及時(shí)書(shū)面通知對(duì)方的合同義務(wù)。否則，變更一方將承擔(dān)送達(dá)不能的法律后果。第四部分第十章其他事項(xiàng)●具體條文的增加第四部分第十章其他事項(xiàng)★本條是對(duì)買(mǎi)受人信息保護(hù)的約定。

▲修訂依據(jù)：（對(duì)原合同的新增內(nèi)容）●目前我國(guó)對(duì)個(gè)人信息的保護(hù)力度不夠，個(gè)人信息被濫用現(xiàn)象嚴(yán)重。買(mǎi)受人簽訂本合同時(shí)，填寫(xiě)了大量個(gè)人信息。在未經(jīng)法律授權(quán)或者本人同意的情況下，出賣(mài)人如擅自披露、提供或超范圍使用買(mǎi)受人個(gè)人信息，不僅對(duì)買(mǎi)受人造成生活上的嚴(yán)重騷擾，嚴(yán)重的還被違法犯罪人員利用，給買(mǎi)受人造成財(cái)產(chǎn)和精神損失。針對(duì)買(mǎi)受人的信息保護(hù)新增加一條。第四部分第十章其他事項(xiàng)★本條是對(duì)買(mǎi)受人信息保護(hù)的約定。第四部分第十章其他事項(xiàng)●具體條文的增加1、增加了對(duì)出賣(mài)人負(fù)有保密義務(wù)的約定。《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第二十九條規(guī)定：經(jīng)營(yíng)者及其工作人員對(duì)收集的消費(fèi)者個(gè)人信息必須嚴(yán)格保密，不得泄露、出售或者非法向他人提供。經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)采取技術(shù)措施和其他必要措施，確保信息安全，防止消費(fèi)者個(gè)人信息泄露、丟失。在發(fā)生或者可能發(fā)生信息泄露、丟失的情況時(shí)，應(yīng)當(dāng)立即采取補(bǔ)救措施。

本條以合同約定的方式明確出賣(mài)人負(fù)有保密義務(wù)，同時(shí)賦予買(mǎi)受人維權(quán)的依據(jù)。2、列舉了出賣(mài)人可以提供買(mǎi)受人信息的情形。本條參考《房屋權(quán)屬登記信息查詢(xún)暫行辦法》的有關(guān)規(guī)定，列舉了出賣(mài)人可以提供買(mǎi)受人信息的情形，包括：（1）法律、法規(guī)規(guī)定；（2）國(guó)家安全機(jī)關(guān)、公安機(jī)關(guān)、檢察機(jī)關(guān)、審判機(jī)關(guān)、紀(jì)檢監(jiān)察部門(mén)執(zhí)行公務(wù)；（3）經(jīng)買(mǎi)受人書(shū)面同意。除此之外，出賣(mài)人對(duì)外提供和使用買(mǎi)受人信息均違反本合同約定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。第四部分第十章其他事項(xiàng)●具體條文的增加第四部分第十章其他事項(xiàng)

★本條是關(guān)于合同爭(zhēng)議解決方式的約定。

▲修訂依據(jù)：（對(duì)原合同進(jìn)行修改完善）第四部分第十章其他事項(xiàng)

第四部分第十章其他事項(xiàng)●具體條文的修改完善1、增加了“消費(fèi)者協(xié)會(huì)等部門(mén)調(diào)解”這一爭(zhēng)議解決方式?！断M(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第三十九條規(guī)定：消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者發(fā)生消費(fèi)者權(quán)益爭(zhēng)議的，可以通過(guò)下列途徑解決：(一)與經(jīng)營(yíng)者協(xié)商和解；(二)請(qǐng)求消費(fèi)者協(xié)會(huì)或者依法成立的其他調(diào)解組織調(diào)解；(三)向有關(guān)行政部門(mén)投訴；(四)根據(jù)與經(jīng)營(yíng)者達(dá)成的仲裁協(xié)議提請(qǐng)仲裁機(jī)構(gòu)仲裁；(五)向人民法院提起訴訟。本條應(yīng)消費(fèi)者協(xié)會(huì)的要求，在爭(zhēng)議的解決方式中增加了“消費(fèi)者協(xié)會(huì)等部門(mén)調(diào)解”這一方式。2、提示合同雙方如選擇訴訟到房屋所在地人民法院起訴?！睹袷略V訟法》第三十三條規(guī)定：因不動(dòng)產(chǎn)糾紛提起的訴訟，由不動(dòng)產(chǎn)所在地法院管轄。因不動(dòng)產(chǎn)糾紛實(shí)行專(zhuān)屬管轄，當(dāng)事人不能自行約定，故本條中直接約定房屋所在地人民法院為管轄法院，避免合同雙方因選擇管轄法院錯(cuò)誤而增加訴訟成本。第四部分第十章其他事項(xiàng)●具體條文的修改完善第四部分第十章其他事項(xiàng)

★本條是關(guān)于補(bǔ)充協(xié)議和不合理補(bǔ)充協(xié)議排除條款的約定。

▲修訂依據(jù)：（對(duì)原合同進(jìn)行修改完善）第四部分第十章其他事項(xiàng)

第四部分第十章其他事項(xiàng)●具體條文的修改完善1、細(xì)化了對(duì)簽訂補(bǔ)充協(xié)議的約定?！逗贤ā返诹粭l規(guī)定：合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價(jià)款或者報(bào)酬、履行地點(diǎn)等內(nèi)容沒(méi)有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補(bǔ)充;不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。本條提示合同雙方可就沒(méi)有約定或約定不明的內(nèi)容，簽訂書(shū)面補(bǔ)充協(xié)議。書(shū)面補(bǔ)充協(xié)議作為本合同附件。2、增加了關(guān)于不合理補(bǔ)充協(xié)議排除條款的約定?！逗贤ā返谒氖畻l規(guī)定：格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效。本條約定是對(duì)買(mǎi)受人的提示及保護(hù)。第四部分第十章其他事項(xiàng)●具體條文的修改完善第四部分第十章其他事項(xiàng)第四部分第十章其他事項(xiàng)第四部分第十章其他事項(xiàng)★本條是關(guān)于合同生效、合同解除、合同份數(shù)頁(yè)數(shù)等的約定。

▲修訂依據(jù)：（對(duì)原合同進(jìn)行修改完善）●具體條文的修改完善1、將“本合同自雙方簽訂之日起生效”修改為“本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效”。《合同法》第三十二條規(guī)定：當(dāng)事人采用合同書(shū)形式訂立合同的，自雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章時(shí)合同成立。第四十四條規(guī)定：依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。本條中“本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效”的約定，更為規(guī)范。第四部分第十章其他事項(xiàng)★本條是關(guān)于合同生效、合同解除、第四部分第十章其他事項(xiàng)2、增加了合同解除應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式的約定。《城市房地產(chǎn)管理法》第四十一條規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同。本合同是以書(shū)面形式訂立，相應(yīng)地，本合同的解除亦應(yīng)采用書(shū)面形式。實(shí)踐中，預(yù)售合同登記備案的解除手續(xù)需要向主管機(jī)關(guān)提交書(shū)面解除協(xié)議。以北京為例，《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》四十一條規(guī)定：商品房預(yù)售合同登記備案后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與預(yù)購(gòu)人變更預(yù)售標(biāo)的物或者解除預(yù)售合同的，應(yīng)當(dāng)簽訂合同變更或者解除預(yù)售合同的協(xié)議，并依照本辦法第四十條規(guī)定，由雙方共同到原登記機(jī)關(guān)辦理變更或者解除預(yù)售合同備案手續(xù)。3、刪掉了本合同具有同等法律效力的約定。各份在不同持有人手中的合同經(jīng)過(guò)合同雙方仔細(xì)核對(duì)，內(nèi)容一致，即為同一合同的不同副本，因此具有同等法律效力，無(wú)需在合同中贅述，經(jīng)修訂刪除原合同中的相關(guān)表述。第四部分第十章其他事項(xiàng)2、增加了合同解除應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形第四部分第十章其他事項(xiàng)4、增加了合同附件與本合同具有同等法律效力的約定。本合同共有十一個(gè)附件，是對(duì)合同主文的細(xì)化和補(bǔ)充。除本合同第二十八條“補(bǔ)充協(xié)議中含有不合理的減輕或免除本合同中約定應(yīng)當(dāng)由出賣(mài)人承擔(dān)的責(zé)任，或不合理的加重買(mǎi)受人責(zé)任、排除買(mǎi)受人主要權(quán)利內(nèi)容的，仍以本合同為準(zhǔn)”的排除約定外，強(qiáng)調(diào)了附件與本合同具有同等法律效力，提示買(mǎi)受人注意合同附件的相關(guān)約定。5、細(xì)化了對(duì)簽署欄的相關(guān)約定內(nèi)容。在原合同“委托代理人”的基礎(chǔ)上，增加了“法定代理人”選項(xiàng)。主要是考慮到目前除“委托代理人”外，還存在“法定代理人”，未成年人、限制民事行為能力及無(wú)民事行為能力行為人需要由法定代理人簽署合同。此外，將“簽章”修改為“簽字或蓋章”，以免產(chǎn)生歧義。第四部分第十章其他事項(xiàng)4、增加了合同附件與本合同具有同謝謝大家!謝謝大家!《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》示范文本講座《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第四部分第八章合同備案與房屋登記★本條為出賣(mài)人辦理預(yù)售合同登記備案手續(xù)及時(shí)限等相關(guān)約定。

▲修訂依據(jù)：（對(duì)原合同進(jìn)行修改完善）第四部分第八章合同備案與房屋登記★本條為出賣(mài)人辦理預(yù)售第四部分第八章合同備案與房屋登記●預(yù)售合同登記備案的法律依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定：商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十七條規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到商品房所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)和負(fù)責(zé)土地管理工作的部門(mén)備案。《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十條規(guī)定：商品房預(yù)售，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門(mén)和市、縣人民政府土地管理部門(mén)辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。第四部分第八章合同備案與房屋登記●預(yù)售合同登記備案的法第四部分第八章合同備案與房屋登記●本條是將原合同中第二十四條關(guān)于預(yù)售合同登記備案的內(nèi)容調(diào)整至本章，增加條目名稱(chēng)為“預(yù)售合同登記備案”?！窬唧w條文的修改完善1、將原合同中“自本合同生效之日起”修改為“自本合同簽訂之日起”。這一修訂是考慮到現(xiàn)行《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》及《城市商品房預(yù)售管理辦法》均指向合同簽訂之日，這樣表述更為準(zhǔn)確。2、將備案時(shí)限從“30天內(nèi)”修改為“30日內(nèi)或不超過(guò)30日內(nèi)的自行約定”兩種方式?，F(xiàn)行規(guī)定均要求出賣(mài)人在30日內(nèi)辦理預(yù)售合同登記備案，因此最長(zhǎng)時(shí)限為30日。本條采取了合同雙方選擇的方式，一是直接選擇30日，二是由合同雙方自行約定，但不得超過(guò)30日。這也考慮了地方省市的特殊規(guī)定。第四部分第八章合同備案與房屋登記●本條是將原合同中第二目前，全國(guó)部分城市已開(kāi)展商品房預(yù)售合同網(wǎng)上登記備案，即在商品房預(yù)售合同網(wǎng)上平臺(tái)簽約后，房產(chǎn)管理部門(mén)實(shí)時(shí)進(jìn)行網(wǎng)上備案，備案時(shí)限大大縮短。以北京為例，2008年，北京市建委下發(fā)《北京市關(guān)于實(shí)行商品房預(yù)售合同網(wǎng)上聯(lián)機(jī)備案的通知》，規(guī)定商品房預(yù)售合同聯(lián)機(jī)備案手續(xù)應(yīng)在7日內(nèi)完成。3、增加了“出賣(mài)人將本合同登記備案情況告知買(mǎi)受人”的相關(guān)約定。由于預(yù)售合同登記備案是出賣(mài)人的單方行為，為保護(hù)買(mǎi)受人的知情權(quán)，增加了出賣(mài)人的告知義務(wù)。出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將合同登記備案情況告知買(mǎi)受人，買(mǎi)受人可以就備案情況進(jìn)行查詢(xún)核實(shí)。第四部分第八章合同備案與房屋登記目前，全國(guó)部分城市已開(kāi)展商品房預(yù)售合同網(wǎng)上登記備案，4、提示合同雙方應(yīng)事先對(duì)有關(guān)預(yù)售合同登記備案的其它事項(xiàng)進(jìn)行約定。合同雙方約定的事項(xiàng)可以包括：出賣(mài)人委托買(mǎi)受人辦理預(yù)售合同登記備案的相關(guān)約定；出賣(mài)人未在約定期限內(nèi)辦理預(yù)售合同登記備案對(duì)買(mǎi)受人承擔(dān)的違約責(zé)任；預(yù)售合同解除的情況下，合同雙方辦理預(yù)售合同登記備案解除手續(xù)的相關(guān)約定；預(yù)售合同登記備案后，雙方辦理預(yù)告登記的約定條件及約定期限等。需要說(shuō)明的是，該第二款內(nèi)容不應(yīng)當(dāng)與第一款內(nèi)容相沖突。第四部分第八章合同備案與房屋登記4、提示合同雙方應(yīng)事先對(duì)有關(guān)預(yù)售合同登記備案的其它事項(xiàng)進(jìn)行約第四部分第八章合同備案與房屋登記第四部分第八章合同備案與房屋登記★本條為辦理房屋登記以及違約責(zé)任的約定。

▲修訂依據(jù)：（對(duì)原合同進(jìn)行修改完善）●《房屋登記辦法》第二條規(guī)定：本辦法所稱(chēng)房屋登記，是指房屋登記機(jī)構(gòu)依法將房屋權(quán)利和其他應(yīng)當(dāng)記載的事項(xiàng)在房屋登記簿上予以記載的行為。在條目名稱(chēng)上，將“產(chǎn)權(quán)登記”的表述規(guī)范為“房屋登記”。第四部分第八章合同備案與房屋登記★本條為辦理房屋登記以及違約責(zé)任的約定。第四部分第八章第四部分第八章合同備案與房屋登記●具體條文的修改完善1、刪掉了原合同中“出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將辦理權(quán)屬登記需由出賣(mài)人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案”的約定。這一修訂是考慮到房屋所有權(quán)初始登記是出賣(mài)人履行本合同的必要義務(wù)，與買(mǎi)受人利益直接相關(guān)的是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，故刪掉了上述約定。2、增加了“雙方同意共同向房屋登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理該商品房的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記”的約定。

第四部分第八章合同備案與房屋登記●具體條文的修改完善第四部分第八章合同備案與房屋登記

《房屋登記辦法》第三十二條規(guī)定：發(fā)生下列情形之一的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)法律文件生效或者事實(shí)發(fā)生后申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記：（一）買(mǎi)賣(mài)；……。本條提示合同雙方辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記應(yīng)當(dāng)共同向房屋登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理。需要說(shuō)明的是，雙方共同申請(qǐng)并不意味著雙方必須共同到場(chǎng)辦理。出賣(mài)人可將相關(guān)證明文件一次性提交給房屋登記機(jī)構(gòu)審核，無(wú)需每次重復(fù)提交且派員到場(chǎng)。在辦理商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，可由買(mǎi)受人（或代理人）持出賣(mài)人加蓋公章的登記申請(qǐng)書(shū)等相關(guān)材料直接到房屋登記機(jī)構(gòu)辦理。第四部分第八章合同備案與房屋登記《房屋登記辦第四部分第八章合同備案與房屋登記以北京為例：2014年4月21日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)修訂下發(fā)《北京市房屋登記工作規(guī)范》。第3.1.5條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)預(yù)售項(xiàng)目初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)向登記部門(mén)提交轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)書(shū)、授權(quán)委托書(shū)等材料，辦理房屋轉(zhuǎn)移登記備案手續(xù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)備案后，房屋買(mǎi)受人可持其身份證明、房屋買(mǎi)賣(mài)合同（已辦理預(yù)告登記的，持預(yù)告登記證明，不再提交房屋買(mǎi)賣(mài)合同）、房產(chǎn)平面圖、房屋登記表、契稅完稅憑證等材料自行申請(qǐng)房屋轉(zhuǎn)移登記，但房屋坐落、面積和價(jià)款發(fā)生變化的，還應(yīng)當(dāng)提交與開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂的補(bǔ)充協(xié)議。第四部分第八章合同備案與房屋登記以北京為例：2第四部分第八章合同備案與房屋登記3、對(duì)于出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任進(jìn)行了調(diào)整完善。（1）增加了“買(mǎi)受人未能在該商品房交付之日起_______日內(nèi)取得該商品房的房屋所有權(quán)證書(shū)”的約定。具體期限合同雙方可以根據(jù)實(shí)際情況協(xié)商確定。如果出賣(mài)人利用優(yōu)勢(shì)地位，無(wú)限延長(zhǎng)此期限，買(mǎi)受人認(rèn)為顯失公平可以依法行使變更或者撤銷(xiāo)權(quán)。（2）將“買(mǎi)受人退房”的約定規(guī)范為“買(mǎi)受人解除合同”。這一修訂源于《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十九條“商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿(mǎn)后超過(guò)一年，由于出賣(mài)人的原因，導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！钡囊?guī)定。第四部分第八章合同備案與房屋登記3、對(duì)于出賣(mài)人承擔(dān)違約第四部分第八章合同備案與房屋登記（3）對(duì)于買(mǎi)受人解除合同的，增加了買(mǎi)受人書(shū)面通知出賣(mài)人的義務(wù)。原合同中“買(mǎi)受人提出退房要求”的表述實(shí)踐中容易扯皮。（4）增加了“出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起15日退還買(mǎi)受人已付全部房款（含已付貸款部分）”的約定。這就要求買(mǎi)受人保留好郵寄解除合同通知的相關(guān)憑證。（5）對(duì)于買(mǎi)受人損失的計(jì)算，解除合同的，除退還購(gòu)房款外，由“出賣(mài)人按買(mǎi)受人已付房?jī)r(jià)款的約定比例賠償損失”修改為“按日支付利息”；不解除合同的，由“出賣(mài)人按買(mǎi)受人已付房?jī)r(jià)款的約定比例支付違約金”修改為“按日支付違約金”，這樣約定更為合理，且督促出賣(mài)人盡早履行合同義務(wù)。第四部分第八章合同備案與房屋登記（3）對(duì)于買(mǎi)受人解除合第四部分第八章合同備案與房屋登記4、增加了因買(mǎi)受人原因未能辦理轉(zhuǎn)移登記情形的相關(guān)約定。因買(mǎi)受人的原因未能在約定期限內(nèi)完成房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，如買(mǎi)受人未能交清購(gòu)房尾款、未能及時(shí)繳納契稅或者住宅維修專(zhuān)項(xiàng)資金、買(mǎi)受人怠于辦證或申請(qǐng)遲延、委托開(kāi)發(fā)商辦理的未及時(shí)出具委托書(shū)等，出賣(mài)人不承擔(dān)責(zé)任。實(shí)踐中，對(duì)于以貸款方式購(gòu)買(mǎi)商品房的，出賣(mài)人一般要向銀行提供階段性擔(dān)保且須繳納保證金，擔(dān)保期限至買(mǎi)受人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記及抵押權(quán)登記完成之日。買(mǎi)受人如長(zhǎng)時(shí)間不辦理登記，將會(huì)影響出賣(mài)人利益，對(duì)此合同雙方也可在附件補(bǔ)充協(xié)議中約定買(mǎi)受人的違約責(zé)任。第四部分第八章合同備案與房屋登記4、增加了因買(mǎi)受人原因第四部分第九章前期物業(yè)管理第四部分第九章前期物業(yè)管理第四部分第九章前期物業(yè)管理★本章是關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約有關(guān)內(nèi)容的約定?！抻喴罁?jù)：（對(duì)原合同的新增內(nèi)容）●《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十條規(guī)定：建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式及計(jì)費(fèi)起始時(shí)間等內(nèi)容，涉及物業(yè)買(mǎi)受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。結(jié)合《物業(yè)管理?xiàng)l例》的要求，本次修訂針對(duì)前期物業(yè)管理新增加一條。對(duì)前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的名稱(chēng)、物業(yè)服務(wù)時(shí)間、計(jì)費(fèi)方式、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等問(wèn)題進(jìn)行約定。此外，將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約納入合同附件，并對(duì)“業(yè)主委員會(huì)成立后，業(yè)主大會(huì)有權(quán)決定選聘或續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)”進(jìn)行了提示性約定。第四部分第九章前期物業(yè)管理★本章是關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同第四部分第九章前期物業(yè)管理●具體條文的增加1、增加了對(duì)出賣(mài)人依法選聘的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的約定，對(duì)買(mǎi)受人具有提示作用?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第二十一條規(guī)定：在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同。如果買(mǎi)受人對(duì)出賣(mài)人依法選聘的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)不認(rèn)可，可以選擇不購(gòu)買(mǎi)該商品房或?qū)?lái)通過(guò)業(yè)主大會(huì)重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。2、增加了對(duì)物業(yè)服務(wù)時(shí)間的約定?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第二十六條規(guī)定：前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿(mǎn)、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。由于前期物業(yè)服務(wù)合同是由出賣(mài)人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的，本合同約定的物業(yè)服務(wù)時(shí)間是指物業(yè)服務(wù)合同約定的履行期限。第四部分第九章前期物業(yè)管理●具體條文的增加第四部分第九章前期物業(yè)管理3、增加了對(duì)物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式的約定?！段飿I(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第九條規(guī)定：業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。因《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》并未限制包干制或者酬金制以外的其他計(jì)費(fèi)方式。本條除將包干制、酬金制列明提示外，空白項(xiàng)可以由合同雙方自行約定其他計(jì)費(fèi)方式。第四部分第九章前期物業(yè)管理3、增加了對(duì)物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式第四部分第九章前期物業(yè)管理4、增加了對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的約定?！段飿I(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十一條規(guī)定：實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)。實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：（1）管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；（2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；（3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；（4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；（5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；（6）辦公費(fèi)用；（7）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；（8）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；（9）經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。第四部分第九章前期物業(yè)管理4、增加了對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)第四部分第九章前期物業(yè)管理此外，根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。具體標(biāo)準(zhǔn)的確定，以北京為例，出賣(mài)人需要在物業(yè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售場(chǎng)所公示由物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)出具的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)估報(bào)告摘要。該摘要同時(shí)作為《前期物業(yè)服務(wù)合同》的附件。第四部分第九章前期物業(yè)管理第四部分第九章前期物業(yè)管理5、增加了代為查驗(yàn)并承接物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的約定?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第二十七條規(guī)定：業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。第二十八條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。實(shí)踐中，買(mǎi)受人一般不對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要承擔(dān)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)及保養(yǎng)任務(wù)，因此物業(yè)服務(wù)企業(yè)除了需要考察物業(yè)本身的質(zhì)量安全問(wèn)題外，還需要查明整個(gè)物業(yè)環(huán)境、物業(yè)設(shè)施的使用與保養(yǎng)等。通過(guò)承接查驗(yàn)程序，可以發(fā)現(xiàn)此前沒(méi)有發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題，及時(shí)進(jìn)行整改。

本條中約定買(mǎi)受人同意由前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為查驗(yàn)并承接物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備有其必要性和合理性。同時(shí)，本條還約定，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承接查驗(yàn)的備案情況書(shū)面告知買(mǎi)受人，以此保障買(mǎi)受人關(guān)于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備質(zhì)量、使用功能情況的知情權(quán)。第四部分第九章前期物業(yè)管理5、增加了代為查驗(yàn)并承接物業(yè)第四部分第九章前期物業(yè)管理6、提示買(mǎi)受人閱讀前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約，該兩份文件納入本合同附件。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十三條規(guī)定：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷(xiāo)售前將臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買(mǎi)受人明示，并予以說(shuō)明。物業(yè)買(mǎi)受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書(shū)面承諾。第二十五條規(guī)定：建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。同時(shí)，由于前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約內(nèi)容太多，不宜在合同條款中進(jìn)行詳細(xì)表述，故以附件的形式加以體現(xiàn)。一是便于物業(yè)買(mǎi)受人及時(shí)全面了解前期物業(yè)服務(wù)合同相關(guān)內(nèi)容；二是便于建設(shè)單位將臨時(shí)管理規(guī)約內(nèi)容向物業(yè)買(mǎi)受人作出解釋說(shuō)明，并履行明示義務(wù)。同時(shí),也便于物業(yè)買(mǎi)受人在作出遵守臨時(shí)管理規(guī)約的承諾時(shí)及時(shí)了解臨時(shí)管理規(guī)約的有關(guān)內(nèi)容。第四部分第九章前期物業(yè)管理6、提示買(mǎi)受人閱讀前期物業(yè)服第四部分第九章前期物業(yè)管理7、增加了“業(yè)主委員會(huì)成立后，業(yè)主大會(huì)有權(quán)決定選聘或續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)”的提示性約定?！段餀?quán)法》第八十一條規(guī)定：業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第十一條規(guī)定：下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：……（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；……”。本條增加了提示性約定，告知買(mǎi)受人有依法更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利。第四部分第九章前期物業(yè)管理7、增加了“業(yè)主委員會(huì)成立后第四部分第十章其他事項(xiàng)第四部分第十章其他事項(xiàng)第四部分第十章其他事項(xiàng)★本章是對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)的約定。

▲修訂依據(jù)：（對(duì)原合同的新增內(nèi)容）●結(jié)合《物權(quán)法》、《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》的相關(guān)規(guī)定，本次修訂針對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)新增加一條。第四部分第十章其他事項(xiàng)★本章是對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)的約定第四部分第十章其他事項(xiàng)●具體條文的增加1、明確了買(mǎi)受人對(duì)建筑物專(zhuān)有部分的權(quán)利?！段餀?quán)法》第七十一條規(guī)定：業(yè)主對(duì)其建筑物專(zhuān)有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。關(guān)于業(yè)主的認(rèn)定。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條規(guī)定，依法登記取得或者依據(jù)生效法律文書(shū)、繼承或者受遺贈(zèng)，以及合法建造房屋等事實(shí)行為取得專(zhuān)有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主；基于與建設(shè)單位之間的商品房買(mǎi)賣(mài)民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專(zhuān)有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，也可以認(rèn)定為業(yè)主。第四部分第十章其他事項(xiàng)●具體條文的增加第四部分第十章其他事項(xiàng)關(guān)于專(zhuān)有部分的認(rèn)定。《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車(chē)位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱(chēng)的專(zhuān)有部分：（一）具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；（二）具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。規(guī)劃上專(zhuān)屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷(xiāo)售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的露臺(tái)等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱(chēng)專(zhuān)有部分的組成部分。第四部分第十章其他事項(xiàng)關(guān)于專(zhuān)有部分的認(rèn)定?！蹲畹谒牟糠值谑缕渌马?xiàng)2、結(jié)合現(xiàn)行規(guī)定，明確列示了業(yè)主的共有部分?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定：除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱(chēng)的共有部分：（一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；……。《物權(quán)法》第七十三條規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。第七十四條規(guī)定：占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。第四部分第十章其他事項(xiàng)2、結(jié)合現(xiàn)行規(guī)定，明確列示了業(yè)主第四部分第十章其他事項(xiàng)3、提示合同雙方對(duì)目前法律法規(guī)未明確規(guī)定的其它配套設(shè)施事先自行約定。（1）規(guī)劃的車(chē)位、車(chē)庫(kù)?！段餀?quán)法》第七十四條明確規(guī)定占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位屬于業(yè)主共有，但對(duì)于建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)，考慮到權(quán)屬和實(shí)際情況的復(fù)雜性，并未明確規(guī)定歸屬，而是規(guī)定“由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定”。對(duì)此，本條列出選項(xiàng)由合同雙方明確約定，以利于定紛止?fàn)帲龠M(jìn)物的合理利用。另外，根據(jù)《物權(quán)法》第七十四條的規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。對(duì)于如何“首先滿(mǎn)足業(yè)主需要”，法律或司法解釋沒(méi)有更詳細(xì)的規(guī)定，各地執(zhí)行不一。實(shí)踐中，買(mǎi)受人需要注意在合同中明確約定規(guī)劃的車(chē)庫(kù)、車(chē)位歸屬，確定所購(gòu)車(chē)庫(kù)、車(chē)位不屬于共有部位，了解當(dāng)?shù)刭?gòu)買(mǎi)的限制性規(guī)定。第四部分第十章其他事項(xiàng)3、提示合同雙方對(duì)目前法律法規(guī)未第四部分第十章其他事項(xiàng)（2）會(huì)所。會(huì)所是規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的商業(yè)配套用房中用于向業(yè)主提供商業(yè)、娛樂(lè)、文體等配套服務(wù)的場(chǎng)所，會(huì)所主要是為小區(qū)全體業(yè)主的生活需要和便利而建。現(xiàn)行法律、法規(guī)并沒(méi)有對(duì)會(huì)所權(quán)屬明確規(guī)定。在實(shí)踐中一直爭(zhēng)議很大。對(duì)此，本條由合同雙方明確約定會(huì)所的歸屬，以避免出現(xiàn)爭(zhēng)議。（3）其他需要確定歸屬的配套設(shè)施，由合同雙方自行約定。第四部分第十章其他事項(xiàng)（2）會(huì)所。會(huì)所是規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的第四部分第十章其他事項(xiàng)★本條是關(guān)于依法納稅和特殊情形下的稅收負(fù)擔(dān)約定。

▲修訂依據(jù)：（對(duì)原合同的新增內(nèi)容）第四部分第十章其他事項(xiàng)★本條是關(guān)于依法納稅和特殊情形下第四部分第十章其他事項(xiàng)●具體條文的增加1、增加合同雙方依法納稅的約定。商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中涉及的主要稅種有契稅、印花稅和營(yíng)業(yè)稅。其中，買(mǎi)受人負(fù)擔(dān)契稅和印花稅，出賣(mài)人負(fù)擔(dān)營(yíng)業(yè)稅、印花稅。實(shí)踐中各地的征收標(biāo)準(zhǔn)并不完全一樣，即便同一城市，也會(huì)經(jīng)常根據(jù)本地實(shí)際進(jìn)行調(diào)整，買(mǎi)受人需注意按照購(gòu)房時(shí)的當(dāng)?shù)囟愂諛?biāo)準(zhǔn)納稅。商品房登記過(guò)程中涉及的收費(fèi)項(xiàng)目主要是房屋登記費(fèi)。根據(jù)《國(guó)家發(fā)展改革委、財(cái)政部關(guān)于規(guī)范房屋登記費(fèi)計(jì)費(fèi)方式和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)問(wèn)題的通知》，房屋登記費(fèi)是向申請(qǐng)人收取的費(fèi)用，住房登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件80元；非住房房屋登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件550元。實(shí)踐中，涉及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，由買(mǎi)受人交納該費(fèi)用。第四部分第十章其他事項(xiàng)●具體條文的增加第四部分第十章其他事項(xiàng)2、對(duì)因面積差異導(dǎo)致買(mǎi)受人增加稅收負(fù)擔(dān)進(jìn)行了約定。對(duì)因面積差異導(dǎo)致買(mǎi)受人增加的稅收負(fù)擔(dān)，本條由合同雙方自行約定，以免發(fā)生爭(zhēng)議。實(shí)踐中，由出賣(mài)人承擔(dān)較為合理，更有利于保護(hù)買(mǎi)受人權(quán)益。第四部分第十章其他事項(xiàng)2、對(duì)因面積差異導(dǎo)致買(mǎi)受人增加稅第四部分第十章其他事項(xiàng)第四部分第十章其他事項(xiàng)第四部分第十章其他事項(xiàng)★本條是對(duì)出賣(mài)人和買(mǎi)受人在銷(xiāo)售和使用商品房的環(huán)節(jié)進(jìn)行制約的約定。

▲修訂依據(jù)：（對(duì)原合同進(jìn)行修改完善）●具體條文的修改完善1、明示出賣(mài)人不得采取分割拆零銷(xiāo)售、返本銷(xiāo)售或者變相返本銷(xiāo)售的方式銷(xiāo)售商品房，不得售后包租或者變相售后包租的方式銷(xiāo)售未竣工商品房?！渡唐贩夸N(xiāo)售管理辦法》第十一條規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷(xiāo)售或者變相返本銷(xiāo)售的方式銷(xiāo)售商品房。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷(xiāo)售未竣工商品房。第十二條規(guī)定：商品住宅按套銷(xiāo)售，不得分割拆零銷(xiāo)售。第四部分第十章其他事項(xiàng)★本條是對(duì)出賣(mài)人和買(mǎi)受人在銷(xiāo)售和第四部分第十章其他事項(xiàng)2、明示出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房并辦理房屋登記?！渡唐贩夸N(xiāo)售管理辦法》第二十四條規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房銷(xiāo)售后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。3、明示出賣(mài)人不得擅自處分屬于買(mǎi)受人共有的共用部位和設(shè)施?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第二十七條規(guī)定：業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。第四部分第十章其他事項(xiàng)2、明示出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃第四部分第十章其他事項(xiàng)4、明示出賣(mài)人將遮擋或妨礙房屋正常使用的情況告知買(mǎi)受人，相關(guān)情況作為合同附件。對(duì)于買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)，簽訂預(yù)售合同時(shí)商品房尚未完工，受到專(zhuān)業(yè)知識(shí)的局限，很難從出賣(mài)人提供的相關(guān)資料中辨識(shí)和確定擬購(gòu)商品房的附近是否存在遮擋物或者可能會(huì)妨礙正常使用的設(shè)施設(shè)備。實(shí)踐中，商品房項(xiàng)目基本都有公共管道檢修口、柱子、變電箱等此類(lèi)設(shè)施?？紤]到買(mǎi)受人的弱勢(shì)地位，本條要求出賣(mài)人針對(duì)這一事項(xiàng)向買(mǎi)受人作出明確承諾。第四部分第十章其他事項(xiàng)4、明示出賣(mài)人將遮擋或妨礙房屋正第四部分第十章其他事項(xiàng)5、明示買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定和約定合理使用房屋。《物權(quán)法》第七十一規(guī)定：業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。第八十三條條規(guī)定：業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十五條規(guī)定：業(yè)主或者其他行為人違反法律、法規(guī)、國(guó)家相關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、管理規(guī)約，或者違反業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定，實(shí)施下列行為的，可以認(rèn)定為物權(quán)法第八十三條第二款所稱(chēng)的其他“損害他人合法權(quán)益的行為”：（一）損害房屋承重結(jié)構(gòu)，損害或者違章使用電力、燃?xì)?、消防設(shè)施，在建筑物內(nèi)放置危險(xiǎn)、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用；（二）違反規(guī)定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀；（三）違反規(guī)定進(jìn)行房屋裝飾裝修；（四）違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場(chǎng)地或者其他共有部分。第四部分第十章其他事項(xiàng)5、明示買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定和約定第四部分第十章其他事項(xiàng)★本條是關(guān)于送達(dá)方式和送達(dá)不能法律后果的約定。

▲修訂依據(jù)：（對(duì)原合同的新增內(nèi)容）●依據(jù)本合同發(fā)出的文件，本合同第五條、第八條、第十一條、第十二條、第十三條、第十四條、第十五條、第十六條、第十七條等均涉及送達(dá)問(wèn)題，針對(duì)送達(dá)方式及送達(dá)不能的法律后果新增加一條。第四部分第十章其他事項(xiàng)★本條是關(guān)于送達(dá)方式和送達(dá)不能法第四部分第十章其他事項(xiàng)●具體條文的增加1、提示合同雙方保證本合同記載的通訊地址、聯(lián)系電話(huà)均真實(shí)有效。在本合同履行過(guò)程中，涉及改變規(guī)劃或設(shè)計(jì)條件的通知、交房通知、違約通知、解除合同通知等，只有真實(shí)有效的通訊地址、聯(lián)系電話(huà)才能夠及時(shí)通知到合同相對(duì)方。本條對(duì)合同雙方加以提示。2、提示合同雙方約定送達(dá)方式。除了本條提示的郵政快遞、郵寄掛號(hào)信方式，合同雙方還可以約定電子郵件、傳真等其他書(shū)面形式。3、增加對(duì)合同任何一方變更通訊地址、聯(lián)系電話(huà)的通知義務(wù)。約定合同任何一方變更通訊地址、聯(lián)系電話(huà)的，負(fù)有在變更一定時(shí)間內(nèi)及時(shí)書(shū)面通知對(duì)方的合同義務(wù)。否則，變更一方將承擔(dān)送達(dá)不能的法律后果。第四部分第十章其他事項(xiàng)●具體條文的增加第四部分第十章其他事項(xiàng)★本條是對(duì)買(mǎi)受人信息保護(hù)的約定。

▲修訂依據(jù)：（對(duì)原合同的新增內(nèi)容）