2022年政策影響供求失衡能否波及房地產(chǎn)市場成懸疑

政策影響供求失衡，能否波及房地產(chǎn)市場成懸疑“那邊街頭賣二手房的那家好像不干了?！奔易【G波四周的張大爺這兩天遇到鄰居就說起這件事。的確，不少市民好像都感受到，曾經(jīng)風風火火的二手房市場好像正在進入一個瓶頸區(qū)，交易量下降，品牌企業(yè)采納收縮戰(zhàn)略，部分區(qū)域價格不再堅挺……林林總總的表現(xiàn)，讓大家感慨大連的二手房市場目前畢竟狀況怎樣如何？價格是否也現(xiàn)下行趨勢？二手房的市場表現(xiàn)是否會成為整個樓市變化的風向標？

二手房市場成交量下降明顯均價平穩(wěn)中下探

“現(xiàn)在能感覺到看房的客戶不太多，下單的速度也慢了，這樣下去也不是方法，你能否考慮一下適當下調(diào)一些價格？”在某中介門店，工作人員表示說，趙先生的一套大戶型房產(chǎn)，在該中介銷售了6個多月，目前還未成交?！霸瓉硪惶追孔拥匿N售速度可比現(xiàn)在快多了，尤其是大戶型的二手房，的確不好賣?！睋?jù)好旺角市場部調(diào)研數(shù)據(jù)，近期大連二手樓市整體成交速度較慢，成交量下降明顯。去年上半年二手房共成交12300套，今年上半年成交數(shù)據(jù)下降了25%，僅成交9300套，以5月份為例，去年同期成交2600套，今年5月份整體僅1400套，下降幾乎一半。

在好旺角市場部經(jīng)理阮俊生看來，交易量的下跌直接帶來了交易價格的變動。從上半年成交價格數(shù)據(jù)分析，1月份全市成交均價11300元/平方米,6月份11400元/平方米，整體價格變動不大，每個月上下浮動200元/平方米左右。阮俊生表示，以前二手房的成交價幾乎始終是上漲的趨勢，今年上半年這個趨勢明顯受到抑制，沒有上漲，有時還有下跌，“可以說，目前狀況下，不漲就是跌?！?/p>

探詢緣由政策影響、供求關(guān)系變化是主謀

“交易量走低，成交價下探是限購、限貸等調(diào)控政策持續(xù)作用的結(jié)果”。中介人士李某表示，自“國八條”政策發(fā)布之后，樓市行情便開頭轉(zhuǎn)冷，而后期調(diào)控政策的不斷加碼更增加了市場觀望心情。據(jù)了解，在限購、限貸等多重政策調(diào)控之下，投資、投機性需求相對得到了肯定抑制，這部分群體已經(jīng)慢慢淡出二手房市場，剛需客戶成為目前二手房市場的主力群體，需求也以中低價位為主。對于部分購房者懷疑，業(yè)內(nèi)人士表示，二手房價怎么走，最終要看市場預期轉(zhuǎn)變了沒有，假如房主們對將來的房價還是布滿信念，價格就不太可能消失普遍和大幅的下跌。

阮俊生則認為，政策緣由之外，供求關(guān)系的作用也較明顯，他說：“二手房對市場的反應速度是最快的，從我們的數(shù)據(jù)來分析，上半年整體報盤量與去年同期相比變化不大，僅下跌5%，而客戶的總量則下跌了15%，供應不變，需求削減，自然成交受影響?！?/p>

銀行信貸發(fā)威資金和成交結(jié)構(gòu)起到推波助瀾作用

另一方面，銀行信貸緊縮也肯定程度上抑制了購房者的購買意愿。今年以來，由于信貸政策收緊，本地多家銀行的房貸門檻均有提高，房貸申請未獲批現(xiàn)象越來越多，部分銀行對二手房甚至直接停貸，利率也是水漲船高，購房需求受到極大限制。據(jù)調(diào)查，目前浦發(fā)、招行、興業(yè)、工商、民生各銀行對二手住宅已基本停貸，本地僅一家銀行表示可以受理二手房貸款，但是審查時間以及放款周期均有所延長，同時獲批后也要等到總行額度放款。在此狀況下，許多二手房買家被迫放棄了購房準備。

對于成交價變化不大，業(yè)內(nèi)人士認為，抑或是由于二手房成交結(jié)構(gòu)變化，導致目前價格小幅震蕩的主要緣由。“上半年二手樓市的成交熱點區(qū)域集中在泡崖、泉水、華北路、北崗橋等價格相對較低的邊緣片區(qū)，假如市場上整體成交以中低價位的為主，必定導致價格下行。而中山、西崗這些核心地段，價格照舊堅挺，但房源量少，不會有過大影響”。阮俊生分析，二手房市場成交結(jié)構(gòu)比較簡單，因此不能簡潔判定整體二手房價就要開頭一路下跌了。

傳導效應未現(xiàn)目前商品房價格未受左右

對于商品房市場的價格是否有變動，走訪了市內(nèi)部分在售項目，發(fā)覺多數(shù)項目今年上半年價格變化不大?，F(xiàn)在許多樓盤優(yōu)待促銷停留于一種形式而非真正的降價，指定房源或是干脆只推幾套特價房也算是優(yōu)待打折樓盤來吸引眼球。而要等開發(fā)商實打?qū)嵉亟祪r促銷估量要到夏交會前后，某開發(fā)企業(yè)副總表示，他們的項目定價和之前預期基本全都，他感覺政策目前有所松綁，估計再緊也不太可能。“假如說樓市大跌，首先地方政府會先受不了，但是大漲也不行能，估量這種狀態(tài)要持續(xù)一段時間?！焙猛侨羁∩硎?，與二手房不同，開發(fā)商定價除了受市場因素外，資金鏈充分與否特別關(guān)鍵，目前大連樓市“大家”居多，假如商品房價格下探，首先開頭的應當是資金吃緊的中小開發(fā)商。而二手房和商品房的客戶群現(xiàn)在劃分比較明確，交差很少，所以商品房價格尚未受二手樓市影響。