房地產(chǎn)產(chǎn)品標準化體系的建立與實施

房地產(chǎn)產(chǎn)品標準化體系的建立與實施主講專家：蘇志剛引言關(guān)于標準化第一章第二章第三章第四章第五章標準化體系的建立標準化工作平臺標準化體系的推廣與實施標準化與設(shè)計管理中冶地產(chǎn)標準化工作建議引言關(guān)于標準化第一章第二章第三章第四章第五章標準化體系的建立標準化工作平臺標準化體系的推廣與實施標準化與設(shè)計管理中冶地產(chǎn)標準化工作建議1

標準化的理解1）定義住宅的標準化就是建立一個行業(yè)產(chǎn)品的基準平臺標準化國家規(guī)范空間尺度功能

部品

物理

設(shè)備組織

性能

指標

要求……引言關(guān)于標準化1

標準化的理解2）基于客戶行為形成基于客戶行為的標準化產(chǎn)品產(chǎn)品市場因素自身因素競爭對手……客戶成本

周期選擇以客戶維度作為產(chǎn)品決策第一重要因素引言關(guān)于標準化1

標準化的理解3）設(shè)計標準化為先導以設(shè)計標準化為主導的標準化過程自我實現(xiàn)尊重空間尺度功能組織

部品標準部品性能總圖裝置歸屬標準化體系工程標準

建筑標準化安全物理指標設(shè)備要求………技術(shù)標準景觀標準化生理需求標準化管理模式客戶行為

居住要求技術(shù)標準設(shè)計標準化引言關(guān)于標準化2

標準化的需求分析1）產(chǎn)生的背景1、人力資源不斷攤薄2、決策時間長3、變更簽證多4、品質(zhì)缺乏保障5、規(guī)模經(jīng)營優(yōu)勢未能體現(xiàn)6、規(guī)模擴張中的瓶頸：效率低下、品質(zhì)問題、風格缺失7、行業(yè)快速發(fā)展8、發(fā)展由粗放向精細化的轉(zhuǎn)型9、客戶需求不斷提升引言關(guān)于標準化2

標準化的需求分析2）不同的需求不

同開發(fā)商成熟開發(fā)商要從流程角度，新公司要從細微的材料質(zhì)量控制入手。。。設(shè)計需要產(chǎn)品庫、工程需要采購標準化。。。專

業(yè)崗

位產(chǎn)

品深

度領(lǐng)導需要管理標準化、職員需要操作標準化。。。豪宅與廉租房、首次購房與N次置業(yè)，不同的產(chǎn)品需要不同的標準化標準戶型與設(shè)計流程、欄桿標準圖與施工圖標準化，不同的需要有不同深度的標準化引言關(guān)于標準化2

標準化的需求分析3）相同的需求相

同從專業(yè)層面看，標準化是避免由于不熟悉企業(yè)業(yè)務(wù)帶來的設(shè)計失誤、工程失誤的重要保證提升品質(zhì)節(jié)約成本實施深度快速復制標準產(chǎn)品從管理層面看，標準化是有效降低企業(yè)運營成本的重要手段標準化是以設(shè)計為先導，包含成本、采購、施工、驗收、維護在內(nèi)的全過程的產(chǎn)品實現(xiàn)過程從企業(yè)層面看，標準化是為了滿足企業(yè)業(yè)務(wù)快速增長時，實現(xiàn)快速復制成熟產(chǎn)品的前提標準化的目的都是為了終端使用者能方便快捷的使用，深度以滿足使用者的使用習慣為基本要求引言關(guān)于標準化2

標準化的需求分析4）標準化的優(yōu)勢標準化項目開發(fā)周期（月）122012.5優(yōu)

勢1299100莞高爾夫津西青穗城花莞運河東渝新城設(shè)計周期（月）速

度11.115105提升設(shè)計及項目開發(fā)周期，解決資金壓力2.860集團平均標準化設(shè)計失誤率質(zhì)

量效

率3%2%1%0%2%1.56%提高產(chǎn)品設(shè)計質(zhì)量，解決設(shè)計失誤提高管理效率，解決人力攤薄集團平均標準化人均設(shè)計面積（萬平米）12.9151051.470集團平均標準化引言關(guān)于標準化2

標準化的需求分析1）案例：標準化產(chǎn)生的背景年竣工面積（萬平方米）成立產(chǎn)業(yè)化/產(chǎn)品創(chuàng)新中心成立標準化/技術(shù)研發(fā)中心成立集團規(guī)劃設(shè)計部1601401201008013513211061356034成立建筑研究中心4025

26

2622200在建項目（個）進入城市（個）45403530252015105201816141210411814268

12

121210919161864201614551110105590引言關(guān)于標準化2

標準化的需求分析2）案例：關(guān)于標準化的觀點國內(nèi)開發(fā)商的需求標準化是技術(shù)還是管理？標準化成果如何落實到項目？標準化成果如何更新？數(shù)據(jù)庫策劃菜單營銷菜單選擇搭配設(shè)計菜單

戶型立面風格對企業(yè)做標準化工作一致認同，標準化需要致力于解決共同需求的客觀滿足；施工菜單模塊化模塊之間的搭配主要集中在標準化的部品層面希望標準化工作解決：產(chǎn)品品質(zhì)的不確定性、提供部品選擇的標準、從客戶出發(fā)提升產(chǎn)品研究的深度和針對性。引言關(guān)于標準化引言關(guān)于標準化第一章第二章第三章第四章第五章標準化體系的建立標準化工作平臺標準化體系的推廣與實施標準化與設(shè)計管理中冶地產(chǎn)標準化工作建議1

從系統(tǒng)的產(chǎn)品分析開始1）設(shè)計總結(jié)對集團典型設(shè)計問題、熱點投訴問題進行分析、歸納、總結(jié)共性的問題明確規(guī)定及要求典型設(shè)計問題分析道路交通分析：主入口的位置對用地已有道路進行功能定位示意性的表達路網(wǎng)分級體現(xiàn)人行及車行流線核實產(chǎn)品建議書中停車方式及數(shù)量的可行性第一章標準化體系的建立2

模式-11）標準化工作成果應(yīng)用規(guī)?？傆?6個項目83.4萬m2

的標準化產(chǎn)品。標準化方式探索設(shè)計標準化：4個版本58種基本產(chǎn)品戶型技術(shù)標準化：4類15項技術(shù)部品標準化：24

類54

種部品流程標準化：《流程》、《成果標準》第一章標準化體系的建立2

模式-12）管理標準化流程再造概念設(shè)計規(guī)劃設(shè)計單體設(shè)計部品設(shè)計技術(shù)應(yīng)用實施方案施工圖指導書施工圖第一章標準化體系的建立2

模式-13）設(shè)計標準化——總圖裝置總圖裝置的分類[總圖裝置的分類]入口裝置

道路裝置

零星裝置

其它裝置城市混合入口小區(qū)主入口車行路裝置車行路附屬裝置人行裝置小區(qū)次入口組團入口主景觀入口第一章標準化體系的建立2

模式-13）設(shè)計標準化——總圖裝置城市混合入口第一章標準化體系的建立2

模式-13）設(shè)計標準化——總圖裝置小區(qū)入口第一章標準化體系的建立2

模式-13）設(shè)計標準化——總圖裝置組團入口第一章標準化體系的建立2

模式-13）設(shè)計標準化——總圖裝置庭院入口第一章標準化體系的建立2

模式-13）設(shè)計標準化——總圖裝置道路（減速帶）第一章標準化體系的建立2

模式-13）設(shè)計標準化——總圖裝置道路停車第一章標準化體系的建立2

模式-13）設(shè)計標準化——總圖裝置院落停車第一章標準化體系的建立2

模式-13）設(shè)計標準化——總圖裝置分區(qū)管理第一章標準化體系的建立2

模式-13）設(shè)計標準化——單體情景花園洋房產(chǎn)品創(chuàng)新——情景花園洋房武漢B2-5成都華中03版深圳天津?

給客戶私有室外空間，徹底改變住宅的封閉特性?

為鄰里提供交往的場所?

改變多層住宅形象，提高品質(zhì)感第一章標準化體系的建立2

模式-13）設(shè)計標準化——單體情景花園洋房情景花園洋房專利產(chǎn)品深圳萬科城情景化多層廣州南湖情景化高層

成都金色情景化小高層情花華南版(萬科城)情花華中版第一章標準化體系的建立2

模式-13）設(shè)計標準化——單體產(chǎn)品庫從2003-2004年，集團共有標準化產(chǎn)品4個版本，58個基本產(chǎn)品戶型大連城花長春上東武漢城花天津西青沈陽四季鞍山城花中山城市風景第一章標準化體系的建立2

模式-13）設(shè)計標準化——單體產(chǎn)品庫產(chǎn)品庫第一章標準化體系的建立2

模式-13）設(shè)計標準化——景觀標準化景觀設(shè)計導則景觀構(gòu)成綠化道路場所硬質(zhì)庇護水景照明植物配置公共綠地道路綠化其他綠化路面鋪地停車位設(shè)施健身運動場構(gòu)建物設(shè)施便民設(shè)施照明燈具圍墻/柵欄擋土墻亭廊自然水景庭院水景泳池水景裝飾水景景觀用水車行照明休閑廣場游樂場人行照明場地照明棚架膜結(jié)構(gòu)坡道/臺階種植容器第一章標準化體系的建立2

模式-13）設(shè)計標準化——景觀標準化景觀標準化小結(jié)第一章標準化體系的建立2

模式-14）部品標準化完整的部品設(shè)計完整的部品設(shè)計設(shè)計圖紙工藝作法材料明細安裝說明施工圖設(shè)計工廠生產(chǎn)為成本測算提供參考為施工提供指導第一章標準化體系的建立2

模式-14）部品標準化部品設(shè)計流程部品設(shè)計與單體設(shè)計的關(guān)系提出設(shè)計要求完成設(shè)計訂單部品設(shè)計單體設(shè)計反提要求獨立部品設(shè)計第一章標準化體系的建立2

模式-14）部品標準化部品設(shè)計流程提出設(shè)計要求訂單部品設(shè)計獨立部品設(shè)計單體設(shè)計反提要求搜索部品完成設(shè)計尋找適合載體第一章標準化體系的建立2

模式-14）部品標準化完整的部品設(shè)計塑鋼門窗直跑樓梯欄桿樓梯間欄桿窗護欄鋼質(zhì)入戶門鋼質(zhì)私家院門木制門（戶內(nèi)門）鋁合金單元門陽臺欄桿雨蓬成品空調(diào)百頁及穿孔鋁板信奶箱晾衣架廚衛(wèi)鋁扣板吊頂樓梯間地磚陽臺地磚女兒墻欄桿花槽欄桿裝配式花槽直跑樓梯欄桿櫥柜燈具第一章為什么要推進產(chǎn)品標準化2

模式-14）部品標準化集團統(tǒng)一采購情況部品戰(zhàn)略采購序號1材料或設(shè)備名稱電梯2發(fā)電機外墻涂料內(nèi)墻涂料潔具345集團統(tǒng)一采購6水龍頭7彩色混凝土瓦8給水管（PPR管）9PVC管材（排水管、電線管）10111213141516智能化（對講機和門口機）戶式中央空調(diào)鋼質(zhì)入戶門櫥柜區(qū)域統(tǒng)一采購鋁合金門窗型材墻地磚木地板第一章標準化體系的建立2

模式-15）技術(shù)標準化標準化項目技術(shù)應(yīng)用標準化項目技術(shù)應(yīng)用列表項目類別技術(shù)南昌四季花城四期

武漢城市花園鞍山城市花園

中山四季花城

大連城市花園環(huán)境保護人工濕地●●●●規(guī)劃設(shè)計生態(tài)人工湖雨水利用●●●中水利用●●復合式廚房遮陽●●●●●建筑單體西向隔熱滲水路面●●●●●●●●●景觀佛甲草●●新三級鋼●●●●設(shè)備部品冷軋鋼網(wǎng)變壓止逆閥煙道倒置式屋面太陽能熱水系統(tǒng)●●●●●●●第一章標準化體系的建立2

模式-15）技術(shù)標準化萬科集團綠色實踐歷程1遮陽、復合式廚房、屋面種植、人工濕地等單技術(shù)應(yīng)用技術(shù)的探索

2000-2002建研中心、成果匯編、標準化2深圳萬科東海岸項目2005詹天佑金獎國際花園社區(qū)可持續(xù)發(fā)展金獎技術(shù)的規(guī)范

2003-2004技術(shù)系統(tǒng)化

2003-2004萬科技術(shù)觀

2003-2004綠色項目實踐

2002-200510余個標準化項目及非標準化項目多技術(shù)應(yīng)用天津萬科東麗湖項目2006雙優(yōu)雙節(jié)杯特別獎第1名LEED-ND銀級（試評估）3上海萬科朗潤園項目2006雙優(yōu)雙節(jié)杯特別獎第1名LEED-ND銀級（試評估）天津假日風景項目2006詹天佑金獎45萬科集團環(huán)境策略環(huán)境策略2004-2005萬科集團綠色建筑研發(fā)實踐綠色項目示范

2005-2009萬科城四期、零能耗實驗樓、萬科中心6綠色項目規(guī)?；?/p>

2009-天津、成都、南京。。。2

模式-15）技術(shù)標準化萬科企業(yè)社會責任綠皮書2007年度起，萬科將發(fā)布每年度的企業(yè)社會責任綠皮書。2

模式-16）案例南昌四季花城標準化欄桿空調(diào)入口第一章標準化體系的建立3

模式-21）標準化工作成果成立機構(gòu)標準化中心工作成果設(shè)計標準化：3

大類

22

種基本產(chǎn)品定型部品標準化：6

大類部品定型制定標準：交樓標準、設(shè)計標準、部品標準第一章標準化體系的建立4

模式-31）標準化工作成果成立機構(gòu)標準化工作組、全面家居核心小組工作成果內(nèi)裝標準化：設(shè)計、配套標準，廚衛(wèi)模塊標準化，目前累計施工2400套部品標準化：9

大類

20

種部品材料流程、標準：全裝修設(shè)計流程第一章標準化體系的建立5

模式-4案例分析案例：沈陽新榆公館第一章標準化體系的建立引言關(guān)于標準化第一章第二章第三章第四章第五章標準化體系的建立標準化工作平臺標準化體系的推廣與實施標準化與設(shè)計管理中冶地產(chǎn)標準化工作建議1

標準化體系框架1）設(shè)計標準化設(shè)計標準化之產(chǎn)品庫模塊設(shè)計原則第一級標準模塊資料功能模塊標準模塊與產(chǎn)品對應(yīng)標準化產(chǎn)品庫模塊組合原則標準組合戶型戶型與產(chǎn)品對應(yīng)第二級戶型標準單體組合原則標準單體平面立面意向第三級單體標準單體適用條件部品及裝修標準化單體圖紙第二章標準化工作平臺1

標準化體系框架2）部品標準化部品標準化之標準化部品手冊結(jié)構(gòu)與墻體工程樁基門窗圍護墻體外墻涂料地板內(nèi)部墻體預制構(gòu)件。。。。。。。。。標準化部品外立面材料精裝修部品外墻磚室內(nèi)門對講欄桿馬桶櫥柜設(shè)備材料室外景觀管道配電箱電梯。。。

手冊路燈道路裝置地源熱泵停車裝置保溫材料鋪地材料新風系統(tǒng)。。。新技術(shù)太陽能。。。第二章標準化工作平臺1

標準化體系框架2）部品標準化部品標準化之標準化部品手冊部品設(shè)計要求標準化部品圖紙材料技術(shù)圖表關(guān)鍵技術(shù)圖示施工技術(shù)圖示供方評估結(jié)構(gòu)與墻體標準化部品手冊外立面材料室內(nèi)部品工程案例采購標準合同總包標準合同設(shè)備材料室外景觀新技術(shù)第二章標準化工作平臺1

標準化體系框架3）管理標準化流程標準化之流程與成果標準設(shè)計管理流程及評審流程與成果標準設(shè)計指導書采購管理流程及評審采購指導書工程驗收流程及評審工程指導書第二章標準化工作平臺1

標準化體系框架4）體系框架標準化體系框架設(shè)計部品管理技術(shù)總圖裝置戰(zhàn)略采購部品規(guī)模應(yīng)用部品其它常用部品創(chuàng)新部品設(shè)計計劃模板流程相關(guān)政府推廣技術(shù)綠色建筑技術(shù)其它創(chuàng)新技術(shù)功能模塊+戶型+單體+產(chǎn)品庫景觀標準化評審要點模板第二章標準化工作平臺引言關(guān)于標準化第一章第二章第三章第四章第五章標準化體系的建立標準化工作平臺標準化體系的推廣與實施標準化與設(shè)計管理中冶地產(chǎn)標準化工作建議1標準化體系推廣及實施的關(guān)鍵建立共識：1）項目評估；2）客戶投訴；3）客戶滿意度調(diào)研；4）專業(yè)指標評估（開發(fā)周期、設(shè)計周期、設(shè)計變更率、人均設(shè)計面積等）；5）內(nèi)外訪談等。系統(tǒng)認知搭建平臺建立標準特色平臺建立平臺：1）借鑒標桿企業(yè)標準化成果及項目；2）設(shè)定標準化衡量指標；

）形成標準化工作框架；

）規(guī)劃34標準化推進策略。形成標