2022年房地產估價師之估價原理與方法題庫包過題庫a4版可打印VIP

2022年房地產估價師之估價原理與方法題庫包過題庫a4版可打印第一部分單選題(50題)1、下列房地產中，變現能力相對較強的是（）。

A.用途專業(yè)的房地產

B.價值較大的房地產

C.獨立使用的房地產

D.不可分割的房地產

【答案】：C

2、在某舊城改造的房屋拆遷中，因有的房屋登記的是使用面積，有的房屋登記的是建筑面積，所以在對可比實例建立比較基準時應特別注意的環(huán)節(jié)是（）。

A.統(tǒng)一房地產范圍

B.統(tǒng)一付款方式

C.統(tǒng)一價格單位

D.統(tǒng)一市場狀況

【答案】：C

3、甲、乙兩宗相鄰土地，價格均為50萬元，若將該兩宗土地合并為一宗土地，合并后的市場價格為150萬元。在這種情況下，如果乙宗地的擁有者購買甲宗地，則甲宗地的擁有者合理的索價范圍是（）萬元。

A.0～50

B.50～75

C.50～100

D.100～150

【答案】：C

4、具有較完善的城市基礎設施且場地平整，可以直接在其上進行房屋建設的土地是（）。

A.生地

B.毛地

C.熟地

D.在建工程

【答案】：C

5、在影響房地產價格的人口因素當中，家庭人口規(guī)模是指（）。

A.某一地區(qū)的家庭總人口數

B.全社會或某一地區(qū)的家庭平均人口數

C.全社會的家庭總人口數

D.全社會或某一地區(qū)的家庭總人口數

【答案】：B

6、設定標準房地產時，無論是實際存在的還是虛擬的，都要對其（）作出明確界定。

A.實物狀況

B.基本狀況

C.權屬狀況

D.區(qū)位狀況

【答案】：B

7、有一宗房地產交易實例，其成交總價為40萬元，其中首付10%，余款在半年和一年后分兩次平均支付，假設月利率為0.5%，則在成交日期一次付清的價格為（）萬元。

A.37.91

B.38.25

C.38.42

D.50.00

【答案】：C

8、某在建工程，土地使用權年限為50年，自取得權證日起開工。預計該項目建成后的建筑面積為17500m2，年凈收益為350萬元。目前該項目已建設2年，估計至項目建成還需2.5年。已知市場同類房地產報酬率為7%，假設折現率為10%，則評估該項目續(xù)建完成時的總價值為（）萬元。

A.3758.57

B.3942.03

C.3966.10

D.4769.85

【答案】：D

9、下列關于房地產價格影響因素的表述中，錯誤的是（）。

A.不同的影響因素或者其變化，導致房地產價格變動的方向是不盡相同的

B.不同的影響因素或者其變化，導致房地產價格變動的程度是不盡相同的

C.不同影響因素的變化與房地產價格變動之間的關系是不盡相同的

D.影響房地產價格的因素都與時間有關

【答案】：D

10、下列不屬于房地產區(qū)位因素的是()。

A.交通

B.用途

C.環(huán)境

D.樓層

【答案】：B

11、運用長期趨勢法測算房地產未來價格，當房地產價格的變動過程是持續(xù)上升或者下降，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，則宜選用()進行測算。

A.平均增減量法

B.平均發(fā)展速度法

C.移動平均法

D.指數修勻法

【答案】：B

12、下列選項中，不屬于抑制房地產價格措施的是（）。

A.增加土地供應量

B.規(guī)定房地產開發(fā)企業(yè)按合理的成本利潤率定價

C.制定最低限價

D.采取金融、稅收、限購等措施遏制房地產投機

【答案】：C

13、下列哪句原文不是陰陽相互轉化的體現

A.“升已而降，降者謂天；降已而升，升者謂地”

B.“重陰必陽，重陽必陰”

C.“寒生熱，熱生寒，此陰陽之變也”

D.“夏至四十五日，陽氣微上，陰氣微下”

【答案】：D

14、動而心悸、呼吸氣短，屬于

A.肺衛(wèi)氣虛

B.心氣虛

C.脾氣虛

D.宗氣虛

【答案】：D

15、（）是對房地產所有權、使用權的一種限制，因此它的存在對房地產價格有一定的影響。

A.相鄰關系

B.使用管制

C.市政府監(jiān)督

D.其他管制

【答案】：A

16、估價對象及下列交易實例均為單層標準廠房，估價對象的建筑面積為1200m2，現空置。估算估價對象的租金時，最適宜作為可比實例的是（）。

A.建筑面積1800m2，兩年前出租，年租金35萬元，位于同一工業(yè)區(qū)

B.建筑面積1100m2，近期出租，年租金150元/m2，位于20km外

C.建筑面積10000m2，近期出租，年租金180萬元，位于同一工業(yè)區(qū)

D.建筑面積1000m2，近期出租，年租金20萬元，位于同一工業(yè)區(qū)

【答案】：D

17、假設開發(fā)法具體可為房地產投資者提供的數值不包括（）。

A.測算房地產開發(fā)中可能的最高費用

B.測算房地產開發(fā)項目的實際利潤

C.測算房地產開發(fā)項目的預期利潤

D.測算待開發(fā)房地產的最高價格

【答案】：B

18、創(chuàng)建了溫熱病的衛(wèi)氣營血辨證理論的書是

A.《溫病條辨》

B.《濕熱條辨》

C.《溫熱論》

D.《脾胃論》

【答案】：C

19、房地產需求曲線表示房地產的需求量與其（）之間的關系。

A.價格

B.供給量

C.開發(fā)成本

D.開發(fā)價值

【答案】：A

20、在統(tǒng)一幣種方面，不同幣種的價格之間的換算，在通常情況下，是采用（）時的匯率。

A.成交日期

B.估價時點

C.估價作業(yè)日期

D.估價委托日

【答案】：A

21、以建筑物的各個獨立構件或工程的單位價格或成本為基礎來求取建筑物重新購建成本的方法稱作（）。

A.單位比較法

B.分部分項法

C.工料測量法

D.指數調整法

【答案】：B

22、甲房地產的建筑物建于1993年，乙房地產的建筑物建于2000年，假定該兩宗房地產的產權、建筑結構、裝修、面積等各項條件相同，若采用直線法計算2010年該兩建筑物的年折舊額并加以比較，則（）。

A.甲大于

B.甲小于乙

C.甲等于乙

D.難以判斷

【答案】：C

23、運用假設開發(fā)法估價必須考慮資金的（）。

A.實用價值

B.有效價值

C.折算價值

D.時間價值

【答案】：D

24、一套建筑面積為100m2，單價為2000元/m2的住宅。首期付款5萬元，余款在未來10年內以抵押款方式按月等額支付，貸款年利率為5.31%，則該套住宅的（）。

A.實際單價為2000元/m2，實際總價為30.16萬元

B.實際單價為1950元/m2，實際總價為20萬元

C.實際單價為2000元/m2，實際總價為20萬元

D.實際單價為2200元/m2，實際總價為30.16萬元

【答案】：C

25、經過大椎穴的經脈是

A.足陽明經

B.足太陽經

C.手太陽經

D.手少陽經

【答案】：A

26、比較法估價中，可比實例成交日期之后發(fā)生的下列事件中，不需要進行市場狀況調整的是（）。

A.所在區(qū)域的消費者觀念發(fā)生了變化

B.國家調整了房地產的稅費政策

C.國際與國內均出現了通貨膨脹

D.對可比實例進行了裝修改造

【答案】：D

27、下列房地產估價活動中，價值時點為現在，估價對象狀況為過去狀況的估價是（）。

A.因抵押貸款需要，對擬抵押房地產價值進行評估

B.因保險賠償需要，對房地產因火災造成的價值損失進行評估

C.因定罪量刑需要，對受賄案中受賄時的房地產價值進行評估

D.因司法拍賣需要，對擬拍賣房地產價值進行評估

【答案】：B

28、某宗房地產2007年10月的凈收益為150萬元，預測未來3年的年凈收益仍然保持在這一水平，2010年10月轉售時的價格比2007年6月上漲10%，轉售時賣方應繳納的稅費為售價的6%。該類房地產的報酬率為6%。則該宗房地產目前的收益價格為()萬元。

A.5221

B.3767

C.3041

D.3500

【答案】：C

29、高熱后，皮膚干燥，或肌膚甲錯并有皮膚瘙癢的病機是

A.津停氣阻

B.氣隨液脫

C.津枯血燥

D.津虧血瘀

【答案】：C

30、估價業(yè)務應當以（）名義統(tǒng)一受理，統(tǒng)一收取費用。

A.估價師

B.估價機構業(yè)務承接人員

C.估價機構

D.項目負責人

【答案】：C

31、比較法估價的步驟包括以下幾項：①收集交易實例；②選取可比實例；③建立比較基礎；④進行交易情況修正；⑤進行市場狀況調整；⑥進行房地產狀況調整；⑦計算比較價值。則運用比較法進行估價步驟正確的是（）。

A.③②④⑤⑥⑦①

B.②③④⑤⑥⑦①

C.①②③④⑤⑥⑦

D.①③②④⑤⑥⑦

【答案】：C

32、能讓口鼻干燥，皮膚干澀、甚則皸裂，毛發(fā)不榮，小便短少，大便干結的病邪是

A.熱

B.寒

C.風

D.燥

【答案】：D

33、比較法中交易情況修正是對（）價格本身是否正常的修正。

A.交易實例

B.可比實例

C.估價對象

D.類似房地產

【答案】：B

34、間接比較的判定，某可比實例的房地產狀況劣于標準房地產狀況，價格低2%；而估價對象的房地產狀況優(yōu)于標準房地產狀況，價格高5%。若改為直接比較判定，將出現（）的情形。

A.估價對象的房地產狀況優(yōu)于可比實例的房地產狀況，價格高6%

B.可比實例的房地產狀況劣于估價對象的房地產狀況，價格低6%

C.可比實例價格的房地產狀況調整系數為1.071

D.可比實例價格的房地產狀況調整系數為0.933

【答案】：C

35、由于土地具有（）的特性，所以基本上是一宗土地一個價格，而且不同的土地之間價格差異較大。

A.獨一無二

B.不可移動

C.價值高大

D.數量有限

【答案】：A

36、某在建工程，土地使用權年限為50年，自取得權證日起開工。預計該項目建成后的建筑面積為17500m2，年凈收益為350萬元。目前該項目已建設2年，估計至項目建成還需2.5年。已知市場同類房地產報酬率為7%，假設折現率為10%，則評估該項目續(xù)建完成時的總價值為（）萬元。

A.3758.57

B.3942.03

C.3966.10

D.4769.85

【答案】：D

37、路線價法主要適用于（）的估價。

A.城鎮(zhèn)街道兩側商業(yè)用地

B.城鎮(zhèn)街道兩側居住用地

C.鄉(xiāng)村街道兩側商業(yè)用地

D.城鎮(zhèn)街道兩側各類用地

【答案】：A

38、關于假設開發(fā)法中靜態(tài)分析法和動態(tài)分析法的說法，錯誤的是（）。

A.靜態(tài)分析法中應根據價值時點的房地產市場狀況測算后續(xù)建設成本

B.動態(tài)分析法中要進行現金流量預測

C.靜態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤都不顯現出來，而是隱含在折現過程中

D.動態(tài)分析法中要考慮各項收入、支出發(fā)生的時間點

【答案】：C

39、從估價的角度看，開發(fā)商自有資金應得的利息，也要與其應獲的利潤分開，不能算做（）：

A.利潤

B.利息

C.開發(fā)所得

D.開發(fā)成本

【答案】：A

40、下列估價基本事項中，首先應予以明確的是（）。

A.估價目的

B.估價時點

C.估價對象

D.價值類型

【答案】：A

41、當供給增加量小于需求減少量時，則（）。

A.均衡價格下降，均衡交易量增加

B.均衡價格下降，均衡交易量減少

C.均衡價格上升，均衡交易量增加

D.均衡價格上升，均衡交易量減少

【答案】：B

42、某類房地產一年期的銀行存款利率為3.07%，貸款利率為5.43%，投資風險補償為2.02%，管理負擔補償為1.32%，缺乏流動性補償為1.5%，所得稅抵扣的好處為0.5%，則該類房地產的報酬率為()。

A.13.84%

B.13.34%

C.7.41%

D.9.77%

【答案】：C

43、甲、乙兩家相鄰土地，市場價格分別為50萬元和70萬元，若將該兩家土地合并為一家土地，合并后的土地市場價格為150萬元，如果乙宗地的擁有者購買甲宗地，則甲宗地的擁有者合理的要價范圍是（）萬元。

A.0～50

B.50～65

C.50～80

D.62.5～150

【答案】：C

44、房地產權益以（）為基礎。

A.房地產權利以外因素的限制情況

B.其他房地產權利的限制情況

C.額外的利益或好處

D.房地產權利

【答案】：D

45、路線價法與一般的比較法主要的不同點不包括（）。

A.利用路線價法求取街道兩側的土地價值時不進行“房地產狀況調整”和“市場狀況調整”，僅進行“交易情況修正”

B.利用路線價法求取街道兩側的土地價值時不進行“交易情況修正”和“市場狀況調整”，僅進行“房地產狀況調整”

C.先對多個“可比實例價格”進行綜合，然后再進行“房地產狀況調整”，而不是先分別對每個“可比實例價格”進行修正和調整，然后再進行綜合

D.利用相同的“可比實例價格”即路線價，同時評估出許多“估價對象”即街道兩側的所有土地的價值，而不是僅評估出一個估價對象的價值

【答案】：A

46、房地產估價委托合同的內容可以不包括（）。

A.估價服務費

B.估價目的

C.估價委托書

D.委托人的協(xié)助義務

【答案】：C

47、關于比較法的說法，錯誤的是（）。

A.測算結果容易被人們理解、認可、接受

B.測算結果有時并不一定是合理、真實的

C.需要估價師對當地房地產市場行情有足夠的把握

D.每個影響因素對可比實例成交價格的影響程度都可采用定量分析予以量化

【答案】：D

48、從理論上講，在為交易服務的估價中，一個良好的評估價值等于（）。

A.賬面價格和市場價格

B.理論價格和成交價格

C.原始價格和投資價格

D.正常成交價格即市場價格

【答案】：D

49、甲房地產的建筑物建于1993年，乙房地產的建筑物建于2000年，假定該兩宗房地產的產權、建筑結構、裝修、面積等各項條件相同，若采用直線法計算2010年該兩建筑物的年折舊額并加以比較，則（）。

A.甲大于

B.甲小于乙

C.甲等于乙

D.難以判斷

【答案】：C

50、一個估價項目中的估價目的，本質上是由（）決定的。

A.估價機構

B.估價師

C.估價報告使用者

D.估價委托人的估價需要

【答案】：D

第二部分多選題(50題)1、關于假設開發(fā)法的動態(tài)分析法中預測開發(fā)完成后的房地產價值的說法，正確的有（）。

A.通常是未來開發(fā)完成后的房地產狀況所對應的價值

B.通常是未來開發(fā)完成后的房地產在價值時點房地產市場狀況下的價值

C.通常是未來開發(fā)完成之時房地產市場狀況下的價值

D.不宜將類似房地產的市場價格直接“平移”過來作為測算結果

E.不能采用成本法求取開發(fā)完成后的房地產價值

【答案】：AD

2、收益性房地產包括（）。

A.餐館

B.旅店

C.加油站

D.農地

E.未開發(fā)的土地

【答案】：ABCD

3、在合法利用前提下，且其他條件相同，若評估同一房地產的下列價值，其中通常低于其市場價值的有（）。

A.投資價值

B.抵押價值

C.快速變現價值

D.現狀價值

E.殘余價值

【答案】：BC

4、關于長期趨勢法用途的說法，正確的有（）。

A.可用于假設開發(fā)法中預測開發(fā)完成后的房地產價值

B.可用于收益法中預測未來租金、經營收入、運營費用、空置率或凈收益

C.可用于比較法中對可比實例的成交價格進行房地產狀況調整

D.可用來比較分析兩宗房地產價格水平的高低

E.可用于填補某些房地產歷史價格資料的缺乏

【答案】：AB

5、房地產估價的三大基本方法是（）。

A.假設開發(fā)法

B.路線價法

C.市場法

D.成本法

E.收益法

【答案】：CD

6、運用路線價法評估某路線價區(qū)段內標準宗地以外的宗地價格時，應進行修正調整的有（）。

A.土地形狀

B.容積率

C.土地使用期限

D.土地市場狀況

E.土地開發(fā)程度

【答案】：ABC

7、房地產估價報告中專門列出估價的假設和限制條件的目的是（）。

A.說明估價報告的合法性、真實性

B.說明估價的獨立、客觀、公正性

C.規(guī)避估價風險

D.保護估價報告使用者

E.防止委托人提出高估或低估要求

【答案】：CD

8、功能折舊是指建筑物在功能上的相對缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價值的損失，造成建筑物功能折舊的主要原因有（）,。

A.意外破壞的損毀

B.市場供給的過量

C.建筑設計的缺陷

D.人們消費觀念的改變

E.周圍環(huán)境條件惡化

【答案】：CD

9、下列關于動態(tài)分析法與靜態(tài)分析法說法正確的是（）。

A.在靜態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤都單獨顯現出來

B.在動態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤都不單獨顯現出來，而是隱含在折現過程中

C.靜態(tài)分析法不考慮各項支出、收入發(fā)生的不同時間，即不是將它們折算到同一時間上的價值，而是直接相加減

D.動態(tài)分析法要考慮各項支出、收入發(fā)生的不同時間，即首先要將它們折算到同一時點上的價值（最終是折算到價值時點上），然后再相加減

E.對開發(fā)完成后的價值以及后續(xù)的開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等的測算，在靜態(tài)分析法中主要是根據未來發(fā)生時的房地產市場狀況作出的

【答案】：ABCD

10、在房地產抵押中，需要進行房地產估價的環(huán)節(jié)包括（）。

A.初次抵押中的抵押價值評估

B.再次抵押中的抵押價值評估

C.續(xù)貸抵押中的抵押價值評估

D.處置抵押中的市場價值評估

E.租賃抵押中的權益價值評估

【答案】：ABCD

11、市場法中權益狀況調整的內容包括（）。

A.土地使用期限

B.容積率

C.土地開發(fā)程度

D.房屋空間布局

E.地役權設立

【答案】：AB

12、對部分或全部超出了自己專業(yè)勝任能力的估價項目，估價師合理的處理方式有（）。

A.放棄這個項目

B.努力學習，邊學邊干

C.埋頭苦干，克服困難完成項目

D.找別人完成項目，簽自己的名

E.對自己不能勝任的部分工作，主動請有關專家提供專業(yè)幫助

【答案】：A

13、關于房地產估價誤差的說法錯誤的有（）。

A.判斷評估價值誤差大小或者準確性，是將其與估價對象的重置價格進行比較

B.估價會有誤差，可用一般物理測量的誤差標準來要求估價誤差標準

C.所有評估價值都有誤差，可以說所有評估價值都是近似值

D.估價誤差應有一定限度，因此需要確定合理誤差范圍

E.判斷評估價值的誤差大小或者準確性的是合格估價師的重新估價結果

【答案】：AB

14、關于重新購建價格的說法，正確的有（）

A.重新購建價格是指重新開發(fā)全新狀況的估價對象的實際支出

B.重新購建價格相當于賬面價值

C.重新購建價格是客觀的重新購建價格

D.建筑物的重新購建價格是全新狀況的建筑物的重新購建價格

E.土地的重新購建價格是法定最高出讓年限的土地使用權價格

【答案】：CD

15、下面()引起的房地產價格上升是房地產的保值，不是真正的房地產自然增值。

A.更新或添加設施、設備，重新進行裝飾裝修，改進物業(yè)管理

B.政府進行道路、地鐵等交通建設，修建廣場、公園、公共綠地，調整城市發(fā)展方向，改變城市格局等

C.經濟發(fā)展和人口增長帶動房地產需求增加

D.將農用地轉為建設用地，將原工業(yè)用途改變?yōu)榫幼∮猛净蛏虡I(yè)用途，增加容積率E通貨膨脹

【答案】：A

16、根據現行法律，下列房地產中不應作為以抵押為目的的估價對象的有（）。

A.土地所有權

B.依法承包的荒山的土地使用權

C.宅基地使用權

D.固有汽車加油站

E.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房

【答案】：AC

17、房地產所有權劃分中，所有權的種類包括（）。

A.區(qū)分共有

B.區(qū)分所有

C.公有

D.獨有

E.共有

【答案】：BD

18、路線價法與一般的比較法的主要不同之處有（）。

A.要做“交易情況修正”

B.不做“市場狀況調整”

C.先對多個“可比實例價格”進行綜合，然后再進行“房地產狀況調整”

D.利用相同的“可比實例價格”即路線價，同時評估出許多“估價對象”

E.是先對“可比實例價格”進行有關修正、調整，然后再進行綜合

【答案】：BCD

19、下列房地產中，屬于按權益狀況劃分的類型有（）。

A.已依法公告列入征收、征用范圍內的房地產

B.已滅失的房地產

C.有租約限制的房地產

D.整體資產中的房地產

E.手續(xù)不齊全的房地產

【答案】：AC

20、下列房地產估價活動中，符合職業(yè)道德的行為有（）。

A.某估價機構承接了該機構某股東財產的司法鑒定評估

B.某估價機構在承接估價業(yè)務時，涉及特殊構筑物估價，主動聘請有關專家提供專業(yè)幫助

C.房地產估價師保守在執(zhí)業(yè)活動中知悉的國家秘密.當事人商業(yè)機密

D.估價委托人對估價結果提出了明確要求，某估價機構按其要求完成了估價

E.某估價師臨時接到出差任務，實際負責估價業(yè)務的估價人員以該估價師名義在估價報告上簽字后提交估價報告

【答案】：BC

21、關于運用假設開發(fā)法評估某酒店在建工程的投資價值（其中開發(fā)完成后的房地產價值采用收益法測算）的說法。正確的有（）。

A.可選擇自愿轉讓開發(fā)前提或被迫轉讓開發(fā)前提估價

B.開發(fā)完成后的房地產價值可以是以房地產為主的整體資產價值

C.收益法測算開發(fā)完成的房地產價值時可采用投資者的預算收益測算

D.后續(xù)開發(fā)的必要支出不應包括家具、設備等房地產意外財產的購置費用

E.折現率應等同于同一市場上類似在建工程項目所要求的平均報酬率

【答案】：ABC

22、甲、乙兩塊土地，其區(qū)位及實物狀況都基本一樣。甲地塊土地單價為506元/m2，容積率為1.5，土地使用年限為50年。乙地塊土地單價為820元/m2，容積率為2.4，土地使用年限為70年。在用樓面地價來判斷甲、乙兩地塊的投資價值時，若土地報酬率為8%，則下列表述中正確的有（）。

A.乙地塊比甲地塊貴

B.甲地塊的70年使用權樓面地價低于341.67元/m2

C.甲地塊與乙地塊的樓面地價相等

D.甲地塊比乙地塊貴

E.乙地塊的70年使用權樓面價高于340元/m2

【答案】：D

23、關于路線價法中選取標準宗地的說法，正確的有（）。

A.應一面臨街

B.土地形狀應為矩形

C.臨街寬度與臨街深度之比應為1∶1

D.用途應為所在區(qū)段的代表性用途

E.容積率一般設定為1.0

【答案】：ABD

24、一宗房地產的權益包括（）。

A.額外的利益或好處

B.該房地產權利受房地產權利以外因素的限制情況

C.擁有的房地產權利

D.該房地產所在地區(qū)的聲譽

E.該房地產權利受其他房地產權利的限制情況

【答案】：ABC

25、下列選項中屬于構筑物的有（）。

A.辦公樓

B.地下室

C.道路

D.水壩

E.隧道

【答案】：CD

26、在運用收益法求取凈收益時，要考慮房地產的（）。

A.客觀收益

B.實際收益

C.有形收益

D.無形收益

E.潛在收益

【答案】：ABCD

27、收益法估價中求取凈收益時，通常不作為運營費用扣除的有（）。

A.電梯折舊費

B.租賃保證金利息

C.房地產稅

D.企業(yè)（個人）所得稅

E.房屋保險費

【答案】：BD

28、在房地產估價中，移動平均法能夠顯現出價格變動的基本發(fā)展趨勢。移動平均法有（）兩種方法。

A.簡單移動平均法

B.多維移動平均法

C.加權移動平均法

D.平均發(fā)展速度法

E.長期趨勢法

【答案】：AC

29、下列制度政策的調整，在其他因素不變的情況下，會導致房地產價格下降的有（）。

A.提高購房最低首付款比例

B.在賣方市場的情況下，增加房地產開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收

C.在買方市場的情況下，減少賣方的稅收

D.減少房地產開發(fā)用地的供應量

E.建立嚴格的交易管理制度遏制房地產投機

【答案】：AC

30、關于投資價值和市場價值的說法，正確的有（）。

A.市場價值是客觀的、非個人的價值，而投資價值是建立在主觀的、個人因素基礎上的價值

B.投資價值與市場價值在采用收益法評估時，折現率取值相同

C.在凈收益方面，評估投資價值時通常要扣除所得稅，而評估市場價值時通常不扣除所得稅

D.國有建設用地使用權招標、拍賣、掛牌出讓時，有意購買者委托評估其能承受的最高購買價格，是一種投資價值評估

E.在對某房地產進行抵押價值評估時，不用考慮債務人或債權人對該房地產投資價值的評估

【答案】：ACD

31、關于建筑物壽命的說法，正確的有（）。

A.利用年限法求取建筑物折舊時，建筑物的年齡應采用有效年齡，壽命應采用經濟壽命

B.對建筑物進行更新改造可使建筑物的經濟壽命長于其自然壽命

C.建筑物的剩余經濟壽命是其自然壽命減去有效年齡后的壽命

D.建筑物的剩余自然壽命是其經濟壽命減去實際年齡后的壽命

E.建筑物的有效年齡與剩余經濟壽命之和為建筑物經濟壽命

【答案】：A

32、下列估價中適宜采用假設開發(fā)法的有（）。

A.征收補償估價

B.在建工程估價

C.出讓地塊估價

D.改變用途房地產估價

E.房屋抵押估價

【答案】：BCD

33、由于房地產具有（）等特性，加上交易手續(xù)較復雜等原因，所以房地產變現能力弱。

A.價值量大

B.不可移動

C.獨一無二性

D.易受限制性

E.相互影響

【答案】：ABC

34、與估價對象相似的房地產是指與估價對象的（）等相同或相似的房地產。

A.區(qū)位

B.用途

C.權利性質

D.總價

E.外觀

【答案】：ABC

35、下列估價假設中，屬于背離事實假設的有（）。

A.受專業(yè)能力限制，未對估價對象建筑安全進行專業(yè)鑒定，假設其是安全的

B.未進入被征收房屋內實地查勘，估價中對其內部狀況進行的合理設定

C.房屋已被查封，司法拍賣估價中假設其未被查封

D.估價對象已出租，征收估價中假設其無租約限制

E.對估價委托人提供的所有資料未進行核實，在估價假設中設定為這些資料均為真實合法有效的

【答案】：CD

36、城市規(guī)劃對土地使用管制的內容，主要包括（）等。

A.建筑高度

B.建筑結構

C.容積率

D.土地使用權來源

E.土地用途

【答案】：AC

37、房地產的社會經濟位置發(fā)生變化，可能是由于（）等引起。

A.交

【答案】：ABD

38、按經營使用方式劃分，房地產的類型主要有（）。

A.現房

B.出售

C.出租

D.自用

E.自營

【答案】：BCD

39、關于基本估價方法，美國體系分為（）等。

A.市場比較法

B.投資法

C.剩余法

D.成本法

E.收益法

【答案】：AD

40、應用路線價法需要進行（）等修正。

A.臨街深度

B.土地形狀

C.交易日期

D.交易情況

E.臨街寬度

【答案】：AB

41、下列關于房地產價格影響因素的表述中，正確的有()。

A.不同的房地產價格影響因素，引起房地產價格變動的方向和程度是不盡相同的

B.房地產價格影響因素對房地產價格的影響與時間無關

C.理論上，房地產價格與利率因素呈負相關

D.房地產價格影響因素對房地產價格的影響均可用數學公式或數學模型來量化E匯率因素對房地產價格影響的表現是：本幣匯率上升，會導致房地產價格上漲；相反，則導致房地產價格下降

【答案】：AC

42、在合法利用前提下，且其他條件相同，若評估同一房地產的下列價值，其中通常低于其市場價值的有（）。

A.投資價值

B.抵押價值

C.快速變現價值

D.現狀價值

E.殘余價值

【答案】：BC

43、建筑物的功能折舊又稱精神磨損，其原因主要是()。

A.自然環(huán)境惡化

B.消費觀念變更

C.設備陳舊落后

D.城市規(guī)劃改變E政府政策變化

【答案】：BC

44、對某房地產轉讓價格進行評估時，經分析發(fā)現將其裝修改造后能獲得最大收益，這時應遵循的估價原則有（）。

A.替代原則

B.謹慎原則

C.合法原則

D.最高最佳利用原則

E.價值時點原則

【答案】：ACD

45、在求取土地的重新購建成本時，通常是假設該土地上的建筑物不存在，除此之外的狀況均維持不變，再采用（）等求取該土地的重新購置價格。

A.比較法

B.收益法

C.假設開發(fā)法

D.基準地價修正法

E.長期趨勢法

【答案】：AD

46、下列房地產中，屬于按權益狀況劃分的類型有（）。

A.已依法公告列入征收、征用范圍內的房地產

B.已滅失的房地產

C.有租約限制的房地產

D.整體資產中的房地產

E.手續(xù)不全的房地產

【答案】：AC

47、城市規(guī)劃對房地產使用管制的內容，主要包括（）。

A.建筑高度

B.建筑結構

C.容積率

D.土地使用權來源

E.土地用途

【答案】：AC

48、有限年期且其他因素不變的收益法公式可用于()。

A.不同收益年限的類似房地產價格的相互轉換

B.市場法中交易情況調整

C.比較相同類型不同期限價格的高低

D.不同類型房地產不同使用年限價格的高低E直接用于測算價格

【答案】：AC

49、下列估價目的中，對已被查封的房地產應視為未被查封的房地產來估價的有（）。

A.房地產抵押估價

B.房屋征收評估

C.房地產司法拍賣估價

D.房地產轉讓估價

E.房地產投資信托基金估價

【答案】：BC

50、下列房地產中，屬于“干凈”的房屋所有權和出讓建設用地使用權的房地產的有（）。

A.已設立了抵押權的房地產

B.單獨所有的房地產

C.共同所有的房地產

D.房地產開發(fā)過程中各項手續(xù)齊全的房地產

E.存在拖欠建設工程款的房地產

【答案】：BD

第三部分大題(50題)1、下列關于房地產估價的市場定價的說法中，正確的有（）。

A.房地產價值是客觀存在的

B.房地產價值是專業(yè)估價人員的價值判斷結果

C.房地產價值由市場力量決定

D.由市場參與者集體的價值判斷所形成

E.估價師是運用自己的知識和經驗去“發(fā)現”或“探測”房地產價值

【答案】：ACD

2、房地產的社會經濟位置發(fā)生變化，可能是由于（）等引起。

A.交通建設

B.外部配套設施

C.人口素質變化

D.地區(qū)衰落

E.城市建設

【答案】：ABD

3、某宗出租的房地產，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結構，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據市場調查得知，2010年10月1日該類房地產的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費外的運營費用為30萬元，出租人承擔的稅費約占租金收入的8%，該房地產現時土地單價為2100元/m2，土地報酬率為8%，建筑物報酬率為10%。請計算該房地產在2010年10月1日的價值。（8分）

【答案】：具體計算過程如下：（1）總有效毛

4、關于最高最佳利用原則的說法，正確的是（）。

A.遵循最高最佳利用原則，并不一定要遵循合法原則

B.最高最佳利用包括最佳的用途、規(guī)模和檔次

C.根據最高最佳利用原則，估價中只存在一種估價前提

D.收入現值小于支出現值的利用方式不是最高最佳利用

E.經濟學上的

【答案】：BD

5、房地產需要專業(yè)估價的理由有（）。

A.房地產具有獨一無二性

B.政府部門要求估價

C.房地產的價值量較大

D.估價人員要求估價

E.房地產不可移動性

【答案】：AC

6、房地產的實物是指房地產中看得見、摸得著的部分，可以進一步分為（）。

A.該實體組合完成的功能

B.該實體的質量

C.相應的配套的基礎設施

D.立體空間

E.有形的實體

【答案】：AB

7、房地產的社會經濟位置發(fā)生變化，可能是由于（）等引起。

A.交

【答案】：ABD

8、市場法中選取可比實例時，應做到可比實例與估價對象的（）。

A.區(qū)位相近

B.權利性質相同

C.面積相等

D.檔次相當

E.建成年份相同

【答案】：ABD

9、假設開發(fā)法評估待開發(fā)土地價值時，選取最佳的開發(fā)利用方式包括選取最佳的（）。

A.區(qū)位

B.用途

C.檔次

D.周圍環(huán)境

E.建筑規(guī)模

【答案】：BC

10、下列房地產估價活動中，適用長期趨勢法的有（）。

A.比較某項目在不同檔次商品房開發(fā)方式下的開發(fā)價值

B.判斷某經營性房地產的未來運營費用水平

C.預測某地區(qū)限購政策出臺后對房價的影響程度

D.對可比實例進行市場狀況調整

E.對房地產市場中出現的新型房地產的價格進行評估

【答案】：BD

11、影響工業(yè)房地產價格的區(qū)位因素主要有（）。

A.是否適于安裝設備

B.是否易于取得動力

C.是否便于處理廢料

D.是否接近大自然

E.是否利于獲取原料

【答案】：BC

12、下列房地產估價活動中，適用長期趨勢法的有（）。

A.比較某項目在不同檔次商品房開發(fā)方式下的開發(fā)價值

B.判斷某經營性房地產的未來運營費用水平

C.預測某地區(qū)限購政策出臺后對房價的影響程度

D.對可比實例進行市場狀況調整

E.對房地產市場中出現的新型房地產的價格進行評估

【答案】：BD

13、下列影響房地產價格的因素中，屬于區(qū)位因素的有（）。

A.交通便捷程度

B.朝向、樓層

C.周圍環(huán)境和景觀

D.建筑規(guī)模

E.外部配套設施

【答案】：ABC

14、下列選項中屬于構筑物的有（）。

A.辦公樓

B.地下室

C.道路

D.水壩

E.隧道

【答案】：CD

15、一個估價項目通常只有一個估價目的，估價目的決定其（）。

A.估價委托人

B.估價師

C.價值類型

D.估價對象

E.估價結果

【答案】：CD

16、下列關于房地產估價的市場定價的說法中，正確的有（）。

A.房地產價值是客觀存在的

B.房地產價值是專業(yè)估價人員的價值判斷結果

C.房地產價值由市場力量決定

D.由市場參與者集體的價值判斷所形成

E.估價師是運用自己的知識和經驗去“發(fā)現”或“探測”房地產價值

【答案】：ACD

17、房地產由于壽命長久，供給有限，其價值通常可以得到保持，甚至會隨著時間的推移而自然增加。會引起房地產自然增值的因素有（）。

A.對房地產本身進行投資改良

B.房地產需求增加導致其稀缺性增加

C.通貨膨脹

D.外部經濟性

E.建造成本提高

【答案】：BD

18、當房地產價格時間序列的逐期發(fā)展速度大致相同時，可以采用平均發(fā)展速度法進行預測。下列屬于采用平均發(fā)展速度法需滿足條件的有（）。

A.房地產價格的變動過程是持續(xù)上升或持續(xù)下降的

B.各期持續(xù)上升或持續(xù)下降的幅度大致相同

C.房地產價格的變動過程只能是持續(xù)上升的

D.房地產價格的變動過程是間斷上升或間斷下降的

E.各期持續(xù)上升或持續(xù)下降的幅度完全不相同

【答案】：AB

19、比較法中實物狀況比較、調整的內容包括（）。

A.環(huán)境

B.地形地勢

C.外部配套設施

D.建筑設施設備

E.建筑物裝飾裝修

【答案】：BD

20、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據調查，10年持有期類似房地產凈租金年增長率為

2.5%，批發(fā)市場10年后的轉售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉售稅費為轉售價格的7%，房地產報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據調查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居住用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現率為15%，改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內均勻投入。請根據上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）

【答案】：假設開發(fā)法方案一：（從舊廠房到批發(fā)市場）從第2－11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價格第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－

2.5%）×[1－（1＋

2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝857

2.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉售。）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81萬元營銷費用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元舊廠房的價值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（萬元）

21、在傳統(tǒng)方法中，正確測算投資利息需要把握（）等幾個方面。

A.應計息項目

B.預售、預租和延遲銷售情況

C.計息周期

D.計息期

E.計息方式

【答案】：ACD

22、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當時的貸款成數為6成，現實社會一般貸款成數為5成。調查得知，現在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產報酬率為8%。請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購買者購買后按原償還方式承擔還款義務；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）

【答案】：（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值＝未設立法定優(yōu)先受償權下的市場價值－已抵押擔保的債權數額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設立法定優(yōu)先受償權下的市場價值－（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設立法定優(yōu)先受償款下的市場價值抵押目的估價遵循謹慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應采用較保守估計值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設立法定優(yōu)先受償權下的市場價值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）

23、房地產具有易受限制性，政府對房地產的限制通常通過（）來實現。

A.充公權

B.管制權

C.征稅權

D.征收權

E.出讓權

【答案】：ABCD

24、估價當事人包括（）。

A.注冊房地產估價師

B.估價師協(xié)會

C.房地產估價機構

D.估價委托人

E.房地產經紀人

【答案】：ACD

25、關于長期趨勢法用途的說法，正確的有（）。

A.可用于假設開發(fā)法中預測開發(fā)完成后的房地產價值

B.可用于收益法中預測未來租金、經營收入、運營費用、空置率或凈收益

C.可用于比較法中對可比實例的成交價格進行房地產狀況調整

D.可用來比較分析兩宗房地產價格水平的高低

E.可用于填補某些房地產歷史價格資料的缺乏

【答案】：AB

26、市場法中權益狀況調整的內容包括（）。

A.土地使用期限

B.容積率

C.土地開發(fā)程度

D.房屋空間布局

E.地役權設立

【答案】：AB

27、在傳統(tǒng)方法中，正確測算投資利息需要把握（）等幾個方面。

A.應計息項目

B.預售、預租和延遲銷售情況

C.計息周期

D.計息期

E.計息方式

【答案】：ACD

28、可用于報酬資本化法中轉換為價值的收入或收益有（）。

A.潛在毛租金收入

B.有效毛收入

C.凈運營收益

D.稅前現金流量

E.稅后現金流量

【答案】：ABC

29、下列情況中會導致房地產價格下降的是（）。

A.上調貸款利率

B.嚴格控制房地產開發(fā)貸款

C.開征房地產持有環(huán)節(jié)的稅收

D.減免房地產持有環(huán)節(jié)的稅收

E.提高最低購房首付款比例

【答案】：AC

30、當房地產價格時間序列的逐期發(fā)展速度大致相同時，可以采用平均發(fā)展速度法進行預測。下列屬于采用平均發(fā)展速度法需滿足條件的有（）。

A.房地產價格的變動過程是持續(xù)上升或持續(xù)下降的

B.各期持續(xù)上升或持續(xù)下降的幅度大致相同

C.房地產價格的變動過程只能是持續(xù)上升的

D.房地產價格的變動過程是間斷上升或間斷下降的

E.各期持續(xù)上升或持續(xù)下降的幅度完全不相同

【答案】：AB

31、關于投資價值與市場價值異同點的說法，正確的有（）。

A.市場價值是客觀的價值，而投資價值是建立在主觀的、個人因素基礎上的價值

B.用收益法評估投資價值時，凈收益的計算通常要扣除所得稅，而評估市場價值時通常不扣除所得稅

C.用收益法評估投資價值和市場價值時，其中的報酬率取值應相同

D.用成本法評估投資價值和市場價值時，其中的利息取值可能不相同

E.投資價值的評估結果一般大于市場價值的評估結果

【答案】：AB

32、某寫字樓為鋼筋混凝土結構，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經濟壽命為60年，有效經過年數為3年。經調查得知，現重

【答案】：（1）計算重新購建價格C總：方法一：首先，計算單價①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計算總價①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業(yè)費用：3600×8%=288（萬元）；

33、某宗房地產占地2000m2，容積率為3.0。土地是在2009年5月通過出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經濟壽命為50年。經調查，現在取得類似土地40年使用權的市場價格是500元/m2，同類建筑物重置價格是1000元/m2。通過估價師對該建筑物觀察鑒定，對門窗等可修復部分進行修復需花費5萬元，裝修重置價格30萬元，經濟壽命5年；設備的重置價格50萬元，經濟壽命15年。殘值率假設均為零，報酬率為8%。求該房地產在2013年5月的市場價格。（10分）

【答案】：

34、房地產的實物是指房地產中看得見、摸得著的部分，可以進一步分為（）。

A.該實體組合完成的功能

B.該實體的質量

C.相應的配套的基礎設施

D.立體空間

E.有形的實體

【答案】：AB

35、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格，選取了三個可比實例，有關資料如下：（1）可比實例及其交易情況見下表。假設美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試利用上述資料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計價的市場價格。

【答案】：（1）建立比較基礎可比實例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產價格＝含有非房地產成分的房地產價格－非房地產成分的價值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實例B1）統(tǒng)一計價單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統(tǒng)一稅費負擔正常負擔下的價格=賣方實得金額/（1-應由賣方繳納的稅費）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實例C1）統(tǒng)一計價單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因為價格變動指數是以人民幣為基準的，取實際成交日的匯率）

36、關于路線價法和基準地價修正法相同之處的說法，正確的有（）。

A.本質上都是比較法

B.都需要進行市場狀況調整

C.都需要進行交易情況修正

D.都需要進行土地狀況調整

E.都是批量估價方法

【答案】：AD

37、評估一宗房地產的價值，估價方法的選用主要取決于（）。

A.估價對象

B.估價師對估價方法的熟悉程度

C.委托人

D.估價機構資料庫中可用資料情況

E.當地房地產市場狀況

【答案】：AD

38、比較法中實物狀況比較、調整的內容包括（）。

A.環(huán)境

B.地形地勢

C.外部配套設施

D.建筑設施設備

E.建筑物裝飾裝修

【答案】：BD

39、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據調查，10年持有期類似房地產凈租金年增長率為

2.5%，批發(fā)市場10年后的轉售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉售稅費為轉售價格的7%，房地產報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據調查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居民用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現率為15%，改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內均勻投入。請根據上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）。

【答案】：假設開發(fā)法方案一：（舊廠房-批發(fā)市場）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×

40、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權年限為2007年10月1目～2047年10月1日?，F在獲得類似的40余年土地使用權價格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關資料如下：（1）門窗等損壞的修復費用為3萬元，裝修的重置價格為8

2.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬元，拆除該空調費用為10萬