2022年房地產估價師之估價原理與方法題庫大全（全國通用）

2022年房地產估價師之估價原理與方法題庫大全（全國通用）第一部分單選題(50題)1、政府因救災需要而征用某房屋，半年后返還，下列項目中，不應作為補償項目的是（）。

A.征用期間導致房屋毀損的價值損失

B.征用造成的家具、物資等動產搬遷費用

C.征用期間租賃經營損失

D.征用期間市場上類似房地產的增值差價

【答案】：D

2、某宗面積為3000m2的工業(yè)用地，容積率為0.8，樓面地價為700元/m2?，F(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為5.0，樓面地價為960元/m2。理論上應補地價（）萬元。

A.78

B.882

C.1210

D.1272

【答案】：D

3、房地產被人民法院查封，從而其處分受到限制，屬于（）。

A.擁有的房地產權利

B.受房地產權利以外因素限制的情況

C.受其他房地產權利限制的情況

D.額外的收益或好處

【答案】：B

4、拍賣保留價由人民法院參照（）確定。

A.應價

B.評估價

C.成交價

D.起拍價

【答案】：B

5、為評估某房地產2008年10月1日的市場價格，選取的可比實例資料是：交易日期為2008年4月1日，合同約定買方支付給賣方3500元/m2，買賣中涉及的稅費全都由買方支付，該地區(qū)房地產交易中規(guī)定買賣雙方應繳納的稅費分別為正常交易價格的6%和3%。自2008年4月1日起到2008年10月1日期間，該類房地產價格均每月比上月上漲0.3%，則該可比實例修正調整后的價格為（）元/m2。

A.3673.20

B.3673.68

C.3790.43

D.3792.93

【答案】：B

6、某塊土地上有一建筑物，各層建筑面積相同，共有20層，且建筑密度為60%，則建筑容積率為()。

A.33.3

B.12

C.20

D.60%

【答案】：B

7、某商業(yè)房地產年凈收益在樂觀、保守和最可能情況下的估價值分別為6萬元、4.2萬元和5.4萬元。若收益期限為30年，報酬率為6%，無法定優(yōu)先受賠償款。則該商業(yè)房地產的抵押價值為（）萬元。

A.57.81

B.71.58

C.74.33

D.82.59

【答案】：A

8、假設開發(fā)法的理論依據是（）。

A.替代原理

B.合法原理

C.預期原理

D.生產費用價值論

【答案】：C

9、將測算修復的必要支出及應得利潤作為房地產價值減損額的評估方法是（）。

A.成本法

B.價差法

C.修復成本法

D.損失資本化法

【答案】：C

10、房屋完損等級，是用來檢查房屋維修保養(yǎng)情況的一個標準，是確定房屋實際新舊和（）的重要依據。

A.估算價格

B.測算折舊

C.檢查保養(yǎng)情況

D.評定房屋的功能

【答案】：B

11、有甲、乙兩宗區(qū)位、面積、權益、規(guī)劃條件等相當的土地，甲土地為空地，乙土地上有一幢建筑物。合理正確的估價結果顯示乙土地連同地上建筑物的價值低于甲土地的價值，這是因為（）。

A.乙土地價值低于甲土地價值

B.該建筑物價值小于其重置成本

C.該建筑物價值小于其拆除費用

D.該建筑物更新改造后的價值低于其現(xiàn)狀價值

【答案】：C

12、下列土地狀況中，不屬于土地權益狀況的是（）。

A.土地使用期限

B.土地使用管制

C.土地面積大小

D.土地權利性質

【答案】：C

13、下列不屬于導致建筑物外部折舊的因素是（）。

A.交通擁擠

B.建筑技術提高

C.城市規(guī)劃改變

D.自然環(huán)境惡化

【答案】：B

14、關于收益法求取凈收益的說法，錯誤的是（）。

A.凈收益包括有形收益和無形收益

B.運營費用包含房地產折舊額及其設備的折舊費

C.通常只有客觀收益才能作為估價依據

D.應同時給出較樂觀、較保守和最可能的三種估計值

【答案】：B

15、地價本質上是()。

A.勞動創(chuàng)造

B.“勞動價值”的貨幣表現(xiàn)

C.圍繞著“勞動價值”而上下波動

D.地租的資本化

【答案】：D

16、下列不屬于對房地產估價的需要的是（）。

A.辦理出國移民提供財產證明需要的估價

B.在房地產征收、拍賣時不需要進行估價

C.對各種涉及房地產的違法、違紀行為，在衡量情節(jié)輕重時，通常不僅考慮涉案房地產的實物量

D.國有建設用地使用權期間屆滿需要的估價

【答案】：B

17、房地產需要專業(yè)估價的基本條件是房地產具有（）的特性。

A.獨一無二和供給有限

B.獨一無二和價值量大

C.流動性差和價值量大

D.不可移動和用途多樣

【答案】：B

18、實地查勘有利于估價師加深對估價對象的認識，形成（）。

A.一個直觀、具體的印象

B.一個綜合、全面的印象

C.一個模糊、大概的印象

D.一個片面、具體的印象

【答案】：A

19、經過大椎穴的經脈是

A.足陽明經

B.足太陽經

C.手太陽經

D.手少陽經

【答案】：A

20、采用百分比法進行交易情況修正時，交易情況修正系數應以（）為基準來確定。

A.成交價格

B.賬面價格

C.正常價格

D.期望價格

【答案】：C

21、臨街同一道路的其他土地的價格，是以路線價為基礎，考慮其臨街深度、土地形狀、臨街狀況、臨街寬度等，進行適當的修正求得，這些修正實際上為（）。

A.交易情況修正

B.交易日期調整

C.房地產狀況調整

D.區(qū)域因素調整

【答案】：C

22、下列購買某宗房地產付款方式中，對買方而言最經濟的是（假定年折現(xiàn)率是6%）（）。

A.現(xiàn)在按9.5折一次性支付

B.一年后一次性支付

C.現(xiàn)在首付30%，余款在未來3年內分年等額支付

D.現(xiàn)在首付50%，余款在未來10年內分年等額支付

【答案】：D

23、在進行房地產狀況修正時，應注意可比實例的房地產狀況是（）的房地產狀況。

A.價值時點

B.收集該可比實例時

C.進行房地產狀況修正時

D.成交價格所反映

【答案】：D

24、某房地產在未來6年均可以獲得穩(wěn)定的年凈收益50萬元，預測在這6年內房地產價值將上漲20%，報酬率為10%，若采用直接資本化法評估該房地產的市場價值，則資本化率為（）。

A.6.67%

B.7.41%

C.12.60%

D.13.33%

【答案】：B

25、如果是為了房屋征收目的而估價，則不考慮房屋租賃因素的影響，應（）。

A.視為無租約限制的房地產來估價

B.視為有租約限制的房地產來估價

C.考慮房屋租賃者的意見

D.視其租約租金與市場租金的差異大小而定

【答案】：A

26、在國有土地上房屋征收評估中，對已出租的房地產不考慮租賃因素的影響。這一估價假設屬于（）。

A.未定事項假設

B.背離事實假設

C.不相一致假設

D.依據不足假設

【答案】：B

27、將一辦公樓的舊電梯更換為功能先進的新電梯，需要2萬元的拆除費用，可回收殘值3萬元，安裝新電梯需要120萬元，比在建造同類辦公樓時隨同安裝新電梯多花20萬元。該舊辦公樓的重建成本為2050萬元，舊電梯的重置成本為50萬元，已提折舊40萬元。則該辦公樓扣除電梯落后引起的折舊后的價值為（）。

A.2011

B.2021

C.29

D.2030

【答案】：B

28、若價值時點的房地產市場狀況是公開、平等、自愿的交易市場，要求估價對象在較短時間內達成交易，則評估價值應是（）。

A.謹慎價值

B.市場價值

C.快速變現(xiàn)價值

D.投資價值

【答案】：C

29、某宗房地產土地面積300m2，建筑面積250m2，建筑物的外觀及設備均已陳舊過時，有待拆除重建，估價拆遷費用每平方米建筑面積3002元，殘值每平方米建筑面積50元，則該宗房地產相對于空地的減價額為()元。

A.62500

B.62000

C.61000

D.61500

【答案】：A

30、針對不同的估價目的所采用的價值標準，可以分為兩類()。

A.主觀合理價值和公開市場價值

B.主觀合理價值和非公開市場價值

C.主觀合理價值和客觀合理價值

D.公開市場價值和非公開市場價值

【答案】：D

31、能讓口鼻干燥，皮膚干澀、甚則皸裂，毛發(fā)不榮，小便短少，大便干結的病邪是

A.熱

B.寒

C.風

D.燥

【答案】：D

32、在經濟學范疇的價值中，房地產估價通常所講的價值是指()。

A.使用價值

B.交換價值

C.理論價值

D.評估價值

【答案】：B

33、某房地產估價機構向委托人甲出具了估價報告，估價作業(yè)期為2005年5月20日至5月30日，估價報告應用有效期為1年。2006年5月20日，甲利用該估價報告向銀行申請辦理了16年的抵押貸款，則該估價報告的存檔期應不少于()年。

A.15

B.16

C.17

D.30

【答案】：B

34、通過土地重劃或調整后，土地利用價值會提高，地價會立即隨之上漲，這反過來也說明了()對地價的影響。

A.土地面積

B.地質條件

C.土地位置

D.土地形狀

【答案】：D

35、明確估價基本事項主要包括明確估價目的、明確估價對象、明確價值類型以及（）。

A.明確估價費用

B.明確估價人員

C.明確價值時點

D.明確估價內容

【答案】：C

36、客觀存在的房地產價值或價格可以通過（）出來。

A.發(fā)明或創(chuàng)造

B.創(chuàng)造或確定

C.發(fā)現(xiàn)或探測

D.隱定或探索

【答案】：C

37、張某2年前抵押貸款購買了一套產權40年，建筑面積50m2的商鋪，首期支付50%，目前貸款余額為11.8萬元，現(xiàn)欲出售該商鋪，類似商鋪目前月租金為建筑面積70元/m2，空置率為10%，經營費用為有效毛收入的10%，資本化率為5%，若由買方支付銀行欠款，則張某出售該商鋪的合理實得金額為（）萬元。

A.42.64

B.55.40

C.56.24

D.68.04

【答案】：C

38、某人承租了一商業(yè)房地產，租期為3年，每年年末支付租金。該房地產在3年租期內的凈租金為50萬元/年，同期市場凈租金為65萬元/年，報酬率為7%，該承租人權益價值為（）萬元。

A.39.36

B.45.00

C.131.22

D.170.58

【答案】：A

39、某宗房地產2013年2月25日的價格為1000美元/m2。匯率為1美元＝6.29元人民幣，該類房地產以美元為基準的價格變動平均每月比上月遞減0.5%。則其在2013年10月25日的價格為（）元人民幣（2013年10月25日的匯率為1美元＝6.12元人民幣）。

A.6043

B.5879

C.6290

D.6120

【答案】：B

40、某房地產的土地面積為3000m2，容積率為3，市場上類似房地產的價格為4200元/m2，成本法測算的土地重置單價為4800元/m2、建筑物重置單價為3000元/m2。該房地產的總價為（）萬元。

A.2340

B.3780

C.4140

D.5220

【答案】：B

41、下列敘述反映“陽陽偏盛”的是

A.“重寒則熱，重熱則寒”

B.“陽虛則外寒，陰虛則內熱”

C.“陰勝則陽病，陽勝則陰病”

D.“陰陽離決，精氣乃絕”

【答案】：C

42、關于收益法中收益期確定的說法，正確的是（）。

A.在正常市場和運營條件下估價對象未來可獲取收益的時間

B.在正常市場和運營條件下估價對象過去和未來可獲取收益的時間

C.自估價對象竣工投入使用時起至未來不能獲取收益時止的時間

D.自價值時點起至估價對象未來不能獲取凈收益時止的時間

【答案】：D

43、若價值時點的房地產市場狀況是公開、平等、自愿的交易市場，要求估價對象在較短時間內達成交易，則評估價值應是（）。

A.謹慎價值

B.市場價值

C.快速變現(xiàn)價值

D.投資價值

【答案】：C

44、參與津液的輸布，不參與津液排泄的是

A.脾

B.胃

C.腎

D.肝

【答案】：D

45、預計某宗房地產未來每年的有效毛收入不變?yōu)?8萬元，運營費用第一年為9萬元，此后每年會在上一年的基礎上增長2%，則該類房地產的合理經營期限應為（）年。

A.34

B.35

C.36

D.37

【答案】：C

46、強調理性認識依賴于感性認識，這是

A.認識論的辯證法

B.認識論的唯物論

C.認識論的唯理論

D.認識論的經驗論

【答案】：B

47、具有較完善的城市基礎設施且場地平整，可以直接在其上進行房屋建設的土地是（）。

A.生地

B.毛地

C.熟地

D.在建工程

【答案】：C

48、“從治”又稱

A.正治

B.反治

C.緩則治本

D.急則治標

【答案】：B

49、（）是以房地產內部構成要素的組合是否均衡，來判定是否為最高最佳利用。

A.權益原理

B.收益遞增遞減原理

C.適合原理

D.均衡原理

【答案】：D

50、除了耕地占用稅和（）因按面積和稅額標準征收不需要房地產估價提供有關服務之外，其他我國現(xiàn)行的房地產稅收和與房地產相關的稅收都需要房地產估價提供有關服務。

A.房產稅

B.土地增值稅

C.城鎮(zhèn)土地使用稅

D.契稅

【答案】：C

第二部分多選題(50題)1、關于路線價法和基準地價修正法相同之處的說法，正確的有（）。

A.本質上都是比較法

B.都需要進行市場狀況調整

C.都需要進行交易情況修正

D.都需要進行土地狀況調整

E.都是批量估價方法

【答案】：AD

2、與估價對象相似的房地產是指與估價對象的（）等相同或相似的房地產。

A.區(qū)位

B.用途

C.權利性質

D.總價

E.外觀

【答案】：ABC

3、下列影響房地產需求的因素中，能夠增加郊區(qū)商品住宅當前需求的有（）。

A.市區(qū)商品房價格水平較高

B.消費者的收入水平增加

C.通往郊區(qū)的高速公路免費通行

D.人們預期未來郊區(qū)房地產價格上漲

E.城市居民出現(xiàn)向郊區(qū)遷移的趨勢

【答案】：ACD

4、下列影響房地產需求的因素中，能夠增加郊區(qū)商品住宅當前需求的有（）。

A.當前該類房地產價格水平較高

B.消費者的收入水平增加

C.通往郊區(qū)的高速公路收費被取消

D.人們預期該類房地產價格未來會上漲

E.城市居民出現(xiàn)向郊區(qū)遷移的趨勢

【答案】：CD

5、下列有關房地產征收、征用的表述中，正確的有（）。

A.征收的實質是強制收買

B.征用的實質是強制使用

C.征收是一種強制的臨時使用房地產的行為

D.征用是所有權的改變，不返還

E.征收.征用都是無償的，不給予補償

【答案】：AB

6、估價人員平常就應留意收集估價所需的有關資料，在估價時更應如此。估價所需的資料主要包括（）。

A.對房地產價格有普遍影響的資料

B.對估價對象所在地區(qū)的房地產價格有影響的資料

C.同類房地產交易、成本、收益等資料

D.反映估價對象狀況的資料

E.本地區(qū)各種類型房地產的價格變化資料

【答案】：ABCD

7、關于重新購建價格的說法，正確的有（）。

A.重新購建價格是指重新開發(fā)全新狀況的估價對象的實際支出

B.重新購建價格相當于賬面價值

C.重新購建價格是客觀的重新購建價格

D.建筑物的重新購建價格是全新狀況的建筑物的重新購建價格

E.土地的重新購建價格是法定最高出讓年限的土地使用權價格

【答案】：CD

8、建筑物折舊分為物質折舊、功能折舊和經濟折舊三大類。下列屬于經濟折舊的有()。

A.功能落后

B.功能缺乏

C.環(huán)境污染

D.交通擁擠E正常使用的磨損

【答案】：CD

9、評估一套單元式住宅的抵押估價，若未做特別說明，應包含在估價對象范圍內的有（）。

A.二次裝修時所鋪的木地板

B.可拆卸的水凈化處理設備

C.嵌入式固定衣柜

D.隨建筑配置的中央空調系統(tǒng)

E.擺放在室內的沙發(fā)

【答案】：ACD

10、某工業(yè)房地產的土地是5年前以出讓方式取得的50年建設用地使用權，類似工業(yè)用地的重新購建價格為200萬元，重新建造該房地產的建設成本為300萬元，管理費用為15萬元，銷售費用為20萬元，銷售稅費為50萬元。正常建設期為1.5年，假設土地取得費用在建設期初一次性投入，其他費用在建設期內均勻發(fā)生，年利率為6.31%，投資利潤率為12%，土地報酬率為6%。下列運用成本法評估該房地產市場價值中的有關說法，正確的有（）。

A.評估對象土地取得成本為196萬元

B.應計算利息項目的總金額為535萬元

C.土地取得成本的計息期為1.5年

D.土地取得成本之外其他計息項目應計投資利息總額為15.73萬元

E.開發(fā)利潤為64.20萬元

【答案】：ACD

11、應用路線價法編制臨街深度價格修正率的要領有（）。

A.設定標準臨街深度

B.將標準臨街深度分為若干等份

C.制定容積率修正系數

D.求取單獨深度價格修正率

E.制定使用年限修正系數

【答案】：ABD

12、在求取凈收益中，運營費用包括（）。

A.房地產持有環(huán)節(jié)的稅收

B.房地產折舊費

C.房屋保險費

D.房地產抵押貸款還本付息額

E.為承租人提供的服務費

【答案】：AC

13、對部分或全部超出了自己專業(yè)勝任能力的估價項目，估價師合理的處理方式有（）。

A.放棄這個項目

B.努力學習，邊學邊干

C.埋頭苦干，克服困難完成項目

D.找別人完成項目，簽自己的名

E.對自己不能勝任的部分工作，主動請有關專家提供專業(yè)幫助

【答案】：A

14、在合法處分方面，應以（）等允許的處分方式為依據。

A.法律

B.法規(guī)

C.合同

D.口頭約定

E.規(guī)章

【答案】：ABC

15、根據房地產獲取收益的方式不同，收益法中的凈收益測算包括（）。

A.直接資本化法

B.基于租賃收入測算

C.收益乘數法

D.基于營業(yè)收入測算

E.現(xiàn)金流量折現(xiàn)法

【答案】：BD

16、路線價法與一般的比較法的主要不同之處有（）。

A.要做“交易情況修正”

B.不做“市場狀況調整”

C.先對多個“可比實例價格”進行綜合，然后再進行“房地產狀況調整”

D.利用相同的“可比實例價格”即路線價，同時評估出許多“估價對象”

E.是先對“可比實例價格”進行有關修正、調整，然后再進行綜合

【答案】：BCD

17、從房地產估價角度來說，一宗土地的空間范圍包括（）。

A.地表

B.地上空間

C.地下空間

D.權益空間

E.區(qū)位空間

【答案】：ABC

18、下列關于比準價格、積算價格和收益價格的表述中，正確的是()。

A.在房地產市場比較成熟且處于正常狀態(tài)時，積算價格低于收益價格

B.在房地產市場不景氣時，積算價格(未扣除經濟折舊)大大高于比準價格或收益價格

C.在房地產市場存在泡沫的情況下，收益法測算的結果低于市場法測算的結果

D.在房地產市場存在泡沫的情況下，收益價格大大高于積算價格E收益價格傾向于最高買價，積算價格傾向于最低賣價，比準價格傾向于成交價格

【答案】：BC

19、對估價師或某個特定的市場參與者而言，房地產價值是（）。

A.個別人的價值判斷

B.估價人員的主觀定價

C.由市場力量決定

D.市場參與者集體競價的結果

E.由交易雙方委托經紀人確定

【答案】：CD

20、在假設開發(fā)法的靜態(tài)分析法中，應計利息的項目有（）。

A.待開發(fā)房地產的價值

B.后續(xù)建設成本

C.后續(xù)管理費用

D.后續(xù)銷售稅費

E.待開發(fā)房地產取得稅費

【答案】：ABC

21、根據房地產獲取收益的方式不同，收益法中的凈收益測算包括（）。

A.直接資本化法

B.基于租賃收入測算

C.收益乘數法

D.基于營業(yè)收入測算

E.現(xiàn)金流量折現(xiàn)法

【答案】：BD

22、從房地產估價角度來說，一宗土地的空間范圍包括（）。

A.地表

B.地上空間

C.地下空間

D.權益空間

E.區(qū)位空間

【答案】：ABC

23、某宗房地產購買總價為50萬元，首付款為房價的30%，余款由銀行貸款支付，該貸款的期限為10年，年利率為5.58%，按月等額償還本息。則關于房地產價格的說法，正確的有（）。

A.該房地產的實際價格等于名義價格

B.該房地產的名義價格為50萬元

C.該房地產的實際價格為50萬元

D.該房地產的實際價格高于50萬元

E.該房地產不存在名義價格

【答案】：ABC

24、下列關于動態(tài)分析法與靜態(tài)分析法說法正確的是（）。

A.在靜態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤都單獨顯現(xiàn)出來

B.在動態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤都不單獨顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中

C.靜態(tài)分析法不考慮各項支出、收入發(fā)生的不同時間，即不是將它們折算到同一時間上的價值，而是直接相加減

D.動態(tài)分析法要考慮各項支出、收入發(fā)生的不同時間，即首先要將它們折算到同一時點上的價值（最終是折算到價值時點上），然后再相加減

E.對開發(fā)完成后的價值以及后續(xù)的開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等的測算，在靜態(tài)分析法中主要是根據未來發(fā)生時的房地產市場狀況作出的

【答案】：ABCD

25、下列房地產權利中，屬于物權的有（）。

A.所有權

B.建設用地使用權

C.地役權

D.抵押權

E.租賃權

【答案】：ABCD

26、下列關于假設開發(fā)法的表述中，正確的有（）。

A.假設開發(fā)法用于房地產開發(fā)項目分析時，是站在特定投資者的立場上

B.運用假設開發(fā)法可測算待開發(fā)房地產項目的最高價格.預期利潤和最高費用

C.有規(guī)劃條件但規(guī)劃條件尚不明確的待開發(fā)房地產，難以采用假設開發(fā)法估價

D.假設開發(fā)法中，開發(fā)完成后的價值可以用成本法測算

E.假設開發(fā)法也稱為剩余法

【答案】：ABC

27、下列房地產狀況中屬于區(qū)位狀況的有（）。

A.位置

B.房地產規(guī)模

C.環(huán)境景觀

D.外部基礎設施完備程度

E.朝向、樓層

【答案】：ACD

28、下列制度政策的調整，在其他因素不變的情況下，會導致房地產價格下降的有（）。

A.提高購房最低首付款比例

B.在賣方市場的情況下，增加房地產開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收

C.在買方市場的情況下，減少賣方的稅收

D.減少房地產開發(fā)用地的供應量

E.建立嚴格的交易管理制度遏制房地產投機

【答案】：AC

29、下列各項中，不屬于房地產價格影響因素中區(qū)域因素的有（）。

A.土地形狀

B.地形

C.城市規(guī)劃調整

D.環(huán)境狀況

E.配套設施狀況

【答案】：AB

30、關于假設開發(fā)法中開發(fā)完成后的價值的說法，正確的有（）。

A.靜態(tài)分析法中開發(fā)完成后的價值是開發(fā)完成后的房地產狀況在價值時點的房地產市場狀況下的價值

B.動態(tài)分析法中對適宜預售的房地產，開發(fā)完成后的價值是開發(fā)完成后的房地產狀況在預售時的房地產市場狀況下的價值

C.評估酒店等在建工程的價值時，預測開發(fā)完成后的價值可以包含家具、設備及特許經營權的價值

D.可用成本法根據當前的客觀成本及應得利潤測算開發(fā)完成后的價值

E.被迫轉讓開發(fā)前提下開發(fā)完成后的價值要低于自愿轉讓開發(fā)前提下開發(fā)完成后的價值

【答案】：ABC

31、某宗房地產的價格并不是由其開發(fā)建設成本決定的，因此運用成本法估價應該注意的內容包括（）。

A.應采用客觀成本，而不是實際成本

B.應采用實際成本，而不是客觀成本

C.應結合選址、規(guī)劃設計等對成本法的測算結果進行調整

D.應結合市場供求狀況對成本法的測算結果進行調整

E.應結合估價委托人的要求，對成本法的測算結果進行調整

【答案】：ACD

32、下列費用中屬于運營費用的有（）。

A.房地產稅、保險費、人員工資、房地產折舊額

B.房地產稅、人員工資、維修費、所得稅

C.保險費、辦公費用、正常運營成本、房地產稅

D.為承租人提供服務的費用、人員工資、保險費、維修費

E.所得稅、房地產抵押貸款還本付息額、為承租人提供服務的費用、房地產折舊額

【答案】：CD

33、下列房地產價格影響因素中，屬于房地產區(qū)位因素的有（）。

A.稅收政策

B.城市規(guī)劃調整

C.環(huán)境狀況

D.城市基礎設施狀況

E.匯率

【答案】：CD

34、下列屬于建筑物實物因素的有（）。

A.開間.進深.樓層

B.電梯.中央空調.集中供熱

C.通風.采光.日照

D.風格.色調

E.層高.朝向

【答案】：BCD

35、亞當·斯密將房租區(qū)分為（）。

A.建筑物租

B.絕對地租

C.地皮租

D.壟斷地租

E.級差地租

【答案】：AC

36、在考慮房地產交易程度的不同負擔狀況時，房地產正常的成交價格等于()。

A.賣方實際得到的價格/(1-應由賣方繳納的稅費比率)

B.賣方實際得到的價格-應由賣方負擔的稅費

C.買方實際付出的價格-應由買方負擔的稅費

D.應由賣方負擔的稅費/應由賣方繳納的稅費比率E買方實際付出的價格/(1-應由買方繳納的稅費比率)

【答案】：ACD

37、關于最高最佳利用原則的說法，正確的是（）。

A.遵循最高最佳利用原則，并不一定要遵循合法原則

B.最高最佳利用包括最佳的用途、規(guī)模和檔次

C.根據最高最佳利用原則，估價中只存在一種估價前提

D.收入現(xiàn)值小于支出現(xiàn)值的利用方式不是最高最佳利用

E.經濟學上的

【答案】：BD

38、在房地產估價活動中對房地產估價師的要求，正確的有（）。

A.同一估價項目應至少選派2名注冊房地產估價師共同進行估價

B.估價項目負責人應為注冊房地產估價師

C.除批量估價外，每個估價項目應至少有1名注冊房地產估價師全程參與估價工作

D.房地產估價師不得承接超出自己專業(yè)勝任能力的估價業(yè)務

E.房地產估價師可以在非自己估價的房地產估價報告上簽名

【答案】：ABCD

39、以下屬于重新購建價格的是()。

A.建筑物的重置價格

B.土地的重置價格

C.建筑物的重建價格

D.土地的重建價格E房地的重建價格

【答案】：AC

40、以下（）因素會減弱房地產變現(xiàn)能力。

A.通用性差

B.房地產市場繁榮

C.價值大

D.獨立使用性好

E.房地產具有分割轉讓性

【答案】：AC

41、一個估價項目完成后，應保存的估價資料包括（）。

A.委托估價合同

B.實地查勘記錄

C.估價人員的作息時間

D.向委托人出具的估價報告

E.估價項目來源和溝通情況

【答案】：ABD

42、房地產估價實務中，估價假設和限制條件的內容應包括（）。

A.房地產估價報告使用期限

B.經實地查勘，無理由懷疑房屋存在安全隱患且無相應專業(yè)鑒定的情況下，對房屋安全的合理假定

C.對估價所必需的尚未明確或不夠明確的土地用途、容積率等事項的合理假定

D.因被征收人拒絕注冊房地產估價師進入被征收房屋內進行實地查勘，對估價對象內部狀況的合理假定

E.為降低估價風險，對房地產市場狀況進行假定

【答案】：ABCD

43、補地價是指需要補交給政府的一筆地價或土地使用權出讓金、土地收益等。（）是需要補地價的主要情形。

A.出讓土地使用權期滿后續(xù)期

B.建設用地使用權出讓之后變更容積率

C.轉讓、出租、抵押土地使用權的房地產

D.改變原土地使用權出讓時規(guī)定的用途

E.拍賣土地使用權

【答案】：ABD

44、房地產租賃包括（）。

A.土地使用權出租

B.房屋租賃

C.土地租賃

D.互換

E.用房地產作價出資

【答案】：ABC

45、關于房地產狀況調整的說法，錯誤的有（）。

A.對不同用途房地產的價格，房地產區(qū)位因素的影響方向都是一致的

B.比較調整的內容或因素越多，調整后的比較價值就越準確

C.根據價值時點的可比實例與估價對象的房地產狀況差異進行比較調整

D.可比實例狀況比估價對象狀況好的，應對可比實例價格進行減價調整

E.房地產狀況調整的內容包括租賃、查封、拖欠稅費因素

【答案】：ABC

46、基本完好房的成新度可以是()。

A.九成

B.八成

C.七成

D.六成E四成

【答案】：CD

47、一宗房地產的權益包括（）。

A.額外的利益或好處

B.該房地產權利受房地產權利以外因素的限制情況

C.擁有的房地產權利

D.該房地產所在地區(qū)的聲譽

E.該房地產權利受其他房地產權利的限制情況

【答案】：ABC

48、不得抵押的房地產范圍包括（）。

A.私人診所

B.公共福利事業(yè)的房地產

C.依法公告列入征收范圍的房地產

D.被依法查封.扣留.監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產

E.空置2年的房地產

【答案】：BCD

49、成本法主要適用于評估房地產的類型有（）。

A.新開發(fā)的

B.重新開發(fā)

C.正在開發(fā)建設

D.計劃開發(fā)建設

E.危險房

【答案】：ABCD

50、運用基準地價修正法評估宗地價值時，應明確的基準地價內涵的內容主要包括基準地價對應的（）。

A.容積率

B.土地用途

C.土地開發(fā)程度

D.評估單位

E.土地使用權性質

【答案】：ABC

第三部分大題(50題)1、比較法中實物狀況比較、調整的內容包括（）。

A.環(huán)境

B.地形地勢

C.外部配套設施

D.建筑設施設備

E.建筑物裝飾裝修

【答案】：BD

2、關于路線價法和基準地價修正法相同之處的說法，正確的有（）。

A.本質上都是比較法

B.都需要進行市場狀況調整

C.都需要進行交易情況修正

D.都需要進行土地狀況調整

E.都是批量估價方法

【答案】：AD

3、正常成交價格的形成條件包括()。

A.公開市場，交易對象本身也具備市場性

B.理性的經濟行為

C.適當的期間完成交易

D.買者和賣者眾多，且具有完全信息E賣者對價格具有控制力量

【答案】：ABCD

4、比較法中實物狀況比較、調整的內容包括（）。

A.環(huán)境

B.地形地勢

C.外部配套設施

D.建筑設施設備

E.建筑物裝飾裝修

【答案】：BD

5、對于商業(yè)房地產來說，它看重的是（）。

A.繁華程度

B.安寧程度

C.交通條件

D.動力的取得

E.基礎設施條件

【答案】：AC

6、在下列說法運用市場法估價，其步驟包括()。

A.搜集交易比例

B.選取可比實例

C.對可比實例成交價格做適當處理

D.價格調整E求取比準價格

【答案】：ABC

7、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據調查，10年持有期類似房地產凈租金年增長率為

2.5%，批發(fā)市場10年后的轉售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉售稅費為轉售價格的7%，房地產報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據調查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居住用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內均勻投入。請根據上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）

【答案】：假設開發(fā)法方案一：（從舊廠房到批發(fā)市場）從第2－11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價格第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－

2.5%）×[1－（1＋

2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝857

2.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉售。）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81萬元營銷費用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元舊廠房的價值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（萬元）

8、影響工業(yè)房地產價格的區(qū)位因素主要有（）。

A.是否適于安裝設備

B.是否易于取得動力

C.是否便于處理廢料

D.是否接近大自然

E.是否利于獲取原料

【答案】：BC

9、下列情況中會導致房地產價格下降的是（）。

A.上調貸款利率

B.嚴格控制房地產開發(fā)貸款

C.開征房地產持有環(huán)節(jié)的稅收

D.減免房地產持有環(huán)節(jié)的稅收

E.提高最低購房首付款比例

【答案】：AC

10、可用于報酬資本化法中轉換為價值的收入或收益有（）。

A.潛在毛租金收入

B.有效毛收入

C.凈運營收益

D.稅前現(xiàn)金流量

E.稅后現(xiàn)金流量

【答案】：ABC

11、估價當事人包括（）。

A.注冊房地產估價師

B.估價師協(xié)會

C.房地產估價機構

D.估價委托人

E.房地產經紀人

【答案】：ACD

12、某宗出租的房地產，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結構，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據市場調查得知，2010年10月1日該類房地產的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費外的運營費用為30萬元，出租人承擔的稅費約占租金收入的8%，該房地產現(xiàn)時土地單價為2100元/m2，土地報酬率為8%，建筑物報酬率為10%。請計算該房地產在2010年10月1日的價值。（8分）

【答案】：具體計算過程如下：（1）總有效毛

13、根據適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當房地產（）時，便為最高最佳使用。

A.與外部環(huán)境最協(xié)調

B.達到規(guī)模遞增

C.內部構成要素的組合最適當

D.外部環(huán)境與內部因素相關聯(lián)

E.外部環(huán)境要素為最適當的組合

【答案】：AC

14、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格，選取了三個可比實例，有關資料如下：（1）可比實例及其交易情況見下表。假設美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試利用上述資料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計價的市場價格。

【答案】：（1）建立比較基礎可比實例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產價格＝含有非房地產成分的房地產價格－非房地產成分的價值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實例B1）統(tǒng)一計價單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統(tǒng)一稅費負擔正常負擔下的價格=賣方實得金額/（1-應由賣方繳納的稅費）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實例C1）統(tǒng)一計價單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因為價格變動指數是以人民幣為基準的，取實際成交日的匯率）

15、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據調查，10年持有期類似房地產凈租金年增長率為

2.5%，批發(fā)市場10年后的轉售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉售稅費為轉售價格的7%，房地產報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據調查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居民用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內均勻投入。請根據上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）。

【答案】：假設開發(fā)法方案一：（舊廠房-批發(fā)市場）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×

16、房地產的社會經濟位置發(fā)生變化，可能是由于（）等引起。

A.交

【答案】：ABD

17、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格，選取了三個可比實例，有關資料如下：（1）可比實例及其交易情況見下表。假設美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試利用上述資料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計價的市場價格。

【答案】：（1）建立比較基礎可比實例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產價格＝含有非房地產成分的房地產價格－非房地產成分的價值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實例B1）統(tǒng)一計價單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統(tǒng)一稅費負擔正常負擔下的價格=賣方實得金額/（1-應由賣方繳納的稅費）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實例C1）統(tǒng)一計價單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因為價格變動指數是以人民幣為基準的，取實際成交日的匯率）

18、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據調查，10年持有期類似房地產凈租金年增長率為

2.5%，批發(fā)市場10年后的轉售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉售稅費為轉售價格的7%，房地產報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據調查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居住用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內均勻投入。請根據上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）

【答案】：假設開發(fā)法方案一：（從舊廠房到批發(fā)市場）從第2－11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價格第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－

2.5%）×[1－（1＋

2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝857

2.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉售。）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81萬元營銷費用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元舊廠房的價值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（萬元）

19、下列房地產中，屬于“干凈”的房屋所有權和出讓建設用地使用權的房地產的有（）。

A.已設立了抵押權的房地產

B.單獨所有的房地產

C.共同所有的房地產

D.房地產開發(fā)過程中各項手續(xù)齊全的房地產

E.存在拖欠建設工程款的房地產

【答案】：BD

20、房地產的社會經濟位置發(fā)生變化，可能是由于（）等引起。

A.交通建設

B.外部配套設施

C.人口素質變化

D.地區(qū)衰落

E.城市建設

【答案】：ABD

21、下列關于房地產估價的市場定價的說法中，正確的有（）。

A.房地產價值是客觀存在的

B.房地產價值是專業(yè)估價人員的價值判斷結果

C.房地產價值由市場力量決定

D.由市場參與者集體的價值判斷所形成

E.估價師是運用自己的知識和經驗去“發(fā)現(xiàn)”或“探測”房地產價值

【答案】：ACD

22、下列影響房地產價格的因素中，屬于區(qū)位因素的有（）。

A.交通便捷程度

B.朝向、樓層

C.周圍環(huán)境和景觀

D.建筑規(guī)模

E.外部配套設施

【答案】：ABC

23、房地產由于壽命長久，供給有限，其價值通?？梢缘玫奖３?，甚至會隨著時間的推移而自然增加。會引起房地產自然增值的因素有（）。

A.對房地產本身進行投資改良

B.房地產需求增加導致其稀缺性增加

C.通貨膨脹

D.外部經濟性

E.建造成本提高

【答案】：BD

24、房地產由于壽命長久，供給有限，其價值通?？梢缘玫奖３郑踔習S著時間的推移而自然增加。會引起房地產自然增值的因素有（）。

A.對房地產本身進行投資改良

B.房地產需求增加導致其稀缺性增加

C.通貨膨脹

D.外部經濟性

E.建造成本提高

【答案】：BD

25、一宗房地產的權益包括（）。

A.額外的利益或好處

B.該房地產權利受房地產權利以外因素的限制情況

C.擁有的房地產權利

D.該房地產所在地區(qū)的聲譽

E.該房地產權利受其他房地產權利的限制情況

【答案】：ABC

26、就收益性而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評估其價值，往往要求估價師對其凈收益同時給出（）。

A.較樂觀的估計值

B.較保守的估計值

C.過高的估計值

D.過低的估計值

E.可能的估計值

【答案】：AB

27、下列影響房地產價格的因素中，屬于區(qū)位因素的有（）。

A.交通便捷程度

B.朝向、樓層

C.周圍環(huán)境和景觀

D.建筑規(guī)模

E.外部配套設施

【答案】：ABC

28、市場法中權益狀況調整的內容包括（）。

A.土地使用期限

B.容積率

C.土地開發(fā)程度

D.房屋空間布局

E.地役權設立

【答案】：AB

29、下列房地產估價活動中，適用長期趨勢法的有（）。

A.比較某項目在不同檔次商品房開發(fā)方式下的開發(fā)價值

B.判斷某經營性房地產的未來運營費用水平

C.預測某地區(qū)限購政策出臺后對房價的影響程度

D.對可比實例進行市場狀況調整

E.對房地產市場中出現(xiàn)的新型房地產的價格進行評估

【答案】：BD

30、下列選項中屬于構筑物的有（）。

A.辦公樓

B.地下室

C.道路

D.水壩

E.隧道

【答案】：CD

31、評估一宗房地產的價值，估價方法的選用主要取決于（）。

A.估價對象

B.估價師對估價方法的熟悉程度

C.委托人

D.估價機構資料庫中可用資料情況

E.當地房地產市場狀況

【答案】：AD

32、下列房地產狀況描述內容中，屬于反映房地產實物狀況的有（）。

A.房屋實際用途

B.土地開發(fā)程度

C.房屋建筑結構

D.房屋出租情況

E.房屋維護狀況及完損程度

【答案】：BC

33、關于投資價值與市場價值異同點的說法，正確的有（）。

A.市場價值是客觀的價值，而投資價值是建立在主觀的、個人因素基礎上的價值

B.用收益法評估投資價值時，凈收益的計算通常要扣除所得稅，而評估市場價值時通常不扣除所得稅

C.用收益法評估投資價值和市場價值時，其中的報酬率取值應相同

D.用成本法評估投資價值和市場價值時，其中的利息取值可能不相同

E.投資價值的評估結果一般大于市場價值的評估結果

【答案】：AB

34、在房地產估價活動中對房地產估價師的要求，正確的有（）。

A.同一估價項目應至少選派2名注冊房地產估價師共同進行估價

B.估價項目負責人應為注冊房地產估價師

C.除批量估價外，每個估價項目應至少有1名注冊房地產估價師全程參與估價工作

D.房地產估價師不得承接超出自己專業(yè)勝任能力的估價業(yè)務

E.房地產估價師可以在非自己估價的房地產估價報告上簽名

【答案】：ABCD

35、關于最高最佳利用原則的說法，正確的是（）。

A.遵循最高最佳利用原則，并不一定要遵循合法原則

B.最高最佳利用包括最佳的用途、規(guī)模和檔次

C.根據最高最佳利用原則，估價中只存在一種估價前提

D.收入現(xiàn)值小于支出現(xiàn)值的利用方式不是最高最佳利用

E.經濟學上的

【答案】：BD

36、某寫字樓為鋼筋混凝土結構，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經濟壽命為60年，有效經過年數為3年。經調查得知，現(xiàn)重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費為1200元/m2（含裝修、設備費），專業(yè)費為建筑安裝工程費的8%，管理費用為建筑安裝工程費與專業(yè)費之和的3%，銷售費用為重新購建價格的3%，年利率為6%，建設期為2年，建筑安裝費、專業(yè)費、管理費用、銷售費用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內均為均勻投入，銷售稅費為重新購建價格的6.5%，投資利潤率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復費用為35萬元；裝修的重置價格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設備的重置價格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價時點重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費用為180萬元，安裝費用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費；同時由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經濟折舊為40萬元。當地該類房地產的報酬率為8%。請計算該建筑物的現(xiàn)時價值。（12分）

【答案】：（1）計算重新購建價格C總：方法一：首先，計算單價①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計算總價①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業(yè)費用：3600×8%=288（萬元）；

37、關于路線價法和基準地價修正法相同之處的說法，正確的有（）。

A.本質上都是比較法

B.都需要進行市場狀況調整

C.都需要進行交易情況修正

D.都需要進行土地狀況調整

E.都是批量估價方法

【答案】：AD

38、下列關于房地產估價的市場定價的說法中，正確的有（）。

A.房地產價值是客觀存在的

B.房地產價值是專業(yè)估價人員的價值判斷結果

C.房地產價值由市場力量決定

D.由市場參與者集體的價值判斷所形成

E.估價師是運用自己的知識和經驗去“發(fā)現(xiàn)”或“探測”房地產價值

【答案】：ACD

39、關于長期趨勢法用途的說法，正確的有（）。

A.可用于假設開