2022年房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法題庫及答案（最新）

2022年房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法題庫及答案（最新）第一部分單選題(50題)1、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜銷售的，其價值適用（）進行評估。

A.比較法

B.收益法

C.成本法

D.推測法

【答案】：A

2、在人流量很小的地方建造商場，無論誰來建造該商場，都需要花費很多成本，但該商場卻不會有那么高的價值，這說明了（）。

A.應在客觀成本的基礎上結合市場供求分析進行調(diào)整

B.應結合估價委托人的要求，對成本法估價進行調(diào)整

C.應在客觀成本的基礎上結合選址.規(guī)劃設計等分析進行調(diào)整

D.應在實際成本的基礎上結合選址.規(guī)劃設計等分析進行調(diào)整

【答案】：C

3、某綜合樓的土地取得成本為1000萬元，建設成本為800萬元，管理費用為60萬元，投資利息為140萬元，銷售稅金及附加和其他銷售稅費分別為售價的5.6%和2%，契稅稅率為4%，直接成本利潤率為25%。該綜合樓的價值為（）萬元。

A.2651.52

B.2667.75

C.2705.63

D.2771.49

【答案】：A

4、某房地產(chǎn)的重建價格為2000萬元，已知在建造期間中央空調(diào)系統(tǒng)因功率大較正常情況多投入150萬元，投入使用后每年多耗電費0.8萬元。假定該空調(diào)系統(tǒng)使用壽命為15年，估價對象房地產(chǎn)的報酬率為12%，則該房地產(chǎn)扣除該項功能折舊后的價值為（）萬元。

A.1838.00

B.1844.55

C.1845.87

D.1850.00

【答案】：B

5、“()則心系急，肺布葉舉，而上焦不通，營衛(wèi)不散，熱氣在中，故氣消矣?！?/p>

A.憂

B.思

C.悲

D.恐

【答案】：C

6、面色白，脘腹冷痛，喜靜、下利清谷、脈微細的病機是

A.陰偏勝

B.亡陽

C.陽偏衰

D.陰陽互損

【答案】：C

7、報酬率又稱回報率、收益率，是一種折現(xiàn)率，是與利率和內(nèi)部收益率（）的比率。

A.同價值

B.同收益

C.同性質(zhì)

D.同類型

【答案】：C

8、下列房地產(chǎn)估價活動中，價值時點為現(xiàn)在，估價對象狀況為過去狀況的估價是（）。

A.因抵押貸款需要，對擬抵押房地產(chǎn)價值進行評估

B.因保險賠償需要，對房地產(chǎn)因火災造成的價值損失進行評估

C.因定罪量刑需要，對受賄案中受賄時的房地產(chǎn)價值進行評估

D.因司法拍賣需要，對擬拍賣房地產(chǎn)價值進行評估

【答案】：B

9、市場狀況修正實際上是房地產(chǎn)市場狀況修正，經(jīng)過了市場狀況修正后，就將可比實例在其成交日期時的價格變成了在（）。

A.價值時點的價格

B.正常情況下的價格

C.客觀情況下的價格

D.現(xiàn)實情況下的價格

【答案】：A

10、采用定基價格指數(shù)時，進行市場狀況修正的公式：可比實例在成交日期時的價格×價值時點的定基價格指數(shù)÷（）＝可比實例在價值時點的價格。

A.某個固定日期的定基價格指數(shù)

B.成交日期的定基價格指數(shù)

C.當年年底定基價格指數(shù)

D.當年年初定基價格指數(shù)

【答案】：B

11、補中益氣湯最好在什么時間服

A.早上

B.晚上

C.氣候寒冷慎用寒藥

D.人體肌膚疏松而多汗，慎用辛溫

【答案】：A

12、估價通常僅是求取估價對象在某一個時間上的價格，而且這一時間點不是估價人員可以隨意假定的，必須依據(jù)估價目的來確定，這一時間點即是（）。

A.估價目的

B.估價權益

C.估價區(qū)位

D.估價時點

【答案】：D

13、下列對某宗房地產(chǎn)狀況的描述中，屬于房地產(chǎn)實物狀況描述的是（）。

A.建筑密度大小

B.房型設計

C.臨路狀況

D.公共配套設施情況

【答案】：B

14、肢體麻木或運動不便，甚則不用；肌膚干燥、瘙癢、欠溫，甚則肌膚甲錯，是指

A.氣不攝血

B.氣血兩虛

C.氣血不榮經(jīng)脈

D.氣隨血脫

【答案】：C

15、在評估投資價值時，折現(xiàn)率是（）。

A.社會一般的收益率

B.收益法中的資本化率

C.投資者要求的滿意收益率

D.投資者要求的最低收益率

【答案】：D

16、欠債到期要還，無奈只有出售房地產(chǎn)償還，這種情況下房地產(chǎn)的成交價格往往（）。

A.偏高

B.正常

C.偏低

D.不正常

【答案】：C

17、通常把比較法測算出的價值稱為（）。

A.成交價值

B.投資價值

C.比較價值

D.謹慎價值

【答案】：C

18、購買某類房地產(chǎn)，通常抵押貸款占七成，抵押貸款常數(shù)為6%，自有資本要求的資本化率為9%，則該類房地產(chǎn)的資本化率為（）%。

A.6.0

B.6.9

C.8.8

D.9.0

【答案】：B

19、由于房地產(chǎn)的（），使得完全相同的房地產(chǎn)幾乎沒有，但在同一市場上具有相近效用的房地產(chǎn)，其價格是相近的。

A.獨一無二性

B.不可移動性

C.價值高大性

D.增值保值性

【答案】：A

20、下列影響房地產(chǎn)價格的因素中，不屬于經(jīng)濟因素的是（）。

A.國內(nèi)生產(chǎn)總值

B.居民消費價格指數(shù)

C.匯率波動

D.稅收減免

【答案】：D

21、下列引起房地產(chǎn)貶值的因素中，屬于功能折舊的是（）。

A.寫字樓層高偏低

B.廠房受酸雨腐蝕

C.住宅庫存量過大

D.在建工程基礎不均勻沉降

【答案】：A

22、某建筑物的建筑面積為200m2，有效年齡為12年，重置成本為800元/m2，建筑物經(jīng)濟壽命為40年，殘值率為2%，則運用直線法計算該建筑物的現(xiàn)值為（）。

A.10.2萬元

B.11.0萬元

C.11.3萬元

D.11.5萬元

【答案】：C

23、基準地價修正法的估價結果的準確性，主要取決于基準地價的準確性以及（）的完整性和合理性。

A.市場狀況調(diào)整

B.調(diào)整系數(shù)

C.基準地價信息

D.土地狀況調(diào)整

【答案】：B

24、面白，肢冷，胃脘冷痛，痛勢暴急，遇寒加劇，舌苔白潤，脈弦緊的病機是

A.陰偏勝

B.亡陽

C.陽偏衰

D.陰陽格拒

【答案】：A

25、某商場是6年前一幢已使用5年的舊廠房改變用途并簡單裝修而成，同時補辦了土地使用權出讓手續(xù)，土地使用期限為40年，出讓合同約定建設用地使用期限屆滿時建筑物的殘余價值應給予相應補償。建筑物經(jīng)濟壽命為60年，殘值為零，采用直線法計算該商場建筑物目前的成新率為（）。

A.75.56%

B.81.67%

C.85.00%

D.86.67%

【答案】：B

26、運用比較法評估某套住宅的現(xiàn)時市場價格，選取的可比實例建成時間與估價對象建成時間相同，2年前公開掛牌出售，成交日期與價值時點相差1年，該類住宅因使用損耗導致每多使用一年價格下降1%，如果不考慮其他因素，則該可比實例成交價格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為（）。

A.100/101

B.100/100

C.100/99

D.100/98

【答案】：A

27、某住宅的建筑面積為120m2，買賣合同約定成交價為10000元/m2，價款分兩期支付，于成交日期支付60萬元，余款于一年后支付，交易稅費均由賣方承擔。已知買方應繳納的稅費為3萬元，賣方應繳納的稅費為8萬元，并在支付合同余款時繳納。若將該交易實例作為可比實例，年折現(xiàn)率為6%，則對其建立比較基礎后的總價為（）萬元。

A.90.19

B.95.85

C.113.77

D.124.15

【答案】：C

28、寒病即見寒象所采用的治法是

A.熱因熱用

B.寒因寒用

C.寒者熱之

D.熱者寒之

【答案】：C

29、在房地產(chǎn)估價中，長期趨勢法運用的假設前提是()。

A.過去形成的房地產(chǎn)價格變動趨勢在未來仍然存在

B.市場上能找到充分的房地產(chǎn)歷史價格資料

C.房地產(chǎn)在過去無明顯的季節(jié)變動

D.政府關于房地產(chǎn)市場調(diào)控的有關政策不會影響房地產(chǎn)的歷史價格

【答案】：A

30、有理性的買者在購買商品時，會選擇（）。

A.效用最大而價格最低的

B.效用最小而價格最低

C.效用最大而價格最高的

D.效用最小而價格最高的

【答案】：A

31、下列關于房地產(chǎn)估價機構和估價師評估出的價值表述中，正確的是（）。

A.應是可以實現(xiàn)的價值

B.是提供價值意見而不是作價格保證

C.對委托人的價格保證

D.為委托人爭取最大的利益

【答案】：B

32、從（）年開始房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格實行全國統(tǒng)一考試制度。

A.1994

B.1995

C.2001

D.2003

【答案】：B

33、三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構，能承接的估價業(yè)務是（）。

A.在建工程抵押估價業(yè)務

B.公司上市估價

C.該機構執(zhí)行合伙人所擁有的房地產(chǎn)抵押估價業(yè)務

D.司法鑒定估價

【答案】：A

34、關于比較法運用的說法，錯誤的是（）。

A.同類數(shù)量較多，有較多交易的房地產(chǎn)適用比較法估價

B.盡量不選擇需進行交易情況修正的交易實例作可比實例

C.掛牌案例不能作為可比實例，但可作為了解行情的參考

D.需修正或調(diào)整的因素越多，估價結果越合理

【答案】：D

35、三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構，能承接的估價業(yè)務是（）。

A.在建工程抵押估價業(yè)務

B.公司上市估價

C.該機構執(zhí)行合伙人所擁有的房地產(chǎn)抵押估價業(yè)務

D.司法鑒定估價

【答案】：A

36、肢體麻木或運動不便，甚則不用；肌膚干燥、瘙癢、欠溫，甚則肌膚甲錯，是指

A.氣不攝血

B.氣血兩虛

C.氣血不榮經(jīng)脈

D.氣隨血脫

【答案】：C

37、創(chuàng)“戾氣”說的溫病學家是

A.吳鞠通

B.葉香巖

C.薛雪

D.吳有性

【答案】：D

38、在采用假設開發(fā)法中的傳統(tǒng)方法進行房地產(chǎn)估價時，一般不計息的項目是()。

A.未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價值

B.投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費

C.銷售稅費

D.開發(fā)成本、管理費用和銷售費用

【答案】：B

39、一套住宅的套內(nèi)建筑面積為145m2，套內(nèi)使用面積為132m2，應分攤的公共部分建筑面積為9m2，按套內(nèi)建筑面積計算的價格為3500元/m2，該套住宅按建筑面積計算的價格為（）元/m2。

A.3000

B.3277

C.3295

D.3599

【答案】：C

40、下列各類房地產(chǎn)中，特別適用于成本法估價的是()。

A.某標準廠房

B.某酒廠廠房

C.某待出讓土地

D.某寫字樓

【答案】：B

41、《物權法》規(guī)定，（）可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。所以也可稱其為空間利用權或空間權。

A.宅基地使用權

B.土地承包經(jīng)營權

C.建設用地使用權

D.土地租賃權

【答案】：C

42、天人相應，四時脈象變化，如《素問·脈要精微論》所說：“秋日下膚”，則可見

A.如魚之游在波

B.泛泛乎萬物有余

C.蟄蟲將去

D.蟄蟲周密

【答案】：C

43、土地利用時會受到土地用途、容積率、建筑高度等限制，這些限制條件在該宗土地的權益中屬于（）。

A.擁有的房地產(chǎn)權利

B.受其他房地產(chǎn)權利的限制情況

C.受房地產(chǎn)權利以外因素的限制

D.額外的利益或好處

【答案】：C

44、收益法求得的價值傾向于______，成本法求得的價值傾向于______，比較法求得的價值傾向于______。（）

A.最低賣價，成交價格，最高買價

B.最高買價，成交價格，最低賣價

C.最高買價，最低賣價，成交價格

D.最低賣價，最高買價，成交價格

【答案】：C

45、房地產(chǎn)開發(fā)商預期房地產(chǎn)價格未來會上升，則在制定投資計劃時會增加開發(fā)量，從而會使未來的供給______，使其現(xiàn)期供給______。（）

A.增加，增加

B.減少，增加

C.增加，減少

D.減少，減少

【答案】：C

46、甲、乙兩宗相鄰土地，價格均為50萬元，若將該兩宗土地合并為一宗土地，合并后的市場價格為150萬元。在這種情況下，如果乙宗地的擁有者購買甲宗地，則甲宗地的擁有者合理的索價范圍是（）萬元。

A.0～50

B.50～75

C.50～100

D.100～150

【答案】：C

47、暫定期內(nèi)的三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構，能承接的估價業(yè)務有（）。

A.在建工程抵押估價業(yè)務

B.城市房屋拆遷補償估價業(yè)務

C.該機構執(zhí)行合伙人所擁有的房地產(chǎn)抵押估價業(yè)務

D.正在使用中的星級賓館抵押貸款評估業(yè)務

【答案】：D

48、利用直線趨勢法對某類商品住宅2004～2013年的平均價格進行分析，擬合成一直線趨勢方程Y＝3522＋385X，其中Y為商品住宅價格，X為時間，且∑X＝0。經(jīng)驗證該方程擬合度較高，則利用該方程預測該類商品住宅2014年的平均價格為（）元/m2。

A.5447

B.5832

C.6987

D.7757

【答案】：D

49、在具體的一個房地產(chǎn)估價項目中，價值時點究竟是現(xiàn)在還是過去或者未來，是由（）決定的。

A.估價委托人

B.估價方法

C.注冊房地產(chǎn)估價師

D.估價目的

【答案】：D

50、在實際估價中，選?。ǎ嗅槍π裕饕歉鶕?jù)估價目的和估價對象來選取的。

A.估價時點

B.價值類型

C.估價機構

D.估價依據(jù)

【答案】：D

第二部分多選題(50題)1、在假設開發(fā)法的傳統(tǒng)方法中計算投資利息時，應計息的項目包括（）。

A.待開發(fā)房地產(chǎn)的價值

B.待開發(fā)房地產(chǎn)取得的稅費

C.續(xù)建開發(fā)成本

D.銷售費用

E.銷售稅金

【答案】：ABCD

2、中國目前的房地產(chǎn)權利主要包括（）。

A.所有權

B.建設用地使用權

C.地役權

D.抵押權

E.永租權

【答案】：ABCD

3、某估價機構為一商品住宅抵押貨款作了評估，出具了估價報告，估價報告有效期為1年。該抵押人準備以此估價報告向銀行申請抵押貸款，貸款期限為20年。在未來20年內(nèi)估價機構對此估價報告()。

A.均要負法律責任

B.在經(jīng)過1年之后也無需重新對該商品住宅進行評估

C.經(jīng)過1年之后需重新對該商品住宅進行評估

D.如果委托人在1年后拿該估價報告向銀行辦理抵押貸款，則此估價報告失效，需要重新評估E如果委托人在1年后拿該估價報告向銀行辦理抵押貸款，則此估價報告繼續(xù)有效，不需要重新評估

【答案】：ABD

4、根據(jù)求取建筑物重新購建成本中的建筑安裝工程費的方法來區(qū)分，求取建筑物重新購建成本的方法有（）。

A.單位比較法

B.市場提取法

C.分解法

D.工料測量法

E.指數(shù)調(diào)整法

【答案】：AD

5、從理論上講，將多個可比實例對應的比較價格綜合成一個最終比較價值的方法有（）。

A.平均數(shù)

B.隨機數(shù)

C.眾數(shù)

D.中位數(shù)

E.概率分析

【答案】：ACD

6、關于報酬率的說法，正確的有（）。

A.市場提取法求出的報酬率來源于市場，不能真實反映收益風險

B.累加法求取報酬率時，風險調(diào)整值相對于同期國債利率或銀行存款利率都是相同的

C.報酬率不包含通貨膨脹因素的影響

D.報酬率是在報酬資本化法中采用的，是通過折現(xiàn)方式將房地產(chǎn)的預期收益轉換為價值的比率

E.報酬率與凈收益本身的變化以及收益期的長短等無直接關系

【答案】：D

7、求取建筑物折舊的方法主要有（）。

A.年限法

B.分解法

C.分部分項法

D.市場提取法

E.指數(shù)調(diào)整法

【答案】：ABD

8、根據(jù)適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當房地產(chǎn)（）時，便為最高最佳使用。

A.與外部環(huán)境最協(xié)調(diào)

B.達到規(guī)模遞增

C.內(nèi)部構成要素的組合最適當

D.外部環(huán)境與內(nèi)部因素相關聯(lián)

E.外部環(huán)境要素為最適當?shù)慕M合

【答案】：AC

9、高層建筑地價分攤的方法有()。

A.按建筑物價值進行分攤

B.按房地價值進行分攤

C.按土地價值進行分攤

D.按建筑面積進行分攤E按樓面地價進行分攤

【答案】：BCD

10、只有在靜態(tài)分析法中才需要測算的項目是（）。

A.銷售費用

B.投資利息

C.開發(fā)利潤

D.銷售稅費

E.后續(xù)的開發(fā)成本

【答案】：BC

11、下列房地產(chǎn)抵押估價活動中，符合合法原則要求的有（）。

A.將學校用于教學的辦公樓假設可改變?yōu)樯虅辙k公樓進行估價

B.對已依法公告列入征收范圍內(nèi)的房屋，按抵押價值進行估價

C.對已抵押房地產(chǎn)進行再次抵押估價，不扣除已抵押擔保的債權數(shù)額

D.對在建設工程進行抵押估價，不扣除發(fā)包人已支付承包人的工程價款

E.對劃撥土地的房地產(chǎn)進行抵押估價，扣除相應的土地使用權出讓金

【答案】：D

12、假設開發(fā)法評估在建工程價值時，采用投資利潤率計算后續(xù)開發(fā)的應得利潤，計算基數(shù)應包括（）。

A.待開發(fā)在建工程價值

B.已完工程建設成本

C.取得在建工程的稅費

D.后續(xù)開發(fā)的投資利息

E.銷售稅金

【答案】：AC

13、按開發(fā)程來對房地產(chǎn)進行劃分，可以分為（）。

A.自有房地產(chǎn)

B.生地

C.毛地

D.熟地

E.現(xiàn)房

【答案】：BCD

14、亞當·斯密將房租區(qū)分為（）。

A.建筑物租

B.絕對地租

C.地皮租

D.壟斷地租

E.級差地租

【答案】：AC

15、房地產(chǎn)估價師應遵守的職業(yè)道德包括（）。

A.為委托人爭取最大的權益

B.誠實守信

C.公平競爭

D.勤勉盡責

E.保守秘密

【答案】：BCD

16、在現(xiàn)實中，不同的房地產(chǎn)的價格之所以有高低，同一宗房地產(chǎn)的價格之所以有變動，是由()引起的。

A.特質(zhì)性

B.有用性

C.稀缺性

D.有效需求E應急性

【答案】：BCD

17、下列房地產(chǎn)價格影響因素中，不屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的有（）。

A.建筑平面布置

B.朝向、樓層

C.環(huán)境景觀

D.土地開發(fā)程度

E.房屋完損等級

【答案】：AD

18、可用于收益法中轉換為價值的未來收益主要有()。

A.商業(yè)利潤

B.凈運營收益

C.潛在毛收入

D.有效毛收入E稅后現(xiàn)金流量

【答案】：BCD

19、關于報酬率的說法，正確的有（）。

A.市場提取法求出的報酬率來源于市場，不能真實反映收益風險

B.累加法求取報酬率時，風險調(diào)整值相對于同期國債利率或銀行存款利率都是相同的

C.報酬率不包含通貨膨脹因素的影響

D.報酬率是在報酬資本化法中采用的，是通過折現(xiàn)方式將房地產(chǎn)的預期收益轉換為價值的比率

E.報酬率與凈收益本身的變化以及收益期的長短等無直接關系

【答案】：D

20、下列對房地產(chǎn)價值和價格的關系，表述正確的有（）。

A.價值是價格的外在表現(xiàn)，圍繞著價格上下波動

B.價值是物的真實所值，是內(nèi)在的、客觀的和相對穩(wěn)定的

C.價格是實際發(fā)生的、已經(jīng)完成并可以觀察到的事實

D.在實際運用中一般通過外表的價格來推測內(nèi)在的價值

E.房地產(chǎn)估價的本質(zhì)是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格

【答案】：BCD

21、房地產(chǎn)的供給彈性主要有()。

A.供給的社會彈性

B.供給的人口彈性

C.供給的價格彈性

D.供給的要素彈性E供給的經(jīng)濟彈性

【答案】：CD

22、某工業(yè)房地產(chǎn)的土地是5年前以出讓方式取得的50年建設用地使用權，類似工業(yè)用地的重新購建價格為200萬元，重新建造該房地產(chǎn)的建設成本為300萬元，管理費用為15萬元，銷售費用為20萬，銷售稅費為50萬元，正常建設期為1.5年，假設土地取得費用在建設期初一次性投入，其他費用在建設期內(nèi)均勻發(fā)生，年利率為6.13%，投資利潤率為12%，土地報酬率為6%。下列運用成本法評估該房地產(chǎn)市場價值中的有關說法，正確的有（）。

A.估價對象土地取得成本為196萬元

B.應計算利息項目的總金額為535萬元

C.土地取得成本的計息期為1.5年

D.土地取得成本之外其他計息項目應計投資利息總額為15.73萬元

E.開發(fā)利潤為64.20萬元

【答案】：AC

23、就收益性房地產(chǎn)而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評估其價值，往往要求估價師對其凈收益同時給出（）。

A.較樂觀的估計值

B.較保守的估計值

C.過高的估計值

D.過低的估計值

E.最可能的估計值

【答案】：AB

24、房地產(chǎn)具有保值增值特性，真正的房地產(chǎn)自然增值是由于（）引起的。

A.裝飾裝修改造

B.通貨膨脹

C.需求增加

D.改進物業(yè)管理

E.周圍環(huán)境改善

【答案】：C

25、下列選項中，屬于影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟因素的有（）。

A.經(jīng)濟發(fā)展

B.居民收入

C.利率

D.匯率

E.城市化

【答案】：ABCD

26、下列房地產(chǎn)價格影響因素中，不屬于區(qū)位因素的有（）。

A.地形、地勢

B.土地開發(fā)程度

C.土地用途、容積率

D.朝向、樓層

E.外部配套設施

【答案】：ABC

27、下列估價假設中，屬于背離事實假設的有（）。

A.房屋已被查封，司法拍賣估價中假設其未被查封

B.未進入被征收房屋內(nèi)實地勘察，估價中對其內(nèi)部狀況進行的合理設定

C.受專業(yè)能力限制，未對估價對象建筑安全進行專業(yè)鑒定，假設其是安全的

D.估價對象已出租，征收估價中假設其無租約限制

E.受托對估價委托人擬購買的尚無規(guī)劃條件的土地進行評估，對可能的容積率等指標進行的合理設定

【答案】：AD

28、從房地產(chǎn)估價角度來說，一宗土地的空間范圍包括（）。

A.地表

B.地上空間

C.地下空間

D.權益空間

E.區(qū)位空間

【答案】：ABC

29、下列可以作為假設開發(fā)法適用的對象有()。

A.待開發(fā)的土地

B.在建工程

C.有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)

D.可裝修改造或可以改變用途的房地產(chǎn)E既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)

【答案】：ABD

30、下列關于動態(tài)分析法與靜態(tài)分析法說法正確的是（）。

A.在靜態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤都單獨顯現(xiàn)出來

B.在動態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤都不單獨顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中

C.靜態(tài)分析法不考慮各項支出、收入發(fā)生的不同時間，即不是將它們折算到同一時間上的價值，而是直接相加減

D.動態(tài)分析法要考慮各項支出、收入發(fā)生的不同時間，即首先要將它們折算到同一時點上的價值（最終是折算到價值時點上），然后再相加減

E.對開發(fā)完成后的價值以及后續(xù)的開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等的測算，在靜態(tài)分析法中主要是根據(jù)未來發(fā)生時的房地產(chǎn)市場狀況作出的

【答案】：ABCD

31、比較法估價中，對可比實例成交價格進行權益狀況調(diào)整的內(nèi)容包括（）。

A.租賃權限制情況

B.交易稅費負擔轉嫁情況

C.已抵押擔保債權情況

D.地役權設立情況

E.利用方式限制情況

【答案】：ACD

32、關于專業(yè)房地產(chǎn)估價的說法，正確的有（）。

A.應由專業(yè)機構和專業(yè)人員完成

B.應經(jīng)過審慎判斷并提供專業(yè)意見

C.出具的結果具有證明效力

D.應收取一定的服務費用

E.咨詢性估價無需承擔法律責任

【答案】：ABCD

33、關于資本化率應用及內(nèi)涵的說法，正確的有（）。

A.資本化率應用在直接資本化法中

B.資本化率是有效毛收入乘數(shù)的倒數(shù)

C.資本化率是通過折現(xiàn)方式將房地產(chǎn)收益轉換為價值的比率

D.資本化率能明確表示房地產(chǎn)的獲利能力

E.資本化率通常用未來第一年的凈收益除以價格來計算

【答案】：A

34、在房地產(chǎn)估價活動中對房地產(chǎn)估價師的要求，正確的有（）。

A.同一估價項目應至少選派2名注冊房地產(chǎn)估價師共同進行估價

B.估價項目負責人應為注冊房地產(chǎn)估價師

C.除批量估價外，每個估價項目應至少有1名注冊房地產(chǎn)估價師全程參與估價工作

D.房地產(chǎn)估價師不得承接超出自己專業(yè)勝任能力的估價業(yè)務

E.房地產(chǎn)估價師可以在非自己估價的房地產(chǎn)估價報告上簽名

【答案】：ABCD

35、反映一般物價變動的指標有（）。

A.城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長率

B.農(nóng)村居民人均純收入增長率

C.居民消費價格指數(shù)

D.生產(chǎn)資料價格指數(shù)

E.居民可支配收入指數(shù)

【答案】：CD

36、引起建筑物物質(zhì)折舊的因素包括（）。

A.地震

B.電梯數(shù)量不夠

C.酸雨

D.單行道

E.門窗的自然破損

【答案】：AC

37、評估一套單元式住宅的抵押估價，若未做特別說明，應包含在估價對象范圍內(nèi)的有（）。

A.二次裝修時所鋪的木地板

B.可拆卸的水凈化處理設備

C.嵌入式固定衣柜

D.隨建筑配置的中央空調(diào)系統(tǒng)

E.擺放在室內(nèi)的沙發(fā)

【答案】：ACD

38、房地產(chǎn)抵押對房地產(chǎn)估價的需要，歸納起來主要有（）。

A.初次抵押估價

B.再次抵押估價

C.處置抵押房地產(chǎn)估價

D.最終抵押估價

E.抵押期間估價

【答案】：ABC

39、關于運用假設開發(fā)法評估某酒店在建工程的投資價值（其中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值采用收益法測算）的說法，正確的有（）。

A.可選擇自愿轉讓開發(fā)前提或被迫轉讓開發(fā)前提估價

B.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值可以是以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)價值

C.收益法測算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值時可采用投資者的預算收益測算

D.后續(xù)開發(fā)的必要支出不應包括家具、設備等房地產(chǎn)以外財產(chǎn)的購置費用

E.折現(xiàn)率應等同于同一市場上類似在建工程項目所要求的平均報酬率

【答案】：ABC

40、下列房地產(chǎn)中，屬于按權益狀況劃分的類型有（）。

A.已依法公告列入征收、征用范圍內(nèi)的房地產(chǎn)

B.已滅失的房地產(chǎn)

C.有租約限制的房地產(chǎn)

D.整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)

E.手續(xù)不全的房地產(chǎn)

【答案】：AC

41、在考慮房地產(chǎn)交易程度的不同負擔狀況時，房地產(chǎn)正常的成交價格等于()。

A.賣方實際得到的價格/(1-應由賣方繳納的稅費比率)

B.賣方實際得到的價格-應由賣方負擔的稅費

C.買方實際付出的價格-應由買方負擔的稅費

D.應由賣方負擔的稅費/應由賣方繳納的稅費比率E買方實際付出的價格/(1-應由買方繳納的稅費比率)

【答案】：ACD

42、評估承租人權益價值時，收益法估價參數(shù)確定正確的有（）。

A.收益期應為租賃合同剩余租賃期

B.收益期應為經(jīng)濟壽命減去租賃合同剩余租賃期

C.凈收益應為合同租金減去運營費用

D.凈收益應為市場租金減去運營費用

E.凈收益應為市場租金減去合同租金

【答案】：A

43、房地產(chǎn)估價實務中，估價假設和限制條件的內(nèi)容應包括（）。

A.房地產(chǎn)估價報告使用期限

B.經(jīng)實地查勘無理由懷疑房屋存在安全隱患且無相應專業(yè)鑒定的情況下，對房屋安全的合理假定

C.對估價所必需的尚未明確或不夠明確的土地用途、容積率等事項的合理假定

D.因被征收人拒絕注冊房地產(chǎn)估價師進入被征收房屋內(nèi)進行實地查勘，對估價對象內(nèi)部狀況的合理假定

E.為降低估價風險，對房地產(chǎn)市場狀況進行假定

【答案】：ABCD

44、下列影響房地產(chǎn)供給的因素中，能增加房地產(chǎn)供給量的有（）。

A.當前該類房地產(chǎn)價格水平較高

B.該類房地產(chǎn)的開發(fā)成本上升

C.該類房地產(chǎn)的開發(fā)技術水平提高

D.預期該類房地產(chǎn)價格會上漲

E.該類房地產(chǎn)未來持有成本增加

【答案】：AC

45、估價報告的形式一般為書面報告，按照格式可分為（）。

A.分欄式報告

B.文字式報告

C.敘述式報告

D.表格式報告

E.分步式報告

【答案】：CD

46、房地產(chǎn)估價原則可分為三個層次，即()。

A.基本原則

B.客觀原則

C.特殊性原則

D.普適性原則E適宜性原則

【答案】：ACD

47、房地產(chǎn)租賃包括（）。

A.房屋租賃

B.土地租賃

C.土地使用權出租

D.動產(chǎn)租賃

E.不動產(chǎn)租賃

【答案】：ABC

48、下列估價目的中，對已被查封的房地產(chǎn)應視為未被查封的房地產(chǎn)來估價的有（）。

A.房地產(chǎn)抵押估價

B.房屋征收評估

C.房地產(chǎn)司法拍賣估價

D.房地產(chǎn)轉讓估價

E.房地產(chǎn)投資信托基金估價

【答案】：BC

49、關于抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)能力強弱比較的說法，錯誤的是（）。

A.標準廠房通常比一般廠房的變現(xiàn)能力弱

B.熟地通常比生地或毛地變現(xiàn)能力弱

C.小商鋪通常比大商鋪變現(xiàn)能力弱

D.廠區(qū)內(nèi)住宅通常比商品住宅小區(qū)內(nèi)住宅的變現(xiàn)能力弱

E.郊區(qū)的房地產(chǎn)通常比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱

【答案】：ABC

50、下列存在互補關系的有（）。

A.經(jīng)濟適用房與普通商品住宅之間

B.城市郊區(qū)的住宅與高速公路的收費

C.賓館與寫字樓之間

D.住宅與其配套的商業(yè)房地產(chǎn)之間

E.住宅與其配套的娛樂房地產(chǎn)之間

【答案】：BD

第三部分大題(50題)1、一宗房地產(chǎn)的權益包括（）。

A.額外的利益或好處

B.該房地產(chǎn)權利受房地產(chǎn)權利以外因素的限制情況

C.擁有的房地產(chǎn)權利

D.該房地產(chǎn)所在地區(qū)的聲譽

E.該房地產(chǎn)權利受其他房地產(chǎn)權利的限制情況

【答案】：ABC

2、房地產(chǎn)的社會經(jīng)濟位置發(fā)生變化，可能是由于（）等引起。

A.交

【答案】：ABD

3、某宗房地產(chǎn)占地2000m2，容積率為3.0。土地是在2009年5月通過出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經(jīng)濟壽命為50年。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)在取得類似土地40年使用權的市場價格是500元/m2，同類建筑物重置價格是1000元/m2。通過估價師對該建筑物觀察鑒定，對門窗等可修復部分進行修復需花費5萬元，裝修重置價格30萬元，經(jīng)濟壽命5年；設備的重置價格50萬元，經(jīng)濟壽命15年。殘值率假設均為零，報酬率為8%。求該房地產(chǎn)在2013年5月的市場價格。（10分）

【答案】：

4、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權年限為2007年10月1目～2047年10月1日?，F(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權價格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關資料如下：（1）門窗等損壞的修復費用為3萬元，裝修的重置價格為8

2.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬元，拆除該空調(diào)費用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構建價格（不含安裝費）為130萬元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費用為8萬元，除空調(diào)以外的設備的重置價格為250萬元。平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長期受到負面影響，預計每年租金損失為7萬元。（4）該類寫字樓的報酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報酬率為8%。（5）假設除空調(diào)以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值。

【答案】：

5、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的理由有（）。

A.房地產(chǎn)具有獨一無二性

B.政府部門要求估價

C.房地產(chǎn)的價值量較大

D.估價人員要求估價

E.房地產(chǎn)不可移動性

【答案】：AC

6、房地產(chǎn)由于壽命長久，供給有限，其價值通常可以得到保持，甚至會隨著時間的推移而自然增加。會引起房地產(chǎn)自然增值的因素有（）。

A.對房地產(chǎn)本身進行投資改良

B.房地產(chǎn)需求增加導致其稀缺性增加

C.通貨膨脹

D.外部經(jīng)濟性

E.建造成本提高

【答案】：BD

7、下列影響房地產(chǎn)價格的因素中，屬于區(qū)位因素的有（）。

A.交通便捷程度

B.朝向、樓層

C.周圍環(huán)境和景觀

D.建筑規(guī)模

E.外部配套設施

【答案】：ABC

8、房地產(chǎn)的實物是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，可以進一步分為（）。

A.該實體組合完成的功能

B.該實體的質(zhì)量

C.相應的配套的基礎設施

D.立體空間

E.有形的實體

【答案】：AB

9、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當時的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實社會一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知，現(xiàn)在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報酬率為8%。請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購買者購買后按原償還方式承擔還款義務；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）

【答案】：（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值＝未設立法定優(yōu)先受償權下的市場價值－已抵押擔保的債權數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設立法定優(yōu)先受償權下的市場價值－（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數(shù)）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設立法定優(yōu)先受償款下的市場價值抵押目的估價遵循謹慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應采用較保守估計值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設立法定優(yōu)先受償權下的市場價值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）

10、當房地產(chǎn)價格時間序列的逐期發(fā)展速度大致相同時，可以采用平均發(fā)展速度法進行預測。下列屬于采用平均發(fā)展速度法需滿足條件的有（）。

A.房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或持續(xù)下降的

B.各期持續(xù)上升或持續(xù)下降的幅度大致相同

C.房地產(chǎn)價格的變動過程只能是持續(xù)上升的

D.房地產(chǎn)價格的變動過程是間斷上升或間斷下降的

E.各期持續(xù)上升或持續(xù)下降的幅度完全不相同

【答案】：AB

11、市場法中選取可比實例時，應做到可比實例與估價對象的（）。

A.區(qū)位相近

B.權利性質(zhì)相同

C.面積相等

D.檔次相當

E.建成年份相同

【答案】：ABD

12、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格，選取了三個可比實例，有關資料如下：（1）可比實例及其交易情況見下表。假設美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試利用上述資料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計價的市場價格。

【答案】：（1）建立比較基礎可比實例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產(chǎn)價格＝含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價格－非房地產(chǎn)成分的價值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實例B1）統(tǒng)一計價單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統(tǒng)一稅費負擔正常負擔下的價格=賣方實得金額/（1-應由賣方繳納的稅費）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實例C1）統(tǒng)一計價單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因為價格變動指數(shù)是以人民幣為基準的，取實際成交日的匯率）

13、下列房地產(chǎn)中，屬于“干凈”的房屋所有權和出讓建設用地使用權的房地產(chǎn)的有（）。

A.已設立了抵押權的房地產(chǎn)

B.單獨所有的房地產(chǎn)

C.共同所有的房地產(chǎn)

D.房地產(chǎn)開發(fā)過程中各項手續(xù)齊全的房地產(chǎn)

E.存在拖欠建設工程款的房地產(chǎn)

【答案】：BD

14、某寫字樓為鋼筋混凝土結構，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經(jīng)濟壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重

【答案】：（1）計算重新購建價格C總：方法一：首先，計算單價①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計算總價①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業(yè)費用：3600×8%=288（萬元）；

15、房地產(chǎn)具有易受限制性，政府對房地產(chǎn)的限制通常通過（）來實現(xiàn)。

A.充公權

B.管制權

C.征稅權

D.征收權

E.出讓權

【答案】：ABCD

16、對于商業(yè)房地產(chǎn)來說，它看重的是（）。

A.繁華程度

B.安寧程度

C.交通條件

D.動力的取得

E.基礎設施條件

【答案】：AC

17、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為

2.5%，批發(fā)市場10年后的轉售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉售稅費為轉售價格的7%，房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居住用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）

【答案】：假設開發(fā)法方案一：（從舊廠房到批發(fā)市場）從第2－11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價格第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－

2.5%）×[1－（1＋

2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝857

2.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉售。）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81萬元營銷費用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元舊廠房的價值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（萬元）

18、下列房地產(chǎn)估價活動中，適用長期趨勢法的有（）。

A.比較某項目在不同檔次商品房開發(fā)方式下的開發(fā)價值

B.判斷某經(jīng)營性房地產(chǎn)的未來運營費用水平

C.預測某地區(qū)限購政策出臺后對房價的影響程度

D.對可比實例進行市場狀況調(diào)整

E.對房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的新型房地產(chǎn)的價格進行評估

【答案】：BD

19、根據(jù)適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當房地產(chǎn)（）時，便為最高最佳使用。

A.與外部環(huán)境最協(xié)調(diào)

B.達到規(guī)模遞增

C.內(nèi)部構成要素的組合最適當

D.外部環(huán)境與內(nèi)部因素相關聯(lián)

E.外部環(huán)境要素為最適當?shù)慕M合

【答案】：AC

20、關于投資價值與市場價值異同點的說法，正確的有（）。

A.市場價值是客觀的價值，而投資價值是建立在主觀的、個人因素基礎上的價值

B.用收益法評估投資價值時，凈收益的計算通常要扣除所得稅，而評估市場價值時通常不扣除所得稅

C.用收益法評估投資價值和市場價值時，其中的報酬率取值應相同

D.用成本法評估投資價值和市場價值時，其中的利息取值可能不相同

E.投資價值的評估結果一般大于市場價值的評估結果

【答案】：AB

21、下列房地產(chǎn)抵押估價活動中，符合估價行為規(guī)范的有（）。

A.估價師向某銀行成功介紹借款人并回避該房地產(chǎn)抵押估價業(yè)務

B.估價師要求估價委托人提供房地產(chǎn)權證復印件，同時查驗原件

C.估價師按貸款銀行要求對報酬率進行取值

D.估價師委托工程造價咨詢機構對估價對象的建安成本進行核算，并在估價報告中說明

E.估價師在提

【答案】：ABD

22、下列選項中屬于構筑物的有（）。

A.辦公樓

B.地下室

C.道路

D.水壩

E.隧道

【答案】：CD

23、房地產(chǎn)的實物是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，可以進一步分為（）。

A.該實體組合完成的功能

B.該實體的質(zhì)量

C.相應的配套的基礎設施

D.立體空間

E.有形的實體

【答案】：AB

24、在下列說法運用市場法估價，其步驟包括()。

A.搜集交易比例

B.選取可比實例

C.對可比實例成交價格做適當處理

D.價格調(diào)整E求取比準價格

【答案】：ABC

25、下列房地產(chǎn)估價活動中，適用長期趨勢法的有（）。

A.比較某項目在不同檔次商品房開發(fā)方式下的開發(fā)價值

B.判斷某經(jīng)營性房地產(chǎn)的未來運營費用水平

C.預測某地區(qū)限購政策出臺后對房價的影響程度

D.對可比實例進行市場狀況調(diào)整

E.對房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的新型房地產(chǎn)的價格進行評估

【答案】：BD

26、可用于報酬資本化法中轉換為價值的收入或收益有（）。

A.潛在毛租金收入

B.有效毛收入

C.凈運營收益

D.稅前現(xiàn)金流量

E.稅后現(xiàn)金流量

【答案】：ABC

27、評估一宗房地產(chǎn)的價值，估價方法的選用主要取決于（）。

A.估價對象

B.估價師對估價方法的熟悉程度

C.委托人

D.估價機構資料庫中可用資料情況

E.當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況

【答案】：AD

28、在傳統(tǒng)方法中，正確測算投資利息需要把握（）等幾個方面。

A.應計息項目

B.預售、預租和延遲銷售情況

C.計息周期

D.計息期

E.計息方式

【答案】：ACD

29、房地產(chǎn)由于壽命長久，供給有限，其價值通?？梢缘玫奖３?，甚至會隨著時間的推移而自然增加。會引起房地產(chǎn)自然增值的因素有（）。

A.對房地產(chǎn)本身進行投資改良

B.房地產(chǎn)需求增加導致其稀缺性增加

C.通貨膨脹

D.外部經(jīng)濟性

E.建造成本提高

【答案】：BD

30、房地產(chǎn)具有易受限制性，政府對房地產(chǎn)的限制通常通過（）來實現(xiàn)。

A.充公權

B.管制權

C.征稅權

D.征收權

E.出讓權

【答案】：ABCD

31、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為

2.5%，批發(fā)市場10年后的轉售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉售稅費為轉售價格的7%，房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居民用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）。

【答案】：假設開發(fā)法方案一：（舊廠房-批發(fā)市場）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－

2.5%）[1－（1＋

2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝857

2.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉售）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元報課咨詢電話4008105999建設工程教育網(wǎng)（），正保遠程教育旗下品牌網(wǎng)站契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87萬元營銷費用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元

32、下列選項中屬于構筑物的有（）。

A.辦公樓

B.地下室

C.道路

D.水壩

E.隧道

【答案】：CD

33、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為

2.5%，批發(fā)市場10年后的轉售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉售稅費為轉售價格的7%，房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居住用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）

【答案】：假設開發(fā)法方案一：（從舊廠房到批發(fā)市場）從第2－11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價格第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－

2.5%）×[1－（1＋

2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝857

2.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉售。）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81萬元營銷費用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元舊廠房的價值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（萬元）

34、就收益性而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評估其價值，往往要求估價師對其凈收益同時給出（）。

A.較樂觀的估計值

B.較保守的估計值

C.過高的估計值

D.過低的估計值

E.可能的估計值

【答案】：AB

35、關于長期趨勢法用途的說法，正確的有（）。

A.可用于假設開發(fā)法中預測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值

B.可用于收益法中預測未來租金、經(jīng)營收入、運營費用、空置率或凈收益

C.可用于比較法中對可比實例的成交價格進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整

D.可用來比較分析兩宗房地產(chǎn)價格水平的高低

E.可用于填補某些房地產(chǎn)歷史價格資料的缺乏

【答案】：AB

36、某寫字樓為鋼筋混凝土結構，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經(jīng)濟壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費為1200元/m2（含裝修、設備費），專業(yè)費為建筑安裝工程費的8%，管理費用為建筑安裝工程費與專業(yè)費之和的3%，銷售費用為重新購建價格的3%，年利率為6%，建設期為2年，建筑安裝費、專業(yè)費、管理費用、銷售費用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內(nèi)均為均勻投入，銷售稅費為重新購建價格的6.5%，投資利潤率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復費用為35萬元；裝修的重置價格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設備的重置價格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價時點重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費用為180萬元，安裝費用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經(jīng)測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費；同時由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟折舊為40萬元。當?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報酬率為8%。請計算該建筑物的現(xiàn)時價值。（12分）

【答案】：（1）計算重新購建價格C總：方法一：首先，計算單價①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計算總價①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業(yè)費用：3600×8%=288（萬元）；

37、市場法中權益狀況調(diào)整的內(nèi)容包括（）。

A.土地使用期限

B.容積率

C.土地開發(fā)程度

D.房屋空間布局

E.地役權設立

【答案】：AB

38、下列關于房地產(chǎn)估價的市場定價的說法中，正確的有（）。

A.房地產(chǎn)價值是客觀存在的

B.房地產(chǎn)價值是專業(yè)估價人員的價值判斷結果

C.房地產(chǎn)價值由市場力量決定

D.由市場參與者集體的價