2022年房地產(chǎn)估價(jià)師之估價(jià)原理與方法題庫完整題庫含答案【預(yù)熱題】

2022年房地產(chǎn)估價(jià)師之估價(jià)原理與方法題庫完整題庫含答案【預(yù)熱題】第一部分單選題(50題)1、（）由委托人和估價(jià)目的雙重決定。

A.估價(jià)要素

B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)

C.估價(jià)對象

D.價(jià)值類型

【答案】：C

2、建筑物的經(jīng)過年數(shù)有實(shí)際經(jīng)過年數(shù)和有效經(jīng)過年數(shù)，它們之間的關(guān)系為（）。

A.有效經(jīng)過年數(shù)等于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)

B.有效經(jīng)過年數(shù)短于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)

C.有效經(jīng)過年數(shù)長于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)

D.有效經(jīng)過年數(shù)可能短于或長于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)

【答案】：D

3、癆病肺腎陰虛之咳嗽，治以滋養(yǎng)肺腎，屬于

A.緩則治本

B.急則治標(biāo)

C.標(biāo)本兼治

D.未病先防

【答案】：A

4、面色白，脘腹冷痛，喜靜、下利清谷、脈微細(xì)的病機(jī)是

A.陰偏勝

B.亡陽

C.陽偏衰

D.陰陽互損

【答案】：C

5、下列關(guān)于路線價(jià)法的表述中，不正確的是（）。

A.路線價(jià)法實(shí)質(zhì)是比較法，其理論依據(jù)與比較法相同，是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理

B.路線價(jià)法適用于城鎮(zhèn)臨街商業(yè)用地的估價(jià)

C.運(yùn)用路線價(jià)法的前提條件是街道較規(guī)整，臨街土地排列較整齊

D.路線價(jià)法是在城鎮(zhèn)街道上劃分路線價(jià)區(qū)段，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地并求其平均價(jià)格

【答案】：D

6、某宗房地產(chǎn)的預(yù)計(jì)未來第一年的凈收益為40萬元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加2%，收益年限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為6%，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為()萬元。

A.667

B.1333

C.1000

D.500

【答案】：C

7、地價(jià)本質(zhì)上是()。

A.勞動(dòng)創(chuàng)造

B.“勞動(dòng)價(jià)值”的貨幣表現(xiàn)

C.圍繞著“勞動(dòng)價(jià)值”而上下波動(dòng)

D.地租的資本化

【答案】：D

8、房屋完損等級，是用來檢查房屋維修保養(yǎng)情況的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，是確定房屋實(shí)際新舊和（）的重要依據(jù)。

A.估算價(jià)格

B.測算折舊

C.檢查保養(yǎng)情況

D.評定房屋的功能

【答案】：B

9、一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中的估價(jià)目的，本質(zhì)上是由（）決定的。

A.估價(jià)機(jī)構(gòu)

B.估價(jià)師

C.估價(jià)報(bào)告使用者

D.估價(jià)委托人的估價(jià)需要

【答案】：D

10、某工業(yè)用地總面積為3000m2，容積率為0.5，樓面地價(jià)為1000元/m2?，F(xiàn)按城市規(guī)劃擬變更為商業(yè)用地，容積率為4.0，相應(yīng)的樓面地價(jià)為1500元/m2。該改變用途理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)為（）萬元。

A.500

B.525

C.600

D.1650

【答案】：D

11、某宗已抵押的收益性房地產(chǎn)，年有效毛租金收入500萬元，年房屋折舊費(fèi)30萬元，維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、管理費(fèi)等50萬元，水電供暖費(fèi)等40萬元，營業(yè)稅及房地產(chǎn)稅等65萬元，年抵押貸款還本付息額70萬元，租賃合同約定，保證合法、安全、正常使用所需的一切費(fèi)用均由出租人負(fù)擔(dān)。該房地產(chǎn)的凈收益為（）萬元。

A.245

B.275

C.315

D.345

【答案】：D

12、當(dāng)國際競爭激烈時(shí)，為吸引投資者通常會(huì)采?。ǎ┱?。

A.高地價(jià)

B.低地價(jià)

C.優(yōu)惠

D.折中

【答案】：B

13、1984年11月8日，原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部發(fā)布了（），同年12月12日發(fā)布了《經(jīng)租房屋清產(chǎn)估價(jià)原則》。

A.《房屋損壞等級評定標(biāo)準(zhǔn)》

B.《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)》

C.《房屋自然損壞評定標(biāo)準(zhǔn)》

D.《房屋維修等級評定標(biāo)準(zhǔn)》

【答案】：B

14、房地產(chǎn)由于價(jià)值量大，其成交價(jià)格的付款方式往往采?。ǎ┑姆绞街Ц丁?/p>

A.一次付清

B.支付定金

C.分期支付

D.以一定日期為最后期限一次付清

【答案】：C

15、下列關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的表述中，不正確的是（）。

A.假設(shè)開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價(jià)格所用成本法的倒算法

B.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法可測算開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地最高價(jià)格、預(yù)期利潤和最高費(fèi)用

C.假設(shè)開發(fā)法適用的對象包括待開發(fā)的土地、在建工程和不得改變現(xiàn)狀的舊房

D.假設(shè)開發(fā)通常測算的是一次性的價(jià)格剩余

【答案】：C

16、下列哪項(xiàng)是“相侮”

A.心病及肝

B.木旺乘土

C.土虛木乘

D.木火刑金

【答案】：D

17、在人民法院委托的房地產(chǎn)估價(jià)拍賣中，人民法院是（）。

A.估價(jià)利害關(guān)系人

B.估價(jià)對象權(quán)利人

C.估價(jià)委托人，不是報(bào)告使用者

D.估價(jià)委托人和報(bào)告使用者

【答案】：D

18、在同一房地產(chǎn)市場中，效用相近的房地產(chǎn)的價(jià)格應(yīng)當(dāng)（）。

A.完全相同

B.差距較大

C.沒有可比性

D.相近

【答案】：D

19、在同一房地產(chǎn)市場中，效用相近的房地產(chǎn)的價(jià)格應(yīng)當(dāng)（）。

A.完全相同

B.差距較大

C.沒有可比性

D.相近

【答案】：D

20、()對價(jià)值的決定作用幾乎是房地產(chǎn)所獨(dú)有的。

A.區(qū)位

B.交通

C.環(huán)境景觀

D.外部配套設(shè)施

【答案】：A

21、某辦公樓經(jīng)過更新改造后，其實(shí)際成新率通常（）用直線折舊法計(jì)算出的成新率。

A.等于

B.大于

C.小于

D.無法判斷

【答案】：B

22、某宗房地產(chǎn)交易的買賣雙方約定，買方付給賣方2659元/m2，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格的6.8%，買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格的3.9%。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費(fèi)全由買方負(fù)擔(dān)，并在原價(jià)基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價(jià)格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方的價(jià)格為（）元/m2。

A.2385

B.2393

C.2955

D.2964

【答案】：A

23、在評估市場價(jià)值時(shí)，要求對未來凈收益的估計(jì)是（）的。

A.主觀

B.客觀

C.悲觀

D.樂觀

【答案】：B

24、偏陰者的人易發(fā)展演化成的病理體質(zhì)是

A.陽亢

B.陽虛

C.陰虛

D.痰濕

【答案】：B

25、關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)合法原則及其運(yùn)用的說法，正確的是（）。

A.只有合法的房地產(chǎn)才能成為估價(jià)對象

B.估價(jià)對象狀況必須是實(shí)際情況

C.以公益為目的的學(xué)校教學(xué)樓可以作為抵押評估對象

D.估價(jià)結(jié)果應(yīng)是在依法判定的估價(jià)對象狀況下的價(jià)值或價(jià)格

【答案】：D

26、某類房地產(chǎn)一年期的銀行存款利率為3.07%，貸款利率為5.43%，投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為2.02%，管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償為1.32%，缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償為1.5%，所得稅抵扣的好處為0.5%，則該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為()。

A.13.84%

B.13.34%

C.7.41%

D.9.77%

【答案】：C

27、確定估價(jià)對象及其范圍和內(nèi)容時(shí)，應(yīng)根據(jù)()，依據(jù)法律法規(guī)，并征求委托人同意后綜合確定。

A.估價(jià)原則

B.估價(jià)目的

C.估價(jià)方法

D.估價(jià)程序

【答案】：B

28、在符合城市規(guī)劃和建筑結(jié)構(gòu)安全的條件下，住宅所有權(quán)人尋找他人出資，合作加蓋房屋并進(jìn)行分成，屬于動(dòng)用（）的行為。

A.宅基地所有權(quán)

B.空間利用權(quán)

C.地役權(quán)

D.建筑物相鄰關(guān)系

【答案】：B

29、根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)要素估價(jià)當(dāng)事人的內(nèi)容，估價(jià)結(jié)果的合理與否直接影響其利益的單位和個(gè)人是指（）。

A.估價(jià)報(bào)告使用人

B.估價(jià)對象權(quán)利人

C.估價(jià)利害關(guān)系人

D.估價(jià)委托人

【答案】：C

30、用收益法評估某宗房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，除有租約限制的以外，應(yīng)選取（）凈收益作為估價(jià)依據(jù)。

A.類似房地產(chǎn)的客觀

B.類似房地產(chǎn)的實(shí)際

C.類似房地產(chǎn)的最高

D.類似房地產(chǎn)的最低

【答案】：A

31、某宗估價(jià)對象為一宗土地面積100畝，則選取的可比實(shí)例規(guī)模一般應(yīng)在（）。

A.50畝

B.210畝

C.40畝

D.300畝

【答案】：A

32、房地產(chǎn)需求曲線表示房地產(chǎn)的需求量與其（）之間的關(guān)系。

A.價(jià)格

B.供給量

C.開發(fā)成本

D.開發(fā)價(jià)值

【答案】：A

33、某套住宅的套內(nèi)建筑面積為145m2，套內(nèi)使用面積為132m2，應(yīng)分?jǐn)偟墓膊糠纸ㄖ娣e為9m2，按套內(nèi)建筑面積計(jì)算的價(jià)格為3500元/m2，該套住宅按建筑面積計(jì)算的價(jià)格為()元/m2。

A.3000

B.3277

C.3295

D.3599

【答案】：C

34、在某城市房地產(chǎn)交易中，賣方、買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格的6%和3%，某宗房地產(chǎn)交易中，買方付給賣方2500元/m2，應(yīng)繳納的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。則該宗房地產(chǎn)的正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格為（）元/m2。

A.2660

B.2425

C.2294

D.2427

【答案】：D

35、下列關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的表述中，錯(cuò)誤的是（）。

A.不同的影響因素或者其變化，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方向是不盡相同的

B.不同的影響因素或者其變化，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的程度是不盡相同的

C.不同影響因素的變化與房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)之間的關(guān)系是不盡相同的

D.影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素都與時(shí)間有關(guān)

【答案】：D

36、增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降，對收益性房地產(chǎn)來說，開征（）會(huì)減少房地產(chǎn)凈收益，從而會(huì)直接導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降。

A.房產(chǎn)稅

B.契稅

C.營業(yè)稅

D.土地增值稅

【答案】：A

37、城市規(guī)劃規(guī)定了一宗土地為居住用途，這屬于合法權(quán)益（）的內(nèi)容。

A.合法產(chǎn)權(quán)方面

B.合法使用方面

C.合法處分方面

D.合法居住方面

【答案】：B

38、預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來第一年的有效毛收入為18萬元，運(yùn)營費(fèi)用為10萬元，此后每年的有效毛收入會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增長5%，運(yùn)營費(fèi)用增長2%，收益期限可視為無限年。如果該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬元。

A.566.67

B.633.33

C.667.67

D.433.33

【答案】：D

39、為財(cái)務(wù)報(bào)告服務(wù)的估價(jià)，為保證會(huì)計(jì)資料的可比性，需要遵循的原則是（）。

A.合法原則

B.最高最佳利用原則

C.一致性原則

D.一貫性原則

【答案】：D

40、“治痰先治氣”是的()具體應(yīng)用。

A.氣能行津

B.氣能生津

C.津能生氣

D.氣能攝津

【答案】：A

41、中國目前的契稅是在土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的時(shí)候，向（）征收的一種稅收。

A.權(quán)利人

B.使用人

C.承受人

D.農(nóng)民

【答案】：C

42、買方或賣方對其所買賣房地產(chǎn)有特別的愛好、感情，賣方惜售，或買方執(zhí)意要購買，在這種情況下的成交價(jià)格往往（）。

A.偏低

B.偏高

C.正常

D.不正常

【答案】：B

43、能引起局部紅腫熱痛等癥狀，易耗血?jiǎng)友?，多臟腑郁發(fā)的病邪

A.熱

B.暑

C.風(fēng)

D.火

【答案】：D

44、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格之所以相互牽制，是因?yàn)橄嗷ラg有一定的（）。

A.互補(bǔ)性

B.權(quán)益差別

C.替代性

D.外部環(huán)境差異

【答案】：C

45、對于收益性房地產(chǎn)來說，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命是（）。

A.建筑物竣工之日起到不能保證其安全使用之日的時(shí)間

B.在正常市場和運(yùn)營狀態(tài)下凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間

C.由建筑結(jié)構(gòu)、工程質(zhì)量、用途與維護(hù)狀況等決定的時(shí)間

D.剩余經(jīng)濟(jì)壽命與實(shí)際年齡之和的時(shí)間

【答案】：B

46、下列敘述反映“陽陽偏盛”的是

A.“重寒則熱，重?zé)釀t寒”

B.“陽虛則外寒，陰虛則內(nèi)熱”

C.“陰勝則陽病，陽勝則陰病”

D.“陰陽離決，精氣乃絕”

【答案】：C

47、因規(guī)劃修改、污染、工程質(zhì)量缺陷等導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值減損的評估是（）。

A.災(zāi)害調(diào)查評估

B.規(guī)劃實(shí)施情況評估

C.房地產(chǎn)價(jià)值減損評估

D.相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評估

【答案】：C

48、關(guān)于估價(jià)資料歸檔的說法，錯(cuò)誤的是（）。

A.估價(jià)師和相關(guān)工作人員不得將估價(jià)資料據(jù)為己有或者拒不歸檔

B.估價(jià)項(xiàng)目來源和接洽情況記錄、估價(jià)報(bào)告、估價(jià)委托合同、實(shí)地查勘記錄、估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核記錄等應(yīng)歸檔

C.估價(jià)檔案自估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì)算滿10年的，即可銷毀

D.估價(jià)機(jī)構(gòu)終止的，其估價(jià)報(bào)告及相關(guān)資料應(yīng)移交當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)（房地產(chǎn)）行政主管部門或者其指定的機(jī)構(gòu)

【答案】：C

49、馬克思主義政黨的最局綱領(lǐng)和奮斗目標(biāo)是

A.解放生產(chǎn)力，發(fā)展生產(chǎn)力

B.消滅剝削，消除兩極分化

C.建設(shè)社會(huì)主義

D.最終實(shí)現(xiàn)共產(chǎn)主義

【答案】：D

50、寒病即見寒象所采用的治法是

A.熱因熱用

B.寒因寒用

C.寒者熱之

D.熱者寒之

【答案】：C

第二部分多選題(50題)1、關(guān)于建筑物物質(zhì)折舊的可修復(fù)費(fèi)用的說法，正確的有（）。

A.采用最合理修復(fù)方案進(jìn)行修復(fù)發(fā)生的必要費(fèi)用

B.修復(fù)到新的或相當(dāng)于新的狀況的必要費(fèi)用

C.大于修復(fù)后所能帶來房地產(chǎn)增加額的費(fèi)用

D.小于或者等于修復(fù)后所能帶來房地產(chǎn)增加額的費(fèi)用

E.包括長壽命項(xiàng)目發(fā)生的修復(fù)費(fèi)用，不包括短壽命項(xiàng)目發(fā)生的修復(fù)費(fèi)用

【答案】：ABD

2、在成本法中，直接成本利潤率的計(jì)算基數(shù)包括（）。

A.土地成本

B.建設(shè)成本

C.管理費(fèi)用

D.銷售費(fèi)用

E.投資利息

【答案】：AB

3、下列關(guān)于重新購建價(jià)格的說法中，正確的有()。

A.重新購建價(jià)格是指重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價(jià)對象所必需的支出

B.重新購建價(jià)格是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格

C.重新購建價(jià)格是客觀的價(jià)格

D.建筑物的重新購建價(jià)格是全新狀況下的價(jià)格E土地的重新購建價(jià)格是法定最高出讓年限狀況下的價(jià)格

【答案】：BCD

4、一宗房地產(chǎn)的權(quán)益包括（）。

A.額外的利益或好處

B.該房地產(chǎn)權(quán)利受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制情況

C.擁有的房地產(chǎn)權(quán)利

D.該房地產(chǎn)所在地區(qū)的聲譽(yù)

E.該房地產(chǎn)權(quán)利受其他房地產(chǎn)權(quán)利的限制情況

【答案】：ABC

5、有關(guān)路線價(jià)法估價(jià)的操作步驟，下列描述正確的有（）。

A.劃分路線價(jià)區(qū)段

B.設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度

C.調(diào)查評估路線價(jià)

D.制作價(jià)格修正率表

E.計(jì)算臨街土地的價(jià)值

【答案】：ACD

6、長期趨勢法除了用于推測、判斷房地產(chǎn)的未來價(jià)格外，還可用于（）。

A.收益法中預(yù)測未來的租金

B.比較法中對可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行交易情況調(diào)整

C.填補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料的缺乏

D.比較.分析兩宗（或兩類）以上房地產(chǎn)價(jià)格的潛力

E.成本法中確定房地產(chǎn)的重新購建價(jià)格

【答案】：ACD

7、在路線價(jià)法中，不做交易情況修正和交易日期修正的原因有（）。

A.求得的路線價(jià)已是正常價(jià)格

B.在求取路線價(jià)時(shí)沒有收集非正常交易實(shí)例

C.該路線價(jià)所對應(yīng)的日期與待估宗地價(jià)格的日期一致

D.該路線價(jià)與待估宗地的價(jià)格都是現(xiàn)在的價(jià)格

E.路線價(jià)是標(biāo)準(zhǔn)宗地的平均水平價(jià)格

【答案】：AC

8、下列有關(guān)房地產(chǎn)征收、征用的表述中，正確的有（）。

A.征收的實(shí)質(zhì)是強(qiáng)制收買

B.征用的實(shí)質(zhì)是強(qiáng)制使用

C.征收是一種強(qiáng)制的臨時(shí)使用房地產(chǎn)的行為

D.征用是所有權(quán)的改變，不返還

E.征收.征用都是無償?shù)?，不給予補(bǔ)償

【答案】：AB

9、下列估價(jià)假設(shè)中，屬于背離事實(shí)假設(shè)的有（）。

A.房屋已被查封，司法拍賣估價(jià)中假設(shè)其未被查封

B.未進(jìn)入被征收房屋內(nèi)實(shí)地查勘，估價(jià)中對其內(nèi)部狀況進(jìn)行的合理設(shè)定

C.受專業(yè)能力限制，未對估價(jià)對象建筑安全進(jìn)行專業(yè)鑒定，假設(shè)其是安全的

D.估價(jià)對象已出租，征收估價(jià)中假設(shè)其無租約限制

E.受托對估價(jià)委托人擬購買的尚無規(guī)劃條件的土地進(jìn)行評估，對可能的容積率等指標(biāo)進(jìn)行的合理設(shè)定

【答案】：AD

10、有助于把握房地產(chǎn)估價(jià)的最高最佳使用原則的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理有()。

A.收益遞增遞減原理

B.均衡原理

C.替代原理

D.預(yù)期原理E適合原理

【答案】：AB

11、比較法估價(jià)中，對可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容包括（）

A.租賃權(quán)限制情況

B.交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁情況

C.已抵押擔(dān)保債權(quán)情況

D.地役權(quán)設(shè)立情況

E.利用方式限制情況

【答案】：ACD

12、房地產(chǎn)由于壽命長久，供給有限，其價(jià)值通?？梢缘玫奖３?，甚至?xí)S著時(shí)間的推移而自然增加。會(huì)引起房地產(chǎn)自然增值的因素有（）。

A.對房地產(chǎn)本身進(jìn)行投資改良

B.房地產(chǎn)需求增加導(dǎo)致其稀缺性增加

C.通貨膨脹

D.外部經(jīng)濟(jì)性

E.建造成本提高

【答案】：BD

13、房地產(chǎn)所有權(quán)劃分中，所有權(quán)的種類包括（）。

A.區(qū)分共有

B.區(qū)分所有

C.公有

D.獨(dú)有

E.共有

【答案】：BD

14、可用于收益法中轉(zhuǎn)換為價(jià)值的未來收益主要有()。

A.商業(yè)利潤

B.凈運(yùn)營收益

C.潛在毛收入

D.有效毛收入E稅后現(xiàn)金流量

【答案】：BCD

15、()等不宜作為抵押物，一般不具有抵押價(jià)值。

A.一個(gè)高爾夫球洞

B.一條保齡球球道

C.封閉使用的大院深處的一幢房屋

D.在建工程E經(jīng)濟(jì)適用住房

【答案】：ABC

16、下列情況可以采用表格形式的估價(jià)報(bào)告的有（）。

A.住宅房屋征收分戶估價(jià)報(bào)告

B.單套住宅抵押估價(jià)報(bào)告

C.為房地產(chǎn)開發(fā)商投資價(jià)值評估

D.企業(yè)破產(chǎn)評估

E.企業(yè)廠房、辦公樓抵押評估

【答案】：AB

17、下列房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中，不符合職業(yè)道德的行為有（）。

A.某估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了該機(jī)構(gòu)某股東財(cái)產(chǎn)的司法鑒定評估

B.某估價(jià)機(jī)構(gòu)在承接估價(jià)業(yè)務(wù)時(shí)，涉及特殊構(gòu)筑物估價(jià)，主動(dòng)聘請有關(guān)專家提供專業(yè)幫助

C.某估價(jià)機(jī)構(gòu)把在估價(jià)工作中需要了解的估價(jià)委托人的商業(yè)資料提供給房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織檢查

D.估價(jià)委托人對估價(jià)結(jié)果提出了明確要求，由于時(shí)間緊，加上估價(jià)業(yè)務(wù)簡單，某估價(jià)機(jī)構(gòu)按其要求完成了估價(jià)

E.某估價(jià)師臨時(shí)接到出差任務(wù)，實(shí)際負(fù)責(zé)估價(jià)業(yè)務(wù)的估價(jià)人員以該估價(jià)師名義在估價(jià)報(bào)告上簽字后提交估價(jià)報(bào)告

【答案】：ACD

18、關(guān)于收益法中求取房地產(chǎn)未來凈收益估價(jià)值的說法，正確的有（）。

A.評估投資價(jià)值可選用較樂觀的估計(jì)值

B.評估抵押價(jià)值應(yīng)選用較保守的估計(jì)值

C.評估期房市場價(jià)格應(yīng)選用最高的估計(jì)值

D.評估買賣價(jià)格應(yīng)選用最可能的估計(jì)值

E.評估保險(xiǎn)價(jià)值應(yīng)選用最低的估計(jì)值

【答案】：ABD

19、下列影響房地產(chǎn)供給的因素中，能增加房地產(chǎn)供給量的有（）。

A.當(dāng)前該類房地產(chǎn)價(jià)格水平較高

B.該類房地產(chǎn)的開發(fā)成本上升

C.該類房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平提高

D.預(yù)期該類房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上漲

E.該類房地產(chǎn)未來持有成本增加

【答案】：AC

20、在V＝A／Y×[1－1／（1＋Y）n]的情況下，采用市場提取法求取資本化率時(shí)采取的方法有（）

A.試錯(cuò)法

B.移動(dòng)平均法

C.曲線擬合法

D.線性內(nèi)插法

E.指數(shù)修勻法

【答案】：AD

21、引起建筑物物質(zhì)折舊的因素包括（）。

A.地震

B.電梯數(shù)量不夠

C.酸雨

D.單行道

E.門窗的自然破損

【答案】：AC

22、下列估價(jià)師的行為中，不符合估價(jià)規(guī)范的有（）。

A.僅要求委托人提供估價(jià)對象權(quán)屬證書復(fù)印件，但在實(shí)地查勘時(shí)對復(fù)印件中的相關(guān)信息進(jìn)行核對

B.委托人將其對估價(jià)對象價(jià)值的期望主動(dòng)告知估價(jià)師，估價(jià)師認(rèn)為該價(jià)值不離譜，便按此出具估價(jià)報(bào)告

C.估價(jià)師認(rèn)為估價(jià)對象有較大投資價(jià)值，將相關(guān)信息告知特定投資人

D.估價(jià)師在估價(jià)過程中接受委托人提供給其個(gè)人的加班費(fèi)

E.估價(jià)師認(rèn)為自己的專業(yè)能力還不足以做好估價(jià)，邀請其他估價(jià)師幫助其完成估價(jià)工作

【答案】：ABD

23、影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)位因素主要有（）。

A.是否適于安裝設(shè)備

B.是否易于取得動(dòng)力

C.是否便于處理廢料

D.是否接近大自然

E.是否利于獲取原料

【答案】：BC

24、關(guān)于評估帶租約房地產(chǎn)的說法，錯(cuò)誤的有（）。

A.合同租金與市場租金的差異程度對無租約限制條件下的評估價(jià)值有影響

B.抵押估價(jià)、轉(zhuǎn)讓估價(jià)應(yīng)評估承租人權(quán)益價(jià)值

C.在其他條件相同時(shí)，無租約限制條件下的評估價(jià)值大于有租約限制條件下的出租人權(quán)益價(jià)值

D.房屋征收評估應(yīng)評估無租約限制價(jià)值

E.只要合同約定租金不變，市場租金下跌或上漲時(shí)，承租人權(quán)益價(jià)值始終不變

【答案】：ABC

25、下列對房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的關(guān)系，表述正確的有（）。

A.價(jià)值是價(jià)格的外在表現(xiàn)，圍繞著價(jià)格上下波動(dòng)

B.價(jià)值是物的真實(shí)所值，是內(nèi)在的、客觀的和相對穩(wěn)定的

C.價(jià)格是實(shí)際發(fā)生的、已經(jīng)完成并可以觀察到的事實(shí)

D.在實(shí)際運(yùn)用中一般通過外表的價(jià)格來推測內(nèi)在的價(jià)值

E.房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì)是評估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格

【答案】：BCD

26、選取可比實(shí)例時(shí)，應(yīng)符合的要求包括（）。

A.可比實(shí)例與估價(jià)對象所處的地區(qū)必須相同

B.可比實(shí)例的交易類型與估價(jià)目的吻合

C.可比實(shí)例的規(guī)模與估價(jià)對象的規(guī)模相當(dāng)

D.可比實(shí)例的成交價(jià)格是正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格

E.可比實(shí)例大類用途與估價(jià)對象的大類用途相同

【答案】：BCD

27、在審核房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中，發(fā)現(xiàn)不同估價(jià)方法的測算結(jié)果之間有較大差異，其可能的原因有（）。

A.隱含的估價(jià)對象范圍不同

B.參數(shù)選取不合理

C.估價(jià)作業(yè)日期不同

D.價(jià)值類型選取不合理

E.選用的估價(jià)方法不切合估價(jià)對象

【答案】：AB

28、評估一宗房地產(chǎn)的價(jià)值，估價(jià)方法的選用主要取決于（）。

A.估價(jià)對象

B.估價(jià)師對估價(jià)方法的熟悉程度

C.委托人

D.估價(jià)機(jī)構(gòu)資料庫中可用資料情況

E.當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況

【答案】：AD

29、下列各項(xiàng)中，屬于市場價(jià)值形成條件的有（）。

A.適當(dāng)營銷

B.適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易

C.謹(jǐn)慎行事

D.公平交易

E.熟悉情況

【答案】：ACD

30、一般人通常對土地最直觀的認(rèn)識(shí)是()。

A.建筑物

B.水域

C.田地

D.大氣層E地面

【答案】：C

31、關(guān)于報(bào)酬率的說法，正確的有（）。

A.市場提取法求出的報(bào)酬率來源于市場，不能真實(shí)反映收益風(fēng)險(xiǎn)

B.累加法求取報(bào)酬率時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值相對于同期國債利率或銀行存款利率都是相同的

C.報(bào)酬率不包含通貨膨脹因素的影響

D.報(bào)酬率是在報(bào)酬資本化法中采用的，是通過折現(xiàn)方式將房地產(chǎn)的預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率

E.報(bào)酬率與凈收益本身的變化以及收益期的長短等無直接關(guān)系

【答案】：D

32、由于具有（）特性，房地產(chǎn)是一種良好的用于擔(dān)保債務(wù)履行的財(cái)產(chǎn)。

A.保值增值

B.價(jià)值量大

C.不可移動(dòng)

D.壽命長久

E.獨(dú)一無二

【答案】：ABCD

33、估價(jià)對象房地產(chǎn)是建筑面積300m2的商品住宅，要評估其在2014年5月份的市場價(jià)格，在選取可比實(shí)例時(shí)，下面（）不能作為可比實(shí)例。

A.劃撥土地、建筑面積300m2、成交日期為2014年1月的住宅

B.建筑面積250m2、成交日期為2011年1月的商品住宅

C.建筑面積50m2、成交日期為2014年3月的商品住宅

D.成交日期為2014年5月、建筑面積250m2的商品住宅

E.成交日期為2014年3月、建筑面積為300m2的商品住宅

【答案】：ABC

34、下列房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中，適用長期趨勢法的有（）。

A.比較某項(xiàng)目在不同檔次商品房開發(fā)方式下的開發(fā)價(jià)值

B.判斷某經(jīng)營性房地產(chǎn)的未來運(yùn)營費(fèi)用水平

C.預(yù)測某地區(qū)限購政策出臺(tái)后對房價(jià)的影響程度

D.對可比實(shí)例進(jìn)行市場狀況調(diào)整

E.對房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的新型房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行評估

【答案】：BD

35、下列影響房地產(chǎn)供給的因素中，能增加房地產(chǎn)供給量的有（）。

A.當(dāng)前該類房地產(chǎn)價(jià)格水平較高

B.該類房地產(chǎn)的開發(fā)成本上升

C.該類房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平提高

D.預(yù)期該類房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上漲

E.該類房地產(chǎn)未來持有成本增加

【答案】：AC

36、就收益性房地產(chǎn)而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評估其價(jià)值，往往要求估價(jià)師對其凈收益同時(shí)給出（）。

A.較樂觀的估計(jì)值

B.較保守的估計(jì)值

C.過高的估計(jì)值

D.過低的估計(jì)值

E.最可能的估計(jì)值

【答案】：AB

37、下列可以作為假設(shè)開發(fā)法適用的對象有()。

A.待開發(fā)的土地

B.在建工程

C.有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)

D.可裝修改造或可以改變用途的房地產(chǎn)E既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)

【答案】：ABD

38、假設(shè)開發(fā)法中，選擇最佳的開發(fā)利用方式最重要的是選擇最佳用途，而最佳用途的選擇要考慮土地位置的()。

A.可接受性

B.保值增值性

C.現(xiàn)實(shí)社會(huì)需要程度

D.未來發(fā)展趨勢E固定性

【答案】：ACD

39、下列估價(jià)假設(shè)中，屬于背離事實(shí)假設(shè)的有（）。

A.房屋已被查封，司法拍賣估價(jià)中假設(shè)其未被查封

B.未進(jìn)入被征收房屋內(nèi)實(shí)地勘察，估價(jià)中對內(nèi)部狀況進(jìn)行的合理設(shè)定

C.受專業(yè)能力限制，未對估價(jià)對象建筑安全進(jìn)行專業(yè)鑒定，假設(shè)其是安全的

D.估價(jià)對象已出租，征收估價(jià)中假設(shè)其無租約限制

E.受托對估價(jià)委托人擬購買的尚無規(guī)劃條件的土地進(jìn)行評估，對可能的容積率等指標(biāo)進(jìn)行的合理設(shè)定

【答案】：AD

40、下列與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種中，屬于具有普遍調(diào)節(jié)功能稅種的有（）。

A.企業(yè)所得稅

B.個(gè)人所得稅

C.印花稅

D.增值稅

E.契稅

【答案】：ABCD

41、高層建筑地價(jià)分?jǐn)偟姆椒ㄓ?)。

A.按建筑物價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?/p>

B.按房地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?/p>

C.按土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?/p>

D.按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)侲按樓面地價(jià)進(jìn)行分?jǐn)?/p>

【答案】：BCD

42、在國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓中，不屬于為競買人確定報(bào)價(jià)提供參考依據(jù)的估價(jià)有（）。

A.掛牌底價(jià)

B.招標(biāo)底價(jià)

C.協(xié)議價(jià)格

D.保留價(jià)

E.競買人可承受的最高價(jià)

【答案】：ABCD

43、對抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)能力強(qiáng)弱的說法，錯(cuò)誤的有（）。

A.標(biāo)準(zhǔn)廠房通常比一般廠房的變現(xiàn)能力弱

B.熟地通常比生地或毛地的變現(xiàn)能力弱

C.小商鋪通常比大商鋪的變現(xiàn)能力弱

D.廠區(qū)內(nèi)住宅通常比商品住宅小區(qū)內(nèi)的住宅變現(xiàn)能力弱

E.郊區(qū)的房地產(chǎn)通常比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱

【答案】：ABC

44、關(guān)于有拖欠建設(shè)工程欠款的房地產(chǎn)，下列說法中正確的有（）。

A.建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)

B.建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于其他債權(quán)，但次于抵押權(quán)

C.建筑工程承包人的優(yōu)先受償款包含發(fā)包人的違約金

D.消費(fèi)者交付購買商品房的全部款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人

E.消費(fèi)者交付購買商品房的大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)可以對抗買受人

【答案】：AD

45、公開市場價(jià)值是指下列()交易條件下最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格。

A.賣方和買方掌握必要的市場信息

B.賣方具有必要的專業(yè)知識(shí)，并了解交易對象

C.買方具有特殊的興趣，并愿意給予附加出價(jià)

D.賣方和買方追求各自利益的最大化E賣方和買方急于完成交易

【答案】：ABD

46、對房地產(chǎn)的現(xiàn)狀價(jià)值進(jìn)行評估時(shí)，應(yīng)遵循的估價(jià)原則有（）。

A.合法原則

B.價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則

C.替代原則

D.最高最佳利用原則

E.謹(jǐn)慎原則

【答案】：ABC

47、從房地產(chǎn)估價(jià)角度來說，一宗土地的空間范圍包括（）。

A.地表

B.地上空間

C.地下空間

D.權(quán)益空間

E.區(qū)位空間

【答案】：ABC

48、房地產(chǎn)供給形成的條件有（）。

A.供給計(jì)劃

B.供給決策

C.供給意愿

D.供給能力

E.供給行為

【答案】：CD

49、下列對房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì)描述中，不正確的是()。

A.房地產(chǎn)估價(jià)是評估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格

B.房地產(chǎn)估價(jià)是房地產(chǎn)估價(jià)師在給房地產(chǎn)定價(jià)

C.房地產(chǎn)估價(jià)或房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)是對估價(jià)對象在市場上可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證

D.房地產(chǎn)估價(jià)會(huì)有誤差但應(yīng)將誤差控制在合理的范圍內(nèi)E房地產(chǎn)估價(jià)既是科學(xué)又是藝術(shù)

【答案】：BC

50、下列估價(jià)目的中，對已被查封的房地產(chǎn)應(yīng)視為未被查封的房地產(chǎn)來估價(jià)的有（）。

A.房地產(chǎn)抵押估價(jià)

B.房屋征收評估

C.房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)

D.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)

E.房地產(chǎn)投資信托基金估價(jià)

【答案】：BC

第三部分大題(50題)1、某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計(jì)算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場調(diào)查得知，2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費(fèi)外的運(yùn)營費(fèi)用為30萬元，出租人承擔(dān)的稅費(fèi)約占租金收入的8%，該房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)土地單價(jià)為2100元/m2，土地報(bào)酬率為8%，建筑物報(bào)酬率為10%。請計(jì)算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價(jià)值。（8分）

【答案】：具體計(jì)算過程如下：（1）總有效毛

2、在房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中對房地產(chǎn)估價(jià)師的要求，正確的有（）。

A.同一估價(jià)項(xiàng)目應(yīng)至少選派2名注冊房地產(chǎn)估價(jià)師共同進(jìn)行估價(jià)

B.估價(jià)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)為注冊房地產(chǎn)估價(jià)師

C.除批量估價(jià)外，每個(gè)估價(jià)項(xiàng)目應(yīng)至少有1名注冊房地產(chǎn)估價(jià)師全程參與估價(jià)工作

D.房地產(chǎn)估價(jià)師不得承接超出自己專業(yè)勝任能力的估價(jià)業(yè)務(wù)

E.房地產(chǎn)估價(jià)師可以在非自己估價(jià)的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告上簽名

【答案】：ABCD

3、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價(jià)，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運(yùn)營費(fèi)用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為

2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價(jià)格的7%，房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價(jià)，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計(jì)改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3%；改造完成后即可完全售出，售價(jià)為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價(jià)為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價(jià)下降5%，居住用地樓面地價(jià)下降2%；補(bǔ)繳地價(jià)以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價(jià)格（1年按365天計(jì)）

【答案】：假設(shè)開發(fā)法方案一：（從舊廠房到批發(fā)市場）從第2－11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價(jià)格第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價(jià)值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－

2.5%）×[1－（1＋

2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝857

2.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售。）補(bǔ)地價(jià)＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元契稅＝（補(bǔ)地價(jià)＋舊廠房價(jià)值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81萬元營銷費(fèi)用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元舊廠房的價(jià)值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（萬元）

4、某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經(jīng)濟(jì)壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費(fèi)為1200元/m2（含裝修、設(shè)備費(fèi)），專業(yè)費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的8%，管理費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)與專業(yè)費(fèi)之和的3%，銷售費(fèi)用為重新購建價(jià)格的3%，年利率為6%，建設(shè)期為2年，建筑安裝費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內(nèi)均為均勻投入，銷售稅費(fèi)為重新購建價(jià)格的6.5%，投資利潤率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為35萬元；裝修的重置價(jià)格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價(jià)格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費(fèi)用為180萬元，安裝費(fèi)用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經(jīng)測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費(fèi)；同時(shí)由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟(jì)折舊為40萬元。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報(bào)酬率為8%。請計(jì)算該建筑物的現(xiàn)時(shí)價(jià)值。（12分）

【答案】：（1）計(jì)算重新購建價(jià)格C總：方法一：首先，計(jì)算單價(jià)①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費(fèi)用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費(fèi)用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費(fèi)用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費(fèi)：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價(jià)格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計(jì)算總價(jià)①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業(yè)費(fèi)用：3600×8%=288（萬元）；

5、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計(jì)，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進(jìn)行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當(dāng)時(shí)的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實(shí)社會(huì)一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知，現(xiàn)在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報(bào)酬率為8%。請計(jì)算該商場2013年10月1日的再次抵押價(jià)值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價(jià)格（分別計(jì)算以下兩種購買方式下的購買價(jià)格：一是購買者購買后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù)；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）

【答案】：（1）求解2013年10月1日再次抵押價(jià)值再次抵押價(jià)值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價(jià)值－已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價(jià)值－（已抵押貸款余額/社會(huì)一般貸款成數(shù)）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場價(jià)值抵押目的估價(jià)遵循謹(jǐn)慎原則，在用收益法評估時(shí)，年凈收益應(yīng)采用較保守估計(jì)值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價(jià)值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價(jià)值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）

6、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價(jià)，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運(yùn)營費(fèi)用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為

2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價(jià)格的7%，房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價(jià)，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計(jì)改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3%；改造完成后即可完全售出，售價(jià)為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價(jià)為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價(jià)下降5%，居民用地樓面地價(jià)下降2%；補(bǔ)繳地價(jià)以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價(jià)格（1年按365天計(jì)）。

【答案】：假設(shè)開發(fā)法方案一：（舊廠房-批發(fā)市場）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×

7、某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經(jīng)濟(jì)壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重

【答案】：（1）計(jì)算重新購建價(jià)格C總：方法一：首先，計(jì)算單價(jià)①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費(fèi)用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費(fèi)用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費(fèi)用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費(fèi)：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價(jià)格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計(jì)算總價(jià)①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業(yè)費(fèi)用：3600×8%=288（萬元）；

8、下列房地產(chǎn)抵押估價(jià)活動(dòng)中，符合估價(jià)行為規(guī)范的有（）。

A.估價(jià)師向某銀行成功介紹借款人并回避該房地產(chǎn)抵押估價(jià)業(yè)務(wù)

B.估價(jià)師要求估價(jià)委托人提供房地產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件，同時(shí)查驗(yàn)原件

C.估價(jià)師按貸款銀行要求對報(bào)酬率進(jìn)行取值

D.估價(jià)師委托工程造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)對估價(jià)對象的建安成本進(jìn)行核算，并在估價(jià)報(bào)告中說明

E.估價(jià)師在提

【答案】：ABD

9、對于商業(yè)房地產(chǎn)來說，它看重的是（）。

A.繁華程度

B.安寧程度

C.交通條件

D.動(dòng)力的取得

E.基礎(chǔ)設(shè)施條件

【答案】：AC

10、關(guān)于路線價(jià)法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法相同之處的說法，正確的有（）。

A.本質(zhì)上都是比較法

B.都需要進(jìn)行市場狀況調(diào)整

C.都需要進(jìn)行交易情況修正

D.都需要進(jìn)行土地狀況調(diào)整

E.都是批量估價(jià)方法

【答案】：AD

11、比較法中實(shí)物狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容包括（）。

A.環(huán)境

B.地形地勢

C.外部配套設(shè)施

D.建筑設(shè)施設(shè)備

E.建筑物裝飾裝修

【答案】：BD

12、房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置發(fā)生變化，可能是由于（）等引起。

A.交通建設(shè)

B.外部配套設(shè)施

C.人口素質(zhì)變化

D.地區(qū)衰落

E.城市建設(shè)

【答案】：ABD

13、房地產(chǎn)具有易受限制性，政府對房地產(chǎn)的限制通常通過（）來實(shí)現(xiàn)。

A.充公權(quán)

B.管制權(quán)

C.征稅權(quán)

D.征收權(quán)

E.出讓權(quán)

【答案】：ABCD

14、下列選項(xiàng)中屬于構(gòu)筑物的有（）。

A.辦公樓

B.地下室

C.道路

D.水壩

E.隧道

【答案】：CD

15、當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)間序列的逐期發(fā)展速度大致相同時(shí)，可以采用平均發(fā)展速度法進(jìn)行預(yù)測。下列屬于采用平均發(fā)展速度法需滿足條件的有（）。

A.房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過程是持續(xù)上升或持續(xù)下降的

B.各期持續(xù)上升或持續(xù)下降的幅度大致相同

C.房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過程只能是持續(xù)上升的

D.房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過程是間斷上升或間斷下降的

E.各期持續(xù)上升或持續(xù)下降的幅度完全不相同

【答案】：AB

16、房地產(chǎn)具有易受限制性，政府對房地產(chǎn)的限制通常通過（）來實(shí)現(xiàn)。

A.充公權(quán)

B.管制權(quán)

C.征稅權(quán)

D.征收權(quán)

E.出讓權(quán)

【答案】：ABCD

17、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)的理由有（）。

A.房地產(chǎn)具有獨(dú)一無二性

B.政府部門要求估價(jià)

C.房地產(chǎn)的價(jià)值量較大

D.估價(jià)人員要求估價(jià)

E.房地產(chǎn)不可移動(dòng)性

【答案】：AC

18、關(guān)于路線價(jià)法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法相同之處的說法，正確的有（）。

A.本質(zhì)上都是比較法

B.都需要進(jìn)行市場狀況調(diào)整

C.都需要進(jìn)行交易情況修正

D.都需要進(jìn)行土地狀況調(diào)整

E.都是批量估價(jià)方法

【答案】：AD

19、關(guān)于投資價(jià)值與市場價(jià)值異同點(diǎn)的說法，正確的有（）。

A.市場價(jià)值是客觀的價(jià)值，而投資價(jià)值是建立在主觀的、個(gè)人因素基礎(chǔ)上的價(jià)值

B.用收益法評估投資價(jià)值時(shí)，凈收益的計(jì)算通常要扣除所得稅，而評估市場價(jià)值時(shí)通常不扣除所得稅

C.用收益法評估投資價(jià)值和市場價(jià)值時(shí)，其中的報(bào)酬率取值應(yīng)相同

D.用成本法評估投資價(jià)值和市場價(jià)值時(shí)，其中的利息取值可能不相同

E.投資價(jià)值的評估結(jié)果一般大于市場價(jià)值的評估結(jié)果

【答案】：AB

20、房地產(chǎn)由于壽命長久，供給有限，其價(jià)值通?？梢缘玫奖３?，甚至?xí)S著時(shí)間的推移而自然增加。會(huì)引起房地產(chǎn)自然增值的因素有（）。

A.對房地產(chǎn)本身進(jìn)行投資改良

B.房地產(chǎn)需求增加導(dǎo)致其稀缺性增加

C.通貨膨脹

D.外部經(jīng)濟(jì)性

E.建造成本提高

【答案】：BD

21、下列房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中，適用長期趨勢法的有（）。

A.比較某項(xiàng)目在不同檔次商品房開發(fā)方式下的開發(fā)價(jià)值

B.判斷某經(jīng)營性房地產(chǎn)的未來運(yùn)營費(fèi)用水平

C.預(yù)測某地區(qū)限購政策出臺(tái)后對房價(jià)的影響程度

D.對可比實(shí)例進(jìn)行市場狀況調(diào)整

E.對房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的新型房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行評估

【答案】：BD

22、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計(jì)，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進(jìn)行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當(dāng)時(shí)的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實(shí)社會(huì)一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知，現(xiàn)在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報(bào)酬率為8%。請計(jì)算該商場2013年10月1日的再次抵押價(jià)值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價(jià)格（分別計(jì)算以下兩種購買方式下的購買價(jià)格：一是購買者購買后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù)；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）

【答案】：（1）求解2013年10月1日再次抵押價(jià)值再次抵押價(jià)值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價(jià)值－已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價(jià)值－（已抵押貸款余額/社會(huì)一般貸款成數(shù)）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場價(jià)值抵押目的估價(jià)遵循謹(jǐn)慎原則，在用收益法評估時(shí)，年凈收益應(yīng)采用較保守估計(jì)值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價(jià)值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價(jià)值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）

23、正常成交價(jià)格的形成條件包括()。

A.公開市場，交易對象本身也具備市場性

B.理性的經(jīng)濟(jì)行為

C.適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易

D.買者和賣者眾多，且具有完全信息E賣者對價(jià)格具有控制力量

【答案】：ABCD

24、就收益性而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評估其價(jià)值，往往要求估價(jià)師對其凈收益同時(shí)給出（）。

A.較樂觀的估計(jì)值

B.較保守的估計(jì)值

C.過高的估計(jì)值

D.過低的估計(jì)值

E.可能的估計(jì)值

【答案】：AB

25、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權(quán)年限為2007年10月1目～2047年10月1日。現(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權(quán)價(jià)格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關(guān)資料如下：（1）門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為3萬元，裝修的重置價(jià)格為8

2.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬元，拆除該空調(diào)費(fèi)用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構(gòu)建價(jià)格（不含安裝費(fèi)）為130萬元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費(fèi)用為8萬元，除空調(diào)以外的設(shè)備的重置價(jià)格為250萬元。平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導(dǎo)致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長期受到負(fù)面影響，預(yù)計(jì)每年租金損失為7萬元。（4）該類寫字樓的報(bào)酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報(bào)酬率為8%。（5）假設(shè)除空調(diào)以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值。

【答案】：

26、市場法中權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容包括（）。

A.土地使用期限

B.容積率

C.土地開發(fā)程度

D.房屋空間布局

E.地役權(quán)設(shè)立

【答案】：AB

27、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價(jià)，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運(yùn)營費(fèi)用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為

2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價(jià)格的7%，房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價(jià)，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計(jì)改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3%；改造完成后即可完全售出，售價(jià)為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價(jià)為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價(jià)下降5%，居民用地樓面地價(jià)下降2%；補(bǔ)繳地價(jià)以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價(jià)格（1年按365天計(jì)）。

【答案】：假設(shè)開發(fā)法方案一：（舊廠房-批發(fā)市場）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價(jià)值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－

2.5%）[1－（1＋

2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝857

2.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售）補(bǔ)地價(jià)＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元報(bào)課咨詢電話4008105999建設(shè)工程教育網(wǎng)（），正保遠(yuǎn)程教育旗下品牌網(wǎng)站契稅＝（補(bǔ)地價(jià)＋舊廠房價(jià)值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87萬元營銷費(fèi)用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元

28、影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)位因素主要有（）。

A.是否適于安裝設(shè)備

B.是否易于取得動(dòng)力

C.是否便于處理廢料

D.是否接近大自然

E.是否利于獲取原料

【答案】：BC

29、比較法中實(shí)物狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容包括（）。

A.環(huán)境

B.地形地勢

C.外部配套設(shè)施

D.建筑設(shè)施設(shè)備

E.建筑物裝飾裝修

【答案】：BD

30、房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置發(fā)生變化，可能是由于（）等引起。

A.交

【答案】：ABD

31、評估一宗房地產(chǎn)的價(jià)值，估價(jià)方法的選用主要取決于（）。

A.估價(jià)對象

B.估價(jià)師對估價(jià)方法的熟悉程度

C.委托人

D.估價(jià)機(jī)構(gòu)資料庫中可用資料情況

E.當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況

【答案】：AD

32、關(guān)于長期趨勢法用途的說法，正確的有（）。

A.可用于假設(shè)開發(fā)法中預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值

B.可用于收益法中預(yù)測未來租金、經(jīng)營收入、運(yùn)營費(fèi)用、空置率或凈收益

C.可用于比較法中對可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整

D.可用來比較分析兩宗房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低

E.可用于填補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料的缺乏

【答案】：AB

33、下列選項(xiàng)中屬于構(gòu)筑物的有（）。

A.辦公樓

B.地下室

C.道路

D.水壩

E.隧道

【答案】：CD

34、影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)位因素主要有（）。

A.是否適于安裝設(shè)備

B.是否易于取得動(dòng)力

C.是否便于處理廢料

D.是否接近大自然

E.是否利于獲取原料

【答案】：BC

35、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)的市場定價(jià)的說法中，正確的有（）。

A.房地產(chǎn)價(jià)值是客觀存在的

B.房地產(chǎn)價(jià)值是專業(yè)估價(jià)人員的價(jià)值判斷結(jié)果

C.房地產(chǎn)價(jià)值由市場力量決定

D.由市場參與者集體的價(jià)值判斷所形成

E.估價(jià)師是運(yùn)用自己的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)去“發(fā)現(xiàn)”或“探測”房地產(chǎn)價(jià)值

【答案】：ACD

36、一宗房地產(chǎn)的權(quán)益包括（）。

A.額外的利益或好處

B.該房地產(chǎn)權(quán)利受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制情況

C.擁有的房地產(chǎn)權(quán)利

D.該房地產(chǎn)所在地區(qū)的聲譽(yù)

E.該房地產(chǎn)權(quán)利受其他房地產(chǎn)權(quán)利的限制情況

【答案】：ABC

37、可用于報(bào)酬資本化法中轉(zhuǎn)換為價(jià)值的收入或收益有（）。

A.潛在毛租金收入

B.有效毛收入

C.凈運(yùn)營收益

D.稅前現(xiàn)金流量

E.稅后現(xiàn)金流量

【答案】：ABC

38、一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目通常只有一個(gè)估價(jià)目的，估價(jià)目的決定其（）。

A.估價(jià)委托人

B.估價(jià)師

C.價(jià)值類型

D.估價(jià)對象

E.估價(jià)結(jié)果

【答案】：CD

39、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價(jià)，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運(yùn)營費(fèi)用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為

2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價(jià)格的7%，房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價(jià)，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計(jì)改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3%；改造完成后即可完全售出，售價(jià)為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價(jià)為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價(jià)下降5%，居住用地樓面地價(jià)下降2%；補(bǔ)繳地價(jià)以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價(jià)格（1年按365天計(jì)）

【答案】：假設(shè)開發(fā)法方案一：（從舊廠房到批發(fā)市場）從第2－11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價(jià)格第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價(jià)值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋V