房地產(chǎn)工程成本全過程精細(xì)化管理2

房地產(chǎn)工程成本全過程精細(xì)化管理內(nèi)容大綱如何認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)成本管理如何開展房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的成本目標(biāo)管理房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過程成本管理操作要點(diǎn)如何構(gòu)建房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理體系2第一部分

如何認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)成本管理1.

房地產(chǎn)成本管理的行業(yè)特征2.

成本管理的核心理念與方法3.

房地產(chǎn)成本管理的幾個(gè)關(guān)系處理4.

房地產(chǎn)成本管理的演化過程5.

房地產(chǎn)成本的基本范疇31.u產(chǎn)品特點(diǎn)u實(shí)現(xiàn)過程u成本特性u(píng)行業(yè)背景41.?

基本內(nèi)容：合理確定+有效控制?

管理特征：全方位的成本管理：滲透到全過程的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，需要全員的參與；?

管理方法：目標(biāo)管理、責(zé)任管理等52.①經(jīng)營理念62.②產(chǎn)品理念72.③市場理念82.④專業(yè)理念92.u

成本管理理念落實(shí)：無效成本管理§

無效成本的定義§

產(chǎn)生原因分類—成本影響因素分析§

統(tǒng)計(jì)與分析方法§

管理責(zé)任分解與落實(shí)§

消除無效成本的措施103.p三大管理目標(biāo)上的沖突：成本、品質(zhì)、速度p成本預(yù)設(shè)與動(dòng)態(tài)變化的矛盾113.p成本控制與其他開發(fā)業(yè)務(wù)的關(guān)系p與造價(jià)業(yè)務(wù)之區(qū)別和聯(lián)系124.p我們是從哪里來？型型型以預(yù)結(jié)算為工作重心以整體目標(biāo)實(shí)現(xiàn)為目的的綜合平衡發(fā)掘產(chǎn)品價(jià)值，提升開發(fā)效益以不突破造價(jià)上限為控制目標(biāo)p我們將往哪里去？135.?

必須知道的成本概念–

全成本–

開發(fā)成本–

建造成本–

工程成本–

其他？5.成本基本科目：土地費(fèi)用前期費(fèi)用主體建筑安裝工程費(fèi)用室外及環(huán)境工程費(fèi)用公共配套工程費(fèi)用開發(fā)間接費(fèi)用營銷費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用15管理費(fèi)用對(duì)比分析：項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)投資序號(hào)1項(xiàng)目土地費(fèi)用2前期工程費(fèi)3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)4567管理費(fèi)用8財(cái)務(wù)費(fèi)用9銷售費(fèi)用1011開發(fā)期稅費(fèi)其他費(fèi)用12不可預(yù)見費(fèi)合計(jì)1616對(duì)比分析：建筑安裝工程費(fèi)用項(xiàng)目組成序號(hào)項(xiàng)目1直接費(fèi)直接工程費(fèi)（實(shí)體）措施費(fèi)（非實(shí)體）2間接費(fèi)規(guī)費(fèi)企業(yè)管理費(fèi)（施工企業(yè)）34利潤稅金合計(jì)1717對(duì)比分析：不同各企業(yè)的成本科目設(shè)置–

科目設(shè)置不同–

科目包含內(nèi)容不同18成本語言/口徑的統(tǒng)一：企業(yè)內(nèi)部的成本科目統(tǒng)一與數(shù)據(jù)對(duì)接統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)科目：多個(gè)部門？對(duì)接幾個(gè)口徑：具體哪些？19第二部分

如何開展房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的成本目標(biāo)管理？1.

成本目標(biāo)及目標(biāo)管理的本質(zhì)意義2.

成本目標(biāo)的內(nèi)涵與外延3.

如何制定工程項(xiàng)目成本目標(biāo)4.

成本目標(biāo)的分解方式5.

成本動(dòng)態(tài)的跟蹤與監(jiān)控6.

保障目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的手段與措施201.

成本目標(biāo)及目標(biāo)管理的意義u實(shí)行目標(biāo)管理的根本意義：–

降低成本？u設(shè)定成本目標(biāo)的作用–設(shè)置成本控制上限？212.

成本目標(biāo)的內(nèi)涵與外延–

成本目標(biāo)的內(nèi)涵：–

成本目標(biāo)的范圍：–

成本目標(biāo)的執(zhí)行意義：區(qū)別于成本測算223.

如何制定工程項(xiàng)目成本目標(biāo)?

目標(biāo)制定的時(shí)間：常見爭論？?

成本目標(biāo)制定的依據(jù)?

目標(biāo)制定的方法與要求?

目標(biāo)制定過程的團(tuán)隊(duì)協(xié)作方式?

成本目標(biāo)的評(píng)審與審批流程?

案例分享：成本目標(biāo)全套表格231.

編制說明、填表說明2.

項(xiàng)目概況－－規(guī)劃指標(biāo)3.

建造標(biāo)準(zhǔn)4.

各單體成本測算－－建安5.

公攤費(fèi)用測算－－前期，公建配套、室外及環(huán)境6.

跨期分?jǐn)?.

成本匯總表8.

銷售收入、回款9.

稅費(fèi)－－財(cái)務(wù)費(fèi)、所得稅、增值稅10.

利潤測算－－利潤及收益率11.

現(xiàn)金流量表244.

成本目標(biāo)的分解方式?

按合約規(guī)劃分解?

按成本科目分解?

按管理責(zé)任分解?

按財(cái)務(wù)核算模型分解?

按現(xiàn)金流出時(shí)間分解25方式之一：按合同計(jì)劃分解；目的：：甲方的分判與采購計(jì)劃（合約規(guī)劃）總目標(biāo)分解為每個(gè)合同項(xiàng)的目標(biāo)：發(fā)展計(jì)劃完成后確定分解項(xiàng)及初步總目標(biāo)，設(shè)計(jì)階段完成各目標(biāo)值的確定，招標(biāo)簽約過程中調(diào)整（范圍調(diào)整）26方式之二：按工程實(shí)體分解；目的：項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容（設(shè)計(jì)圖紙及說明）總目標(biāo)分解為分部分項(xiàng)工程目標(biāo)；包括功能組件的劃分（專業(yè)與分項(xiàng)工程的劃分），可細(xì)到分棟分層分構(gòu)件；概算或預(yù)算完成后分解，招標(biāo)簽約后及結(jié)算后對(duì)比分析27方式之三：按考核責(zé)任分解；目的：部門或崗位成本管理職責(zé)及考核辦法總目標(biāo)分解為相關(guān)業(yè)務(wù)部門/崗位的成本指標(biāo),

以及管理要求發(fā)展計(jì)劃完成后即可確定責(zé)任，具體數(shù)據(jù)在預(yù)算調(diào)整后確定28方式之四：按財(cái)務(wù)核算模型分解；目的：根據(jù)有關(guān)法規(guī)與制度確定的財(cái)務(wù)確定的核算對(duì)象劃分方式；總目標(biāo)分解為每種產(chǎn)品、每批不同的核算對(duì)象的成本核算原則公司應(yīng)有統(tǒng)一規(guī)定，對(duì)每個(gè)項(xiàng)目具體核算方式應(yīng)在目標(biāo)編制前確定。29方式之五：按現(xiàn)金流出時(shí)間分解；目的：根據(jù)工程進(jìn)度與支付方式；項(xiàng)目總成本目標(biāo)分解為每年、季度、月度的支付金額項(xiàng)目開發(fā)過程中滾動(dòng)編制從粗到細(xì)。305.

成本動(dòng)態(tài)的跟蹤與監(jiān)控動(dòng)態(tài)成本

=已發(fā)生成本+待發(fā)生成本什么叫成本發(fā)生：31?

如何從業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)中得出動(dòng)態(tài)成本?

何人、何時(shí)、何種形式反饋?

如何防止動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)失真？合同性成本費(fèi)用：非合同性成本費(fèi)用34案例：成本月報(bào)的編制內(nèi)容與模板動(dòng)態(tài)成本反饋管理情況監(jiān)控責(zé)任成本反饋356.

保障目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的手段與措施p執(zhí)行產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，落實(shí)到設(shè)計(jì)、采購選型與合約中p技術(shù)經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的手段開展各項(xiàng)業(yè)務(wù)，努力提升經(jīng)濟(jì)性p相關(guān)業(yè)務(wù)的管理模式配套p關(guān)鍵成果審批環(huán)節(jié)的目標(biāo)控制作用p實(shí)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控，及時(shí)反饋信息，預(yù)測可能變化p偏差調(diào)整與內(nèi)部平衡，保證總目標(biāo)p成本相關(guān)作業(yè)的過程與結(jié)果的全面考核36第三部分

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過程成本管理操作要點(diǎn)?

成本管理的重點(diǎn)與原則概述?

第一講

立項(xiàng)及策劃階段成本管理?

第二講

設(shè)計(jì)階段的成本管理?

第三講

發(fā)包階段的成本管理?

第四講

施工階段的成本管理?

第五講

銷售階段的成本管理?

第六講

竣工結(jié)算及維護(hù)階段的成本管理成本管理的重點(diǎn)與原則概述?

成本管理的重點(diǎn)識(shí)別?

成本管理的原則38第三部分

全過程成本管理操作要點(diǎn)【第一講

立項(xiàng)及策劃階段的成本管理】1.

立項(xiàng)階段2.

策劃階段1.

立項(xiàng)階段的成本管理主要工作：土地籌劃，市場調(diào)研，成本估算，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)控制要求：全面深入了解地塊和市場情況，合理確定估算基礎(chǔ)；控制重點(diǎn)：地質(zhì)狀況，地下地上管線；市政接口的位置；紅線內(nèi)拆遷的費(fèi)用；周邊規(guī)劃及規(guī)劃指標(biāo)的確定；政府壟斷情況，地區(qū)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)工作文件：《調(diào)研報(bào)告》《新項(xiàng)目發(fā)展成本估算》《可行性研究報(bào)告》2.

策劃階段成本管理主要工作：確定項(xiàng)目定位，制定產(chǎn)品目標(biāo)與發(fā)展計(jì)劃控制要求：準(zhǔn)確定位目標(biāo)市場，選擇性價(jià)比最好的產(chǎn)品

及組合控制重點(diǎn)：產(chǎn)品檔次（符合地塊價(jià)值），配套標(biāo)準(zhǔn)，戶型，層高及總高，停車方式，特殊要求工作文件：《項(xiàng)目建議書》或《策劃定位報(bào)告》《項(xiàng)目發(fā)展成本測算》《項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃書》第三部分

全過程成本管理操作要點(diǎn)【第二講

設(shè)計(jì)階段的成本管理】1.

設(shè)計(jì)單位的選擇與設(shè)計(jì)費(fèi)的控制2.

設(shè)計(jì)管理工作重點(diǎn)3.

方案設(shè)計(jì)階段4.

初步設(shè)計(jì)階段5.

施工圖設(shè)計(jì)階段6.

設(shè)計(jì)優(yōu)化實(shí)施要點(diǎn)?

檔次與產(chǎn)品位定匹配?

同類經(jīng)驗(yàn)豐富?

主創(chuàng)人員與團(tuán)隊(duì)?

檔期的保證?

設(shè)計(jì)周期與深度?

各階段的配合要求，與甲方及其他單位1.

設(shè)計(jì)單位的選擇與設(shè)計(jì)費(fèi)的控制?

成本目標(biāo)管理內(nèi)容之一，進(jìn)行必要的分?jǐn)?

不同檔次不同標(biāo)準(zhǔn)?

簽訂戰(zhàn)略協(xié)議，實(shí)現(xiàn)規(guī)模優(yōu)勢?

限額設(shè)計(jì)的專項(xiàng)獎(jiǎng)罰，保證設(shè)計(jì)優(yōu)化?

零星費(fèi)用的處理2.

設(shè)計(jì)管理工作重點(diǎn)?

產(chǎn)品設(shè)計(jì)?

保持定位與經(jīng)營意圖的實(shí)現(xiàn)?

設(shè)計(jì)單位的管理?

設(shè)計(jì)質(zhì)量控制?

設(shè)計(jì)進(jìn)度的控制?

合約履行與管理?

與采購要求及市場的結(jié)合?

現(xiàn)場問題的解決3.

設(shè)計(jì)階段成本管理－－方案設(shè)計(jì)主要工作：設(shè)計(jì)單位選擇，方案優(yōu)化，制定成本目標(biāo)（結(jié)合建造標(biāo)準(zhǔn)），制定出圖計(jì)劃（結(jié)合合約規(guī)劃）；控制要求：符合項(xiàng)目定位，經(jīng)濟(jì)合理性最大，制定相應(yīng)成本目標(biāo)控制重點(diǎn)：設(shè)計(jì)質(zhì)量及深度；設(shè)計(jì)周期；產(chǎn)品技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；優(yōu)化內(nèi)容：標(biāo)高確定，結(jié)構(gòu)形式，基礎(chǔ)形式，特殊設(shè)備和功能要求工作文件：《設(shè)計(jì)任務(wù)書》及《限額設(shè)計(jì)指引》《成本目標(biāo)》

《出圖計(jì)劃》4.

設(shè)計(jì)階段成本管理－－擴(kuò)初設(shè)計(jì)主要工作：材料設(shè)備選型

，編制部品控制計(jì)劃控制要求：選型合理，檔次符合，技術(shù)成熟，市場占有率較高控制重點(diǎn)：電梯，空調(diào)，門窗，欄桿，裝修材料，園建綠化，智能化，消防，防水保溫材料，新材料工作文件：《材料設(shè)備選用意見》、《部品控制計(jì)劃》5.

設(shè)計(jì)階段成本控制－－施工圖設(shè)計(jì)主要工作：編制施工圖預(yù)算，對(duì)比目標(biāo)；落實(shí)限額設(shè)計(jì)；第一次圖紙會(huì)審控制要求：圖紙的質(zhì)量和時(shí)間保證；預(yù)算的的準(zhǔn)確性和分析深度；控制重點(diǎn)：限額：鋼筋，砼，外墻，門窗，裝修，管線用量指標(biāo)；錯(cuò)漏碰缺；工作文件：《限額設(shè)計(jì)合同條件》《圖紙會(huì)審紀(jì)要》《施工圖預(yù)算》及《成本目標(biāo)調(diào)整報(bào)告》6.

設(shè)計(jì)優(yōu)化的實(shí)施要點(diǎn)基本定義：通過在設(shè)計(jì)過程中對(duì)設(shè)計(jì)的進(jìn)行功能及成本的評(píng)估，對(duì)整體設(shè)計(jì)思路或局部做法、材料選用進(jìn)行檢查、比較、改進(jìn)，獲得更滿意性價(jià)比的設(shè)計(jì)成果。范圍：幾乎所有設(shè)計(jì)，從方案開始優(yōu)化486.

設(shè)計(jì)優(yōu)化的實(shí)施要點(diǎn)?組織保證：成立項(xiàng)目設(shè)計(jì)小組?準(zhǔn)備充分：時(shí)間計(jì)劃，收集數(shù)據(jù)?事前控制：設(shè)計(jì)合約的簽訂?事中控制：貼身跟進(jìn)、典型測算，修改建議?事后反饋：預(yù)算指標(biāo)、檢查調(diào)整，落實(shí)獎(jiǎng)罰49第三部分

全過程成本管理操作要點(diǎn)【第三講

發(fā)包階段的成本管理】1.

發(fā)包的方式與選擇2.

供方資源管理為前提3.

技術(shù)管理的保障4.

招標(biāo)及簽約過程控制要點(diǎn)5.

合同關(guān)鍵條款分析1，發(fā)包的方式與選擇?

發(fā)包方式：–

直接委托、招標(biāo)；–

邀請(qǐng)招標(biāo)、公開招標(biāo)；–

單項(xiàng)招標(biāo)，戰(zhàn)略或區(qū)域性采購招標(biāo)；?

選取因素–

公司的經(jīng)營環(huán)境，內(nèi)部與外部–

對(duì)資源的掌握程度–

對(duì)市場的了解程度—包括技術(shù)與供方–

什么情況下不經(jīng)招標(biāo)？1，發(fā)包的方式與選擇基本的合約模式?按合同定價(jià)方式區(qū)分的合約模式：?總價(jià)?單價(jià)?成本加酬金；?單價(jià)/總價(jià)合同的選擇條件：521，發(fā)包的方式與選擇建議的招標(biāo)與合約模式?

招標(biāo)方式：?

計(jì)價(jià)方式：?

定標(biāo)原則：?

合約模式：1，發(fā)包的方式與選擇?

通過合約規(guī)劃確定發(fā)包與合約模式?

什么是合約規(guī)劃？其作用與基本內(nèi)容？2，供方資源管理為前提供方管理要點(diǎn)?

統(tǒng)一的分類管理、建立供方數(shù)據(jù)庫?

投入相應(yīng)的人力與精力?

摸清市場，有的放矢的引進(jìn)?

維護(hù)已有合作，保持長期穩(wěn)定經(jīng)營?

規(guī)范管理流程與合同，防范風(fēng)險(xiǎn)2，供方資源管理為前提供方管理工作內(nèi)容?

考察與調(diào)研：建庫存檔?

評(píng)估與篩選：分級(jí)使用?

溝通與交流?

培訓(xùn)與指導(dǎo)3，招標(biāo)的技術(shù)管理建立技術(shù)管理平臺(tái)?

技術(shù)管理部門的配備?

技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的掌控：①

基本方法②

三結(jié)合原則③

三重標(biāo)準(zhǔn)3，招標(biāo)的技術(shù)管理明確技術(shù)管理標(biāo)準(zhǔn)?

基于----的----標(biāo)準(zhǔn)?

基于----的----標(biāo)準(zhǔn)?

基于----的----標(biāo)準(zhǔn)3，招標(biāo)的技術(shù)管理開展技術(shù)市場調(diào)研內(nèi)容?

基本原理與理論?

歷史沿革?

當(dāng)前主流發(fā)展趨勢?

應(yīng)用狀況及檔次?

主要品牌與廠商?

各自特征與優(yōu)缺點(diǎn)?

價(jià)格與重要參數(shù)指標(biāo)?

選用建議及注意事項(xiàng)4，招標(biāo)及簽約過程控制要點(diǎn)?

充分準(zhǔn)備，保證標(biāo)的完整清晰?

控制過程和結(jié)果，保證競爭性?

詳細(xì)評(píng)標(biāo)，保證價(jià)格合理性4，招標(biāo)及簽約過程控制要點(diǎn)?明確組織與人員?編制招標(biāo)/發(fā)包計(jì)劃?供應(yīng)商考察與資格預(yù)審?召開標(biāo)前會(huì)議?編寫招標(biāo)文件（合同條件）部門程序采購負(fù)責(zé)部門成本管理部項(xiàng)目經(jīng)理部設(shè)計(jì)管理部1、制定招標(biāo)計(jì)劃2、編制招標(biāo)文件3、發(fā)出招標(biāo)邀請(qǐng)4、發(fā)標(biāo)、答疑5、開標(biāo)6、評(píng)標(biāo)7、定標(biāo)8、資料管理624，招標(biāo)及簽約過程控制要點(diǎn)–

幾個(gè)重點(diǎn)環(huán)節(jié)?

發(fā)標(biāo)：包括踏勘、答疑、看樣?

投標(biāo)?

評(píng)定標(biāo)：可能幾輪澄清?

授標(biāo)與簽約：包括合同談判?

后續(xù)工作

：交底、資料管理等4，招標(biāo)及簽約過程控制要點(diǎn)總包及主要分包清單招標(biāo)操作?

總包?

電梯?

鋁合金?

裝修?

環(huán)境綠化?

智能化5.

合同關(guān)鍵條款分析?

合同標(biāo)的描述與范圍劃分?

雙方的工作?

合同價(jià)款?

合同工期?

質(zhì)量要求?

安全文明及配合?

材料管理?

變更管理?

支付條件與程序?

違約、索賠與獎(jiǎng)懲?

爭議的解決及合同的中止方式?

其他附加條件內(nèi)容第三部分

全過程成本管理操作要點(diǎn)【第四講

施工階段的成本管理】?施工準(zhǔn)備階段?主體施工階段1.

設(shè)計(jì)變更的管理2.

現(xiàn)場簽證的控制3.

合同款支付管理4.

甲方對(duì)材料管理的幾種模式施工階段成本管理－－施工準(zhǔn)備主要工作：第二次圖紙會(huì)審，合同交底，施工現(xiàn)場準(zhǔn)備，施工組織設(shè)計(jì)的確認(rèn)控制要求：全面統(tǒng)籌，減少臨時(shí)性花費(fèi)；控制場地使用、進(jìn)度和方案控制重點(diǎn)：三通一平費(fèi)用的控制：水、電、路、土方；臨時(shí)設(shè)施費(fèi)用的控制：辦公室，圍墻；施工組織設(shè)計(jì)審查工作文件：《施工組織設(shè)計(jì)》施工階段成本管理－－主體施工主要工作：變更與簽證的管理（辦理，統(tǒng)計(jì)，分析）；工程質(zhì)量及工期的控制；材料控制，索賠辦理控制要求：依據(jù)合同，事先核算，完工確認(rèn)，及時(shí)辦理，手續(xù)完備，資料齊全；控制重點(diǎn)：重大變更：造價(jià)高，影響報(bào)建，影響品質(zhì)，

影響工期，影響銷售承諾；關(guān)鍵工期節(jié)點(diǎn)的付款；每月動(dòng)態(tài)報(bào)表；相關(guān)索賠及時(shí)通知工作文件：成本動(dòng)態(tài)報(bào)表設(shè)計(jì)變更及簽證系列表單付款系列表單1.

設(shè)計(jì)變更的管理完整流程中應(yīng)體現(xiàn)以下幾個(gè)內(nèi)容?設(shè)計(jì)變更的提出方式?原因分析?影響分析?變更業(yè)務(wù)辦理?審批與發(fā)放、溝通?與合同和現(xiàn)場的接軌?辦理有關(guān)續(xù)?實(shí)施結(jié)果的確認(rèn)?結(jié)果的處理賠?后評(píng)估2.

現(xiàn)場簽證的管理u采取事先避免簽證的措施u規(guī)范簽證過程?

范圍與事項(xiàng)的認(rèn)定?

原因的合理性以及責(zé)任承擔(dān)?

數(shù)量的認(rèn)定?

造價(jià)的認(rèn)定?

辦理的流程與手續(xù)?

結(jié)算與付款的規(guī)定?

統(tǒng)計(jì)分析與最終考核3.合同款支付管理–

付款方式的選擇–

預(yù)付款控制–

進(jìn)度款及其他往來款–

甲供材付款的控制–

支付手續(xù)和要求，避免扯皮和索賠–

防止超付的要點(diǎn)–

結(jié)算款與保修金的支付4.

甲方對(duì)材料管理的幾種模式三種常見方式?

甲供?

甲定乙供?

乙供4.

甲方對(duì)材料管理的幾種模式材料管理方式的選擇?

綜合考慮內(nèi)部和外部條件4.

甲方對(duì)材料管理的幾種模式材料管理注意事項(xiàng)–

確定各種材料的采購方式–

落實(shí)所有材料的采購及確認(rèn)計(jì)劃–

不同采購方式的過程管理?

甲供材料?

甲定乙供材料?

乙供材料–

材料樣板管理–

結(jié)算與付款的注意事項(xiàng)第三部分

房地產(chǎn)開發(fā)各階段成本管理要點(diǎn)【第五講

銷售階段的成本管理】1.

營銷費(fèi)用的控制2.

銷售階段成本管理1.

營銷費(fèi)用的控制?

營銷策劃：所有營銷活動(dòng)與設(shè)施?

費(fèi)用計(jì)劃：年度預(yù)算與月度滾動(dòng)計(jì)劃?

費(fèi)用總額與節(jié)奏控制：結(jié)合市場狀況?

動(dòng)態(tài)跟蹤：月報(bào)?

控制原則：效果優(yōu)先，戰(zhàn)略合作?

責(zé)任主體：分類明確2.

銷售階段成本管理主要工作：營銷費(fèi)用預(yù)算管理，售樓工程成本控制（銷售策劃），銷售承諾與資料的把關(guān)控制要求：銷售資料及營銷承諾的多專業(yè)評(píng)審（保修期限的確定）

，營銷費(fèi)用不超預(yù)算，售樓工程的合理策劃與成本目標(biāo)管理控制重點(diǎn)：樣板房材料的展示與說明；樣板房及售樓處的位置、數(shù)量和標(biāo)準(zhǔn)；營銷費(fèi)用詳細(xì)計(jì)劃和按進(jìn)度支出工作文件：《售樓準(zhǔn)備工程方案》《營銷費(fèi)用預(yù)算及執(zhí)行報(bào)表》系列銷售文件第三部分

全過程成本管理操作要點(diǎn)【第六講

竣工結(jié)算及維護(hù)階段的成本管理】?

竣工階段成本管理?

結(jié)算階段成本管理1.

結(jié)算辦理要點(diǎn)2.

結(jié)算審核要點(diǎn)3.

反索賠的辦理4.

幾類后評(píng)估內(nèi)容?

物業(yè)維護(hù)階段成本管理竣工階段成本管理主要工作：辦理驗(yàn)收手續(xù)，竣工資料審查（區(qū)別結(jié)算資料）控制要求：符合實(shí)事，及時(shí)辦理控制重點(diǎn)：驗(yàn)收文件中對(duì)時(shí)間、質(zhì)量和數(shù)量的確認(rèn)；對(duì)隱蔽和拆除工程和中間驗(yàn)收，入伙的配合及保修協(xié)議的落實(shí)工作文件：竣工驗(yàn)收系列資料結(jié)算階段成本管理主要工作：結(jié)算辦理、索賠辦理，項(xiàng)目后評(píng)估控制要求

：及時(shí)性，合理性，全面性，系統(tǒng)性控制重點(diǎn)：工程和材料的數(shù)量和價(jià)格依據(jù)；工期和費(fèi)用索賠，有關(guān)質(zhì)量和配合處罰；超付的可能性工作文件：

結(jié)算及索賠系列表單；《項(xiàng)目成本后評(píng)估報(bào)告》1.

結(jié)算辦理要點(diǎn)–

結(jié)算方式及價(jià)格構(gòu)成–

總包、分包、甲供材結(jié)算關(guān)聯(lián)–

結(jié)算的時(shí)間控制–

要做結(jié)算成本對(duì)比分析812.

結(jié)算審核的要點(diǎn)?

樹立合同結(jié)算的觀念?

結(jié)算資料的審查?

三大結(jié)算要素的確定?

相關(guān)數(shù)據(jù)落實(shí)823.

反索賠的辦理n

索賠內(nèi)容：n

辦理時(shí)間：n

索賠依據(jù)：n

最常見索賠情況：834.

幾類后評(píng)估內(nèi)容n

項(xiàng)目后評(píng)估n

合同評(píng)審n

履約評(píng)估n

成本控制評(píng)價(jià)84物業(yè)維護(hù)階段成本管理制主要工作：維護(hù)維修，保修金支付，質(zhì)量缺陷統(tǒng)計(jì)分析控制要求：落實(shí)維修責(zé)任；物業(yè)提前介入，把握全壽命期成本，獨(dú)立、健康運(yùn)營，防止物業(yè)管理虧損?？刂浦攸c(diǎn)：一次性投資與使用成本的平衡，智能化系統(tǒng)，景觀燈具，水景；維修責(zé)任索賠辦理工作文件：支付及索賠文件質(zhì)量缺陷分類統(tǒng)計(jì)表第四部分

如何構(gòu)建房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理體系?

第一講

成本管理體系的構(gòu)成?

第二講

如何形成全員成本管理責(zé)任機(jī)制?

第三講

成本管理部門定位與人才策略?

第四講

集團(tuán)對(duì)分公司如何進(jìn)行成本管控?

第五講

企業(yè)成本優(yōu)勢建立的案例分享第四部分

如何構(gòu)建房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理體系【第一講

成本管理體系的構(gòu)成】?

成本管理體系的建立目標(biāo)?

成本管理體系的構(gòu)成?

體系建立的過程與要求成本管理體系的建立目標(biāo)實(shí)現(xiàn)全方位的成本管理具體體現(xiàn)在:1.全員成本管理責(zé)任2.全成本的管理目標(biāo)3.全過程各開發(fā)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的成本控制成本管理體系的構(gòu)成三個(gè)層面的管理體系:1.成本管理基礎(chǔ)體系2.核心管理方法體系3.項(xiàng)目成本控制體系例：標(biāo)桿企業(yè)的成本管理體系逐步深入的建立過程第一階段，業(yè)務(wù)與管理關(guān)系的清晰化；第二階段，操作流程的規(guī)范化；第三階段，過程及結(jié)果的標(biāo)準(zhǔn)化，量化衡量指標(biāo)；結(jié)合公司特征與發(fā)展階段建立成本管理體系?

公司性質(zhì)??

管理定位??

公司規(guī)模??

發(fā)展階段?第四部分

如何構(gòu)建房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理體系【第二講

如何形成全員成本管理責(zé)任機(jī)制】1.

成本責(zé)任產(chǎn)生的機(jī)理2.

成本管理責(zé)任劃分原則3.

成本責(zé)任的基本劃分4.

成本管理責(zé)任的具體體現(xiàn)5.

成本管理職責(zé)履行的評(píng)估模型6.

成本責(zé)任考核實(shí)施的方法92第四部分

如何構(gòu)建房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理體系【第二講

如何形成全員成本管理責(zé)任機(jī)制】1.

成本責(zé)任產(chǎn)生的機(jī)理2.

成本管理責(zé)任劃分原則3.

成本管理責(zé)任的具體體現(xiàn)4.

成本管理責(zé)任考核的實(shí)施方法1.

成本責(zé)任產(chǎn)生的機(jī)理–房地產(chǎn)業(yè)務(wù)操作過程的特性–房地產(chǎn)成本的形成過程–房地產(chǎn)成本管理效果依賴于？942.

成本管理責(zé)任劃分原則成本管理責(zé)任主體：是否專門成立的成本部？開發(fā)全過程成本工作矩陣：基于企業(yè)架構(gòu)設(shè)置與職能劃分952.

成本管理責(zé)任劃分原則?

各業(yè)務(wù)部門之間：即由對(duì)該成本水平具備能力的業(yè)務(wù)部門/人員負(fù)責(zé)，作為該項(xiàng)成本的責(zé)任主體。?

集團(tuán)與分公司之間：依據(jù)管控關(guān)系，集團(tuán)對(duì)下屬公司的成本管理負(fù)有任。責(zé)3.

成本管理責(zé)任的具體體現(xiàn)?工作過程+業(yè)務(wù)成果+成本指標(biāo)974.

成本管理責(zé)任考核的實(shí)施?

考核指標(biāo)的設(shè)立?

明確各項(xiàng)指標(biāo)的計(jì)算公式或統(tǒng)計(jì)方法?

設(shè)定評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)?

確定考核成績4.

成本管理責(zé)任考核的實(shí)施?

動(dòng)態(tài)反饋機(jī)制成本部定期向責(zé)任部門反饋（月或季）?

考核的實(shí)施方式?

階段考核（季度）、年終考核；?

納入公司績效考核或成本專項(xiàng)考核?

考核結(jié)果的兌現(xiàn)評(píng)比、通報(bào)、獎(jiǎng)懲，培訓(xùn)與晉級(jí)等4.

成本管理責(zé)任考核的實(shí)施考核中常見問題n

責(zé)任難以分清n

指標(biāo)無法量化n

考核結(jié)果達(dá)不成共識(shí)第四部分

如何構(gòu)建房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理體系【第三講

成本管理部門定位與人才策略】?

容易交叉與混淆的部門關(guān)系?

成本管理部門定位與具體職責(zé)?

成本管理工作思路?

成本管理人才要求與培養(yǎng)途徑容易交叉與混淆的部門關(guān)系?

成本＋財(cái)務(wù)?

成本＋合約?

合約＋工程成本管理部門定位與職責(zé)成本管理職責(zé)合約管理職責(zé)1.

成本目標(biāo)管理:成本的前期

1.測算、目標(biāo)制定、成本動(dòng)態(tài)監(jiān)控、成本分析與后評(píng)估

；供方管理：考察、評(píng)估、建庫并選用項(xiàng)目所需的合作單位及材料設(shè)備；2.

采購及招標(biāo)管理：工程、材料設(shè)備、設(shè)計(jì)、營銷方面的招標(biāo)組織，定標(biāo)的、定單位、定價(jià)格；2.

工程預(yù)結(jié)算管理：自行編制、審核工程量積造價(jià)文件，對(duì)咨詢公司服務(wù)進(jìn)行跟蹤管理；3.

合同管理：合同的簽訂、變更及追加、付款及結(jié)算手續(xù)辦理；3.

現(xiàn)場成本控制：變更的造價(jià)計(jì)算、現(xiàn)場工程量測定、零星工程或材料采購的委