房建工程實體觀感質量管控

實體觀感質量的管控2/23目

錄

前言---策劃、專業(yè)、協作、共贏、好房子

實體觀感質量的管控

---持續(xù)改進和提升

夯實基礎----磨刀不誤砍柴工

項目實施過程管理----管控維度和管理動作

精細化管理----細節(jié)決定成敗

評估與總結

----持續(xù)發(fā)展

小結-----房子質量好不好，客戶說了算2/423/23前

言——通過策劃、專業(yè)、協作、共贏實現為客戶建造好房子的目標1謀定而后動客戶視角2專業(yè)、協作、共贏項目管理目標分解工程管理供方資源3裝修房45客戶認可的房子可持續(xù)發(fā)展生產計劃產品質量3/424/23

實體觀感質量的管控——土建階段質量現狀分析---一結構

七大區(qū)域25個城市公司從一結構、二結鉤、砌筑、抹灰、鋁合金、外立面等六個方面的觀感進行匯總。4/425/23

實體觀感質量的管控——土建階段質量現狀分析---砌筑工程5/426/23

實體觀感質量的管控——土建階段質量現狀分析---抹灰工程6/427/23

實體觀感質量的管控——土建階段質量現狀分析---鋁合金7/428/23

實體觀感質量的管控——土建階段質量現狀分析---外立面8/429/23

實體觀感質量的管控——土建階段質量提升措施---一結構標準層前三層的支撐體系作為質量監(jiān)控點和質量紅線進行聯合驗收。9/4210/23

實體觀感質量的管控——土建階段質量提升措施----二結鉤10/4211/23

實體觀感質量的管控——土建階段質量提升措施----砌筑工程清理基層→施工放線→繪砌塊排列圖、立皮數桿→拉結鋼筋施工→墻底坎臺施工→選砌塊（按砌體類型澆水濕潤）→滿鋪砂漿或粘結劑→擺砌塊→（圈梁或配筋帶施工）→（安裝門窗邊預制砼塊）→擺砌塊→安裝門窗過梁→澆灌構造柱→技術間歇不少于7天→砌筑頂部配套砌塊（或灌細石混凝土）→掛加強網；工藝流程砌筑工能樣板先行作為質量監(jiān)控點和質量紅線進行聯合驗收。11/4212/23

實體觀感質量的管控——土建階段質量提升措施---砌筑工程12/4213/23

實體觀感質量的管控——土建階段質量提升措施----抹灰工程13/4214/23

實體觀感質量的管控——精裝修階段質量分析----存在問題

五大區(qū)域5個城市公司9個項目進行了精裝修的參評。土建工作面的質量較差指標精裝修施工觀感質量結構頂板極差濕作業(yè)施工圖排版門洞口尺寸節(jié)點標準做法窗洞口尺寸同一室內開關、插座面板高低差柜體嵌入尺寸一致性色差砌筑垂直度砌筑門窗洞口尺寸座便器預留孔洞尺寸偏差同一室內底盒標高戶內門洞口尺寸滲漏成品保護空鼓、開裂14/4215/23

實體觀感質量的管控——精裝修階段質量分析----基層質量15/4216/23

實體觀感質量的管控——精裝修階段質量分析----工序控制16/4217/23

實體觀感質量的管控——精裝修階段質量分析----色差17/4218/23

實體觀感質量的管控——精裝修階段質量分析----成品保護18/4219/23

實體觀感質量的管控——精裝修階段質量分析----尺差控制19/4220/23

夯實基礎——磨刀不誤砍柴工1提前介入消除對精裝修有影響的質量隱患：通過工序工藝以及材料質量管理，消除空鼓、開裂、滲漏等質量風險，主要控制指標有：抹灰砂漿配比、墻面基層質量、門窗周邊的塞縫工序及質量、結構閉水。2組建能打勝仗的管理團隊：專業(yè)齊全、有全過程精裝修的管理經驗，培訓合格后上崗。3參與精裝修及部品單位的招投標：參與編制技術標，制定相關技術標準和管控措施，并參與技術標的評定為后續(xù)的合同管理提供保障。4制定土建移交精裝修質量標準：依據土建總包合同、國家及地方相關規(guī)范和標準制定對精裝修觀感有影響的土建質量標準，主要指標有垂直度、平整度、陰陽角方正度、頂板極差、開間及進深尺寸、柜體鑲嵌部位尺寸。20/4221/23

施工實施過程管理——管控維度及管理動作施工圖紙質量、實測實量、制定工藝、工法及節(jié)點標準做法、交底和培訓、材料質量、觀感質量、實施標段質量評比和排名并有獎有罰；質量管理計劃管理裝修施工三級計劃的編制、材料采購計劃、樣板實施計劃、穿插作業(yè)計劃、工作面的移交計劃、施工高峰期勞動力的控制計劃、進度管理可視化、周及月PDCA計劃管理，與進度款的支付掛鉤，工作面的切割，并建立關鍵節(jié)點的獎懲管理制度。項目實施過程管理安全文明施工及成品保護管理文明施工明確總平面布置、明確安全行為標準、安全管理可視化、安全管理行為規(guī)范獎罰、明確成品保護的責認劃分及實施標準。工期的索賠；設計圖紙錯錯、漏、空、缺帶來的返工；材料貨不對板帶來的返工、質量標準不明確或過低帶來的返工；設計變更及工程簽證的及時辦理；進度款工程量的審核；成本管理風險管理工程管理策劃的審核、樣板先行、部品封樣、月度風險評估、聯合驗收、交付風險評估、工地開放；21/4222/23

施工實施過程管理——管控維度及管理動作落地

新業(yè)務的發(fā)展思路：從階段性項目管理向全過程項目管理和代建模式。項目名稱服務階段工期目標規(guī)模進展項目濕作業(yè)完成65%，涂飾第二遍膩子完成75%，甲分包材料（木地板、收納、櫥柜）進場80%，五金及潔具50%。10月

20日12月30日南京萊蒙水榭春天

精裝修1201套3#、4#樓濕作業(yè)完成50%、濕作業(yè)完成65%，涂飾墻面第一遍膩子完成60%，14#樓戶型改造及實體樣板房施工進行中

。10月30日12月30日晉江世茂御龍灣精裝修360套流程及制度的建立和全過程項目管理金融街廣州新地塊待定待定15萬㎡3萬㎡前期方案論證階段。前期方案論證階段。TCL電器西安項目全過程22/4223/23進度管理

施工實施過程管理——管控維度及管理動作落地序號進度管理實施進展及落地成果項目總控計劃1各標段施工計劃23總包移交計劃分包甲單位和甲供料45分包施工計劃進度可視化23/4224/23質量管理

施工實施過程管理——管控維度及管理動作落地實施進展及落地成果序號質量管理1萊蒙地產評估體系（集團和月度評估）234裝修主要工序施工標準制定（木作業(yè)、濕作業(yè)、涂飾）實體樣板房的聯合驗收及交付標準的制定與物業(yè)建立質量管理驗收體系56質量管理可視化考察學習24/4225/23

施工實施過程管理——管控維度及管理動作落地7月15日-8月15日30天完成3#樓19層兩套展示樣板房的施工，從開放至今客戶滿意度超過90%。25/4226/23

施工實施過程管理——管控維度及管理動作落地

管理可視化在全項目推行實施。26/4227/23

施工實施過程管理——管控維度及管理動作落地管理制度技術標準模板工程；工程管理策劃；砌筑工程；樣板先行；抹灰工程；實測實量組織管理體系；關鍵工序隱蔽驗收；會議管理制度；安全文明施工；精裝修觀感質量；防滲漏節(jié)點構造；實測實量操作技術標準；園林景觀施工標準；交付觀感質量標準。計劃管理制度；文檔信息管理制度；五類非意外傷亡事故的管理要求；四化管理制度。27/4228/23

施工實施過程管理——管控維度及管理動作落地質量控制措施序號分項內容空鼓存在問題部位原因分析技術措施管理措施1.

砂漿質量配比不合格；2.

墻面基底清理不干凈；3.

不同材料部位的處理不合格；2.

明確砌筑墻面基底處理要求；1.

砂漿攪拌站后臺管理，砂漿配比傻瓜

1.

砂漿后臺固定砂漿攪拌人員并交底；1化；2.

抹灰前的隱蔽驗收；3.

計劃管理精細化；4.

墻面拉毛處理及噴漿處理不

3.

不同材料接縫建議采用不銹鋼絲網處

4.

甲方工程師不定期檢查和抽查；符合要求；5.

抹灰養(yǎng)護不到位；6.

未進行抹灰前隱蔽驗收；土建墻面抹灰工程理；4.

養(yǎng)護及時；2開裂1.

結構閉水未按照要求完成；

1.

結構閉水2.

工序倒置；

2.

門檻石先行；3.

未進行聯合隱蔽驗收；

3.

二次閉水；1.

形成隱蔽驗收記錄2.

嚴把工序關；3.

計劃管理精細化；廚衛(wèi)間地面、墻面4.

墻面水電安裝必須在防水施工前完成；1.

門窗洞口尺寸大小不一；2.

塞縫工序導致；3.

防水層厚度不足；1.

鋁合金單位必須對洞口尺寸進行復核

1.

洞口移交形成書面交接驗收記錄；并進行書面移交；

2.

土建控制線的書面移交；2.

塞縫工序明確，先進行砂漿下口及翻

3.

抹灰前進行隱蔽驗收；邊施工，在進行發(fā)泡劑的填塞施工；

4.

計劃管理精細化；3.

外墻每隔五層設置一道網孔給水管進

5.

甲方工程師不定期檢查和抽查；行強制淋水實驗3滲漏外門窗鋁合金門窗安裝外墻懸挑層槽鋼洞無專項方案；無隱蔽驗收；添堵不符合要求；未做加強防水1.

專項方案明確必須用細石砼進行封堵；1.

在圖紙平面圖位置進行標注；2.

做局部加強防水；2.

專人跟進并進行隱蔽驗收并形成文檔；甲方有專人跟進；28/4229/23

精細化管理——細節(jié)決定成敗-----四化管理平面圖、立面圖、水電點位定位圖、節(jié)點深化圖、排版圖；裝修流程、工法、實測數據、驗收表、施工進度表上墻；1、明確了圖紙質量的深化精度、完整性、各專業(yè)的協調、節(jié)點的構造；圖紙管理標準化可視化2、管理可視化體現了施工和管理的統一和進展的動態(tài)管理；3、材料加工工廠化提高了產品加工的精度、降低了損耗、提升了文明施工4、現場整潔化體現了管理的科學程度和人性化管理；材料加工工廠化現場整潔化瓷磚、石材、木作、石膏線、龍骨集中加工工；工完場清、吸煙處和衛(wèi)生設施定點設置、材料堆放整齊、成品保護完好；29/4230/23

精細化管理——細節(jié)決定成敗-----四化管理第一階段第二階段

提高材料部品加工精度，提高裝修質量品質、觀感；

改進裝修房施工前期策劃和準備深度，

減少后期變更成本和出錯概率；圖紙深度標準化材料加工工廠化現場管理可視化施工現場整潔化尺寸控制毫米化工序管理標準化部品生產定尺化觀感質量樣板化

降低材料損耗，減少成品破壞；

減少返修從而提高綜合效率。30/4231/23

精細化管理——細節(jié)決定成敗-----四化管理31/4232/23

精細化管理——細節(jié)決定成敗-----四化管理32/4233/23

精細化管理——細節(jié)決定成敗-----會議組織管理?

管理要求、施工圖紙、施工合同

、標準做法、實體工法交底；?施工周報、月報的報送、函件、通知、整改通知、停工令等管理動作實施；交底會?每周召開一次精裝修施工工程例會，主要對象為施工單位、監(jiān)理單位以及甲方項目部人員（根據施工進展情況，如果在施工高峰或工期緊張階段每天都開）；項目周（日）例會項目群會?每周召開一次項目群會，對象為甲方現場管理人員及公司本項目采購、成本，設計、營銷、客服、物業(yè)的對接人，解決交圈及需要甲方內部協調解決的問題；?每月會組織一次月度質量安全大會，并對各標段進行綜合排名，并按照獎罰制度實施獎懲，會議要求參建單位的公司工程負責人參加；項目月度質量專題會項目管理組的碰頭會?每天召開碰頭會，主要解決當天施工進度、質量及文明施工的執(zhí)行情況；?對第二天的工作計劃和工作重點進行部署和安排；33/4234/23

精細化管理——細節(jié)決定成敗-----交付風險管理精裝修交付風險管理是項目管理的重點工作之一，直接關系到是否能正常完成與小業(yè)主的交付，此項工作貫穿于精裝修的整個施工周期；銷售附圖核對——解決設計變更或特異戶型帶來的風險；銷售交付標準的核對——解決與銷售承諾的一致性；材料封樣管理——解決貨不對板的風險；銷售展示樣板房的走場及交付和非交付標準實物核對(包括施工細節(jié)）——杜絕細節(jié)觀感風險；重點工序的聯合驗收——提前預防、杜絕系統質量問題；實體交付樣板聯合驗收——杜絕交付風險。34/4235/23

精細化管理——細節(jié)決定成敗-----觀感質量管理工藝、工法及標準樣板先行成品保護和保潔土建移交精裝修樣板：土建移交精裝修的工作面質量和精度直接影響裝修的觀感，通過樣板的實施明確了移交標準，同時界定了質量責任，是后續(xù)裝修施工質量和效率的保證。精裝修工藝工法樣板：明確并統一了過程施工工藝和工法，保證了過程質量管理的一致性；成品保護：從交付產品的數據統一，成品保護不到位造成的交付缺陷比例為40%；成品保護的時間、標準和責任歸屬是關鍵；?飾面工程

（瓷磚、石材）?涂飾工程?裱糊工程?軟包工程保潔：保潔工具的使用必須根據不同的材質和部位進行統一，寶潔必須有統一的標準；?吊頂工程?木制門窗?鋁合金與塑鋼門窗?木地板精裝修實體交付樣板：通過實體樣板的實施

，明確了產品最終交付客戶的觀感標準；?收納系統?樓梯?水電安裝35/4236/23

觀感質量管理——樣板先行土建移交裝修樣板工藝工法樣板實體交付樣板36/4237/23

觀感質量管理——成品保護與保潔部品木地板地板安裝單位負責保護材料的鋪設，裝修總包負責維護；責任單位實施時間

施工完畢、驗收合格后，及時進行保護。拆除時間

細部整改完成后。將地板表面打掃干凈、先滿鋪地板防潮保護膜，標準做法

然后用塑料薄膜或瓦楞紙板做進一步保護，周邊和銜接部位用膠帶紙封閉。地板表面保潔時不宜用濕拖把，禁止使用鏟刀、美工刀等鏟刮；應先用地板專用拖把把灰塵清保潔要求除，然后用濕布擦除即可。忌用稀釋劑、松香水、二甲苯、酒精、脫漆劑等液體接觸地板，防止產生化學反應，損傷油漆表面。37/4238/23

項目管理成果評估與小結——全過程管理土建總包、裝修總包、鋁招投標階段的技術標資源整合合同管理合金、收納、櫥柜、入戶門、戶門、地板、景觀等單位建造生產能力及規(guī)模、管理能力及意愿。準和要求，答辯及答疑，管理團隊的要求、合同的交底、合理的成本攤銷。質量文化結果導向從作業(yè)工人到管理人員，從工程、采購、成本到設計等；從從策劃開始、主體、砌筑、抹灰、外立面、裝修；實測實量管理體系；對質量的執(zhí)著和決心。杜絕滲漏、空鼓、開裂等質量通病需要精細化管理階段；杜絕不符合質量要求的材料用于工程；交付產品和銷售產品的一致性。38/4239/23

項目管理成果評估與小結——客戶視角全程關注工地開放行動交付??客戶觸點:全過程客戶典型心態(tài)??客戶觸點:等待??客戶觸點:交付、裝修、搬遷客戶典型心態(tài)客戶典型心態(tài)–