房地產(chǎn)運(yùn)營視角下的現(xiàn)金流管理

運(yùn)營視角下-房地產(chǎn)現(xiàn)金流管理1234現(xiàn)金流管理基本概念現(xiàn)金流管理模式現(xiàn)金流管理方法目錄現(xiàn)金流管理未來趨勢01房地產(chǎn)現(xiàn)金流管理基本概念?

基本概念?

運(yùn)營參與管理的原因房地產(chǎn)現(xiàn)金流管理現(xiàn)金流1.1

基本概念基于上期末余額，對未來N個月的每月期末余額進(jìn)行估算，從而判斷風(fēng)險等級，以及對拿地等大額資金支出的信息掌握，從而采取的一系列措施和手段的動態(tài)管控過程。全面預(yù)算基本概念限定一個時間段內(nèi)的支出計劃，把未來的支出和流入做一個疊加，然后在過程中（每月）進(jìn)行更新和修正，來確保年度預(yù)算的控制達(dá)標(biāo)。利潤凈利潤是一個賬面數(shù)據(jù)，現(xiàn)金流才是真實的存在，跑路只能帶走現(xiàn)金流，帶不走利潤，企業(yè)倒閉從來不是利潤低的問題，而是現(xiàn)金流出現(xiàn)問題。失敗的地產(chǎn)公司，一般都是資金除了問題，很少有技術(shù)出題的。房地產(chǎn)現(xiàn)金流管理1.2

運(yùn)營參與管理的原因財務(wù)的職能運(yùn)營的職能在一定的整體目標(biāo)下,關(guān)于資產(chǎn)的購置(投資),資本的融通(籌資)和經(jīng)營中現(xiàn)金流量(營運(yùn)資金),以及利潤分配的管理。是對運(yùn)營過程的計劃、組織、實施和控制，是與產(chǎn)品生產(chǎn)和服務(wù)創(chuàng)造密切相關(guān)的各項管理工作的總稱。VS強(qiáng)調(diào)結(jié)果強(qiáng)調(diào)過程回款數(shù)：640萬房地產(chǎn)現(xiàn)金流管理1.2

運(yùn)營參與管理的原因收益好解

決看問到題問

題

做

出提決示策風(fēng)

險進(jìn)度品快質(zhì)好付款價遲格低復(fù)制產(chǎn)高品好回款去快化快拿地上多會多工

程成

本設(shè)

計營

銷投

拓運(yùn)

營財

務(wù)收益差進(jìn)度簽慢證多簽證不慢適配圖

紙標(biāo)質(zhì)準(zhǔn)量化差低

客

戶營掌銷控費(fèi)差用

高節(jié)

奏坑把多握

差

隨

波毫逐無流建

樹

業(yè)務(wù)只短是板搞報銷在現(xiàn)金流管理上下穿透出現(xiàn)了一個斷檔——財務(wù)和各個業(yè)務(wù)部門之間的真空。運(yùn)營憑借定位的優(yōu)勢，剛好和財務(wù)實現(xiàn)一個很好的配合，會完全站在公司的視角去把控信息的準(zhǔn)確性，以及財務(wù)決策后的一些列方案落地和跟蹤實施。02房地產(chǎn)現(xiàn)金流管理模式?

管理專業(yè)與業(yè)務(wù)?

管理模型?

管理核心營業(yè)額提升方法房地產(chǎn)現(xiàn)金流管理2.1

管理專業(yè)與業(yè)務(wù)財務(wù)專業(yè)運(yùn)營專業(yè)業(yè)務(wù)協(xié)同協(xié)同配合專業(yè)性充分配合收集薄弱環(huán)節(jié)把控預(yù)控預(yù)警投前籌劃財務(wù)和運(yùn)營在現(xiàn)金流的管理上必須充分配合，否則就都是信息孤島，不能發(fā)揮系統(tǒng)作戰(zhàn)的能力。計算風(fēng)險評價營業(yè)額提升方法房地產(chǎn)現(xiàn)金流管理2.2

管理核心房企的管理以現(xiàn)金流為核心。現(xiàn)金流管理的指向是以未來某一時點可動用的現(xiàn)金量，也就是資金冗余。營業(yè)額提升方法房地產(chǎn)現(xiàn)金流管理2.3

管理模型客戶/銀行首付+貸款租金、經(jīng)營收入融資應(yīng)收母公司自然人股東合作方固定資產(chǎn)在售在途營銷費(fèi)管理費(fèi)現(xiàn)金流財務(wù)費(fèi)用債權(quán)人應(yīng)付不可售可售供應(yīng)商（土地、設(shè)計、施工、材料、銷售、運(yùn)營）03房地產(chǎn)現(xiàn)金流管理方法?

現(xiàn)金流鋪排流程?

現(xiàn)金流管理方向房地產(chǎn)現(xiàn)金流管理3.1

現(xiàn)金流鋪排流程成本成本集團(tuán)財務(wù)集團(tuán)運(yùn)營區(qū)域運(yùn)營區(qū)域財務(wù)復(fù)核補(bǔ)充營銷融資營銷融資復(fù)核匯總工程工程目標(biāo)

核對組織

鋪排按財務(wù)現(xiàn)金流管控要求目標(biāo)調(diào)整、重新分配、最后與財務(wù)交圈①運(yùn)營梳理區(qū)域公司各項目目前實際進(jìn)展；②運(yùn)營組織相關(guān)條線（營銷部、成本部、融資部），預(yù)測XX年6月至XX年5月動態(tài)現(xiàn)金流；房地產(chǎn)現(xiàn)金流管理3.1

現(xiàn)金流鋪排流程成本成本集團(tuán)財務(wù)集團(tuán)運(yùn)營區(qū)域運(yùn)營區(qū)域財務(wù)復(fù)核補(bǔ)充營銷融資營銷融資復(fù)核匯總工程工程目標(biāo)

核對組織

鋪排按財務(wù)現(xiàn)金流管控要求目標(biāo)調(diào)整、重新分配、最后與財務(wù)交圈③區(qū)域財務(wù)復(fù)核，并補(bǔ)充填寫財務(wù)類數(shù)據(jù)；④各區(qū)域財務(wù)負(fù)責(zé)人提交到集團(tuán)財務(wù)部門，統(tǒng)籌分析；房地產(chǎn)現(xiàn)金流管理3.1

現(xiàn)金流鋪排流程成本成本集團(tuán)財務(wù)集團(tuán)運(yùn)營區(qū)域運(yùn)營區(qū)域財務(wù)復(fù)核補(bǔ)充營銷融資營銷融資復(fù)核匯總工程工程目標(biāo)

核對組織

鋪排按財務(wù)現(xiàn)金流管控要求目標(biāo)調(diào)整、重新分配、最后與財務(wù)交圈⑤結(jié)合整體的拿地策劃，找出未來出現(xiàn)余額較低或者負(fù)數(shù)的情況；⑥從風(fēng)險月為目標(biāo)出發(fā)，由集團(tuán)運(yùn)營組織各條線對目標(biāo)進(jìn)行調(diào)整；⑦最終和財務(wù)交圈，達(dá)到現(xiàn)金流安全、盡用的效果。房地產(chǎn)現(xiàn)金流管理3.2

現(xiàn)金流管理流向——拿地基本的周期性節(jié)奏把握時間一季度二季度三季度四季度沖刺回款輕度投資運(yùn)營提效機(jī)會投資回顧調(diào)整盤點資源沖刺經(jīng)營重度投資關(guān)鍵詞回籠現(xiàn)金精準(zhǔn)投資內(nèi)外部關(guān)系回顧調(diào)整階段方向新增項目開發(fā)年末沖刺提高周轉(zhuǎn)速度加強(qiáng)風(fēng)險管控強(qiáng)化運(yùn)營監(jiān)控指標(biāo)沖刺強(qiáng)化專項獎明年規(guī)劃全員營銷營銷重點崗高配總結(jié)復(fù)盤調(diào)整優(yōu)化卡位指標(biāo)自有資金投資回報率現(xiàn)金流回正時間IRR凈利潤率

貨地比銷售周期開盤后1215%5%2.520%12個月個月房地產(chǎn)現(xiàn)金流管理3.3

現(xiàn)金流管理流向——融資中小房企做規(guī)模，融資是最大的瓶頸“2證報審，3證上會，4證放款”1施工證開發(fā)貸方案批復(fù)在一個城市取得第二個項目后，盡量的復(fù)制，方案不要有改動，這會極大的加快報批報建的速度溝通前置和產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化房地產(chǎn)現(xiàn)金流管理3.3

現(xiàn)金流管理流向——融資這個和主體信用評級息息相關(guān)，不上市，中小房企基本沒希望30強(qiáng)房企資產(chǎn)規(guī)模及負(fù)債情況（2018年年報）2資產(chǎn)規(guī)模（億元）凈資產(chǎn)（億元）有息負(fù)債（億元）資產(chǎn)負(fù)債率企業(yè)名稱流動資金外部評級融創(chuàng)金茂81793100330342322267506927978768348935107592991408601193230388090%71%85%74%87%72%79%78%76121345467336445143371.9AAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAA+債權(quán)融資新城控股招商地產(chǎn)陽光城龍湖1535272611381081496綠城濱江142.1參考濱江集團(tuán)為例，若企業(yè)上市，一般要求排名前30名

，凈資產(chǎn)200億左右。房地產(chǎn)現(xiàn)金流管理3.3

現(xiàn)金流管理流向——融資實質(zhì)也是一種營業(yè)額的融資，也就是有買，有賣，作為中小房企，最可能快速實現(xiàn)的是材料的流量融資，比如成立一家商貿(mào)公司3

做虛的階段：只是導(dǎo)入和導(dǎo)出做實的階段：對供應(yīng)商進(jìn)行管理，對工程施工進(jìn)行配合流量融資

積極開展合作項目開發(fā)，這里提醒的是，合作本身就是一種妥協(xié)的過程，對于細(xì)節(jié)不要過于計較，不要過度干涉對方的操作4

另外項目拿地前合作，可以變成聯(lián)合體合作，會發(fā)現(xiàn)整個融資成本都會項目合作下降

合作項目保持一定比例，例如40%左右房地產(chǎn)現(xiàn)金流管理融資3.3

現(xiàn)金流管理流向——融資1.0：員工強(qiáng)制跟投，管理層強(qiáng)制跟投2.0：普通員工優(yōu)先跟投，管理層后分紅，逐漸放開跟投范圍-去精英化3.0：逐漸將合作方，供應(yīng)商等納入跟投合伙人領(lǐng)域-共擔(dān)化5跟投平臺4:0：社會化項目跟投平臺，普通投資者可以跟投-公眾化制定跟投額度，跟投范圍，跟投分配……房地產(chǎn)現(xiàn)金流管理融資3.3

現(xiàn)金流管理流向——融資員工本身的訴求，大家都是來上班的，不是來投資的，資金安全，且有一定收益5跟投平臺房地產(chǎn)現(xiàn)金流管理3.3

現(xiàn)金流管理流向——融資6股東投入股東投入時間和歸還時間，以及產(chǎn)生的收益這一塊要非常注意，有些項目利潤率特別低，要看看利潤構(gòu)成，例如股東往來的資金收益占利潤比重，如果過大則實際該項目是不賺錢的，若不賺錢，則需要考慮流速房地產(chǎn)現(xiàn)金流管理3.4

現(xiàn)金流管理流向——回款銀行按揭額度的提早摸排營銷負(fù)責(zé)欠款催收和協(xié)調(diào)集中銷售時業(yè)務(wù)量大，可安排銀行上門收款財務(wù)負(fù)責(zé)欠款信息反饋銀行按揭款應(yīng)由財務(wù)催收較妥可以引入兩到三家銀行，保持一定競爭性，但應(yīng)確定一家主力銀行房地產(chǎn)現(xiàn)金流管理3.5

現(xiàn)金流管理流向——招采成本開低價拿地-不可能并購、勾地的方式，對于中小房企難度大，資源匱乏，沒有資源就無法實現(xiàn)集中式采購-可行加入采購聯(lián)盟，門檻相對較低，可實現(xiàn)降低成本源節(jié)流的四個方法高周轉(zhuǎn)-需謹(jǐn)慎但必須快速開發(fā)全產(chǎn)業(yè)鏈形成生產(chǎn)過程中的全覆蓋房地產(chǎn)現(xiàn)金流管理3.5

現(xiàn)金流管理流向——招采成本招采庫管理原則：數(shù)量恒定，優(yōu)化更新功能需求成本評估數(shù)量優(yōu)化定期清點招采庫品牌數(shù)量，避免過多品牌營

銷客

研設(shè)

計成

本在大面積使用的材料上想辦法：地磚、地板、門、衛(wèi)浴等產(chǎn)品分級品牌需求房地產(chǎn)現(xiàn)金流管理3.6

現(xiàn)金流管理流向——產(chǎn)品≠藝術(shù)品現(xiàn)金流管理去化速度>利潤產(chǎn)品價值投放標(biāo)準(zhǔn)工藝與質(zhì)量動線景觀公區(qū)外立面戶型精裝修會所配套及商業(yè)

材料設(shè)備

智能化低投放中投放高投放√√√√√√√√√√√√√√√√√√房地產(chǎn)現(xiàn)金流管理3.6

現(xiàn)金流管理流向——產(chǎn)品產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化功能標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品功能標(biāo)準(zhǔn)化開關(guān)、潔具衛(wèi)

中央空中央空調(diào)（三菱）潔具衛(wèi)浴（科勒）小區(qū)大門兒童設(shè)施門鎖電梯

煤氣灶新風(fēng)地暖煤氣灶（美的）浴調(diào)插座嵌入式，脈沖點火，材質(zhì)為普通玻璃王力/盼格力/奧MEZ-TF09VA美的/海JZY-QL300日本進(jìn)

3856T

優(yōu)化動剛需

盼

凱迪西奧箭牌克斯

海/偉星福田涂料滑梯/仕/爾爾口-S-0力水流嵌入式，脈沖點火，材質(zhì)為防爆玻璃日本進(jìn)優(yōu)化動MEZ-8A160VA干掛石

組合滑上海三菱

方太/華

科勒/美

松下/日

松下/遠(yuǎn)

恒康/AO

羅格朗JZT-口，噪3384T

力水流，改善高端德施曼三星材+綠梯+轉(zhuǎn)/奧的斯帝標(biāo)/TOTO立大史密斯/TCLQ535B音較小，

-C2-0

自動控體積小植馬水嵌入式，脈沖點火，材質(zhì)為鋼化玻璃日本進(jìn)口，采4B80V

用最新與改善版相同功能，采用防菌材質(zhì)干掛石

組合滑漢斯格雅德國高M(jìn)XZ-蒂森克虜伯/東芝大金/三

大金/德

博世/丹

西門子/

MQ76國博樂

佛斯

松下

56-G5483T-C-0材+綠植+水景梯+轉(zhuǎn)馬+拓展類西門子/菱儀A技術(shù)，節(jié)能房地產(chǎn)現(xiàn)金流管理3.7

現(xiàn)金流管理流向——營銷ABCD對去化速度快、慢的樓盤均需踩盤；尋找客戶的需求選擇越多越糾結(jié)；展示樣板房數(shù)量越多無法同時滿足所有需求，有一定的取舍不能僅關(guān)注去化率，同時關(guān)注每期推盤量房地產(chǎn)現(xiàn)金流管理3.8

現(xiàn)金流管理流向——運(yùn)營供貨速度和去化速度達(dá)到均衡點營銷目標(biāo)與現(xiàn)金流匹配現(xiàn)金流關(guān)注周期資金支出計劃All

in3個月：最貼近實際；6個月：更廣泛的支出范圍；（對支付的預(yù)估會更加準(zhǔn)確）9個月和12個月：更強(qiáng)調(diào)的是一個預(yù)期的方向（大多數(shù)公司采用的周期）市場發(fā)展與預(yù)估偏差較大，導(dǎo)致前序融資無法償還，公司破產(chǎn)保證資金計劃支出的準(zhǔn)確性，如果這個月報了支出1000萬，結(jié)果實際需要支出1200萬，那么多支出的200萬則需要計息，從區(qū)域的可分配利潤扣除運(yùn)營節(jié)點和成本支出重點關(guān)注實際去化，與前置現(xiàn)金流測算進(jìn)行實時比對標(biāo)準(zhǔn)化的管理，付款嚴(yán)格按照節(jié)點執(zhí)行；如遇節(jié)點提前，相應(yīng)付款也提前，現(xiàn)金流測算中也需實時更新房地產(chǎn)現(xiàn)金流管理3.9

現(xiàn)金流管理流向——期望值期望值=∑發(fā)生結(jié)果*發(fā)生概率50%概率*盈利80%-50%概率*虧損60%=10%按50%概率盈利/虧損；盈利80%

or虧損60%100萬*1.8

=180萬-180*0.6=72萬政府出讓土地，一塊高溢價土地，一塊低溢價土地，最終能獲取10%利潤地產(chǎn)利潤波動小月均去化

×

成本控制

×

三費(fèi)費(fèi)用利潤達(dá)成發(fā)生概率≈個位數(shù)？三個指標(biāo)實現(xiàn)的概率04現(xiàn)金流管理未來趨勢?

合作共贏（共擔(dān)）?

地產(chǎn)里的生態(tài)鏈?

動態(tài)的貨值管理?

重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)?

深耕型與機(jī)會型?

業(yè)財融合、管理協(xié)同房地產(chǎn)現(xiàn)金流管理4.1

合作共贏（共擔(dān)）

市場下行，經(jīng)營壓力加劇，合作方能共贏

合作能相互優(yōu)勢互補(bǔ)，形成合力作為本土中小房企，建議放下身段，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，不選擇合作，將來很可能退出市場，放下身段和面子，合作共贏

減少拿地成本，增強(qiáng)項目抵御風(fēng)險的能力，減少企業(yè)本身的資金壓力房地產(chǎn)現(xiàn)金流管理4.2

地產(chǎn)里的生態(tài)鏈材料環(huán)節(jié)服務(wù)環(huán)節(jié)施工環(huán)節(jié)聯(lián)合采購，中城聯(lián)盟，收服務(wù)于前端的家居，服務(wù)于后端的家居，利于去化和品牌影響力，也更能掌握客戶的真正需求，反推地產(chǎn)產(chǎn)品力的改進(jìn)和提升景觀（稅籌融資），家裝（滿足個性化需求，促進(jìn)去化，提升品牌），總包（管理費(fèi)收入，品質(zhì)提升，稅籌）購產(chǎn)業(yè)鏈中的工廠，實現(xiàn)定制，打造自己的品牌，同時服務(wù)于地產(chǎn)前端家居，和地產(chǎn)后續(xù)家居房地產(chǎn)現(xiàn)金流管理4.3

動態(tài)的貨值管理經(jīng)營性現(xiàn)金流的來源主要來自銷售回款，而動態(tài)貨值管理是通過對各階段，各區(qū)域，各城市的貨值盤點得出?

彈性供貨管理的方向?

未取證貨值動態(tài)貨值分析表X.啟動會版總銷售額（萬元）Y.動態(tài)版總銷售額（萬元）B.取證未售

C.未取證A.已售貨值（萬元）序號貨值（萬元）貨值（萬元）校驗?

已取證未售貨值（各階段庫存）?

已售貨值?

庫存管理12345?

庫存的判定?

任務(wù)的分配合計房地產(chǎn)現(xiàn)金流管理4.3

動態(tài)的貨值管理經(jīng)營性現(xiàn)金流的來源主要來自銷售回款，而動態(tài)貨值管理是通過對各階段，各區(qū)域，各城市的貨值盤點得出某項目各面積段貨值在總貨值中的占比?

分面積段統(tǒng)計占比，對比優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和劣質(zhì)資產(chǎn)所占的比重≥140㎡10%120~139㎡?

意義：輔助現(xiàn)金流的風(fēng)險管控?

在目前這次貨