PPT房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算及管理講義（133P）

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、收入會(huì)計(jì)11/16/20222005年9月10日，國(guó)家稅務(wù)總局和《中國(guó)稅務(wù)》雜志社聯(lián)合推出2004年度中國(guó)納稅500強(qiáng)排行榜，除了煙草和石油行業(yè)占據(jù)最顯赫位置，300名內(nèi)沒(méi)有一家房地產(chǎn)企業(yè)的名字出現(xiàn)，而在2002年、2003年、2004年，房地產(chǎn)蟬聯(lián)“中國(guó)十大暴利行業(yè)”之首。房地產(chǎn)緣何成為“財(cái)富巨人，納稅侏儒”，房地產(chǎn)行業(yè)是否存在偷漏稅現(xiàn)象？2006年國(guó)家稅務(wù)總局繼續(xù)把房地產(chǎn)企業(yè)列為專項(xiàng)檢查重點(diǎn)，這是全國(guó)第五次把房地產(chǎn)列為專項(xiàng)檢查的范圍，這說(shuō)明房地產(chǎn)企業(yè)的稅收漏洞越來(lái)越引起社會(huì)各界的高度關(guān)注。作為稅務(wù)人員應(yīng)該深入研究這個(gè)行業(yè)的特點(diǎn)和稅務(wù)違法行為的規(guī)律。11/16/2022財(cái)政部2006年度會(huì)計(jì)信息質(zhì)量檢查，會(huì)計(jì)信息質(zhì)量檢查的重點(diǎn)是國(guó)有企業(yè)、上市公司、外商投資企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)等。房地產(chǎn)行業(yè)存在很多稅務(wù)問(wèn)題，這些問(wèn)題與房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)雜性（如開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)多）、特殊性有關(guān)。因此，稅務(wù)人員了解一些房地產(chǎn)行業(yè)知識(shí)和房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)很有必要。11/16/2022目錄第一部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)——會(huì)計(jì)規(guī)范第二部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)與投資估算第三部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算第四部分

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收入核算第五部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)涉稅與會(huì)計(jì)處理11/16/2022第一部分會(huì)計(jì)規(guī)范一、我國(guó)會(huì)計(jì)規(guī)范體系的現(xiàn)行框架11/16/202211/16/2022二、會(huì)計(jì)法會(huì)計(jì)法是會(huì)計(jì)規(guī)范體系的最高層次，是其他會(huì)計(jì)規(guī)范的制定依據(jù)。會(huì)計(jì)法的立法宗旨是規(guī)范會(huì)計(jì)行為，保證會(huì)計(jì)資料真實(shí)、完整。我國(guó)在1985年首次公布會(huì)計(jì)法，1993年進(jìn)行局部修改，1999年進(jìn)行了重大修改?，F(xiàn)行的會(huì)計(jì)法，包括總則、會(huì)計(jì)核算、公司企業(yè)會(huì)計(jì)核算的特別規(guī)定、會(huì)計(jì)監(jiān)督、會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)和會(huì)計(jì)人員、法律責(zé)任和附則等七章，共52條。11/16/2022（1985年）第四條各地方、各部門、各單位的行政領(lǐng)導(dǎo)人領(lǐng)導(dǎo)會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)、會(huì)計(jì)人員和其他人員執(zhí)行本法，保障會(huì)計(jì)人員的職權(quán)不受侵犯。（1993年）第四條單位領(lǐng)導(dǎo)人領(lǐng)導(dǎo)會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)、會(huì)計(jì)人員和其他人員執(zhí)行本法，保證會(huì)計(jì)資料合法、真實(shí)、準(zhǔn)確、完整，保障會(huì)計(jì)人員的職權(quán)不受侵犯。（1999年）第四條單位負(fù)責(zé)人對(duì)本單位的會(huì)計(jì)工作和會(huì)計(jì)資料的真實(shí)性、完整性負(fù)責(zé)。結(jié)論：責(zé)任主體的變遷經(jīng)歷了由1985年的會(huì)計(jì)人員、單位領(lǐng)導(dǎo)人和上級(jí)單位領(lǐng)導(dǎo)人到1993年的會(huì)計(jì)人員和單位領(lǐng)導(dǎo)人再到1999年單位領(lǐng)導(dǎo)人為主、會(huì)計(jì)人員為輔的變化。11/16/20221997年中華人民共和國(guó)刑法（修正）

第一百六十一條

公司向股東和社會(huì)公眾提供虛假的或者隱瞞重要事實(shí)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告，嚴(yán)重?fù)p害股東或者其他人利益的，對(duì)其直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處二萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下罰金。2002年因提供虛假財(cái)會(huì)報(bào)告罪,原鄭州百文股份有限公司董事長(zhǎng)、法人代表李福乾日前被判處有期徒刑三年,緩刑五年,并處罰金人民幣五萬(wàn)元2003年原“東方電子”董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理隋元柏因提供虛假財(cái)會(huì)報(bào)告罪，被判處有期徒刑2年,并處罰金5萬(wàn)元。11/16/2022

三、國(guó)家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度

（一）企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系

我國(guó)財(cái)政部于1992年11月30日發(fā)布了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》,1997年至2006年陸續(xù)頒布38項(xiàng)具體準(zhǔn)則，11/16/20222006年底已頒布布實(shí)施的企企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)準(zhǔn)則（1個(gè)基本準(zhǔn)則則、38個(gè)具體準(zhǔn)則則）準(zhǔn)則名稱發(fā)布時(shí)間實(shí)施時(shí)間修訂時(shí)間實(shí)施范圍基本準(zhǔn)則1992-11-161993-7-12005年正在征求意見(jiàn)

所有企業(yè)關(guān)聯(lián)方關(guān)系及其交易的披露1997-5-221997-1-1

暫在上市公司執(zhí)行現(xiàn)金流量表1998-3-201998-1-12001-1-18所有企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表日后事項(xiàng)1998-5-121998-1-12003-4-142003-7-1施行修訂前暫在上市公司執(zhí)行；修訂后在股份有限公司及執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》或《金融企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的其他企業(yè)執(zhí)行債務(wù)重組1998-6-121999-1-12001-1-18所有企業(yè)收入1998-6-201999-1-1

暫在上市公司執(zhí)行投資1998-6-241999-1-12001-1-18修訂前暫在上市公司執(zhí)行；修訂后暫在股份有限公司施行，鼓勵(lì)其他企業(yè)先行施行建造合同1998-6-251999-1-1

暫在上市公司執(zhí)行會(huì)計(jì)政策、會(huì)計(jì)估計(jì)變更和會(huì)計(jì)差錯(cuò)更正1998-6-251999-1-12001-1-18修訂前暫在上市公司執(zhí)行；修訂后在所有企業(yè)施行11/14/2022非貨幣性交易1999-6-282000-1-12001-1-18所有企業(yè)或有事項(xiàng)2000-4-272000-7-1

所有企業(yè)無(wú)形資產(chǎn)2001-1-182001-1-1

暫在股份有限公司施行，鼓勵(lì)其他企業(yè)先行施行，但國(guó)有企業(yè)有意先行施行的，應(yīng)提出申請(qǐng)，待報(bào)經(jīng)同級(jí)財(cái)政部門批準(zhǔn)后施行。借款費(fèi)用2001-1-182001-1-1

所有企業(yè)租賃2001-1-182001-1-1

所有企業(yè)中期財(cái)務(wù)報(bào)告2001-11-22002-1-1

上市公司存貨2001-11-92002-1-1

暫在股份有限公司施行，鼓勵(lì)其他企業(yè)先行施行。固定資產(chǎn)2001-11-92002-1-1

暫在股份有限公司施行，鼓勵(lì)其他企業(yè)先行施行。準(zhǔn)則名稱發(fā)布時(shí)間實(shí)施時(shí)間修訂時(shí)間實(shí)施范圍11/14/202238項(xiàng)具體會(huì)計(jì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施施范圍實(shí)施范圍準(zhǔn)則名稱所有企業(yè)《現(xiàn)金流量表》、《債務(wù)重組》、《會(huì)計(jì)政策、會(huì)計(jì)估計(jì)變更和會(huì)計(jì)差錯(cuò)更正》、《非貨幣性交易》、《或有事項(xiàng)》、《借款費(fèi)用》、《租賃》、股份公司，鼓勵(lì)其它企業(yè)先行施行《投資》、《無(wú)形資產(chǎn)》、《存貨》、《固定資產(chǎn)》上市公司《關(guān)聯(lián)方關(guān)系及其交易披露》、《資產(chǎn)負(fù)債表日后事項(xiàng)》、《收入》、《建造合同》、《中期財(cái)務(wù)報(bào)告》11/14/20222006年2月財(cái)政部重新新修訂發(fā)布了一個(gè)基本準(zhǔn)準(zhǔn)則，38個(gè)具體準(zhǔn)則。。自2007年1月1日起在上市公公司范圍內(nèi)施施行，鼓勵(lì)其其他企業(yè)執(zhí)行行。目前我國(guó)企業(yè)業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體體系基本形成成。它分成三三個(gè)層次：第一層次為基本準(zhǔn)則。第二層次為具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則則，分為：一般業(yè)務(wù)準(zhǔn)則則主要規(guī)范各類類企業(yè)普遍適適用的一般經(jīng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的確確認(rèn)和計(jì)量，，如存貨、固固定資產(chǎn)、投投資、無(wú)形資資產(chǎn)、資產(chǎn)減減值、借款費(fèi)費(fèi)用、收入、、外幣折算等等準(zhǔn)則項(xiàng)目。。特殊行業(yè)的特特定業(yè)務(wù)準(zhǔn)則則主要規(guī)范特殊殊行業(yè)中特定定業(yè)務(wù)的確認(rèn)認(rèn)和計(jì)量，如如石油天然然氣開(kāi)采、農(nóng)農(nóng)業(yè)、金融工工具和保險(xiǎn)合合同等準(zhǔn)則項(xiàng)項(xiàng)目。報(bào)告準(zhǔn)則主要規(guī)范普遍遍適用于各類類企業(yè)通用的的報(bào)告類的準(zhǔn)準(zhǔn)則，如現(xiàn)金金流量表、合合并財(cái)務(wù)報(bào)表表、中期財(cái)務(wù)務(wù)報(bào)告、分部部報(bào)告等準(zhǔn)則則項(xiàng)目。11/14/2022第三層次為企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則應(yīng)用用指南。分為兩部分，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則解釋，會(huì)計(jì)科目和主要賬賬務(wù)處理。11/14/2022（二）企業(yè)會(huì)計(jì)計(jì)制度體系1.會(huì)計(jì)制度文件名稱

文號(hào)

頒布單位

頒布時(shí)間

執(zhí)行時(shí)間實(shí)施范圍《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》

財(cái)會(huì)[2000]25號(hào)

財(cái)政部

2000-12-29

2001-1-1暫在規(guī)范有限公司范圍內(nèi)執(zhí)行?！督鹑谄髽I(yè)會(huì)計(jì)制度》財(cái)會(huì)[2001]49號(hào)財(cái)政部2001-11-272002-1-1暫在上市的金融企業(yè)范圍內(nèi)實(shí)施。同時(shí)，也鼓勵(lì)其他股份制金融企業(yè)實(shí)施。《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》財(cái)會(huì)[2004]2號(hào)財(cái)政部2004-4-272005-1-1小企業(yè)范圍11/14/2022《企業(yè)會(huì)計(jì)制制度》特殊行業(yè)會(huì)會(huì)計(jì)核算辦辦法《證券投資基基金會(huì)計(jì)核核算辦法》《電信企業(yè)會(huì)會(huì)計(jì)核算辦辦法》《民航企業(yè)會(huì)會(huì)計(jì)核算辦辦法》《從事銀行卡卡跨行信息息轉(zhuǎn)接業(yè)務(wù)務(wù)的企業(yè)會(huì)會(huì)計(jì)核算辦辦法》《施工企業(yè)會(huì)會(huì)計(jì)核算辦辦法》《新聞出版業(yè)業(yè)會(huì)計(jì)核算算辦法》《鐵路運(yùn)輸企企業(yè)會(huì)計(jì)核核算辦法》《農(nóng)業(yè)企業(yè)會(huì)會(huì)計(jì)核算辦辦法》《保險(xiǎn)中介公公司會(huì)計(jì)核核算辦法》《投資公司會(huì)會(huì)計(jì)核算辦辦法》《電影企業(yè)會(huì)會(huì)計(jì)核算辦辦法》《水運(yùn)企業(yè)會(huì)會(huì)計(jì)核算辦辦法》暫行規(guī)定及及問(wèn)題解答答《合并會(huì)計(jì)報(bào)報(bào)表暫行規(guī)規(guī)定》《關(guān)聯(lián)方之間間出售資產(chǎn)產(chǎn)等有關(guān)業(yè)業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)處處理的暫行行規(guī)定》《企業(yè)所得稅稅會(huì)計(jì)處理理的暫行規(guī)規(guī)定》《關(guān)于企業(yè)與與銀行等金金融機(jī)構(gòu)有有關(guān)業(yè)務(wù)會(huì)會(huì)計(jì)處理的的暫行規(guī)定定》《企業(yè)兼并有有關(guān)會(huì)計(jì)處處理問(wèn)題的的暫行規(guī)定定》《關(guān)于執(zhí)行企企業(yè)會(huì)計(jì)制制度和相關(guān)關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則則有關(guān)問(wèn)題題解答（一一）》《關(guān)于執(zhí)行企企業(yè)會(huì)計(jì)制制度和相關(guān)關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則則有關(guān)問(wèn)題題解答（二二）》《關(guān)于執(zhí)行企企業(yè)會(huì)計(jì)制制度和相關(guān)關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則則有關(guān)問(wèn)題題解答（三三）》《關(guān)于執(zhí)行企企業(yè)會(huì)計(jì)制制度和相關(guān)關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則則有關(guān)問(wèn)題題解答（四四）》《金融企業(yè)會(huì)會(huì)計(jì)制度》《信托業(yè)務(wù)會(huì)會(huì)計(jì)核算辦辦法》《金融企業(yè)實(shí)實(shí)施<金融企業(yè)會(huì)會(huì)計(jì)制度>有關(guān)問(wèn)題的的解答》《小企業(yè)會(huì)計(jì)計(jì)制度》《小型工業(yè)企企業(yè)執(zhí)行〈小企業(yè)會(huì)計(jì)計(jì)制度〉銜接規(guī)定》行業(yè)會(huì)計(jì)制制度11/14/20222.特殊行業(yè)會(huì)會(huì)計(jì)核算辦辦法（根據(jù)《中華人民共共和國(guó)會(huì)計(jì)計(jì)法》、《企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)會(huì)計(jì)報(bào)告條條例》、《企業(yè)會(huì)計(jì)制制度》以及國(guó)家有有關(guān)法律、、法規(guī)，在在已執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制制度》的該行業(yè)企企業(yè)執(zhí)行。。）名稱文號(hào)頒布單位頒布時(shí)間執(zhí)行時(shí)間《證券投資基金會(huì)計(jì)核算辦法》[注1]財(cái)會(huì)[2001]53號(hào)財(cái)政部2001-9-122002-1-1《電信企業(yè)會(huì)計(jì)核算辦法》財(cái)會(huì)[2002]17號(hào)財(cái)政部2002-9-222003-1-1《民航企業(yè)會(huì)計(jì)核算辦法》財(cái)會(huì)[2003]18號(hào)財(cái)政部2003-6-192003-1-1《從事銀行卡跨行信息轉(zhuǎn)接業(yè)務(wù)的企業(yè)會(huì)計(jì)核算辦法》[注1]財(cái)會(huì)[2003]23號(hào)財(cái)政部2003-8-32003-1-1《施工企業(yè)會(huì)計(jì)核算辦法》財(cái)會(huì)[2003]27號(hào)財(cái)政部2003-9-252004-1-1《新聞出版業(yè)會(huì)計(jì)核算辦法》財(cái)會(huì)〔2004〕1號(hào)財(cái)政部2004-1-142004-1-1《鐵路運(yùn)輸企業(yè)會(huì)計(jì)核算辦法》財(cái)會(huì)[2004]4號(hào)財(cái)政部2004-7-12004-1-1《農(nóng)業(yè)企業(yè)會(huì)計(jì)核算辦法—生物資產(chǎn)和農(nóng)產(chǎn)品》《農(nóng)業(yè)企業(yè)會(huì)計(jì)核算辦法—社會(huì)性收支》財(cái)會(huì)[2004]5號(hào)財(cái)政部2004-4-222005-1-1《保險(xiǎn)中介公司會(huì)計(jì)核算辦法》財(cái)會(huì)[2004]10號(hào)財(cái)政部2004-9-202005-1-1《投資公司會(huì)計(jì)核算辦法》財(cái)會(huì)[2004]14號(hào)財(cái)政部2004-10-252005-1-1《電影企業(yè)會(huì)計(jì)核算辦法》財(cái)會(huì)[2004]19號(hào)財(cái)政部2004-12-92005-1-1《水運(yùn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算辦法》財(cái)會(huì)[2004]20號(hào)財(cái)政部2004-12-92005-1-1《信托業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)核算辦法》[注2]財(cái)會(huì)[2005]1號(hào)財(cái)政部2005-1-5發(fā)布之日起11/14/2022二、國(guó)家統(tǒng)統(tǒng)一的會(huì)計(jì)計(jì)制度（二）企業(yè)業(yè)會(huì)計(jì)制度度體系3．暫行規(guī)規(guī)定及問(wèn)題題解答文件名稱

文號(hào)

頒布單位

頒布時(shí)間

《合并會(huì)計(jì)報(bào)表暫行規(guī)定》財(cái)會(huì)字[1995]11號(hào)財(cái)政部1995-2-9《關(guān)聯(lián)方之間出售資產(chǎn)等有關(guān)會(huì)計(jì)處理問(wèn)題暫行規(guī)定》財(cái)會(huì)〔2001〕64號(hào)財(cái)政部2001-12-27《企業(yè)所得稅會(huì)計(jì)處理的暫行規(guī)定》財(cái)會(huì)字[1994]25號(hào)財(cái)政部1994-6-29《關(guān)于企業(yè)與銀行等金融機(jī)構(gòu)之間從事應(yīng)收債權(quán)融資等有關(guān)業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)處理的暫行規(guī)定》財(cái)會(huì)[2003]14號(hào)財(cái)政部2003-5-15《企業(yè)兼并有關(guān)會(huì)計(jì)處理問(wèn)題暫行規(guī)定》財(cái)會(huì)字[1997]30號(hào)財(cái)政部1997-8-7

實(shí)施《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》及其相關(guān)準(zhǔn)則問(wèn)題解答

財(cái)會(huì)[2001]43號(hào)

財(cái)政部

2001-7-5

關(guān)于執(zhí)行〈企業(yè)會(huì)計(jì)制度〉和相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則有關(guān)問(wèn)題解答財(cái)會(huì)[2002]18號(hào)

財(cái)政部

2002-10-9

關(guān)于執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則有關(guān)問(wèn)題解答（二）財(cái)會(huì)[2003]10號(hào)

財(cái)政部

2003-3-17

關(guān)于執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則有關(guān)問(wèn)題解答（三）財(cái)會(huì)[2003]29號(hào)

財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局

2003-8-22

關(guān)于執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則有關(guān)問(wèn)題解答（四）財(cái)會(huì)[2004]3號(hào)

財(cái)政部2004-5-28

《金融企業(yè)實(shí)施〈金融企業(yè)會(huì)計(jì)制度〉有關(guān)問(wèn)題解答》財(cái)會(huì)[2003]6號(hào)財(cái)政部2003-3-511/14/2022（三）非企企業(yè)會(huì)計(jì)制制度體系名

稱文號(hào)頒布單位頒布時(shí)間執(zhí)行時(shí)間《事業(yè)單位會(huì)計(jì)制度》（97）財(cái)預(yù)字第288號(hào)財(cái)政部1997-7-71998-1-1《行政單位會(huì)計(jì)制度》（98）財(cái)預(yù)字第49號(hào)財(cái)政部1998-2-61998-1-1《財(cái)政總預(yù)算會(huì)計(jì)制度》（97）財(cái)預(yù)字第287號(hào)財(cái)政部1997-6-251998-1-1《民間非營(yíng)利組織會(huì)計(jì)制度》財(cái)會(huì)[2004]7號(hào)財(cái)政部2004-8-182005-1-1《村集體經(jīng)濟(jì)組織會(huì)計(jì)制度》財(cái)會(huì)〔2004〕12號(hào)財(cái)政部2004-9-302005-1-1《醫(yī)院會(huì)計(jì)制度》財(cái)會(huì)字[1998]58號(hào)財(cái)政部1998-11-171999-1-1《高等學(xué)校會(huì)計(jì)制度》（98）財(cái)預(yù)字第105號(hào)財(cái)政部、教育部1998-3-311998-1-1《中小學(xué)校會(huì)計(jì)制度》（98）財(cái)預(yù)字第104號(hào)財(cái)政部、教育部1998-3-311998-1-1《科學(xué)事業(yè)單位會(huì)計(jì)制度》（97）財(cái)預(yù)字第460號(hào)財(cái)政部/國(guó)家科學(xué)技術(shù)委員會(huì)1997-12-161998-1-111/14/2022《會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作規(guī)規(guī)范》《內(nèi)部會(huì)計(jì)控制基基本規(guī)范（試行行）》《內(nèi)部會(huì)計(jì)控制規(guī)規(guī)范——擔(dān)保（試行）》《內(nèi)部會(huì)計(jì)控制規(guī)規(guī)范——對(duì)外投資（試行行）》《內(nèi)部會(huì)計(jì)控制規(guī)規(guī)范——成本費(fèi)用（試行行）《會(huì)計(jì)法》《總會(huì)計(jì)師條例》《內(nèi)部會(huì)計(jì)控制規(guī)規(guī)范——預(yù)算（試行）》《內(nèi)部會(huì)計(jì)控制規(guī)規(guī)范——工程項(xiàng)目（試行行）》《內(nèi)部會(huì)計(jì)控制規(guī)規(guī)范——貨幣資金（試行行）》《會(huì)計(jì)從業(yè)資格管管理辦法》《會(huì)計(jì)人員繼續(xù)教教育暫行規(guī)定》《會(huì)計(jì)檔案管理辦辦法》四、會(huì)計(jì)管理規(guī)規(guī)范體系11/14/2022五、與房地產(chǎn)會(huì)會(huì)計(jì)有關(guān)的規(guī)范范上市公司：企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則則2006自2007年1月1日起在上市公司司范圍內(nèi)施行。。執(zhí)行38項(xiàng)具體準(zhǔn)則的企企業(yè)不再執(zhí)行現(xiàn)現(xiàn)行準(zhǔn)則、《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》特別關(guān)注：建造造合同（代建建房地產(chǎn)）、投投資性房地產(chǎn)（（出租）、租賃賃（租金收入和和售后租回）、存貨（用于出售售）、固定資產(chǎn)產(chǎn)（采用成本模模式計(jì)量的建筑筑物的后續(xù)計(jì)量量）、無(wú)形資產(chǎn)（（采用成本模式式計(jì)量的土地使使用權(quán)的后續(xù)計(jì)計(jì)量）11/14/2022非上市公司：企業(yè)會(huì)計(jì)制度（2001）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)會(huì)計(jì)制度（1993）施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度（1993）關(guān)于企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)與交易若干干財(cái)務(wù)處理問(wèn)題的的通知（1995）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)財(cái)務(wù)管理若干問(wèn)題題的補(bǔ)充規(guī)定（1999）11/14/2022第二部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)與投資估估算一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的主主要業(yè)務(wù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就就是從事房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)業(yè)，它既是房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)者，，又是房地產(chǎn)商品品的經(jīng)營(yíng)者。進(jìn)行行的主要業(yè)務(wù)有：：1．土地的開(kāi)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營(yíng)。企業(yè)將有償獲得的的土地開(kāi)發(fā)完成后后，既可有償轉(zhuǎn)讓讓給其他單位使用用，也可自行組織織建造房屋和其他他設(shè)施，然后作為為商品作價(jià)出售，，還可以開(kāi)展土地地出租業(yè)務(wù)。11/14/20222．房屋的開(kāi)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)營(yíng)房屋的開(kāi)發(fā)發(fā)指房屋的的建造。房房屋的經(jīng)營(yíng)營(yíng)指房屋的的銷售與出出租。企業(yè)業(yè)可以在開(kāi)開(kāi)發(fā)完成的的土地上繼繼續(xù)開(kāi)發(fā)房房屋，開(kāi)發(fā)發(fā)完成后，，可作為商商品作價(jià)出出售或出租租。企業(yè)開(kāi)開(kāi)發(fā)的房屋屋，按用途途可分為商商品房、出出租房、周周轉(zhuǎn)房、安安置房和代代建房等。。3．城市基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施和公公共配套設(shè)設(shè)施的開(kāi)發(fā)發(fā)。4．代建工程程的開(kāi)發(fā)代建工程的的開(kāi)發(fā)是企企業(yè)接受政政府和其他他單位委托托，代為開(kāi)開(kāi)發(fā)的工程程，必須符符合三個(gè)條條件：江蘇蘇省地方稅稅務(wù)局關(guān)于于營(yíng)業(yè)稅若若干征稅問(wèn)問(wèn)題的補(bǔ)充充通知（二二）規(guī)定，，房屋開(kāi)發(fā)發(fā)公司承辦辦國(guó)家機(jī)關(guān)關(guān)、企事業(yè)業(yè)單位的統(tǒng)統(tǒng)建房，如如委托建房房的單位能提供土地地使用權(quán)證證書(shū)和有關(guān)關(guān)部門的建建設(shè)項(xiàng)目批批準(zhǔn)書(shū)以及及基建計(jì)劃劃，且房屋屋開(kāi)發(fā)公司司(即受托方)不墊付資金金，并同時(shí)時(shí)符合本《通知》第三條中““其他代理理服務(wù)”條條件的，則則對(duì)房屋開(kāi)開(kāi)發(fā)公司實(shí)實(shí)際取得的的手續(xù)費(fèi)收收入按“服服務(wù)業(yè)”稅稅目計(jì)征營(yíng)營(yíng)業(yè)稅。否否則，對(duì)房房屋開(kāi)發(fā)公公司承辦建建設(shè)的各種種房屋，均均應(yīng)全額按按“銷售不不動(dòng)產(chǎn)”計(jì)計(jì)征營(yíng)業(yè)稅稅。其他代理服服務(wù)是指受受托方按照照協(xié)議或委委托方的要要求，以委委托方的名名義從事除除代購(gòu)代銷銷貨物、代代辦進(jìn)出口口、介紹服服務(wù)以外的的其他受托托事項(xiàng)的經(jīng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，，并與委托托方實(shí)行全全額結(jié)算(原票轉(zhuǎn)交)，只向委托托方收取手手續(xù)費(fèi)的業(yè)業(yè)務(wù)。11/14/2022二、房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)的經(jīng)營(yíng)特特點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)的生生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)特特點(diǎn)：1．開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)的計(jì)劃性性。企業(yè)征用的的土地、建建設(shè)的房屋屋、基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施以及其其他設(shè)施都都應(yīng)嚴(yán)格控控制在國(guó)家家計(jì)劃范圍圍之內(nèi)，按按照規(guī)劃、、征地、設(shè)設(shè)計(jì)、施工工、配套、、管理“六六統(tǒng)一”原原則和企業(yè)業(yè)的建設(shè)計(jì)計(jì)劃、銷售售計(jì)劃進(jìn)行行開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)。2．開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品的商品性性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)的產(chǎn)產(chǎn)品全部都都作為商品品進(jìn)入市場(chǎng)場(chǎng)，按照供供需雙方合合同協(xié)議規(guī)規(guī)定的價(jià)格格或市場(chǎng)價(jià)價(jià)格作價(jià)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓或銷售售。11/14/20223．開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)的復(fù)雜性性(1)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)內(nèi)容容復(fù)雜。經(jīng)營(yíng)營(yíng)業(yè)務(wù)囊括了了從征地、拆拆遷、勘察、、設(shè)計(jì)、施工工、銷售到售售后服務(wù)全過(guò)過(guò)程。(2)涉及面廣，經(jīng)經(jīng)濟(jì)往來(lái)對(duì)象象多。涉及設(shè)設(shè)備、材料物物資供應(yīng)單位位、設(shè)計(jì)單位位、施工單位位，委托單位位和承租單位位等。4．開(kāi)發(fā)建設(shè)周周期長(zhǎng)，投資資數(shù)額大開(kāi)發(fā)產(chǎn)品要從從規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)開(kāi)始，經(jīng)過(guò)可可行性研究、、征地拆遷、、安置補(bǔ)償、、七通一平、、建筑安裝、、配套工程、、綠化環(huán)衛(wèi)工工程等幾個(gè)開(kāi)開(kāi)發(fā)階段，少少則一年，多多則數(shù)年才能能全部完成。。每一個(gè)開(kāi)發(fā)階階段都需要投投入大量資金金，加上開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品本身的的造價(jià)很高，，需要不斷地地投入大量的的資金。11/14/20225．經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大大開(kāi)發(fā)產(chǎn)品單位位價(jià)值高，建建設(shè)周期長(zhǎng)、、負(fù)債經(jīng)營(yíng)程程度高、不確確定因素多，，一旦決策失失誤，銷路不不暢，將造成成大量開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品積壓，使使企業(yè)資金周周轉(zhuǎn)不靈，導(dǎo)導(dǎo)致企業(yè)陷入入困境。11/14/2022三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目投資費(fèi)用用估算（預(yù)計(jì)費(fèi)用）經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)投入入資金多，風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)大，在項(xiàng)目的的規(guī)劃階段，必必須對(duì)項(xiàng)目的投投資與成本費(fèi)用用進(jìn)行準(zhǔn)確的估估算，以便作出出經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)價(jià)、投資決策策房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目目各項(xiàng)費(fèi)用的構(gòu)構(gòu)成復(fù)雜，變化化因素多、不確確定性大，依建建設(shè)項(xiàng)目的類型型不同而有其自自身的特點(diǎn)，因因此不同類型的的建設(shè)項(xiàng)目，其其投資和費(fèi)用構(gòu)構(gòu)成有一定的差差異。對(duì)于一般般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目而言，投資資及成本費(fèi)用．．由開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)發(fā)費(fèi)用兩大部分組成。。11/14/2022(一)開(kāi)發(fā)成本共有八項(xiàng)：1．土地使用權(quán)出讓讓金國(guó)家以土地所有有者身份，將一一定年限內(nèi)的土土地使用權(quán)有償償出讓給土地使使用者。土地使使用者依法支付付土地出讓金獲獲得土地使用權(quán)權(quán)。2．土地征用及拆遷遷安置補(bǔ)償費(fèi)(1)土地征用費(fèi)。國(guó)國(guó)家建設(shè)征用農(nóng)農(nóng)村土地發(fā)生的的費(fèi)用主要有包包括土地補(bǔ)償償費(fèi)、勞動(dòng)力安安置補(bǔ)助費(fèi)、水水利設(shè)施維修分分?jǐn)偂⑶嗝缪a(bǔ)償償費(fèi)、耕地占用用稅、耕地墾復(fù)復(fù)基金、征地管管理費(fèi)等。(2)拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)。在城鎮(zhèn)地區(qū)區(qū)，國(guó)家和地方方政府可以依據(jù)據(jù)法定程序，將將國(guó)有儲(chǔ)備土地地或已由企、事事業(yè)單位或個(gè)人人使用的土地出出讓給房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或其他他建設(shè)項(xiàng)目使用用。11/14/20223．前期工程費(fèi)(1)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)計(jì)、可行性研究所所需費(fèi)用。一般可可以按項(xiàng)目總投資資額的一定百分比比估算。(2)“三通一平”等土地地開(kāi)發(fā)費(fèi)用。4．建安工程費(fèi)它是指直接用于建建安工程建設(shè)的總總成本費(fèi)用。主要要包括建筑工程費(fèi)費(fèi)、設(shè)備及安裝工工程費(fèi)以及室內(nèi)裝裝修工程費(fèi)等。5．基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。它又稱紅線內(nèi)工工程費(fèi)，包括供水水、供電、供氣、、道路、綠化、排排污、排洪、電訊訊、環(huán)衛(wèi)等工程費(fèi)費(fèi)用，通常采用單單位指標(biāo)估算法來(lái)來(lái)計(jì)算。6．公共配套設(shè)施費(fèi)它主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共共配套設(shè)施發(fā)生的的支出。11/14/20227．不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)它包括基本預(yù)備費(fèi)費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。。依據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜雜程度和前述各項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確確程度，以上述1～6項(xiàng)之和為基數(shù)，按按3％一5％計(jì)算。8．開(kāi)發(fā)期間稅、費(fèi)。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算算應(yīng)考慮項(xiàng)目在開(kāi)開(kāi)發(fā)過(guò)程中所負(fù)擔(dān)擔(dān)的各種稅金和地地方政府或有關(guān)部部門征收的費(fèi)用。。11/14/2022(二)開(kāi)發(fā)費(fèi)用開(kāi)發(fā)費(fèi)用是指與房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有有關(guān)的管理費(fèi)用、、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)用。1．管理費(fèi)用可按項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本本構(gòu)成中前1—6項(xiàng)之和為基數(shù)，按按3％左右計(jì)算。2．銷售費(fèi)用它指開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目目在銷售產(chǎn)品過(guò)程程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用以及專設(shè)銷售售機(jī)構(gòu)或委托銷售售代理的各項(xiàng)費(fèi)用用。主要包括以下下三項(xiàng)：(1)廣告宣傳費(fèi)。約為為銷售收人的2％一3％；(2)銷售代理費(fèi)。約為為銷售收入的1．5％一2％；(3)其他銷售費(fèi)用。約約為銷售收入的0．5％一1％。以上各項(xiàng)合計(jì)計(jì)，銷售費(fèi)用約占占銷售收人的4％一6％。11/14/20223．財(cái)務(wù)費(fèi)用它指為籌集資金金而發(fā)生的各項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用，主要為為借款利息和其其他財(cái)務(wù)費(fèi)用(如匯兌損失等)。11/14/2022第三部分房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的的核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的程程序通常分為四四個(gè)階段，即投資決策分析階階段前期工程階段建設(shè)階段租售階段11/14/2022在以上四個(gè)個(gè)階段的開(kāi)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)過(guò)程中，企企業(yè)將發(fā)生生許多費(fèi)用用，比如可可行性研究究費(fèi)、前期期工程費(fèi)、、建筑安裝裝費(fèi)、廣告告費(fèi)、銷售售費(fèi)、信貸貸資金利息息費(fèi)，以及及企業(yè)為組組織和管理理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)營(yíng)而發(fā)生的的管理費(fèi)用用等。這些費(fèi)用中中，有些可可以計(jì)入開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成成本中，有有些則不能能計(jì)入開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品成本本?？梢灾苯佑?jì)入到開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品成本本中的費(fèi)用用稱為開(kāi)發(fā)直接費(fèi)費(fèi)用；經(jīng)分配后后才能計(jì)入入到開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品成本中中的費(fèi)用稱稱為開(kāi)發(fā)間接費(fèi)費(fèi)用；不能計(jì)入到到開(kāi)發(fā)成本本中的費(fèi)費(fèi)用稱為期間費(fèi)用。11/14/2022一、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品成本的內(nèi)容容開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本本是指房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在在產(chǎn)品開(kāi)發(fā)過(guò)過(guò)程中所發(fā)生生的各項(xiàng)費(fèi)用用支出。它反反映了房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)過(guò)程中所耗費(fèi)費(fèi)的全部物化化勞動(dòng)與活勞勞動(dòng)。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本本按其用途，，可分為以下下四類：1．土地開(kāi)發(fā)成成本。土地開(kāi)發(fā)成本本是指房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)開(kāi)發(fā)土地(即建設(shè)用地)所發(fā)生的各項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用。2．房屋開(kāi)發(fā)成成本。房屋開(kāi)發(fā)成本本是指房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)開(kāi)發(fā)各種房屋屋(包括商品房、、出租房、周周轉(zhuǎn)房、代建建房等)所發(fā)生的各項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用支出。。11/14/20223．配套設(shè)施開(kāi)開(kāi)發(fā)成本。它是指房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)開(kāi)發(fā)能有償轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)設(shè)施及不能有有償轉(zhuǎn)讓、不不能直接計(jì)入入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成成本的公共配配套設(shè)施所發(fā)發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用支出。4．代建工程開(kāi)開(kāi)發(fā)成本。它是指房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)接接受委托單位位的委托，代代為開(kāi)發(fā)除土土地、房屋以以外其他工程程(如市政工程)所發(fā)生的各項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用支出。。11/14/2022二、房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)成本核算算對(duì)象開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本本核算對(duì)象是是指在開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品成本的計(jì)計(jì)算中，為了了歸集和分配配開(kāi)發(fā)費(fèi)用而而確定的費(fèi)用用承擔(dān)者。企企業(yè)應(yīng)根據(jù)其其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的的特點(diǎn)及實(shí)際際情況，按照照下列原則，，選擇成本核算對(duì)象象：1．一般的開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目，以每每一獨(dú)立編制制的概算或施施工圖預(yù)算所所列單項(xiàng)工程程為成本核算算對(duì)象。2．同一開(kāi)發(fā)地地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類類型相同的群群體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目，開(kāi)竣工時(shí)時(shí)間相近、由由同一施工單單位施工的，，可以并為一一個(gè)成本核算算對(duì)象。3．對(duì)于個(gè)別規(guī)規(guī)模較大、工工期較長(zhǎng)的開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)濟(jì)責(zé)任制的需需要，按開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目的一定定區(qū)域和部位位，劃分成本本核算對(duì)象。。11/14/2022注意：成本核算對(duì)象象應(yīng)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)工前確確定，一經(jīng)確確定就不能隨隨意改變，更更不能相互混混淆。11/14/2022三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)成本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本項(xiàng)項(xiàng)目一般可分為為土地征用及拆拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前前期工程費(fèi)、基基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建建筑安裝工程費(fèi)費(fèi)、公共配套設(shè)設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)間間接費(fèi)用等。1．土地征用及拆拆遷補(bǔ)償費(fèi)：指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)為為征用土地所發(fā)生生的各項(xiàng)費(fèi)用，包包括土地出讓金、勞動(dòng)力安置費(fèi)、、青苗補(bǔ)償費(fèi)、土土地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷遷補(bǔ)償費(fèi)及其他因因征用土地而發(fā)生生的費(fèi)用（如耕地地占用稅）。2．前期工程費(fèi)：指企業(yè)在前期準(zhǔn)備備階段發(fā)生的各項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用，包括總體體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、可可行性研究費(fèi)、政政府代收代繳的各各項(xiàng)費(fèi)用、勘察設(shè)設(shè)計(jì)費(fèi)、各項(xiàng)臨時(shí)時(shí)工程(臨時(shí)水、臨時(shí)電、、臨時(shí)路等)費(fèi)用、七通一平或或三通一平費(fèi)用等等。11/14/20223．基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：指建造各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施發(fā)生的費(fèi)用。?；A(chǔ)設(shè)施主要是是指與開(kāi)發(fā)產(chǎn)品相相關(guān)的道路、供熱熱設(shè)施、供水設(shè)施施、供電設(shè)施、供供氣設(shè)施、通訊設(shè)設(shè)施、照明設(shè)施、、以及綠化（包括括排污、排洪、環(huán)環(huán)衛(wèi)）等，這些設(shè)設(shè)施發(fā)生的設(shè)備及及安裝費(fèi)都在基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)項(xiàng)目?jī)?nèi)歸歸集。4．建筑安裝工程費(fèi)費(fèi)：指企業(yè)以出包方式式支付承建單位的的建筑安裝工程費(fèi)費(fèi)和企業(yè)自營(yíng)工程程發(fā)生的建筑安裝裝費(fèi)。11/14/20225．配套設(shè)施費(fèi)：指為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目服務(wù)務(wù)的，不能有償轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的各項(xiàng)公共配配套設(shè)施發(fā)生的費(fèi)費(fèi)用，如鍋爐房、、水塔、公共廁所所、自行車棚等。。凡能有償轉(zhuǎn)讓的的公共配套設(shè)施如如商店、郵局、學(xué)學(xué)校、醫(yī)院、理發(fā)發(fā)店等都不能計(jì)人人該成本項(xiàng)目?jī)?nèi)。。6．開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用：：指企業(yè)所屬的開(kāi)開(kāi)發(fā)部門或工程指指揮部門為組織和和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用用支出，包括工資資、福利費(fèi)、辦公公費(fèi)、差旅費(fèi)、折折舊費(fèi)、修理費(fèi)、、水電費(fèi)、勞動(dòng)保保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤攤銷等。企業(yè)的各行政部門門為管理公司而發(fā)發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用不不在此列，應(yīng)在““管理費(fèi)用”中核核算。11/14/2022目前我國(guó)房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)經(jīng)營(yíng)范圍、、經(jīng)營(yíng)方式式等各不相相同。比如如，就土地地開(kāi)發(fā)而言言，有些企企業(yè)只進(jìn)行行建設(shè)場(chǎng)地地地面的清清理平整，，將原有建建筑物、障障礙物拆除除，就算完完成土地開(kāi)開(kāi)發(fā)；而有有些企業(yè)除除進(jìn)行地面面的清理平平整，還要要進(jìn)行地下下各種管線線的鋪設(shè)、、地面道路路的建設(shè)，，做到七通通一平，才才算完成土土地開(kāi)發(fā)等等。每一個(gè)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)應(yīng)根根據(jù)前述成本項(xiàng)目的設(shè)置原則則，結(jié)合開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的的具體情況況，有選擇擇地設(shè)置成成本項(xiàng)目。。11/14/2022四、開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品成本核核算程序(一)應(yīng)設(shè)置核算算的賬戶1．“開(kāi)發(fā)成成本”賬戶戶本賬戶核算算房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)在在土地、房房屋、配套套設(shè)施和代代建工程的的開(kāi)發(fā)過(guò)程程中所發(fā)生生的各項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用。本賬戶應(yīng)按按開(kāi)發(fā)成本本的種類，，如“土地地開(kāi)發(fā)”、、“房屋開(kāi)開(kāi)發(fā)”、““配套設(shè)施施開(kāi)發(fā)”和和“代建工工程開(kāi)發(fā)””等設(shè)置二二級(jí)明細(xì)賬賬戶，并在在二級(jí)明細(xì)細(xì)賬戶下，，按成本核核算對(duì)象進(jìn)進(jìn)行明細(xì)核核算。11/14/20222．“開(kāi)發(fā)間間接費(fèi)用””賬戶。本賬戶核算算房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單單位為開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)發(fā)生的各項(xiàng)項(xiàng)間接費(fèi)用用，包括工工資、福利利費(fèi)、折舊舊費(fèi)、修理理費(fèi)、辦公公費(fèi)、水電電費(fèi)、勞動(dòng)動(dòng)保護(hù)費(fèi)、、周轉(zhuǎn)房攤攤銷等。本賬戶應(yīng)按按企業(yè)內(nèi)部部不同的單單位、部門門(分公司)設(shè)置明細(xì)賬賬戶。11/14/2022注意：開(kāi)發(fā)發(fā)間接費(fèi)用用與管理費(fèi)費(fèi)用、銷售售費(fèi)用的區(qū)區(qū)別業(yè)務(wù)招待費(fèi)費(fèi)、會(huì)務(wù)費(fèi)費(fèi)、咨詢費(fèi)費(fèi)、租賃費(fèi)費(fèi)、違規(guī)建建設(shè)被建設(shè)設(shè)主管部門門行政處罰罰款等。已建未售房房屋的物業(yè)業(yè)看管費(fèi)、、售樓處發(fā)發(fā)生的水電電費(fèi)、辦公公費(fèi)、產(chǎn)權(quán)權(quán)交易費(fèi)等等11/14/2022《施工、房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)財(cái)務(wù)制度》規(guī)定管理費(fèi)用是指指企業(yè)行政管管理部門為管管理和組織經(jīng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用，包括公公司經(jīng)費(fèi)、工工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職職工教育經(jīng)費(fèi)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保保險(xiǎn)費(fèi)、董事事會(huì)費(fèi)、咨詢?cè)冑M(fèi)、審計(jì)費(fèi)費(fèi)、訴訟費(fèi)、、排污費(fèi)、綠綠化費(fèi)、稅金金、土地使用用費(fèi)、土地?fù)p損失補(bǔ)償費(fèi)、、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)費(fèi)、技術(shù)開(kāi)發(fā)發(fā)費(fèi)、無(wú)形資資產(chǎn)攤銷、開(kāi)開(kāi)辦費(fèi)攤銷、、業(yè)務(wù)招待費(fèi)費(fèi)、壞帳損失失、存貨盤虧虧、毀損和報(bào)報(bào)廢（減盤盈盈）損失，以以及其他管理理費(fèi)用。11/14/2022銷售費(fèi)用是指企企業(yè)在銷售產(chǎn)品品或者提供勞務(wù)務(wù)等過(guò)程中發(fā)生生的各項(xiàng)費(fèi)用，，以及專設(shè)銷售售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用。包括應(yīng)由由企業(yè)負(fù)擔(dān)的運(yùn)運(yùn)輸費(fèi)、裝卸費(fèi)費(fèi)、包裝費(fèi)、保保險(xiǎn)費(fèi)、維修費(fèi)費(fèi)、展覽費(fèi)、差差旅費(fèi)、廣告費(fèi)費(fèi)、代銷手續(xù)費(fèi)費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)費(fèi)，以及專設(shè)銷銷售機(jī)構(gòu)的人員員工資、獎(jiǎng)金、、福利費(fèi)、折舊舊費(fèi)、修理費(fèi)、、物料消耗以及及其他經(jīng)費(fèi)。房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售費(fèi)費(fèi)用還包括開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售之之前改裝修復(fù)費(fèi)費(fèi)、看護(hù)費(fèi)、采采暖費(fèi)等。11/14/2022《中華人民共和國(guó)國(guó)土地增值稅暫暫行條例實(shí)施細(xì)細(xì)則》第七條計(jì)算增增值額的扣除項(xiàng)項(xiàng)目，具體為：：（一）取得土地地使用權(quán)所支付付的金額，是指指納稅人為取得得土地使用權(quán)所所支付的地價(jià)款款和按國(guó)家統(tǒng)一一規(guī)定交納的有有關(guān)費(fèi)用。（二）開(kāi)發(fā)土地地和新建房及配配套設(shè)施的成本本，是指納稅人人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的的成本，包括土土地征用及拆遷遷補(bǔ)償費(fèi)、前期期工程費(fèi)、建筑筑安裝工程費(fèi)、、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、、公共配套設(shè)施施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接接費(fèi)用。11/14/2022（三）開(kāi)發(fā)土地地和新建房及配配套設(shè)施的費(fèi)用用，是指與房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有有關(guān)的銷售費(fèi)用用、管理費(fèi)用、、財(cái)務(wù)費(fèi)用。（四）舊房及建建筑物的評(píng)估價(jià)價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓已使用的房房屋及建筑物時(shí)時(shí)，由政府批準(zhǔn)準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定定的重置成本價(jià)價(jià)乘以成新度折折扣率后的價(jià)格格。評(píng)估價(jià)格須須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)機(jī)關(guān)確認(rèn)。（五）與轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)有關(guān)的稅稅金，是指在轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳繳納的營(yíng)業(yè)稅、、城市維護(hù)建設(shè)設(shè)稅、印花稅。。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)產(chǎn)交納的教育費(fèi)費(fèi)附加，也可視視同稅金予以扣扣除。（六）對(duì)從事房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納納稅人可按本條條（一）、（二二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算算的金額之和，，加計(jì)20％的扣除。11/14/2022土地征用及拆遷遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用成本項(xiàng)目目土地成本房屋成本配套設(shè)施成本代建工程成本開(kāi)發(fā)成本本開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用11/14/2022(二)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本核算算程序1．歸集開(kāi)發(fā)產(chǎn)品費(fèi)費(fèi)用。(1)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中發(fā)生生的各項(xiàng)直接開(kāi)發(fā)發(fā)費(fèi)用，直接計(jì)入入各成本核算對(duì)象象，即借記“開(kāi)發(fā)發(fā)成本”總分類賬賬戶和明細(xì)分類賬賬戶，貸記有關(guān)賬賬戶。(2)為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)服務(wù)所所發(fā)生的各項(xiàng)開(kāi)發(fā)發(fā)間接費(fèi)用，可先先歸集在“開(kāi)發(fā)間間接費(fèi)用”賬戶，，即借記“開(kāi)發(fā)間間接費(fèi)用”總分類類賬戶和明細(xì)分類類賬戶，貸記有關(guān)關(guān)賬戶。(3)將“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用用”賬戶歸集的開(kāi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，按按一定的方法分配配計(jì)入各開(kāi)發(fā)成本本核算對(duì)象，即借借記“開(kāi)發(fā)成本””總分類賬戶和明明細(xì)賬戶，貸記““開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用””賬戶。11/14/20222．計(jì)算并結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)已完開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品實(shí)際成本本。計(jì)算已完開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目從籌建建至竣工驗(yàn)收收的全部開(kāi)發(fā)發(fā)成本。并將將其結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)入入“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品”賬戶，，即借記“開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬賬戶，貸記““開(kāi)發(fā)成本””賬戶。3．按已完開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際功能和去去向，將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品實(shí)際成本結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)入有關(guān)關(guān)賬戶。即借記“主營(yíng)營(yíng)業(yè)務(wù)成本””、“分期收收款開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品”、“出租租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品””、“周轉(zhuǎn)房房”等賬戶，，貸記“開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品”賬戶戶。11/14/2022土地征用及拆拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、、建筑安裝工程程費(fèi)、公共配套設(shè)施施費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用用成本項(xiàng)目目土地成本房屋成本配套設(shè)施成本本代建工程成本本開(kāi)發(fā)成本本開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用用歸集土地房屋配套設(shè)施代建工程開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品分配銷售出租11/14/2022五、土地開(kāi)開(kāi)發(fā)的成本本核算一、土地開(kāi)開(kāi)發(fā)成本科科目的設(shè)置置開(kāi)發(fā)成本—土地開(kāi)發(fā)二土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用用的歸集與與分配見(jiàn)下圖11/14/202211/14/2022（三）舉例例甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)公司于2004年5月在梁園開(kāi)發(fā)發(fā)一塊土地，，占地面積40000㎡㎡。開(kāi)發(fā)完成后后準(zhǔn)備將其中中的30000㎡㎡對(duì)外轉(zhuǎn)讓，其其余的10000㎡㎡企業(yè)自行開(kāi)發(fā)發(fā)商品房。假設(shè)梁園土地地開(kāi)發(fā)過(guò)程中中只發(fā)生了如如下經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)務(wù)：①支付土地出出讓金25000000元，作會(huì)計(jì)分分錄如下：借：開(kāi)發(fā)成本本—土地—梁園(土地征用及拆拆遷費(fèi))25000000貸：銀行存款款25000000②支付拆遷補(bǔ)償償費(fèi)5500000元，作會(huì)計(jì)分分錄如下：借：開(kāi)發(fā)成本本—土地—梁園(土地征用及拆拆遷費(fèi))5500000貸：銀行存款款550000011/14/2022③支付勘察設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)210000元，作會(huì)計(jì)分分錄如下：借：開(kāi)發(fā)成本本—土地—梁園(前期工程費(fèi))210000貸：銀行存款款210000④支付土石方費(fèi)費(fèi)用5500000元，作會(huì)計(jì)分分錄如下：借：開(kāi)發(fā)成本本—土地—梁園(前期工程費(fèi))5500000貸：銀行存款款5500000⑤由某施工企業(yè)業(yè)承包的地下下管道安裝工工程已竣工，，應(yīng)支付價(jià)款款1500000元：借：開(kāi)發(fā)成本本—土地—梁園(基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi))1500000貸：應(yīng)付賬款款——X施工企業(yè)150000011/14/2022⑥9月末，梁園土地地開(kāi)發(fā)工程完工工。假設(shè)“開(kāi)發(fā)發(fā)成本——土地開(kāi)發(fā)——梁園”賬戶歸集集的開(kāi)發(fā)總成本本為37710000元，則單位土地地開(kāi)發(fā)成本為942．75元／㎡。其中自自用的10000㎡土地尚未投入使使用，其余30000㎡已全部轉(zhuǎn)讓，月月終結(jié)轉(zhuǎn)本塊土土地的開(kāi)發(fā)成本本。作會(huì)計(jì)分錄錄如下：借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——土地(梁園)9427500主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——土地轉(zhuǎn)讓成本28282500貸：開(kāi)發(fā)成本——土地——梁園3771000011/14/2022注意：土地地使用權(quán)的的會(huì)計(jì)處理理《企業(yè)會(huì)計(jì)制制度》第四十七條條規(guī)定：企企業(yè)購(gòu)入或或以支付土土地出讓全全方式取得得的土地使使用權(quán)，在在未開(kāi)發(fā)或或建造自用用項(xiàng)目前，，作為無(wú)形形資產(chǎn)核算算，并按照照本制度規(guī)規(guī)定的期限限攤銷。房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)發(fā)商品房時(shí)時(shí)，應(yīng)將土土地使用權(quán)權(quán)的賬面價(jià)價(jià)值全部轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)成成本。無(wú)形資產(chǎn)準(zhǔn)準(zhǔn)則第21條規(guī)定，企企業(yè)進(jìn)行房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)時(shí)，應(yīng)將將相關(guān)的土土地使用權(quán)權(quán)予以結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)。結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)時(shí)，將土地地使用權(quán)的的賬面價(jià)值值一次計(jì)入入房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)成本。。11/14/2022例：某企業(yè)業(yè)于2002年7月15日購(gòu)入土地使使用權(quán)。有有效期為70年，面積為為1000畝，每畝購(gòu)購(gòu)價(jià)為14萬(wàn)，于2003年1月20日開(kāi)發(fā)其中的的100畝，有關(guān)會(huì)會(huì)計(jì)處理如如下：土地使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)入相關(guān)關(guān)項(xiàng)目的確確認(rèn)時(shí)間為為2003年1月⑴取得土地地使用權(quán)時(shí)時(shí)：借：無(wú)形資資產(chǎn)14000萬(wàn)貸：銀行存存款14000萬(wàn)⑵2002年12月30日攤銷無(wú)形形資產(chǎn)＝14×1000÷70÷2＝100萬(wàn)借：管理費(fèi)費(fèi)用100萬(wàn)貸：無(wú)形資資產(chǎn)100萬(wàn)11/14/2022⑶2003年1月20日使用100畝土地時(shí)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)入相相關(guān)項(xiàng)目的確認(rèn)金金額＝（每單位面面積的購(gòu)價(jià)－作為為無(wú)形資產(chǎn)已攤銷銷額）×該項(xiàng)目占地面積＝＝（14萬(wàn)－14÷70÷2）×100＝1390萬(wàn)借：開(kāi)發(fā)成本-土地1390萬(wàn)貸：無(wú)形資產(chǎn)1390萬(wàn)11/14/2022六、房屋開(kāi)發(fā)的的成本核算算（一）房屋屋開(kāi)發(fā)成本本科目的設(shè)設(shè)置核算企業(yè)開(kāi)開(kāi)發(fā)建設(shè)各各項(xiàng)房屋所所發(fā)生的各各項(xiàng)直接費(fèi)費(fèi)用開(kāi)發(fā)成本—房屋開(kāi)發(fā)按房屋的性性質(zhì)和用途途設(shè)置“商商品房”、、“經(jīng)營(yíng)房房”、“周周轉(zhuǎn)房”、、“代建房房”等明細(xì)細(xì)科目（二）房房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)用的的歸集與分分配見(jiàn)下圖11/14/202211/14/2022舉例某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)的安樂(lè)開(kāi)發(fā)發(fā)小區(qū)，在2004年度內(nèi)，共發(fā)生生下列土地開(kāi)發(fā)發(fā)支出和有關(guān)土土地開(kāi)發(fā)成本結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)：：1、用銀行存款支支付征地拆遷費(fèi)費(fèi)525,000元2、應(yīng)付設(shè)計(jì)單位位前期工程款125,000元3、用銀行存款支支付建筑公司基基礎(chǔ)設(shè)施工程款款150,000元上列各項(xiàng)土地開(kāi)開(kāi)發(fā)支出，按各各開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用地地面積進(jìn)行分配配，各開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品用地面積如下下：201商品房2,000平方米202商品房3,000平方米301出租房2,000平方米401商品性土地10,000平方米451自用土地8,000平方米4、401商品性土地應(yīng)分分配的開(kāi)發(fā)間接接費(fèi)用為40,000元。11/14/20225、401商品性土地和和451自用土地開(kāi)發(fā)發(fā)完成并經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)收，等待以以后轉(zhuǎn)讓和用用作房屋的建建造。6、451自用土地根據(jù)據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)要要求，用于建建造203商品房，302出租房和351周轉(zhuǎn)房，自用用土地開(kāi)發(fā)成成本按房屋用用地面積進(jìn)行行分配。各幢幢房屋用地面面積如下：203商品房3,000平方米302出租房3,000平方米351周轉(zhuǎn)房2,000平方米11/14/20221、交付拆遷費(fèi)借：開(kāi)發(fā)成本--房屋開(kāi)發(fā)—商品房（201工程）42,000—商品房（202工程）63,000—經(jīng)營(yíng)房（301工程）42,000開(kāi)發(fā)成本-土地開(kāi)發(fā)—商品性土地開(kāi)發(fā)(401工)210,000——自用土地開(kāi)發(fā)(412工程)168,000貸：銀行存款款525,00011/14/20222、承付前期工程款款借：開(kāi)發(fā)成本--房屋開(kāi)發(fā)—商品房（201工程）10,000—商品房（202工程）15,000—經(jīng)營(yíng)房（301工程）10,000開(kāi)發(fā)成本--土地開(kāi)發(fā)—商品性土地開(kāi)發(fā)(401工)50,000—自用土地開(kāi)發(fā)(412工程)40,000貸：應(yīng)付賬款—應(yīng)付工程款125，00011/14/20223、支付建筑工程程款借：開(kāi)發(fā)成本--房屋開(kāi)發(fā)—商品房（201工程）12,000—商品房（202工程）18,000—經(jīng)營(yíng)房（301工程）12,000開(kāi)發(fā)成本--土地開(kāi)發(fā)—商品性土地開(kāi)發(fā)發(fā)(401)60,000——自用土地開(kāi)發(fā)(412工程)48,000貸：銀銀行存款150,00011/14/20224、401商品性土地分分?jǐn)傞_(kāi)發(fā)間接接費(fèi)用借：開(kāi)發(fā)成本--土地開(kāi)發(fā)—商品性土地開(kāi)開(kāi)發(fā)（401工程）40,000貸：開(kāi)發(fā)間接接費(fèi)用40,0005、401商品性土地等等待以后轉(zhuǎn)讓讓借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品—土地（401工程）360，000貸：開(kāi)發(fā)成本--土地開(kāi)發(fā)—商品性土地開(kāi)開(kāi)發(fā)（401工程）360,000451自用土地開(kāi)發(fā)發(fā)完成并經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)收，以后用用作房屋的建建造借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品—自用土地（451工程）256,000貸：開(kāi)發(fā)成本--土地開(kāi)發(fā)—自用土地開(kāi)發(fā)發(fā)（451工程）256,00011/14/20226、451自用土地用于于建造203商品房，302出租房和351周轉(zhuǎn)房借：開(kāi)發(fā)成本--房屋開(kāi)發(fā)—商品房（203工程）96,000—經(jīng)營(yíng)房（302工程）96,000—周轉(zhuǎn)房（351工程）64,000貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品—自用土地（451工程）256,00011/14/2022七、配套設(shè)施開(kāi)發(fā)的的成本核算（一）配套設(shè)施施開(kāi)發(fā)成本科目目的設(shè)置核算企業(yè)開(kāi)發(fā)建建設(shè)各項(xiàng)配套設(shè)設(shè)施所發(fā)生的各各項(xiàng)直接接費(fèi)用開(kāi)發(fā)成本—配套設(shè)施開(kāi)發(fā)明細(xì)科目：大配配套設(shè)施開(kāi)發(fā)，，非營(yíng)業(yè)性公共共配套設(shè)施開(kāi)發(fā)發(fā)（二）配套設(shè)施開(kāi)發(fā)費(fèi)用的歸集集與分配見(jiàn)下圖11/14/202211/14/2022八、代建工程開(kāi)發(fā)的成成本核算（一）建工程科目目的設(shè)置代建有兩種情況：：1、接受委托；2、投標(biāo)中標(biāo)開(kāi)發(fā)成本—代建工程開(kāi)發(fā)（二）代建工程程開(kāi)發(fā)費(fèi)用的歸集與與分配見(jiàn)下圖11/14/202211/14/202211/14/2022第四部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)收入核算算收入的確認(rèn)認(rèn)收入，是指指企業(yè)在日日?；顒?dòng)中中形成的、、會(huì)導(dǎo)致所所有者權(quán)益益增加的、、與所有者者投入資本本無(wú)關(guān)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)利益的的總流入。。一般包括括銷售商品品收入、提提供勞務(wù)收收入和讓渡渡資產(chǎn)使用用權(quán)收入。。11/14/2022根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)——收入》的規(guī)定，銷售商品收入同時(shí)時(shí)滿足下列五個(gè)條條件，才能予以確確認(rèn)：（1）企業(yè)已將商品所所有權(quán)上的主要風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給給購(gòu)貨方；商品所有權(quán)上的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，主要指商品品所有者承擔(dān)該商商品價(jià)值發(fā)生損失的可能性，如貶值值、損壞。商品所所有權(quán)上的報(bào)酬，，主要指商品所有有者預(yù)期可獲得的的商品中包括的未未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益，包包括商品因升值等等給企業(yè)帶來(lái)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)利益。11/14/2022A大多數(shù)情況下，所所有權(quán)上的風(fēng)險(xiǎn)和和報(bào)酬的轉(zhuǎn)移伴隨隨著所有權(quán)憑證的轉(zhuǎn)移移或?qū)嵨锏慕桓抖D(zhuǎn)移。B有些情況下下，企業(yè)已將將所有權(quán)憑證證或?qū)嵨锝桓陡督o買方，但但商品所有權(quán)權(quán)上的主要風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬并并未轉(zhuǎn)移，例例如試用期期的商品。C有些情況下，，企業(yè)已將商商品所有權(quán)上上的主要風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移移給買方，但但實(shí)物尚未交交付。這種情情況下，應(yīng)在在所有權(quán)上的的主要風(fēng)險(xiǎn)或或報(bào)酬轉(zhuǎn)移時(shí)時(shí)確認(rèn)收入，，而不管實(shí)物物是否交付，，如交款提貨貨。11/14/2022（2）企業(yè)既沒(méi)有有保留通常與與所有權(quán)相聯(lián)聯(lián)系的繼續(xù)管管理權(quán)，也沒(méi)沒(méi)有對(duì)已售出出的商品實(shí)施施控制；例如，房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將將一片住宅小小區(qū)銷售給客客戶，并受客客戶的委托代代售小區(qū)商品品房和管理小小區(qū)物業(yè)。在在這里開(kāi)發(fā)商商仍對(duì)小區(qū)管管理，但與小小區(qū)的所有權(quán)權(quán)無(wú)關(guān)，所以以開(kāi)發(fā)商可以以確認(rèn)收入。。（3）收入的金額額能夠可靠地地計(jì)量；（4）相關(guān)的經(jīng)濟(jì)濟(jì)利益很可能能流入企業(yè)（5）相關(guān)的已發(fā)發(fā)生或?qū)l(fā)生生的成本能夠夠可靠地計(jì)量量。11/14/2022收入確認(rèn)的時(shí)時(shí)點(diǎn)要確認(rèn)為一項(xiàng)項(xiàng)收入，應(yīng)同同時(shí)滿足上述述五個(gè)條件。。從理論上講講，在提供商商品過(guò)程中，，滿足以上五五個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的時(shí)時(shí)點(diǎn)，就是收收入實(shí)現(xiàn)的時(shí)時(shí)點(diǎn)，在哪個(gè)個(gè)會(huì)計(jì)期實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的，就應(yīng)歸歸屬該期的收收入。但在實(shí)實(shí)務(wù)中，由于于不同行業(yè)的的營(yíng)業(yè)活動(dòng)各各有特色，因因此，對(duì)不同同的業(yè)務(wù)存在在著不同的會(huì)會(huì)計(jì)處理方法法。對(duì)于一般的生生產(chǎn)和銷售過(guò)過(guò)程，能夠確確認(rèn)收入的可可能時(shí)點(diǎn)見(jiàn)下下圖11/14/2022時(shí)點(diǎn)1投入↓時(shí)點(diǎn)2生產(chǎn)↓時(shí)點(diǎn)3產(chǎn)成品↓時(shí)點(diǎn)4商品銷售↓時(shí)點(diǎn)5收取現(xiàn)金11/14/2022根據(jù)收入的確確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，收收入不可能在在時(shí)點(diǎn)1確認(rèn)，在其他他的時(shí)點(diǎn)都可可能確認(rèn)收入入。收入在收到款款項(xiàng)時(shí)確認(rèn)的的方法，又稱收款法法。認(rèn)為收入入只有在交付付商品后，收收到款項(xiàng)之時(shí)時(shí)才能確認(rèn)。與收入的其他他確認(rèn)方法相相比，這是較較為穩(wěn)健的方方法。零售商業(yè)企業(yè)業(yè)基本上采用這這—方法來(lái)確認(rèn)收收入。收入在銷售成成立時(shí)確認(rèn)，又稱銷售法法。在一般工商企業(yè)中，都是在銷銷售成立時(shí)確確認(rèn)營(yíng)業(yè)收入入。營(yíng)業(yè)收入在生生產(chǎn)中或完成成時(shí)確認(rèn)在某些生產(chǎn)周周期較長(zhǎng)的行行業(yè)，如建筑筑業(yè)、造船業(yè)業(yè)等，從產(chǎn)品品投產(chǎn)到全部部完成往往要要跨越兩個(gè)以以上的會(huì)計(jì)期期間。這類行行業(yè)的企業(yè)通通常是根據(jù)與與客戶簽訂的的長(zhǎng)期工程合合同來(lái)組織生生產(chǎn)的。對(duì)于于有長(zhǎng)期建造造工程合同的的企業(yè)的營(yíng)業(yè)業(yè)收入，往往往要根據(jù)生產(chǎn)產(chǎn)完成程度來(lái)來(lái)確認(rèn)其營(yíng)業(yè)業(yè)收入11/14/2022二主營(yíng)業(yè)務(wù)收收入的內(nèi)容和確定定方法主營(yíng)業(yè)務(wù)收入是房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，，指企業(yè)對(duì)外轉(zhuǎn)讓、銷售、、結(jié)算和出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品等所取得得的收入，包括土土地轉(zhuǎn)讓收入、商商品房銷售收入、、配套設(shè)施銷售收收人、代建工程結(jié)結(jié)算收入和出租開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品租金收入入等。11/14/20221）房地產(chǎn)銷售收入入房地產(chǎn)銷售收入是是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)自行開(kāi)發(fā)的房房地產(chǎn)在市場(chǎng)上進(jìn)進(jìn)行銷售獲得的收收入，包括土地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓收入、商品房房銷售收入、配套套設(shè)施銷售收入。。房地產(chǎn)銷售收入是是在房地產(chǎn)竣工驗(yàn)驗(yàn)收后簽訂購(gòu)銷合合同，并且辦妥房房地產(chǎn)移交手續(xù)后后才能確認(rèn)。。11/14/2022何時(shí)確認(rèn)銷售收入入？房地產(chǎn)商品品包括期房房和現(xiàn)房，，鑒于其高高價(jià)值性和和高風(fēng)險(xiǎn)性性，銷售往往往采用預(yù)售，除此之外外也采用一般銷售和分期付款銷銷售。房地產(chǎn)商商品銷售的的前提是首首先要取得得預(yù)售許可可證和銷售售許可證，，在此基礎(chǔ)礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)過(guò)簽訂預(yù)售售合同并預(yù)預(yù)收房款、、簽訂正式式銷售合同同、工程竣竣工驗(yàn)收合合格并交付付買方驗(yàn)收收確認(rèn)、收收取房款、、辦理產(chǎn)權(quán)權(quán)過(guò)戶等銷銷售環(huán)節(jié)，，因此房地地產(chǎn)收人的的確認(rèn)同一一般的生產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)相比比具有一定定的特殊性性。11/14/2022《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)計(jì)制度》規(guī)定應(yīng)在土土地和商品品房應(yīng)經(jīng)移移交，已將將發(fā)票結(jié)算算賬單提交交買方作為為房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)收收入確認(rèn)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。該規(guī)規(guī)定比較簡(jiǎn)簡(jiǎn)單，宜于于實(shí)際工作作中的操作作，但沒(méi)有有反映銷售售的實(shí)質(zhì)，，理論上不不夠嚴(yán)謹(jǐn)。?！妒杖搿窚?zhǔn)則等以風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬酬的實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移作為收收入確認(rèn)的的標(biāo)準(zhǔn)，理理論上具有有合理性，，但要求會(huì)會(huì)計(jì)人員具具有較高的的職業(yè)判斷斷能力。房地產(chǎn)商品品銷售收入入的確認(rèn)應(yīng)應(yīng)符合兩個(gè)個(gè)層次的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，即法法律標(biāo)準(zhǔn)和和專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。11/14/2022法律標(biāo)準(zhǔn)。法律標(biāo)準(zhǔn)是是指我國(guó)相關(guān)關(guān)法規(guī)中規(guī)定定的房地產(chǎn)銷銷售必須符合合的條件和標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：如房地產(chǎn)的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸屬應(yīng)當(dāng)當(dāng)清楚，并有有合法的產(chǎn)權(quán)權(quán)證件；對(duì)于以出讓方方式取得土地地使用權(quán)的，，未按照出讓讓合同規(guī)定支支付全部土地地使用權(quán)出讓讓金，未取得得土地使用權(quán)權(quán)證書(shū)，或未未按照出讓合合同規(guī)定進(jìn)行行投資開(kāi)發(fā)(即屬于房屋建建設(shè)工程的，，未完成開(kāi)發(fā)發(fā)投資總額的的25％以上)的，以及權(quán)屬屬有爭(zhēng)議的、、本依法登記記領(lǐng)取權(quán)屬證證書(shū)的房地產(chǎn)產(chǎn)不得買賣。。凡是不符合上上述標(biāo)準(zhǔn)的，，即使房地產(chǎn)產(chǎn)商品已經(jīng)開(kāi)開(kāi)發(fā)完畢，甚甚至取得了相相關(guān)報(bào)酬，并并轉(zhuǎn)移了風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，也不能作作為收入予以以確認(rèn)。11/14/2022專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。專專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是指指會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、、會(huì)計(jì)制度中中規(guī)定的商品品銷售收入確確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，如如《收入》準(zhǔn)則及《企業(yè)會(huì)計(jì)制度度》的相關(guān)規(guī)定等等。11/14/2022具體確認(rèn)時(shí)點(diǎn)：：（1）以簽訂預(yù)售合合同并收取預(yù)收收房款作為收入入確認(rèn)的依據(jù)×簽訂預(yù)售合同收收取預(yù)收貨款其其性質(zhì)是預(yù)收貨款，因?yàn)榉康禺a(chǎn)預(yù)預(yù)售合同是在房房屋尚未建成竣竣工前預(yù)先銷售售行為，只屬于于合同要約的一一部分，能否真真正實(shí)現(xiàn)銷售應(yīng)應(yīng)根據(jù)工程的進(jìn)進(jìn)展情況及買主主的最后意想決決定。（2）以簽訂正式房房屋銷售合同作作為收入實(shí)現(xiàn)×正式房屋銷售合合同仍只具有預(yù)預(yù)售性質(zhì)，如同同一般工業(yè)產(chǎn)品品銷售合同，從法律意義上講講也只是一種要要約，極有可能發(fā)生生變更，房屋未未經(jīng)買方驗(yàn)收認(rèn)認(rèn)可，商品所有有權(quán)上的主要風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬尚未未轉(zhuǎn)移給買方，，不符合《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——收入》的有關(guān)規(guī)定，故故也不能確認(rèn)收收入。11/14/2022（3）以收訖房款并并辦妥產(chǎn)權(quán)過(guò)戶戶手續(xù)作為收入入的確認(rèn)×以房款已收訖、、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶確認(rèn)認(rèn)收入，會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)收入滯后現(xiàn)象象，同樣不符合合收入確認(rèn)原則則。工程已竣工并經(jīng)經(jīng)有關(guān)部門驗(yàn)收收合格，房屋已已經(jīng)買主驗(yàn)收、、面積和房屋價(jià)價(jià)款等無(wú)異議，，并交付買主辦辦理入住手續(xù)的的情況下，根據(jù)《收入》準(zhǔn)則—商品所有權(quán)上的的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)報(bào)酬已轉(zhuǎn)移給買買方，產(chǎn)權(quán)是否過(guò)戶并并非確認(rèn)收入的的必要條件。因?yàn)槲覀冎赖擂k理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶戶手續(xù)涉及到房房地產(chǎn)管理、土土地管理及稅務(wù)務(wù)等政府有關(guān)部部門，辦妥產(chǎn)權(quán)權(quán)證書(shū)時(shí)間并非非開(kāi)發(fā)商或買主主所能控制。11/14/2022《商品房銷售管理辦辦法》第三十四條：房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)當(dāng)在商品房交付使使用之日起60日內(nèi)，將需要由其其提供的辦理房屋屋權(quán)屬登記的資料料報(bào)送房屋所在地地房地產(chǎn)行政主管管部門。房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買受人辦理理土地使用權(quán)變更更和房屋所有權(quán)登登記手續(xù)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條：預(yù)售售商品房的購(gòu)買人人應(yīng)當(dāng)自商品房交交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變變更和房屋所有權(quán)權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售售商品房的購(gòu)買人人應(yīng)當(dāng)自銷售合同同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使使用權(quán)變更和房屋屋所有權(quán)登記手續(xù)續(xù)。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)在相關(guān)手續(xù)的辦辦理上僅僅是協(xié)助助義務(wù)，是否辦理理還是由購(gòu)買者來(lái)來(lái)做決定。11/14/2022有些購(gòu)買者遲遲不不辦理權(quán)屬登記手手續(xù)，主要是從兩兩點(diǎn)考慮：（1）所購(gòu)房屋準(zhǔn)備增增值后賣出，賣出出時(shí)在開(kāi)發(fā)商那里里辦理更名手續(xù)，，這樣自己無(wú)須交交納辦證時(shí)的契稅稅、住房維修基金金等手續(xù)費(fèi)。（2）開(kāi)發(fā)商在此期間間承擔(dān)擔(dān)保的連帶帶責(zé)任。11/14/2022綜上所述，房地產(chǎn)產(chǎn)收入的確認(rèn)應(yīng)同同時(shí)具備以下條件件：1)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已竣工并并經(jīng)有關(guān)部門驗(yàn)收收合格，房屋面積積業(yè)經(jīng)有關(guān)部門測(cè)測(cè)定；2)已與客戶簽訂的正正式房屋銷售合同同；3)標(biāo)的物—房屋已經(jīng)客戶驗(yàn)收收、對(duì)房屋的結(jié)構(gòu)構(gòu)、銷售面積及房房款購(gòu)銷雙方均無(wú)無(wú)異議，并與客戶戶辦妥了交付入住住手續(xù)。11/14/2022滿足收入確確認(rèn)的條件件：第一，移交交手續(xù)辦妥妥后，購(gòu)買買方可以持持相關(guān)單證證到有關(guān)部部門辦理房房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)證書(shū)，與與所售房地地產(chǎn)相關(guān)的的主要風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)和報(bào)酬法法定地轉(zhuǎn)移移給購(gòu)買方方，滿足條條件一。第二，房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)是以出出售為主要要目的而開(kāi)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)的，出售售后不擁有有繼續(xù)管理理權(quán)和控制制權(quán)。第三，房地地產(chǎn)銷售款款的支付方方式雖然多多種多樣，，有一次性性付款、分分次付款和和銀行按揭揭等，有擔(dān)擔(dān)保和保險(xiǎn)險(xiǎn)措施，房房地產(chǎn)價(jià)款款的流入不不成問(wèn)題。。第四，房地地產(chǎn)價(jià)款在在簽訂合同同時(shí)已經(jīng)協(xié)協(xié)商確定，，而開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的成本本核算資料料和工程預(yù)預(yù)決算資料料也可以提提供可靠的的成本數(shù)據(jù)據(jù)。11/14/20222)代建工程結(jié)算算收入代建工程是房房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)商商事先與委托托方簽訂了合合同，按合同同要求開(kāi)發(fā)的的工程，代建建工程結(jié)算收收入的確認(rèn)應(yīng)應(yīng)按《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則則——建造合同》的規(guī)定來(lái)處理理。3)出租房租金收收入出租房租金收收入按出租方與承承租方簽訂的的合同或協(xié)議議規(guī)定的承租租方付租日期期和金額，確確認(rèn)為出租房房租金收入的的實(shí)現(xiàn)。合同規(guī)定的的收款日期已已到，租用方方未付租金的的，仍應(yīng)視為為主營(yíng)業(yè)務(wù)收收入實(shí)現(xiàn)11/14/2022三主營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)收入的科科目設(shè)置“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入入”科目，用于核核算企業(yè)對(duì)外外轉(zhuǎn)讓、銷售售、結(jié)算和出出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品等所取得的的主營(yíng)業(yè)務(wù)收收入。本科目目應(yīng)按收入的的種類，設(shè)置置“土地轉(zhuǎn)讓讓收入”、““商品房銷售售收入”、““配套設(shè)施銷銷售收入”、、“代建工程程結(jié)算收入””、“出租產(chǎn)產(chǎn)品租金收入入”等明細(xì)科科目，進(jìn)行明明細(xì)分類核算算?！爸鳡I(yíng)業(yè)務(wù)成成本”科目，用于核核算企業(yè)對(duì)外外轉(zhuǎn)讓、銷售售、結(jié)算和出出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品等應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的的主營(yíng)業(yè)務(wù)成成本。本科目目應(yīng)按主營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)成本的種種類，設(shè)置““土地轉(zhuǎn)讓成成本”、“商商品房銷售成成本”、“配配套設(shè)施銷售售成本”、““代建工程結(jié)結(jié)算成本”、、“出租產(chǎn)品品主營(yíng)業(yè)務(wù)成成本”等明細(xì)細(xì)科目，進(jìn)行行明細(xì)分類核核算。11/14/2022四開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品銷售、轉(zhuǎn)讓讓、結(jié)算的核核算商品房銷售的的核算某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)擬開(kāi)發(fā)發(fā)住宅樓一幢幢，已預(yù)收購(gòu)購(gòu)房定金500000元?？铐?xiàng)已收收存銀行。借：銀行存款款500000貸：預(yù)收賬款款500000該幢住宅樓完完工，預(yù)售住住宅已移交給給預(yù)購(gòu)單位和和個(gè)人使用，，按合同規(guī)定定，已預(yù)售住住宅價(jià)值520000元確認(rèn)主營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)收入，并并收到購(gòu)房單單位和個(gè)人交交來(lái)所欠的購(gòu)購(gòu)房款。借：銀行存款款20000預(yù)收賬款500000貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)務(wù)收入一—商品房銷售收收人520000月末，結(jié)轉(zhuǎn)已已售商品房的的主營(yíng)業(yè)務(wù)成成本480000元。借：主營(yíng)業(yè)務(wù)務(wù)成本——商品房銷售成成本480000貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品——房屋48000011/14/2022特例：周轉(zhuǎn)房房出售根據(jù)

財(cái)政政

部房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)財(cái)務(wù)管理若干干問(wèn)題的補(bǔ)充充規(guī)定》（１９９９年年）的規(guī)定：：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)出售周周轉(zhuǎn)房時(shí)，應(yīng)應(yīng)將周轉(zhuǎn)房轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)作開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品處理，并按按照合同、協(xié)協(xié)議約定價(jià)值值計(jì)入營(yíng)業(yè)收收入，按照周周轉(zhuǎn)房的攤余余價(jià)值結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)營(yíng)業(yè)成本。借：銀行存款貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收收入借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成成本——商品房銷售成本本周轉(zhuǎn)房－周轉(zhuǎn)房房攤銷貸：周轉(zhuǎn)房－在在用周轉(zhuǎn)房11/14/20222)土地轉(zhuǎn)讓的核算算某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)出售已開(kāi)發(fā)發(fā)土地的使用權(quán)權(quán)，作價(jià)2590000元。土地已經(jīng)移移交，發(fā)票賬單單已提交買方，，款已收存銀行行。該片土地的的實(shí)際成本為2350000元。（1）確認(rèn)土地轉(zhuǎn)讓讓收入時(shí)：借：銀行存款2590000貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收收入—土地轉(zhuǎn)讓收入2590000（2）結(jié)轉(zhuǎn)土地轉(zhuǎn)讓讓成本時(shí)：借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成成本—土地轉(zhuǎn)讓成本2350000貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——土地235000011/14/20223)配套設(shè)施銷售的的核算某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公公司出售與商品品房住宅小區(qū)配配套的商店，取取得價(jià)款收入760000元，已存入銀行行借：銀行存款760000貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收收入—配套設(shè)施銷售收收入7600004)代建工程結(jié)算的的核算某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)完成發(fā)包單單位委托建設(shè)，，結(jié)算工程款6700000元。已辦妥交接接手續(xù)，結(jié)算賬賬單已提交發(fā)包包單位，借：銀行存款(或應(yīng)收賬款)6700000貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收收入—代建工程結(jié)算收收入670000011/14/2022五開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品分期收款銷售售的核算分期收款銷售，，是指商品已經(jīng)經(jīng)交付，但款項(xiàng)項(xiàng)分期收回的一一種銷售方式。。分期收款銷售的的特點(diǎn)是銷售商商品的價(jià)值較大大、收款期較長(zhǎng)長(zhǎng)、收取款項(xiàng)的的風(fēng)險(xiǎn)較大。因因此，分期收款銷售方方式下，企業(yè)通通常應(yīng)按照合同同約定的收款日日期分期確認(rèn)銷銷售收入，按照照配比原則的要要求，其銷售成成本也相應(yīng)地分分期確認(rèn)。11/14/2022某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)2003年5月1日采用分期收款方方式銷售商品房一一幢，售價(jià)5000000元，實(shí)際成本為4500000元，合同約定款項(xiàng)項(xiàng)分3年收回，2003年5月1日移交房屋時(shí)支付付50％，第二年5月1日支付30%；第三年5月1日支付20%。（1）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品移交購(gòu)購(gòu)買單位并辦妥分分期收款銷售合同同時(shí)：

借：：分期收款開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品45000000貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品一—房屋450000（2）按合同約定收到到第一期50%的價(jià)款并結(jié)轉(zhuǎn)