南海區(qū)桂城街道街區(qū)項(xiàng)目定位報(bào)告P

廣東宏宇集團(tuán)有限公司房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理中心營銷部南海區(qū)桂城街道60街區(qū)項(xiàng)目項(xiàng)目定位報(bào)告目錄第一部分市場狀況第二部分項(xiàng)目分析第四部分規(guī)劃建議第三部分項(xiàng)目定位第一部分市場狀況一、宏觀環(huán)境分析二、房地產(chǎn)市場分析三、區(qū)域市場分析經(jīng)濟(jì)環(huán)境政策環(huán)境規(guī)劃前景發(fā)展前景研判宏觀環(huán)境分析一、宏觀環(huán)境分析南海，一個(gè)和諧的地方秦皇置郡，隋朝設(shè)縣，嶺南文明，和諧興盛。

漢晉桑蠶，五代開陶，唐有洋商，富裕安詳。

西江北江，河網(wǎng)縱橫，龍舟激昂，獅舞人歡。

樵山疊翠，文明燈塔，曠野浩然，圣賢輩出。南海，一個(gè)智慧的地方。

廣佛大地，南海氣魄如歌；謀篇布局，南海承東啟西；

港澳如鄰，南海胸懷廣闊；立足家園，南海放眼寰宇。南海，一個(gè)活力的地方。

一環(huán)添翼，城區(qū)如虹；虎踞龍盤，八駿齊奔。

新興產(chǎn)業(yè)，加速加力；創(chuàng)造未來，再現(xiàn)藍(lán)圖。廣佛同城南海先行1、南海印象2、行政區(qū)域桂城街道：面積84.16平方千米，戶籍人口17.5萬人。羅村街道：面積44.64平方千米，戶籍人口5.4萬人。大瀝鎮(zhèn)：面積125.77平方千米，戶籍人口24.4萬人。

里水鎮(zhèn)：面積148.28平方千米，戶籍人口11.6萬人。

獅山鎮(zhèn)：面積256.09平方千米，戶籍人口15.4萬人。丹灶鎮(zhèn)：面積143.48平方千米，戶籍人口8.1萬人。

西樵鎮(zhèn)：面積176.63平方千米，戶籍人口14.3萬人。九江鎮(zhèn)：面積94.75平方千米，戶籍人口9.9萬人。3、基礎(chǔ)資料2009年全區(qū)生產(chǎn)總值1542.22億元，比上年增長14.5%。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值29.15億元，增長4.8%；第二產(chǎn)業(yè)增加值951.29億元，增長11.7%；第三產(chǎn)業(yè)增加值561.78億元，增長20.1%。在第三產(chǎn)業(yè)中，交通運(yùn)輸、倉儲和郵政業(yè)增長6.0%，批發(fā)和零售業(yè)增長22.3%，住宿和餐飲業(yè)增長16.0%，金融業(yè)增長22.1%，房地產(chǎn)業(yè)增長46.5%，其他服務(wù)業(yè)增長10.1%。人均生產(chǎn)總值73778元（按常住人口計(jì)算），增長13.5%。4、南海經(jīng)濟(jì)未來發(fā)展前景研判5、宏觀環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境各類規(guī)劃利好因素不斷落實(shí)、產(chǎn)業(yè)布局明顯，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，為樓市發(fā)展奠定基礎(chǔ)政策環(huán)境金融信貸政策仍從緊以此抑制流動資本過剩帶來的物價(jià)上升，從而影響房地產(chǎn)行業(yè)的資金投入及開發(fā)速度。受2010年利率和限購等宏觀調(diào)控政策的疊加影響，預(yù)計(jì)年尾樓市價(jià)格增幅將會有所下降，市場回歸理性，但價(jià)格仍呈上漲趨勢，市場回歸理性后會刺激需求增長。規(guī)劃前景政府大力打造廣東省金融中心，以華南地區(qū)大型RBD區(qū)域吸引外資，讓休閑跟金融糅合在一起。在大佛山的概念下，南海和桂城同樣接壤廣州，但是桂城規(guī)劃阡陌縱橫，錯(cuò)落有致，成為宜商宜居的區(qū)域。區(qū)域商品房市場情況區(qū)域住宅市場情況品牌發(fā)展商進(jìn)駐情況市場分析小結(jié)房地產(chǎn)市場分析二、房地產(chǎn)市場分析1、南海房地產(chǎn)2010年上半年供求及交易狀況2010年新建住宅部分銷售五區(qū)對比表2、2010年上半年新建住宅部分銷售分析套數(shù)分析：南海成交套數(shù)于佛山第二，占全市的36%成交套數(shù)僅次于土地供應(yīng)首位的順德，這樣可以看到南海屬于性價(jià)比高的地區(qū)，價(jià)錢與土地供應(yīng)成正比，可以看到將來有良好的發(fā)展態(tài)勢。面積分析：面積是占據(jù)全市的35%，同時(shí)可以看到南海地區(qū)只有南海和順德交投活躍，尤其禪城成交量逐漸萎縮，而南海地區(qū)更有自己優(yōu)勢，傳統(tǒng)的桂城和獅山等區(qū)的加速發(fā)展形成一條高速發(fā)展紐帶。2010年上半年新建住宅部分銷售五區(qū)對比小結(jié)均價(jià)分析：佛山禪城均價(jià)出于佛山首位，但土地供應(yīng)嚴(yán)重不足，正如俗話說的有價(jià)無市。南海區(qū)緊追其后，南海中心區(qū)域，千燈湖板塊基本與此均價(jià)持平。南海區(qū)在佛山市的房地產(chǎn)市場上占了舉足輕重的地位※第一，成交均價(jià)僅次禪城區(qū)占第二位，達(dá)到8354元/m2;※第二，由于傳統(tǒng)與廣州接壤的禪城成交套數(shù)相對減少，成交量的萎縮，形成有價(jià)無市的尷尬局面，而南海區(qū)相對各區(qū)，價(jià)格有成交量支撐，供求比例也相對平衡；※第三，南海地區(qū)規(guī)劃和發(fā)展力度不斷加大，未來數(shù)月國土局仍有土地供應(yīng)，看到政府對南海地區(qū)的重視，可以看到南海區(qū)未來的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

供求狀況3、南海09年6月-10年6月商品房預(yù)售情況分析09年，下半年度多個(gè)月份供求比例達(dá)到1：2，求大于供，在九月份這個(gè)黃金月份加大了土地供應(yīng)，但是圖表可以顯示，僅需要兩個(gè)月足可消化九月的土地供應(yīng)量10年1-3月，樓市有政策及不明朗因素影響，成交量大幅減少。10年下半年成交量不足上半年，而且土地供求基本達(dá)到1：1。數(shù)據(jù)來源：佛山市國土局從圖表顯示，南海09年至10年上半年商品房供應(yīng)量明顯少于預(yù)售量，供求關(guān)系良好，在政策沒有巨大調(diào)整情況下，南海房地產(chǎn)市場相對于一線城市風(fēng)險(xiǎn)較小。在09年末10年初，國家房地產(chǎn)大力調(diào)控下，南海房地產(chǎn)市場受到了短暫沖擊，從成交量和成交價(jià)格來說，在10年二月到三月下降10%，相對十二月成交量萎縮50%以上，但是在三月開始，市場開始回暖，成交均價(jià)達(dá)到9000元/m2，但是成交面積對比09年下半年將近萎縮一半。在市場供應(yīng)量不足的情況下，廣佛同城的概念引導(dǎo)下，在下半年廣佛地鐵的配套設(shè)施建設(shè)下，南海房地產(chǎn)市場逆市飄紅，在成交均價(jià)和成交面積都有不俗的表現(xiàn)。數(shù)據(jù)來源：佛山市國土局區(qū)域發(fā)展規(guī)劃區(qū)域樓市特征區(qū)域消費(fèi)市場特征區(qū)域市場特征小結(jié)區(qū)域市場分析三、區(qū)域市場分析1、項(xiàng)目所在位置圖東平河板塊南海區(qū)作為佛山市中心城重點(diǎn)發(fā)展區(qū)，定位為經(jīng)濟(jì)、文化、服務(wù)、生產(chǎn)和流通中心；擁有產(chǎn)業(yè)園區(qū)、完善交通體系、商業(yè)中心等，開發(fā)前景好，遠(yuǎn)景具有潛力。區(qū)政府項(xiàng)目千燈湖地鐵站距離項(xiàng)目步行十五分鐘金融，行政，文化中心千燈湖公園全民健身公園雷江公園廣州荔灣區(qū)南海廣場豐富的公路網(wǎng)，20分鐘可到廣州桂城沃爾瑪南海實(shí)驗(yàn)小學(xué)桂江中學(xué)

項(xiàng)目地塊屬于南海區(qū)千燈湖板塊，該板塊以千燈湖為核心，以南海大道為界，分為東片和西片，其中東片區(qū)湖景的為高尚住在區(qū)，西片區(qū)中端樓盤較多，開發(fā)土地較少。2、千燈湖板塊特征崛起：2005年大佛山概念燃燒廣佛兩地，半小時(shí)生活圈的口號想起，發(fā)展RBD的方向就此壓在南海桂城，而且當(dāng)時(shí)的保利也藉此機(jī)會進(jìn)軍千燈湖板塊?，F(xiàn)狀：經(jīng)過近幾年的發(fā)展，已形成聚集開發(fā)的規(guī)模相應(yīng)。在售項(xiàng)目集中在東片區(qū)，在售樓盤主要集中在南海大道周邊，項(xiàng)目所在西片區(qū)暫無新項(xiàng)目。未來：中海、新鴻基及本地開發(fā)商儲備地塊陸續(xù)開發(fā)，產(chǎn)品質(zhì)素將進(jìn)一步提升，未來競爭大。東片區(qū)西片區(qū)本案千燈湖板塊千燈湖位于南海區(qū)中心的桂城城區(qū)主軸--中軸線上。在桂城范圍內(nèi)一手在售主力項(xiàng)目，價(jià)格維持在8500-12000元/㎡，根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模，位置及開發(fā)商實(shí)力的不同，定價(jià)各有高低。其中處于廣佛核心商務(wù)區(qū)——千燈湖板塊的保利花園和中海萬錦東苑、創(chuàng)鴻水韻尚都銷售價(jià)格均在萬元以上，定位高端，洋房產(chǎn)品的售價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出佛山的均價(jià)，其區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品開發(fā)也在走高端路線。3、項(xiàng)目周邊土地儲備情況佛南（掛）2009-030桂城街道61、62街區(qū)地段用地154,780㎡總建588,165㎡成交價(jià)38.2億元樓面價(jià)6495元中海地產(chǎn)東片區(qū)西片區(qū)本案總結(jié)：中海地產(chǎn)，創(chuàng)鴻都擁有千燈湖土地儲備，而且毗鄰我們項(xiàng)目而且中海地塊相當(dāng)優(yōu)越，桂江立交影響較少，農(nóng)信擁有的地塊低價(jià)樓面地價(jià)比本案有優(yōu)勢。佛南（掛）2010—021桂城街道58街區(qū)地段用地55052.8㎡總建160000㎡成交價(jià)12億元樓面價(jià)7266元廣東創(chuàng)鴻地產(chǎn)發(fā)展有限公司現(xiàn)在千燈湖板塊與東平河板塊均價(jià)都在11000元/m2這個(gè)幅度，現(xiàn)階段東平河板塊不斷有新貨供應(yīng)，11月底萬科藍(lán)灣有新貨推出。而且交投相對活躍，據(jù)了解，金域藍(lán)灣認(rèn)籌比例高達(dá)4：1，而千燈湖板塊水韻尚都去化率達(dá)到70%-80%，而千燈湖板塊6-11月期間沒有新貨供應(yīng)，相信價(jià)格會持續(xù)攀升?？偨Y(jié):東平河板塊桂城東板塊千燈湖板塊西區(qū)千燈湖東區(qū)各版塊分布位置4、項(xiàng)目周邊樓盤分布本案江南名居時(shí)代名軒中海萬錦豪園中海萬錦東苑創(chuàng)鴻-水韻尚都創(chuàng)鴻-水韻尚都凱德-瀚城南海-頤景園依云水岸本案保利花園3期一手在售價(jià)格12000元/㎡（毛坯）江南名居二手售價(jià)格8900元/㎡（毛坯）時(shí)代名居在售價(jià)格二手8900元/㎡（毛坯）創(chuàng)鴻水韻尚都一手在售價(jià)格12000元/㎡（毛坯）中海萬錦豪園二手在售價(jià)格9000元/㎡起（毛坯）中海萬錦東苑一手在售價(jià)格11195元/㎡（毛坯）凱德-瀚城一手在售價(jià)格9300元/㎡（毛坯）4、項(xiàng)目周邊樓盤分布依云水岸一手在售價(jià)格14000元/㎡（毛坯）南海頤景園一手在售價(jià)格11195元/㎡（毛坯）項(xiàng)目名稱規(guī)劃形態(tài)占地面積總建面積容積率規(guī)劃戶數(shù)均價(jià)物業(yè)類別江南明居50余棟14-22層洋房占地10.5萬平方米總建筑面積為35萬平方米2.62580戶9600元/m2（二手）住宅，商鋪時(shí)代名軒16棟80-100平方米80000平方米150000平方米1.881100戶8333元/m2（二手）住宅，商鋪創(chuàng)鴻-水韻尚都由4棟南北向40-42層超高層住宅和77戶聯(lián)排別墅組成,園林風(fēng)格為中央水景歐式酒店園林風(fēng)情64465平方米188000平方米2..83約100012000元/m2別墅，住宅，商鋪中海萬景豪園規(guī)劃26棟27萬平方米總建筑面積約56萬平方米2.33000戶12714元/m2（二手）住宅，商鋪保利花園16棟210000平方米490000平方米2.21200戶13000-14000元/m2住宅，商鋪凱德置地-瀚城758套集聯(lián)排疊加別墅及11層小高層的復(fù)合型產(chǎn)品96656平方米109635平方米1.65758戶9300元/m2商業(yè)街約6000平方米、體育公園、會所、泳池依云水岸10棟（二期）260000平方米460000平方米2.272809戶14000元/m2會所，商業(yè)街中海萬錦東園15棟17-31層的高層洋房64465平方米268000平方米2.5300戶12000元/m2復(fù)式，住在，商鋪南海頤景園39棟170000平方米500000平方米2.83000戶10510元/m2（二手）園區(qū)配套三千多平一期歐韻風(fēng)情商街，幼兒園，休閑中心，健身中心，球類館項(xiàng)目名稱物業(yè)類別戶型面積均價(jià)總價(jià)范圍開盤時(shí)間入住時(shí)間配套江南明居住宅，商鋪面積從140平方米起，錦苑分為1-12座，主要是89-230㎡住宅。9600元/m2（二手）85萬-220萬（二手）20052007規(guī)劃有幼兒園、會所、泳池、羽毛球場時(shí)代名軒住宅，商鋪主力戶型是80-100平方米的兩房和小三房、120-130平方米配套空中花園的三房，以及60平方米左右的特色兩房8333元/m（二手）266萬-108萬（二手）20072008有會所，室內(nèi)游泳池，露天籃球場創(chuàng)鴻-水韻尚都住宅，商鋪，別墅170-320平方米12000元/m2100-120元20102011小區(qū)綠化園林，利用保利水城配套中海萬景豪園住宅，商鋪該盤以大戶型為主，最小的單位面積也在150平方米，大單位的面積更達(dá)到了320平方米。推出了“中庭寬景別墅”和“三錯(cuò)層疊景洋房12714元/m2(二手)190萬-406萬200552011國際幼兒園，萬錦河，森林大道，星級會所，親子演繹園，美泉廣場，水案風(fēng)情街，創(chuàng)意地中海內(nèi)庭花園，實(shí)驗(yàn)小學(xué)，南海文化廣場保利花園住宅，商鋪8層電梯情景洋房、18層院落單元、25層板式高層、12層精品公寓13000-14000元/m2104萬-280萬20072011大型的會所、健身器材、游泳池、超市、24小時(shí)營業(yè)的士多凱德置地-瀚城別墅，住宅，商鋪38棟，集合13棟別墅聯(lián)排式設(shè)計(jì)9300元/m290-300萬20102011商業(yè)街約6000平方米、體育公園、會所、泳池依云水岸住宅，商鋪10棟（二期）14000元/m2203-300萬20102011會所，商業(yè)街中海萬錦東園15棟17-31層的高層洋房145-230平方米12000元/m22.520112011復(fù)式，住在，商鋪南海頤景園住宅，商鋪80-200多平方米10510元/m2（二手）70萬-230萬（二手）20082009大型的會所、健身器材、游泳池、超市、24小時(shí)營業(yè)的士多保利千燈湖一號公館中海萬景豪園招商-依云水岸江南名居時(shí)代名軒保利花園凱德-瀚城中海萬錦東苑南海-頤景園創(chuàng)鴻水韻尚都總結(jié)綜上所述，項(xiàng)目所在區(qū)域的市場特征主要表現(xiàn)為以下幾點(diǎn)：南海GDP快速上漲、人民生活水平逐步提高，各大產(chǎn)業(yè)支撐當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)騰飛，為區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)；各種規(guī)劃利好因素不斷落實(shí)，高新金融區(qū)概念；多條高速、廣佛地鐵，與廣州通勤距離縮短，區(qū)域吸引力逐漸提升；項(xiàng)目所在區(qū)域洋房產(chǎn)品貨量激增，預(yù)計(jì)2011年區(qū)域供貨量達(dá)4千余套，后續(xù)競爭激烈；品牌發(fā)展商不斷進(jìn)駐，產(chǎn)品不斷創(chuàng)新；目前市場以二房，三房自住型產(chǎn)品為主，毛坯交房，該區(qū)新建中小戶型較少項(xiàng)目：應(yīng)該采取涵蓋面較大的戶型設(shè)計(jì)。第二部分項(xiàng)目分析一、宗地現(xiàn)況二、項(xiàng)目指標(biāo)數(shù)據(jù)三、項(xiàng)目周邊配套四、項(xiàng)目SWOT分析保利花園中海地塊保利水城設(shè)施中海萬景豪園千燈湖創(chuàng)宏水韻尚都時(shí)代名軒興業(yè)新村江南名居本項(xiàng)目一、宗地現(xiàn)況1、項(xiàng)目周邊道路及主要設(shè)施廣佛地鐵體育公園本項(xiàng)目2、項(xiàng)目四周現(xiàn)狀地塊1與地塊2合計(jì)占地： 139807.1平方米總建筑面積： 419421（含商業(yè)）商業(yè)建筑面積： 約為20000m2容積率： ≤3.0二、項(xiàng)目指標(biāo)數(shù)據(jù)生活配套教育醫(yī)療政府機(jī)構(gòu)道路網(wǎng)絡(luò)周邊配套桂江小學(xué)，南海實(shí)驗(yàn)小學(xué)桂江醫(yī)院稅局、氣象局，區(qū)政府辦公大樓南海大道，佛山一環(huán)，桂江立交廣佛地鐵約4公里飲食、酒店：保利洲際酒店，百盛達(dá)商務(wù)、銀行：中國農(nóng)業(yè)銀行、農(nóng)村信用社，建設(shè)銀行等肉菜市場：肉菜市場大型商場：南海廣場、jesco,大潤發(fā)超市等。其他：南海汽車城三、項(xiàng)目周邊配套2、地塊周邊配套一覽桂江小學(xué)肉菜市場四、項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(Strength)地塊處于千燈湖板塊，處于廣佛同城的先頭兵；路網(wǎng)發(fā)達(dá)，毗鄰桂江立交，海八路旁，穿梭廣州與佛山各地十分之便利，地鐵附近；周邊住宅配套相對齊全，居住氛圍濃厚；項(xiàng)目總建達(dá)42萬平米，項(xiàng)目可塑性較大；劣勢(Weakness)項(xiàng)目臨千燈湖有一定的距離，無景觀可利用；臨桂江立交及北面海八路噪音騷擾，同時(shí)商業(yè)可利用率低；項(xiàng)目容積率高，同時(shí)北側(cè)受規(guī)劃限高及通透要求影響，項(xiàng)目規(guī)劃難度增加；項(xiàng)目周邊環(huán)境較差，高架、菜市場、老的住宅區(qū)。機(jī)會(Opportunity)廣佛地鐵已經(jīng)開通，可以吸引大量廣州客戶前來購買；千燈湖將會打造成一個(gè)商業(yè)金融中心，而且不少大型金融機(jī)構(gòu)進(jìn)駐；中海，保利，新鴻基等地產(chǎn)大鱷的進(jìn)駐提升區(qū)域住宅及配套品質(zhì)；提供價(jià)格支撐；南海桂城住宅銷售良好，未來形式看漲。威脅(Threats)南海桂城人口不足以支撐未來大面積的樓盤面世；各大發(fā)展商都在千燈湖地段有土地儲備，競爭相當(dāng)激烈；隨著廣佛地鐵的開通千燈湖以東，平洲方向?qū)⒂休^多的土地供應(yīng)（預(yù)計(jì)），對本項(xiàng)目造成區(qū)域上的沖擊；廣州客戶因未調(diào)控政策會持幣觀望，減少購買意欲；總結(jié)本項(xiàng)目周邊配套齊全，有較多的便民設(shè)施，但是缺少高檔休閑場所如咖啡廳，紅酒吧，健身會館等；本項(xiàng)目交通便捷，自駕車出入方便，但是距離地鐵站有一定的距離需要交通接駁；項(xiàng)目占地14萬平米屬于南海桂城較大的地塊，在景觀及樓盤形象的塑造上有一定的空間的；本項(xiàng)目周邊江南名居及時(shí)代名軒都已銷售完畢，隨著入住率的提高，為本項(xiàng)目帶來一定的配套及人氣；南海大道東側(cè)的中海新項(xiàng)目目前正處在基礎(chǔ)開挖階段，將是本項(xiàng)目規(guī)劃定價(jià)及推廣的主要參考；本項(xiàng)目臨近千燈湖，但是與千燈湖板塊內(nèi)其他項(xiàng)目比在生活配套上有一定的優(yōu)勢但是在景觀及地鐵交通的配套上有一定的差距。建議：在項(xiàng)目內(nèi)部布局，景觀實(shí)施及立面設(shè)計(jì)，戶型設(shè)計(jì)上尋求項(xiàng)目突破點(diǎn)第三部分項(xiàng)目定位一、目標(biāo)客群定位二、項(xiàng)目品質(zhì)定位針對觀察購房群體訪問分析，該類客戶群具有以下特征：1、目標(biāo)客戶群特性定位目前南海市場呈現(xiàn)以自住購房為主要群體，剛性需求仍為市場基本需求。新政出臺投資客戶比例明顯下降，觀望心態(tài)較明顯。25歲~35歲為主要的購房年齡層，比較偏年輕化，其中30歲以下的購房者比例增大，以初次置業(yè)為主。本地和廣州客戶仍為主要群體，但因工在佛山居住2年內(nèi)的外地人比重也相對較大。居住區(qū)域較為分散。以單位交通車及私家車為主要的出行工具。接受價(jià)格區(qū)間為8500-11000元/㎡（毛坯）。注重項(xiàng)目生活配套、人文教育、交通等配套的完善性。在接受項(xiàng)目信息時(shí)，非常認(rèn)同朋友的口碑宣傳。喜歡選擇舒適寬敞型住房。對于宏宇品牌不熟悉，但認(rèn)同大發(fā)展商實(shí)力。一、目標(biāo)客群定位核心客戶在佛山地區(qū)從事鋁材、養(yǎng)殖、工業(yè)的私營企業(yè)主，對居住區(qū)域完善的生活配套和便捷的交通網(wǎng)絡(luò)有較強(qiáng)的依賴性；在銀行，金融工作的企業(yè)中高層管理人員，有班車接送，交通比較便利;政府、企事業(yè)單位的高級公務(wù)員，還有教師、專業(yè)人士，注重生活品質(zhì)，關(guān)注下一代的人文教育環(huán)境，具備較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。重點(diǎn)客戶看好桂城未來發(fā)展，從事房地產(chǎn)長線投資的投資者；在廣州生活工作，因?yàn)閭€(gè)人認(rèn)同桂城環(huán)境，投資，自住兼度假功能的高端客戶;外地進(jìn)入桂城企業(yè)從事企業(yè)的技術(shù)骨干，管理精英，他們在桂城工作相當(dāng)長的時(shí)間，以一次置業(yè)和小面積戶型需求為主;下面各個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的高收入人士，改善居住環(huán)境。結(jié)合競爭對手研究、桂城市場分析以及項(xiàng)目產(chǎn)品特點(diǎn)，我們將項(xiàng)目目標(biāo)客戶群劃分為二類：目標(biāo)客戶群構(gòu)成2、目標(biāo)客戶群工作定位目標(biāo)客戶群描述3、目標(biāo)客戶群生活形態(tài)生于60年代末與70年代之間，年齡在28~40歲之間，目前處于事業(yè)發(fā)展的全盛時(shí)期；他們享受著生活難得的緩慢而休閑，但對未來充滿激情，個(gè)性沉穩(wěn)獨(dú)立，生活充滿聲色，喜歡常常和朋友相聚，從中得到生活和事業(yè)的啟發(fā)；家庭環(huán)境較富裕，自己也擁有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，注重生活品質(zhì)，享受生活情調(diào)，追求時(shí)尚；在企業(yè)中擔(dān)任中高管理層職務(wù)，屬于企業(yè)的中堅(jiān)階層，受到團(tuán)隊(duì)和企業(yè)高層的重視和培養(yǎng)，擁有無限的發(fā)展空間。4、目標(biāo)客戶群消費(fèi)特性目標(biāo)客戶群描述在原來生活的區(qū)域已經(jīng)有一套或多套住房，因?yàn)楣ぷ骱蜕畹淖儎?，需要重新購置新的居住場所。喜歡地處繁華區(qū)域卻能享受到寧靜生活的地方，交通一定要方便，周邊生活配套要齊全，離上班要近，為年幼的子女考慮良好的教育環(huán)境；家居裝飾可以簡約時(shí)尚，但應(yīng)該處處充滿品味和個(gè)性，色彩的搭配更豐富多層次；媒體選擇：《廣州日報(bào)》必不可少，也會看《南方都市報(bào)》、《羊城晚報(bào)》。專業(yè)類報(bào)刊也必不可少。文化類期刊是生活的調(diào)劑品；娛樂項(xiàng)目——網(wǎng)球、游泳、羽毛球、乒乓球都是周末的常規(guī)活動；偶爾也會與家人一起去休閑放松；投資——是他們的理財(cái)方式，包括投資房地產(chǎn)、證券、期貨等等。目標(biāo)客戶群描述目標(biāo)客戶群定位環(huán)境——關(guān)心社區(qū)內(nèi)環(huán)境，希望自然舒適，擁有可供觀賞休閑的園林空間；外立面——具備一定的時(shí)尚氣息，并具有較強(qiáng)的標(biāo)識性；戶型——以100-140平方米的舒適型為主，應(yīng)寬敞明亮，功能完善；社區(qū)配套——能提供便捷和舒適的生活需求，如便利店、家政服務(wù)、咖啡屋、酒吧、自助銀行等；社區(qū)氛圍——和諧、自然、寧靜、融洽、安全；社區(qū)參與度——由于自己的工作的原因，缺少與鄰居的交流，社區(qū)活動參與度較小。5、目標(biāo)客戶群居住要求RBD/人文/生態(tài)/精致宅院產(chǎn)品形態(tài)寫真：RBD——項(xiàng)目的區(qū)位特征，地處南海區(qū)之“千燈湖塊板”，該區(qū)域定位為南海區(qū)休閑、經(jīng)濟(jì)、文化發(fā)展中心；生態(tài)——“繁華都市中的綠洲”是本項(xiàng)目力求達(dá)到的園林景觀境界。園林風(fēng)格不局限于某種形態(tài)的風(fēng)情特色，而強(qiáng)調(diào)外圍園林的屏蔽鬧市噪音及保障居住隱私性，內(nèi)部園林則是營造人居與自然生態(tài)的和諧性，繁華與寧靜、都市與自然、入世與出世皆僅為咫尺之間。人文——建筑與園林如果沒有靈魂和文化、沒有融入精神主張和人文關(guān)懷，則僅僅是沒有生命力的物體。本項(xiàng)目的精神主張，體現(xiàn)現(xiàn)代、和諧、誠信的生活方式。精致宅院——以高標(biāo)準(zhǔn)的建筑空間、裝修設(shè)計(jì)，乃至管理服務(wù)，體現(xiàn)項(xiàng)目的高端品質(zhì)定位。二、項(xiàng)目品質(zhì)定位第四部分規(guī)劃建議一、戶型建議二、小區(qū)規(guī)劃建議三、外立面二、會所配套建議一、戶型建議N+1戶型建議N+1戶型作為全封閉建議可以設(shè)計(jì)臥室出陽光書房的設(shè)計(jì)，既可以保留廳出大陽臺，也可以增加一個(gè)書房。二、小區(qū)規(guī)劃建議1、建筑風(fēng)格建議Art-deco風(fēng)格：Art-deco風(fēng)格：ArtDeco風(fēng)格使用于建筑上，其特點(diǎn)在于強(qiáng)調(diào)外立面的縱向線條使用，高聳、挺拔。同時(shí)，建筑的外立面常采用面磚或者石材，且非常重視整體的裝飾性，會嘗試新鮮元素的使用，追求單個(gè)建