許昌長葛6000畝項目發(fā)展策劃-定位部分

許昌長葛6000畝項目發(fā)展策劃--定位部分第一頁，共86頁。發(fā)展策劃研究工作階段工作成果區(qū)域宏觀經濟背景研究區(qū)域房地產市場調研問卷調研消費者深度訪談項目的優(yōu)劣勢分析和價值判斷旅游地產開發(fā)案例研究地塊開發(fā)思路基本判斷相關案例借鑒初步發(fā)展定位第一階段市場調查研究及初步定位方向第二階段項目定位及物業(yè)發(fā)展建議

至今工作2010/1/-3/62010/2/28-3/20第三階段項目規(guī)劃設計任務書第四階段項目整體營銷策劃報告第二頁，共86頁。Part1市場部分相關結論回顧Part2項目定位研究Part3項目物業(yè)發(fā)展建議第三頁，共86頁。地塊價值區(qū)域旅游市場判斷長葛房地產住宅市場判斷市場結論及初步定位建議Part1市場部分相關結論回顧第四頁，共86頁。

一階段市場部分從地塊規(guī)模、自然條件、區(qū)位、交通、歷史文脈、市場依托等六大關鍵點對地塊進行了全方位的描述和研究，得出以下地塊價值素描：

地塊價值第五頁，共86頁。它是具有最佳的生態(tài)資源優(yōu)勢的：空氣質量佳、水系、溫泉（待勘察）、果林、鳥類…

它與鄭許兩城市間交通可達性是便捷的：高速、鐵路、國道它是可塑性最高的：規(guī)模最大、復合性最強

它是具有悠遠歷史底蘊的：葛天氏、鐘繇…同步5000年華夏文明

地塊價值第六頁，共86頁。它是省會的后花園：與鄭州緊密聯(lián)系，省會南拓之橋頭堡它是長葛的城市新區(qū)：近享老城便利，坐擁未來新行政區(qū)發(fā)展利好它是全省“一極兩圈三城”現(xiàn)代城鎮(zhèn)體系發(fā)展的核心及引擎地塊價值第七頁，共86頁。區(qū)域旅游市場判斷旅游收入占GDP比重低，長葛缺少旅游開發(fā)項目，旅游市場可開發(fā)空間及發(fā)展?jié)摿^大。（注：以2008年統(tǒng)計年鑒數(shù)據為準）長葛市旅游總收入8.1億元GDP195.6億元=4.1%長葛人均GDP約為3900美元，按國際慣例逐步進入休閑旅游的黃金時期。河南作為地區(qū)經濟的旅游大省，旅游消費水平與經濟發(fā)展水平相當，為項目旅游產品的發(fā)展提供了雙重保障資源。旅游消費及GDP均位處國內前102000-3000美元河南步入大旅游時代：城市休閑游第八頁，共86頁。適合項目的開發(fā)模式的旅游產品初步研判：

自然、人文資源驅動型、主題產品驅動型和商務活動驅動型的結合體核心驅動力自然/人文資源驅動商務活動驅動主題產品驅動區(qū)域旅游市場判斷三個核心驅動第九頁，共86頁。旅游運動商務禪悟修心旅游社區(qū)主題娛樂產業(yè)（溫泉、創(chuàng)意谷）中原文化民俗體驗園區(qū)特色運動拓展運動特色運動區(qū)度假村、會議、酒店拓展基地青少年校外活動營地

度假型酒店休閑娛樂酒吧、夜總會、SPA城市民居展鄉(xiāng)村俱樂部放松體驗企業(yè)創(chuàng)意中心、研發(fā)中心養(yǎng)生度假村商業(yè)文化精品展示旅游紀念品一條街特產展示貿易館旅游購物旅游產品業(yè)態(tài)初步判斷區(qū)域旅游市場判斷五大主題組團第十頁，共86頁。長葛房地產住宅市場判斷長葛市人均GDP接近4000美元，房地產將從減緩發(fā)展期向快速發(fā)展階段過渡。目前人均住房面積高（31.33㎡）；房屋私有化接近大城市（48%），（注：以2008年統(tǒng)計年鑒數(shù)據為準）宏觀第十一頁，共86頁。長葛房地產住宅市場判斷樓市布局特點長葛目前在售項目大約在10個左右，樓盤檔次以中等偏下為主，有少量高檔樓盤；多數(shù)樓盤集中在長社路、八七路、人民路等主要干道，均價在2000元∕平方米左右。整體供銷狀況分析在售項目規(guī)模25-160畝，整體開發(fā)量70萬平方左右。供應特征分析多層、小高層為主，有少量的高層。住宅價格特點整體均價在2000元∕平方米之間，多層價格在1600元-1800元∕平方米之間，小高層、高層價格在2200元-2400元∕平方米之間。主力客群來源主要以市區(qū)客戶為主，其次為周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、及村莊居民。項目推廣賣點及宣傳方式在售項目多以推地段、配套、教育、價格為主。選擇的渠道為車體廣告、電視廣告、戶外、派發(fā)單頁。工程狀況小部分樓盤已交房，大部分樓盤正在施工中，預計2009年年底交房較多。銷售方式多以坐銷為主，部分樓盤有少量團購。后期供應后期供應除市區(qū)少量項目外，其余主要城中村改造項目，多位于市郊，周邊環(huán)境優(yōu)美，但缺乏生活配套，總體供應量較大。市場第十二頁，共86頁。長葛房地產住宅市場判斷長葛當前的房地產發(fā)展處于快速發(fā)展階段，存在大量的剛性住房需求和少部分的投資需求；長葛購買力強，需求以舒適性三房130平米左右為主，總價以20-30萬之間為主；消費觀念較落后，消費理念可引導；對新區(qū)期望較高，整體看好新區(qū)的發(fā)展。潛在消費第十三頁，共86頁。未來中原城市消費者的理想精神堡壘中原未來城邦宏基：諾亞城生態(tài)之城、理想之城、創(chuàng)意之城市場結論及初步定位建議第十四頁，共86頁。休閑度假功能居住生活功能創(chuàng)意產業(yè)功能會展商務功能帶給中原一個創(chuàng)意型生態(tài)休閑新城第十五頁，共86頁。整體項目定位：案例借鑒戰(zhàn)略定位價值定位形象定位功能定位開發(fā)策略旅游用地部分:用地構建啟動區(qū)相關建議住宅用地部分:功能及物業(yè)類型定位檔次定位目標客戶定位物業(yè)規(guī)模定位（組合比例）各物業(yè)之間關系功能組合建議Part2項目定位研究第十六頁，共86頁。新區(qū)域開發(fā)的八種模式模式一：衛(wèi)星城規(guī)劃（上海松江新城）模式二、城市新中心城區(qū)規(guī)劃（廣州珠江新城）模式三、行政建制提升（重慶直轄）模式四、城市中心城區(qū)的后花園（廣州華南板塊）模式五、創(chuàng)造產業(yè)復合地產區(qū)域（深圳桃源居）模式六、大型產業(yè)形成產業(yè)鏈（大連軟件園）模式七、演變?yōu)槌鞘懈叨松虅战洕δ軈^(qū)（廣州琶洲）模式八、大型主題園帶動區(qū)域增值（深圳華僑城）第十七頁，共86頁。深圳華僑城關鍵特征：大型主題園的規(guī)劃，形成周邊區(qū)域的增值，帶動其它旅游項目聚集給區(qū)域帶來大量的旅游人口和知名度，區(qū)域環(huán)境大幅提升推動餐飲、酒店、度假公寓的發(fā)展，最終隨著區(qū)域的城市化，出現(xiàn)高檔居住物業(yè)適用條件：主題園品牌大量的投資原有區(qū)域土地價值低交通條件較好居住區(qū)商業(yè)區(qū)居住區(qū)旅游區(qū)文教體育居住區(qū)第十八頁，共86頁。深圳華僑城模式借鑒

開發(fā)前期以大型主題園為核心，重點建設景觀資源和配套設施，為區(qū)域創(chuàng)造知名度和形象檔次；住宅開發(fā)期利用區(qū)域的美譽度和配套優(yōu)勢，加強社區(qū)的環(huán)境和文化營造，實現(xiàn)土地的價值升值；住宅增值與整個區(qū)域配套和資源的不斷完善互動，最終成為城市高端居住區(qū)的中心。世界之窗中國民俗文化村錦繡中華高爾夫球場歡樂谷區(qū)域開發(fā)第十九頁，共86頁。深圳華僑城模式借鑒

大力營造生態(tài)環(huán)境，提出“在花園中建城市”的規(guī)劃理念；開發(fā)前期大力營造區(qū)域環(huán)境和配套設施，建立區(qū)域形象；住宅開發(fā)借助區(qū)域優(yōu)勢，實現(xiàn)土地價值最大化；以城市的模式興建配套設施，同時面向城市和社區(qū)，提升區(qū)域形象和檔次；提供OCT生態(tài)廣場、玫瑰廣場、特色商業(yè)街等別具特色的公共休閑空間；獨特的道路設計和道路綠化環(huán)境；商業(yè)層次多樣，業(yè)態(tài)豐富。住宅開發(fā)第二十頁，共86頁。高度：符合未來長葛城市發(fā)展方向，符合長葛作為全省“一極兩圈三城”現(xiàn)代城鎮(zhèn)體系發(fā)展的核心及引擎的戰(zhàn)略定位，富有前瞻性與權威性。深度：要突出長葛獨特的區(qū)位優(yōu)勢與產業(yè)競爭優(yōu)勢，進而強化其獨特性。廣度：要跳出地產做地產，從城市新區(qū)發(fā)展的角度，全方位綜合考慮居住、商業(yè)、工作、休閑、旅游等多元化需求。戰(zhàn)略定位的原則:項目戰(zhàn)略定位第二十一頁，共86頁。城市戰(zhàn)略：城市新名片、新客廳，推動中原中部城市化進程的推動器城市快速無序擴張，自營自建缺乏優(yōu)勢競爭力引導城市有序布局，良性發(fā)展提供持續(xù)城市發(fā)展核心動力打造中原腹地發(fā)展的引爆點缺少魅力吸引點本項目的城市運營一般的城市開發(fā)第二十二頁，共86頁。產業(yè)戰(zhàn)略本項目開發(fā)大力發(fā)展高附加值產業(yè)創(chuàng)意產業(yè)商務休閑產業(yè)休閑旅游產業(yè)打造中原腹地區(qū)域產業(yè)輻射聚合中心，完善城市產業(yè)結構，提供廣闊的就業(yè)空間。現(xiàn)代服務產業(yè)房地產業(yè)第二十三頁，共86頁。項目戰(zhàn)略定位超前定位戰(zhàn)略：以“城市運營”的戰(zhàn)略開發(fā)區(qū)域區(qū)域價值增值戰(zhàn)略：主題旅游復合地產、新理念高尚住區(qū)強力啟動點戰(zhàn)略：

同步啟動、規(guī)模開發(fā)第二十四頁，共86頁。項目價值定位

宏觀：首席--中原首席創(chuàng)意型生態(tài)休閑新城開發(fā)中觀：引擎--“一極兩圈三城”現(xiàn)代城鎮(zhèn)體系發(fā)展的核心及引擎微觀：價值標桿--長葛市城市名片及城市客廳，城市新區(qū)開發(fā)，全方位高標準綜合居住、商務、商業(yè)、辦公、休閑、環(huán)境建設等多元化需求第二十五頁，共86頁。區(qū)域形象定位中原首席高標準、高起點，復合型示范式城市新區(qū)超越當前市場的，高標準、高起點的定位、規(guī)劃及開發(fā)高標準高起點具多重復合功能，有別于傳統(tǒng)單一功能分區(qū)多元化的/多種用途/不同類型人群的居住、旅游、休閑平臺復合型的配套完善輻射區(qū)域廣泛開發(fā)模式具有示范效應示范式的是獨一無二的是不可替代的是有資源支持的城市新區(qū)第二十六頁，共86頁。區(qū)域功能定位中原文化腹地中原中央商務休閑中心（面向全國及全?。┰S昌商業(yè)新中心（面向城市和對外的多元化商業(yè)集群）長葛城市高尚居住新區(qū)第二十七頁，共86頁。休閑旅游商務休閑創(chuàng)意產業(yè)高端居住運動拓展餐飲美食五大功能主題組團區(qū)域功能定位第二十八頁，共86頁。是長葛的商務、會議中心；是中原的城市休閑中心；是公司企業(yè)的拓展和培訓中心；是河南的重要旅游節(jié)點。

以城市休閑為主導的、培訓會議和度假旅游相結合的新型旅游度假中心:第二十九頁，共86頁。開發(fā)策略產業(yè)導入：建立寬泛的城市產業(yè)思維，將居住、旅游、娛樂、休閑度假、會議商務、創(chuàng)意研發(fā)作為主體，積極整合和培育產業(yè)鏈，使地塊具備造血機能，可持續(xù)發(fā)展。引擎拉動：集中力量整合資源，選擇富有拉動性和關聯(lián)性的引擎項目（如高端居住、度假山莊等），事半功倍地推進項目開發(fā)?？v深開發(fā)：建立“體驗旅游——商務休閑——綠色生活”的縱深經營的長線思維。震撼啟動：要適度超前創(chuàng)造市場，大手筆高起點，以高端帶低端，規(guī)?；瘑?。第三十頁，共86頁。整體項目

城市示范新區(qū)5500畝旅游用地

中原中央休閑區(qū)600畝住宅用地

城市高尚居住示范區(qū)第三十一頁，共86頁。中原中央休閑區(qū)商務休閑基地城市休閑旅游基地教育拓展基地創(chuàng)意產業(yè)基地5500畝旅游用地部分用地構建城市休閑旅游基地商務休閑基地創(chuàng)意產業(yè)基地教育拓展基地第三十二頁，共86頁。板塊一：商務休閑基地目標市場：

長葛市、許昌市、鄭州市企業(yè)、政府的商務、會議需求；中原及輻射區(qū)域高端商務休閑人士（高爾夫）；第三十三頁，共86頁。板塊一：商務休閑基地占地：1200畝（其中會所200畝）標準：18洞72桿國際標準平原型高爾夫球場配套：豪華俱樂部會所Golf第三十四頁，共86頁。板塊一：商務休閑基地預留用地：800畝高爾夫別墅：結合高爾夫高端運動項目，以高級休閑和高級養(yǎng)生為主的高尚居所。企業(yè)會所村：企業(yè)的小型辦公、企業(yè)小總部等。高爾夫別墅、企業(yè)會所村第三十五頁，共86頁。板塊二：城市休閑旅游基地目標市場：

主流大眾假日休閑、假日旅游人群；家庭休閑度假、企業(yè)、政府機關團隊活動；第三十六頁，共86頁。板塊二：城市休閑旅游基地占地：800畝配套：溫泉洗浴、康體會館、體檢中心、星級度假酒店溫泉度假村第三十七頁，共86頁。美食生態(tài)園板塊二：城市休閑旅游基地占地：100畝作為溫泉度假村的餐飲配套設施，婚嫁、慶典、團餐主題生態(tài)餐廳第三十八頁，共86頁。森林公園板塊二：城市休閑旅游基地占地：1000畝整個地塊原生態(tài)的保持和維護，長葛城市氧吧，中央公園第三十九頁，共86頁。目標市場：

企業(yè)團體團隊拓展訓練青少年運動、教育基地板塊三：教育拓展基地第四十頁，共86頁。拓展訓練營占地：500畝配套：軍事空軍展、相關拓展項目設施、高科技體驗區(qū)板塊三：教育拓展基地第四十一頁，共86頁。目標市場：

電子信息、生物技術及醫(yī)藥、新能源、新材料等相關行業(yè)的企業(yè)研發(fā)中心等創(chuàng)意研發(fā)、咨詢設計及部分營銷管理等創(chuàng)意服務企業(yè)板塊四：創(chuàng)意產業(yè)基地第四十二頁，共86頁。占地：500畝創(chuàng)意研發(fā)基地及生產性創(chuàng)意服務基地板塊四：創(chuàng)意產業(yè)基地大腦工業(yè)聯(lián)盟第四十三頁，共86頁。旅游用地啟動區(qū)發(fā)展定位核心問題的解決模式功能定位形象定位什么形象？什么設施？趨勢判斷差異化產品提煉客戶定位誰來消費？機會挖掘營銷引導提升文化提升補缺第四十四頁，共86頁。啟動區(qū)設施構建

獨具風貌的生態(tài)景觀環(huán)境城市休閑游第四十五頁，共86頁。啟動區(qū)

現(xiàn)有地緣地貌地勢平坦，植被茂密，水系環(huán)繞第四十六頁，共86頁。長葛中央公園

天然城市氧吧鉆石湖景第四十七頁，共86頁。啟動區(qū)

城市休閑游的功能配置溫泉、體檢、養(yǎng)生軍事拓展訓練第四十八頁，共86頁。啟動區(qū)溫泉、體檢養(yǎng)生案例借鑒九華山莊第四十九頁，共86頁。背景：小湯山是聞名遐邇的"中國溫泉之鄉(xiāng)"，元代被開辟成皇家園林?？滴?年，在此建湯泉行宮。1997年，在湯泉行宮原址上，以溫泉、保健為特色的九華山莊開業(yè)。

占地：2000畝風格：現(xiàn)代經典皇家園林建筑群共16個區(qū)：會展：6萬平方米（九華國際會展中心大酒店（五星級）、九華大飯店（四星級）），100多個會議室餐飲：10余個餐廳，6000個餐位體檢中心：16000平方米（全國最大）溫泉池：70余處住宿：300套花園別墅套房、6套四合院娛樂康體：三十二道國際標準保齡球館，室外高爾夫球練習場、網球、卡拉OK、迪斯科、私家DVD影院、棋牌游藝、臺球、健身九華山莊總體介紹第五十頁，共86頁。九華山莊四大特色

大型會展接待能力健康理療吸引人特色住宿餐飲留住人康體娛樂休閑配套大而全第五十一頁，共86頁。啟動區(qū)啟動區(qū)構建宏基.湯泉規(guī)模：800畝（先期啟動300畝，預留用地500畝）配置：三大組團（溫泉洗浴/康體會館/體檢中心、美食生態(tài)園、星級度假酒店）第五十二頁，共86頁。第一功能區(qū)：國際中醫(yī)理療養(yǎng)生會館 滿足體檢、中醫(yī)理療、溫泉養(yǎng)生、客戶接待等第二功能區(qū)：會議中心、室內康體中心滿足企業(yè)團體會議接待需求，常規(guī)休閑、娛樂等室內活動第三功能區(qū)：美食村 餐飲需求第四功能區(qū)：戶外活動營地 滿足燒烤、漫步、賞景等戶外活動第五功能區(qū)：中心水系 中心景觀，通過景觀軸連接其它組團、元素第六功能區(qū)：客房區(qū) 大眾客戶普通住宿、貴賓度假別墅等功能分區(qū)第五十三頁，共86頁。宏基湯泉之特色：首家國際中醫(yī)理療養(yǎng)生會館

第一大項，中醫(yī)理療中醫(yī)推拿特色針灸腳底按摩特色中藥方劑特色服務第二大項，常規(guī)體檢十六大項健康檢查

第三大項，健康養(yǎng)生

Spa水療按摩香熏推油

第五十四頁，共86頁。啟動區(qū)拓展訓練基地案例借鑒北京紅螺湖鳥島拓展基地第五十五頁，共86頁。背景：位處千年古剎紅螺寺景區(qū)，2008年3月底建成。占地：1300畝拓展項目：高空項目：有天梯、空中抓杠、斷橋、合力過橋等地面項目：逃生墻、穿針引線、集體木鞋、背摔、相依為命、孤島求助、罐頭鞋、電網、防雷陣、龍行天下等水上項目：扎筏泅渡、龍舟賽、垂釣賽等項目

其它配套：餐飲采摘園珍禽園鳥島拓展基地總體介紹第五十六頁，共86頁。鳥島拓展基地三大特色

位處自然景區(qū)、環(huán)境優(yōu)美硬軟件設施齊全：團隊建設專家鳥兒的天堂，游人的樂園：鳥島擁有近百種、上千只珍禽，國家一類保護的鳥類10多種，二類保護鳥類20多種。是。第五十七頁，共86頁。啟動區(qū)啟動區(qū)宏基.拓展訓練營規(guī)模：500畝配置：三大組團（軍事空軍展、相關拓展項目設施、會議中心）第五十八頁，共86頁。第一功能區(qū)：軍事空軍展教育基地 航空展，青少年培訓教育等第二功能區(qū)：團隊拓展訓練營高空、地面、水上等拓展項目第三功能區(qū)：餐飲 農家樂美食村功能分區(qū)第五十九頁，共86頁。啟動區(qū)中原中央休閑區(qū)形象定位關鍵詞生態(tài)：珍視資源的、對環(huán)境再造且提升價值的中央：核心位置的、規(guī)模化的、鏈條完善休閑：可參與性的，（為省會）補缺性的第六十頁，共86頁。啟動區(qū)消費群定位—來源

本地消費者省會消費者

長葛許昌市區(qū)項目及周邊第六十一頁，共86頁。啟動區(qū)消費群定位—主體

政府（公務員）本地企業(yè)、及企業(yè)中高收入人群富裕家庭、個人第六十二頁，共86頁。啟動區(qū)消費群定位—消費目的

會議、商務企業(yè)、學校拓展、團隊活動家庭、個人休閑度假第六十三頁，共86頁。600畝住宅用地定位的基調：必須思考的一些層面

城市發(fā)展層面：長葛城市空間、經濟和人口規(guī)模有限，本項目的整體開發(fā)規(guī)模已經屬于城市區(qū)域發(fā)展的范疇。項目的發(fā)展必須從城市規(guī)劃發(fā)展的層面、區(qū)域規(guī)劃發(fā)展的高度進行定位考慮，利用長葛經濟輻射力不斷增強的有利因素，打造中原腹地的品牌大盤。市場需求層面：長葛市場容量有限，單一層次或單一來源的客戶難以消化項目的大量供給，必須通過產品的復合定位來滿足多層次客戶的各種需求。整個長葛市場比較初級，需要高品質的大盤來引領市場的發(fā)展，來滿足市場消費人群的需要。面對本地發(fā)展商的開發(fā)提速，市場中低端競爭日趨激烈。高舉高打，早期高標準進入市場有利于快速建立市場的品牌度，吸引亟待滿足的中高端消費。第六十四頁，共86頁。

項目本體開發(fā)條件層面：項目區(qū)域本身屬于長葛生態(tài)環(huán)境資源最好的區(qū)域，但是區(qū)域成熟度低，配套缺乏，客戶認知度低。本項目須通過高端入市、自我完善社區(qū)和市政配套來打造長葛乃至中原腹地的宜居典范，提升項目的認同度。項目開發(fā)目標層面：本項目的開發(fā)不僅考慮城市與市場機會等因素，同時發(fā)展商對項目的開發(fā)本身寄予了一定的開發(fā)目標——包括開發(fā)高品質物業(yè)滿足消費者需求從而樹立市場品牌，同時也蘊涵著對高投資回報的追求。第六十五頁，共86頁。本項目定位的思路：多層面定位本項目的發(fā)展承載了城市與區(qū)域發(fā)展的使命，同時也承載著一個房地產項目成功開發(fā)的期望，而本次工作的重點又將主要側重于居住社區(qū)的發(fā)展建議，因此本項目的發(fā)展定位將從以下三個層面進行：城市區(qū)域發(fā)展層面項目發(fā)展層面啟動區(qū)發(fā)展層面整個新城區(qū)域的整體發(fā)展定位如何：打造怎樣的未來新城？本項目打造長葛怎樣的品質、規(guī)模、宜居社區(qū)啟動區(qū)在整個項目發(fā)展中擔任怎樣的定位角色，從而樹立本項目整體定位的市場品牌和信心第六十六頁，共86頁。（短期）首期市場定位目標：低密度花園居住區(qū)，樹立長葛高品質居住新區(qū)的標桿形象和品牌，打響第一炮，提高區(qū)域的認知度和項目高認同度，為后期的可持續(xù)開發(fā)奠定基礎

中遠期市場定位目標：生態(tài)景觀資源豐富，強影響力的長葛最適宜居住的、配套完善的城市新區(qū)及大型高尚居住區(qū)，不斷豐富項目的物業(yè)類型以及產品線區(qū)域層面進行整體定位，高起點入市，分期演繹發(fā)展本項目發(fā)展策略第六十七頁，共86頁。600畝住宅啟動區(qū)用地定位

規(guī)模開發(fā)景觀先行產品創(chuàng)新突破區(qū)域已有的價格體系，拉開差距，建立競爭壁壘定位要點城市高尚居住示范區(qū)第六十八頁，共86頁。低碳生態(tài)花園示范新區(qū)定位描述住宅啟動區(qū)定位關鍵詞生態(tài)：珍視資源的、對環(huán)境再造且提升價值的示范：具備示范效應的第六十九頁，共86頁。600畝住宅用地啟動區(qū)發(fā)展定位核心問題的解決模式客戶定位產品定位什么產品？形象定位什么形象？賣給誰？機會挖掘趨勢判斷項目引導差異化產品創(chuàng)新產品提煉文化提升營銷引導價格定位賣多少錢？市場比較趨勢判斷營銷部分詳細論述第七十頁，共86頁。本部分來源于詳細而專業(yè)的客戶調查調查單位：合富輝煌河南公司市場研究部調查范圍：長葛全市各個行政區(qū)調查方式：定量與定性調查結合樣本量：定量問卷519份有效目標樣本，訪談客戶百人左右，包括中高端目標客戶、專業(yè)人士、政府官員等。樣本的選擇：未來兩年內打算購買住宅的消費者家庭月收入2000元以上家庭每家庭完成一份樣本完成時間：2010年2月7-24日中高收入潛在客戶客戶定位第七十一頁，共86頁。客戶來源描述區(qū)域來源：長葛鐵西區(qū)、鐵東區(qū)、新區(qū)，鋼材市場和大周鎮(zhèn)，坡胡、后河、老城、董村。職業(yè)來源：個體工商戶，行政事業(yè)單位，科教文衛(wèi)行業(yè)，民營企業(yè)。第七十二頁，共86頁。目標客戶背景與潛在需求企事業(yè)單位員工以周邊效益較好的單位為主對區(qū)域有較高的忠誠度，中青年為主，有較強的支付能力，需求三房與四房，面積在120-140范圍的戶型。公務員本市機關公務員，聚集在市政新址對區(qū)域未來前景看好，中青年為主，收入中上且穩(wěn)定，需求三房與四房，面積在130-160范圍的戶型。個體經營者本地或外地在項目附近的生意人，尋求生意上的方便往來及較舒適的落腳點對區(qū)域認可，年齡不均，支付能力很強但潛在需求未被引導及釋放，需求三房與四房，面積在120-160范圍的戶型。企業(yè)職員本市家企業(yè)中高層收入職員對區(qū)域未來前景看好，中青年為主，收入中上且穩(wěn)定，需求兩房與三房，面積在90-130范圍的戶型。第七十三頁，共86頁。目標客戶的特征關鍵詞有中等以上的穩(wěn)定收入注重傳統(tǒng)親情，具責任感追求舒適的生活，但對什么是好的住宅產品的認識參差喜歡城市的時尚與熱鬧，尤其對新城市的期望很高希望住區(qū)能給自己一種身份感與尊重他們是有著傳統(tǒng)觀念但又追求都市時尚的長葛人，對好的住宅有向往但選擇余地少。第七十四頁，共86頁。

我們將給這群有消費實力的長葛人帶來能滿足他們心理需求的產品——城市感、身份感、舒適感、親情氛圍，這樣注重品質與生態(tài)環(huán)境的產品，將成為：

長葛新一代居住樣板第七十五頁，共86頁。產品檔次定位中高檔高品質社區(qū)基于長葛市場的條件因素及競爭環(huán)境、客戶需求、及宏基的開發(fā)目標，本項目物業(yè)檔次定位應為：中高檔的確定是由于項目所處區(qū)域目前的形象及成熟度不足以支撐其成為高檔項目，需靠社區(qū)環(huán)境的營造不斷提升，且規(guī)模大，應吸納更廣域的消費群，并給予項目后期以提升的空間；高品質社區(qū)的確定是來源于開發(fā)商打造精品社區(qū)的期望，在社區(qū)規(guī)劃、建筑、戶型功能、園林、配套等方面都力求超越長葛現(xiàn)狀水平，以樹立項目品牌及彰顯企業(yè)實力。產品定位第七十六頁，共86頁。產品的市場定位長葛首席人居樣板

——開啟城市新區(qū)品質生活首席：突出項目在城市中的地位，以高端的姿態(tài)統(tǒng)領市場，打破現(xiàn)有競爭局面。人居：以“人居”刷新現(xiàn)有的居住概念，倡導人性化的、高品質的居住，提供給客戶的除了居住空間，還有區(qū)域大配套對教育、商業(yè)、休閑的提升，以及區(qū)域價值升級帶來的舒適感、身份感與尊重感。樣板：項目的核心主題，以“樣板”的形式出現(xiàn)，提升當?shù)胤康禺a水平，并成為中高端乃至高端消費者選擇的最好參照。第七十七頁，共86頁。產品的市場定位城市新區(qū)品質生活體現(xiàn)：與文化行政商貿中心的咫尺距離——身份感小區(qū)規(guī)劃布局的韻律與舒適——人性關懷建筑細節(jié)的人性與品位——品質感強調功能與空間感的戶型——空間舒適感體會到鄰里親情的社區(qū)園林——尊貴與親和自成一體的配套——參與感……借鑒先進城市的經驗，創(chuàng)新及提升；立足于本地的實際消費能力，通過訪談引導潛在需求；新事物的價值體現(xiàn)需要視覺沖擊，為此我們的做法是：在社區(qū)的入口設立樣板展示區(qū)，樹立項目的形象，彰顯開發(fā)實力。創(chuàng)新樣板第七十八頁，共86頁。整體規(guī)劃：多層次“綠核”規(guī)劃策略第