《物業(yè)管理?xiàng)l例》課件

《物業(yè)管理?xiàng)l例》解讀培訓(xùn)2020年9月28日1《物業(yè)管理?xiàng)l例》解讀培訓(xùn)2020年9月28日1二、《條例》的立法意義與作用以建筑物區(qū)分所有權(quán)為基礎(chǔ)，與WTO國(guó)際慣例接軌。專有部分所有權(quán)共用部分持分權(quán)業(yè)主大會(huì)組織的成員權(quán)2020年9月28日2二、《條例》的立法意義與作用以建筑物區(qū)分所有權(quán)為基礎(chǔ)，與WT二、《條例》的立法意義與作用規(guī)范物業(yè)管理行為，培育推進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)。物業(yè)管理招標(biāo)、投標(biāo)前期住宅物業(yè)管理強(qiáng)制性要求招投標(biāo)，其他物業(yè)鼓勵(lì)招投標(biāo)。物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人制度前期物業(yè)管理業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)2020年9月28日3二、《條例》的立法意義與作用規(guī)范物業(yè)管理行為，培育推進(jìn)物業(yè)管二、《條例》的立法意義與作用提高培育業(yè)主的物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)萬(wàn)科效應(yīng)（優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)營(yíng)造物業(yè)銷售品牌與賣點(diǎn)）王海效應(yīng)（雙倍返還）史特拉效應(yīng)（小案大賠償）業(yè)主維權(quán)反應(yīng)計(jì)算成本，不能盲目跟進(jìn)2020年9月28日4二、《條例》的立法意義與作用提高培育業(yè)主的物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)2二、《條例》的立法意義與作用強(qiáng)化物業(yè)管理合同法律意識(shí)合同意識(shí)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)服務(wù)意識(shí)品牌意識(shí)全面提高從業(yè)人員整體素質(zhì)2020年9月28日5二、《條例》的立法意義與作用強(qiáng)化物業(yè)管理合同2020年9月2二、《條例》的立法意義與作用倡導(dǎo)物業(yè)管理與房地產(chǎn)分業(yè)經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)必須有相應(yīng)的企業(yè)資質(zhì)住宅前期物業(yè)管理強(qiáng)制招投標(biāo)前期物業(yè)管理開(kāi)發(fā)商的權(quán)利與義務(wù)2020年9月28日6二、《條例》的立法意義與作用倡導(dǎo)物業(yè)管理與房地產(chǎn)分業(yè)經(jīng)營(yíng)20二、《條例》的立法意義與作用提升了中國(guó)社區(qū)民主活動(dòng)進(jìn)程以財(cái)產(chǎn)與社區(qū)事務(wù)為切入點(diǎn)物業(yè)管理權(quán)是業(yè)主的權(quán)力，是以財(cái)產(chǎn)分額為基礎(chǔ)來(lái)行使的。業(yè)主的財(cái)產(chǎn)民主與物業(yè)管理權(quán)對(duì)應(yīng)體現(xiàn)權(quán)利意識(shí)、市民意識(shí)、財(cái)產(chǎn)意識(shí)、市場(chǎng)意識(shí)、管理意識(shí)、服務(wù)意識(shí)2020年9月28日7二、《條例》的立法意義與作用提升了中國(guó)社區(qū)民主活動(dòng)進(jìn)程202二、《條例》的立法意義與作用為司法的審判、行政執(zhí)法、糾紛處理提供法律依據(jù)。糾紛急劇增多行政糾紛凸顯引發(fā)民法、訴訟法、合同法、刑法、行政法、稅法等法律規(guī)范的調(diào)整。業(yè)主委員會(huì)訴訟主體資格—經(jīng)業(yè)主大會(huì)決議授權(quán)。2020年9月28日8二、《條例》的立法意義與作用為司法的審判、行政執(zhí)法、糾紛處理三、《條例》的基本原則公平、公開(kāi)、合理、科學(xué)從內(nèi)容上體現(xiàn)從立法形式上體現(xiàn)建筑物區(qū)所有權(quán)為基礎(chǔ)吸收發(fā)達(dá)國(guó)家成熟的建筑物區(qū)分所有權(quán)理論物業(yè)管理權(quán)和財(cái)產(chǎn)權(quán)相應(yīng)物業(yè)管理是針對(duì)共用部分與共同事務(wù)所提供的管理服務(wù)2020年9月28日9三、《條例》的基本原則公平、公開(kāi)、合理、科學(xué)2020年9月2三、《條例》的基本原則維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益（財(cái)產(chǎn)民主的權(quán)利）業(yè)主大會(huì)代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益業(yè)主委員會(huì)成為業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立運(yùn)作程序法定業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)不得做出無(wú)關(guān)決定共用部分建設(shè)單位不得擅自處分招投標(biāo)、選聘物業(yè)管理企業(yè)業(yè)主臨時(shí)公約不得侵害業(yè)主合法權(quán)益2020年9月28日10三、《條例》的基本原則維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益（財(cái)產(chǎn)民主的權(quán)利）三、《條例》的基本原則維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益（財(cái)產(chǎn)民主的權(quán)利）空置房也要按標(biāo)準(zhǔn)交費(fèi)額外收費(fèi)停止繳納保安人員不得侵害公民權(quán)利小區(qū)共用部分經(jīng)營(yíng)收益按業(yè)主大會(huì)決定使用挪用專項(xiàng)維修資金受行政處罰，追究刑事責(zé)任安全隱患要強(qiáng)制排除服務(wù)合同終止應(yīng)做好移交2020年9月28日11三、《條例》的基本原則維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益（財(cái)產(chǎn)民主的權(quán)利）三、《條例》的基本原則民主自治自律與專業(yè)化服務(wù)相結(jié)合民主自治自律—業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)專業(yè)化服務(wù)—物業(yè)管理公司—專業(yè)化人員—專業(yè)化技術(shù)、技能—專業(yè)化工具—專業(yè)化組織—專業(yè)化程序、方法2020年9月28日12三、《條例》的基本原則民主自治自律與專業(yè)化服務(wù)相結(jié)合2020三、《條例》的基本原則保證物業(yè)的正常運(yùn)作和安全合理使用物業(yè)管理是對(duì)物、對(duì)物業(yè)的管理，對(duì)人的服務(wù)是最基本原則可持續(xù)民展與國(guó)際慣例接軌保留物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)建立物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人制度建筑物區(qū)分所有權(quán)概念的運(yùn)用2020年9月28日13三、《條例》的基本原則保證物業(yè)的正常運(yùn)作和安全合理使用202三、《條例》的基本原則政府的適度干預(yù)與推動(dòng)引導(dǎo)立法執(zhí)法指導(dǎo)監(jiān)督2020年9月28日14三、《條例》的基本原則政府的適度干預(yù)與推動(dòng)引導(dǎo)2020年9月四、《條例》規(guī)定的主要問(wèn)題為什么要制定《物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）？為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境（第一條）。2020年9月28日15四、《條例》規(guī)定的主要問(wèn)題為什么要制定《物業(yè)管理?xiàng)l例》（以四、《條例》規(guī)定的主要問(wèn)題什么是物業(yè)管理？

《條例》中所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)（第二條）。

2020年9月28日16四、《條例》規(guī)定的主要問(wèn)題什么是物業(yè)管理？2020年9月四、《條例》規(guī)定的主要問(wèn)題業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中有哪些權(quán)利和義務(wù)？《條例》規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)享有10項(xiàng)權(quán)利：

1、按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)；

2、提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；

3、提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；

4、參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；

2020年9月28日17四、《條例》規(guī)定的主要問(wèn)題業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中有哪些權(quán)利和義四、《條例》規(guī)定的主要問(wèn)題5、選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)；

6、監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；7、監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；8、對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；9、監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用；10、法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。2020年9月28日18四、《條例》規(guī)定的主要問(wèn)題5、選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選四、《條例》規(guī)定的主要問(wèn)題同時(shí)規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中必須履行6項(xiàng)義務(wù)：

1、遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；2、遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；3、執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；2020年9月28日19四、《條例》規(guī)定的主要問(wèn)題同時(shí)規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中必須履四、《條例》規(guī)定的主要問(wèn)題6項(xiàng)義務(wù)：

4、按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；5、按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

6、法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)（第六條）。

2020年9月28日20四、《條例》規(guī)定的主要問(wèn)題6項(xiàng)義務(wù)：2020年9月28日2四、《條例》規(guī)定的主要問(wèn)題如何成立業(yè)主大會(huì)，什么情況下可以不成立業(yè)主大會(huì)？

同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)。

只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，可以不成立業(yè)主大會(huì)。決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)（第十條）。

2020年9月28日21四、《條例》規(guī)定的主要問(wèn)題如何成立業(yè)主大會(huì)，什么情況下可以不四、《條例》規(guī)定的主要問(wèn)題業(yè)主在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)如何確定？

業(yè)主在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上投票權(quán)的確定，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定來(lái)確定。但首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)時(shí)，由于業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則尚未制定，《條例》規(guī)定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定（第十條、第十八條）。

2020年9月28日22四、《條例》規(guī)定的主要問(wèn)題業(yè)主在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)如何確四、《條例》規(guī)定的主要問(wèn)題業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用什么形式召開(kāi)？如何作出決定？

業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見(jiàn)的形式。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。但無(wú)論采用哪種方式召開(kāi)會(huì)議，都應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加（第十二條）。

2020年9月28日23四、《條例》規(guī)定的主要問(wèn)題業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用什么形式召開(kāi)？四、《條例》規(guī)定的主要問(wèn)題召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)15日以前通知全體業(yè)主，住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，還應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)（第十四條）。

業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過(guò)。業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(guò)（第十二條）。

2020年9月28日24四、《條例》規(guī)定的主要問(wèn)題召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)1四、《條例》規(guī)定的主要問(wèn)題業(yè)主委員會(huì)是怎樣產(chǎn)生的，它和業(yè)主大會(huì)間是什么關(guān)系？擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員必須具備哪些條件？

業(yè)主大會(huì)成立時(shí)，應(yīng)當(dāng)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案（第十條、第十五條、第十六條）。

業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任（第十六條）。

2020年9月28日25四、《條例》規(guī)定的主要問(wèn)題業(yè)主委員會(huì)是怎樣產(chǎn)生的，它和業(yè)主大四、《條例》規(guī)定的主要問(wèn)題業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和居民委員會(huì)之間有何關(guān)系？

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會(huì)相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開(kāi)展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。

住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì)，并聽(tīng)取居民委員會(huì)的建議（第二十條）。

2020年9月28日26四、《條例》規(guī)定的主要問(wèn)題業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和居民委員會(huì)之四、《條例》規(guī)定的主要問(wèn)題建設(shè)單位在前期物業(yè)管理活動(dòng)中承擔(dān)什么責(zé)任？

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時(shí)公約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時(shí)公約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前向物業(yè)買受人明示，并予以說(shuō)明（第二十二條、第二十三條）。

2020年9月28日27四、《條例》規(guī)定的主要問(wèn)題建設(shè)單位在前期物業(yè)管理活動(dòng)中承擔(dān)什四、《條例》規(guī)定的主要問(wèn)題住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)（第二十四條）。

建設(shè)單位不得擅自處分業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)（第二十七條）；建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)向物業(yè)管理企業(yè)移交竣工總平面圖等資料（第二十九條）；應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房(第三十條)；應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任（第三十一條）。

2020年9月28日28四、《條例》規(guī)定的主要問(wèn)題住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)四、《條例》規(guī)定的主要問(wèn)題《條例》對(duì)前期物業(yè)服務(wù)合同作了哪些要求？

前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)以書面形式訂立（第二十一條）。

建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容（第二十五條）。

前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限。但前期物業(yè)服務(wù)合同是附終止條件的合同，約定的期限未滿，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止（第二十六條）。

2020年9月28日29四、《條例》規(guī)定的主要問(wèn)題《條例》對(duì)前期物業(yè)服務(wù)合同作了哪些四、《條例》規(guī)定的主要問(wèn)題怎樣簽訂物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)合同包括哪些主要內(nèi)容？

業(yè)主大會(huì)作出選聘物業(yè)管理企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定（第三十五條）。

2020年9月28日30四、《條例》規(guī)定的主要問(wèn)題怎樣簽訂物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)合同四、《條例》規(guī)定的主要問(wèn)題物業(yè)管理用房歸誰(shuí)所有，如何使用？

物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。物業(yè)管理企業(yè)使用物業(yè)管理用房，應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同中的約定。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房交還給業(yè)主委員會(huì)（第三十八條、第三十九條）。

2020年9月28日31四、《條例》規(guī)定的主要問(wèn)題物業(yè)管理用房歸誰(shuí)所有，如何使用？四、《條例》規(guī)定的主要問(wèn)題物業(yè)管理企業(yè)能否把取得的物業(yè)管理服務(wù)再轉(zhuǎn)移給其他的物業(yè)管理企業(yè)？

物業(yè)管理企業(yè)不能將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)一并再委托給其他物業(yè)管理企業(yè)。但為了有利于物業(yè)管理專業(yè)化水平的提高，物業(yè)管理企業(yè)可以把物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)（第四十條）。

2020年9月28日32四、《條例》規(guī)定的主要問(wèn)題物業(yè)管理企業(yè)能否把取得的物業(yè)管理服四、《條例》規(guī)定的主要問(wèn)題物業(yè)服務(wù)費(fèi)用如何確定？物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由誰(shuí)交納？不交納物業(yè)管理費(fèi)用的承擔(dān)什么法律責(zé)任？

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定（第四十一條）。

2020年9月28日33四、《條例》規(guī)定的主要問(wèn)題物業(yè)服務(wù)費(fèi)用如何確定？物業(yè)服務(wù)費(fèi)用四、《條例》規(guī)定的主要問(wèn)題業(yè)主應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納（第四十二條）。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴（第六十七條）。

2020年9月28日34四、《條例》規(guī)定的主要問(wèn)題業(yè)主應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物四、《條例》規(guī)定的主要問(wèn)題《條例》對(duì)水、電、氣、熱等費(fèi)用的代收作了哪些規(guī)定？

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)接受有關(guān)單位委托代收費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用（第四十五條）。

2020年9月28日35四、《條例》規(guī)定的主要問(wèn)題《條例》對(duì)水、電、氣、熱等費(fèi)用的代四、《條例》規(guī)定的主要問(wèn)題物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生安全事故，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么責(zé)任？對(duì)物業(yè)管理企業(yè)保安人員有什么要求？

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作（第四十七條）。

物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的安全事故承擔(dān)的法律責(zé)任，應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定來(lái)確定，未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任（第三十六條）。

2020年9月28日36四、《條例》規(guī)定的主要問(wèn)題物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生安全事故，物業(yè)管四、《條例》規(guī)定的主要問(wèn)題物業(yè)管理企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益（第四十七條）。

2020年9月28日37四、《條例》規(guī)定的主要問(wèn)題2020年9月28日37四、《條例》規(guī)定的主要問(wèn)題《條例》對(duì)物業(yè)的使用與維護(hù)作了哪些規(guī)定？

《條例》對(duì)物業(yè)的使用與維護(hù)作了四個(gè)方面的規(guī)定：

一是，業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)都不得改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施的用途。

二是，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任（第五十二條）。

2020年9月28日38四、《條例》規(guī)定的主要問(wèn)題《條例》對(duì)物業(yè)的使用與維護(hù)作了哪些四、《條例》規(guī)定的主要問(wèn)題三是，業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主（第五十三條）。

四是，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用（第五十五條）。

2020年9月28日39四、《條例》規(guī)定的主要問(wèn)題三是，業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)四、《條例》規(guī)定的主要問(wèn)題哪些物業(yè)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)交納住房維修資金？住房專項(xiàng)維修資金歸誰(shuí)所有，什么用途？住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，任何人不得挪作他用?！稐l例》對(duì)挪用專項(xiàng)維修資金的行為規(guī)定了嚴(yán)格的法律責(zé)任（第五十四條、第六十三條）。2020年9月28日40四、《條例》規(guī)定的主要問(wèn)題哪些物業(yè)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)交納住房維修資金五、《條例》建立的十三項(xiàng)基本制度招標(biāo)投標(biāo)制度（第三條、二十四條）業(yè)主大會(huì)制度（第二章）告知制度（第十四、十九、二十、五十、五十三條）業(yè)主委員會(huì)備案制度（第十六條）業(yè)主公約制度（第十七、二十二條）前期物業(yè)管理制度（第三章）承接驗(yàn)收、交接制度（第二十八、三十七、三十九條）保修制度（第三十一、五十二、五十六條）2020年9月28日41五、《條例》建立的十三項(xiàng)基本制度招標(biāo)投標(biāo)制度（第三條、二十四五、《條例》建立的十三項(xiàng)基本制度企業(yè)資質(zhì)制度（第三十二條)職業(yè)資格制度(第三十三條)報(bào)告制度(第四十六條、四十七條)專項(xiàng)維修資金制度(第五十四條)物業(yè)管理的行政復(fù)議、行政訴訟及國(guó)家賠償制度2020年9月28日42五、《條例》建立的十三項(xiàng)基本制度企業(yè)資質(zhì)制度（第三十二條)2六、《條例》的禁止行為業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)違法行為的禁止（第十九條）業(yè)主臨時(shí)公約侵權(quán)行為的禁止（第二十二條）建設(shè)單位擅自處分共用部分行為的禁止（第二十七條）改變物業(yè)管理用房用途的禁止（第三十八條）整體轉(zhuǎn)讓物業(yè)管理服務(wù)的禁止（第四十條）2020年9月28日43六、《條例》的禁止行為業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)違法行為的禁止（第六、《條例》的禁止行為額外收取費(fèi)用的禁止（第四十五條）保安侵權(quán)行為的禁止（第四十七條）業(yè)主與物業(yè)使用人違法約定的禁止（第四十八條）改變共用部分用途行為的禁止擅自占用、挖掘道路、場(chǎng)地行為的禁止（第五十一條）2020年9月28日44六、《條例》的禁止行為額外收取費(fèi)用的禁止（第四十五條）202七、《條例》的授權(quán)制定物業(yè)管理區(qū)域劃分辦法的授權(quán)（第九條）制定首次業(yè)主大會(huì)投票權(quán)辦法的授權(quán)（第十條）物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)辦法的授權(quán)（第三十二條）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法的授權(quán)（第四十一條）專項(xiàng)維修資金收取、使用管理辦法的授權(quán)（第五十四條）2020年9月28日45七、《條例》的授權(quán)制定物業(yè)管理區(qū)域劃分辦法的授權(quán)（第九條）2八、《條例》的合同前期物業(yè)服務(wù)合同（第二十一條、二十六條）物業(yè)服務(wù)合同（第三十五條）2020年9月28日46八、《條例》的合同前期物業(yè)服務(wù)合同（第二十一條、二十六條）2九、《條例》的公約業(yè)主公約（第十一條、十七條）臨時(shí)公約（第二十二條）2020年9月28日47九、《條例》的公約業(yè)主公約（第十一條、十七條）2020年9月十、《條例》消失的九個(gè)物業(yè)管理概念委托與物業(yè)管理委托合同建管一體化保安與治安一體化前期物業(yè)管理協(xié)議代收、代繳、抄表到戶包干制維修基金政府定價(jià)2020年9月28日48十、《條例》消失的九個(gè)物業(yè)管理概念委托與物業(yè)管理委托合同20十、新生成的十二個(gè)概念炒管家招投標(biāo)合同約定分業(yè)經(jīng)營(yíng)抄表到戶服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)2020年9月28日49十、新生成的十二個(gè)概念炒管家2020年9月28日49十、新生成的十二個(gè)概念前期物業(yè)服務(wù)合同告知報(bào)告陽(yáng)光財(cái)務(wù)與傭金制職業(yè)經(jīng)理人專項(xiàng)維修資金2020年9月28日50十、新生成的十二個(gè)概念前期物業(yè)服務(wù)合同2020年9月28日5十一、《條例》可行政復(fù)議、行政訴訟、國(guó)家賠償業(yè)主大會(huì)的產(chǎn)生與業(yè)主委員會(huì)選舉（第十條）業(yè)主委員會(huì)的備案（第十六條）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)違法行為的處理（第十九條）協(xié)議選聘物業(yè)管理企業(yè)的批準(zhǔn)（第二十四條）物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督（第四十三條）2020年9月28日51十一、《條例》可行政復(fù)議、行政訴訟、國(guó)家賠償業(yè)主大會(huì)的產(chǎn)生與十一、《條例》可行政復(fù)議、行政訴訟、國(guó)家賠償違反治安、環(huán)保、裝修和使用等方面行為的處理（第四十六條）物業(yè)管理投訴的處理（第四十九條）物業(yè)管理辦法的授權(quán)制度物業(yè)管理法律責(zé)任的追究處理（第六章）2020年9月28日52十一、《條例》可行政復(fù)議、行政訴訟、國(guó)家賠償違反治安、環(huán)保、十二、《條例》配套的行政規(guī)章與行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法業(yè)主大會(huì)規(guī)程住房專項(xiàng)維修資金管理辦法物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法前期物業(yè)管理服務(wù)合同示范文本物業(yè)管理服務(wù)合同示范文本物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法業(yè)主臨時(shí)公約示范文本2020年9月28日53十二、《條例》配套的行政規(guī)章與行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管十二、《條例》配套的行政規(guī)章與行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)業(yè)主公約示范文本業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則示范文本物業(yè)管理職業(yè)資格管理辦法物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)房屋買賣合同示范文本房屋建筑工程質(zhì)量保修管理辦法住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法物業(yè)管理財(cái)務(wù)管理辦法2020年9月28日54十二、《條例》配套的行政規(guī)章與行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)業(yè)主公約示范文本202提問(wèn)與解答環(huán)節(jié)QuestionsAndAnswers55提問(wèn)與解答環(huán)節(jié)55謝謝聆聽(tīng)·學(xué)習(xí)就是為了達(dá)到一定目的而努力去干,是為一個(gè)目標(biāo)去戰(zhàn)勝各種困難的過(guò)程,這個(gè)過(guò)程會(huì)充滿壓力、痛苦和挫折LearningIsToAchieveACertainGoalAndWorkHard,IsAProcessToOvercomeVariousDifficultiesForAGoal56謝謝聆聽(tīng)LearningIsToAchieveAC《物業(yè)管理?xiàng)l例》解讀培訓(xùn)2020年9月28日57《物業(yè)管理?xiàng)l例》解讀培訓(xùn)2020年9月28日1二、《條例》的立法意義與作用以建筑物區(qū)分所有權(quán)為基礎(chǔ)，與WTO國(guó)際慣例接軌。專有部分所有權(quán)共用部分持分權(quán)業(yè)主大會(huì)組織的成員權(quán)2020年9月28日58二、《條例》的立法意義與作用以建筑物區(qū)分所有權(quán)為基礎(chǔ)，與WT二、《條例》的立法意義與作用規(guī)范物業(yè)管理行為，培育推進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)。物業(yè)管理招標(biāo)、投標(biāo)前期住宅物業(yè)管理強(qiáng)制性要求招投標(biāo)，其他物業(yè)鼓勵(lì)招投標(biāo)。物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人制度前期物業(yè)管理業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)2020年9月28日59二、《條例》的立法意義與作用規(guī)范物業(yè)管理行為，培育推進(jìn)物業(yè)管二、《條例》的立法意義與作用提高培育業(yè)主的物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)萬(wàn)科效應(yīng)（優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)營(yíng)造物業(yè)銷售品牌與賣點(diǎn)）王海效應(yīng)（雙倍返還）史特拉效應(yīng)（小案大賠償）業(yè)主維權(quán)反應(yīng)計(jì)算成本，不能盲目跟進(jìn)2020年9月28日60二、《條例》的立法意義與作用提高培育業(yè)主的物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)2二、《條例》的立法意義與作用強(qiáng)化物業(yè)管理合同法律意識(shí)合同意識(shí)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)服務(wù)意識(shí)品牌意識(shí)全面提高從業(yè)人員整體素質(zhì)2020年9月28日61二、《條例》的立法意義與作用強(qiáng)化物業(yè)管理合同2020年9月2二、《條例》的立法意義與作用倡導(dǎo)物業(yè)管理與房地產(chǎn)分業(yè)經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)必須有相應(yīng)的企業(yè)資質(zhì)住宅前期物業(yè)管理強(qiáng)制招投標(biāo)前期物業(yè)管理開(kāi)發(fā)商的權(quán)利與義務(wù)2020年9月28日62二、《條例》的立法意義與作用倡導(dǎo)物業(yè)管理與房地產(chǎn)分業(yè)經(jīng)營(yíng)20二、《條例》的立法意義與作用提升了中國(guó)社區(qū)民主活動(dòng)進(jìn)程以財(cái)產(chǎn)與社區(qū)事務(wù)為切入點(diǎn)物業(yè)管理權(quán)是業(yè)主的權(quán)力，是以財(cái)產(chǎn)分額為基礎(chǔ)來(lái)行使的。業(yè)主的財(cái)產(chǎn)民主與物業(yè)管理權(quán)對(duì)應(yīng)體現(xiàn)權(quán)利意識(shí)、市民意識(shí)、財(cái)產(chǎn)意識(shí)、市場(chǎng)意識(shí)、管理意識(shí)、服務(wù)意識(shí)2020年9月28日63二、《條例》的立法意義與作用提升了中國(guó)社區(qū)民主活動(dòng)進(jìn)程202二、《條例》的立法意義與作用為司法的審判、行政執(zhí)法、糾紛處理提供法律依據(jù)。糾紛急劇增多行政糾紛凸顯引發(fā)民法、訴訟法、合同法、刑法、行政法、稅法等法律規(guī)范的調(diào)整。業(yè)主委員會(huì)訴訟主體資格—經(jīng)業(yè)主大會(huì)決議授權(quán)。2020年9月28日64二、《條例》的立法意義與作用為司法的審判、行政執(zhí)法、糾紛處理三、《條例》的基本原則公平、公開(kāi)、合理、科學(xué)從內(nèi)容上體現(xiàn)從立法形式上體現(xiàn)建筑物區(qū)所有權(quán)為基礎(chǔ)吸收發(fā)達(dá)國(guó)家成熟的建筑物區(qū)分所有權(quán)理論物業(yè)管理權(quán)和財(cái)產(chǎn)權(quán)相應(yīng)物業(yè)管理是針對(duì)共用部分與共同事務(wù)所提供的管理服務(wù)2020年9月28日65三、《條例》的基本原則公平、公開(kāi)、合理、科學(xué)2020年9月2三、《條例》的基本原則維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益（財(cái)產(chǎn)民主的權(quán)利）業(yè)主大會(huì)代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益業(yè)主委員會(huì)成為業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立運(yùn)作程序法定業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)不得做出無(wú)關(guān)決定共用部分建設(shè)單位不得擅自處分招投標(biāo)、選聘物業(yè)管理企業(yè)業(yè)主臨時(shí)公約不得侵害業(yè)主合法權(quán)益2020年9月28日66三、《條例》的基本原則維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益（財(cái)產(chǎn)民主的權(quán)利）三、《條例》的基本原則維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益（財(cái)產(chǎn)民主的權(quán)利）空置房也要按標(biāo)準(zhǔn)交費(fèi)額外收費(fèi)停止繳納保安人員不得侵害公民權(quán)利小區(qū)共用部分經(jīng)營(yíng)收益按業(yè)主大會(huì)決定使用挪用專項(xiàng)維修資金受行政處罰，追究刑事責(zé)任安全隱患要強(qiáng)制排除服務(wù)合同終止應(yīng)做好移交2020年9月28日67三、《條例》的基本原則維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益（財(cái)產(chǎn)民主的權(quán)利）三、《條例》的基本原則民主自治自律與專業(yè)化服務(wù)相結(jié)合民主自治自律—業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)專業(yè)化服務(wù)—物業(yè)管理公司—專業(yè)化人員—專業(yè)化技術(shù)、技能—專業(yè)化工具—專業(yè)化組織—專業(yè)化程序、方法2020年9月28日68三、《條例》的基本原則民主自治自律與專業(yè)化服務(wù)相結(jié)合2020三、《條例》的基本原則保證物業(yè)的正常運(yùn)作和安全合理使用物業(yè)管理是對(duì)物、對(duì)物業(yè)的管理，對(duì)人的服務(wù)是最基本原則可持續(xù)民展與國(guó)際慣例接軌保留物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)建立物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人制度建筑物區(qū)分所有權(quán)概念的運(yùn)用2020年9月28日69三、《條例》的基本原則保證物業(yè)的正常運(yùn)作和安全合理使用202三、《條例》的基本原則政府的適度干預(yù)與推動(dòng)引導(dǎo)立法執(zhí)法指導(dǎo)監(jiān)督2020年9月28日70三、《條例》的基本原則政府的適度干預(yù)與推動(dòng)引導(dǎo)2020年9月四、《條例》規(guī)定的主要問(wèn)題為什么要制定《物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）？為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境（第一條）。2020年9月28日71四、《條例》規(guī)定的主要問(wèn)題為什么要制定《物業(yè)管理?xiàng)l例》（以四、《條例》規(guī)定的主要問(wèn)題什么是物業(yè)管理？

《條例》中所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)（第二條）。

2020年9月28日72四、《條例》規(guī)定的主要問(wèn)題什么是物業(yè)管理？2020年9月四、《條例》規(guī)定的主要問(wèn)題業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中有哪些權(quán)利和義務(wù)？《條例》規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)享有10項(xiàng)權(quán)利：

1、按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)；

2、提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；

3、提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；

4、參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；

2020年9月28日73四、《條例》規(guī)定的主要問(wèn)題業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中有哪些權(quán)利和義四、《條例》規(guī)定的主要問(wèn)題5、選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)；

6、監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；7、監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；8、對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；9、監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用；10、法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。2020年9月28日74四、《條例》規(guī)定的主要問(wèn)題5、選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選四、《條例》規(guī)定的主要問(wèn)題同時(shí)規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中必須履行6項(xiàng)義務(wù)：

1、遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；2、遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；3、執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；2020年9月28日75四、《條例》規(guī)定的主要問(wèn)題同時(shí)規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中必須履四、《條例》規(guī)定的主要問(wèn)題6項(xiàng)義務(wù)：

4、按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；5、按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

6、法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)（第六條）。

2020年9月28日76四、《條例》規(guī)定的主要問(wèn)題6項(xiàng)義務(wù)：2020年9月28日2四、《條例》規(guī)定的主要問(wèn)題如何成立業(yè)主大會(huì)，什么情況下可以不成立業(yè)主大會(huì)？

同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)。

只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，可以不成立業(yè)主大會(huì)。決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)（第十條）。

2020年9月28日77四、《條例》規(guī)定的主要問(wèn)題如何成立業(yè)主大會(huì)，什么情況下可以不四、《條例》規(guī)定的主要問(wèn)題業(yè)主在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)如何確定？

業(yè)主在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上投票權(quán)的確定，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定來(lái)確定。但首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)時(shí)，由于業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則尚未制定，《條例》規(guī)定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定（第十條、第十八條）。

2020年9月28日78四、《條例》規(guī)定的主要問(wèn)題業(yè)主在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)如何確四、《條例》規(guī)定的主要問(wèn)題業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用什么形式召開(kāi)？如何作出決定？

業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見(jiàn)的形式。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。但無(wú)論采用哪種方式召開(kāi)會(huì)議，都應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加（第十二條）。

2020年9月28日79四、《條例》規(guī)定的主要問(wèn)題業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用什么形式召開(kāi)？四、《條例》規(guī)定的主要問(wèn)題召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)15日以前通知全體業(yè)主，住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，還應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)（第十四條）。

業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過(guò)。業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(guò)（第十二條）。

2020年9月28日80四、《條例》規(guī)定的主要問(wèn)題召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)1四、《條例》規(guī)定的主要問(wèn)題業(yè)主委員會(huì)是怎樣產(chǎn)生的，它和業(yè)主大會(huì)間是什么關(guān)系？擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員必須具備哪些條件？

業(yè)主大會(huì)成立時(shí)，應(yīng)當(dāng)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案（第十條、第十五條、第十六條）。

業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任（第十六條）。

2020年9月28日81四、《條例》規(guī)定的主要問(wèn)題業(yè)主委員會(huì)是怎樣產(chǎn)生的，它和業(yè)主大四、《條例》規(guī)定的主要問(wèn)題業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和居民委員會(huì)之間有何關(guān)系？

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會(huì)相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開(kāi)展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。

住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì)，并聽(tīng)取居民委員會(huì)的建議（第二十條）。

2020年9月28日82四、《條例》規(guī)定的主要問(wèn)題業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和居民委員會(huì)之四、《條例》規(guī)定的主要問(wèn)題建設(shè)單位在前期物業(yè)管理活動(dòng)中承擔(dān)什么責(zé)任？

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時(shí)公約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時(shí)公約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前向物業(yè)買受人明示，并予以說(shuō)明（第二十二條、第二十三條）。

2020年9月28日83四、《條例》規(guī)定的主要問(wèn)題建設(shè)單位在前期物業(yè)管理活動(dòng)中承擔(dān)什四、《條例》規(guī)定的主要問(wèn)題住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)（第二十四條）。

建設(shè)單位不得擅自處分業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)（第二十七條）；建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)向物業(yè)管理企業(yè)移交竣工總平面圖等資料（第二十九條）；應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房(第三十條)；應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任（第三十一條）。

2020年9月28日84四、《條例》規(guī)定的主要問(wèn)題住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)四、《條例》規(guī)定的主要問(wèn)題《條例》對(duì)前期物業(yè)服務(wù)合同作了哪些要求？

前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)以書面形式訂立（第二十一條）。

建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容（第二十五條）。

前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限。但前期物業(yè)服務(wù)合同是附終止條件的合同，約定的期限未滿，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止（第二十六條）。

2020年9月28日85四、《條例》規(guī)定的主要問(wèn)題《條例》對(duì)前期物業(yè)服務(wù)合同作了哪些四、《條例》規(guī)定的主要問(wèn)題怎樣簽訂物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)合同包括哪些主要內(nèi)容？

業(yè)主大會(huì)作出選聘物業(yè)管理企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定（第三十五條）。

2020年9月28日86四、《條例》規(guī)定的主要問(wèn)題怎樣簽訂物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)合同四、《條例》規(guī)定的主要問(wèn)題物業(yè)管理用房歸誰(shuí)所有，如何使用？

物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。物業(yè)管理企業(yè)使用物業(yè)管理用房，應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同中的約定。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房交還給業(yè)主委員會(huì)（第三十八條、第三十九條）。

2020年9月28日87四、《條例》規(guī)定的主要問(wèn)題物業(yè)管理用房歸誰(shuí)所有，如何使用？四、《條例》規(guī)定的主要問(wèn)題物業(yè)管理企業(yè)能否把取得的物業(yè)管理服務(wù)再轉(zhuǎn)移給其他的物業(yè)管理企業(yè)？

物業(yè)管理企業(yè)不能將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)一并再委托給其他物業(yè)管理企業(yè)。但為了有利于物業(yè)管理專業(yè)化水平的提高，物業(yè)管理企業(yè)可以把物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)（第四十條）。

2020年9月28日88四、《條例》規(guī)定的主要問(wèn)題物業(yè)管理企業(yè)能否把取得的物業(yè)管理服四、《條例》規(guī)定的主要問(wèn)題物業(yè)服務(wù)費(fèi)用如何確定？物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由誰(shuí)交納？不交納物業(yè)管理費(fèi)用的承擔(dān)什么法律責(zé)任？

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定（第四十一條）。

2020年9月28日89四、《條例》規(guī)定的主要問(wèn)題物業(yè)服務(wù)費(fèi)用如何確定？物業(yè)服務(wù)費(fèi)用四、《條例》規(guī)定的主要問(wèn)題業(yè)主應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納（第四十二條）。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴（第六十七條）。

2020年9月28日90四、《條例》規(guī)定的主要問(wèn)題業(yè)主應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物四、《條例》規(guī)定的主要問(wèn)題《條例》對(duì)水、電、氣、熱等費(fèi)用的代收作了哪些規(guī)定？

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)接受有關(guān)單位委托代收費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用（第四十五條）。

2020年9月28日91四、《條例》規(guī)定的主要問(wèn)題《條例》對(duì)水、電、氣、熱等費(fèi)用的代四、《條例》規(guī)定的主要問(wèn)題物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生安全事故，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么責(zé)任？對(duì)物業(yè)管理企業(yè)保安人員有什么要求？

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作（第四十七條）。

物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的安全事故承擔(dān)的法律責(zé)任，應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定來(lái)確定，未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任（第三十六條）。

2020年9月28日92四、《條例》規(guī)定的主要問(wèn)題物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生安全事故，物業(yè)管四、《條例》規(guī)定的主要問(wèn)題物業(yè)管理企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益（第四十七條）。

2020年9月28日93四、《條例》規(guī)定的主要問(wèn)題2020年9月28日37四、《條例》規(guī)定的主要問(wèn)題《條例》對(duì)物業(yè)的使用與維護(hù)作了哪些規(guī)定？

《條例》對(duì)物業(yè)的使用與維護(hù)作了四個(gè)方面的規(guī)定：

一是，業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)都不得改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施的用途。

二是，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任（第五十二條）。

2020年9月28日94四、《條例》規(guī)定的主要問(wèn)題《條例》對(duì)物業(yè)的使用與維護(hù)作了哪些四、《條例》規(guī)定的主要問(wèn)題三是，業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主（第五十三條）。

四是，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用（第五十五條）。

2020年9月28日95四、《條例》規(guī)定的主要問(wèn)題三是，業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)四、《條例》規(guī)定的主要問(wèn)題哪些物業(yè)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)交納住房維修資金？住房專項(xiàng)維修資金歸誰(shuí)所有，什么用途？住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，任何人不得挪作他用?！稐l例》對(duì)挪用專項(xiàng)維修資金的行為規(guī)定了嚴(yán)格的法律責(zé)任（第五十四條、第六十三條）。2020年9月28日96四、《條例》規(guī)定的主要問(wèn)題哪些物業(yè)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)交納住房維修資金五、《條例》建立的十三項(xiàng)基本制度招標(biāo)投標(biāo)制度（第三條、二十四條）業(yè)主大會(huì)制度（第二章）告知制度（第十四、十九、二十、五十、五十三條）業(yè)主委員會(huì)備案制度（第十六條）業(yè)主公約制度（第十七、二十二條）前期物業(yè)管理制度（第三章）承接驗(yàn)收、交接制度（第二十八、三十七、三十九條）保修制度（第三十一、五十二、五十六條）2020年9月28日97五、《條例》建立的十三項(xiàng)基本制度招標(biāo)投標(biāo)制度（第三條、二十四五、《條例》建立的十三項(xiàng)基本制度企業(yè)資質(zhì)制度（第三十二條)職業(yè)資格制度(第三十三條)報(bào)告制度(第四十六條