房地產(chǎn)評估機構(gòu)脫鉤改制后存在的問題(一)

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隨著中國房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展并日趨成熟，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的新的增長點，但同時房地產(chǎn)也是最容易產(chǎn)生泡沫經(jīng)濟、引發(fā)金融風險的行業(yè)，因此，作為聯(lián)系銀行金融風險和房地產(chǎn)市場紐帶的房地產(chǎn)抵押貸款評估體系的健全就顯得極為重要。

房地產(chǎn)估價，全稱房地產(chǎn)價格評估，就是對房地產(chǎn)進行估價，也就是說，由持有《房地產(chǎn)估價人員崗位合格證書》或《房地產(chǎn)估價師注冊證》的專業(yè)人員，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，運用估價方法，在綜合分析，影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，結(jié)合估價經(jīng)驗及對影響房地產(chǎn)價格因素的分析，對房地產(chǎn)的特定權(quán)益，在特定時間最可能實現(xiàn)的合理價格所作出的估計、推測與判斷。它實質(zhì)上不是估價人員的定價，而是模擬市場價格形成過程將房地產(chǎn)價格顯現(xiàn)出來，它具有專業(yè)性、技術(shù)性、復雜性，是科學、藝術(shù)和經(jīng)驗三者的結(jié)合。

一、房地產(chǎn)評估機構(gòu)脫鉤改制后存在的主要問題

1、脫鉤改制后的房地產(chǎn)評估機構(gòu)從業(yè)人員壓力大、包袱多

脫鉤改制后的評估機構(gòu)組成人員，大多是從原政府部門或事業(yè)單位完全脫離出來，從“大鍋飯”中走出來，失去了依靠，真正成為市場人，面對市場，大多心存壓力，不能很快適應(yīng)市場的運轉(zhuǎn)方式。

由于評估機構(gòu)受區(qū)域影響較大，業(yè)務(wù)空間不大，市場競爭激烈，抗風險能力弱。在脫鉤改制過程中，經(jīng)濟不發(fā)達地區(qū)房地產(chǎn)評估機構(gòu)出現(xiàn)不同程度的萎縮情況，有的甚至完全滅失。其原因有：一是注冊資金相對較高，經(jīng)濟不發(fā)達地區(qū)一時難以承受；二是房地產(chǎn)估價師嚴重流失；三是尚未認識到評估服務(wù)的重要性和影響自身利益程度；四是房地產(chǎn)評估機構(gòu)存在職能分割、信息不對稱、行政干預(yù)多等諸因素影響。

2、管理體系交叉，不利于評估行業(yè)的發(fā)展

從我國目前管理體制來看，評估業(yè)有房地產(chǎn)評估、土地評估和資產(chǎn)評估，且主要分屬于建設(shè)部、國土資源部和國有資產(chǎn)管理部，相應(yīng)的評估人員也分為房地產(chǎn)估價師、土地估價師和資產(chǎn)評估師，各自形成了自上而下的管理系統(tǒng)，制定的管理辦法多從本部門出發(fā)，未經(jīng)過很好的協(xié)調(diào)與溝通。當一份土地評估報告有爭議時，房地產(chǎn)評估機構(gòu)和資產(chǎn)評估機構(gòu)無法對其進行評價，這突出表現(xiàn)為一個部門的評估結(jié)果不被其他部門認可。這種現(xiàn)象限制了公平競爭和優(yōu)勝劣汰，不利于評估行業(yè)的發(fā)展。

3、不公平競爭和惡性競爭同時存在

現(xiàn)有的房地產(chǎn)評估機構(gòu)可以分為兩類：一類是原各級房地產(chǎn)管理部門成立的評估機構(gòu)，現(xiàn)已大部分進行了脫鉤改制，成為股份制公司。另一類是沒有政府背景，按市場化運作的評估公司。前者雖然經(jīng)過了脫鉤改制，但管理部門為了自身利益會把能夠掌握的業(yè)務(wù)交給這些公司完成。而沒有政府背景的公司，有些依附于前者公司拿二手活，賺取部分利潤。有些則與前者公司在市場上展開廝殺，為了多爭取業(yè)務(wù)，或迎合顧客不合理要求，或置評估規(guī)程和規(guī)范于不顧，或過度降低收費標準，或給客戶主管回扣。既損害了國家和集體的合法利益，導致國有資產(chǎn)、資源的嚴重流失，也擾亂了市場秩序，違背了房地產(chǎn)評估行業(yè)公正、公平、公開的原則。

4、現(xiàn)有的房地產(chǎn)評估公司良莠不齊，從業(yè)人員整體素質(zhì)偏低

整個評估行業(yè)有評估執(zhí)業(yè)資格的房地產(chǎn)估價師和土地估價師專業(yè)人員總共不超過6萬人，而實際辦理人事代理并在房地產(chǎn)評估各類機構(gòu)中工作的大概只有4萬人。主要原因是一部分兼職人員掛靠，特別是極個別單位把注冊資金在注冊后抽走。

房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試前的資格審查各地松緊不一，考生做假現(xiàn)象嚴重。房地產(chǎn)估價師考試為一次性考試制度，通過后的注冊也只有一個級別，不能體現(xiàn)估價師水平高低和資歷深淺，不能激勵估價師為提高業(yè)務(wù)水平而繼續(xù)學習和深造。

5、與國際接軌，我國房地產(chǎn)評估機構(gòu)受到?jīng)_擊

WTO的加入和市場開放程度的加大，境外專業(yè)評估機構(gòu)的進入將對企業(yè)發(fā)展造成很大的沖擊。境外機構(gòu)一般具有良好的品牌形象和先進的經(jīng)營理念，他們必將搶占我們的市場和人才。

6、房地產(chǎn)評估報告質(zhì)量令人擔憂

當前各評估機構(gòu)的評估人員主要包括兩類：一是從業(yè)的注冊估價師和估價人員；二是非專職的注冊估價師。自從房地產(chǎn)評估機構(gòu)脫鉤改制成為合伙制企業(yè)后，正式注冊的執(zhí)業(yè)房地產(chǎn)估價師大多成了評估機構(gòu)的領(lǐng)導或合伙人，他們主要精力放在抓業(yè)務(wù)上，真正做評估的是那些根本沒有評估師資格也談不到估價經(jīng)歷的人，只因為