房地產法（第四版）課后習題答案

練習題答案1.如何界定我國房地產的概念?廣義上的房地產包括一切作為財產或不動產的土地、房屋及固著于土地、房屋上不可分離的部分，包括大部分作為資源的和商品的土地和房屋，既包括經營性的，也包括非經營性的。狹義上的房地產特指以商品經營服務性質為主的地產和房產，尤其特指城市中具有商品房意義的房地產，而不包括非商品經營性的房地產。我國現(xiàn)行的房地產制度和理論是以狹義上的房地產為主要規(guī)范和研究對象。狹義房地產的主要相關法律為城市房地產法及其相關法律法規(guī)。2.如何理解房產與地產的關系?（1）房產與地產不是絕對的從屬關系在房產與地產的關系問題上，我國長期以來否認土地權利的商品性，同時保留部分房產的商品經濟權利，故采取房產和土地分別立法、分別調整的方式，只是在改革開放以后，人們才逐步強調房產與地產的不可分割性，但在房產與地產的關系上卻又出現(xiàn)了所謂“房隨地走”還是“地隨房走”之爭?！胺侩S地走”的主張認為，應當以地產為主權利、房屋為從屬權利，二者是“皮和毛的關系”，沒有土地也就沒有房屋，房屋只能依附于土地存在。土地是公有，即國家和集體所有，因而更應強調房隨地走。房地產應指進入市場流通的土地及地上房屋和其他附屬物，房地產市場實質是土地市場，土地管好了房屋管理就有了前提和基礎?！暗仉S房走”的主張則認為我國土地所有權和使用權可以相分離，而房屋與房屋基地不可分離，土地使用權可以隨房屋所有權進入市場流通，在這種情況下，土地所有權的法律意義退到第二位，房屋所有權或房產則成為房地產的核心。所謂誰隨誰走的問題，從法律的角度來看無非是兩個問題：一是主權利與從權利關系問題，二是法律可能對不同的所有權實行不同程度的保護。無論是我國還是實行土地使用權制度的其他國家和地區(qū)，土地使用權已經作為一項獨立的財產權存在，而不是傳統(tǒng)大陸法僅作為所有權權能之一的從權利。在房地產法律制度中，土地所有權、土地使用權和房屋所有權是相互并列的，并無從屬意義。至于第二個問題，我國實行社會主義市場經濟以來，已經摒棄了以往舊體制下公有制財產和私有財產在所有權上有高低貴賤之分并實行不同程度的法律保護的舊觀念，主體的平等性當然意味著法律保護的平等性，在這種情況下，房產與地產誰隨誰走的提法已無實質意義，也不科學。（2）房產與地產的結合關系地產是土地中的特定部分；房產是房屋中的特定部分；鄉(xiāng)村房地產屬于廣義上的房地產；城市地產和城市房產構成狹義上的房地產；城市地產與房產結合才產生地價。3.試述房地產業(yè)的性質和作用。房地產業(yè)是指從事房地產開發(fā)、經營、管理和服務的產業(yè)。房地產業(yè)在國外又稱不動產業(yè)、不動產交易、不動產市場等。1987年城鄉(xiāng)建設環(huán)境保護部《關于發(fā)展城市房地產業(yè)的報告》對房地產業(yè)范圍的定義為：“土地的開發(fā)，房屋的建設、維修、管理，土地使用權的出讓、轉讓，房屋所有權的買賣、租賃，房地產的抵押，以及由此而形成的房地產市場。”（1）房地產業(yè)對人民生活的重要作用；（2）房地產業(yè)對完善市場體系的作用；（3）房地產業(yè)對發(fā)展國民經濟、增加國家財富的作用。4.試述我國房地產業(yè)可持續(xù)發(fā)展的法律途徑。《中國21世紀議程》第十章關于人類住區(qū)可持續(xù)發(fā)展的規(guī)定指出，“資源短缺是中國人類住區(qū)發(fā)展必須面對的又一挑戰(zhàn)，由于技術水平不高、利用不當，更增加了這些問題的嚴重性”；在方案領域中提出改善人類住區(qū)環(huán)境、向所有人提供適當住房和促進建筑業(yè)可持續(xù)發(fā)展的目標。第十四章對自然資源保護與可持續(xù)利用作出規(guī)定，指出：“以較低的資源代價和社會代價取得高于世界經濟發(fā)展平均水平，并保持可持續(xù)增長，是具有中國特色的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略選擇。”并對土地資源的管理與可持續(xù)利用作出具體規(guī)定?？沙掷m(xù)發(fā)展戰(zhàn)略與合理利用土地的基本國策相一致，已經成為我國房地產法制建設必須遵循的原則?？沙掷m(xù)發(fā)展在我國法律規(guī)范中的體現(xiàn)目前主要限于我國承認和加入的一些國際公約；在國內規(guī)范中，國務院制定的《中國21世紀議程》是我國對可持續(xù)發(fā)展原理最系統(tǒng)的闡述，近年來可持續(xù)發(fā)展更已成為我國的經濟發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)定于黨和政府的文件中，但從規(guī)范的性質來看基本屬于政策性規(guī)范，真正規(guī)定于立法中的僅見于修改的《土地管理法》。由于可持續(xù)發(fā)展強調的代際公平對未來人利益保護的觀念與法理學上法律僅限于對當代人即現(xiàn)實社會中既存的權利保護的原理相抵觸，因而即使在國際法意義上，可持續(xù)發(fā)展作為一種行為規(guī)范，往往被解釋為“軟法”，在國內立法上，它也主要作為一種指導思想或法律原則體現(xiàn)出來。我國房地產法律制度的完善過程中，可持續(xù)發(fā)展在以下方面具有特別重要的意義：（1）加強對土地資源的物權法保護《中國21世紀議程》關于改革自然資源管理體系的主要目標規(guī)定，“明確政府、企業(yè)和個人在自然資源的所有權和開發(fā)經營權方面的權利與義務”；“根據強化市場經濟的原則，完善有關自然資源管理和保護的現(xiàn)行法律和管理制度”。關于實現(xiàn)上述目標的行動方案中規(guī)定，“建立和完善自然資源產權制度，實行資源所有權與使用權分離，以及資源的有償使用和轉讓”?？偟膩碚f，土地使用權出讓制度在對土地資源的利用特別是商品化開發(fā)方面較為積極，保護功能則較為次要；而傳統(tǒng)物權法特別是土地所有權制度則在土地商品化問題上較為保守，對土地資源保護的功能較為強烈。我國香港地區(qū)土地使用權出讓制度局限性的一個重要原因是基于歷史原因形成的土地所有權制度事實上的缺位；我國內地土地資源保護長期以來是以行政法規(guī)范為主，而民法物權法的保護不夠完善，與興旺紅火的土地使用權出讓制度相比，物權制度顯得比較單薄，二者關系有嫌失衡。此外，明確政府、企業(yè)和個人在自然資源的所有權和開發(fā)經營權方面的基本權利與義務，也必須以物權法為本，借此對土地使用權出讓制度的行政主導因素予以必要的制約?！吨袊?1世紀議程》規(guī)定，“為更有效地管理自然資源，組織力量實施市場經濟刺激手段，同時考慮社會的公平分配”；“建立一種政府與社會相結合的連續(xù)監(jiān)督體系，鼓勵公眾參與自然資源的持續(xù)管理活動”；“建立自然資源的地區(qū)和部門開發(fā)利用規(guī)劃分配機制，尤其是中長期資源分配機制”。完善我國土地使用權出讓制度的一個重要方面是強化可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的“限制”和“需要”原則，為此應對《土地管理法》、《城市房地產管理法》等現(xiàn)行法律中的有關制度進行必要的修改，引入可持續(xù)發(fā)展機制；同時要學習和借鑒我國香港地區(qū)土地使用權出讓制度及《消費者權益保護法》中公眾參與、政府與社會相結合的監(jiān)督機制，將土地使用權出讓制度對可持續(xù)發(fā)展可能造成的不利降至最低限度。（2）可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略與我國三級房地產市場法聯(lián)合國《21世紀議程》要求各國“必須發(fā)展和執(zhí)行綜合的、有制裁力的和有效的法律和條例”；《中國21世紀議程》指出：“與可持續(xù)發(fā)展有關的立法是可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略和政策定型化、法制化的途徑，與可持續(xù)發(fā)展有關的立法的實施是把可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略付諸實現(xiàn)的重要保障?！薄盀檫m應中國社會主義市場經濟體制的建立，對已有的與可持續(xù)發(fā)展有關的立法進行調整完善，引入符合市場經濟規(guī)律和市場機制要求的法律調整手段?！蔽覈康禺a法作為與可持續(xù)發(fā)展有關的立法，同樣面臨著一個如何調整與完善或者說如何再造的問題。我國內地房地產市場的一個重要特征是房地產市場被人為地分為三級：一級市場為土地使用權出讓市場；二級市場為與土地使用權第一次轉讓相聯(lián)系的房地產銷售市場；三級市場為房地產的再轉讓及抵押、租賃市場。我國香港地區(qū)房地產市場基本上也呈這種三級劃分格局，我國澳門地區(qū)這種格局在一定程度上存在但并不明顯，而主要是按照房地產市場交易的經濟行為和土地使用權的權能與結構來劃分房地產使用權市場，包括租借土地使用權、租賃土地使用權和無償土地使用權這三級土地及房地產市場。其他國家和地區(qū)不存在土地使用權出讓，因而無所謂三級市場的劃分。這種劃分本身就必然存在著脫節(jié)的可能，相應地使可持續(xù)發(fā)展面臨更大的障礙，因此可持續(xù)發(fā)展對于這種房地產市場模式的意義更為重要。我國房地產業(yè)發(fā)展的非持續(xù)性在三級房地產市場分別表現(xiàn)為：一級市場批地過多過濫導致土地資源浪費嚴重，二級市場投機過度導致銷售不暢，三級市場規(guī)范欠缺而在很大程度上以“隱形市場”的形式存在?？沙掷m(xù)發(fā)展的原理是解決三級市場之間的脫節(jié)問題的必然選擇，要把可持續(xù)發(fā)展所強調的資源保護、社會穩(wěn)定、發(fā)展質量及利益統(tǒng)一的目標作為房地產立法的宗旨，才能從根本上保證房地產整體市場協(xié)調健康地發(fā)展。（3）更廣泛地學習和借鑒世界各國的先進經驗可持續(xù)發(fā)展作為一項國際性的經濟發(fā)展戰(zhàn)略，包含了先進國家許多保護自然資源的經驗。我國房地產制度目前仍主要囿于香港模式，可持續(xù)發(fā)展較受局限，因而我們在如何發(fā)展房地產業(yè)的觀念上應有所更新。在所有權和利用權問題上，雖然目前國際上的總趨勢是重利用權而對傳統(tǒng)的所有權絕對性、排他性予以必要的修正，但傳統(tǒng)所有權理論的價值并未喪失，特別是其對自然資源保護的基礎性作用是其他法律制度所難以取代的。一些普通法國家也意識到這一點。例如，美國雖然屬于普通法系國家，但其唯獨在土地所有權問題上與其他普通法國家不同，不僅引入了大陸法土地所有權的概念，而且在此基礎上進一步實行土地發(fā)展權制度，通過國家對土地使用方向的控制，有效地保護土地資源；此外，美國政府取得的大量地產收益并非以增量開發(fā)土地資源的出讓為途徑，而是以稅收為主要形式的存量土地資源利用為途徑。在這兩個方面，美國模式與我國香港地區(qū)模式迥然不同，卻顯然更有利于土地資源的可持續(xù)利用。我國作為一個經濟快速增長的發(fā)展中大國，在資源的可持續(xù)利用問題上不僅對本國，而且對國際經濟和社會發(fā)展越來越舉足輕重，僅從這種意義出發(fā)，我們也應當開拓認識的視野，突破以往的模式，廣泛地學習和借鑒世界各國的成功和先進的經驗，走具有中國特色的房地產經濟可持續(xù)發(fā)展道路。5.（1）不成立。（2）不受《中華人民共和國城市房地產管理法》保護，《房地產管理法》第2條規(guī)定：中華人民共和國城市規(guī)劃區(qū)國有土地（以下簡稱國有土地）范圍內取得房地產開發(fā)用地的土地使用權，從事房地產開發(fā)、房地產交易，實施房地產管理，應當遵守本法。本案中合同買賣的房屋不屬于法律規(guī)定的符合房屋買賣條件的城市房屋。第二章練習題答案1.試述房地產法的概念和調整對象。房地產法是調整房地產經濟關系的法律規(guī)范的總稱。廣義上的房地產法包括確認和調整房地產產權、開發(fā)、經營、使用、交易、服務、管理及其他與房地產相關的各種社會關系的法律規(guī)范；狹義上的房地產法指以《中華人民共和國城市房地產管理法》為核心的，及與之相配套的專門調整房地產關系的法律規(guī)范；此外，還有最狹義的房地產法，特指《中華人民共和國城市房地產管理法》。房地產法的調整對象是指房地產法所調整的特定領域的房地產社會經濟關系。所謂特定領域有廣義與狹義之分，本書為廣義的理解。按照房地產經濟活動的范疇，房地產法的調整對象可分為房地產產權、開發(fā)、經營、使用、交易、服務、管理及其他與房地產相關的社會關系；按照此法律關系涉及的不同法律部門可分為以下三類：(1)房地產民事關系。具體包括：房地產權屬法律關系(包括物權關系、房地產抵押關系、房屋繼承關系、房屋贈與關系等)、房地產轉讓關系、房屋租賃關系、房地產相鄰關系、房屋拆遷關系、房地產抵押關系等。房地產民事關系中的某些部分以民法一般調整為主、專門法規(guī)調整為輔，如物權關系、房屋繼承關系、房屋贈與關系、房屋租賃關系、房屋拆遷關系、房地產相鄰關系等；另一部分則為以商法性質為主的一些房地產專門立法所調整，如房地產交易關系、房屋維修關系、房地產中介服務關系、物業(yè)管理關系等。(2)房地產經濟行政關系。這類關系中有一部分是純粹的行政關系，如房地產行政管理關系，房地產規(guī)劃管理關系(包括土地規(guī)劃管理關系和城市建設規(guī)劃關系)，土地保護關系，房地產質量、價格管理關系，房地產產權和產籍管理關系，房地產行業(yè)管理關系，房地產市場的監(jiān)督管理關系等；另一部分也是大部分屬于與經濟法律關系相交叉而又以行政性為主的關系，如土地交易管理法律關系(包括國有土地使用權出讓關系、集體土地使用關系、土地征用關系、土地使用權轉讓關系等)、房地產稅費收繳關系、房地產金融關系、房地產國有資產經營管理關系、涉外房地產關系等。這類關系的主要特征是不具備財產內容或不以財產內容為主，主體之間以命令與服從、管理與被管理的關系為主。(3)房地產社會保障關系，具體內容包括：住宅社會保障關系，公有房屋的使用、轉讓和管理關系，單位與其職工的房屋產權和使用關系，房地產消費者保護關系等。所謂社會保障是指“政府和社會為了保持經濟的發(fā)展和社會的穩(wěn)定，對勞動者或社會成員因年老、傷殘、疾病、失業(yè)而喪失勞動能力或喪失就業(yè)機會，或因自然災害和意外事故等原因面臨生活困難時，通過國民收入分配和再分配提供物質幫助和社會服務，以確保其基本的生活需要”。社會保障關系在國外多為作為獨立部門法的社會保障法所調整。這類房地產關系雖然具有較強的公法性，但與房地產行政關系有本質上的區(qū)別；雖然具有一定的財產內容，但與民商事關系亦有本質上的區(qū)別；它與經濟法律關系更為接近，但經營管理的因素很有限。在公有制國家，這類房地產關系曾長期依附于勞動關系，目前在我國，這類社會關系介乎于經濟法律關系與勞動法律關系之間，而基本上可以納入經濟法律關系。在市場經濟條件下房地產社會保障關系是房地產法的重要調整對象。2.簡述房地產法律關系的概念和特征。房地產社會關系受到多種社會規(guī)范的調整，如政策規(guī)范、法律規(guī)范、道德與習慣規(guī)范、組織紀律與內部規(guī)章規(guī)范等，其中法律規(guī)范調整的房地產社會關系形成了受法律強制力保護的權利義務關系，這種房地產社會關系即上升為房地產法律關系。（1）房地產法律關系是一種新型的法律關系房地產法律關系是現(xiàn)代城市經濟和現(xiàn)代房地產業(yè)的產物，是一個新興的法律分支的調整對象。從各個國家和地區(qū)調整房地產經濟關系的法律規(guī)范體系來看，雖然大部分國家和地區(qū)在立法體系上并無獨立的房地產法，但房地產業(yè)的形成和發(fā)展使調整這一綜合產業(yè)的法律規(guī)范的系統(tǒng)化趨勢日漸明顯，特別是我國港澳地區(qū)和房地產業(yè)迅猛發(fā)展為支柱產業(yè)的一些國家和地區(qū)，房地產法律關系作為一種新型的法律關系的地位已得到確認。房地產法律關系體現(xiàn)了現(xiàn)代社會新型法律關系的各種原則和價值。在產權制度方面，房地產法體現(xiàn)了現(xiàn)代物權法和財產法重土地利用權的原則；在價值取向方面，房地產法強調房地產的社會價值和公民的居住權、基本生存權利的價值；在調整方法上，房地產法提倡法律對各種不同利益的協(xié)調、兼顧和綜合調整；在法理學方面，房地產法貫穿了現(xiàn)代法理學的許多新理念，突破了大陸法和普通法的界限、公法與私法的界限，我國房地產法在對土地資源的合理利用方面強調的房地產業(yè)可持續(xù)發(fā)展原理、代內公平與代際公平原理、發(fā)展與限制的原理，是對傳統(tǒng)法理學的重大發(fā)展。上述新型法律關系的原則在一些具有調整房地產社會關系功能的相關法律中個別地體現(xiàn)，而在房地產法對房地產法律關系的綜合調整體系中得以全面地體現(xiàn)。（2）房地產法律關系是一種綜合的法律關系主體的綜合性。房地產法律關系的主體既包括民事法律關系的主體，也包括行政法律關系的主體和經濟法律關系的主體；在一定的情況下，一個主體甚至可能同時具有兩種主體資格，如在國有土地使用權出讓法律關系中，國家作為土地所有者既是合同關系中的民事主體，同時又作為土地資源的管理者和房地產業(yè)的行政管理主體，這種情況在其他法律關系中是不多見或不明顯的。內容的綜合性。房地產法律關系是民事法律關系、行政法律關系有時還包括社會保障法律關系的綜合，片面強調其中的任何一種法律關系都不利于對房地產社會關系的合理調整，這種綜合性特征使房地產法律關系具有了經濟法律關系內容的特征?？腕w的綜合性。房地產法律關系的客體與一般財產法客體范圍不同：后者僅為有形的財產，而前者不僅包括有形財產的物，也包括行為，甚至從房地產業(yè)以第三產業(yè)為中心的意義上來說，房地產法律關系的客體應當主要是服務性的經營行為。此外，房地產業(yè)客體也包括無形財產，例如香港房地產抵押的重要形式之一是按揭，其中又以公義式按揭為主，這種權利的客體為普通法上的一種期待權，相當于大陸法中的無形財產權，但卻不是現(xiàn)實存在的事物，而是一種將來的利益。房地產概念中土地和房屋的不可分性在一定意義上也是房地產法律關系客體綜合性的表現(xiàn)。（3）房地產法律關系是一種有限的法律關系如前所述，房地產業(yè)與房地產不同，房地產法律關系主要是法律對房地產業(yè)社會關系的調整，廣義房地產社會關系中的房地產業(yè)以外的社會關系則由其他法律調整，如房地產繼承關系、農村房地產關系等屬于一般的民事法律關系，這種局限性在不同國家和地區(qū)有所區(qū)別。在西方國家，所謂房地產法律關系基本上僅局限于不動產交易法律關系。在我國港澳地區(qū)則主要限于房地產開發(fā)和交易關系。我國內地房地產法律關系的范圍在理論上尚無定論，主要爭論之一在于住宅商品化制度特別是帶有社會福利性質的住宅開發(fā)和交易應否屬于房地產法律關系。實踐證明，這類房地產關系有必要進入房地產市場，并且應逐步將其納入房地產法律關系。另一方面，即使是城市房地產社會關系中，也有相當一部分不由法律調整，而由其他社會規(guī)范調整，如一些具有涉外因素而政策性較強的房地產的確權問題主要由政策調整而不能適用一般的法律規(guī)定。目前我國住房制度改革過程中形成的房地產社會關系主要適用政策規(guī)范調整，只有在條件成熟時，例如一些城市公房銷售成功而可以進入二級市場時，才使這類房地產關系具有法律關系的性質。3.簡述我國房地產法律關系主體的分類。房地產法律關系主體即房地產法律關系的參加者，可以從不同的角度進行分類：（1）從一般民事法律關系的角度可分為：國家、法人和公民。這是許多房地產法論著的分類方法，但國家在民事法律關系中僅作為一般的民事主體，與法人和公民在法律地位上是平等的，而不具有管理者的地位。這種主體分類方法僅僅是局部意義的，不能涵蓋一切房地產法律關系的主體范圍。（2）依各類主體在房地產法律活動中所起的不同作用可分為：①國家或政府，包括土地管理部門、房屋管理部門、規(guī)劃管理部門、建設管理部門、公證機構等。這類主體在房地產法律關系中具有三重性質或地位：一是作為一般的民事法律關系主體，如國家機關為其工作人員向開發(fā)商購買商品房而形成的房地產買賣關系中作為買方的主體資格，這是一種純粹的民事法律關系主體。二是作為房地產法律活動中的管理者所具有的主體資格，如國家對房地產建設用地的法律限制、對房地產價格的限制、對房地產交易的管理、對房地產產權和產籍的管理等，這是一種純粹的行政或經濟行政法律關系主體。上述兩種主體資格是一切國家或政府所普遍具有的雙重資格。三是作為國有土地資源所有者和管理者的特殊主體資格，這是我國內地和港澳地區(qū)的特有現(xiàn)象，國家或政府在土地使用權出讓關系中既是合同一方，同時也是房地產建設用地的管理者，這種法律關系既有財產內容也有管理內容，這種特殊主體具有經濟法律關系主體資格的性質。②房地產開發(fā)商，又稱房地產發(fā)展商，是指專門從事房地產開發(fā)的企業(yè)。③建筑商，又稱工程承包商，是指承接開發(fā)商提供的房地產開發(fā)項目，進行建筑施工的企業(yè)。④房地產賣方。主要指作為商品的房屋的出售者，也包括土地使用權轉讓的賣方，但不包括土地使用權出讓的賣方，因此房地產賣方首先可分為土地使用權二、三級市場的賣方和商品房一、二、三級市場的賣方。⑤房地產買方。與房地產賣方的分類原理相同，但重要的是一般住宅的購買屬于消費性購買，是基于公民居住權及基本生存權的消費，這種買方即具有消費者的資格，應當受到消費者權益保護法的進一步嚴格保護。⑥房地產輔助商，指從事除直接進行房地產開發(fā)和交易以外的房地產服務性經營者。⑦房地產他項權利人和義務人。包括房地產抵押權人及其相對人、房地產出租人和承租人等。（3）依房地產利益結構關系，可以劃分為國家和政府、房地產經營者和房地產消費者。4.如何科學構建我國房地產法的體系?綜合國內外房地產法律體系的理論和實踐，根據我國房地產業(yè)健康和可持續(xù)發(fā)展的基本要求，我國房地產法律體系應強調三個組成部分的有機聯(lián)系性質：房地產物權法、房地產產業(yè)法、房地產社會保障法。房地產管理法則分別寓于這三個組成部分之中。5.（1）法院不應受理，因屬于歷史遺留的落實政策性質的房地產糾紛案件。（2）請求不合理，因經過1956年及其后的社會主義改造，公私合營的資產已成為國有資產。第三章練習題答案1.試比較房地產物權和房地產產權。物權是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。根據我國《物權法》的規(guī)定，我國的土地物權分為土地所有權、用益物權和擔保物權，用益物權又分為土地承包經營權、國有建設用地使用權、宅基地使用權和地役權。人們對產權的概念和理論有不同的理解和認識。在我國，一般認為產權是指民事權利主體所享有的具有經濟利益的權利，包括以所有權為主的物權、債權、繼承權和知識產權等，是一定社會的物質資料占用、支配、流通和分配關系的法律表現(xiàn)，可分為原始產權和法人產權等。“產權是從所有權中分離出來、發(fā)展起來、獨立出來的束權利……產權是包括所有權在內的多項權利的一種集合體或一種綜合體”。產權的概念源于英美法的財產權，與大陸法的物權相比，首先，產權概念的外延要廣泛得多；其次，產權特別是土地產權，常被表述為“權利束”，即由一組土地權利組成，每項權利都具獨立性；最后，產權理論的核心意義并不在于所有權的最終歸屬，而是強調對資源的優(yōu)化配置和對權利的充分利用。2.土地權屬制度的發(fā)展主要表現(xiàn)在哪些方面?傳統(tǒng)大陸法土地權利制度越來越不能適應現(xiàn)代社會經濟的發(fā)展，客觀上要求通過土地權屬制度對物權法中的土地權利予以重新設置。土地權屬制度的發(fā)展主要表現(xiàn)在以下幾個方面：（1）傳統(tǒng)土地權利在立體空間上的分離長期以來，盡管人們對土地的利用是以地表平面為主，但傳統(tǒng)大陸法規(guī)定土地所有權的行使在空間上卻及于地表、地上和地下。如美國法律規(guī)定的土地所有權曾經是下至地心，上至無限的空間。隨著經濟和社會的發(fā)展以及科學技術的提高，人們開發(fā)利用土地的廣度和深度不斷擴展，各種地上物和地下設施迅速增多，航空航天事業(yè)日顯重要，傳統(tǒng)的土地權利制度必須予以限制和重新設置。各國的立法開始限制土地所有權的范圍，逐步將土地立體空間各部分的所有權分離開來，土地的所有權僅與地表直接相聯(lián)系，而對地上物、上空、地下物、下空等部分的權利則不同程度地從土地所有權中分離出來。（2）國家對土地私有權的限制由于土地私有權對現(xiàn)代城市經濟的發(fā)展越來越構成障礙，并導致社會利益的嚴重失衡，近年來各資本主義國家均對土地私有權加以限制，而這種限制主要是通過民法之外的其他法律來實現(xiàn)的，主要包括：對擁有土地的限制。各國法律一般都規(guī)定哪些人不可擁有土地，規(guī)定禁止某些土地為私有，規(guī)定私人擁有土地的最高限額等；.對土地使用的限制。許多國家對農業(yè)土地的使用作出限制性規(guī)定，以確保耕地不至于減少；對城市土地使用作出限制規(guī)定，以確保城市土地按規(guī)劃合理地利用；并規(guī)定禁止或限制空閑土地，以防止土地資源的浪費；對土地交易的限制。通過立法規(guī)定限制土地交易的基本原則，主要是限制土地交易中的投機行為，并規(guī)定相應的具體措施，如實行土地買賣的申請和許可證制度，以及國家土地先買制度等；土地征收或者征用。指國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定，強制地將土地的所有權收歸國有，或將國有土地的使用權收回并給予補償的法律制度。3.房屋所有權的意義、分類及其與土地使用權的關系。房屋所有權是一種典型的物權，它具有所有權的完整權能。自古以來房屋所有權即最大限度地體現(xiàn)了物權的絕對性和排他性；在現(xiàn)代社會，雖然土地所有權的絕對性和排他性受到了很大限制，但房屋所有權因其與居住權、生存權相關聯(lián)，受到了憲法的保護，其法律地位非但未受貶損，反而有所提升，在一定程度上已突破了財產權的意義。我國的房屋所有權可以進行如下分類：按所有權主體劃分，包括：(1)國有房屋所有權，即全民所有制房屋的所有權。(2)集體房屋所有權。即集體企事業(yè)單位對歸其自有的房產享有的所有權。(3)私人房產所有權，指房屋是由私人個人、家庭、數人共有或私營企業(yè)擁有的房產所有權。(4)外商投資企業(yè)和外產房屋所有權。外商投資企業(yè)主要指“三資企業(yè)”，其在我國境內投資興建或購買的房產的所有權受我國法律保護，其中中外合資企業(yè)和中外合作企業(yè)的房產又稱為中外共有產。外產房屋是指外國政府、社會團體、國際機構和外國僑民在我國境內建造或購買的房屋。目前我國將這類具有涉外因素的房屋所有權作為專門房產所有權登記注冊。(5)農村房屋所有權。農村房屋指位于農村集體所有土地上的房屋，一般為農村集體經濟組織和農民個人或家庭所有。(6)由其他主體享有的房產所有權，如宗教團體房產所有權等，也包括上述各類主體對一項房產的各種形式的共有關系。按房屋所有權主體的構成不同可分為：(1)單獨所有房屋所有權，即由單個獨立承擔民事責任的民事主體獨有的房屋所有權。(2)共同所有房屋所有權，即數人對一項房產共同享有所有權，包括共同共有和按份共有。(3)有限產權或住房部分產權，是指在住房制度改革過程中，城鎮(zhèn)居民按標準價(優(yōu)惠價)購買公房，取得部分產權，即占有權、使用權、有限的收益權和處分權，并可繼承，而居民所在單位保有另一部分產權而有權對居民的處置權予以限制的產權關系。在我國，土地屬于國家所有或集體所有，土地所有權不可買賣，因此地產的核心在于土地使用權，而房屋所有權的客體范圍僅及于地上建筑，土地使用權與房屋所有權結合共同構成我國房地產權的概念。根據現(xiàn)行法律規(guī)定，就房地產市場而言，我國土地使用權與房屋所有權的關系主要具有如下特征：（1）土地使用權和房屋所有權構成的房地產權是一個完整的有機整體，具有不可分性。表現(xiàn)在：內容的不可分性。這兩種權利是互為依存的，土地使用權是房屋所有權的前提，沒有依法取得土地使用權，就不得進行地上建筑，更談不上取得房屋所有權。某一期限的土地使用權屆滿，原權利人的土地使用權和房屋所有權將同時喪失，因此，房屋所有權及其各項權能是不可能離開土地使用權單獨存在的。另外，房屋所有權不僅是直接利用土地的結果，更是合法地行使土地使用權以及土地使用權本身的合法存續(xù)的體現(xiàn)。即房地產市場中的土地使用權必須借助房屋所有權來體現(xiàn)。沒有房屋所有權的土地使用權是不可能長期存在的，雖然法律允許土地使用權在一定期限內的閑置狀態(tài)，但這并非確定土地使用權的目的，而只能視為法律允許的為通過開發(fā)建設最終產生房屋所有權的準備期限。主體的不可分性。土地使用權的主體和房屋所有權的主體是不可分的。兩種權利的主體必須保持一致性，土地使用權的依法轉讓，其地上建筑物和附著物隨之轉移，反之亦然。我國和大多數國家的法律規(guī)定，土地使用權和房屋所有權必須同時轉讓，不得分別轉讓。客體的不可分性。在房地產關系中，房屋的所有權離不開土地，這是顯而易見的；在一個房地產項目中，可能有部分無建筑物的土地，如綠地、停車場等，但這部分土地完全是以房屋為主的房地產的組成部分，在房地產業(yè)中，離開房屋的單純的土地使用權同樣也是不可能長久存在的。（2）房地產的重心是房產。土地使用權的價值在于土地的利用效能，利用的直接目的是建設房屋而滿足人們的生產經營和生活居住需要。如果說房屋所有權不得離開土地使用權單獨轉讓是源于房地產的自然屬性的話，土地使用權不得離開房屋所有權單獨轉讓則完全是人為的設置，而這種規(guī)定體現(xiàn)了房產的中心地位。我國房地產法律規(guī)定，禁止或嚴格限制土地使用權的單獨轉讓。這不僅是針對已建成房屋的土地，而且也包括無建筑物的土地使用權。法律對“炒地皮”的禁止或限制亦體現(xiàn)了房產是重心的意義。4.簡述房地產相鄰關系的概念和內容。房地產相鄰關系是指不動產的相鄰各方因行使房地產所有權或使用權而發(fā)生的權利義務關系。這種相鄰權利義務關系從權利的角度來看又稱為相鄰權。房地產相鄰關系從本質上講是一方房地產所有人或使用人的財產權利的延伸，同時又是對他方房地產所有人或使用人的房地產權利的限制。在處理相鄰關系時應遵循兼顧各方的利益、互諒互讓、團結互助的原則，有利生產、方便生活的原則，以及公平合理的原則。5.簡述建筑物區(qū)分所有權的概念和內容。建筑物區(qū)分所有權是指業(yè)主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有的所有權，對專有部分以外的共有部分享有的共有和共同管理的權利。(1)專有所有權。建筑物的專有部分指建筑物中具有構造上和使用上的獨立性的部分，由一定平面的長度與一定立體的厚度構成，與其他專有部分或共用部分以墻壁、天花板、地板相間隔。區(qū)分所有權人對其專有部分有自由使用、收益及處分的權利，其性質系單獨所有權。(2)共有部分持分權。建筑物的共有部分指供區(qū)分所有人共用、屬于區(qū)分所有人共有的部分。由法律直接規(guī)定屬于共有的部分為法定共有；由區(qū)分所有人約定使某專有部分成為共有的部分稱為約定共有。建筑物的共有部分一般包括共有、共用的門廳、陽臺、屋面、樓面、廚房、廁所以及院落、上下設施等。共有所有權指建筑物區(qū)分所有權人依照法律或管理規(guī)約之規(guī)定，對區(qū)分所有建筑物之共用部分所享有的占有、使用及收益的權利。我國有關的管理法規(guī)規(guī)定，建筑物區(qū)的共有部分，在使用上堅持共同共有的原則，不分份額，在面積分擔上則采用按份共有的形式，并規(guī)定所有人和使用人對建筑物的共有部分應共同合理使用并承擔相應的義務。(3)建筑物區(qū)分所有權之成員權。此權利又稱為社員權，系指建筑物區(qū)分所有權人基于在一棟建筑物之構造、權利歸屬及使用上的不可分離的共同關系而產生的，作為建筑物的一個團體組織的成員而享有的權利與承擔的義務。成員權的內容是對全體區(qū)分所有權人的共同事務所享有的權利和承擔的義務，它是財產關系與管理關系的結合，具有“人法性”的因素。成員權從權利的角度主要包括：表決權、參與訂定規(guī)約權、選舉及解任管理者的權利及對公共管理事項及公共利益的應得份額所享有的請求權等。此權利是業(yè)主自治制度的主要依據。6.（1）該土地不屬于我國《物權法》規(guī)定的建設用地使用權，是農村集體土地。（2）該住宅樓不能作為商品房上市出售，因為沒有合法的土地使用權。7.（1）成立。因為根據《物權法》規(guī)定，經當事人書面協(xié)議，乙公司可以現(xiàn)有的以及將有的生產設備、原材料、半成品、產品設定抵押，無須以登記為設立要件。（2）不是。因為甲公司房產抵押與乙公司現(xiàn)有的及將有的生產設備等動產的抵押沒有明確約定抵押份額，屬于連帶抵押。抵押權人（即銀行）可以選擇就任一財產實現(xiàn)抵押權。（3）具有法律效力。因為在法院依據競買結果制作裁決書后，甲公司將房產過戶給了丙公司，丙公司是房產所有人。當事人對房產權屬作的特別約定，不具有物權效力。但是該備忘錄沒有違背法律的強制性規(guī)定，具有債權效力，丙公司對甲公司負有合同義務，即依約履行將房產過戶給甲公司的義務。（4）有效。因為丙公司是房產所有權人，有權對房產進行處分，且就同一房產簽訂多份買賣合同，合同效力既不會僅因為房產沒有過戶而受影響，也不會僅因為是一物多賣而受影響。（5）有權。因為丁公司可以行使不安抗辯權。雖然在甲公司、丙公司與丁公司簽訂的房產買賣合同中約定，丁公司應先交首付，甲公司后辦理房產過戶。但是，房產產權人丙公司在簽約次日就和戊公司簽訂房產買賣合同。該行為已經明確表明，甲公司有無法履行交房義務的可能。作為先交首付款義務的丁方，有權行使不安抗辯權。（6）無權。因為甲公司可以行使先履行抗辯權。甲公司辦理房產過戶手續(xù)的義務在后。丁公司享有不安抗辯權，可以拒絕履行自己的先給付義務，但是不能以不安抗辯權要求甲公司履行在后的義務。（7）能。因為甲公司在合同訂立半年內沒有履行辦理房產過戶手續(xù)的義務，丁公司行使約定解除權的條件已經成就。（8）不能。因為甲公司、丙公司與丁公司簽訂房產買賣合同中約定丙公司和甲公司對合同的履行承擔連帶責任。該約定屬于當事人真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定和社會公共利益，具有法律約束力。（9）可以。因為根據《合同法》和相關司法解釋，合同約定的違約金超過造成損失的百分之三十，數額過分高于損失，當事人可以請求法院予以適當減少。第四章1.劃撥土地使用權取得適用的范圍是什么?我國《土地管理法》所規(guī)定的劃撥土地使用權取得，適用的范圍包括。（1）.國家機關用地。包括國家權力機關用地、國家行政機關用地、國家司法機關用地和國家軍事機關用地。（2.）軍事用地。主要指軍事設施用地，包括：指揮機關、指揮工程、作戰(zhàn)工程用地；軍用機場、港口、碼頭、營區(qū)、訓練場、試驗場用地；軍事洞庫、倉庫用地；軍事通信、偵察、導航、觀測臺站和導航標志用地；軍用公路、鐵路專用線、軍用通信線路用地；其他軍事設施用地。（3）.國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地。其主要是指中央投資、中央和地方共同投資，以及國家采取各種優(yōu)惠政策重點扶持的煤炭、石油、天然氣、電力等能源項目用地；鐵路、公路、港口、機場等交通項目用地；水庫、防洪、江河治理等水利項目用地。（4）.公益事業(yè)用地。包括各類學校、醫(yī)院、體育場館、文化館、圖書館、幼兒園、托兒所、敬老院、防疫站等文體、衛(wèi)生、教育、福利事業(yè)用地。（5）.城市基礎設施用地。包括城市給水、排水、污水處理、供電、通信、煤氣、熱力、道路、市內公共交通、園林綠化、環(huán)保、消防、路標、路燈等設施用地。（6）.法律、法規(guī)明確規(guī)定可以采用劃撥方式供地的其他建設項目用地。2.出讓土地使用權取得的方式有哪些?目前我國.出讓土地使用權取得的方式，主要有招標、拍賣、協(xié)議和掛牌四種方式。3.國有土地建設用地使用權終止的條件是什么?國有土地建設用地使用權終止的條件，主要有土地使用權期限屆滿、土地使用權被依法收回以及土地使用權客體消滅。4.土地征收與土地征用的區(qū)別？土地征收是國家為了公共利益的需要，依照法定程序將農民集體所有的土地征為國有并依法給予補償的行為。征收與征用都要經過法定程序，都要依法給予補償，但征收會導致土地所有權的改變，即被征收土地的所有權主體由農民集體變?yōu)閲遥徽饔弥皇菍ν恋厥褂脵嗟母淖兦揖哂袝簳r性。從實踐來看，征用主要適用于救災、搶險等使用土地的情況，5、房屋征收的補償范圍根據《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定，房屋征收的補償范圍包括：（1）、被征收房屋價值的補償；（2）、因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償。（3）、因征收房屋造成的停產停業(yè)損失的補償。不屬于補償范圍的房屋包括：（1）、房屋征收范圍確定后，違反國家禁止性規(guī)定，在房屋征收范圍內新建、擴建、改建的房屋；（2）為了增加補償費用而改變用途的房屋；（3）被認定為違法建筑的房屋（4）超過批準期限的臨時建筑。上述房屋依法不屬于征收補償的范圍，在房屋征收中將不予補償。6、王某與張某于2003年11月簽訂房屋租賃合同。雙方在合同中約定，王某將二居室住宅一套出租給張某，租期3年，月租金2300元，租金先付。2005年，王某的房屋被列入征收范圍，并予以公告。請問在此情況下，誰是被征收人？張、王二人的租賃關系如何處理？答：（1）《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定，被征收人是被征收房屋的所有權人，本案中王某是被征收房屋的所有權人，所以被征收人應是王某。（2）本案中張某作為被征收房屋的承租人，在租賃期限未滿時，因房屋被征收使用權將被終止。如果雙方在租賃合同中對租賃房屋遇國家征收的問題有約定，即按約定辦。沒有約定的，如果拆遷人對房屋所有權人王某采取產權調換的方式給予補償，承租人張某與原房屋所有權人王某之間的租賃關系應當繼續(xù)維持。如果拆遷人采用貨幣補償的方式對王某進行補償，張某有要求房屋產權人返還已付租金并賠償其損失的權利。第五章1.試述房地產開發(fā)的概念及分類。房地產開發(fā)是根據城市總體規(guī)劃和社會經濟發(fā)展計劃的需要，在一定的區(qū)域內有計劃、有步驟地進行土地開發(fā)和建筑物建設的活動。房地產開發(fā)是一種復雜的、綜合性的生產活動。我們可以從不同的角度，用不同的標準對其進行分類。一般分為以下幾種：（1）.按開發(fā)的對象來劃分，房地產開發(fā)分為新區(qū)開發(fā)和舊城改造。（2）.以開發(fā)的方式來劃分，可將房地產開發(fā)分為單項開發(fā)、成片開發(fā)和小區(qū)開發(fā)。（3）.按開發(fā)主體來劃分，房地產開發(fā)可分為政府開發(fā)和房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)。2.我國房地產開發(fā)的立法原則是什么?房地產開發(fā)立法的基本原則，是制定、解釋和實施房地產開發(fā)管理法律、法規(guī)的基本規(guī)則，也是從事房地產開發(fā)活動及其管理活動應遵循的行為準則。其主要體現(xiàn)在以下幾個方面：（1）嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃的原則；（2）綜合開發(fā)、配套建設的原則；（3）經濟效益、社會效益、環(huán)境效益三統(tǒng)一的原則；（4）鼓勵開發(fā)建設居民住宅的原則。3.城市規(guī)劃與房地產開發(fā)之間的關系是什么?城市規(guī)劃是城市在一定時期內的發(fā)展目標及城市建設的綜合部署和城市發(fā)展建設的藍圖。它是城市開發(fā)、建設和管理的依據。房地產開發(fā)是城市規(guī)劃實施的具體活動。政府通過城市規(guī)劃對房地產開發(fā)建設的各個環(huán)節(jié)進行規(guī)劃控制，將房地產開發(fā)項目的工程建設納入規(guī)劃控制的軌道，保證城市房地產開發(fā)符合城市規(guī)劃的要求，進而實現(xiàn)城市建設的目標。4.建設用地年度計劃與房地產開發(fā)之間的關系是什么?土地利用計劃是國家根據土地利用總體規(guī)劃和國民經濟發(fā)展計劃，對一定時期的各項用地數量所作的具體安排。建設用地計劃是土地利用計劃的一種，它是國民經濟社會發(fā)展計劃的組成部分，是國家加強土地資源宏觀管理、實行建設用地總量控制的重要措施，也是建設用地審批的重要依據之一。房地產開發(fā)用地作為建設用地的一種，其發(fā)展規(guī)模和速度必須符合土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計劃的要求，才能保證年度建設用地計劃的實現(xiàn)。5.房地產開發(fā)用地使用權取得的主要方式是什么?由房地產開發(fā)建設項目的性質所決定，房地產開發(fā)用地使用權的取得依法應采取出讓方式。目前我國房地產開發(fā)建設用地使用權取得主要有招標、拍賣、掛牌方式。此外，在實踐中房地產開發(fā)企業(yè)也常通過合作開發(fā)、土地使用權轉讓等方式獲得開發(fā)用地的使用權。6工程建設監(jiān)理的意義是什么？實行工程監(jiān)理制度對房地產開發(fā)項目建設具有重要意義和作用。首先，它有利于加強對工程建設環(huán)節(jié)的控制，減少工程建設各環(huán)節(jié)的隨意性，保證工程質量；其次，實行工程建設監(jiān)理制度，可以借助于經驗豐富、專業(yè)水平較高的專家們的力量對工程建設活動進行監(jiān)督管理，這有利于提高項目建設的管理水平，提高房地產開發(fā)投資的經濟效益和社會綜合效益；再次，有利于維護工程建設各方的合法權益。監(jiān)理單位作為建設單位和施工單位之間獨立的第三方，在進行監(jiān)理的活動中，是按照“公正、獨立、自主”的原則開展工作。它會站在客觀、公正的立場上，維護建設單位和被監(jiān)理單位的合法權益。7.A房地產開發(fā)公司與B房地產開發(fā)公司在2000年簽訂了聯(lián)合開發(fā)協(xié)議。雙方在合同中約定：A公司以土地使用權（出讓方式取得）出資，B公司出資金1200萬元，共同開發(fā)一個占地面積為1.3萬平方米的住宅小區(qū)；并對各自的投資比例和投資期限以及利益分配等具體事項作出了明確規(guī)定。雙方關于利益分配的約定是：A公司不參與經營管理，一次性分得開發(fā)項目利潤1000萬元。請確定A、B兩公司聯(lián)合開發(fā)房地產的行為屬于什么性質？答;A、B兩公司聯(lián)合開發(fā)房地產的行為，雖然是以聯(lián)合開發(fā)的名義進行，并簽訂了聯(lián)合開發(fā)協(xié)議，但A公司除了以土地使用權（出讓方式取得）出資外，不參與經營管理，不承擔開發(fā)風險，一次性分得固定利潤1000萬元，其行為實質上是土地使用權轉讓，不是聯(lián)合開發(fā)。第六章1.房地產轉讓的方式主要有哪些？房地產轉讓是以房屋所有權及房屋占用范圍內的土地使用權為客體，而進行的房地產交易活動。其具體方式主要有：（1）買賣；（2）贈與；（3）交換；4.其他合法方式。2.商品房預售應具備哪些條件？根據我國《城市房地產管理法》和《商品房預售管理辦法》的規(guī)定，商品房預售的條件如下：（1）.房地產開發(fā)企業(yè)已交付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書。（2）.房地產開發(fā)企業(yè)持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證。（3）.按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已確定了施工進度和竣工交付日期。（4）.取得商品房預售許可證。3、已購經濟適用房出售的要求經濟適用住房的購買者欲將其所購經濟適用房再出售給他人，應符合法定條件和要求：（1）、所售經濟適用房已滿5年。購買經濟適用住房不滿5年的，不得直接上市交易。購房不滿5年的，購房人因特殊原因確需轉讓經濟適用住房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。2、向政府繳納土地收益。濟適用住房的購買價格中未包含土地使用權的價格。購房人對所購房屋擁有的是有限產權。依照《經濟適用住房管理辦法》的規(guī)定，購買經濟適用住房滿5年，購房人上市轉讓經濟適用住房的，應按照屆時同地段普通商品住房與經濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關價款，具體交納比例按市、縣人民政府確定的標準執(zhí)行，政府可優(yōu)先回購；購房人也可以按照政府所定的標準向政府交納土地收益等相關價款后，取得完全產權。4.房屋轉租的特征。根據現(xiàn)行有關法律的規(guī)定，房屋轉租主要具有以下幾個基本特征：（1）.房屋轉租必須經過原出租人的同意；（2）.房屋轉租合同具有獨立性，但要受原房屋租賃合同的制約；（3）.房屋轉租需要登記備案。5.以劃撥土地使用權設定抵押權的，在抵押權實現(xiàn)時的特殊要求？設定抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該土地使用權時，應先從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人才能優(yōu)先受償。6.某事業(yè)單位于1987年因建設職工宿舍申請建設用地，同年12月得到政府批準。但因獎金不足，取得政府的用地批準后一直未建宿舍樓。2002年經人介紹與某房地產開發(fā)公司協(xié)商聯(lián)合開發(fā)宿舍樓，并簽訂聯(lián)合開發(fā)協(xié)議。雙方約定由事業(yè)單位提供土地，開發(fā)公司出資金，合作開發(fā)住宿樓，對所開發(fā)的住宿樓按50%的比例分配，并于2003年春季開工。請思考：該事業(yè)單位的做法是否合法？其行為屬于什么性質？該問題應如何處理？答：本案中的事業(yè)單位享有的土地使用權屬于劃撥土地使用權，其以土地使用權與房地產開發(fā)企業(yè)合作開發(fā)宿舍樓的行為，實質上是劃撥土地使用權轉讓，其違反了劃撥土地使用權轉讓的法定條件，即經政府批準后補辦出讓手續(xù)，補交土地出讓金。因此，對該事業(yè)單位與房地產開發(fā)企業(yè)合作開發(fā)宿舍樓的行為，應依照按劃撥土地使用權轉讓的有關規(guī)定處理。第七章1.房地產稅和房產稅的概念房地產稅是指直接或間接以房地產為對象而征收的稅。在我國它是房產稅和地產稅的統(tǒng)稱。房產稅是以房屋的價值為征稅對象，按房屋的余值或房屋租金向房屋所有權人征收的一種稅。根據我國《房產稅暫行條例》的規(guī)定，房產稅的免稅范圍較大，個人所有非營業(yè)用的房產屬于免稅范圍。2房產稅的計稅依據是什么？房產稅的計稅依據分為兩種，即房價和房租。3.房地產交易中的經營性服務收費有哪些？目前我國的中介服務收費主要有以下幾種：(1)房地產咨詢費；（2)房地產經紀費；(3)房地產價格評估費4.土地增值稅的征稅對象？根據《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，土地增值稅是以土地增值額為課稅標準，對土地使用者因轉讓土地使用權、地上建筑物及其附屬物所獲收入征的稅。土地增值稅的征稅對象是土地使用者轉讓房地產所取得的增值額。土地增值額即納稅人轉讓房地產取得的收入，減去法定扣除項目金額后的余額。5.城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人是誰？城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人，是依法負有納稅義務的土地使用者。根據《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》的規(guī)定，凡是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內使用土地的單位和個人。這里的單位包括：國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)以及其他企業(yè)和事業(yè)單位、社會團體、國家機關、軍隊及其他單位；所稱個人包括個體工商戶及其他個人。都是納稅人，都負有依法繳納土地使用稅的義務。6.劉女士于2006年5月31日以80萬人民幣的價格購買某開發(fā)公司商品房一套，2008年3月20日以120萬元的價格將此房轉讓給朱先生，雙方簽訂了房屋買賣合同，并約定2008年4月15日辦理房屋買賣過戶登記手續(xù)。請問此房屋買賣關系中，劉女士與朱先生各應繳納何種稅？答：根據我國現(xiàn)行有關稅法的規(guī)定，在本案的房屋買賣中，賣方劉女士應繳的稅主要是個人所得稅和營業(yè)稅，買房朱先生應繳的稅主要是契稅和印花稅。第八章【問題與思考】1.物業(yè)管理的概念？物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按著物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套的附屬設施、設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。2.目前我國物業(yè)管理的主要內容是什么？物業(yè)管理的基本內容，按物業(yè)服務企業(yè)提供服務的性質和方式分為三大類，其包括：（1）常規(guī)性公共服務；（2）.針對性的專項服務；（3）.委托性的特約服務。3.我國的物業(yè)管理費收取方式有幾種？物業(yè)管理服務費是物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。根據《物業(yè)服務收費管理辦法》，物業(yè)管理企業(yè)收取物業(yè)管理服務費可以采取兩種形式，即包干制和酬金制。包干制是指業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)管理服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)管理服務合同約定的支出，結余或者不足由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)管理服務計費方式。4.在物業(yè)管理中業(yè)主享有哪些權利？根據我國《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，業(yè)主作為物業(yè)服務合同關系的委托方，在物業(yè)管理中所享有的權利主要有以下幾個方面：（1）.按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務；（2）.提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議；（3）.提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；（4）.參加業(yè)主大會會議，行使投票權；（5）.參加業(yè)主委員會，并享有被選舉權；（6）.監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；(7).監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；(8).對物業(yè)共同部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權；(9).監(jiān)督物業(yè)共同部位，共用設施、設備專項維修資金的管理和使用；(10).法律法規(guī)規(guī)定的其他權利。5.管理規(guī)約的概念管理規(guī)約是由業(yè)主承諾或訂立的，對全體業(yè)主具有約束力的，由全體業(yè)主共同遵守的有關物業(yè)的使用、維護及管理等方面的行為準則。管理規(guī)約是物業(yè)管理中的重要文件之一。它是業(yè)主自治原則的重要體現(xiàn)，只要不違反國家的強制性規(guī)定，不違反公序良俗，便對全體業(yè)主具有約束力。6.2005年3月，某住宅小區(qū)的物業(yè)服務公司將地下室二層的公共空間改造成幾十個小間出租，長達三年之久。共收取租金28萬元。因地下室出租后，進出小區(qū)的人員復雜，隱患頗多，帶來不安全因素。業(yè)主們要求物業(yè)服務公司拆除地下二層的出租房間，追還28萬元的租金收益。請問：業(yè)主們的要求能否得到支持？本案中，物業(yè)服務公司擅自改造地下二層的公共空間，用于出租，收取租金28萬，其經營行為損害了業(yè)主的共同利益。根據《物業(yè)管理條例》第六十六