南昌某項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

可行性研究報(bào)告-PAGE57-建設(shè)路項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目錄TOC\h\z\t"1,1,2,2,3,3"一、報(bào)告摘要 31.1、項(xiàng)目市場條件 31.2、行業(yè)競爭狀況 31.3、經(jīng)濟(jì)分析結(jié)論 31.4、風(fēng)險(xiǎn)及建議 5二、項(xiàng)目概況 62.1、項(xiàng)目位置 62.2、項(xiàng)目用地經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 6三、項(xiàng)目投資環(huán)境 73.1、宏觀經(jīng)濟(jì)分析 73.1.1、經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長 73.1.2、與周邊中部城市比較，位居中部城市前列 73.2、南昌經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析小結(jié) 8四、城市規(guī)劃發(fā)展分析 94.1、城市化進(jìn)程加快，城市發(fā)展四面擴(kuò)展 94.2、城市規(guī)劃發(fā)展結(jié)論 10五、房地產(chǎn)政策分析 115.1、房地產(chǎn)政策分析 115.2、政策分析小結(jié) 13六、市場需求分析 156.1、房地產(chǎn)快速發(fā)展，房價(jià)一路盤升 156.2、住宅市場供需兩旺，差額逐漸加大 156.3、從價(jià)格到產(chǎn)品，南昌升級換代需求旺盛 166.3.1戶型的需求分析 166.3.2物態(tài)的需求分析 176.4、小結(jié) 17七、市場供應(yīng)分析 187.1、房地產(chǎn)發(fā)展趨勢 187.2、小結(jié) 18八、土地出讓情況分析 19九、行業(yè)競爭形勢分析總結(jié) 21十、行業(yè)競爭形勢分析總結(jié) 2210.1、隆鑫廣場 2210.2、景河星宮 2610.3、中大紫都 2810.4、江信國際嘉園 3110.5、玉河經(jīng)典 3510.6、各競爭樓盤比較分析 3710.7、本項(xiàng)目價(jià)格分析結(jié)論 39十一、項(xiàng)目發(fā)展定位 4011.1、項(xiàng)目SWOT分析 4011.2、項(xiàng)目形象定位（略） 4011.3、項(xiàng)目產(chǎn)品定位 4011.4、有關(guān)工程計(jì)劃說明 41十二、項(xiàng)目總投資估算、資金籌措計(jì)劃、投資計(jì)劃 4312.1、項(xiàng)目總投資估算 4312.2、土地費(fèi)用 4312.3、前期工程費(fèi)用 4312.4、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 4412.5、建筑安裝工程費(fèi) 4412.6、公共配套設(shè)施費(fèi)用 4412.7、開發(fā)期內(nèi)各種稅費(fèi)支出 4412.8、不可預(yù)見費(fèi)用 4412.9、開發(fā)成本 4412.10、管理費(fèi)用 4412.11、銷售費(fèi)用 4512.12、財(cái)務(wù)費(fèi)用 4512.13、開發(fā)費(fèi)用 4512.14、項(xiàng)目總投資 4512.15、資金籌措計(jì)劃 45十三、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益、財(cái)務(wù)分析 4613.1、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益估算 4613.2、項(xiàng)目靜態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 4613.3、項(xiàng)目土地價(jià)格測算 4613.4、項(xiàng)目不確定性分析 4713.4.1、銷售價(jià)格變化的不確定性分析 4713.4.2、容積率變動(dòng)的不確定性分析 47十四、結(jié)論、風(fēng)險(xiǎn)和建議 5114.1、項(xiàng)目市場條件 5114.2、行業(yè)競爭分析 5114.3、經(jīng)濟(jì)分析結(jié)論 5114.4、風(fēng)險(xiǎn)及建議 52建設(shè)路項(xiàng)目可行性研究報(bào)告一、報(bào)告摘要1.1、項(xiàng)目市場條件近年來，南昌市經(jīng)濟(jì)保持了持續(xù)、快速、健康的發(fā)展態(tài)勢：GDP、人均可支配收入和社會(huì)固定資產(chǎn)投資等方面每年都保持較大幅度的提高。為南昌市房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，持續(xù)繁榮打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。隨著城市化進(jìn)程的加快,也帶動(dòng)了南昌市政府重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域建設(shè)的加快，如紅谷灘、象湖新城等，但新城區(qū)無論是人口、市政、商業(yè)、教育、醫(yī)療等等都與老城區(qū)有巨大的差距，故在老城區(qū)置業(yè)還是市民的最大愿望。1.2、行業(yè)競爭狀況政策執(zhí)行力度加大，房地產(chǎn)市場日益規(guī)范；房地產(chǎn)快速發(fā)展，房價(jià)持續(xù)上升，對居住升級換代的需求旺盛；房地產(chǎn)同質(zhì)化競爭越來越嚴(yán)重，市場出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩，高品質(zhì)項(xiàng)目受到市場的歡迎；研發(fā)及整合營銷環(huán)節(jié)還是競爭低密度區(qū)域，市場競爭機(jī)會(huì)大；土地供應(yīng)量巨大，但老城區(qū)供應(yīng)量極少。1.3、經(jīng)濟(jì)分析結(jié)論根據(jù)對整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)測算，預(yù)計(jì)的銷售價(jià)格、銷售率的條件下，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)用地面積7920㎡（11.88畝）建設(shè)面積18216㎡公共建筑面積1000㎡容積率2.3項(xiàng)目總投資6676.88萬元銷售收入（住宅銷售率：100%）11191.40萬元銀行融資3400萬元自有資金2400萬元稅前利潤4513.52萬元稅后利潤3024.06萬元成本利潤率（稅后利潤/總成本）45.29%銷售利潤率（稅后利潤/銷售收入）27.07%最高承受土地價(jià)格318.6萬元/畝（成本利潤率為30％）注：本項(xiàng)目總投資大約預(yù)計(jì)為人民幣6676.88元，按企業(yè)自有資金單位為萬元計(jì)，結(jié)合項(xiàng)目投資計(jì)劃和資金來源與運(yùn)用分析，本項(xiàng)目申請3400萬元的信貸額度，期限為1年。自有資金：2400萬元（不低于35％）；銀行融資：3400萬元；其余資金來源于本項(xiàng)目在預(yù)計(jì)銷售期內(nèi)（1年）的銷售回款，需預(yù)售款中的876.88萬元即可；通過敏感性分析，容積率變動(dòng)對項(xiàng)目利潤影響較大；通過敏感性分析，銷售價(jià)格對項(xiàng)目的利潤有一定影響；在假定的銷售價(jià)格、銷售率成立的條件下，本項(xiàng)目的預(yù)期投資效益良好，可進(jìn)行投資開發(fā)；假定項(xiàng)目最低利潤率為項(xiàng)目成本的30%，本項(xiàng)目的土地價(jià)格承受能力較高容積率為2.3時(shí)，則地塊的最高承受土地價(jià)格為3784.97萬元，即318.6萬元每畝容積率為3.0時(shí)，則地塊的最高承受土地價(jià)格為4735.37萬元，即398.6萬元每畝容積率為4.0時(shí)，則地塊的最高承受土地價(jià)格為6302.34萬元，即530.5萬元每畝容積率為5.0時(shí)，則地塊的最高承受土地價(jià)格為7910.89萬元，即665.9萬元每畝。1.4、風(fēng)險(xiǎn)及建議雖受政策影響，但南昌市房地產(chǎn)還是持續(xù)快速發(fā)展。從土地交易的情況來看，地塊的土地成本可能較高，這就需要想辦法創(chuàng)造附加值，提高銷售價(jià)格，從而把風(fēng)險(xiǎn)降到最低。因地塊在老城區(qū)，所以應(yīng)充分利用地塊區(qū)位優(yōu)勢和資源；且與知名專業(yè)設(shè)計(jì)公司、中介顧問公司合作，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，打造項(xiàng)目品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場營銷方案，擴(kuò)大媒體宣傳，注重營銷推廣，保證銷售資金回款，從而實(shí)現(xiàn)效益最大化。在產(chǎn)品同質(zhì)化日益嚴(yán)重的房地產(chǎn)市場，要想獲取預(yù)期收益，必須在現(xiàn)有條件下，最大限度挖掘產(chǎn)品的附加價(jià)值。二、項(xiàng)目概況2.1、項(xiàng)目位置項(xiàng)目位于南昌市建設(shè)東路和玉帶河交匯處，中大紫都項(xiàng)目后面。屬國藥廠原用地，交通發(fā)達(dá)，周邊配套完善，是南昌老城區(qū)較為核心位置。2.2、項(xiàng)目用地經(jīng)濟(jì)指標(biāo)根據(jù)委托方提供的資料，本項(xiàng)目各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下表所示：項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)用地面積（賣地紅線）7920㎡（11.88畝）用地性質(zhì)居住用地土地使用年限70年建筑容積率2.3綠化率≥35%三、項(xiàng)目投資環(huán)境3.1、宏觀經(jīng)濟(jì)分析南昌市作為京九線上唯一的省會(huì)城市，同時(shí)也是中部地區(qū)六大中心城市之一。近年來，全市上下為實(shí)現(xiàn)把南昌建設(shè)成為現(xiàn)代區(qū)域中心城市、現(xiàn)代文明花園式英雄城市的目標(biāo)，經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)強(qiáng)勁增長態(tài)勢，大多數(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)呈兩位數(shù)增長，走在全國、全省發(fā)展的前列，出現(xiàn)了持續(xù)、快速、健康發(fā)展的新局面。3.1.1、經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長隨著城市發(fā)展的不斷深入，南昌市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力顯著增強(qiáng)，GDP、固定資產(chǎn)投資以及人均可支配收入等各項(xiàng)指標(biāo)都實(shí)現(xiàn)了持續(xù)上升的勢頭。3.1.2、與周邊中部城市比較，位居中部城市前列南昌與中部其它省會(huì)城市相比，發(fā)展迅速，各經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增長速度居中部前列。通過上圖可以看出，南昌市的人均可支配收入及固定資產(chǎn)投資這兩項(xiàng)指標(biāo)，其增長速度都位居中部六大城市之首，GDP增長速度也位于中游。房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例年份南昌長沙合肥武漢太原鄭州03年0.260.27610.350.260.210.1504年0.2640.29720.380.280.190.1905年0.210.3240.380.280.180.206年0.1760.31240.3360.17580.220.274近年來，南昌市房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重呈下降趨勢，其主要原因是最近三年南昌市的固定資產(chǎn)投資增長加快，房地產(chǎn)投資增長速度跟不上固定資產(chǎn)投資增長的速度，造成房地產(chǎn)投資總量增加但比重下滑的情況發(fā)生，并非房地產(chǎn)投資降溫。這也從側(cè)面反映了南昌未來宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，將進(jìn)一步刺激房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展，投資前景看好。3.2、南昌經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析小結(jié)近年來，南昌市經(jīng)濟(jì)保持了持續(xù)、快速、健康的發(fā)展態(tài)勢：GDP、人均可支配收入和社會(huì)固定資產(chǎn)投資等方面每年都保持較大幅度的提高。為南昌市房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，持續(xù)繁榮打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。四、城市規(guī)劃發(fā)展分析4.1、城市化進(jìn)程加快，城市發(fā)展四面擴(kuò)展根據(jù)南昌市“雙三百”的城市發(fā)展規(guī)模和目標(biāo)規(guī)劃，南昌城市化進(jìn)程伴隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展熱潮而來。在此基礎(chǔ)上,南昌市城市總體規(guī)劃提出了“西進(jìn)、東拓、北控、南延”的發(fā)展策略。據(jù)城市規(guī)劃布局資料顯示,從現(xiàn)在起到2020年，南昌市中心城按“一江兩岸、一核五片，沿著贛江兩端延伸，多點(diǎn)、多組團(tuán)推進(jìn)”的規(guī)劃布局。其中,南昌將重點(diǎn)開發(fā)五個(gè)具有很高產(chǎn)業(yè)和建設(shè)開發(fā)需求，開發(fā)效益好、環(huán)境容量較大的城市重點(diǎn)拓展區(qū)，依序包括：1、紅谷灘中央商務(wù)區(qū)。以行政功能和商業(yè)中心建設(shè)帶動(dòng)重大商務(wù)、文化、教育和公建項(xiàng)目建設(shè)，進(jìn)一步增強(qiáng)交通設(shè)施的通達(dá)性，建設(shè)紅谷灘高層建筑群；2、朝陽組團(tuán)。啟動(dòng)朝陽組團(tuán)建設(shè)，成為以大型住宅基地為主體、生活設(shè)施配套完善的人居中心；3、“兩湖”產(chǎn)業(yè)景觀區(qū)。依托城東地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的不斷改善，不失時(shí)機(jī)地推進(jìn)艾溪湖、瑤湖區(qū)域的景觀開發(fā)和產(chǎn)業(yè)集聚，建設(shè)艾溪湖片高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)生態(tài)功能區(qū)，瑤湖片文化教育與生態(tài)旅游觀光功能區(qū)；4、一江兩岸產(chǎn)業(yè)帶。啟動(dòng)贛江兩岸產(chǎn)業(yè)帶的規(guī)劃和建設(shè)，濱水區(qū)域突出公共性、連續(xù)性、可達(dá)性、親水性和安全性，形成以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和都市旅游業(yè)為主體的產(chǎn)業(yè)走廊，打造城市未來的黃金中軸線；5、昌南新城。適應(yīng)城市形態(tài)加快南延的趨勢，發(fā)掘城市南部區(qū)域的優(yōu)勢和潛力，把昌南新城建設(shè)成為城市商業(yè)副中心區(qū)域，增強(qiáng)城市的總體功能和對小藍(lán)、蓮塘、向塘及以南廣大區(qū)域的輻射能力。4.2、城市規(guī)劃發(fā)展結(jié)論南昌城市化進(jìn)程的加快,帶動(dòng)了南昌市政府重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域建設(shè)的加快，但新城區(qū)無論是人口、市政、商業(yè)、教育、醫(yī)療等等都與老城區(qū)有巨大的差距，故在老城區(qū)置業(yè)還是市民的最大愿望。五、房地產(chǎn)政策分析自2004.3.21國土資源部頒布《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》（8.31大限）以來，一系列土地、金融稅收、產(chǎn)品技術(shù)規(guī)范、價(jià)格、交易管理政策陸續(xù)出臺(tái)，調(diào)控力度日益加大，實(shí)施細(xì)則日益具有針對性，房地產(chǎn)市場日益規(guī)范。5.1、房地產(chǎn)政策分析附:全國及南昌地方2004-2007年已出臺(tái)的房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)政策土地政策一覽表政策名稱頒布時(shí)間重點(diǎn)內(nèi)容關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知2004.3.21就“開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況”進(jìn)行全國范圍內(nèi)的執(zhí)法監(jiān)察，各地要在2004年8月31日前將歷史遺留問題處理完畢，對8月31日后仍以歷史遺留問題為由，采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)的，要從嚴(yán)查處。關(guān)于深入開展土地市場治理整頓嚴(yán)格土地管理2004.4.29集中半年左右時(shí)間，繼續(xù)深入開展土地市場治理整關(guān)于貫徹落實(shí)國務(wù)院緊急通知精神進(jìn)一步嚴(yán)格土地管理2004.5.21治理整頓期間，全國暫停審批農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)建設(shè)用地，并要嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和年度計(jì)劃。2004.8.19要求經(jīng)營性土地交易都必須在市土地交易市場以招拍掛的方式公開進(jìn)行國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定2004.10.21嚴(yán)格依照法定權(quán)限審批土地，新增建用地土地有償使用費(fèi)實(shí)行先繳后分建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理辦法2004.12.1充分發(fā)揮土地供應(yīng)的宏觀調(diào)控作用，控制建設(shè)用地總量。實(shí)行分級預(yù)審，在項(xiàng)目可行性研究階段由建設(shè)用地單位提出預(yù)審申請。關(guān)于當(dāng)前進(jìn)一步從嚴(yán)土地管理的緊急通知2006.5.30不得違反土地利用總體規(guī)劃和年度計(jì)劃用地從嚴(yán)審批各類非農(nóng)建設(shè)用地確保房地產(chǎn)調(diào)控的土地政策落到實(shí)處嚴(yán)肅查處違法違規(guī)用地繼續(xù)深入開展“完善體制、提高素質(zhì)”活動(dòng)關(guān)于嚴(yán)明法紀(jì)堅(jiān)決制止土地違法的緊急通知2006.6.14認(rèn)真清理違法違規(guī)用地；嚴(yán)肅查處重大土地違法案件；鞏固土地市場治理整頓成果；組織開展執(zhí)法檢查、嚴(yán)明法紀(jì)。國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知2006.8.31進(jìn)一步明確土地管理和耕地保護(hù)的責(zé)任切實(shí)保障被征地農(nóng)民的長遠(yuǎn)生計(jì)規(guī)范土地出讓收支管理調(diào)整建設(shè)用地有關(guān)稅費(fèi)政策建立工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一公布制度禁止擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地強(qiáng)化對土地管理行為的監(jiān)督檢查嚴(yán)肅懲處土地違法違規(guī)行為關(guān)于做好報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)建設(shè)用地審查報(bào)批有關(guān)工作的通知2006.9.18關(guān)于省級批準(zhǔn)（核準(zhǔn)、備案）項(xiàng)目需作出說明問題關(guān)于占用基本農(nóng)田的論證問題關(guān)于建設(shè)占用耕地“先補(bǔ)后占”問題關(guān)于城市批次用地需補(bǔ)報(bào)的有關(guān)材料問題金融政策一覽表商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引2004.9.2將借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下（含50%），月所有債務(wù)支出與收入比控制在55％以下（含55%）關(guān)于調(diào)整金融機(jī)構(gòu)存、貸款利率的通知2004.10.28一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的5.31%提高到5.58%。另外，個(gè)人住房公積金貸款5年（含）以下從3.60%提高到3.78%，5年以上從4.05%提高到4.23%；商業(yè)銀行自營性個(gè)人住房貸款5年（含）以下從4.77%提高到4.95%，５年以上從5.04%提高到5.31%中國人民銀行關(guān)于調(diào)整商業(yè)銀行住房信貸政策和超額準(zhǔn)備金存款利率的通知2005.3.16將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實(shí)行下限管理，下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍，商業(yè)銀行法人可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價(jià)規(guī)則關(guān)于住房公積金有關(guān)利率政策調(diào)整的通知2005.3.18上調(diào)各檔次個(gè)人住房公積金貸款利率0.18個(gè)百分點(diǎn)財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知2005.3.22對被拆遷人按照國家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款，免征個(gè)人所得稅。

對拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對購房成交價(jià)格中相當(dāng)于拆遷補(bǔ)償款的部分免征契稅，成交價(jià)格超過拆遷補(bǔ)償款的，對超過部分征收契稅。關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)《國家稅務(wù)總局、財(cái)政部、建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》的通知2005.5.27個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅，2年以上可按規(guī)定辦理免征營業(yè)稅對個(gè)人購買的非普通住房超過2年（含2年）對外銷售的，在向地方稅務(wù)部門申請按其售房收入減去購買房屋價(jià)款后的差額繳納營業(yè)稅時(shí)《中國人民銀行決定上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率》（注：2007年央行加息五次）2007．9．15自2007年9月15日起，上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由3.60%提高到3.87%；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的7.02%提高到7.29%；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整。個(gè)人住房公積金貸款利率相應(yīng)上調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn)。產(chǎn)品政策關(guān)于新建居住建筑嚴(yán)格執(zhí)行節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的通知2005.4.15房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要將所售商品住房的結(jié)構(gòu)形式及其節(jié)能措施、圍護(hù)結(jié)構(gòu)保溫隔熱性能指標(biāo)等基本信息載入《住宅使用說明書》交易政策關(guān)于修改<城市商品房預(yù)售管理辦法>的決定2004.7.20預(yù)售商品房交付90天內(nèi)辦產(chǎn)權(quán)，因開發(fā)商原因未能如期取得房產(chǎn)證開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任關(guān)于加快房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系建設(shè)的通知2004.9.21對一些城市機(jī)制不健全、工作目標(biāo)和思路不清、數(shù)據(jù)采集不完善、市場分析不全面、信息發(fā)布不及時(shí)、整體工作滯后等問題加以督促房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)建設(shè)工作綱要（試行）2004.12.31系統(tǒng)的開通使交易數(shù)據(jù)公開，人們可以在系統(tǒng)中查找所有增量與存量房項(xiàng)目的相關(guān)信息；該系統(tǒng)內(nèi)采集了所有增量房和存量房的單價(jià)、單套成交價(jià)，對房地產(chǎn)市場具有很強(qiáng)的監(jiān)控性關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知2005.5.18對房地產(chǎn)稅收實(shí)施一體化管理，在現(xiàn)行職責(zé)分工和征管要求的基礎(chǔ)上，整合征管資源，以契稅管理先繳納稅款、后辦理產(chǎn)權(quán)證書（簡稱“先稅后證”）為把手關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知2005.5.27規(guī)定了購房時(shí)間是以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間作為其購買房屋的時(shí)間經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法2004.5.13限制經(jīng)濟(jì)適用住房的面積，而經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格以保本微利為原則，購買經(jīng)濟(jì)適用房滿一定年限后方可按市價(jià)出售印發(fā)關(guān)于進(jìn)一步簡化房產(chǎn)交易與權(quán)屬登記程序的若干意見的通知2004.12.27積極妥善處理房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)證中的歷史遺留問題房產(chǎn)交易實(shí)行“憑證交易”關(guān)于實(shí)施《辦理商品房期房退房、變更手續(xù)操作規(guī)程》的通知2005.5.23對于已辦理了合同登記備案的商品房在未交付使用及領(lǐng)取房屋所有權(quán)證之前不得轉(zhuǎn)讓。買賣雙方協(xié)商同意退房的處理辦法南昌市整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ?xiàng)活動(dòng)的通知2006.9.13針對我市房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)存在的主要問題，重點(diǎn)整頓規(guī)范商品房預(yù)售管理、房地產(chǎn)廣告發(fā)布管理、房地產(chǎn)展銷活動(dòng)管理、合同管理、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理方面的違法違規(guī)行為《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知》2005.3.30穩(wěn)定房價(jià)，調(diào)整用地結(jié)構(gòu)，控制被動(dòng)性住房需求引導(dǎo)居民合理消費(fèi)監(jiān)測房地產(chǎn)運(yùn)行貫徹調(diào)控住房需求的政策對穩(wěn)定房價(jià)工作的督促檢查國務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知2005.5.9享受土地增值稅標(biāo)準(zhǔn)：容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下,地方上浮不超過20％《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格意見的通知》2006.5.2990平米以下中小戶型占開發(fā)量的70％經(jīng)濟(jì)適用房9月底前公布，購房不足5年需交營業(yè)稅，空置3年以上商品房不得作為貸款抵押物，首付不低于三成，居住用地供應(yīng)量七成用于中低價(jià)位中小套型關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范我市商品房預(yù)銷售行為的通知2007.8.8商品住宅項(xiàng)目自取得預(yù)售許可證之日起10日內(nèi)必須開盤，并按整棟房源對外銷售?！澳喜蟹康禺a(chǎn)信息網(wǎng)”中公示的待售房源。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目取得商品房預(yù)售許可證后，開發(fā)企業(yè)或銷售代理機(jī)構(gòu)發(fā)放VIP卡或其它預(yù)購憑證的數(shù)量不得超過可售房源的數(shù)量。5.2、政策分析小結(jié)從2004年國有土地實(shí)行招拍掛制度開始，房地產(chǎn)已經(jīng)成為政府和社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)，國家和地方政府通過頒布一系列政策,其目的一方面為穩(wěn)定房價(jià),引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)健康的發(fā)展;另一方面為限制其他行業(yè)資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。雖然政府力圖通過政策的調(diào)控，控制房價(jià)，但由于房地產(chǎn)市場對居住“質(zhì)”和“量”的需求強(qiáng)勁，宏觀調(diào)控近期收效不大。六、市場需求分析6.1、房地產(chǎn)快速發(fā)展，房價(jià)一路盤升從上表可以看出，南昌住宅均價(jià)自2003年以來，一直呈上升趨勢。其中市區(qū)房價(jià)由2003年的2722元/m2攀升到2007年的4500元/m2左右。6.2、住宅市場供需兩旺，差額逐漸加大從下表可以看出，南昌住宅供需曲線近三年保持持續(xù)穩(wěn)定的上升趨勢。與此同時(shí)，市場供給量與成交量的之間的差額也越來越大。2006年南昌市各版塊新推續(xù)推供求情況（萬平方米）6.3、從價(jià)格到產(chǎn)品，南昌升級換代需求旺盛6.3.1戶型的需求分析自2003年以來，南昌房地產(chǎn)市場發(fā)生了巨大的變化，南昌市民對套型面積的需求也發(fā)生了巨大的變化。2006年，南昌市商品住宅戶型需求是：一房：53.26㎡二房：92.26㎡三房：125.51㎡四房：148.75㎡復(fù)式：177.47㎡2006年南昌市戶型新推續(xù)推供求情況（萬平米）2006年戶型需求最好的房型是：三房戶型面積在125.51㎡6.3.2物態(tài)的需求分析2006年南昌市各物業(yè)新推續(xù)推供求情況（萬平方米）2006年各物業(yè)形態(tài)中，多層、小高層、高層的供求都比較旺盛。通過對物業(yè)形態(tài)等的對比發(fā)現(xiàn)，南昌市民對對住宅的舒適、品質(zhì)需求越來越高，對住宅的升級換代需求越來越強(qiáng)。6.4、小結(jié)南昌住宅價(jià)格一路攀升，供需差額越來越大，在中檔住宅供應(yīng)遠(yuǎn)大于需求的同時(shí)，高品質(zhì)住宅供應(yīng)卻供不應(yīng)求。體現(xiàn)出南昌市民居住需求已到了升級換代的時(shí)候。對高品質(zhì)住宅有著巨大的需求七、市場供應(yīng)分析7.1、房地產(chǎn)發(fā)展趨勢房地產(chǎn)價(jià)值是一系列相互關(guān)聯(lián)的環(huán)節(jié)組成的價(jià)值鏈，其發(fā)展趨勢如下：資源－土地儲(chǔ)備趨勢：由于土地交易不規(guī)范，短期內(nèi)，土地的獲取能力是影響企業(yè)競爭力的重要因素；從長遠(yuǎn)來看，土地交易將日趨規(guī)范、公平、合理。設(shè)計(jì)－概念設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)趨勢：大部分房產(chǎn)企業(yè)都將建筑設(shè)計(jì)與環(huán)境設(shè)計(jì)外包給專業(yè)公司來做，設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)是整個(gè)房產(chǎn)開發(fā)過程中的核心部分之一，將越來越被關(guān)注、重視建筑－原材料采購、項(xiàng)目管理、施工、項(xiàng)目驗(yàn)收趨勢：我國的建筑工業(yè)已較為成熟，國家已有一系列的規(guī)定來管理建筑工程的施工、質(zhì)量等。由于建筑工業(yè)的較低利潤及勞動(dòng)密集等特點(diǎn)，許多房地產(chǎn)公司均將建筑施工外包給建筑承包商。營銷－廣告策劃、營銷計(jì)劃、銷售、客戶管理趨勢：較多房產(chǎn)公司的營銷還只是停留在產(chǎn)品推銷階段，但未來營銷發(fā)展將由工程完工后的產(chǎn)品推銷轉(zhuǎn)向工程建設(shè)前的企劃定位，完成從產(chǎn)品推銷轉(zhuǎn)向整合營銷的轉(zhuǎn)變。裝潢－裝潢設(shè)計(jì)、材料采購、裝潢施工趨勢：大部分房產(chǎn)商不涉及裝潢業(yè)務(wù)，房產(chǎn)商可將其作為一種附加的增值服務(wù)。通過精裝修等手段，已成為一種差異化產(chǎn)品的方法物業(yè)管理－物業(yè)管理、房屋維修趨勢：沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，物業(yè)管理已逐漸成為一個(gè)單獨(dú)的產(chǎn)業(yè)形態(tài)，在內(nèi)陸地區(qū)，物業(yè)管理還欠完善。隨著物業(yè)管理越來越專業(yè)化的發(fā)展，物業(yè)管理將逐漸成為一個(gè)獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)形態(tài)，與房產(chǎn)開發(fā)的從屬關(guān)系將越來越少。7.2、小結(jié)就目前南昌房地產(chǎn)市場而言，大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競爭區(qū)域集中在資源環(huán)節(jié)及營銷環(huán)節(jié)。這表明南昌房地產(chǎn)競爭還處于單項(xiàng)競爭時(shí)代，房地產(chǎn)價(jià)值提升還有很大的“藍(lán)?！笨臻g――空白點(diǎn)。八、土地出讓情況分析土地出讓量的大小，決定房地產(chǎn)未來幾年開發(fā)量的大小。也反映了房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域競爭激烈的程度。2005年，南昌共出讓土地為4500畝區(qū)域規(guī)模區(qū)域規(guī)模市級供應(yīng)面積蓮塘地區(qū)200畝象湖140畝灣里地區(qū)200畝青山湖460畝昌北開發(fā)區(qū)500畝紅角洲1000畝高新區(qū)200畝區(qū)級供應(yīng)面積經(jīng)濟(jì)適用房400畝紅谷灘新區(qū)500畝低洼危舊房改造200畝新建縣300畝其他400畝長堎300畝南昌縣300畝2006年，南昌共計(jì)供應(yīng)土地面積5000畝區(qū)域規(guī)模區(qū)域規(guī)模朝陽地區(qū)1000畝紅谷灘新區(qū)500畝青云譜地區(qū)900畝灣里地區(qū)150畝昌東地區(qū)500畝經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)200畝青山湖地區(qū)300畝高新區(qū)200畝西湖地區(qū)300畝經(jīng)濟(jì)適用房300畝新建縣長堎250畝低洼危舊房改造100畝蓮塘地區(qū)300畝英雄經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)100畝桑海經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)100畝2007年1—8月份，南昌共計(jì)供應(yīng)土地面積7225畝區(qū)域規(guī)模區(qū)域規(guī)模朝陽地區(qū)52.27畝紅谷灘新區(qū)35.17畝青云譜地區(qū)184.72畝灣里地區(qū)438.31畝昌東地區(qū)1365.11畝經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)1095.70畝青山湖地區(qū)166.15畝高新區(qū)2504.25畝西湖地區(qū)129.55畝經(jīng)濟(jì)適用房870.00畝新建縣長堎畝低洼危舊房改造500.00畝蓮塘地區(qū)畝英雄經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)215.09畝市中心區(qū)149.70畝桑海經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)614.22畝2005年、2006年出讓的土地，有可能集中在2007年、2008年入市。從上面2006年及2007年上半年土地出讓表可以發(fā)現(xiàn)，市中心（老城區(qū)）土地出讓量極少，而在市郊及規(guī)劃發(fā)展區(qū)域土地（特別是工業(yè)用地）供應(yīng)量巨大，這將使本項(xiàng)目具有巨大的先天性競爭優(yōu)勢。九、行業(yè)競爭形勢分析總結(jié)宏觀政策執(zhí)行力度加大，房地產(chǎn)市場日益規(guī)范；房地產(chǎn)快速發(fā)展，房價(jià)持續(xù)上升，對居住升級換代的需求旺盛；房地產(chǎn)同質(zhì)化競爭越來越嚴(yán)重，市場出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩，高品質(zhì)項(xiàng)目受到市場的歡迎；研發(fā)及整合營銷環(huán)節(jié)還是競爭低密度區(qū)域，市場競爭機(jī)會(huì)大；土地供應(yīng)量巨大，但老城區(qū)供應(yīng)量極少。十、行業(yè)競爭形勢分析總結(jié)10.1、隆鑫廣場10.1.1項(xiàng)目資料物業(yè)名稱隆鑫廣場項(xiàng)目位置解放西路80號(hào)開發(fā)商南昌市百盛實(shí)業(yè)投資物業(yè)公司深圳長城物業(yè)管理公司代理商同致地產(chǎn)工程進(jìn)度共三期、二期9月16日開盤占地面積74.91畝建筑面積18萬平方米綠化率35％容積率2.75價(jià)格均價(jià)6200元/平方米物業(yè)費(fèi)1.42元/平方米.月開盤時(shí)間2006年10月入住時(shí)間2007年12月停車位920，其中地上135輛，地下785輛樓盤檔次中高檔10.1.1.1區(qū)位介紹隆鑫廣場由浙江彪馬集團(tuán)投資，南昌市百盛實(shí)業(yè)投資投資5.6億元巨資打造的洪都中大道首個(gè)集商業(yè)、居住、休閑、娛樂、文化、景觀為一體的高檔綜合性精品樓盤。項(xiàng)目地處南昌市中心解放西路與洪都大道交叉東北角（原江西國藥廠生產(chǎn)區(qū)）。10.1.1.2周邊配套配套：麥德龍超市、沃爾瑪超市、洪城家電市場、等大型超市。白云飯店、菜員外（餐廳）、揚(yáng)州大浴場、名人大酒店、國貿(mào)酒店、華宇大酒店、環(huán)球嘉年華、、玲子專業(yè)美容美體中心、廚房制造、云南過橋米線等、鐵路二小、第十四中學(xué)（解放西路以東）、第十六中學(xué)（壇子口立交旁）、一職、鐵路一中、鐵路二中、南昌航空工業(yè)等、九三關(guān)懷醫(yī)院、華夏醫(yī)院、九四醫(yī)院、市九醫(yī)院、工商銀行、建設(shè)銀行、中國銀行等小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃配套：社區(qū)幼兒園（二期建設(shè)）、隆鑫廣場主題商城、街鋪（三期建設(shè)交通：11路、16路、24路、206路、207路、216路、231路；10.1.2產(chǎn)品研究10.1.2.1整體規(guī)劃項(xiàng)目以高層住宅為主，共13棟，樓距一般都在34-36米左右。其中有18層單元式板式高層、18層及24層點(diǎn)式高層、2層沿街商鋪、4層商業(yè)綜合體及17層高檔酒店。住宅層高均為2.9米。沿街商業(yè)1F層高6米，進(jìn)深13.5米左右，標(biāo)準(zhǔn)開間8米，沿街商業(yè)2F層高3.6米，1F、2F為上下兩層連通式商鋪。具體規(guī)劃如下：A區(qū)面積55720㎡（地上建筑面積45790㎡，地下建筑面積9930㎡），其中，住宅面積38970㎡，公建及商業(yè)面積6820㎡，共5棟住宅，規(guī)劃住宅戶數(shù)296戶；B區(qū)73710㎡（地上建筑面積59300㎡，地下14410㎡），其中，B區(qū)住宅面積51350㎡，公建及商業(yè)面積7950㎡，共7棟住宅，規(guī)劃戶數(shù)398戶C區(qū)面積規(guī)劃為41500㎡（地上建筑面積32210㎡，地下9290㎡），其中，C區(qū)1棟，5-17層小戶型白領(lǐng)公寓面積14410㎡，4F裙樓商業(yè)面積17800㎡10.1.2.2戶型面積種類及分析隆鑫廣場共有21種戶型面積，分別是93m2、94.08m2、91.63m2、124m2、129m2、146m2、130m2、136m2、128m2、120m2、126.65m2、121.85m2、132.96m2、120.42m2、126.66m2、124.03m2、120.97m2、121.63m2、141.53m2、138.80m2、133.88m2。項(xiàng)目的主打戶型為面積在120-130平方米左右，房子面積較大，客廳與陽臺(tái)相通互聯(lián)，時(shí)刻保持房內(nèi)通透明亮。10.1.2.3交工標(biāo)準(zhǔn)隆鑫廣場交樓標(biāo)準(zhǔn)公共部分外墻：高級外墻涂料，局部花崗巖樓梯：花崗巖踏步，鐵欄桿扶手，墻面及天棚刮白地面：面磚墻面：1：1：6混合砂漿壓光，刮白頂棚：刮白電梯：OTIS電梯電：一戶一表水：一戶一表氣：一戶一表其他：每戶贈(zèng)送可視對講機(jī)、緊急按鈕、紅外線探測器、煤氣泄漏報(bào)警器各一個(gè)住宅部分墻面：1：1：6混合砂漿抹灰地面：混凝土原漿抹平天棚：混合砂槳一次抹灰廚房：預(yù)留給水管一個(gè)接駁點(diǎn)，集中排煙衛(wèi)生間：預(yù)留給水管一個(gè)接駁點(diǎn)，做防水處理門窗：外門窗均采用鋁合金中空玻璃窗，室內(nèi)預(yù)留門洞入戶門：高級防盜門有線電視、、寬帶網(wǎng)：每戶設(shè)置集中信息箱，內(nèi)設(shè)接駁口10.1.3營銷推廣10.1.3.1項(xiàng)目形象定位打造成一個(gè)集購物、休閑、娛樂、餐飲、文化、運(yùn)動(dòng)等為一體的新的商業(yè)中心。10.1.3.2推廣主線隆鑫廣場，就其建筑本身就是一道亮麗的風(fēng)景，靈感源于對當(dāng)代西方現(xiàn)代建筑的明快、典雅與嚴(yán)謹(jǐn)建筑風(fēng)格的推崇，用現(xiàn)代建筑板、玻璃及金屬欄桿等元素進(jìn)行重組與穿插，處處閃現(xiàn)著現(xiàn)代氣息和尊貴神韻。每一分區(qū)中建筑均與河道呈現(xiàn)完美布置，形成一個(gè)個(gè)面向河邊的庭院，庭院之間是建筑特底部架空的部分，如同傳統(tǒng)居住空間中的一系列廳堂，建達(dá)庭院內(nèi)側(cè)的通廊串聯(lián)起這些廳堂。玉帶河成小區(qū)構(gòu)成的主脈，而面河而居的“連堂庭院”成為了小區(qū)鮮明的景觀特征標(biāo)志。以亭臺(tái)、榭、閣、景觀小品、涌泉、風(fēng)雨連榔為景觀特色，以晨練廣場、兒童樂園、休閑廣場、臨水觀景臺(tái)等為主要景觀節(jié)點(diǎn)，以坡地園林、立體化景觀、架空層景觀延伸為造景手法，營造一種曲徑通幽，步移景換的逾20000㎡東南亞風(fēng)情園林讓隆鑫廣場頓時(shí)光彩照人。500米玉帶河水域風(fēng)情，10000㎡市民廣場，片區(qū)獨(dú)攬。10.1.3.3、推廣廣告訴求點(diǎn)超越繁華、純城生活。10.1.4總結(jié)隆鑫廣場位于市中心版塊，洪都中大道與解放路交叉口。項(xiàng)目周邊有省家電市場，舊貨大市場等成熟的尚圈，有沃爾瑪、麥德龍購物廣場等大型購物中心，玉帶河是其整個(gè)外圍景觀的樞紐。項(xiàng)目的定位基本符合所處地理位置周邊的環(huán)境。再加上密集的人口，開發(fā)投資商雄厚的資金實(shí)力，該項(xiàng)目在未來的發(fā)展中有著不可估量的升值潛力。10.2、景河星宮10.2.1項(xiàng)目資料物業(yè)名稱景河星宮項(xiàng)目位置青山湖區(qū)洛陽路與上海路交匯處開發(fā)商江西鑫發(fā)房地產(chǎn)物業(yè)公司江西卓佳物業(yè)策劃代理深圳博思堂機(jī)構(gòu)工程進(jìn)度現(xiàn)售三期（13號(hào)樓高層29層）占地面積30106.46平方米建筑面積10萬平方米綠化率42.5%容積率3價(jià)格均價(jià)：6500元/平方米物業(yè)費(fèi)1.45元/月平米開盤時(shí)間13號(hào)樓2007年9月3日入住時(shí)間2008年10月停車位374個(gè)樓盤檔次高檔10.2.1.1區(qū)位介紹景河星宮位于洛陽東路與上坊路交匯處，西臨玉帶河，處于市中心版塊。交通較便利，屬于人口密集區(qū)，市政設(shè)施較齊全。10.2.1.2周邊配套配套:購物：麥德龍超市，沃爾瑪超市、彭家橋農(nóng)貿(mào)市場、城東百貨大樓、國美電器、華聯(lián)超市、旺中旺超市；銀行：中行、建行、工行；教育：少春學(xué)校、少春學(xué)校附屬實(shí)驗(yàn)小學(xué)、上海路小學(xué)、第十七中學(xué)、江西廣電小學(xué)、江西廣電幼兒園、安琪爾幼兒園（御錦城）；醫(yī)療：湖坊醫(yī)院、第九醫(yī)院、匯仁堂藥店；公共交通：28、208、215、231、16路等公交線路在小區(qū)門口10.2.2產(chǎn)品研究10.2.2.1整體規(guī)劃項(xiàng)目占地30106.46平方米，建筑面積近10萬平方米，容積率3.0，綠化率高達(dá)42.5％，小區(qū)內(nèi)有小高層、高層；戶戶朝南，四面觀景。項(xiàng)目創(chuàng)意性地規(guī)劃生活、生態(tài)、文化三大主軸，精心打造健康休閑會(huì)所、水景園林以及水岸風(fēng)情商業(yè)街。以“城?水?人居”為生活藍(lán)本，將獨(dú)特的自然資源“玉帶河”及政府規(guī)劃數(shù)萬平米的街頭景觀休閑中心納入其中，塑造了一個(gè)公共性與私密性兼重的“半島城邦”，生活氛圍及自然生態(tài)極為濃郁。10.2.2.2戶型面積種類及分析景河星宮戶型面積有5種戶型，主要分為：87.4平方米、85平方米、114平方米、110平方米、135平方米。戶型都以中小型為主集中在80—120平米左右，布局方正，空間分割合理，動(dòng)靜分區(qū)，寬闊陽臺(tái)設(shè)計(jì)，盡情享受私屬空間，戶型簡潔實(shí)用，南偏東朝向?yàn)橹?，客廳南北通透，通風(fēng)流暢，陽光充足。10.2.2.3交工標(biāo)準(zhǔn)毛坯、結(jié)構(gòu)：框架10.2.3營銷推廣10.2.3.1項(xiàng)目形象定位塑造了一個(gè)公共性與私密性兼重的適合人居的“半島城邦”10.2.3.2推廣主線都市領(lǐng)地你的生活版圖，何止10萬平方米環(huán)境領(lǐng)地在城市中心，如何實(shí)現(xiàn)你的“島居式生活”園林領(lǐng)地是美的流動(dòng)，還是心在流動(dòng)戶型領(lǐng)地創(chuàng)意戶型，獨(dú)領(lǐng)全城“陽光”生活風(fēng)10.2.3.3推廣廣告訴求點(diǎn)在城市中，靜享自然10.2.4總結(jié)景河星宮位于洛陽東路與上坊路交匯處，周邊人口密集，項(xiàng)目緊挨玉帶河，項(xiàng)目內(nèi)部環(huán)境規(guī)劃的很好，內(nèi)部配套設(shè)施也很是齊全。有著良好的居住環(huán)境，項(xiàng)目規(guī)劃住宅區(qū)是比較符合所處的地理位置和環(huán)境的。目前在項(xiàng)目周邊沒有什么較大型的購物中心，住戶購物有所不便，但，隨著周邊環(huán)境的改善，相信這些問題會(huì)得到解決。10.3、中大紫都10.3.1項(xiàng)目資料、物業(yè)名稱中大紫都項(xiàng)目位置青山湖解放西路528號(hào)開發(fā)商江西中大城市房地產(chǎn)公司物業(yè)公司南昌福田物業(yè)管理公司設(shè)計(jì)單位浙江省建筑設(shè)計(jì)研究院工程進(jìn)度一期售完，二期10月分開盤占地面積92273.59平方米建筑面積234902平方米綠化率35%容積率2.21價(jià)格均價(jià)：5900元/平方米物業(yè)費(fèi)0.7元/月平米開盤時(shí)間（一期）2007年1月26日入住時(shí)間2008年10月停車位547樓盤檔次中高檔10.31.1區(qū)位介紹中大紫都位于南昌市東南部，距城市主中心八一廣場約4.5KM，位于城南副中心。其北臨60米寬的解放路，便利的交通可直達(dá)南昌大橋、八一廣場等各南昌主要地區(qū)，東臨規(guī)劃河道玉帶河，西接建設(shè)中的華府天地項(xiàng)目，地塊的外圍交通環(huán)境條件非常優(yōu)越。地塊所屬片區(qū)交通便利，生活配套設(shè)施齊全，尤其今后為南昌市近期將重點(diǎn)治理改造的老城區(qū)。在《南昌市城市總體規(guī)劃（2000-2010年）》文件中，該片區(qū)被定位為集科技、文教、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、旅游度假、生活居住為一體的綜合新區(qū)10.3.1.2周邊配套配套:教育：上海路小學(xué)、湖坊小學(xué)、十四中、十六中、十七中、南昌航空工業(yè)學(xué)院、江西師大城東分院；幼稚園：雙語幼兒園；綜合商場：華聯(lián)超市、沃爾瑪、麥德龍、香江家具城、洪城家電市場；農(nóng)貿(mào)市場：龍王廟集貿(mào)市場；醫(yī)院：九三關(guān)懷醫(yī)院、華夏醫(yī)院；銀行：中國銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)行城市信用社、工商銀行；娛樂：有南昌京東水上樂園、天香園候鳥公園、城東公園等休閑娛樂場所，城東公園占地面積150畝，此外南昌市政府為改變城東片區(qū)無大型休閑公園的現(xiàn)狀，規(guī)劃在本地塊旁修建兒童公園。公共交通：11路、201路、206路、207路公交。10.3.2產(chǎn)品研究10.3.2.1整體規(guī)劃項(xiàng)目位于南昌市東南部，北側(cè)為解放路，東臨玉帶河，南臨規(guī)劃用地，西側(cè)為建設(shè)中的華府天地項(xiàng)目。總紅線用地面積為92273.59㎡。規(guī)劃要求北退解放路紅線10m，南退用地紅線6m，東側(cè)退玉帶河綠線5m，西側(cè)退用地紅線6.5米。容積率為2.21，根據(jù)初步設(shè)計(jì)，項(xiàng)目總建筑面積約為234902㎡，其中地上建筑面積為205270㎡，包括多層約39900余㎡；小高層約67000余㎡；高層約90000㎡?？倯魯?shù)約為1728戶。根據(jù)對現(xiàn)狀環(huán)境分析，結(jié)合用地紅線及建筑類型，考慮利于可分期分塊建設(shè)的原則，因地制宜，巧妙設(shè)計(jì)，形成“中心綠地+住宅組團(tuán)”的建筑布局，不僅使得小區(qū)擁有氣勢蓬勃的整體建筑形象，又在小區(qū)內(nèi)部形成開闊的視野感受，令每家每戶都享有良好的景觀和環(huán)境。小區(qū)按建筑形式分為多層，小高層，高層三個(gè)相對獨(dú)立的區(qū)域，圍繞中心綠地展開。中心綠地位于地塊中心，整個(gè)區(qū)域以流動(dòng)的綠地廣場為依托，引進(jìn)東部濕地景色。沿中心綠地四周布置18層單元式高層，小高層住宅建筑組團(tuán)，與四周的11層小高層住宅及多層住宅在建筑外部空間上錯(cuò)落有致，形成小區(qū)中心半圍合的共享活動(dòng)空間，既符合景觀設(shè)計(jì)的要求，又使得這個(gè)地塊具有靈韻、動(dòng)感的豐富內(nèi)涵。小高層住宅按組團(tuán)布置在用地的西側(cè)，每個(gè)組團(tuán)均有集中綠地，使小區(qū)充滿陽光照耀。多層住宅按組團(tuán)布置在用地的東南角一側(cè)，空間相對尺度親切，營造出親切、宜人、相對私密的居住氛圍。10.3.2.2戶型面積種類及分析中大紫都戶型面積有8種戶型，主要分為：88.61平方米、105.73平方米、114.20平方米、120.90平方米、123.20平方米、137.79平方米、157.77平方米。中大紫都住宅以中大型為主集中在100—130平米左右，布局方正，南北陽臺(tái)通透享受清新穿堂風(fēng)。兩臥室朝南設(shè)計(jì)，主臥配置獨(dú)立衛(wèi)生間，充分考慮了私密空間的舒適性。臥室連同書房，書房通向露臺(tái)，將品位與休閑、休閑與享受完美銜接。10.3.2.3交工標(biāo)準(zhǔn)毛坯、結(jié)構(gòu)：框架10.3.3營銷推廣10.3.3.1項(xiàng)目形象定位致力于創(chuàng)造一個(gè)“以人為本、回歸自然”的現(xiàn)代高尚居住小區(qū)。10.3.3.2推廣主線設(shè)計(jì)宗旨“生態(tài)、健康、休閑、發(fā)展”設(shè)計(jì)主題“水、運(yùn)動(dòng)、人文、時(shí)尚”10.3.3.3推廣廣告訴求點(diǎn)精彩純多層，開啟“城”居精彩時(shí)刻！10.3.4總結(jié)中大紫都位于解放西路，屬于城市副中心地帶，人口較密集地區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施較完善，項(xiàng)目內(nèi)部規(guī)劃較完善，打造了一個(gè)良好的人居環(huán)境，項(xiàng)目地理位置不錯(cuò)，項(xiàng)目所在地是南昌重點(diǎn)打造的一個(gè)規(guī)劃區(qū)，目前周邊的環(huán)境不是很好，還有很多民房圍繞在四周，道路交通也不是很好，很多禁止入市中心的貨車都從解放西路過，造成路面不好。相信，隨著區(qū)域的改造，這些問題會(huì)很好的解決。10.4、江信國際嘉園10.4.1項(xiàng)目資料物業(yè)名稱江信國際嘉園項(xiàng)目位置解放西路與洪都大道交匯口開發(fā)商江西深國投商用置業(yè)物業(yè)公司江信物業(yè)代理商廈門季候風(fēng)工程進(jìn)度二期5月19日開盤占地面積88.594畝建筑面積147334.47平方米綠化率38%容積率1.8價(jià)格均價(jià)5000元/平方米物業(yè)費(fèi)1.36元/月平米開盤時(shí)間2006年12月09日入住時(shí)間2007年10月停車位362樓盤檔次中檔10.4.1.1區(qū)位介紹江信國際嘉園坐落于解放西路與洪都大道交匯處，是南昌市老城區(qū)“井”字城市架構(gòu)的重要節(jié)點(diǎn)之一。擁有成熟的生活設(shè)施配套，交通也極為便利。同時(shí)，由于優(yōu)越的地理位置及旺盛人氣所集聚下來的商業(yè)氛圍，使之成為南昌市中心區(qū)不可多得的匯集商、住一體的繁華地段之一。10.4.1.2配套設(shè)施周邊配套:周邊配套：九三關(guān)懷醫(yī)院、百樂康大藥房、第十六中學(xué)（壇子口立交旁）、第十四中學(xué)（解放西路以東）、建設(shè)銀行、中國銀行、中國郵政、郵政儲(chǔ)蓄、麥德龍超市、沃爾瑪超市、平南低價(jià)超市、白云飯店、菜員外（餐廳）、移動(dòng)通訊、中國聯(lián)通、龍王廟集貿(mào)市場等小區(qū)配套：社區(qū)文化會(huì)所、兒童老人休閑健身區(qū)公共交通：11路、16路、24路、201路、205路、206路、207路、216路、226路、231路；從八一廣場可乘坐11路公交車至洪城家電市場下車10.4.2產(chǎn)品研究10.4.2.1整體規(guī)劃江信國際嘉園商業(yè)面積2335平方米建筑容積率為2.8，綠化率為38％，住宅部分占地面積為29531.5平方米，容積率1.8％?？偨Y(jié)下來，該項(xiàng)目呈現(xiàn)出以下幾大特點(diǎn)：1、由實(shí)力雄厚的江信國際集團(tuán)斥巨資打造，保障有力；2、項(xiàng)目坐落于解放西路，在南昌市發(fā)展規(guī)劃中將成為市中心商圈重要的商業(yè)街區(qū)之一，有著廣闊的發(fā)展前景；3、南昌首創(chuàng)HOPSCA街區(qū)，都市時(shí)尚生活新天地；4、與世界商業(yè)巨頭沃爾瑪、麥德龍緊密相鄰，都市繁華更近一步；5、注重園林的人性化時(shí)尚設(shè)計(jì)，采用下沉式廣場、精致小品、卵石步徑、滲透式綠地等時(shí)尚特色元素組成；6、小區(qū)各主要建筑主體采用剪力墻結(jié)構(gòu)，具有較高的抗震能力，項(xiàng)目質(zhì)量安全可靠。項(xiàng)目亮點(diǎn):南昌首創(chuàng)HOPSCA街區(qū)主力戶型：二房二廳、三房二廳；占地面積：88.594畝總建筑面積:147334.47平方米(商業(yè)及辦公部分59252.75平方米；住宅部分52921.6平方米;地下建筑面積35160.12平方米。)10.4.2.2戶型面積種類及分析江信國際嘉園戶型面積有11種戶型，主要分為：94.74平方米、101.63平方米、145.42平方米、140.42平方米、135.83平方米、127.13平方米、115.45平方米、115.94平方米、144.05平方米、130.03平方米、111.72平方米。江信國際嘉園住宅以中型為主集中在90-120平米左右，布局方正，南北陽臺(tái)通透享受清新穿堂風(fēng)。充分考慮了私密空間的舒適性。10.4.2.3交工標(biāo)準(zhǔn)毛坯、結(jié)構(gòu)：框架10.4.3營銷推廣10.4.3.1項(xiàng)目形象定位南昌首創(chuàng)HOPSCA街區(qū)，都市時(shí)尚生活新天地。10.4.3.2推廣主線第一珍：居城市核心旺地江信國際嘉園在洪都大道與解放西路交匯處，南昌市核心區(qū)“井”字架構(gòu)的重要節(jié)點(diǎn)之一。除了以前瞻性的視角打造南昌市首家集酒店公寓、寫字樓、停車景觀、高檔公寓、休閑購物等為一體的國際豪布斯卡街區(qū)。在硬件配置上面，也具有數(shù)十年的超前性；比如它的大規(guī)模（高比例）停車場的配備。同時(shí)，為了解決城市發(fā)展帶來的交通“腸梗阻”問題，在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，考慮在洪都大道與解放西路開設(shè)多個(gè)出入口，良好地保障了人流與車流出行的便捷與通暢。第二珍：國際先進(jìn)開發(fā)模式豪布斯卡街區(qū)，旨在促進(jìn)城市商業(yè)繁榮，創(chuàng)造出一個(gè)全新的城市動(dòng)力商圈。豪布斯卡街區(qū)作為國際最領(lǐng)先的模式，在這里你可以與國際最新的時(shí)尚接軌，業(yè)態(tài)是最頂級的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。豪布斯卡街區(qū)集合了：酒店公寓、商務(wù)辦公、停車景觀、購物商場、娛樂聚會(huì)、高級公寓，六大元素功能的高端地產(chǎn)集聚體。這種國際同步的先進(jìn)地產(chǎn)開發(fā)模式，復(fù)合了住宅、商業(yè)、娛樂的三重優(yōu)勢，以海納百川之氣魄，強(qiáng)大的消費(fèi)輻射力，將引發(fā)一場“全新居住消費(fèi)模式”。第三珍：沃爾瑪旁的物業(yè)，升值潛力大沃爾瑪每年所產(chǎn)生的巨大銷售額以及對周邊商業(yè)的巨大帶動(dòng)作用，在最大層面上兌現(xiàn)了物業(yè)效益。來自國際權(quán)威AC尼爾森公司統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，沃爾瑪每成功進(jìn)駐一個(gè)商業(yè)區(qū)域，就能使周邊的住宅物業(yè)平均增值20%～30%，而商鋪增值幅度則平均高達(dá)50%以上。這個(gè)數(shù)字是相當(dāng)驚人的。江信國際嘉園正處于南昌市解放西路沃爾瑪旁，其價(jià)值潛力將不言而喻。第四珍：世界級品牌盛宴作為南昌首條國際豪布斯卡街區(qū)，將引入北歐風(fēng)情景觀，整個(gè)街區(qū)呈現(xiàn)優(yōu)雅浪漫的異國風(fēng)情。高檔影視城，沃爾瑪超市、新加坡嘉德商場、以及各種精致小店、便利店、美容美發(fā)、咖啡屋等藝術(shù)特色商業(yè)和中西美食餐飲，在這里，匯聚了國內(nèi)外的著名品牌，人們在此享受著國際級的購物休閑娛樂，江信國際嘉園將是未來南昌最好玩的一個(gè)地方，也是一個(gè)業(yè)態(tài)盛宴，品牌盛宴，財(cái)富盛宴。第五珍：“寬”境界，寬生活在南昌市繁華的地段，大戶型公寓在市面上難覓蹤跡。江信國際嘉園的主打產(chǎn)品之一——高檔公寓樓，在立志打造精英人士的完美家居的同時(shí)，還特別為成功人士量身定做的奢華型公寓；最大開間達(dá)4.8米的氣派會(huì)客廳、寬敞典雅的南向主臥，近8平方米集獨(dú)立盥洗間與淋浴(缸浴)為一體的陽光型衛(wèi)生間，使得整個(gè)空間彰顯大氣、奢華格局，在享受舒適度的同時(shí)，也讓房主人顯赫的身份得到張揚(yáng)。在項(xiàng)目規(guī)劃中，把奢華型公寓獨(dú)具匠心的安排在位置相對優(yōu)越的1、2號(hào)樓當(dāng)中，尤其是在最西側(cè)的戶型朝南主臥采用270度弧型設(shè)計(jì)，在這里，視野得到了無拘無束的放縱，使之成為該戶型中的經(jīng)典之作。第六珍：準(zhǔn)現(xiàn)房，看得見的品質(zhì)江信國際集團(tuán)，把HOPSCA靈魂精髓賦予江信國際嘉園的軀體上，并堅(jiān)持把項(xiàng)目品質(zhì)當(dāng)成是品質(zhì)作為公司可持續(xù)發(fā)展的基本原則，從紅谷灘的江信國際花園到現(xiàn)在的江信國際嘉園，優(yōu)品質(zhì)、講誠信在廣大的消費(fèi)者心目中留下了深刻的印象，如今，江信國際嘉園以準(zhǔn)現(xiàn)房的姿態(tài)面世，便是讓消費(fèi)者可以真真切切的看到我們的品質(zhì)，江信國際集團(tuán)把評分的權(quán)力交給消費(fèi)者，交給了廣大的市民。10.4.3.3推廣廣告訴求點(diǎn)：南昌首個(gè)豪布斯卡10.4.4總結(jié)該項(xiàng)目位于解放西路與洪都大道交叉口，有著良好的交通。屬于城市中心地帶，人口密集地區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施較完善，項(xiàng)目地周圍有省家電市場，舊貨大市場等成熟商圈，沃爾瑪、麥德龍與項(xiàng)目緊挨，項(xiàng)目地理位置非常不錯(cuò)，該項(xiàng)目打造的南昌首個(gè)豪布斯卡，對人們很有吸引力，項(xiàng)目的建成推出，將極大的完善該區(qū)域的購物、休閑環(huán)境。10.5、玉河經(jīng)典10.5.1項(xiàng)目資料物業(yè)名稱玉河經(jīng)典項(xiàng)目位置青云譜區(qū)洪都大道中段（玉帶河邊）開發(fā)商南昌市星鑫實(shí)業(yè)物業(yè)公司江西恒隆物業(yè)施工單位工程進(jìn)度3#號(hào)住宅樓正在銷售占地面積7581.20平方米建筑面積13704.45平方米綠化率35%容積率1.80價(jià)格均價(jià)4980元/平方米物業(yè)費(fèi)0.80元/平方米·月開盤時(shí)間2007年入住時(shí)間2008停車位地面10個(gè)左右，地下60個(gè)左右樓盤檔次中檔10.5.1.1區(qū)位介紹該項(xiàng)目位于位于城中心，洪都南大道與解放西路交匯不遠(yuǎn)處，麥德龍旁，玉帶河畔。有著完善的交通線路，11路、16路、24路、201路、105路、206路、231路等多條公交線路的途徑站，出門即可乘坐，快速抵達(dá)主城的任何角落，景區(qū)、學(xué)校、醫(yī)院輕松到達(dá)。玉河經(jīng)典，坐擁老城區(qū)，成熟生活配套環(huán)繞周邊。10.5.1.2周邊配套配套：學(xué)校：上海路小學(xué)、湖坊小學(xué)、十四中、十六中、十七中，南昌航空工業(yè)學(xué)院，江西師大城東分院；商場：沃爾瑪、麥德龍、華聯(lián)；郵局：中國郵政；銀行：中行、建行、商行、工行、農(nóng)行城市信用社；醫(yī)院：九三關(guān)懷醫(yī)院、華夏醫(yī)院。交通：11、16路、24路、201、205路、206、207、226、231路等多條公交線路其它：中影放電影院、超市、賓館酒店、龍王廟集貿(mào)市場等10.5.2產(chǎn)品研究10.5.2.1整體規(guī)劃該項(xiàng)目為全多層住宅，占地面積7581.20平方米，總建筑面積13704.45平方米，總戶數(shù)111戶。10.5.2.2戶型面積種類及分析面積(平方米)房型101.4--1042室2廳2衛(wèi)1廚123.193室2廳2衛(wèi)1廚118.31--135.113室2廳2衛(wèi)1廚131--139.523室2廳2衛(wèi)1廚從戶型面積的分布來看，戶型面積以中、大戶型為主，主力戶型集中在100平方米以上。戶型面積較適中，戶型注重居住舒適性，兩房戶型長方形，注重戶型使用面積的有效利用，三房大多為類似正方形布局，通風(fēng)良好，大面積觀景陽臺(tái)視野開闊。10.5.3營銷推廣10.5.3.1項(xiàng)目形象定位老城中心稀缺多層闊綽三房盡享尊崇10.5.3.2推廣主線玉帶河畔之水景住宅：玉河經(jīng)典與玉帶河為伴，從名字就可窺其一二，玉帶河的經(jīng)典之作。老城區(qū)之純熟生活配套：座擁老城區(qū)區(qū)位優(yōu)勢，稀缺資源。生活配套之便利，讓生活輕松自在，集購物、休閑、生活與一體社區(qū)。經(jīng)典戶型之尊貴享受：在土地變得越來越稀缺的情況下，純多層住宅，闊綽三房備顯主人尊崇地位、雍容氣度。人性化的戶型設(shè)計(jì)，大空間、家里也可以開Party；大享受、陽光月色自然飄進(jìn)來；大氣度、功能齊全備受尊崇10.5.3.3推廣廣告訴求點(diǎn)天賦稀貴，傳承經(jīng)典10.5.4總結(jié)玉河經(jīng)典占據(jù)老城區(qū)的優(yōu)越地理位置，依畔玉帶河的水景住宅。周邊配套齊全，交通四通八達(dá)，生活便捷。老城區(qū)生活氣息濃厚，但也少了一些現(xiàn)代都市的時(shí)尚感，作為一個(gè)小樓盤來說，周邊環(huán)境人員結(jié)構(gòu)復(fù)雜。10.6、各競爭樓盤比較分析10.6.1各競爭樓盤的價(jià)格比較競爭樓盤均價(jià)（元/㎡）景河景宮6500隆鑫廣場6200中大紫都5900江信國際嘉園5000玉河經(jīng)典498010.6.2各競爭樓盤建筑面積比較競爭樓盤用地面積（㎡）建筑面積（㎡）景河景宮30106.46100000隆鑫廣場49940.25180000中大紫都92273.59234902江信國際嘉園59062.96147334.47玉河經(jīng)典7581.2013704.4510.6.3各競爭樓盤定位分析競爭樓盤定位語景河景宮塑造了一個(gè)公共性與私密性兼重的適合人居的“半島城邦”隆鑫廣場打造成一個(gè)集購物、休閑、娛樂、餐飲、文化、運(yùn)動(dòng)等為一體的新的商業(yè)中心中大紫都致力于創(chuàng)造一個(gè)“以人為本、回歸自然”的現(xiàn)代高尚居住小區(qū)江信國際嘉園南昌首創(chuàng)HOPSCA街區(qū)，都市時(shí)尚生活新天地玉河經(jīng)典老城中心稀缺多層闊綽三房盡享尊崇10.6.4各競爭樓盤停車位分析競爭樓盤停車位（單位：個(gè)）景河景宮374隆鑫廣場920，其中地上135輛，地下785輛中大紫都547江信國際嘉園362玉河經(jīng)典地面10個(gè)左右，地下60個(gè)左右10.6.5各競爭樓盤戶型配比競爭樓盤戶型配比房型總套數(shù)套數(shù)比例(%)景河景宮二房48316434三房28559.0四房347.0隆鑫廣場二房4516314.0三房31770.0四房7116.0中大紫都二房33510531.0三房15647.0四房7422.0江信國際嘉園二房39011128.4三房27971.6玉河經(jīng)典二房1114247.0三房6953.010.7、本項(xiàng)目價(jià)格分析結(jié)論根據(jù)以上的案例參考和分析，再考慮到未來幾年內(nèi)房地產(chǎn)的發(fā)展，本項(xiàng)目物業(yè)的估算價(jià)格為：住宅6500元/平米。十一、項(xiàng)目發(fā)展定位11.1、項(xiàng)目SWOT分析S（優(yōu)勢）：項(xiàng)目所處老城區(qū)較核心地段，具有區(qū)位優(yōu)勢周邊配套完善，交通非常便捷目前老城區(qū)中心地帶現(xiàn)有項(xiàng)目銷售表現(xiàn)優(yōu)秀依畔玉帶河且面積寬闊，水景住宅，生態(tài)環(huán)境良好，視野開闊W（劣勢）：項(xiàng)目土地成本可能較高周邊樓盤、小區(qū)水平參差不齊，人員環(huán)境復(fù)雜玉帶河急需規(guī)劃、治理O（機(jī)會(huì)）：南昌市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭迅猛；老城區(qū)土地供應(yīng)量稀少，發(fā)展前景看好項(xiàng)目地臨玉帶河水域規(guī)劃兒童公園，可急劇提升周邊人氣附近居民居住水平T（威脅）：南昌市未來中高檔產(chǎn)品競爭激烈，尤其是住宅產(chǎn)品雖地處繁華地帶，但周邊新建樓盤較多新城區(qū)住宅面積供給較多，造成一定競爭壓力。11.2、項(xiàng)目形象定位（略）11.3、項(xiàng)目產(chǎn)品定位根據(jù)市場分析和項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略，本項(xiàng)目以住宅產(chǎn)品組合方式進(jìn)行開發(fā)不僅可以避免開發(fā)單一產(chǎn)品市場容量有限和量大銷售周期長的風(fēng)險(xiǎn)，縮短銷售期，而且可實(shí)現(xiàn)更高的利潤和利潤率。項(xiàng)目開發(fā)方案設(shè)定項(xiàng)目比例建筑面積（㎡）銷售均價(jià)（元/㎡）高尚住宅60%109306500元/㎡酒店式公寓（精裝）40%7286總建筑面積18216㎡項(xiàng)目用地面積7920㎡綜合容積率2.3備注：1：物業(yè)形態(tài)根據(jù)市場分析和戰(zhàn)略定位進(jìn)行產(chǎn)品組合開發(fā)，分別為酒店式公寓、普通住宅二種產(chǎn)品形式，假定各物業(yè)的面積比例如上表。2：容積率暫定為2.3，從項(xiàng)目的區(qū)位角度分析，不建沿街商業(yè)。11.4、有關(guān)工程計(jì)劃說明開發(fā)建設(shè)期：建設(shè)進(jìn)度大致計(jì)劃假定如下（起始日期為假設(shè)）：2007年11月取得土地使用權(quán)證2007年11月--12月建筑方案設(shè)計(jì)2008年1月--2月拆遷、規(guī)劃方案報(bào)批2008年3月--4月施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)。2008年4月--5月報(bào)建、領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證2008年6月--8月招投標(biāo)、施工前期準(zhǔn)備2008年10月--11月工程開工，住宅樓先施工2008年11月--2009年3月住宅樓建設(shè)到一半樓層，開始預(yù)售住宅樓。2009年3月酒店式公寓開始施工2009年5月住宅樓主體封頂2009年5月--6月住宅樓主體工程完工2009年6月酒店式公寓預(yù)售2009年8月酒店式公寓主體完工2009年8月--2009年9月設(shè)備安裝、外管網(wǎng)鋪設(shè)2009年9月--2009年11月道路、園林工程完工2009年11月全面入伙項(xiàng)目拿地之后從策劃、規(guī)劃、報(bào)建至項(xiàng)目開工整個(gè)項(xiàng)目籌備期合理的時(shí)間預(yù)計(jì)為6個(gè)月；本項(xiàng)目總建筑面積18216平方米，考慮施工進(jìn)度預(yù)計(jì)建設(shè)期為：前期2個(gè)月，施工期16個(gè)月，工程建設(shè)期共1.5年；以上總共周期為2年時(shí)間。銷售期根據(jù)同類項(xiàng)目的一般銷售期確定，本項(xiàng)目銷售期預(yù)計(jì)為1年，從地上主體結(jié)構(gòu)部分施工達(dá)到預(yù)售條件后1年半后結(jié)束銷售。本項(xiàng)目銷售計(jì)劃表（%）項(xiàng)目2009年2010年第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度住宅50%30%10%10%酒店式公寓60%25%10%5%由于是項(xiàng)目初步估算，所以暫不考慮住宅與酒店式公寓價(jià)格差別及按揭和分期付款等因素。十二、項(xiàng)目總投資估算、資金籌措計(jì)劃、投資計(jì)劃12.1、項(xiàng)目總投資估算項(xiàng)目總投資估算表序號(hào)項(xiàng)目金額（萬）1開發(fā)成本6003.401.1土地費(fèi)用2732.401.2前期工程費(fèi)用109.301.3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用182.161.4建筑安裝工程費(fèi)用2368.081.5公共配套設(shè)施建設(shè)250.001.6開發(fā)期內(nèi)各種稅費(fèi)支出65.451.7不可預(yù)見費(fèi)用296.012開發(fā)費(fèi)用673.492.1管理費(fèi)用83.792.2銷售費(fèi)用335.712.3財(cái)務(wù)費(fèi)用253.98合計(jì)總投資（１＋２）6676.8812.2、土地費(fèi)用土地成本由土地出讓金及稅費(fèi)組成。結(jié)合項(xiàng)目地在南昌的地理位置，屬于類似Ⅲ級地塊標(biāo)準(zhǔn)，參照目前市場上土地拍賣價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)并以次為依據(jù)，在此基礎(chǔ)上上浮一定幅度。經(jīng)估算：在南昌屬于本項(xiàng)目的土地成本以230萬元／畝估算，經(jīng)測算為人民幣2732.40萬元12.3、前期工程費(fèi)用前期工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目前期策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘測費(fèi)用等，費(fèi)用確定主要參考區(qū)域及國內(nèi)高端房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的情況，以６０元每平米計(jì)，經(jīng)估算為人民幣109.30萬元。12.4、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用參考南昌市區(qū)域同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，以100元／平方米計(jì)，經(jīng)估算為人民幣182.16萬元。12.5、建筑安裝工程費(fèi)參考南昌市建筑工程概預(yù)算和區(qū)域同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際建造成本取定，經(jīng)估算為人民幣2368.08萬元。12.6、公共配套設(shè)施費(fèi)用參照南昌市同類型項(xiàng)目開發(fā)公共配套設(shè)施建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況，按1000平方米公共配套建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，測算本項(xiàng)目此項(xiàng)費(fèi)用成本為人民幣25012.7、開發(fā)期內(nèi)各種稅費(fèi)支出主要指政府行政收費(fèi)：包括城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督服務(wù)費(fèi)以及教育附加、墻改等以及項(xiàng)目營業(yè)稅、印花稅、交易費(fèi)、土地增值稅預(yù)征。按（建安成本＋公建配套費(fèi)用）*2.5%標(biāo)準(zhǔn)測算，經(jīng)估算為人民幣65.45萬元。12.8、不可預(yù)見費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)按銷售額的2.5%計(jì)取，經(jīng)估算為人民幣296.01萬元。12.9、開發(fā)成本開發(fā)成本為12.2到12.9各項(xiàng)的總和，為人民幣6003.40萬元。12.10、管理費(fèi)用管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，如管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、咨詢費(fèi)等。按南昌市同類房地產(chǎn)項(xiàng)目的水平和本項(xiàng)目的具體情況，管理費(fèi)按46元／平方米計(jì)取，經(jīng)估算為人民幣83.79萬元。12.11、銷售費(fèi)用包括廣告及代理費(fèi)等，參考目前南昌市一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)，取銷售費(fèi)用為銷售額的3%，經(jīng)估算為人民幣335.71萬元。12.12、財(cái)務(wù)費(fèi)用主要指銀行貸款利息及各種稅費(fèi)。假設(shè)本項(xiàng)目向銀行貸款3400萬元，期限為1年，貸款年利率按7.20%計(jì)。加上各種稅費(fèi)，經(jīng)估算為人民幣253.98萬元。12.13、開發(fā)費(fèi)用主要由管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用組成，經(jīng)估算為人民幣673.49萬元。12.14、項(xiàng)目總投資根據(jù)以上分析測算，本項(xiàng)目總投資由開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用兩大塊組成，為人民幣6676.88萬元。12.15、資金籌措計(jì)劃項(xiàng)目投資的資金來源包括自有資金、銀行融資、預(yù)收銷售回款。根據(jù)2004年4月26日,《國務(wù)院關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)固定資產(chǎn)金比例的通知》,國務(wù)院將房地產(chǎn)(不含經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目)開發(fā)項(xiàng)目資本金比例由20%提高到35%以上。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的35％。本項(xiàng)目總投資大約預(yù)計(jì)為人民幣6676.88元，按企業(yè)自有資金為萬元計(jì)，結(jié)合項(xiàng)目投資計(jì)劃和資金來源與運(yùn)用分析，本項(xiàng)目申請3400萬元的信貸額度，期限為1年。自有資金：2400萬元；銀行融資：3400萬元；本項(xiàng)目在預(yù)計(jì)銷售期內(nèi)（1年）的銷售回款。十三、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益、財(cái)務(wù)分析13.1、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益估算銷售收入：11190.40萬元住宅根據(jù)市場分析和目前類似區(qū)域項(xiàng)目銷售情況，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目住宅在銷售期（1年）內(nèi)銷售率可達(dá)到98％以上．本項(xiàng)目按100％銷售率測算。根據(jù)上述分析，本項(xiàng)目可售市場價(jià)值為11190.40萬元，項(xiàng)目在銷售期內(nèi)可實(shí)現(xiàn)的銷售收入為11190.40萬元。未售部分及不可售的管理用房等均作為企業(yè)留存資產(chǎn)考慮。13.2、項(xiàng)目靜態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)成本利潤率（稅后利潤/總成本）45.29%銷售利潤率（稅后利潤/銷售收入）27.02%13.3、項(xiàng)目土地價(jià)格測算假定本項(xiàng)目土地價(jià)格未知，須測算地塊最高承受土地價(jià)格水平土地價(jià)格測算表序號(hào)土地價(jià)格（萬元）土地價(jià)格（畝/萬元）項(xiàng)目總成本成本利潤率（稅后利潤/支出）13784.97318.67729.4530%說明：1：假定項(xiàng)目成本利潤率為30%，銷售價(jià)格6500元/平米，以此反推地價(jià)，即得出上表。2：在其他假設(shè)條件不變的情況下，假定項(xiàng)目最低利潤率為項(xiàng)目成本的30%，則地塊的最高承受土地價(jià)格為3784.97萬元，即318.6萬元每畝13