物業(yè)管理招投標(biāo)的一般流程

物業(yè)管理招投標(biāo)的一般流程物業(yè)管理招投標(biāo)的一般流程物業(yè)管理招投標(biāo)的一般流程xxx公司物業(yè)管理招投標(biāo)的一般流程文件編號：文件日期：修訂次數(shù)：第1.0次更改批準(zhǔn)審核制定方案設(shè)計，管理制度物業(yè)管理招投標(biāo)的一般流程一、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本概念招投標(biāo)是在國內(nèi)外經(jīng)濟活動中常用的一種競爭性的交易方式。1999年8月30日全國人大常委會第九屆十一次會議通過的我國第一部《招投標(biāo)法》，確立了強制性招投標(biāo)制度。物業(yè)管理的招標(biāo)，是指物業(yè)所有權(quán)人或其法定代表（發(fā)商基業(yè)主委員會），在為其物業(yè)選擇管理者時，通過制訂符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件向社會公開，由多家物業(yè)管理企業(yè)競投，從中選擇最佳對象，并與之訂立物業(yè)管理合同的過程。物業(yè)管理的投標(biāo)，是指符合招標(biāo)文件要求的物業(yè)管理企業(yè)，根據(jù)招標(biāo)文件中確定的各項管理服務(wù)要求與標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)與本企業(yè)的實力，編制投標(biāo)文件，參與投標(biāo)的活動。物業(yè)管理招投標(biāo)實質(zhì)上是物業(yè)管理權(quán)的一種交易形式。1994年初，深圳蓮花北村舉行了物業(yè)管理權(quán)內(nèi)部招投標(biāo)，深圳萬廈居業(yè)有限公司中標(biāo)，對蓮花北村提供全面的物業(yè)管理服務(wù)，并以優(yōu)質(zhì)服務(wù)、規(guī)范管理和豐富多彩的社區(qū)文化贏得業(yè)主、政府和社會的廣泛好評，開創(chuàng)了我國物業(yè)管理招投標(biāo)的先河。1996年以來，深圳又率先嘗試由政府行業(yè)主管部門組織，公開招聘鹿丹村、桃源村和梅林一村等住宅小區(qū)的物業(yè)管理單位，推動了深圳物業(yè)管理市場的迅猛發(fā)展。1999年5月，全國第三次物業(yè)管理工作會議在深圳召開，建設(shè)部領(lǐng)導(dǎo)在工作報告中強調(diào)各地要"在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，制定物業(yè)招投標(biāo)規(guī)則，努力創(chuàng)造公開、公平、公正的市場環(huán)境，精心組織招投標(biāo)工作。"會議精神得到全國各地行業(yè)主管部門的積極響應(yīng)，物業(yè)管理招投標(biāo)活動在一些經(jīng)濟比較發(fā)達(dá)、物業(yè)管理起步比較早的城市廣泛開展起來，并在實踐中積累了很多宅貴經(jīng)驗。2003年9月1日正式實施的國家《物業(yè)管理條例》第24條明確規(guī)定：國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理的招標(biāo)按內(nèi)容可分為：單純物業(yè)管理招標(biāo)和物業(yè)管理與經(jīng)營總招標(biāo)兩種。一些經(jīng)營性的物業(yè)管理(例如商住樓、購物中心)往往采用第二種形式。二、物業(yè)管理開展招投標(biāo)應(yīng)遵循的原則物業(yè)管理的招投標(biāo)行為是一種通過市場化方式實現(xiàn)的雙向選擇。根據(jù)《招標(biāo)法》的規(guī)定，招投標(biāo)活動中必須遵循"公開"、"公平"、"公正"和"合理"的原則。具體要求如下：(一)公開原則所謂公開原則，就是說如果物業(yè)管理招投標(biāo)定為公開招標(biāo)，就必須按公開原則，召開新聞發(fā)布會，在報刊、電臺、、電視上公開登出招標(biāo)公告，把所需要達(dá)到的服務(wù)要求與條件公開告訴一切想投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)。(二)公平原則所謂公平原則，就是指在招標(biāo)文件中向所有物業(yè)管理企業(yè)提出的投標(biāo)條件必須是一致的，也就是說所有參加投標(biāo)者都必須在相同的基礎(chǔ)上投標(biāo)。例如根據(jù)住宅小區(qū)(大廈樓宇)要求，需要資質(zhì)在三級以上的物業(yè)管理企業(yè)參與競爭，那么就不能隨便拒絕任何具有三級以上資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)來投標(biāo)，同時也不能允許低于三級以下資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)來投標(biāo)競爭，總之要體現(xiàn)公平性。(三)公正原則所謂公正原則，就是在評定標(biāo)書時要準(zhǔn)確，原物業(yè)管理企業(yè)進行管理服務(wù)瑚場答辯時的尺度應(yīng)對任何物業(yè)管理企業(yè)是一致的。特別在評標(biāo)、決標(biāo)的過程中一定要采用科學(xué)方法，按照平等競爭的原則，進行實事求是的分析、打分。(四)合理原則所謂合理原則，是指在最后選擇投標(biāo)單位時，其確定的服務(wù)項目和收費價格必須合理，既不能接受低于正常管理服務(wù)成本的報價，也不能脫離實際市場情況，提出不切實際的管理服務(wù)要求。招標(biāo)與投標(biāo)足按法律規(guī)定程序進行的一種經(jīng)濟活動，其全過程必須嚴(yán)格依照法律的有關(guān)規(guī)定進行，否則就可能會引起糾紛。物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的一般程序如下：(一)準(zhǔn)備階段1．選擇招標(biāo)方式。是公開招標(biāo)還是邀標(biāo)、議標(biāo)。2．成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組。在政府物業(yè)管理行政主管部門指導(dǎo)下，由業(yè)主方(如房地產(chǎn)開發(fā)商或業(yè)主委員會)成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組，小組成員由業(yè)主方派出，也可聘請有關(guān)部門人員和物業(yè)管理專家參加。通常還委托招標(biāo)代理機構(gòu)(如物業(yè)管理招投標(biāo)有形市場)來具體實施招標(biāo)工作。3．確定招標(biāo)項目、招標(biāo)指導(dǎo)思想及原則。4．編寫招標(biāo)書。招標(biāo)書的主要內(nèi)容有：(1)擬招標(biāo)的物業(yè)基本情況。包括占地面積、建筑面積、房屋類型與數(shù)量、公用設(shè)施、場地情況等。(2)物業(yè)管理內(nèi)容。包括基礎(chǔ)服務(wù)管理、特殊要求管理，還有專項管理。(3)對招標(biāo)的有關(guān)說明。如物業(yè)管理委托期限，物業(yè)移交日期，給物業(yè)管理提供的條件(如提供管理用房、商業(yè)用房面積)，物業(yè)管理服務(wù)收費及維修資金標(biāo)準(zhǔn)，以及其他需要說明的問題。(4)物業(yè)管理考核標(biāo)準(zhǔn)與獎懲措施。(5)投標(biāo)開標(biāo)時間。此外，對招標(biāo)書的具體內(nèi)容和要求還應(yīng)做出較詳細(xì)的說明，如提供建筑結(jié)構(gòu)圖、設(shè)備型號清單等，以便投標(biāo)單位編制標(biāo)書。5．若是公開招標(biāo)，則將向社會發(fā)布招標(biāo)公告。通過公眾信息渠道向社會公開發(fā)布招標(biāo)公告。公告內(nèi)容主要包含招標(biāo)的物業(yè)名稱、投標(biāo)單位條件、報名投標(biāo)截止日期，投送投標(biāo)書截止日期，以及聯(lián)系地址、電話等有關(guān)事項。(二)招標(biāo)階段1．招標(biāo)單位向投標(biāo)單位提供招標(biāo)文件，接受咨詢。在進行規(guī)模較大、比較復(fù)雜的物業(yè)項目招標(biāo)時，通常由招標(biāo)單位委托的招標(biāo)代理機構(gòu)在投標(biāo)人購買招標(biāo)文件后，統(tǒng)一安排一次投標(biāo)人會議，即標(biāo)前會議。標(biāo)前會議通常安排在現(xiàn)場；或者先到現(xiàn)場視察，再集中開標(biāo)前會。召開標(biāo)前會議的目的在于解答投標(biāo)人提出的各類問題。2．投標(biāo)單位資質(zhì)資信審查。在報名截止日期后，對報名投標(biāo)單位進行資質(zhì)審查，從中選擇若干家參加投標(biāo)，并書面通知各投標(biāo)單位。3．投標(biāo)書的報送。參加投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在規(guī)定的報送投標(biāo)書截止日期前，將投標(biāo)書密封送達(dá)投標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組(辦公室)或其委托的招標(biāo)代理機構(gòu)。(三)開標(biāo)階段1．按照標(biāo)書中規(guī)定的時間、地點，在法律公證機關(guān)公證員及有關(guān)投標(biāo)管理部門工作人員、投標(biāo)單位代表共同參與監(jiān)督下，公開開標(biāo)并登記。2．由評標(biāo)委員會采用會議形式審查和評議各投標(biāo)單位的標(biāo)書，確定中標(biāo)單位。評標(biāo)委員會成員通常由物業(yè)管理專家組成。3．公證員宣讀公證書，確認(rèn)預(yù)選中標(biāo)單位。(四)中標(biāo)和訂立合同確定中標(biāo)單位后，應(yīng)書面通知中標(biāo)單位。中標(biāo)單位與業(yè)主方一般還會進行必要的商務(wù)談判，才會正式簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。合同簽訂后才標(biāo)志著中標(biāo)單位取得了對該物業(yè)的物業(yè)管理權(quán)。物業(yè)公司招投標(biāo)工作流程步驟工作內(nèi)容1業(yè)主大會授權(quán)給業(yè)委會開展物業(yè)公司招投標(biāo)工作業(yè)委會需要得到政府主管部門核發(fā)的該項目建議書批復(fù)文件。制作標(biāo)書；3業(yè)主委員會到項目所在區(qū)、縣國土資源和房屋管理局備案。備案時需要提交的材料：（1）業(yè)主大會決議（2）政府主管部門核發(fā)的該項目建議書批復(fù)文件（3）填寫《XX市物業(yè)管理招投標(biāo)活動備案表一》（4）招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請書（5）招標(biāo)文件（6）法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料（7）招標(biāo)人委托招標(biāo)代理機構(gòu)的，還應(yīng)提交委托書；4公開招標(biāo)或邀請招標(biāo)公開招標(biāo)需要進行的工作：在公共媒介上發(fā)布招標(biāo)公告，并同時在XX市國土資源和房屋管理局網(wǎng)站上發(fā)布免費招標(biāo)公告；招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)招標(biāo)項目的特點和需要，在招標(biāo)前完成招標(biāo)文件的編制；公開招標(biāo)的物業(yè)管理項目，自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止，最短不得少于20日；招標(biāo)人組織投標(biāo)申請人踏勘物業(yè)項目現(xiàn)場，并提供隱蔽工程圖紙等詳細(xì)資料；更換物業(yè)管理公司的物業(yè)招標(biāo)投標(biāo)工作，應(yīng)在原(前期)物業(yè)服務(wù)合同終止前3個月完成；邀請招標(biāo)需要進行的工作：采取邀請招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向5家以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請書；招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)招標(biāo)項目的特點和需要，在招標(biāo)前完成招標(biāo)文件的編制。招標(biāo)人組織投標(biāo)申請人踏勘物業(yè)項目現(xiàn)場，并提供隱蔽工程圖紙等詳細(xì)資料；更換物業(yè)管理公司的物業(yè)招標(biāo)投標(biāo)工作，應(yīng)在原(前期)物業(yè)服務(wù)合同終止前3個月完成；5開標(biāo)：在指定時間和地點進行開標(biāo)，開標(biāo)過程應(yīng)當(dāng)記錄，并存檔備查。6評標(biāo)評標(biāo)委員會由招標(biāo)人代表和有關(guān)物業(yè)管理專家組成，成員人數(shù)為5人以上單數(shù)，其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的2／3。市國土房管局建立北京市物業(yè)管理評標(biāo)專家?guī)?。評標(biāo)委員會的專家人員，應(yīng)當(dāng)由招標(biāo)人在開標(biāo)前3日內(nèi)從市國土房管局組建的專家?guī)熘幸噪S機抽取的方式確定;一般項目的評標(biāo)活動應(yīng)在遞交投標(biāo)文件截止日期后7日內(nèi)完成，重點工程項目需在15日內(nèi)完成;評標(biāo)委員會完成評標(biāo)后，應(yīng)當(dāng)向招標(biāo)人提交書面評標(biāo)報告;評標(biāo)報告由評標(biāo)委員會全體成員簽字。招標(biāo)人可以授權(quán)評標(biāo)委員會直接確定中標(biāo)人，也可以委托評標(biāo)委員會推薦出中標(biāo)候選人名單;7中標(biāo)中標(biāo)人確定后，招標(biāo)人（業(yè)委會）應(yīng)當(dāng)在3日內(nèi)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，同時通知未中標(biāo)人。招標(biāo)人（業(yè)委會）和中標(biāo)人雙方應(yīng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件的內(nèi)容就招標(biāo)項目的管理簽訂(前期)物業(yè)服務(wù)合同。合同的主要條款不得背離標(biāo)書中的內(nèi)容。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自與中標(biāo)人簽訂(前期)物業(yè)服務(wù)合同之日起15日內(nèi)，到原備案機關(guān)備案。備案時，招標(biāo)人應(yīng)填寫《XX市物業(yè)管理