【被拆遷人必讀】

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(qǐng)，由區(qū)、縣國(guó)土房管局指定評(píng)估機(jī)構(gòu)復(fù)核，并按復(fù)核結(jié)果補(bǔ)償。評(píng)估機(jī)構(gòu)復(fù)核的費(fèi)用，由過(guò)失方承擔(dān)。市國(guó)土房管局按照國(guó)家有關(guān)評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)管理的規(guī)定會(huì)定期公布符合規(guī)定條件的評(píng)估機(jī)構(gòu)名錄。（四）出租房屋拆遷中所有人、承租人與拆遷人關(guān)系的處置出租房屋的拆遷，將涉及房屋所有人、承租人與拆遷人關(guān)系的處置問(wèn)題。作為房屋所有人或承租人，您需要對(duì)以下內(nèi)容給予關(guān)注：拆遷租賃房屋，所有權(quán)人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者所有權(quán)人對(duì)房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對(duì)所有權(quán)人給予補(bǔ)償；所有權(quán)人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)所有權(quán)人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。拆遷租賃房屋實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，拆遷人提供的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋在規(guī)劃市區(qū)內(nèi)（在規(guī)劃市區(qū)外的房屋拆遷除外）、與原房屋價(jià)格相當(dāng)并且使用面積不低于原房屋使用面積的，所有權(quán)人、房屋承租人應(yīng)當(dāng)服從。拆遷執(zhí)行本市規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有出租房屋，拆遷人給予補(bǔ)償，房屋承租人應(yīng)當(dāng)按照市人民政府關(guān)于解決城鎮(zhèn)私有標(biāo)準(zhǔn)租出租房屋問(wèn)題的有關(guān)規(guī)定搬出。房屋承租人搬出確有困難的，拆遷人可以給予資助或者提供房屋臨時(shí)安置。（五）公房的拆遷如果您的房屋屬于已購(gòu)公房，您應(yīng)關(guān)注以下對(duì)已購(gòu)公房的特別規(guī)定：拆遷已購(gòu)公有住房，拆遷人應(yīng)當(dāng)按照被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)對(duì)您給予補(bǔ)償，政府對(duì)您不再提供經(jīng)濟(jì)適用住房。您的住房超過(guò)房改政策規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)的，拆遷人應(yīng)當(dāng)扣除超標(biāo)部分的補(bǔ)償款中屬于應(yīng)當(dāng)上繳財(cái)政或者返還原售房單位的部分，并分別上繳或者返還。（六）產(chǎn)權(quán)不明的房屋拆遷產(chǎn)權(quán)不明確的房屋（包括在區(qū)、縣國(guó)土房管局公告的搬遷期限內(nèi)產(chǎn)權(quán)仍未明確的），或所有權(quán)人下落不明或者在拆遷公告規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未答復(fù)的，經(jīng)公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全，由拆遷人按照本辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)給予貨幣補(bǔ)償后先行拆遷。補(bǔ)償款由拆遷人向公證機(jī)關(guān)辦理提存公證，并將被拆遷房屋的有關(guān)證明文件交區(qū)、縣國(guó)土房管局保存。被拆遷人的4種權(quán)利易受忽視在城市房屋拆遷的過(guò)程中，相對(duì)于拆遷人和行政管理機(jī)關(guān)，被拆遷人處于弱者的地位，其權(quán)利容易受到侵犯。具體而言，被拆遷人的下列權(quán)利易受到侵犯：

（1）對(duì)建設(shè)規(guī)劃和拆遷許可的知情權(quán)和申請(qǐng)聽證權(quán)。

（2）對(duì)拆遷補(bǔ)償方式的選擇權(quán)。

（3）對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的選擇權(quán)。

（4）對(duì)拆遷管理部門作出的決定或裁決的申請(qǐng)復(fù)議權(quán)。

（以下為參考條例）1、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》(2001)

第二十三條拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢詫?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

除本條例第二十五條第二款、第二十七條第二款規(guī)定的外，被拆遷人可以選擇拆遷補(bǔ)償方式。

2、《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》

第六條市、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公示一批資質(zhì)等級(jí)高、綜合實(shí)力強(qiáng)、社會(huì)信譽(yù)好的估價(jià)機(jī)構(gòu)，供拆遷當(dāng)事人選擇。

拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式。

房屋拆遷許可證確定的同一拆遷范圍內(nèi)的被拆遷房屋，原則上由一家估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估。需要由兩家或者兩家以上估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估的，估價(jià)機(jī)構(gòu)之間應(yīng)當(dāng)就拆遷估價(jià)的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取等進(jìn)行協(xié)調(diào)并執(zhí)行共同的標(biāo)準(zhǔn)。

3、《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》

第七條未達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議戶數(shù)較多或比例較高的，房屋拆遷管理部門在受理裁決申請(qǐng)前，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行聽證。具體標(biāo)準(zhǔn)、程序由省、自治區(qū)、直轄市人民政府房屋拆遷管理部門規(guī)定。

第十六條當(dāng)事人對(duì)行政裁決不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者向人民法院起訴。拆遷戶如何維護(hù)自己的利益面臨拆遷，大多數(shù)業(yè)主都或多或少會(huì)感覺到一些迷茫：究竟怎樣才能維護(hù)自己的合理利益？以前雖也聽到過(guò)不少周邊的拆遷案例，可一旦事情落到自己頭上，面對(duì)開發(fā)商花樣繁多的拆遷補(bǔ)償條款，很多人還是不免有些措手不及。其實(shí)，就當(dāng)前的拆遷模式，在強(qiáng)勢(shì)的開發(fā)商面前，可供拆遷業(yè)主選擇的并不多。要么接受開發(fā)商給出的條件，拿著微薄的補(bǔ)償款和所謂的積極動(dòng)遷獎(jiǎng)勵(lì)簽下合約，開始拆遷漂泊者的生活，安慰自己知足才能常樂(lè)，因?yàn)楦觳厕植贿^(guò)大腿，不如撈點(diǎn)實(shí)惠早日回遷；要么只顧打自己的如意算盤，頂著“釘子戶”的帽子與開發(fā)商死抗到底，可殊不知，釘子戶也不是那么好當(dāng)，需要超強(qiáng)的抗壓能力。且不說(shuō)釘子戶的獅子大開口是否能為開發(fā)商所接受，單單舊鄰不解怨恨的白眼和口水，也能壓得釘子戶們寢食難安。利益面前，人難免會(huì)有貪念，但問(wèn)題是，為了一己私利而不顧眾人利益，難道就是唯一的選擇了嗎？更何況，“釘子戶”的貪欲，到最后往往還落個(gè)得不償失的下場(chǎng)。其實(shí)，拆遷戶要維護(hù)自身利益，單個(gè)單地去跟開發(fā)商談，顯然無(wú)法占到任何便宜。開發(fā)商早吃透了拆遷戶的各種小算盤，稍微使點(diǎn)手段，軟硬兼施，就能把拆遷戶各個(gè)擊破，毋庸置疑，拆遷戶總是弱勢(shì)的一方。要改變這種一邊倒的局面，唯一的辦法，就是拆遷戶抱成團(tuán)，統(tǒng)一思想達(dá)成共識(shí)，才具有與開發(fā)商平等談判的資本。俗話說(shuō)，眾人拾柴火焰高，拆遷戶只要集中起來(lái)，積極交流，尋找到大伙利益的共同點(diǎn)，通過(guò)共同協(xié)商、民主討論、民主決議的方式，妥善安排計(jì)劃，以求大同、存小異為準(zhǔn)繩，在符合國(guó)家相關(guān)政策的基礎(chǔ)上統(tǒng)一口徑，共同進(jìn)退，就一定能增加與開發(fā)商談判的砝碼，從而更好地維護(hù)自己的合理權(quán)益。面臨拆遷，大多數(shù)業(yè)主都或多或少會(huì)感覺到一些迷茫：究竟怎樣才能維護(hù)自己的合理利益？以前雖也聽到過(guò)不少周邊的拆遷案例，可一旦事情落到自己頭上，面對(duì)開發(fā)商花樣繁多的拆遷補(bǔ)償條款，很多人還是不免有些措手不及。其實(shí)，就當(dāng)前的拆遷模式，在強(qiáng)勢(shì)的開發(fā)商面前，可供拆遷業(yè)主選擇的并不多。要么接受開發(fā)商給出的條件，拿著微薄的補(bǔ)償款和所謂的積極動(dòng)遷獎(jiǎng)勵(lì)簽下合約，開始拆遷漂泊者的生活，安慰自己知足才能常樂(lè)，因?yàn)楦觳厕植贿^(guò)大腿，不如撈點(diǎn)實(shí)惠早日回遷；要么只顧打自己的如意算盤，頂著“釘子戶”的帽子與開發(fā)商死抗到底，可殊不知，釘子戶也不是那么好當(dāng)，需要超強(qiáng)的抗壓能力。且不說(shuō)釘子戶的獅子大開口是否能為開發(fā)商所接受，單單舊鄰不解怨恨的白眼和口水，也能壓得釘子戶們寢食難安。利益面前，人難免會(huì)有貪念，但問(wèn)題是，為了一己私利而不顧眾人利益，難道就是唯一的選擇了嗎？更何況，“釘子戶”的貪欲，到最后往往還落個(gè)得不償失的下場(chǎng)。其實(shí)，拆遷戶要維護(hù)自身利益，單個(gè)單地去跟開發(fā)商談，顯然無(wú)法占到任何便宜。開發(fā)商早吃透了拆遷戶的各種小算盤，稍微使點(diǎn)手段，軟硬兼施，就能把拆遷戶各個(gè)擊破，毋庸置疑，拆遷戶總是弱勢(shì)的一方。要改變這種一邊倒的局面，唯一的辦法，就是拆遷戶抱成團(tuán)，統(tǒng)一思想達(dá)成共識(shí)，才具有與開發(fā)商平等談判的資本。俗話說(shuō)，眾人拾柴火焰高，拆遷戶只要集中起來(lái)，積極交流，尋找到大伙利益的共同點(diǎn)，通過(guò)共同協(xié)商、民主討論、民主決議的方式，妥善安排計(jì)劃，以求大同、存小異為準(zhǔn)繩，在符合國(guó)家相關(guān)政策的基礎(chǔ)上統(tǒng)一口徑，共同進(jìn)退，就一定能增加與開發(fā)商談判的砝碼，從而更好地維護(hù)自己的合理權(quán)益。簽訂房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議需要注意什么？房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議又稱對(duì)戶合同，是拆遷人和被拆遷人就被拆遷房屋的補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和付款期限，安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷期限、搬遷過(guò)渡方式和過(guò)渡期限、違約責(zé)任等事項(xiàng)所達(dá)成的一致協(xié)議。一般由拆遷人提供格式文本，被拆遷人應(yīng)該逐項(xiàng)仔細(xì)閱讀和填寫內(nèi)容，如有不同意見可要求修改和補(bǔ)充。如雙方有其他特別約定，也應(yīng)在協(xié)議中注明。

在簽訂協(xié)議前，有些細(xì)節(jié)地方自己需要舉一反三去注意。比如實(shí)際面積大于房產(chǎn)證面積可以嘗試去談判，鋁合金窗和防盜門的補(bǔ)償與一般門窗的補(bǔ)償不同，補(bǔ)償和不補(bǔ)償?shù)捻?xiàng)目不要混淆等等。

同時(shí)，房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議必須依法簽訂，其內(nèi)容不得違背《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》。當(dāng)事人違反房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，除《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定的責(zé)任外，還應(yīng)承擔(dān)《民法通則》、《合同法》規(guī)定的違約責(zé)任。城市房屋拆遷知識(shí)大總結(jié)1、什么是城市房屋拆遷？

城市房屋拆遷是指拆遷人依法對(duì)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上的房屋予以拆除，對(duì)被拆除房屋的所有人或者使用人予以遷移安置，并對(duì)被拆除房屋的所有人予以經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)幕顒?dòng)。房屋拆遷不是房屋買賣關(guān)系。

2、什么是拆遷人？

拆遷人是指取得《房屋拆遷許可證》的單位。如政府部門、開發(fā)企業(yè)等。

3、什么是被拆遷人？

被拆遷人是指被拆遷房屋的所有人。通常說(shuō)的拆遷戶或被拆遷單位。

4、拆遷管理部門及其職責(zé)？

縣級(jí)以上地方人民政府負(fù)責(zé)管理房屋拆遷工作的部門，即房屋拆遷管理部門，對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋拆遷工作實(shí)施監(jiān)督管理。具體負(fù)責(zé)房屋拆遷許可證的審批、延期拆遷的審批、拆遷委托合同的備案管理、暫停辦理有關(guān)手續(xù)的通知書的發(fā)放、延長(zhǎng)暫停期限的審批、拆遷裁決受理、強(qiáng)制拆遷的申請(qǐng)、建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的管理、拆遷補(bǔ)償安置資金的監(jiān)管、拆遷產(chǎn)權(quán)不明確房屋的補(bǔ)償安置方案的審核、對(duì)拆遷違法行為的查處以及接受委托拆遷的單位的資格的認(rèn)定等。

5、什么是房屋拆遷單位？

房屋拆遷單位是指依法取得拆遷資格證書，接受拆遷人委托，對(duì)被拆遷人進(jìn)行拆遷動(dòng)員，組織簽訂和實(shí)施補(bǔ)償、安置協(xié)議，組織拆除房屋及其附屬物的單位。通常所說(shuō)的拆遷公司就是房屋拆遷單位。

6、什么單位可以實(shí)施拆遷？

依法取得房屋拆遷許可證，并具有拆遷資格的單位可以實(shí)施拆遷，是拆遷的主要責(zé)任單位。不具備拆遷資格的單位，必須委托拆遷單位實(shí)施拆遷。

房屋拆遷管理部門不得做為拆遷人，也不得接受委托拆遷。

7、房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格及標(biāo)準(zhǔn)如何確定？

房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格由房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)依據(jù)市物價(jià)局和房產(chǎn)局測(cè)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估指導(dǎo)價(jià)，結(jié)合被拆遷房屋的地段、用途、建筑面積、成新程度、樓層、朝向、裝修、環(huán)境、配套設(shè)施等因素進(jìn)行評(píng)估，并出具評(píng)估報(bào)告，明確房屋價(jià)格。拆遷人與被拆遷人對(duì)被拆遷房屋補(bǔ)償金額協(xié)商一致的，可以不對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行評(píng)估。

拆遷房屋的附屬物及各種補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行2002年白山市人民政府第22號(hào)令。

8、房屋拆遷補(bǔ)償安置方式的種類及選擇？

房屋可以實(shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，除國(guó)家另有規(guī)定外，被拆遷人有權(quán)選擇補(bǔ)償方式。

9、房屋拆遷中的糾紛如何處理？

房屋拆遷中如果產(chǎn)生了糾紛，由拆遷人與被拆遷人協(xié)商解決，協(xié)商不成的申請(qǐng)拆遷管理部門進(jìn)行行政裁決或申請(qǐng)人民法院，通過(guò)法律程序解決。

10、如何確定房屋的用途？

答：對(duì)房屋用途的確認(rèn)，依據(jù)22號(hào)令第三十三條規(guī)定，以房產(chǎn)行政管理部門頒發(fā)的房屋所有權(quán)證標(biāo)注的用途為準(zhǔn)。

對(duì)住宅兼營(yíng)業(yè)房屋的補(bǔ)償，按下列規(guī)定執(zhí)行：

（一）住宅兼營(yíng)業(yè)的房屋，產(chǎn)權(quán)人必須持有房屋所有權(quán)證、工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記證，并按規(guī)定進(jìn)行年檢、依法繳納各種稅費(fèi)，且經(jīng)營(yíng)年限滿一年以上的。

（二）具備第一條規(guī)定條件的房屋所有權(quán)人必須向當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)管理部門申請(qǐng)房屋用途認(rèn)定；房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在受理后10日內(nèi)出具認(rèn)定手續(xù)。房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依據(jù)房產(chǎn)管理部門認(rèn)定的用途和面積進(jìn)行評(píng)估。

（三）房屋所有權(quán)人在接到拆遷通知書后10內(nèi)不向當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)管理部門申請(qǐng)房屋用途認(rèn)定的，視為棄權(quán)。房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)以住宅性質(zhì)的房屋進(jìn)行評(píng)估。

11、磚混結(jié)構(gòu)與磚木結(jié)構(gòu)房屋如何區(qū)別？

答：磚混結(jié)構(gòu)是部分鋼筋混凝土或房頂部分用鋼筋混凝土鑄成，主要是磚墻承重的結(jié)構(gòu)。內(nèi)外裝修完好，室內(nèi)外設(shè)施齊全的住宅或非住宅房屋。

磚木結(jié)構(gòu)是結(jié)構(gòu)正規(guī)、材料較好，室內(nèi)有上下水等設(shè)備的普通磚木結(jié)構(gòu)的房屋。

12、房屋裝修如何補(bǔ)償？

答：以評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的價(jià)格為準(zhǔn)給予補(bǔ)償。

13、如何對(duì)實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的非住宅房屋出租人（產(chǎn)權(quán)所有人）進(jìn)行經(jīng)營(yíng)補(bǔ)助？

答：對(duì)實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的非住宅房屋出租人（產(chǎn)權(quán)所有人）的經(jīng)營(yíng)補(bǔ)助，以房產(chǎn)行政管理部門規(guī)定的該區(qū)段標(biāo)準(zhǔn)租金的15%核發(fā)，其補(bǔ)助期限依據(jù)過(guò)渡周期計(jì)算；逾期的，按原標(biāo)準(zhǔn)延續(xù)給付。

14、有照房屋的附屬物如何補(bǔ)償？

答：⑴、磚砼房屋按建筑面積每平方米250元；

⑵、磚木房屋按建筑面積每平方米150元；

⑶、土木房屋按建筑面積每平方米100元；

⑷、木板房屋按建筑面積每平方米30元；

⑸、磚圍墻高度在1.5米以上的，每延長(zhǎng)米20元；

⑹、菜窖按建筑面積每平方米50元；

⑺、手壓式水井每眼100元。

15、拆遷住宅房屋過(guò)渡期限臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)如何補(bǔ)償？

答：選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的住宅房屋在過(guò)渡期限內(nèi)，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應(yīng)當(dāng)從其完成搬遷之日起，按照被拆除房屋建筑面積每月每平方米5元的標(biāo)準(zhǔn)給付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。

16、住宅房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換逾期建設(shè)單位如何補(bǔ)償？

答：自逾期之日起，增加1倍給付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。在過(guò)渡期限內(nèi)遇到有冬季采暖期的，由拆遷人對(duì)被拆遷人或者房屋承租人按每一采暖期每戶400元的標(biāo)準(zhǔn)給付采暖補(bǔ)助費(fèi)。

17、拆遷個(gè)體工商戶造成停工停業(yè)的如何補(bǔ)償？

答（1）、房屋所有人自行經(jīng)營(yíng)實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，由拆遷人依據(jù)過(guò)渡周期按從業(yè)人數(shù)發(fā)給生活補(bǔ)助費(fèi)；其標(biāo)準(zhǔn)，按當(dāng)?shù)卣P(guān)于最低生活保障的規(guī)定執(zhí)行。從業(yè)人數(shù)的確定，以該房屋營(yíng)業(yè)面積每10平方米1人計(jì)算。過(guò)渡期限內(nèi)未安置的，自逾期之日起按原補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)逐月發(fā)給。

（2）、對(duì)有合法產(chǎn)權(quán)證照房屋實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)暮妥赓U經(jīng)營(yíng)的以及在無(wú)照房屋內(nèi)經(jīng)營(yíng)的個(gè)體工商戶從業(yè)人員的生活補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按上一條規(guī)定執(zhí)行，其補(bǔ)助期限為2個(gè)月。

（3）、私營(yíng)、個(gè)體工商戶的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)補(bǔ)助，以上一年度上繳所得稅總額的30%予以一次性補(bǔ)助。

18、對(duì)產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)格如何執(zhí)行？

答（1）對(duì)實(shí)行異地產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，以房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的該調(diào)換房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格，確定與被拆遷房屋的評(píng)估價(jià)格結(jié)算差價(jià)。

（2）對(duì)實(shí)行回遷房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，兩種差價(jià)結(jié)算方式可任選其一：一是按照協(xié)議的約定，以拆遷人先期測(cè)算擬定的房屋銷售價(jià)格，確定與被拆遷房屋的評(píng)估價(jià)格結(jié)算差價(jià)；二是按照協(xié)議的約定，在回遷房屋竣工驗(yàn)收后，以回遷房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格，確定與被拆遷房屋的評(píng)估價(jià)格結(jié)算差價(jià)。

（3）屬于經(jīng)濟(jì)適用住房的，以物價(jià)部門制定的平均銷售價(jià)格及建設(shè)單位確定的樓層差價(jià)，與被拆遷房屋的評(píng)估價(jià)格結(jié)算差價(jià)。拆遷補(bǔ)償及金額確定拆遷雙方必須簽訂協(xié)議《辦法》要求拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本辦法的規(guī)定，訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。拆遷人或被拆遷人達(dá)不成協(xié)議時(shí)，由市房屋拆遷行政主管部門裁決，并組織召開裁決聽證會(huì)。拆遷以貨幣補(bǔ)償為主《辦法》規(guī)定拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞娇蓪?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。拆遷人實(shí)施房屋拆遷的補(bǔ)償安置資金應(yīng)當(dāng)按規(guī)定存入指定銀行賬戶，并全部用于房屋拆遷的補(bǔ)償安置，不得挪作他用。市房屋拆遷行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)補(bǔ)償安置資金使用的監(jiān)督和管理。金額由市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定《辦法》規(guī)定貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、結(jié)構(gòu)、建筑面積、樓層等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式。拆遷當(dāng)事人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，可以向原評(píng)估價(jià)機(jī)構(gòu)書面申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)，也可以另行委托評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估。違反《辦法》將嚴(yán)罰違反《辦法》規(guī)定，未取得房屋拆遷許可證，擅自實(shí)施拆遷的，由市房屋拆遷行政主管部門責(zé)令停止拆遷，并處已經(jīng)拆遷房屋面積每平方米20元以上50元以下的罰款。拆遷人違反規(guī)定，由市房屋拆遷行政主管部門吊銷房屋拆遷許可證，并處拆遷補(bǔ)償安置資金1%以上3%以下的罰款。遇到拆遷，教你幾個(gè)維權(quán)小攻略一、公告拆遷期間談話技巧

當(dāng)拆遷公告頒布后，拆遷人的工作人員約被拆遷人洽談拆遷協(xié)議時(shí)，如果被拆遷人的合法要求（如要求產(chǎn)權(quán)調(diào)換）被拒絕，被拆遷人應(yīng)依法提出合理主張、耐心與其洽商，說(shuō)話要和氣，切不可激化矛盾，更不可說(shuō)沒有多少錢我不搬家這類的話。

二、精心設(shè)計(jì)行政訴訟中止行政裁決

在拆遷人聲稱要裁決或剛剛通知被拆遷戶參加裁決會(huì)時(shí)（提出裁決申請(qǐng)到裁決書下達(dá)一般為一個(gè)月），被拆遷戶一人或數(shù)人可到基層法院提起行政訴訟，一般而言，在拆遷范圍內(nèi)未走一半人時(shí)或拆遷公告剛下兩個(gè)月前不宜過(guò)早提起該訴訟，通過(guò)訴訟把拆遷人拖入泥潭，使其遲遲拿不到行政裁決，沒有行政裁決，拆遷人根本無(wú)法實(shí)施合法的強(qiáng)拆，這叫釜底抽薪！

三、訴訟期間無(wú)權(quán)裁決

根據(jù)建設(shè)部《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》第12條第2項(xiàng)的規(guī)定，如果被拆遷人提起告拆遷許可證的訴訟，拆遷行政裁決應(yīng)當(dāng)中止進(jìn)行，這樣就不會(huì)發(fā)生其后的合法的行政強(qiáng)拆或司法強(qiáng)拆了，這種狀況對(duì)被拆遷戶來(lái)說(shuō)是非常有利的。

四、訴訟期間作出裁決的后果

如果在訴拆遷許可證一案二審未結(jié)案的情況下，拆遷主管部門仍然違法作出裁決，被拆遷人申訴到最高法院，該裁決肯定會(huì)被判決違法無(wú)效！依該違法無(wú)效的裁決而形成的后續(xù)司法或行政強(qiáng)拆裁判或決定統(tǒng)統(tǒng)違法無(wú)效，受害人有權(quán)請(qǐng)求國(guó)家賠償。

五、法院受理后及時(shí)啟動(dòng)第二個(gè)行政訴訟

法院受理后【如果不受理，你可要求出具裁定書，然后在10日內(nèi)向上一級(jí)法院上訴】，即使被拆遷人理由十分充分。絕大多數(shù)法院會(huì)在最短時(shí)間內(nèi)判決原告敗訴。此時(shí)要在第一個(gè)案子判決前，及時(shí)設(shè)計(jì)第二個(gè)訴訟，咱們的目的就是要：拖時(shí)間！

六、要求中止第一個(gè)行政訴訟，繼續(xù)采用合法的手段延長(zhǎng)第一個(gè)行政訴訟案件的時(shí)間

1、被拆遷人可在第一個(gè)案件一審判決下達(dá)的前或后時(shí)間內(nèi)（不可超過(guò)二審判決書下達(dá)的時(shí)間），針對(duì)閱卷時(shí)了解到的被告所提交的證據(jù)所存在的問(wèn)題，又提起第二個(gè)行政訴訟。

2、法院受理了第二個(gè)案件后，原告應(yīng)持第二個(gè)案件的受理通知書，主動(dòng)向第一個(gè)案件的法庭提交書面的中止訴訟申請(qǐng)書，請(qǐng)求法庭根據(jù)最高法院《關(guān)于執(zhí)行行訴法若干問(wèn)題的解釋》第51條第6項(xiàng)的規(guī)定，中止第一案的訴訟，法院如不中止仍作出判決，將該判決申訴到北京最高法必被撤銷！記?。旱谝粋€(gè)案件中止的時(shí)間越長(zhǎng)對(duì)被拆遷戶越有利。因?yàn)椴疬w人等不及，就只能自己提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

七、暴力拆遷“強(qiáng)迫交易”的法律后果

有一件眾多被拆遷戶提起的第三個(gè)訴訟（打三個(gè)官司共用了約一年的時(shí)間），狀告開發(fā)商的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書不合法（此證書是取得建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件的必要條件，在上次的帖子里我提到了６證健全的問(wèn)題，希望要重視），開發(fā)商拖不起時(shí)間，在行政訴訟第一案的二審判決未下達(dá)之前，自己就強(qiáng)行拆除了幾十戶被拆遷人的商鋪房，被拆遷戶將報(bào)案材料和強(qiáng)拆的錄像資料一齊交到有關(guān)部門，強(qiáng)烈要求追究強(qiáng)拆者和幕后指揮者的“強(qiáng)迫交易罪”（刑法第226條）的刑事責(zé)任、并要求附帶民事賠償（而不是補(bǔ)償），開發(fā)商無(wú)法只好答應(yīng)賠商鋪房和經(jīng)營(yíng)損失。

八、案件辦理與訴訟費(fèi)用

當(dāng)然如何辦理以上案件，是否需要請(qǐng)內(nèi)行人或律師代理，這要視被拆遷戶的各方面綜合情況而定，以上訴訟一人提起是一案，幾十人或上百人由于訴訟請(qǐng)求都是共同的，也只算一案，一個(gè)案件法院只收訴訟費(fèi)50元。但不服拆遷裁決的案件，一戶是一案，不能并案審理。

九、遭強(qiáng)拆的事后補(bǔ)救

如果有的被拆遷戶的房屋在訴拆遷裁決一案中已被法院先予執(zhí)行強(qiáng)拆了，并且訴拆遷裁決一案的二審判決已經(jīng)生效，事后補(bǔ)救的方法是：

（一）如果有的被拆遷戶的房屋在訴拆遷裁決一案中已被法院先予執(zhí)行強(qiáng)拆了，并且訴拆遷裁決一案的二審判決已經(jīng)生效，事后補(bǔ)救的方法是：

1、如果以前未告過(guò)拆遷許可證，仍然可提起該訴訟，其作用是：如果萬(wàn)一碰到個(gè)清官將違法的拆遷許可證給撤銷了，依拆遷許可證而發(fā)生的拆遷裁決和法院的強(qiáng)拆統(tǒng)統(tǒng)要被撤銷，實(shí)行執(zhí)行回轉(zhuǎn)。

2、同時(shí)可將訴訟中了解到的拆遷人提交的有關(guān)拆遷申請(qǐng)資料的違法性，通過(guò)信訪途徑進(jìn)行投訴。

3、將拆遷裁決一案申訴到北京最高法。

（二）如果訴拆遷裁決一案還未結(jié)案，建議盡快提起告拆遷許可證一案，一旦法院受理了該案，被拆遷人（原告）應(yīng)持告拆遷許可證一案的受理通知書，主動(dòng)向第一個(gè)案件（即告拆遷裁決一案）的法庭提交書面的中止訴訟申請(qǐng)書，請(qǐng)求法庭根據(jù)最高法院《關(guān)于執(zhí)行行訴法若干問(wèn)題的解釋》第51條第6項(xiàng)的規(guī)定，中止第一案的訴訟。房屋拆遷指南一、房屋拆遷五個(gè)主要環(huán)節(jié)

1、規(guī)劃管理部門在核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，確定拆遷范圍后，通知被拆遷房屋所在地的區(qū)、縣政府機(jī)關(guān)。

2、區(qū)、縣政府機(jī)關(guān)通知房屋所在地的公安機(jī)關(guān)控制居民常住戶口的遷入，停止辦理居民常住戶口分戶手續(xù)；房管部門和房屋經(jīng)營(yíng)單位停止辦理房屋的買賣、交換、析產(chǎn)、分割、贈(zèng)予、分戶等手續(xù)；被拆遷單位停止建筑物、構(gòu)作物的改建、擴(kuò)建和裝修等工程；所在地的工商行政管理部門停止核發(fā)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。上述通知以公告形式予以公布，暫停辦理的期限為12個(gè)月，需要延長(zhǎng)的，應(yīng)向拆遷房屋所在地區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局提出申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)可延長(zhǎng)不超過(guò)6個(gè)月，如需超過(guò)6個(gè)月的，須經(jīng)市房地產(chǎn)管理局批準(zhǔn)。

3、拆遷人持有關(guān)文件和材料向拆遷房屋所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局申請(qǐng)領(lǐng)取房屋拆遷許可證。區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局對(duì)申請(qǐng)進(jìn)行審核后，發(fā)給房屋拆遷許可證，若作出暫緩發(fā)證決定的，應(yīng)說(shuō)明理由。

4、房地產(chǎn)管理局在拆遷范圍內(nèi)以房屋拆遷公告或其他形式予以公布拆遷人、拆遷范圍、搬遷期限，并及時(shí)向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。

5、拆遷人與被拆遷人簽訂《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》，就拆遷事項(xiàng)的權(quán)利義務(wù)，如補(bǔ)償形式、金額、應(yīng)安置人口、應(yīng)安置面積、安置地點(diǎn)、層次、搬遷過(guò)渡形式、期限、違約責(zé)任等作明確規(guī)定。

拆遷期限自公告之曰起計(jì)算，不超過(guò)1年。了解上述程序后，如果你家在拆遷中發(fā)現(xiàn)存在違法程序，可向有關(guān)部門反映。

二、房屋拆遷中的過(guò)渡期限

房屋拆遷過(guò)程中的過(guò)渡期限是指房屋拆遷中，由于拆遷人不能一次性安置用房，而是要經(jīng)過(guò)一段時(shí)間才能給被拆除房屋使用人提供安置用房。從房屋拆除，被拆除房屋使用人遷走至拆遷人提供安置用房這一段時(shí)間就是房屋拆遷中的過(guò)渡期限，也稱為安置期限。在這段時(shí)間里，不管是通過(guò)拆遷人提供周轉(zhuǎn)房還是被拆除房屋使用人自行安排住處，被拆除房屋使用人皆要遷離原地到他處居住生活。

過(guò)渡期限是拆遷安置協(xié)議的重要內(nèi)容，對(duì)于拆遷人和被拆除房屋使用人都有著重要意義，所以必須在拆遷安置協(xié)議中給予明確規(guī)定，雙方都應(yīng)該信守協(xié)議的期限規(guī)定。

1、過(guò)渡期限是臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)發(fā)放的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)。過(guò)渡時(shí)間有多長(zhǎng)，拆遷人就應(yīng)該發(fā)給被拆除房屋使用人多長(zhǎng)時(shí)間的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。

2、過(guò)渡時(shí)期是拆遷人向被拆除房屋使用人提供安置用房的期限，也是被拆除房屋使用人有權(quán)居住使用周轉(zhuǎn)房的時(shí)間期限。《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第32條規(guī)定，"拆遷人、被拆除房屋使用人雙方應(yīng)當(dāng)遵守過(guò)渡期限的協(xié)議。拆遷人不得擅自延長(zhǎng)過(guò)渡期限;由拆遷人提供周轉(zhuǎn)房的被拆除房屋使用人到期不得拒絕遷往安置用房、騰退周轉(zhuǎn)房。"

拆遷人必須在過(guò)渡期限內(nèi)向被拆遷人提供安置用房，否則就要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任;而在拆遷人如期向被拆除房屋使用人提供了安置用房后，被拆除房屋使用人應(yīng)及時(shí)遷往安置用房，騰退周轉(zhuǎn)房，否則也要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

三、房屋拆遷公告

建設(shè)部《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第10條規(guī)定，房屋拆遷許可證一經(jīng)發(fā)放，房屋拆遷主管部門應(yīng)當(dāng)將拆遷人、拆遷范圍、搬遷期限等以房屋拆遷公告或者其他形式予以公布。房屋拆遷主管部門和拆遷人應(yīng)當(dāng)及時(shí)向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。由此可見，房屋拆遷公告是房屋拆遷主管部門向拆遷人頒發(fā)拆遷許可證后，向被拆遷人告知拆遷決定的方式，同時(shí)也是法定的必經(jīng)程序。

房屋拆遷公告作用是讓被拆遷人了解房屋拆遷的原因，任何單位和個(gè)人必須服從于城市規(guī)劃和城區(qū)改建的目的，從而使被拆遷人在規(guī)定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。由于房屋拆遷所涉及的被拆遷人人數(shù)眾多，因此需要在拆遷范圍內(nèi)廣為張貼，盡可能使每個(gè)被拆遷人知悉拆遷的有關(guān)事項(xiàng)，從而使被拆遷人在拆遷之前做好拆遷的準(zhǔn)備工作。拆遷公告的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括拆遷范圍、拆遷期限、拆遷人等需要被拆遷人了解的事項(xiàng)，使被拆遷人知道其在拆遷當(dāng)中所享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。

此外，為了圓滿完成拆遷工作，拆遷公告公布后，主管部門還應(yīng)當(dāng)深入群眾做好宣傳解釋工作及時(shí)了解被拆遷人的實(shí)際困難，為被拆遷人排憂解難。

四、拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議

拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議是取得房屋拆遷許可證的房屋拆遷人與房屋所有人、承租人之間共同簽訂的有關(guān)房屋拆遷的協(xié)議。拆遷租賃房屋的安置協(xié)議，符合下列情形之一的，拆遷人應(yīng)與被拆遷人、承租人分別訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議：1、拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有居住房屋，被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模?、拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金的私有居住房屋的；

4、拆遷宗教團(tuán)體委托房管部門代理經(jīng)租的房屋。被拆遷人、房屋承租人在交驗(yàn)自房屋拆遷許可證核發(fā)之曰合法有效的房地產(chǎn)權(quán)證、租賃公房憑證、房屋租賃合同而被確定為被拆遷人。簽訂房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議應(yīng)包含以下主要內(nèi)容：1、被拆遷房屋的建筑面積；2、貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~；3、補(bǔ)償?shù)姆绞剑?、搬遷的時(shí)間；5、雙方當(dāng)事人需要約定的其他內(nèi)容。如果被拆遷人選擇房屋調(diào)換，協(xié)議中還應(yīng)當(dāng)包括安置房屋的價(jià)值金額、面積、地點(diǎn)和層次。拆遷協(xié)議應(yīng)當(dāng)使用上海市房地資源局制定的示范合同文本，并到區(qū)縣房地資源局備案。房屋土地征收補(bǔ)償計(jì)算公式1、土地征用補(bǔ)償、安置費(fèi)計(jì)算公式（一）土地補(bǔ)償費(fèi)的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)土地補(bǔ)償費(fèi)＝前三年平均年產(chǎn)值×補(bǔ)償倍數(shù)（6<補(bǔ)償倍數(shù)<10）（二）安置補(bǔ)助費(fèi)的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)（1）（被征用地塊需安置人數(shù)×補(bǔ)償倍數(shù)）>15時(shí)總安置費(fèi)＝該被征地塊前三年平均年產(chǎn)值×15（2）（被征用地塊需安置人數(shù)×補(bǔ)償倍數(shù)）<15時(shí)總安置費(fèi)＝該被征地塊前三年平均年產(chǎn)值×補(bǔ)償倍數(shù)×被征地塊需安置人數(shù)（三）地上附屬物和青苗補(bǔ)助費(fèi)補(bǔ)償?shù)挠?jì)算標(biāo)準(zhǔn)＝省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定（一般按市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償2、房屋拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi)用計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)（一）房屋拆遷補(bǔ)償計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)（1）房屋拆遷貨幣補(bǔ)償＝合法擁有房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格＋房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額（或經(jīng)評(píng)估確定的房屋裝修裝飾補(bǔ)償金額）（2）房屋拆遷補(bǔ)償差價(jià)＝合法擁有房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格＋房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額（或經(jīng)評(píng)估確定的房屋裝修裝飾補(bǔ)償金額）－被拆遷人獲得調(diào)換產(chǎn)權(quán)的房屋的評(píng)估價(jià)格（二）房屋拆遷安置費(fèi)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)（被征收人或承租人）房屋拆遷安置費(fèi)＝搬遷補(bǔ)助費(fèi)＋沒有提供周轉(zhuǎn)房情況下的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)＋超過(guò)過(guò)渡期限的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)＋非住宅房屋因停產(chǎn)、停業(yè)造成的損失賠償費(fèi)注：①如果拆遷人提供周轉(zhuǎn)房且拆遷房屋使用人居住，則公式第二項(xiàng)補(bǔ)助費(fèi)為0。②如果拆遷房屋屬住宅房屋，則公式第四項(xiàng)賠償費(fèi)為0。③被拆遷人獲得補(bǔ)償，表明該房屋由其自用。土地上房屋征收與補(bǔ)償流程國(guó)有圖

2、城市房屋拆遷法律救濟(jì)流程圖3、集體土地征用流程示意圖

房屋征收評(píng)估新流程選定機(jī)構(gòu)

被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)，協(xié)商選定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)。

簽訂合同

一般由房屋征收部門作為委托人，與評(píng)估機(jī)構(gòu)簽訂評(píng)估委托合同。征收評(píng)估、鑒定費(fèi)用由委托人承擔(dān)。實(shí)地評(píng)估

估價(jià)師對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，選用一種或多種方法進(jìn)行評(píng)估。

公示解釋

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)向房屋征收部門提供分戶的初步評(píng)估結(jié)果，房屋征收部門將評(píng)估結(jié)果向被征收人公示。公示期間，估價(jià)師要對(duì)初步評(píng)估結(jié)果進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)明解釋。

交付報(bào)告

公示期滿后，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)向房屋征收部門提供整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告，房屋征收部門向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評(píng)估報(bào)告。

申請(qǐng)復(fù)核

被征收人或者房屋征收部門對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，自收到評(píng)估報(bào)告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。

申請(qǐng)鑒定

被征收人或者房屋征收部門對(duì)原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。開發(fā)商應(yīng)具備哪些資質(zhì)？根據(jù)建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四四個(gè)資質(zhì)等級(jí)。

各資質(zhì)等級(jí)企業(yè)的條件如下：

（一）一級(jí)資質(zhì)：

1．注冊(cè)資本不低于5000萬(wàn)元；

2．從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)5年以上；

3．近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工30萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；

4．連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％；

5．上一年房屋建筑施工面積15萬(wàn)平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；

6．有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于40人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于4人；

7．工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；

8．具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》制度；

9．未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故

（二）二級(jí)資質(zhì)：

1．注冊(cè)資本不低于2000萬(wàn)元；

2．從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)3年以上；

3．近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工15萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；

4．連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％；

5．上一年房屋建筑施工面積10萬(wàn)平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；

6．有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于20人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于3人；

7．工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；

8．具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》制度；

9．未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。

（三）三級(jí)資質(zhì)：

1．注冊(cè)資本不低于800萬(wàn)元；

2．從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)2年以上；

3．房屋建筑面積累計(jì)竣工5萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；

4．連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％；

5．有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于10人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于2人；

6．工程技術(shù)、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，統(tǒng)計(jì)等其他業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級(jí)以上職稱；

7．具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》制度；

8．未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。

（四）四級(jí)資質(zhì)：

1．注冊(cè)資本不低于100萬(wàn)元；

2．從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)1年以上；

3．已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％；

4．有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于2人；

5．工程技術(shù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級(jí)以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計(jì)人員；

6．商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》制度；

7．未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。

新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，首先定暫定資質(zhì)，一年后，根據(jù)該企業(yè)的業(yè)績(jī)核定資質(zhì)等級(jí)。暫定資質(zhì)有效期一年，可以延長(zhǎng)兩次，每次一年。

另外，開發(fā)商應(yīng)具備五證，即國(guó)有土地證，建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建筑規(guī)劃許可證，建筑施工許可證，商品房預(yù)售許可證。五證齊全其所開發(fā)的商品房才合法。拆遷如何談判？摘要：房屋（企業(yè)）拆遷法律談判的基本要素包括法律談判主體、法律談判內(nèi)容、談判記錄與談判協(xié)議等內(nèi)容。因房屋（企業(yè)）拆遷的立法不完善，法律談判是解決糾紛的重要法律方法之一。在實(shí)務(wù)操作中,房屋（企業(yè)）拆遷法律談判存在諸如承租人（承租企業(yè)）談判主體資格事實(shí)性缺失、談判各方主體地位不平等、談判受政策性影響較大缺少穩(wěn)定性等問(wèn)題。拆遷律師在談判過(guò)程中應(yīng)當(dāng)把握談判技巧，制定科學(xué)合理的談判策略，進(jìn)行適當(dāng)法律調(diào)查，明確談判各方心理定位，科學(xué)駕馭房屋（企業(yè)）拆遷法律談判。關(guān)鍵詞：法律談判

動(dòng)拆遷談判

房屋拆遷談判

企業(yè)拆遷談判房屋（企業(yè)）拆遷是對(duì)土地及其地上附著物的物權(quán)征收過(guò)程。其征收依據(jù)是拆遷許可證或土地征收決定書。這一過(guò)程實(shí)是公權(quán)力與私權(quán)利，行政法之行政管理權(quán)與民法之物權(quán)相沖突，并倚借拆遷安置補(bǔ)償使二者協(xié)調(diào)之過(guò)程。自91拆遷條例以來(lái)，國(guó)務(wù)院及各級(jí)地方政府相繼出臺(tái)行政法規(guī)或地方性法規(guī)，企及通過(guò)法律的預(yù)測(cè)性與穩(wěn)定性，協(xié)調(diào)征收權(quán)與物權(quán)的沖突。但鑒于拆遷征收補(bǔ)償安置的復(fù)雜性，諸多補(bǔ)償項(xiàng)目、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償程序甚至補(bǔ)償主體都存系著立法空白，出現(xiàn)“法無(wú)力”的現(xiàn)象。因此，在房屋（企業(yè)）拆遷過(guò)程中，基于拆遷各方合意的法律談判比之司法訴訟，往往更具執(zhí)行力。因此，我們有必要對(duì)房屋（企業(yè)）拆遷如何進(jìn)行法律談判做一研究。一、房屋（企業(yè)）拆遷法律談判的基本要素1、法律談判主體。主體資格的確認(rèn)，是進(jìn)行法律談判的前提與基礎(chǔ)。依法理而論，凡因拆遷而致使權(quán)益受到影響的各方主體，均應(yīng)成為法律談判的主體。就房屋（企業(yè)）拆遷而言，拆遷人、被拆遷人及其家庭成員、承租人、土地所有權(quán)人、土地使用權(quán)人及其他與土地、房屋的物權(quán)或債權(quán)之關(guān)系人，因拆遷而有可能使他們權(quán)益受到影響，均應(yīng)當(dāng)成為法律談判的適格主體。但在實(shí)踐操作之中，拆遷人往往依《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（2001年）第22條之規(guī)定，“拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定，對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償?！钡?7條之規(guī)定，“拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對(duì)房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償?！?，在拆遷法律談判中剝奪承租人（承租企業(yè)）的主體資格，認(rèn)為租賃關(guān)系是被拆遷人與承租人兩方主體的關(guān)系，與實(shí)施拆遷行為無(wú)關(guān)。拆遷過(guò)程中，被拆遷人或與承租人解除租賃關(guān)系，或由被拆遷人對(duì)承租人進(jìn)行安置——這兩種模式都限定了承租人直接向拆遷人主張拆遷補(bǔ)償?shù)臋?quán)利。我們認(rèn)為，雖然拆遷條例限定承租人的拆遷安置協(xié)議訂立權(quán)及直接向拆遷人主張拆遷補(bǔ)償?shù)臋?quán)利，但這兩種權(quán)利都為法定權(quán)利，法定權(quán)利的缺失并不完全否定自然權(quán)利的存在。如，參與房屋（企業(yè)）拆遷法律談判，拆遷各方關(guān)系人因其實(shí)際權(quán)益受到影響，而當(dāng)然享有尋求協(xié)商的自然權(quán)利。即便承租人（承租企業(yè)）不能獨(dú)立訂立拆遷安置協(xié)議，但其仍有為達(dá)成這一協(xié)議而必要有協(xié)商談判權(quán)利。因此，房屋（企業(yè)）拆遷法律談判的主體應(yīng)當(dāng)包括拆遷人、被拆遷人及其家庭成員、承租人（承租企業(yè)）等與實(shí)施拆遷有利害關(guān)系的各方主體。2、法律談判內(nèi)容。房屋（企業(yè)）拆遷法律談判貫穿于拆遷各個(gè)環(huán)節(jié)。在拆遷人與被拆遷人、拆遷關(guān)系人就拆遷不能達(dá)成合意時(shí)，即可啟動(dòng)法律談判程序，就各方利益訴求列籌布碼，協(xié)商談判。法律談判的內(nèi)容包括：拆遷實(shí)施的可行性，拆遷實(shí)施的范圍，拆遷的合法性，拆遷時(shí)間跨度，拆遷實(shí)施方式，拆遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，拆遷安置補(bǔ)償方式，拆遷主體的認(rèn)定，應(yīng)安置人口的認(rèn)定，無(wú)證房屋應(yīng)否給予補(bǔ)償，評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定與更換，安置房源如何，搬家補(bǔ)助費(fèi)、設(shè)備遷移費(fèi)、過(guò)渡期內(nèi)的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)如何補(bǔ)償，是否發(fā)放速遷費(fèi)等拆遷獎(jiǎng)勵(lì)，停產(chǎn)停業(yè)損失的計(jì)算，裝潢裝修費(fèi)用的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)如何等各項(xiàng)因素。應(yīng)當(dāng)說(shuō)，拆遷安置過(guò)程是一個(gè)法律談判的過(guò)程，其中立法空白與約定不明之處，均需拆遷各方當(dāng)事人予以談判確定。3、談判記錄與協(xié)議。拆遷拆遷談判記錄是對(duì)拆遷過(guò)程的記錄，可以以文本形式固定，亦可通過(guò)錄音等電子形式固定，作為對(duì)拆遷過(guò)程和拆遷細(xì)節(jié)的證據(jù)證明。應(yīng)當(dāng)注意的是，如是拆遷文本記錄應(yīng)當(dāng)有談判主體的簽字確認(rèn)；如系電子錄音記錄應(yīng)當(dāng)有談判主體的身份說(shuō)明。談判協(xié)議是對(duì)談判成果的固定。各方主體就談判內(nèi)容達(dá)成合意之后，通過(guò)簽署談判協(xié)議，具有民事協(xié)議的性質(zhì)，具備民事協(xié)議的法律效力。談判協(xié)議及其條款設(shè)定應(yīng)當(dāng)符合法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，否則會(huì)因違反強(qiáng)制性規(guī)定，而導(dǎo)致協(xié)議或相應(yīng)條款無(wú)效。4、律師等專業(yè)人員在談判中的作用。律師作為專業(yè)人員，能夠?qū)φ麄€(gè)拆遷談判程序及內(nèi)容的有效性做審慎性把握。律師等專業(yè)人員在談判中的作用體現(xiàn)在對(duì)拆遷談判過(guò)程的控制，談判內(nèi)容的合法性，各方主體利益的權(quán)衡，法律性文本的擬定與審查，拆遷法律談判的見證等各項(xiàng)內(nèi)容。而且，律師因其對(duì)法律法規(guī)政策性文件的熟練掌握和較高的談判能力，比之拆遷當(dāng)事人能夠更好地維護(hù)當(dāng)事人利益，應(yīng)當(dāng)對(duì)律師等專業(yè)人員在談判中的作用予以充分重視。二、房屋（企業(yè)）拆遷法律談判存在的問(wèn)題

1、承租人（承租企業(yè)）談判主體資格事實(shí)性缺失。承租人（承租企業(yè)）因其非房屋所有人或土地使用權(quán)人，不具有訂立拆遷安置協(xié)議的主體資格，其利益訴求往往因主體資格的缺失而不能得到有效保護(hù)。拆遷人往往規(guī)避現(xiàn)有法律法規(guī)，直接與被拆遷人進(jìn)行協(xié)商談判，將應(yīng)當(dāng)給予承租人（承租企業(yè)）的補(bǔ)償打包補(bǔ)償給被拆遷人。至于拆遷安置款如何分割，被拆遷人是否依法依約對(duì)承租人（承租企業(yè)）進(jìn)行了安置，拆遷人往往采取了回避的立場(chǎng)。而作為被拆遷人一方，或因承受壓力，放棄承租人（承租企業(yè)）的補(bǔ)償權(quán)利，或因利益趨動(dòng)在獲得補(bǔ)償款之后對(duì)補(bǔ)償款不予分割，侵害承租人（承租企業(yè)）補(bǔ)償安置的權(quán)利。2、談判主體地位不對(duì)稱，法律談判缺少平等性。與普通法律談判不同，房屋（企業(yè)）拆遷法律談判一方主體為地方政府機(jī)關(guān)或者與專業(yè)拆遷公司。在拆遷談判中，地方政府機(jī)關(guān)或?qū)I(yè)拆遷公司因其在啟動(dòng)拆遷程序具有主動(dòng)性，而在談判中處于強(qiáng)勢(shì)地位。更有甚者，即便法律法規(guī)強(qiáng)行禁止違法拆遷，拆遷人仍然會(huì)對(duì)被拆遷人、承租人（承租企業(yè)）施以停水停電、違法強(qiáng)拆遷等各方面的壓力。這種談判主體地位的嚴(yán)重不對(duì)稱性，使得被拆遷人、承租人（承租企業(yè)）背負(fù)巨大的心理壓力，法律談判缺少了應(yīng)有之平等性。3、被拆遷人談判心理?yè)u擺不定，法律談判難以堅(jiān)持己方立場(chǎng)。因被拆遷人在談判過(guò)程中背負(fù)巨大心理壓力，被拆遷人的談判心理會(huì)產(chǎn)生兩個(gè)極端，并在兩極端中不斷游移搖擺：取悅拆遷人獲得較高拆遷補(bǔ)償和立做“釘子戶”獲得較高拆遷補(bǔ)償。法律談判既是談判各方實(shí)力的較量，更是各方心理的制衡。因被拆遷人、承租人（承租企業(yè)）的弱勢(shì)地位，其不可能保持一個(gè)相對(duì)較堅(jiān)定的立場(chǎng)。這也為被拆遷人聘請(qǐng)的律師等專業(yè)人員在談判中抬高了難度。4、拆遷專業(yè)缺乏，談判各方心理價(jià)位各有差別。尤其是作為被拆遷人一方，因其對(duì)拆遷知識(shí)知之甚少尚無(wú)法形成框架性知識(shí)，在法律談判中往往漫天要價(jià)。房屋（企業(yè)）拆