北京某房地產(chǎn)項目可研報告

.z.****房地產(chǎn)開發(fā)******工程二期〔〔工程推廣名〕〕工程可行性研究報告市工程咨詢公司二○○五年十月編制單位：市工程咨詢公司公司審定：名字總經(jīng)濟師高級工程師部門名字投資咨詢部經(jīng)理高級工程師工程負責人：名字工程師工程參加人：名字高級工程師-.z.目錄TOC\o"1-2"\h\z第一章總論1一、工程概況1二、工程建立單位情況2第二章工程建立背景及必要性3一、工程建立背景3二、工程建立必要性4第三章市場分析6一、市場供需分析6二、市場價格8三、銷售預測9第四章工程選址和建立條件12一、選址情況12二、建立條件13第五章工程建立規(guī)模和建立方案15一、建立規(guī)模15二、規(guī)劃建立方案15三、技術(shù)指標18四、輔助設施與公用設施18第六章環(huán)境、交通影響分析27一、環(huán)境影響分析27二、交通影響分析28第七章工程組織機構(gòu)及實施方案31一、工程組織機構(gòu)31二、工程建立進度安排31第八章投資估算、資金籌措33一、投資估算33二、投資方案37三、資金籌措方案37第九章結(jié)論和建議38一、工程財務評價的有關(guān)問題說明38二、財務評價根底數(shù)據(jù)與參數(shù)選取38三、本錢費用估算40四、財務分析41第十章結(jié)論和建議43一、結(jié)論43二、建議43附表：附表1工程總投資估算表；附表1-1居民房屋拆遷補償費用估算表；附表1-2居民房屋拆遷補償費用估算表；附表2投資方案與資金籌措表；附表3銷售收入和銷售稅金及附加表；附表4損益表；附表5借款還本付息表；附表6現(xiàn)金流量表〔全部投資〕；附表7資金來源和運用表。附件：1．工程法人營業(yè)執(zhí)照；2．市規(guī)劃委員會"關(guān)于三義房地產(chǎn)公司建立商業(yè)金融工程的規(guī)劃意見書〔條件〕〞〔*年規(guī)意條字0354號〕；3．市規(guī)劃委員會"關(guān)于****工程市政方案協(xié)調(diào)會會議紀要〞〔市規(guī)會[*年]15號〕；4．市開展和改革委員會"關(guān)于****工程二期工程有關(guān)問題的復函〞〔京發(fā)改投資函[*年]586號〕；5．市國有土地使用權(quán)出讓合同〔京地出合字*年第1085號〕。附圖：1．工程地理位置圖；2．總平面圖；3．交通分析圖；4．景觀分析圖；5．地下四層平面圖；6．地下三層平面圖；7．地下二層平面圖；8．地下一層平面圖；9．首層平面圖；10．二層平面圖；11．三層平面圖；12．四層平面圖；13．標準層平面圖。-.z.第一章總論一、工程概況1．工程名稱：****工程二期工程〔〔工程推廣名〕〕2．性質(zhì)：新建3．建立地址及范圍工程建立地點位于海淀區(qū)**路5號，海淀區(qū)**橋西側(cè)。其四至為：東臨**路，西至**路〔西側(cè)為****工程一期〕，南至新建**路，北至**路。4．建立內(nèi)容與規(guī)模工程總用地面積25426.07平方米，其中，總建立用地面積18026.07平方米，代征道路用地面積7400平方米。工程總建筑面積118350.56平方米，其中，地上78722.56平方米，地下39628平方米5．工程進度本工程建立周期為二年半，方案2007年底完工。其中，*年年6月～*年年3月，完成工程前期工程和施工圖設計，*年年4月～2007年12月，完成工程土建、裝修、設備工程等。6．工程主要經(jīng)濟技術(shù)指標表1-1工程主要經(jīng)濟技術(shù)指標表序號名稱技術(shù)指標1總用地面積〔平方米〕180262總建筑面積〔平方米〕119350其中：地上7**22地下396283總建筑高度〔米〕704建筑密度30.50%5綠化覆蓋率35.00%6停車數(shù)量〔輛〕700其中：地上675地下257．投資估算與資金籌措工程總投資66736.6萬元，其中工程費用40387.1萬元；工程建立其他費用21745.3萬元，預備費3106.6萬元，建立期利息14**.6萬元。工程建立資金中，工程單位自籌7722.0萬元，利用房屋建筑銷售回款39014.6萬元，申請銀行貸款20000.0萬元。二、工程建立單位情況1．單位名稱：****房地產(chǎn)開發(fā)**2．成立時間：l**8年3．注冊地址：市*****4．經(jīng)營地址：市海淀區(qū)**路5號"****工程〞*座*樓*層5．法定代表人：****6．注冊資本：18300萬元7．執(zhí)照注冊號：*******8．企業(yè)類型：**公司9．主營業(yè)務：房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務等10．經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售商品房、信息咨詢等。****房地產(chǎn)開發(fā)**現(xiàn)有員工48、具有本科以上學歷的員工占52％，具備中、高級職稱者多名。公司具有多年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)歷，擁有豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)歷和優(yōu)秀的客戶效勞系統(tǒng)及管理人員，具有創(chuàng)新、務實的開發(fā)理念和不斷進取的開拓意識、形成了"高水準、高品質(zhì)〞的開發(fā)經(jīng)營思路和市場品牌形象，建立了—套符合市場競爭需要、構(gòu)造扁平的管理體系以及一支人員簡練、經(jīng)歷豐富、高效能干，具有團隊合作精神的員工隊伍。目前，公司正以"專業(yè)、專注、真誠、高效〞的標準為廣闊客戶提供最優(yōu)質(zhì)效勞。第二章工程建立背景及必要性一、工程建立背景工程選址原為*公司*公司〔*〕的所在地，原來運輸車輛所產(chǎn)生的噪音和異味，嚴重影響了周圍的環(huán)境，同時該公司經(jīng)營狀況呈下滑趨勢，處境十分困難。經(jīng)政府研究，**公司*用地列入調(diào)整范圍，由****房地產(chǎn)開發(fā)**負責開發(fā)建立****工程小區(qū)工程。1**6年12月25日，首都規(guī)劃建立委員會辦公室第43次聯(lián)席會議原則同意市規(guī)劃院所做的**公司*用地調(diào)整規(guī)劃，并要求該地區(qū)配套設施要按規(guī)定建立，認真做好城市設計研究，處理好與電視臺、國家行政學院以及**橋上西望的景觀關(guān)系。19**年和1**9年，市城市規(guī)劃管理局對該用地分別下發(fā)了"規(guī)劃要點通知書〔**-規(guī)要字-0223〕"、"規(guī)劃設計條件通知書〔**-規(guī)條字-0233〕"、"建立規(guī)劃許可證編號〔**-規(guī)地字-0072〕"、"選址規(guī)劃意見書〔**-規(guī)選字-0010〕"，同意該用地建立大型公共建筑。2000年10月l3日,市規(guī)劃委員會市政處主持召開會議〔各市政部門負責人參加〕,并原則同意了市規(guī)劃院做的"****工程外部市政工程綜合方案"，為該工程創(chuàng)造了良好的外部市政條件。****工程工程一期工程〔住宅小區(qū)〕于2000年5月開工，已于*年年竣工入住。同年，市方案開展委員會以文京計投資字[*年]1455號"關(guān)于開發(fā)建立****工程二期工程工程建議書〔代可行性研究報告〕的批復"準予立項。此外，*年年11月市開展和改革委員會以京發(fā)改投資函[*年]586號文"關(guān)于****工程二期工程有關(guān)問題的復函"同意京計投資字[*年]1455號"關(guān)于開發(fā)建立****工程二期工程工程建議書〔代可行性研究報告〕的批復"有效期延長至*年年12月31日。*年年4月市規(guī)劃委員會下發(fā)"控規(guī)調(diào)整通知書〔*年規(guī)控審字0012〕"，原則同意由市建筑**編制的"****工程〔〔工程推廣名〕〕控規(guī)調(diào)整"，并重新確定了****工程二期工程規(guī)劃設計條件及用地范圍。由于工程二期工程建議書〔代可行性研究報告〕批復的有效期已過，同時工程控規(guī)進展了新的調(diào)整，工程規(guī)模相應擴大，根據(jù)國家發(fā)改委對編制工程可行性研究報告資質(zhì)的要求，****房地產(chǎn)開發(fā)**委托市工程咨詢公司重新編制工程可行性研究報告。二、工程建立必要性〔一〕有利于中關(guān)村科技園區(qū)周邊環(huán)境的整治和土地資源的優(yōu)化配置工程選址原為*公司*公司〔*〕，運輸車輛所產(chǎn)生的噪音和異味，直接影響周圍市民的生活環(huán)境和城市景觀。將其遷走，利用原廠區(qū)用地建立寫字樓，將大大改善本地區(qū)的環(huán)境狀況，對于美化首都環(huán)境，減少城區(qū)環(huán)境污染是非常有益的。本工程從籌劃到確定建立方案已有多年，現(xiàn)在住宅區(qū)已按規(guī)劃竣工入住，但公建工程拖延至今尚未開工，致使大局部用地未被利用。本工程的建立可以使原廠區(qū)土地得到有效合理的利用，實現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置，盤活國有資產(chǎn)，并且可以帶動周圍地區(qū)土地增值，促進周圍地區(qū)的開展，有利于中關(guān)村科技園區(qū)產(chǎn)業(yè)構(gòu)造調(diào)整和配套效勞產(chǎn)業(yè)的開展?！捕尺M一步滿足中關(guān)村西部地區(qū)高科技企業(yè)對寫字樓工程的需求中關(guān)村西區(qū)是"中關(guān)村科技園區(qū)〞規(guī)劃中的重要局部，是市"十五"規(guī)劃中科技園區(qū)建立的重點工程。中關(guān)村科技園區(qū)的高速開展使它成為最具開展?jié)摿Φ母呖萍忌虅諈^(qū)。中關(guān)村西區(qū)及周邊地區(qū)對經(jīng)濟開展有著舉足輕重的作用，是知識經(jīng)濟開展的一片潛力巨大的沃土，而對其周邊的寫字樓工程來說，也是一個千載難逢的好機遇。本工程位于中關(guān)村西區(qū)的西南部，具有巨大的需求潛力。工程的主要客戶群將以高科技企業(yè)為主體，工程地處中關(guān)村商圈龍頭位置，其開發(fā)建立帶來的市場需求是不容無視的。暢通的交通環(huán)境是本工程有別于其它競爭工程的優(yōu)勢所在，而商務氣氛良好及住宅等配套設施完備是吸引境內(nèi)外大企業(yè)，包括大的IT企業(yè)等高端客戶入駐中關(guān)村考慮的關(guān)鍵之處。目前，舉辦奧運、中國參加WTO和新城市規(guī)劃的實施對中關(guān)村寫字樓市場是三大利好因素；而大企業(yè)紛紛回流中關(guān)村，更為本工程市場需求帶來了千載難逢的機遇。中關(guān)村科技園區(qū)近幾年發(fā)揮人才優(yōu)勢，高科技產(chǎn)業(yè)迅速崛起，吸引外資的力度不斷加強，各類公司企業(yè)開展很快。本寫字樓的建立可以進一步滿足各行各業(yè)對辦公用房的需求，符合市城市規(guī)劃和調(diào)整產(chǎn)業(yè)構(gòu)造的戰(zhàn)略布局，有利于中關(guān)村科技園區(qū)第三產(chǎn)業(yè)的開展?！踩秤欣诟纳浦嘘P(guān)村地區(qū)市政根底設施，提升首都城市形象工程的建立，可以促進中關(guān)村地區(qū)市政根底設施和與其相關(guān)的能源、通訊、交通運輸?shù)仁聵I(yè)的開展，有效改善中關(guān)村科技園區(qū)的投資環(huán)境。工程的出現(xiàn)調(diào)整了中關(guān)村地區(qū)商務開展的框架，彌補了該區(qū)域大型商業(yè)消費區(qū)等設施極度匱乏及商務氣氛缺乏的弱點、提升了地區(qū)整體商務環(huán)境，必將成為西北區(qū)域具有標志性意義的城市景觀建筑。本工程方案在2008年奧運會開幕之前完成，屆時它將為城市建筑再增添一個亮點。綜上所述，該工程的建立是非常必要的。第三章市場分析一、市場供需分析〔一〕市場供給*年年寫字樓市場經(jīng)歷了宏觀調(diào)控、"831”土地大限、央行加息、地標之爭等重大事件，寫字樓市場呈現(xiàn)出供需兩旺的態(tài)勢，租售價格一舉走出連續(xù)三年來的下跌趨勢雙雙飄紅。一方面，從供需比照總體來看，今年寫字樓市場仍舊是供過于求的局面，區(qū)域差異依然存在。另一方面，亞奧商圈、BDA商圈、望京商圈、上地商圈、東二環(huán)商圈的興起，標志著多中心商務格局的形成。這些商圈的寫字樓對CBD、金融街和中關(guān)村三大商務聚集區(qū)已產(chǎn)生了不小的沖擊。*年年新推出寫字樓租售工程(包括商務公寓)數(shù)量達50家，平均每月4.2家，與*年伴隨著中關(guān)村地區(qū)經(jīng)濟的騰飛，中關(guān)村寫字樓的建立規(guī)模迅速增長。19**年以前，中關(guān)村地區(qū)僅有9個優(yōu)質(zhì)寫字樓工程，供給量為9.3萬平米，供給缺乏導致了區(qū)域內(nèi)寫字樓長期處于供不應求的狀態(tài)。1**9年國務院正式批復市和科技部"關(guān)于加快建立中關(guān)村科技園區(qū)的請示"，給中關(guān)村寫字樓帶來了巨大的開展機遇。隨著*年年1月關(guān)于"中關(guān)村3年內(nèi)變樣，中關(guān)村要以世界500強、國際著名高科技公司、國內(nèi)大型企業(yè)集團和風險投資機構(gòu)為重點〞政策的出現(xiàn)，中關(guān)村寫字樓掀起了新一輪的開發(fā)熱潮，供給量持續(xù)加大，其中又以定位為國際跨國客戶為主，級別在國際型5A級的高檔寫字樓開發(fā)為重點，導致了高檔市場競爭異常劇烈，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象日益嚴重。據(jù)中原房地產(chǎn)經(jīng)紀公司提供的數(shù)據(jù)顯示，作為寫字樓市場的后起之秀，中關(guān)村區(qū)域開展勢頭十分迅猛，近兩年新增寫字樓面積近百萬平方米。假設按市場上公認的中關(guān)村西區(qū)、中關(guān)村南、北大街沿線、知春路、學院路、西北三環(huán)沿線這個區(qū)域進展統(tǒng)計的話，目前的寫字樓總數(shù)約有100個左右，占市寫字樓工程總體的約12.5%；總建筑面積約354萬平方米，約占寫字樓總量的13.6%。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，*年年中關(guān)村寫字樓供給面積為60余萬平方米，*年年新增約50萬平方米，由于*年年該區(qū)域?qū)懽謽羌蟹帕?，?0萬平方米的存量進入*年年消化，供大于求的局面繼續(xù)保持，市場競爭仍然比擬劇烈。伴隨這種市場的變化，中關(guān)村的寫字樓無論在數(shù)量、品質(zhì)，還是在內(nèi)、外形態(tài)上也在快速變化著。近兩年，中關(guān)村已有中關(guān)村金融中心、理想國際、數(shù)碼大廈、輝煌時代、科技財富中心、百校軟件研發(fā)中心等甲級寫字樓工程先后進入市場。據(jù)預測，到*年年中關(guān)村方案有90萬平方米的優(yōu)質(zhì)寫字樓竣工，使未來形成的商務區(qū)中高檔寫字樓將占75%。由于2008年奧運會的限制政策，從*年年到2010年期間不會有新增現(xiàn)房?！捕呈袌鲂枨笾嘘P(guān)村作為我國知識經(jīng)濟的中心區(qū)，為高科技企業(yè)、大型企業(yè)集團、金融機構(gòu)、國際科技企業(yè)，提供了一個能容納百川的沃土。中關(guān)村寫字樓近幾年的開展，客戶類型已經(jīng)呈現(xiàn)出了多樣化、綜合化、國際化趨勢。由此說明，中關(guān)村所獨有的科技、人才的原動力將長期吸引著國際、國內(nèi)客戶的廣泛關(guān)注。近兩年，中關(guān)村的入駐企業(yè)特點明顯，有國資背景或在行業(yè)內(nèi)處于領先地位的大中型高新技術(shù)企業(yè)在中關(guān)村投資置業(yè)的趨勢漸暖，"國〞字頭和行業(yè)龍頭企業(yè)成為消化寫字樓面積的市場主力；再有就是數(shù)以萬計的中小創(chuàng)新科技企業(yè)，這其中包括大量已獲得一定開展積累，有意扎根中關(guān)村長期開展的各類高科技企業(yè)；同時局部中關(guān)村外鄉(xiāng)成長而目前在東部地區(qū)辦公的實力高科技企業(yè)已經(jīng)表現(xiàn)出明顯的回流趨勢。曾經(jīng)因中關(guān)村高檔辦公物業(yè)欠缺及商務環(huán)境不夠完善，一些在村內(nèi)成長起來的企業(yè)一度離開它們的誕生地，另謀更理想的開展空間。但隨著中關(guān)村西區(qū)以及核心區(qū)建立的加快，高檔寫字樓的大量出現(xiàn)并投入使用，商務環(huán)境得到了極大的改善，一些大企業(yè)又紛紛回流"村〞內(nèi)。大企業(yè)紛紛回流中關(guān)村以中關(guān)村廣場、中關(guān)村東區(qū)和清華科技園為主的中關(guān)村高檔寫字樓密集區(qū)，這局部客戶不僅自身需求辦公面積大，而且也帶動了一些相關(guān)公司進駐中關(guān)村，對于本區(qū)域的寫字樓租售市場起到了主要的推動作用。世界高科技知名企業(yè)在中關(guān)村地區(qū)設立研發(fā)中心或加強研發(fā)力量的趨勢更加明顯。眾多跨國公司紛紛選擇中關(guān)村，設立分支機構(gòu)或區(qū)域總部，據(jù)美國"財富"雜志的一項調(diào)查說明：全球4萬多家跨國公司92%以上的企業(yè)假設干年內(nèi)將考慮在中國設立地區(qū)總部，包括設立亞太地區(qū)、東亞地區(qū)、中國地區(qū)總部、研發(fā)總部、商務總部、銷售總部，其中首選的占15%。如具備長遠開展目光的微軟研發(fā)、朗訊、NTT、高通、松下等企業(yè)巨頭均在中關(guān)村設立研發(fā)中心。IT業(yè)重整旗鼓為中關(guān)村提供了有力的產(chǎn)業(yè)支持，而西區(qū)的開放預示著中關(guān)村的根底設施建立已得到改善，中關(guān)村幅員的擴大整合了區(qū)域資源，對寫字樓的需求提供了增長空間，從而吸引了全國乃至世界知名企業(yè)入駐。從*年年開場中關(guān)村推出了大量在硬軟件設施方面具有國際水準的甲級寫字樓。目前這些先期入市的寫字樓工程已經(jīng)吸引了大批國內(nèi)外知名的企業(yè)入住。據(jù)中關(guān)村寫字樓商會提供的信息顯示，近兩年，已有眾多大企業(yè)落戶中關(guān)村。大企業(yè)的成交特點表現(xiàn)在大面積租賃和購置，如：中關(guān)村金融中心B座被新東方學校整棟購置；中國公路工程咨詢監(jiān)理總公司購置嘉豪國際中心2100平方米；新浪、百度、華旗資訊、美國存儲技術(shù)等IT知名企業(yè)，租賃理想國際大廈超過15000平方米；世界零售巨頭沃爾瑪租賃盈都大廈幾乎全部商業(yè)面積近3萬平方米；從中關(guān)村廣場來看，普天集團、中國電子產(chǎn)業(yè)集團、中國藍星等大型國字頭企業(yè)已經(jīng)或即將入駐。種種跡象說明大企業(yè)正在悄然回流中關(guān)村及周邊地區(qū)。二、市場價格根據(jù)寫字樓信息網(wǎng)的年終統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截止今年*年年12月寫字樓市場平均售價14162元/平方米(建筑面積報價)，與*年年相比上漲4.3%；平均租金21.2美金/平方米/月(建筑面積報價)，與*年年相比上漲2.9%；空置率19.8%，與*年年相比下降18%。據(jù)預測，*年年寫字樓平均售價將進一步小幅上漲，平均租金則正好相反，預測將會大幅下跌。寫字樓售價上漲原因一是整個房地產(chǎn)市場漲價之風的"奉獻〞，二是一大批頂級寫字樓的問世；租金上漲得宜于CBD商圈寫字樓租金的不斷拉升；空置率的下降是由于雖然總體供給增大但形成有效供給(入住)相對有限。*年年第一季度中關(guān)村寫字樓的租金指數(shù)為92.67點，比上一季度下降0.09點，下降幅度繼續(xù)減小(上季度租金指數(shù)的下跌幅度為0.12)，參考平均成交租價為3.91元/天·平方米；售價指數(shù)為**.82點，比上一季度上升0.20點，上揚幅度繼續(xù)升高(上季度售價指數(shù)的上揚幅度為0.05)，參考平均成交售價為10061.4元/平方米。目前中關(guān)村地區(qū)在建或預售的寫字樓中有1/3都是專為大型跨國企業(yè)準備的甲級寫字樓，平均售價在10000-17000元/平方米。類似企圖ATT、億城中心、長遠天地等幾個頗受中小企業(yè)青睞的寫字樓，價格為6500－10000元/平方米，主要集中在7000－9000元/平方米之間。與本工程相鄰的中關(guān)村西區(qū)寫字樓根本是以銷售為主，價格在11000－19000元/平方米，大多數(shù)集中在12000－15000元/平方米之間。租價在3－8元/天·平方米，成交價通常保持在2.6-6元/天·平方米之間。表3－1中關(guān)村5A級高檔寫字樓價格信息表寫字樓名稱建筑面積均價位置萬平方米元/平米數(shù)碼大廈A座6.818000中關(guān)村南大街中關(guān)村科貿(mào)中心2013800中關(guān)村大街東南角清華同方科技廣場1113000清華東路豪景大廈512000海淀區(qū)知春路富海中心10.112000北方交大西門銀谷大廈711717北四環(huán)東北角科技財富中心6.611000海淀區(qū)學清路錦秋國際大廈2.2716200知春路6號CEO首創(chuàng)拓展大廈3.616600中關(guān)村西區(qū)10號地大地科技大廈5.1(租)4.5〔天〕北四環(huán)路西北角融科資訊中心4.9(租)28〔美金/月〕科學院南路柏彥大廈3.4(租)4〔天〕北四環(huán)中路中關(guān)村金融中心11待定中關(guān)村西區(qū)三、銷售預測〔一〕工程定位工程的主要客戶群將以高科技企業(yè)為主體。近年，隨著中關(guān)村科技園區(qū)的開展，該地區(qū)寫字樓市場形成了以高科技企業(yè)為主要客戶群的區(qū)域開展特色。高科技行業(yè)已成為該區(qū)域經(jīng)濟開展的支柱。本工程因其絕對優(yōu)勢的位置，設計創(chuàng)意將工程預期受眾定位在國家部委、跨國公司、國際型大企業(yè)，為國際機構(gòu)及知名公司提供在華／京辦公總部。本工程寫字樓推廣方式以出售為主?！捕掣偁幑こ谭治鑫磥砼c本工程形成競爭點的工程將來自于中關(guān)村西區(qū)。中關(guān)村西區(qū)快速的區(qū)域開展與面臨的各種困難已形成該區(qū)域向更高層次開展的瓶頸，比方交通堵塞、商住及配套設施缺乏、土地本錢高等。中關(guān)村西區(qū)的交通存在很大的問題，每天頂峰時間，堵車現(xiàn)象非常嚴重。據(jù)悉，這種交通狀況5年以內(nèi)難以緩解。交通及商住缺乏的局限致使吸引的企業(yè)具有局限性。目前西區(qū)寫字樓的主要客戶多為低端客戶，大企業(yè)仍處于觀望狀態(tài)。高端客戶則愿意選擇商務氣氛更好，交通更便利的地方，這些成為境內(nèi)外大企業(yè)，包括大的IT企業(yè)入駐寫字樓考慮的根底條件。目前中關(guān)村地區(qū)在建工程均不具備良好的商務環(huán)境。工程建筑將充分展現(xiàn)高科技、現(xiàn)代派的建筑氣勢。車庫是市停車數(shù)量最多的綜合樓群，它彰顯出工程整體的商務環(huán)境；地上辦公用房縱向分割十分方便、可使大單用戶擁有獨立的配套設施、有益于其整體形象的維護：建筑整體雙向采光設計、充分滿足人們對現(xiàn)代辦公空間的要求，是"綠色辦公〞最自然、最直接的表現(xiàn)。工程因其區(qū)位優(yōu)勢，配套的住宅、商業(yè)、娛樂等設施，獨有的設計創(chuàng)意，將工程未來客戶定位在對中關(guān)村寫字樓有意而無奈的國際型企業(yè)和機構(gòu)。目前、大企業(yè)紛紛回流中關(guān)村，本工程具有明顯的競爭優(yōu)勢?！踩硡^(qū)位優(yōu)勢工程宗地位于市海淀區(qū)中心地帶，中關(guān)村科技商務區(qū)金角**橋路與西北三環(huán)連續(xù)的顯赫地段，把守西北通道。工程臨近的**橋地區(qū)為西北三環(huán)至中關(guān)村科技園區(qū)的門戶地區(qū)，土地使用價值很高。它的南部為武警總部大樓、電視臺等高層建筑；北側(cè)為金洲大廈；西側(cè)為工程一期商住高層塔樓；東部**橋以東為理工國際教育交流大廈。通過近年來的開發(fā)，該區(qū)域建筑群巳漸成氣候，成為了西北三環(huán)城市景觀節(jié)點。由于本工程西側(cè)的工程一期商住高層塔樓已竣工入住，促使該地區(qū)的商業(yè)更加繁榮?！菜摹辰煌▋?yōu)勢工程東臨西北三環(huán)、以南側(cè)遠大路連接西四、五環(huán)路，南行經(jīng)西外大街直通二環(huán)，交通非?？旖荼憷??！参濉痴邇?yōu)勢國家及地方政府針對中關(guān)村科技園區(qū)進一步開展實施了一系列積極促進措施，海淀區(qū)北擴方案、"中關(guān)村科技園區(qū)管理體制改革方案"的出臺以及新一任中關(guān)村科技園區(qū)管理層的走馬上任，都表達了國家、地方各級政府對未來中關(guān)村開展的高度重視及支持。中關(guān)村相關(guān)政府部門不斷從政策上、效勞上加大招商引資力度，也是吸引企業(yè)回流的重要因素之一。據(jù)海淀區(qū)招商效勞中心介紹，為了吸引國際知名企業(yè)進入中關(guān)村開展，海淀區(qū)建立了外商投資綠色通道。對于世界500強企業(yè)以及高新技術(shù)企業(yè)在中關(guān)村設立研發(fā)中心都會給予相應的政策支持，降低他們的進入本錢。為了改善投資環(huán)境，政府部門對中關(guān)村寫字樓開發(fā)企業(yè)也給予了大力支持。不僅為開發(fā)企業(yè)提供重要的租售信息源，還在去年組織開發(fā)企業(yè)赴**、新加坡進展推介。在今年的中關(guān)村電腦節(jié)上為寫字樓開辦了專場招商會。而且，政府部門還拿出?？钤谛吕司W(wǎng)上常年發(fā)布寫字樓租售信息，為寫字樓帶來了不少客源?！擦充N售預測有關(guān)部門預測，截至2008年，寫字樓的整體供給量將達1000萬平方米，由于奧運會的召開，*年年后不允許有新開工工程，而寫字樓建立周期一般在2年半甚至更長時間，因此從2007年下半年到2010年，相當于4年的時間內(nèi)沒有新增寫字樓供給。根據(jù)中關(guān)村寫字樓商會預測，從*年年前后開場，中關(guān)村地區(qū)的高檔寫字樓租金售價將開場上漲并持續(xù)到2010年前后。綜上所述，本工程具有需求潛力，競爭優(yōu)勢明顯，依托中關(guān)村高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的快速開展，市場銷售前景廣闊，寫字樓售價初步確定為15500元／平方米根本合理。第四章工程選址和建立條件一、選址情況(一)地址及地理位置工程建立地點在****工程小區(qū)東側(cè)，位于海淀區(qū)**路5號。該地塊位于海淀區(qū)**橋西側(cè)，東臨**路，西至**路〔西側(cè)為****工程一期〕，南至新建**路，北至**路。工程總用地面積25426.07平方米，其中，總建立用地面積18026.07平方米，代征道路用地面積7400平方米。(二)土地權(quán)屬及占地面積根據(jù)市國有土地使用權(quán)出讓合同〔京地出合字*年第1085號〕，****房地產(chǎn)開發(fā)**已協(xié)議出讓方式獲得****工程二期寫字樓〔宗地*年8.67平方米〕的使用權(quán)。該用地毛地價款三義房地產(chǎn)公司已于*年年12月繳清，用地性質(zhì)為商業(yè)和辦公。(三)用地現(xiàn)狀目前，工程用地范圍內(nèi)，北側(cè)有居民樓和辦公樓〔現(xiàn)改為學生公寓〕各一座，其中，居民樓共計64戶，建筑面積約4000平方米，辦公樓面積約4000平方米；東側(cè)臨街有假設干小飯館，建筑面積約4200平方米；南側(cè)為汽車租賃公司，建筑面積約3000平方米；西側(cè)為*公司*公司舊廠房，建筑面積約2000平方米。除居民樓、臨街小飯館外，辦公樓、汽車租賃公司和舊廠房屬根據(jù)工程單位和*公司的協(xié)議，辦公樓、汽車租賃公司和舊廠房由*公司自行撤除，工程單位不需要實施貨幣補償。該工程建成后，工程單位給*公司提供地上面積為20000平方米的建筑用房作為補償。二、建立條件〔一〕地勢地貌海淀區(qū)地處華北平原的北部邊緣地帶，系古代永定河沖積的一局部。地勢西高東低，西部為海拔100米以上的山地；東部和南部為海拔50米左右的平原?！捕乘牡刭|(zhì)市平原區(qū)地下水主要賦存在第四系砂礫卵石層中。平原區(qū)地下水為第四系松散層孔隙水，水文地質(zhì)條件主要受永定河、潮白河等沖洪積層所控制，含水層具有明顯的水平分帶性。大局部平原區(qū)地下水主要開采層的水質(zhì)，符合國家生活用水衛(wèi)生標準和工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用水要求。本工程地質(zhì)條件穩(wěn)定，可以滿足建筑物對周邊水文地質(zhì)的要求。工程所在地區(qū)抗震設防烈度為8度，對應的設計根本加速度和實際特征周期分別為0.2g和0.35s?！踩硽夂蚝５韰^(qū)氣候?qū)贉貛駶櫦撅L氣候區(qū)，冬季寒冷枯燥，盛行西北風，夏季高溫多雨，盛行東南風。年均氣溫12.3℃，1月份平均氣溫-3.7℃，極端最低氣溫為-18.5℃，7月份平均氣溫為26.1℃，最高氣溫為40.3℃。年日照數(shù)2662小時，無霜期211天。年平均降水量628.9毫米，集中于夏季的6－8月，降水量為465.1毫米,占全年降水的70%；冬季的12－2月份降水量最少。〔四〕市政條件1．雨污水****工程小區(qū)污水向東排入**街路觀狀污水管線，小區(qū)南紅線向北20米范圍內(nèi)污水排入南側(cè)**路現(xiàn)狀污水管線。小區(qū)雨水向東排入**街觀狀雨水管。2．上水沿萬泉河西路敷設DN400上水管線，與南北現(xiàn)狀上水管線連接。沿小區(qū)北側(cè)區(qū)間路向東修建DN200管線與**街路現(xiàn)狀管線溝通。3．電力****工程住宅小區(qū)新建開閉站一座。開閉站外電源分兩路，一路從六郎莊變電站引入，另一路從紫竹院變電站引入，本工程用電可從****工程住宅小區(qū)引入。4．燃氣目前，****工程住宅小區(qū)北紅線外設有DN400的中壓燃氣管線，小區(qū)北側(cè)區(qū)間路向東建有DN300的中壓燃氣管線，本工程可從****工程住宅小區(qū)引入。5．電信沿萬泉河西路敷設24孔電信管道與北側(cè)觀狀管道溝通，長度約為400米，沿小區(qū)北側(cè)區(qū)間路修建l2孔電信管道，本工程電信管線可與**街原電信管道連通?！参濉辰煌l件工程鄰近**路公交車站、萬泉莊公交車站、三義廟公交車站及人民大學公交車站。有26條公共汽車線路經(jīng)過工程所在地，另外，正在修建的城市輕軌4號線未來也將從本工程附近通過。多條交通線路為寫字樓的用戶提供了便利的交通條件，有利于公務、經(jīng)濟活動的開展。第五章工程建立規(guī)模和建立方案一、建立規(guī)模〔一〕建筑規(guī)劃根據(jù)1**9年編制的"市中心地區(qū)控制性詳細規(guī)劃"，****工程二期〔〔工程推廣名〕〕工程主體用地性質(zhì)為公建(C2)建筑用地編號為8754-05、8754-03兩塊用地。根據(jù)市規(guī)劃委員會"關(guān)于海淀區(qū)**路規(guī)劃建立商業(yè)金融〔〔工程推廣名〕〕工程的規(guī)劃意見書〔條件〕〞〔*年規(guī)意條字0527號〕，本工程總用地面積25426.07平方米，其中，總建立用地面積18026.07平方米，代征道路用地面積7400平方米。建筑物地上控制規(guī)模為78722.56平方米，高度不超過70米。〔二〕建立規(guī)模工程位于市海淀區(qū)西北三環(huán)**橋區(qū)的西北角。用地西接****工程一期住宅，南臨**路，東連城市綠化景觀用地并與H&DM事務所新近設計的TPT大廈隔橋相望，北側(cè)為現(xiàn)狀的多層板式和高層塔式住宅。工程總建筑面積118350.56平方米二、規(guī)劃建立方案〔一〕設計要求根據(jù)對用地周遍環(huán)境的調(diào)研結(jié)果發(fā)現(xiàn)在用地西側(cè)1.5公里(世紀金源MALL)和在用地東側(cè)1.5公里(雙安、當代商場)位置均有大型商業(yè)餐飲中心存在，如再開發(fā)一樣性質(zhì)工程投資風險較高。此外，**路沿線多為海淀區(qū)政府辦公建筑，即使擴大到整個**橋區(qū)，高級商務辦公建筑也十分缺乏。因此，我們將建筑的性質(zhì)定義為辦公綜合體。即三棟5A級標準辦公單元和一棟可獨立使用的返還辦公樓，擁有會展、商務、綠色中庭的裙樓，效勞于辦公功能和辦公人群的商業(yè)、金融、餐飲、健身空間?！捕晨傮w規(guī)劃設計根據(jù)對用地西側(cè)、北側(cè)住宅的日照分析和對西南部城市景觀的研究，用地的建筑布局分為兩組建筑、三個局部。貼臨**路的用地南側(cè)布置了三棟既可相對獨立又從城市造型上渾然一體的標準辦公塔樓單元。每個辦公單元的平面布局和立面手法相似卻又每棟樓之間略有不同。用地中部是一個造型豐富，由室外景觀綠化緩緩下沉至地下一層的坡地下沉庭園。地下空間因此可以獲得充足的采光和通風。用地東北部為一棟相對獨立的返還辦公樓。其內(nèi)部建筑格局和功能設置均到達了與外銷辦公樓同等的品質(zhì)，為實現(xiàn)統(tǒng)一管理獨立核算的原則，本樓的設備電氣系統(tǒng)均考慮了分樓設置和計量的可能。用地西北部設計的是一個為辦公人群特制的健身、餐飲和休閑效勞中心，同時兼顧新****工程一期住宅會所的功能。〔三〕交通規(guī)劃與停車設計建筑用地結(jié)合****工程一期已經(jīng)規(guī)劃完成的小區(qū)主入口南北向路和小區(qū)次入口東西向路，以及用地東側(cè)與城市綠地問新設計的硬質(zhì)鋪地路和**路共同形成用地的環(huán)行通道。在用地內(nèi)部圍繞綠色下沉坡地廣場又形成了南北兩組建筑的小型環(huán)路(南區(qū)北向的西餐咖啡廳位置，考慮了緊急情況車輛通行的可能性)。在建筑總平面設計中特別引進了地面人車分流的理念。即來大廈辦公或的一般車流直接通過臨近小區(qū)入口的雙向機動車坡道到達地下二層車庫，并通過車庫層的辦公門廳直達所需樓層。首層臨近建筑僅提供一條Vm車道，供貴賓車輛直達門廳。除此以外的地面層公共空間均還給步行人群。人們可以自由出入于各棟建筑和景觀空間中?！菜摹秤玫鼐G化與景觀設計建筑的綠化設計主要考慮了西側(cè)****工程一期綠地、東側(cè)**橋區(qū)景觀綠地以及用地內(nèi)部綠地的連續(xù)性和互補性。使盡可能多的建筑空間享受盡可能多的綠地，構(gòu)筑都市園林辦公環(huán)境。建筑用地內(nèi)心是一個自由坡地式的下沉園林，五棟主要的建筑圍繞這個綠色中心依次展開，同時下沉的綠地空間也為地下公共層和車庫層提供了充足的采光?！参濉辰ㄖ?jié)能設計*年年7月1日開場實施的"公共建筑節(jié)能標推〞明確指出建筑主要房間宜避開冬季最多頻率風向(北向、西北向)和夏季日射朝向(西向)；甲類建筑東、西、北朝向的窗墻比不應大于0.7，且建筑總窗墻比不應大于0.7；甲類建筑屋頂透明局部不應大于屋頂總面積的30%。工程的立面設計中特別考慮了新標準的技術(shù)要求，對西立面和北立面的窗墻比進展了嚴格控制。但考慮到建筑的東南側(cè)為主要景觀方向和采光方向，因此建筑的南立面和東立面建議采用節(jié)能性雙層幕墻構(gòu)造，并特別在東立面增加了可添加保溫層的白色釉面玻璃手法，以確保東立面70%窗墻比的指標。南區(qū)建筑綜合窗墻面積比為70%，其中，南向為80%；東向為70%；北向為60%；西向為30%。北區(qū)建筑綜合窗墻面積比為60%，其中，南向為70%；東向為60%；北向為50%；西向為15%。屋面透明玻璃比為10%?！擦硺?gòu)造設計說明構(gòu)造設計要服從于整體建筑的設計概念，在保證平安的前提下，力求做到經(jīng)濟合理，施工方便。本工程地下室三。四層，地上主樓十八層，裙房三—四層，主樓由裙房連通，形成多塔構(gòu)造。根本柱網(wǎng)為8400×8400，柱網(wǎng)布置既適應建筑功能，構(gòu)造跨度也比擬合理。1．工程所在地區(qū)構(gòu)造設計標準本工程所在地區(qū)抗震設防烈度為8度，對應的設計根本加速度和實際特征周期分別為0.2g和0.35s。建筑抗震設防分類為丙類；構(gòu)造設計基準期為50年；構(gòu)造設計使用年限為50年；建筑構(gòu)造平安等級為二級；風荷載和雪荷載按50年一遇2．梁、板、校本工程擬采用寬扁梁以減小構(gòu)造高度，在不增加總高度的情況下，提高使用高度：樓板采用大板構(gòu)造綜合效果比建好，其具有建筑平面分割變化靈活、機電專業(yè)布置方便、施工簡單快捷的優(yōu)點；構(gòu)造柱斷面擬通過對構(gòu)造的處理進展控制以滿足建筑需要。3．根底根底方案的選擇不僅與建筑物本身有關(guān)，還與所在地區(qū)的地質(zhì)情況與地下水位等有關(guān)，選擇合理的根底形式不僅對構(gòu)造平安非常重要，還關(guān)系到經(jīng)濟合理。對于本工程這樣的深根底構(gòu)造還會存在局部抗浮問題，選擇合理的抗浮方法，不僅關(guān)系到抗浮效果，還關(guān)系到是否經(jīng)濟，這不僅與當?shù)氐乃牡刭|(zhì)情況有關(guān)，還要根據(jù)施工條件與施工運輸情況綜合確定。4．特殊部位的處理對于本工程這樣一個功能較多的大型建筑物，建筑造型和建筑功能會對構(gòu)造有一些特殊的要求，構(gòu)造設計將通過特殊處理盡可能滿足建筑要求，使建筑的整體設計更加完美。對于本工程大跨度通廊，可采用鋼構(gòu)造，具體的構(gòu)造布置可結(jié)合建筑造型完成，但通廊位于兩棟變形不同的塔上，須解決兩端變形不一致對構(gòu)造的影響，擬通過對支座的特殊處理解決。對于大空間構(gòu)造和大懸挑構(gòu)造，需選擇剛度大自重輕的構(gòu)造，預應力對提高構(gòu)造剛度減輕自重是比擬有效的方法。三、技術(shù)指標表5-1工程主要技術(shù)指標表序號名稱技術(shù)指標1總用地面積〔平方米〕180262總建筑面積〔平方米〕118350.56其中：地上78722.56地下396283總建筑高度〔米〕704建筑密度30.50%5綠化覆蓋率35.00%6停車數(shù)量〔輛〕700其中：地上675地下25四、輔助設施與公用設施〔一〕給水排水設計1．給水設計1)本工程給水由市政給水管網(wǎng)供給。2)用水量及耗熱量估算：最高日用水量約為1550m3/d，生活熱水熱負荷為2700kW。3)給水系統(tǒng)給水系統(tǒng)豎向分為三個區(qū)，低區(qū)系統(tǒng)為地下三層至地上三層，由市政管網(wǎng)直供。中區(qū)系統(tǒng)為四層至十一層，由地下生活水池一變頻給水裝置聯(lián)合供水。高區(qū)系統(tǒng)為十二層至十八層，采用地下生活水池—唆頻給水裝置聯(lián)合供水。4)消防系統(tǒng)本工程消防設計包括消火栓系統(tǒng)，自動噴水滅火系統(tǒng)，水噴霧滅火系統(tǒng)等。消防水量：室外消火栓用水量30升/秒，火災延續(xù)時間3小時；室內(nèi)消火栓用水量40升/秒，火災延續(xù)時間3小時；自動噴水滅火系統(tǒng)(中危險級U級)用水量22升／秒，火災延續(xù)時間1小時；水噴霧滅火系統(tǒng)(發(fā)電機組)噴霧強度20升／分鐘·平方米，持續(xù)噴霧時間1小時，噴頭工作壓力不小于0.35Mpa。全樓設置獨立的地下消防貯水池和高位消防水箱，與生活用水隔離。地下消防貯水池按最不利消防用水量計算確定。室外消火栓由市政管網(wǎng)供給。室內(nèi)消火栓系統(tǒng)按消火栓栓口靜壓不超過0。8MPa的原則分為上下兩區(qū)。室內(nèi)消火栓高區(qū)和低區(qū)系統(tǒng)均由地下消防貯水池、消防主泵、高位消防水箱組成。高區(qū)消火栓系統(tǒng)在屋頂水箱間設穩(wěn)壓裝置。自動噴水滅火系統(tǒng)為一個壓力分區(qū)。濕式噴淋滅火系統(tǒng)由地下貯水池—消防主泵。高位消防水箱組成。為保證最不利點處噴頭的工作壓力。高位消防水箱間設穩(wěn)壓裝置。發(fā)電機房設有水噴霧滅火系統(tǒng)，系統(tǒng)由地下消防貯水池—水噴霧泵—高位消防水箱組成，采用自動控制、手動控制與應急操作三種方式控制雨淋閥。5)熱水系統(tǒng)本工程為辦公、餐廳、廚房、娛樂、會所等用房提供生活熱水。生活熱水熱源由市政熱網(wǎng)供給，經(jīng)熱交換器與一次水熱交換后，供給60℃熱水。熱水系統(tǒng)壓力分區(qū)與生活給水壓力分區(qū)一致。6)中水系統(tǒng)工程收集辦公層洗手盆及會所游泳池淋浴洗浴廢水作為中水水源，用于衛(wèi)生間沖廁用水。中水設施處理能力約為15m3/h。中水處理方法采用生物接觸氧化法。中水采用貯水池。中水泵屋頂水箱聯(lián)合供水方式。2．排水設計排水分生活污水和洗浴廢水兩系統(tǒng)。地上生活污水直接排至室外，地下生活污水經(jīng)污水泵提升后排入室外，生活污水經(jīng)化糞池處理，排至市政污水管網(wǎng)。廚房含油污水經(jīng)隔油處理后排向室外市政污水管網(wǎng)。洗浴廢水作為中水水源，排入地下層中水處理站內(nèi)廢水調(diào)節(jié)池。屋面雨水采用內(nèi)排水方式排至室外雨水管網(wǎng)。室外場地雨水采用雨水口聚集排至室外雨水管水管網(wǎng)。污水排水總量約為800m3/8。屋面雨水設計重現(xiàn)期按5年，降雨歷時5分鐘的降雨強度設計。室外場地設計重現(xiàn)期為2年。雨水量約為800L/S。3．冷熱水計量每棟辦公樓總供水管上設總表，各層設分層水表。商業(yè)娛樂用水，廚房用水等按使用單元設分表?！捕巢膳L與空氣調(diào)節(jié)1．主要房間空調(diào)采暖室內(nèi)設計參數(shù)房間名稱夏季冬季新風量m3/h人溫度℃相對濕度%溫度℃相對濕度%辦公室25≤6022≥3050會議中心25≤6022≥3550娛樂用房26≤6020≥3550游泳池27-28≤7027-28≤70全新風直流帶全換熱器2．空調(diào)冷負荷約為15000kW；空調(diào)通風采暖熱負荷為17000kW。3．空調(diào)及采暖熱源由室外熱網(wǎng)供給，樓內(nèi)設集中熱交換站。通過水-水熱交換器制取空調(diào)、及采暖熱水，空調(diào)熱水供回水溫度為60/50℃，采暖熱水供回水溫度為85/60℃。4．整個建筑物空氣調(diào)節(jié)采用集中冷源。地下三層設冷凍機房，冷水機組總制冷量為1500kW，冷凍水供回水溫度為85/60℃。冷卻塔設于裙樓屋面，冷卻水供回水溫度為32/37℃?？照{(diào)水系統(tǒng)系統(tǒng)為；個壓力分區(qū)，采用兩級泵、分區(qū)兩管制、交流量系統(tǒng)，以實現(xiàn)過渡季節(jié)，初夏和初冬不同區(qū)域?qū)錈岬牟煌枨蟆杉壉貌捎米冾l循環(huán)水泵按每棟辦公塔樓及使用區(qū)域設置，便于物業(yè)管理及計量，同時降低能耗。5．辦公局部建議采用全空氣變風量空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)，可實現(xiàn)局部區(qū)域(房間)的靈活控制，充分滿足各區(qū)域環(huán)境舒適度及室內(nèi)空氣品質(zhì)要求，對二次裝修時平面布局分割適應性更強，吊頂內(nèi)無冷水管道，無滴水現(xiàn)象發(fā)生。裙房公共局部如娛樂及會議中心等采用雙風機全空氣空調(diào)系統(tǒng)，過渡季實現(xiàn)全新風運行。游泳池采用全新風直流空調(diào)系統(tǒng)，機組內(nèi)設置全熱交換器，回收排風的能量。6．本工程設樓宇自動化(BAS)管理系統(tǒng)，熱力，制冷設備和其他空調(diào)通風系統(tǒng)納入樓宇自動化管理系統(tǒng)。設備、自控閥均要求就地手動和控制室自動控制。風機盤管室溫控制；新風空調(diào)系統(tǒng)送風溫濕度控制，辦公各層機房空調(diào)箱與新風出口聯(lián)鎖控制，新風空調(diào)箱風機變頻控制；定風量空調(diào)系統(tǒng)溫濕度控制，為利用過渡季室外新風冷熱量，根據(jù)室外空氣焙值調(diào)節(jié)新、回、排風閥開度，過濾器阻力報警；變風量空調(diào)系統(tǒng)溫濕度控制，為利用過渡季室外新風冷熱量，根據(jù)室外空氣治值調(diào)節(jié)新、回、排風閥開度及風機變頻控制，過濾器阻力報警，送風量控制；冷水機組隨負荷進展運行臺數(shù)控制；水泵臺數(shù)和變頻控制；7．通風系統(tǒng)簡述地下車庫通風系統(tǒng)采用噴射導流通風方式。地下車庫排風冬季由新風機組加熱送至室內(nèi)，并配以誘導風機引射導流至排風口處，廢氣由排風機排出室外。廚房排風分為灶具排風和全面通風系統(tǒng)兩局部，補風系統(tǒng)也相應設置，全面通風補風，夏季去濕冷卻，冬季加熱后送至室內(nèi)，灶具排風補風僅冬季加熱送至排煙罩。廚房灶具排油煙系統(tǒng)，先經(jīng)排煙罩處理，到達環(huán)保要求，再由外置電機低噪聲柜式離心風機排入大氣。地下設備機房等房間，新風按需求加熱式冷卻送至室內(nèi)，由排風機排出余熱和廢氣，變電室新風冷卻處理后送入室內(nèi)排除變壓器散熱，并由排風機排出，發(fā)電機房的廢氣由排風機通過直通室外的排風豎并排出。柴油發(fā)電機的排煙管滿足排放標準后排入室外，并設消聲裝置。衛(wèi)生間設排風系統(tǒng)。、8．防煙、排煙系統(tǒng)1)防煙系統(tǒng)不具備自然排煙條件的樓梯問，消防電梯前室及合用前室設正壓送風系統(tǒng)，樓梯問采用自垂百葉送風口，前室采用常閉正壓送風口。2)排煙系統(tǒng)長度超過20米的內(nèi)走道設排煙系統(tǒng)。面積超過100平方米的地上房間(無窗或固定窗房間)設排煙系統(tǒng)。面積超過50平方米的地下房間設排煙系統(tǒng)及補風系統(tǒng)。地下車庫設排煙系統(tǒng)及補風系統(tǒng)，排煙與平時通風系統(tǒng)合用。地下變配電室設排煙系統(tǒng)及補風系統(tǒng)。所有排煙口按防煙分區(qū)設置，設置在房間上部，排煙口距該防煙分區(qū)最遠點的距離小于30米。排煙口(或排煙閥)設手動和自動開啟裝置，由消防控制室控制(或與防災系統(tǒng)聯(lián)控)并與排煙風機聯(lián)鎖。9．其他1)根據(jù)需要設置用戶冷卻水系統(tǒng)，可在主機停頓運行期間，滿足客戶24小時空調(diào)要求。2)全空氣空調(diào)系統(tǒng)空氣處理機組內(nèi)設置中效過濾器，提高室內(nèi)空氣干凈度。3)每棟辦公樓設置冷、熱量計量裝置。分樓層、分使用區(qū)域設置冷、熱量計量裝置?！踩畴姎鈱I(yè)1．強電局部〔1〕設計依據(jù)根據(jù)國家現(xiàn)行的民用建筑電氣設計標準，并參考國際標準及各相關(guān)工藝對電氣專業(yè)的要求設計?！?〕供電負荷等級消防控制室、通訊機房(交換機房)、網(wǎng)絡機房、計算機房、電視機房、監(jiān)控室、變配電室、發(fā)電機房、配電間等的電力和事故照明，以及建筑所有安防消防設備，特定場所的應急照明用電為一級負荷，其余為二級負荷或三級負荷。其中一級負荷涉及計算機系統(tǒng)的電源和事故照明電源為特別重要負荷?！?〕負荷估算變壓器總裝機容量為12000kVA。其中，地下室及公建局部按90VA/m2計算，變壓器裝機容量預計為9600kVA(6*1600kVA)；會所按125VA/m2計算，變壓器裝機容量預計為800kVA(2*400kVA)；還建局部按95VA/m2計算，變壓器裝機容量預計為1600kVA(2*800kVA)?！?〕供電電源按業(yè)主管理及產(chǎn)權(quán)情況，可按兩個高壓用戶申請電源。擬由市電引來雙路10kV獨立電源，供電局分界小室設在地下一層，變配電室設在地下室，上述三局部分設。為確保建筑內(nèi)特別重要及消防等負荷的供電可靠性，需設置2臺1000kW的柴油發(fā)電機組，并機運行。各弱電系統(tǒng)涉及計算機和控制的電源設備需配置UPS；應急照明需配置EPS，集中或分散式供電?！?〕供配電系統(tǒng)雙路10kV電源同時供電，單母線分段運行，母線之間設聯(lián)絡開關(guān)，雙電源互為備用。變電所低壓單母線分段運行，聯(lián)絡開關(guān)可自動、手動轉(zhuǎn)換，對于一級負荷及特別重要負荷除兩路市電同時供電外，由柴油發(fā)電機和UPS作為后備電源，末端互投切換。對于重要設備負荷采用放射式供電方式，一般負荷則采用放射式和樹干式相結(jié)合的供電方式?！?〕設備選型及特殊電氣要求設備電源按要求電源質(zhì)量供電，不能滿足要求時做相應的穩(wěn)壓穩(wěn)流濾波的處理。同時，考慮設備的EMC及噪聲干擾問題。安裝于建筑物內(nèi)的供配電設備均選用干式不燃型，用于消防供電回路的線纜采用耐火型、阻燃型，有特殊要求的采用屏蔽型。此外，視業(yè)主的需求選擇智能化的配電設備?！?〕防雷與平安保護接地：建筑根據(jù)標準要求按二類防雷建筑物設防，采用傳統(tǒng)法拉第籠式防雷體系。上下壓配電設備均按國標防雷標準設避雷器，全面采用整體防雷新概念，主要電氣設備、信息系統(tǒng)供電回路及信號回路設置防雷擊感應電磁脈沖裝置SPD。所有電氣設備、平安保護(低壓配電系統(tǒng)接地型式采用TN名系統(tǒng))及建筑物防雷的接地，采用共用接地裝置，接地電阻小于1歐，且建筑物采用等電位聯(lián)結(jié)，以減少電磁干擾的感應效應，改良電磁環(huán)境。〔8〕照明根據(jù)特定場所工藝要求及國家相關(guān)標準，確定各種機房、會所、商場、辦公用房等的照明光源的顯色指數(shù)、色溫光效及照度標準，分別采用氣體放電燈、白熾燈、熒光燈、節(jié)能燈等，在滿足功能需求的前提下，盡可能多采用國家推廣的綠色節(jié)能型光源燈具。建筑物立面采用氣體放電燈投光與內(nèi)透光相結(jié)合的形式實現(xiàn)夜景照明。同時，在建筑重要機房及公共場所設置應急照明、疏散指示燈，由兩路市電、柴油發(fā)電機(或局部UPS)供電。此外，采用先進的燈光控制技術(shù)，如感光調(diào)光控制、感動燈光控制、紅外無線遙控等，太空間及公共場所由燈控室集中管理。〔9〕航空障礙燈根據(jù)標準要求，對建筑高度超過45米以上建筑頂部宜設置中光強的航空障礙燈。2．弱電局部弱電專業(yè)遵循系統(tǒng)的先進性(成熟性)、開放性(標準化及可擴展性)、平安性、效勞需求與功能統(tǒng)一性等設計原則，執(zhí)行國家現(xiàn)行標準，并參考國際標準，從適用和管理的目標出發(fā)，為用戶提供通信網(wǎng)絡、有線電視網(wǎng)絡、計算機網(wǎng)絡(含InterneVIntranet)、樓字管理集成網(wǎng)絡等通用平臺，以滿足業(yè)主對建筑物高標準智能化的需求。其中涉及LAN、交換等由專業(yè)部門進展設計安裝，弱電專業(yè)配合進展管線預留?！?〕通信網(wǎng)絡原則上充分利用公網(wǎng)建立建筑物的外部接入／出，通過PSTN(公用交換網(wǎng))、DDN(數(shù)字數(shù)據(jù)網(wǎng))、PSPDN(*．25分組交換公用數(shù)據(jù)網(wǎng))等，采用燈M、FR(幀中繼)、[SDN、ADSL等方式，使用戶能全面享受到上述公用網(wǎng)絡提供的數(shù)據(jù)通信效勞。不考慮設用戶數(shù)字程控交換機，待報電信局批準。全部通過電信局提供通信效勞，除支持話音交換功能外，還可提供對個人移動通信系統(tǒng)、舊DN接入、可視、lP路由等的支持。工程預估初裝3000門，遠期5000門。同時，為便于國內(nèi)國際學術(shù)文化交流活動的開展，可設會議系統(tǒng)包括：、電視、同聲傳譯等多媒體智能化會議系統(tǒng)，可通過衛(wèi)星、舊DN綜合業(yè)務網(wǎng)以及Internet網(wǎng)實現(xiàn)內(nèi)部或外部的會議系統(tǒng)的組織與管理。工程設微小區(qū)域無線對講尋呼系統(tǒng)，可用于調(diào)度管理。同時，設無線手機信號增強覆蓋系統(tǒng)，確保無線通信的暢通，無"盲區(qū)〞。此外，視業(yè)主需要設置衛(wèi)星通訊系統(tǒng)，以提高通信能力?！?〕計算機網(wǎng)絡建立內(nèi)部高速有線和無線局域網(wǎng)，吞吐應滿足業(yè)務需求量。實現(xiàn)自主輕松的辦公自動化環(huán)境。同時，實現(xiàn)與Internet互聯(lián)，確保網(wǎng)絡互聯(lián)的平安性?！?〕有線電視網(wǎng)絡設一有線電視網(wǎng)絡中心，前端信號包括城市有線電視網(wǎng)信號、衛(wèi)星電視信號、自辦電視信號、視頻點播(VOD)信號等。系統(tǒng)采用鄰頻雙向傳輸設計(大于860MHz)，頻段分割按有線電視網(wǎng)規(guī)定?！?〕樓字管理集成網(wǎng)絡將建筑物內(nèi)的建筑設備管理與控制子系統(tǒng)進展分散控制，集中監(jiān)視和管理，并將公共平安防范系統(tǒng)和火災報警及聯(lián)動系統(tǒng)納入BMS系統(tǒng)進展二次監(jiān)視，實現(xiàn)監(jiān)視、控制和管理的一體化。建筑設備自動化系統(tǒng)可實現(xiàn)建筑物內(nèi)設備的平安、有效、節(jié)能可靠運行。IC卡管理系統(tǒng)增大采用IC卡的使用范圍，擴及到身份識別、內(nèi)部消費、門禁等，以便到達真正意義上的智能一卡通系統(tǒng)?！?〕消防系統(tǒng)按標準設置火災自動報警及聯(lián)動控制系統(tǒng)、水及氣體滅火系統(tǒng)、火災緊急播送系統(tǒng)及事故照明系統(tǒng)等。消防中心設在首層。特定場所采用特殊型式的報警傳感器，如網(wǎng)絡機房、高大空間可采用空氣采樣報警器。重要線路敷設通道采用纜線型感溫探測器。氣體滅火型式與設備專業(yè)協(xié)調(diào)。消防系統(tǒng)采用集中的供電方式，電源按特別重要負荷提供。〔6〕安防系統(tǒng)設計原則：安防系統(tǒng)在合理加強管理根底上，以防盜報警系統(tǒng)為核心，采用電視監(jiān)控、多種報警探測技術(shù)和計算機控制及網(wǎng)絡通訊技術(shù)，將多個系統(tǒng)融為一體，形成相互支援，協(xié)同防范的綜合體系，以有效保障設備的完好和人員的人身平安。安防系統(tǒng)功能及組成：報警、出入口管理系統(tǒng)是安防系統(tǒng)的核心，探測器以紅外探測器為主，根據(jù)需要配以超聲波和脈動探測器，組成穿插入侵探測系統(tǒng)，并采用電控門鎖、智能卡、非接觸卡指紋識別等技術(shù)實現(xiàn)門禁管理。輔助照明系統(tǒng)為現(xiàn)場視頻監(jiān)視提供必要的支持條件。同時，采用在線式或離線式巡更系統(tǒng)：提供輔助的人工檢查巡邏管理的技術(shù)支持。電視監(jiān)控及取證記錄系統(tǒng)：重要的大信息容量的現(xiàn)場監(jiān)視和取證手段，及重要的歷史記錄。聲音復核系統(tǒng)：作為重要的但又是低本錢確實認"險情報警〞與"誤報警〞的輔助識別手段。安防通訊系統(tǒng)：建立以有線傳輸為主，無線傳輸為輔的報警信息傳輸系統(tǒng)，控制中心與所有通道出人口、重要機房建立有線對講系統(tǒng)，提供安保人員方便快捷的應急通信手段。安防供電系統(tǒng)：采用集中與分散相結(jié)合的供電方式，電源按特別重要負荷考慮，為安防系統(tǒng)提供平安可靠的電力保證。安防中心設在首層，各區(qū)域設相應的安防值班室?！?〕有線播送系統(tǒng)：設公共音響與擴聲系統(tǒng)，平時播放背景音樂及日常通知，火災時播放消防緊急播送。與消防中心合用機房。會議、報告廳、多功能廳、舞廳、餐廳、室內(nèi)游泳池等處設獨立的音響與擴聲系統(tǒng)，消防可強制轉(zhuǎn)切進入消防緊急播送，音響系統(tǒng)應與會議系統(tǒng)應協(xié)調(diào)一致，宜由專業(yè)公司設計?！?〕綜合布線系統(tǒng)：建立建筑物網(wǎng)絡傳輸平臺，它既使語音和數(shù)據(jù)通信設備、交換設備和其它信息管理系統(tǒng)彼此相連，又使這些設備與外部通信網(wǎng)絡連接，布線可支持千兆以太網(wǎng)應用。同時，物理通道采用光纜、同軸電線和對絞線電纜，以適應各種設備的信號傳輸。第六章環(huán)境、交通影響分析一、環(huán)境影響分析〔一〕建址環(huán)境現(xiàn)狀工程東鄰**路，西鄰****工程住宅小區(qū)，南至**路、北至萬柳小區(qū)1號路，**橋南側(cè)為武警總部，以北用地主要為空軍干休所。工程周圍主要是辦公樓、住宅和城市道路，污染源主要來自大氣污染、噪聲污染、水污染、固體廢棄物?！捕抄h(huán)境保護措施1．大氣污染治理工程地下車庫設有汽車尾氣排煙設施，排風量按6次／h換氣量計算，送風量按5次/h換氣量計算〔晚上均減半〕；自備柴油發(fā)電機煙氣和餐廳廚房煙氣均由屋頂各自的排煙口排出。2．噪聲污染治理工程噪音主要產(chǎn)生于制冷機組、空調(diào)設備、風機、水泵和冷卻塔等。為了減少對環(huán)境的污染，設備均設置在單獨房間內(nèi)，對其墻面進展一定的吸噪處理，使噪聲降低到標準允許的范圍之內(nèi)。為了減少負荷振動，設計中對冷水機組、風機和水泵根底采取減振、隔振措施。3．水污染治理工程各衛(wèi)生間的糞便污水經(jīng)化糞池處理后排至市政污水管網(wǎng)；廚房洗滌污水經(jīng)隔油器將油別離后再排入市政污水管網(wǎng)；雨水、污水分流，排入市政管網(wǎng)，集中處理。4．固體廢棄物治理工程生活垃圾、廢棄包裝材料和丟棄的各種廢棄物，設專人負責集中到封閉式垃圾站，由環(huán)保部門運走處理?！踩抄h(huán)境影響評價入駐本工程寫字樓的企業(yè)限制在高新科技企業(yè)，應主要從事各類高新科技的研究開發(fā)，在科技產(chǎn)品的開發(fā)、生產(chǎn)、制作和測試過程中不產(chǎn)生灰塵、廢氣、廢水、廢渣和噪聲等污染物。由于入駐企業(yè)區(qū)別于一般性的工業(yè)企業(yè)，本身對環(huán)境要求很高，屬清潔生產(chǎn)，故不會對環(huán)境造成污染。二、交通影響分析〔一〕工程周邊交通現(xiàn)狀1．主要道路根據(jù)"工程交通影響評價報告(交評單位)"，工程周邊主要道路有多條?？焖俾罚何鞅比h(huán)路、萬泉河路；主干路：**路、中關(guān)村大街、巴溝村北路、海淀南路、藍靛廠南北路；次干路：雙榆樹北路、魏公村路、**路、萬泉小區(qū)西路、萬泉小區(qū)中路、萬泉莊路、小南莊路；支路：人大北路、人大中路、人大南路、萬柳小區(qū)2號路、萬柳小區(qū)東路、萬柳小區(qū)3號路、萬柳小區(qū)4號路、彩和坊路、海淀鎮(zhèn)中路、六郎莊東路支路。2．公共交通組成近期主要為地面公交，包括普通公交、小公共汽車36條線路，交通運力充足。遠期在中關(guān)村大街，知春路上設有軌道交通，包括地鐵4號線、10號線等，大容量快速公交等。該區(qū)域公交車較興旺，有多路公交在工程周邊經(jīng)過。工程依靠公交出行極為便利。3．存在問題經(jīng)過對現(xiàn)況交通調(diào)查數(shù)據(jù)的分析，工程周邊的北三環(huán)路、西三環(huán)路、中關(guān)村大街、知春路大街、**街等主要交通流量已經(jīng)處于飽和狀態(tài)，不可能再容納更多的車流量。其它道路尚有利用的空間，如**路、藍靛廠南北路，再有是萬柳小區(qū)方向的周邊道路，新建成或即將建成，有較大的利用空間?！捕彻こ探煌A測1．交通方式預測按市建筑**提供的設計方案，以步行、自行車、汽車和出租車的出行比例如下表：表6－1交通構(gòu)造表出行方式比例出租車8%小汽車27%公共交通38%自行車、步行27%〔自行車20%〕2．公交預測該區(qū)域現(xiàn)有公交線路36條，保守測算，按頂峰期每5分鐘發(fā)車間隔，頂峰小時影響區(qū)域內(nèi)公交的承載人數(shù)30240人次，而工程頂峰小時依靠公交出行預測為1286人次，占公交總運量的4.3％，因此該工程依靠公交出行的出行量，對整個影響區(qū)的公交影響不大，公交運力完全可以承受?！踩彻こ探煌ńM織1．車輛交通組織本工程"****工程二期工程〞在與—期工程的分界處安排了一條交通通道，道路用地寬15米，****工程工程南側(cè)緊鄰**路，東側(cè)緊鄰萬泉河快速路的輔路，北側(cè)是一條規(guī)劃支路，包含在工程工程中。以上幾條道路在工程周邊圍合成—條環(huán)路，機動車可通過鄰萬泉河快速路的輔路右轉(zhuǎn)進入工程北側(cè)規(guī)劃支路進入停車場；可通過**路右轉(zhuǎn)進入工程一、二期之間的支路進入停車場。由于工程北側(cè)規(guī)劃支路距離路口較近，為減輕路口交通壓力，建議該道路和工程一、二期之間的支路為雙向行駛，路口處右進右出；地下停車場在工程北側(cè)規(guī)劃支路上增設—個入門，在工程一、二期之間的支路增設一個出口，便于車輛進出地下停車場，減輕道路上交通負荷。遠期交通量增長到一定程度，為減輕路口交通壓力，可考慮工程北側(cè)規(guī)劃支路東向西單向行駛，引導工程出行通過萬柳小區(qū)規(guī)劃路向西方向疏散，分散由于工程的建立對西北三環(huán)，特別是對**橋立交橋下路口產(chǎn)生的交通壓力。2．人行交通組織本工程建筑方案中將出入口均勻布置于工程四周，并設有廣場和步行道，使得人流均勻分散，不過于集中，便于人流組織?？紤]到商業(yè)和休閑人流對于本工程還是比擬集中，為了方便行人過街，并減輕路口人流對車輛的干擾，建議在**路上修建—座行人過街設施?！菜摹辰煌ㄓ绊懺u價1．結(jié)論工程所產(chǎn)生、吸引的交通量，在周邊道路中所占的比重較小，符合市規(guī)劃委員會相應指標的規(guī)定，相鄰道路的負荷度增加量在0．01－0.24之間，道路負荷度增量均可以承受，綜上所述，可以認定，在交通影響的范圍內(nèi)，通過合理的交通組織和管理，該工程建立規(guī)模是可以承受的。2．建議(1)在工程的下一步方案設計中，深化地下停車場出入口的位置，落實自行車停車場。(2)在**橋立交橋下平交路口進一步渠化，在**路增加—條右轉(zhuǎn)車道，在**路北側(cè)自行車道上，劃出—條機動車道。在路口西側(cè)**路上增設一座人行過街設施。(3)工程周邊道路穿插口處應設置穿插口慢行標志，以保證交通平安。(4)工程地下停車庫設立交通標志，在出入口、轉(zhuǎn)彎及停車區(qū)設置明顯的交通標志，引導車輛順利、平安的停車。工程內(nèi)部地面交通系統(tǒng)設置交通誘導、指示標志、標線有利引導交通。(5)由于現(xiàn)況萬柳小區(qū)內(nèi)部道路尚未完全按規(guī)劃實施，建議周邊路網(wǎng)盡決實施。(6)西北三環(huán)、中關(guān)村大街、知春路等交通狀況比擬緊張，建議相關(guān)措施盡快實施，以減少整個中關(guān)村地區(qū)的交通壓力。第七章工程組織機構(gòu)及實施方案一、工程組織機構(gòu)工程開發(fā)公司設總經(jīng)理一名，副總經(jīng)理一名、總經(jīng)理助理兩名、總工程師—名、財務總監(jiān)一名及八個部門，分別為行政辦公室、前期開發(fā)部、工程部、銷售籌劃部、財務部、預算合約部、采購部和客戶效勞部。行政辦公室負責公司內(nèi)部行政管理工作；前期開發(fā)部負責新工程前期開發(fā)，與政府相關(guān)部門進展接洽，完成所有工程報批手續(xù)及各類證、照的辦理工作；工程部負責工程進度和施工質(zhì)量管理；銷售籌劃部及客戶效勞部負責工程市場調(diào)研、銷售、籌劃及客戶關(guān)系維護；財務部主要負責財務核算、財務管理、融資等工作；預算合約部負責工程招標、概算、工程進度結(jié)算和工程決算等相關(guān)工作；采購部負責統(tǒng)一采購工程所需各類設備。各職能部門經(jīng)理由總經(jīng)理指派或公開招聘，其余人員均向社會公開招聘。公司的組織機構(gòu)圖如下：總經(jīng)理總經(jīng)理總經(jīng)理助理副總經(jīng)理總經(jīng)理助理副總經(jīng)理財務總監(jiān)總工程師財務總監(jiān)總工程師客戶效勞部預算合約部財務部銷售籌劃部工程部前期開發(fā)部辦公室采購部客戶效勞部預算合約部財務部銷售籌劃部工程部前期開發(fā)部辦公室采購部二、工程建立進度安排本工程建立周期為二年半，方案2007年完工。工程建立進度具體安排如下表所示：表7－1建立進度方案表序號工程建立進度*年年*年年2007年1可行性研究及審批2初步設計及審批3施工圖設計4構(gòu)造工程5裝修工程6設備安裝、調(diào)試7竣工驗收第八章投資估算、資金籌措根據(jù)規(guī)劃設計方案，工程總占地面積25426.07平方米，總建筑面積118350.56一、投資估算〔一〕編制范圍1．工程費用，包括土建構(gòu)造及裝修工程費用、設備費用、室外工程費用等。其中，設備費用包括給排水工程、通風空調(diào)工程程、采暖工程、強電工程、弱電工程、電梯工程等；室外工程包括室外管線、室外照明、道路及廣場、綠化等。2．工程建立其他費用：主要包括土地取得費用、建立基金、工程建立前期費用、工程建立費用、其他費用等。3．預備費：包括根本預備費和漲價預備費等。4．建立期貸款利息?！捕尘幹埔罁?jù)估算依據(jù)本報告提出的各項技術(shù)參數(shù)、數(shù)據(jù)，根據(jù)市近期工程造價水平，采用類似工程指標法進展估算。同時參照：1．市建立工程概算定額〔1**6版〕；2．市現(xiàn)行其他有關(guān)造價文件3．市同類建筑工程技術(shù)經(jīng)濟指標4．市近期的材料及設備價格信息〔三〕編制說明1．工程費用工程**造價采用類似工程指標法進展估算。〔1〕土建構(gòu)造及裝修工程按2240元/平方米測算；〔2〕設備工程包括空調(diào)工程、給排水工程、強弱電工程、電梯工程、燃氣工程等工程，具體費用如下：通風空調(diào)工程按380元/平方米測算，冬夏均采用中央空調(diào)；給排水工程按150元/平方米測算；電力照明工程按100元/平方米測算；變配電工程按150元/平方米測算；弱電工程按180元/平方米測算；電梯按120元/平方米測算；消防工程按80元/平方米測算；〔3〕室外工程根據(jù)工程全部構(gòu)、建筑物工程投資〔包括設備〕的5 %測算。2．工程建立其他費用〔1〕土地取得費用1〕居民房屋拆遷①房屋拆遷補償費目前，現(xiàn)狀用地上仍有居民房屋建筑面積為4000平方米。根據(jù)市房屋拆遷評估規(guī)劃〔暫行〕〔京國土房屋拆字［*年］1234號〕，該地區(qū)土地級別為三級，拆遷基準地價范圍為3500-4500，考慮到該區(qū)位地理位置優(yōu)勢，取區(qū)位基準地價為4500元/平方米，基準房價1000元/平方米；取容積率修正系數(shù)為1.0，根據(jù)公式計算：區(qū)位補償單價：4500×1+1000=5500元/平方米。居民區(qū)建筑面積為4000平方米，則按以上區(qū)位補償單價計算的補償費為2房屋重置成新價：按照1300元/平方米為標準計算，則按正式建筑面積4000平方米計算，為52②搬遷補助和獎勵參考房屋拆遷有關(guān)規(guī)定，其他搬遷補助包括：提前搬家獎：居民區(qū)共有居民64戶，按每戶50000元計算，共320.0萬元；空調(diào)移機費：每戶按1臺計，每臺費用400元，共2.6萬元；移機費：每戶按1部計，每部費用250元，共1.6元；有線電視遷移費：每戶350元，共2.2萬元；搬家補助費：按建筑平方米計，每平方米20元，共8.0萬元；工程配合獎：每戶20000元，共128.0萬元；③房屋清理撤除費按每平方米70元計算，共計28.0萬元。④前期費用前期費用包括房屋評估費、房屋搬遷效勞費等費用，共59.8萬元。房屋評估費：按房屋拆遷補償費的1%計算，為27.2萬元；房屋搬遷效勞費：按補償和補助費之和的1.2%計算，為32.6萬元。具體居民搬遷補償估算見下表所示：居民房屋拆遷補助費用表序號補償工程單位數(shù)量單位〔元〕價值〔萬元〕備注1根本數(shù)據(jù)1.1正式建筑平方米40001.2臨時建筑個01.3臨時建筑平方米1.4戶數(shù)戶642建筑補償2.1正式建筑補償基準地價平方米400045001800.0K值11800.0基準房價平方米40001000400.0補償平方米2200.00.552.2臨時建筑個00.02.3房屋重置成新價建筑面積平方米40001300520.0補償合計2720.03拆遷補助3.1提前搬家獎戶6450000320.03.2空調(diào)移機獎戶644002.6一戶一臺3.3移機獎部642501.6一戶一部3.4有限電視遷移費部643502.2一戶一部3.5搬家補助費平方米4000208.03.6工程配合獎戶6420000128.0拆遷補助費合計462.44房屋清理撤除費平方米40007028.05前期費用59.85.1房屋評估費%1.0027.25.2房屋搬遷效勞費%1.2032.6總計3270.22〕企事業(yè)單位搬遷費①建筑補償該地區(qū)用地商業(yè)類用地性質(zhì)屬4類，區(qū)位補償價為5500-7500元/平方米，本工程區(qū)位補償價取5500元/平方米。目前，現(xiàn)狀用地企業(yè)用房建筑面積為4200平方米，企業(yè)拆遷費為②停產(chǎn)停業(yè)補助：按建筑面積每平方米給予1000元停產(chǎn)停業(yè)補助費，則4200平方米建筑面積共需支付420.0萬元。③搬遷補助費：按建筑平方米計，每平方米25元，為10.5萬元；④房屋拆遷去除費：按每平方米70元計算，共計29.4萬元；⑤房屋評估費：按房屋拆遷補償費的1%計算，為23.1萬元；⑥房屋搬遷效勞費：按補償和補助費之和的1.2%計算，為27.7萬元。綜合以上，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房拆遷費共計2820.7萬元，具體如下：鄉(xiāng)鎮(zhèn)企事業(yè)單位拆遷補償費序號補償工程單位數(shù)量單位〔元〕價值〔萬元〕1根本數(shù)據(jù)1.1建筑面積平方米42002建筑補償2310.02.1區(qū)位價平方米420055002310.03停產(chǎn)停業(yè)補助平方米42001000420.04拆遷補助費平方米42002510.55拆遷清運費平方米42007029.46評估費%1.0023.17拆遷效勞費%1.2027.78總計2820.73〕毛地價本工程用地屬商業(yè)金融用地性質(zhì)，參照市基準地價〔*年年〕，該用地等級屬四級，樓面毛地價為1240～1860元/平方米。根據(jù)該用地周邊情況，工程地上建筑毛地價按1500元/平方米、地下建筑毛地價按500元/平方米測算?！?〕建立基金防洪費以建立用地占地面積為基數(shù)，按20元/平方米測算；〔3〕前期費用工程勘查費按工程建立費用的0.1%測算；工程設計費按工程建立費用的1.7%測算；可研、環(huán)評、交評費按60萬元測算；〔4〕建立費用工程招投標效勞費按市工程招標效勞費有關(guān)標準進展測算；工程招標代理效勞費按累計費率計算；施工圖審查費以總建筑面積為根底，按4元/平方米測算；工程建立監(jiān)理費按工程費用的0.5%測算；竣工圖編制費按設計費的7%測算；工程保險費按工程費用的0.3%測算；建立單位管理費按工程費用的1.2%測算；3．預備費預備費按工程費用和工程建立其他費用的5%進展測算。4．建立期利息按1～3年商業(yè)銀行貸款利率5.76%測算?！菜摹辰⑼顿Y估算經(jīng)估算，工程總投資66736.6萬元，其中工程費用40387.1萬元；工程建立其他費用21745.3萬元，預備費3106.6萬元，建立期利息14**.6萬元。具體工程工程建立投資見附表1所示。二、投資方案工程建立總投資為66736.6萬元，建立期為二年半，各年的建立內(nèi)容