土地收儲(chǔ)開(kāi)發(fā)策劃方案

土地收儲(chǔ)開(kāi)發(fā)策劃方案土地收儲(chǔ)開(kāi)發(fā)策劃方案土地收儲(chǔ)開(kāi)發(fā)策劃方案土地收儲(chǔ)開(kāi)發(fā)策劃方案編制僅供參考審核批準(zhǔn)生效日期地址：電話：傳真:郵編:土地收儲(chǔ)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃方案土地收儲(chǔ)及一級(jí)開(kāi)發(fā)方案一項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目概述項(xiàng)目名稱(chēng)區(qū)域位置項(xiàng)目區(qū)域的自然特征項(xiàng)目交通情況項(xiàng)目土地利用現(xiàn)況二編制依據(jù)三項(xiàng)目市場(chǎng)分析項(xiàng)目土地市場(chǎng)分析項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)分析宏觀政策導(dǎo)向四項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度項(xiàng)目土地開(kāi)發(fā)實(shí)施方式項(xiàng)目土地開(kāi)發(fā)范圍項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)施主要內(nèi)容土地收儲(chǔ)及出讓流程土地征地拆除方案項(xiàng)目開(kāi)發(fā)涉及政府職能部門(mén)項(xiàng)目土地供應(yīng)方案土地供應(yīng)模式土地供應(yīng)計(jì)劃土地一級(jí)開(kāi)發(fā)深度五項(xiàng)目投資方案項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)成本范圍土地儲(chǔ)備運(yùn)營(yíng)成本土地回收出讓成本土地整理開(kāi)發(fā)成本其他相關(guān)成本土地出讓金估算掛牌底價(jià)估算底價(jià)確定程序底價(jià)計(jì)算方法土地銷(xiāo)售收入估算項(xiàng)目部分土地二級(jí)開(kāi)發(fā)完成后可實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入項(xiàng)目部分土地進(jìn)行二級(jí)開(kāi)發(fā)成本及利潤(rùn)熟地地價(jià)估算項(xiàng)目融資方式分析項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金使用特點(diǎn)融資模式的現(xiàn)狀與問(wèn)題融資方式比較及聯(lián)動(dòng)融資模式六項(xiàng)目方案總結(jié)一.項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目概述項(xiàng)目名稱(chēng) 項(xiàng)目名稱(chēng)：土地收儲(chǔ)及一級(jí)開(kāi)發(fā)整體規(guī)劃方案（湘陰縣）區(qū)域位置湘陰縣位于湖南省東北部，南濱洞庭湖，湘資兩水尾閭，東經(jīng)112°30′-113°02′，北緯28°30′-29°03′，現(xiàn)隸屬湖南省岳陽(yáng)市。湘江自南向北貫穿全境，把全縣分為東西兩部，東部為丘陵崗地，西部為濱湖平原。全縣轄19個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，418個(gè)行政村，總面積平方公里，人口73萬(wàn)人，目前城區(qū)規(guī)劃控制面積達(dá)50平方公里，建成區(qū)面積16平方公里。城區(qū)人口15萬(wàn)。項(xiàng)目區(qū)域自然特征湘陰位于季風(fēng)濕潤(rùn)氣候區(qū)。四季分明，光照長(zhǎng)，氣溫高，夏季長(zhǎng)達(dá)4個(gè)月，同時(shí)降水集中在春夏暖熱季節(jié)，高溫期同多雨期一致。年平均氣溫為17℃，日極端高氣溫為℃，極端低氣溫為℃。全年無(wú)霜期為223-304天。年日照小時(shí)。年太陽(yáng)輻射總量97千卡千卡/平方厘米。年平均降雨量毫米，雨季（3-7月）降雨平均量可占年平均總量的%。年平均相對(duì)濕度為%。全年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)楸憋L(fēng)、南風(fēng)、西北風(fēng)，年平均風(fēng)速3米/秒。湘陰縣境內(nèi)河渠縱橫交錯(cuò)，湖沼塘堰星羅棋布。湘資兩水在縣內(nèi)流經(jīng)長(zhǎng)度達(dá)250余公里，內(nèi)江流經(jīng)長(zhǎng)度70余公里，計(jì)有外湖81個(gè)，內(nèi)湖78個(gè)，塘堰3372個(gè)，水壩2249座。主要河流有湘江、資江和白水江，主要外湖有橫嶺湖、團(tuán)林湖、淳湖和荷葉湖等，主要內(nèi)湖有鶴龍湖、洋沙湖、范家壩、白洋湖和南湖垸啞河等。水域面積萬(wàn)畝，占全縣總面積的%，可利用率在55%以上，為養(yǎng)殖、捕撈、灌溉、航運(yùn)、工業(yè)用水提供了十分充裕的水源。全縣土地資源構(gòu)成可概括為“一山四水三分田二分道路和莊園”。地貌類(lèi)型以沖積平原和崗地為主。成土母質(zhì)以河流沖積物、湖積物、第四紀(jì)紅土為主。全縣平原面積平方公里，低山平方公里，崗地平方公里，水域面積平方公里。全縣地勢(shì)較平坦，土地適種性廣。土壤以水稻土、紅壤、潮土為主。西部堤垸平原和湖洲分布著水稻土和潮土；東部低山崗地分布著紅壤和水稻土。平原土壤耕層深厚，質(zhì)地疏松，肥力較高，適宜水稻、油菜、綠肥等作物生長(zhǎng)。崗地紅壤，質(zhì)地較粘重，酸性強(qiáng)，缺乏養(yǎng)分，適種茶樹(shù)。低山紅黃壤，質(zhì)地較松，有機(jī)質(zhì)豐富，有利于林木生長(zhǎng)。湖洲潮土土層深厚，土質(zhì)肥沃，夏季淹水，冬季干涸，適種蘆葦、意大利楊。項(xiàng)目區(qū)域交通情況湘陰緊臨省會(huì)長(zhǎng)沙，居長(zhǎng)沙、岳陽(yáng)、益陽(yáng)三市五縣中心，區(qū)域位置長(zhǎng)沙市以北、在省會(huì)“長(zhǎng)沙市半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”內(nèi)，屬“武漢三小時(shí)都市圈”范圍內(nèi)，沿湘江水路“通江達(dá)?！弊怨艦楹嬉亍＞硟?nèi)水陸交通十分便捷。水路承湘資沅澧四水，接煙波浩淼洞庭，航通萬(wàn)里長(zhǎng)江。正在建設(shè)的三千噸級(jí)漕溪港深水碼頭南通長(zhǎng)沙港，北接岳陽(yáng)城陵磯港，是湖南省地理?xiàng)l件最優(yōu)越的內(nèi)河港口，長(zhǎng)沙霞凝港和金霞保稅物流園水上運(yùn)輸?shù)闹匾吸c(diǎn)，貨輪可直接進(jìn)湘江，出長(zhǎng)江，直通遠(yuǎn)洋，同時(shí)又成為上游（長(zhǎng)沙霞凝港）貨輪和下游船只停泊轉(zhuǎn)運(yùn)的驛站。公路網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，長(zhǎng)湘高等級(jí)公路（拓建中的芙蓉北路）30分鐘可達(dá)長(zhǎng)沙城區(qū)，60分鐘可達(dá)長(zhǎng)沙黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng)；建成的湘陰沿江大道與規(guī)劃中長(zhǎng)沙至湘陰的沿江風(fēng)光帶對(duì)接：距京廣鐵路復(fù)線15公里，省道S308線橫貫東西，向東接線京珠高速，即將動(dòng)工新建的京珠高速?gòu)?fù)線，穿城而過(guò)，有2個(gè)出口。向西橫跨湘資連接益陽(yáng)；向北環(huán)洞庭湖直達(dá)岳陽(yáng)?？h內(nèi)湘汨、湘營(yíng)、湘楊、湘樟、臨賽、新喬六大縣級(jí)主干道連通各鄉(xiāng)鎮(zhèn)。通暢順捷的水陸交通格局基本形成。項(xiàng)目土地利用現(xiàn)況（單位：公頃）湘陰縣土地總面積：農(nóng)用地耕地： 園地：林地：其他農(nóng)用地：小計(jì)：建設(shè)用地城鄉(xiāng)建設(shè)用地：交通水利用地：其他建設(shè)用地：小計(jì)：未利用地水域：灘涂沼澤：自然保留地：小計(jì)：二編制依據(jù)1.中華人民共和國(guó)土地管理法2.城市房屋拆遷管理?xiàng)l例3.湖南岳陽(yáng)市土地利用總體規(guī)劃（2006-2020）4.湖南國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌辦法5.湖南城縣建設(shè)征地補(bǔ)償安置辦法6.湘陰縣政府房屋拆遷安置賠償辦法7.湘陰縣一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案編制和審核辦法8.湘陰縣土地儲(chǔ)備管理辦法9.湘陰縣人民政府關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范土地市場(chǎng)管理秩序的意見(jiàn)三項(xiàng)目市場(chǎng)分析項(xiàng)目土地市場(chǎng)分析（岳陽(yáng)數(shù)據(jù)）土地成交有所增加，地價(jià)隨量快速上揚(yáng)國(guó)土部門(mén)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1-6月招拍掛出讓土地共29宗，土地面積萬(wàn)m2，土地實(shí)際成交15宗。其中，住宅和商服用地成交12宗，土地面積萬(wàn)m2，成交金額億元，綜合地價(jià)水平值1366元/m2，同比分別增長(zhǎng)140%、%、256%、%。從岳陽(yáng)歷年土地市場(chǎng)成交情況來(lái)看，2009年土地成交萬(wàn)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于2008年成交水平，回歸2005年市場(chǎng)水平，一方面體現(xiàn)目前岳陽(yáng)市場(chǎng)處于相對(duì)平穩(wěn)的市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商購(gòu)地?zé)崆椴⑽措S著市場(chǎng)的回暖出現(xiàn)買(mǎi)地的熱潮；另一方面也體現(xiàn)了目前岳陽(yáng)二手土地市場(chǎng)交易的活躍。項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（岳陽(yáng)市數(shù)據(jù)）開(kāi)發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng)，建設(shè)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大據(jù)市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，上半年，全市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資億元，同比增長(zhǎng)31%，其中商品住宅投資億元，同比增長(zhǎng)%。房屋新開(kāi)工面積萬(wàn)m2，施工面積萬(wàn)m2，竣工面積萬(wàn)m2，同比分別增長(zhǎng)%、%、%。住宅竣工面積萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)%。全市共有在建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目193個(gè)，同比增長(zhǎng)%。截止6月底，全市共有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)312家，其中外來(lái)企業(yè)82家，今年新增注冊(cè)25家。資金來(lái)源增幅較大，購(gòu)房能力有所增強(qiáng)上半年，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源億元，同比增長(zhǎng)%。其中企業(yè)自籌、銀行貸款、預(yù)收款分別為億元、億元、億元，同比分別增長(zhǎng)%、123%、%。市區(qū)共辦理房地產(chǎn)抵押登記3329起，抵押面積萬(wàn)平方米，抵押金額億元。其中，辦理個(gè)人預(yù)購(gòu)商品房抵押1953起，抵押面積萬(wàn)m2，抵押金額億元；共辦理在建工程抵押50起，抵押面積萬(wàn)平方米，抵押金額億元。新增上市大幅增加，市場(chǎng)庫(kù)存略有減少1-6月，商品房上市面積萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)%；其中商品住房上市面積萬(wàn)m2，上市套數(shù)4495套，同比分別增長(zhǎng)%、%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房上市面積為萬(wàn)m2，同比下降%。截止6月底，市中心城區(qū)商品房累計(jì)可售面積為萬(wàn)m2，其中商品住宅累計(jì)可售套數(shù)為5300套，面積為萬(wàn)m2，市場(chǎng)供應(yīng)比較充足。商品房交易持續(xù)火熱，住房消費(fèi)需求旺盛1-6月，商品房成交面積萬(wàn)m2，成交套數(shù)4029套，成交金額億元，同比分別增長(zhǎng)%、%、%；其中商品住房成交萬(wàn)m2，3758套，成交金額億元，同比分別增長(zhǎng)%、%、%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房成交萬(wàn)m2，236套，成交金額億元，同比分別增長(zhǎng)%、%、%。

6月，商品房成交萬(wàn)m2，1186套，成交金額億元，環(huán)比分別上漲%、%、65%。其中商品住房成交面積為萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)%，環(huán)比增長(zhǎng)%；成交套數(shù)為1167套，同比增長(zhǎng)%，環(huán)比增長(zhǎng)%；成交金額億元，同比增長(zhǎng)%，環(huán)比增長(zhǎng)%。本月商品房放量成交，創(chuàng)歷史新高。商品住房均價(jià)漲幅較大，品質(zhì)樓盤(pán)帶動(dòng)上漲1-6月商品房成交均價(jià)2915元/m2，同比上漲%。其中商品住房成交均價(jià)2755元/m2，同比增長(zhǎng)34%；多層成交均價(jià)2346元/m2，同比上漲%；高層成交均價(jià)2869元/m2，同比上漲%。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房成交均價(jià)6044元/m2，同比上漲%。6月，商品房成交均價(jià)2892元/m2，環(huán)比下降%，同比增長(zhǎng)%；其中商品住房均價(jià)2834元/m2，環(huán)比下降%，同比增長(zhǎng)%，住房均價(jià)比上月略有下降。供銷(xiāo)總量基本平衡，供銷(xiāo)結(jié)構(gòu)基本合理（1）1-6月，商品房供銷(xiāo)比（期間商品房上市面積:期間商品房銷(xiāo)售面積）為:1，其中商品住房供銷(xiāo)比為:1，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房供銷(xiāo)比為:1。上半年商品房供銷(xiāo)基本平衡，住房市場(chǎng)供需兩旺。

（2）商品住房供需以90m2-144m2為主。數(shù)據(jù)顯示，上市商品住房中，90m2以下的占1329套，90m2-144m2的占2897套，144m2以上的占179套，分別占比30%、66%和4%，普通住房供應(yīng)占比達(dá)到了96%。成交商品房中，90m2以下的占686套，90m2-144m2的占2574套，144m2以上的占498套，分別占比18%、69%和13%，普通商品住房成交占比達(dá)87%。宏觀政策導(dǎo)向四月十五日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議（一）實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%;對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的倍;對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平解讀：個(gè)人覺(jué)得，這個(gè)政策在一線城市或許影響并不大，但是在二三線城市的影響將是致命的?。?）將會(huì)扼殺一批貸過(guò)款，但是想換房的改善型客戶的購(gòu)房欲望。首付并不是最主要的難點(diǎn)，難點(diǎn)在于基準(zhǔn)利率的1。1倍，這將讓客戶承擔(dān)更多的銀行利息，這是這些改善型客戶所不愿，也不能承受的。（2）一線城市的收入明顯高于二三線城市，而且工資的上漲幅度也要高于二三線城市，加上一線城市的土地越來(lái)越稀缺，高利率換來(lái)的是高回報(bào)的話，還是有很多投資客敢于出手的，但是在二三線城市則不然，最關(guān)鍵的問(wèn)題是高利率換不來(lái)高回報(bào)，則投資客持觀望態(tài)度，則會(huì)導(dǎo)致二三線城市房子有價(jià)無(wú)市，甚至?xí)霈F(xiàn)大量的爛尾樓。

已經(jīng)漲上去的房?jī)r(jià)很難在回調(diào)，特別是二三線城市，會(huì)讓客戶對(duì)整個(gè)市場(chǎng)失去信心，最后的結(jié)果就是開(kāi)發(fā)商不讓價(jià)，客戶不買(mǎi)賬，繼續(xù)和07-08年一樣，市場(chǎng)冷淡，導(dǎo)致閑資流向其他的投資領(lǐng)域，例如股市，或存入銀行，市場(chǎng)缺乏活力，資金市場(chǎng)缺乏熱錢(qián)，導(dǎo)致很多的產(chǎn)業(yè)受到牽連，經(jīng)濟(jì)下滑等情況的出現(xiàn)。

個(gè)人認(rèn)為，這個(gè)政策，是會(huì)遏制房?jī)r(jià)的上漲，但是絕對(duì)是治標(biāo)不治本，投資性購(gòu)房最大的動(dòng)機(jī)就是因?yàn)橛欣蓤D，當(dāng)市場(chǎng)上的房子達(dá)到一定的飽和程度了，不具備投資價(jià)值了，投資客也就減少了，所以國(guó)家應(yīng)該加大的是保障性住房，廉租房，公益房的修建力度和面積，應(yīng)該是加大國(guó)家自身對(duì)社會(huì)保障的投入，而不是通過(guò)調(diào)控政策來(lái)抑制房?jī)r(jià)。讓想買(mǎi)房的人有更多的購(gòu)房渠道，而不是只有商品房一條路。（二）4月17日，新國(guó)十條從本次“國(guó)十條”標(biāo)題“堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”直觀來(lái)看，針對(duì)的主要為一線城市，及部分房?jī)r(jià)上漲較快的2、3線城市。但是政策并未表明如何界定哪些城市為“房?jī)r(jià)過(guò)快上漲城市”因此，本次“國(guó)十條”政策的影響將是全面的。巨大的利空消息，將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)過(guò)快的發(fā)展起到切實(shí)的抑制作用，甚至引來(lái)房?jī)r(jià)大幅下跌；從“國(guó)十條”具體條款來(lái)看主要運(yùn)用2種手段，從3個(gè)層面來(lái)制約房?jī)r(jià)上漲。本次新政運(yùn)用“政策調(diào)控”+“金融調(diào)控”并舉的手段，從土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，房地產(chǎn)需求這3個(gè)層面來(lái)執(zhí)行，從政策的力度來(lái)看是空前的；政策逐條解讀：第1、2、3條——制約房地產(chǎn)市場(chǎng)需求（1）商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、價(jià)格上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款；（2）對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款。（3）地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購(gòu)房套數(shù)。解讀：上述3條主要是針對(duì)需求層面的新政，如果政策執(zhí)行嚴(yán)格，將會(huì)極大的抑制以投資及投機(jī)為目的購(gòu)房。目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中投資需求占房地產(chǎn)總需求的比例相當(dāng)大，當(dāng)這一部分需求者撤出房地產(chǎn)市場(chǎng)，必然會(huì)顯著影響整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況。從現(xiàn)階段的市場(chǎng)來(lái)看，如果剝離了投資或投機(jī)購(gòu)房人群?；咀》啃枨笳?，由于供需雙方對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的預(yù)期相距甚遠(yuǎn)，供給和需求沒(méi)有實(shí)現(xiàn)均衡，導(dǎo)致一方面房屋積壓，另一方面又有很多居民持幣觀望，近期將持續(xù)一種博弈的狀態(tài)，但從長(zhǎng)期來(lái)看，由于開(kāi)發(fā)商資金鏈壓力，最終將導(dǎo)致房?jī)r(jià)大幅下跌，以適應(yīng)剛性需求人群的支付能力。第4、8、9、10條——加大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)管理稅務(wù)部門(mén)要認(rèn)真做好土地增值稅的征收管理工作，對(duì)定價(jià)過(guò)高、價(jià)格漲幅過(guò)快的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)清算和稽查。(8)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在參與土地競(jìng)拍和開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，其股東不得違規(guī)對(duì)其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔(dān)?；蚱渌嚓P(guān)融資便利。（9）嚴(yán)禁非房地產(chǎn)主業(yè)的國(guó)有及國(guó)有控股企業(yè)參與商業(yè)性土地開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。（10）對(duì)存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款，證監(jiān)部門(mén)暫停批準(zhǔn)其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。解讀：通過(guò)政策及金融手段的方式，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)層面加以控制，抑制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)熱，政策也是針對(duì)拿地、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售三個(gè)環(huán)節(jié)制訂了明確的規(guī)定；在開(kāi)發(fā)商拿地環(huán)節(jié)的政策，主要是規(guī)定了參與“招、拍、掛”竟地開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)問(wèn)題，非主業(yè)的國(guó)有或國(guó)有控股房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將不得參與商業(yè)性土地開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)；同時(shí)也規(guī)范了房地產(chǎn)企業(yè)拿地環(huán)節(jié)的融資問(wèn)題；在開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)中，針對(duì)有土地閑置和炒地情況的開(kāi)發(fā)企業(yè)在融資方面制定了嚴(yán)格的政策，禁止商業(yè)貸款同時(shí)暫停上市；在銷(xiāo)售環(huán)節(jié)中，制定了嚴(yán)格的稅務(wù)清查工作，“槍打出頭鳥(niǎo)”，對(duì)“定價(jià)過(guò)高、漲價(jià)過(guò)快”的房地產(chǎn)個(gè)案項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)的清算和稽查；第5、6、7條——調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)（5）房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，要增加居住用地的供應(yīng)總量。調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。（6）房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的地區(qū)，要大幅度增加公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)商品住房供應(yīng)。（7）加快保障性安居工程建設(shè)。地方各級(jí)人民政府要加大投入，中央以適當(dāng)方式給予資金支持。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要會(huì)同有關(guān)部門(mén)抓緊制定2010-2012年保障性住房建設(shè)規(guī)劃，并在2010年7月底前向全社會(huì)公布。解讀：2009年全國(guó)保障性住房土地供應(yīng)僅完成計(jì)劃一半，這也間接成為房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的一個(gè)誘因，2010年“兩會(huì)”期間，中央政府著重強(qiáng)調(diào)了保障性住房的執(zhí)行力度，“二元化”的房地產(chǎn)格局已經(jīng)確定，即政府提供保障性住房，來(lái)解決中低收入群體的居住問(wèn)題。改善性需求及投資需求市場(chǎng)化；本次政策更加明確了地方（尤其是房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的地區(qū)），加大保障性住房的供應(yīng)量及建設(shè)規(guī)劃的執(zhí)行力度，通過(guò)政策性住房來(lái)平抑房?jī)r(jià)，滿足低收入人群的居住及購(gòu)房需求，解決民生問(wèn)題；四項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度項(xiàng)目土地開(kāi)發(fā)實(shí)施方式政府聯(lián)合及委托開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施一級(jí)開(kāi)發(fā)的，由開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。項(xiàng)目土地開(kāi)發(fā)范圍（1）依法無(wú)償收回、補(bǔ)償收回或置換的土地；（2）以市場(chǎng)方式收購(gòu)或政府依法行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)收購(gòu)的土地；（3）未確定土地使用權(quán)人的國(guó)有土地；（4）實(shí)施舊城改造需要使用的國(guó)有土地；（5）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、國(guó)有企業(yè)改制等原因調(diào)整的國(guó)有劃撥土地；（6）原批準(zhǔn)用途為非經(jīng)營(yíng)性用地改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用地的土地；（7）為實(shí)施城鄉(xiāng)規(guī)劃而需要依法征收的所有建設(shè)項(xiàng)目的土地；（8）其他依法可以納入儲(chǔ)備的土地。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)施主要內(nèi)容土地收儲(chǔ)程序（一）集體土地征收儲(chǔ)備（1）儲(chǔ)備程序：第一步：市土地儲(chǔ)備中心聯(lián)合區(qū)儲(chǔ)備中心對(duì)擬征用儲(chǔ)備地塊進(jìn)行調(diào)查摸底，并進(jìn)行前期定界測(cè)量工作；第二步：根據(jù)擬征收儲(chǔ)備地塊的摸底材料情況，向所在區(qū)局辦公室提交用地預(yù)審申請(qǐng)及相關(guān)文件資料，經(jīng)批準(zhǔn)后由相關(guān)科室承辦初審，初審?fù)ㄟ^(guò)后，由區(qū)儲(chǔ)備中心將相關(guān)資料提交市局土地規(guī)劃處窗口進(jìn)行預(yù)審。第三步：被征收土地所在區(qū)國(guó)土資源局根據(jù)擬征用儲(chǔ)備地塊的摸底材料，準(zhǔn)備征地報(bào)批資料，并會(huì)同預(yù)審意見(jiàn)一同報(bào)市國(guó)土資源局耕保處；第四步：征地經(jīng)政府批準(zhǔn)后，市儲(chǔ)備中心負(fù)責(zé)籌集資金，區(qū)國(guó)土資源局負(fù)責(zé)公告并實(shí)施征地協(xié)議的簽訂和補(bǔ)償工作；第五步：市儲(chǔ)備中心向市規(guī)劃局申請(qǐng)定點(diǎn)和編制控制性規(guī)劃；第六步：征地程序完成后，將征為國(guó)有的土地存入政府儲(chǔ)備庫(kù)，并按照規(guī)劃實(shí)施前期開(kāi)發(fā)和配套建設(shè)。（2）提交資料1.建設(shè)用地預(yù)審意見(jiàn)；2.區(qū)、縣國(guó)土資源部門(mén)請(qǐng)示文件；3.建設(shè)用地審查登記表；4.現(xiàn)場(chǎng)踏勘登記表；5.建設(shè)用地項(xiàng)目呈報(bào)材料“一書(shū)三方案”；6.土地權(quán)屬證明；7.權(quán)屬匯總表；8.聽(tīng)證材料；9.征收（用）土地告知書(shū)；10.征收（用）土地確認(rèn)書(shū)；11.征收（用）補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)合法性、安置途徑可行性說(shuō)明；12.擬占用土地1：1萬(wàn)分幅土地利用現(xiàn)狀圖；13.土地利用總體規(guī)劃圖（鄉(xiāng)級(jí)）；14.建設(shè)用地勘測(cè)定界技術(shù)報(bào)告；15.可行性研究報(bào)告批復(fù)文件或立項(xiàng)批準(zhǔn)文件；16.城市建設(shè)規(guī)劃部門(mén)的規(guī)定定點(diǎn)文件；17.規(guī)劃許可證；18.社保方案意見(jiàn)。（二）國(guó)有土地收購(gòu)儲(chǔ)備（1）辦理程序：第一步：土地儲(chǔ)備中心對(duì)擬收購(gòu)儲(chǔ)備的地塊進(jìn)行調(diào)查摸底，查清地塊的權(quán)屬和土地利用現(xiàn)狀；第二步：土地儲(chǔ)備中心向市規(guī)劃局申請(qǐng)確定地塊紅線范圍和土地用途；第三步：土地儲(chǔ)備中心與被收購(gòu)單位達(dá)成初步收購(gòu)意向，擬定收購(gòu)儲(chǔ)備方案，報(bào)局長(zhǎng)辦公會(huì)批準(zhǔn)；第四步：經(jīng)局長(zhǎng)辦公會(huì)批準(zhǔn)后，儲(chǔ)備中心與被收購(gòu)單位簽訂收購(gòu)合同，約定付款期限和土地移交時(shí)間；第五步：土地儲(chǔ)備中心向市局申請(qǐng)辦理國(guó)有土地使用權(quán)過(guò)戶審批手續(xù)；第六步：將收購(gòu)?fù)恋卮嫒胝恋貎?chǔ)備庫(kù)。（2）提交資料：1.土地使用權(quán)收購(gòu)申請(qǐng)書(shū)；2.被收購(gòu)?fù)恋貑挝粻I(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；3.被收購(gòu)?fù)恋貑挝环ǘù砣俗C明書(shū)（原件）及其身份證復(fù)印件；4.被收購(gòu)?fù)恋貑挝宦毠ご泶髸?huì)同意收購(gòu)的決議；5.國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)原件及復(fù)印件；6.其他文件資料。（三）儲(chǔ)備地的出讓方式及辦理程序（1）土地使用權(quán)招標(biāo)程序第一步：對(duì)需要以招標(biāo)方式供應(yīng)的土地，由局主管處報(bào)經(jīng)局長(zhǎng)會(huì)議批準(zhǔn)后，將有關(guān)資料移交局地產(chǎn)市場(chǎng)服務(wù)中心；第二步：服務(wù)中心對(duì)擬出讓地塊的資料進(jìn)行審查，并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)踏勘，確定權(quán)確認(rèn)權(quán)屬和界址；第三步：向市規(guī)劃局申請(qǐng)編制擬出讓地塊的控制性規(guī)劃；第四步：服務(wù)中心在委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)擬出讓地塊進(jìn)行評(píng)估的基礎(chǔ)上，擬定土地招標(biāo)出讓方案，報(bào)局長(zhǎng)辦公會(huì)議會(huì)審；第五步：服務(wù)中心根據(jù)批準(zhǔn)的招標(biāo)出讓方案，組成評(píng)標(biāo)小組，編制招標(biāo)文件，完成招標(biāo)準(zhǔn)備工作；第六步：利用社會(huì)媒體發(fā)布招標(biāo)公告；第七步：召開(kāi)招標(biāo)推介會(huì)，向社會(huì)介紹擬出讓地塊的情況；第八步：受理投標(biāo)申請(qǐng)，確認(rèn)投標(biāo)資格，接受投標(biāo)報(bào)名申請(qǐng)；第九步：組織開(kāi)標(biāo)大會(huì)，由評(píng)標(biāo)小組評(píng)標(biāo)，招標(biāo)人根據(jù)評(píng)標(biāo)結(jié)果，確定中標(biāo)人。簽訂招標(biāo)成交確認(rèn)書(shū)；第十步：招標(biāo)出讓資料移交局土地利用處辦理用地審批手續(xù)。（2）土地使用權(quán)拍賣(mài)程序第一步：對(duì)需要以拍賣(mài)方式供應(yīng)的土地，由局主管處報(bào)經(jīng)局長(zhǎng)辦公會(huì)議批準(zhǔn)后，將有關(guān)資料移交局地產(chǎn)市場(chǎng)服務(wù)中心；第二步：服務(wù)中心對(duì)擬拍賣(mài)地塊進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)踏勘，確認(rèn)權(quán)屬和界址；第三步：向市規(guī)劃局申請(qǐng)編制擬拍賣(mài)地塊的控制性規(guī)劃；第四步：服務(wù)中心在委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)擬拍賣(mài)地塊進(jìn)行評(píng)估的基礎(chǔ)上，擬定土地招標(biāo)拍賣(mài)方案，報(bào)局長(zhǎng)辦公會(huì)議會(huì)審；第五步：拍賣(mài)方案經(jīng)局長(zhǎng)辦公會(huì)議批準(zhǔn)后，編制拍賣(mài)文件，做好拍賣(mài)出讓準(zhǔn)備工作；第六步：利用社會(huì)媒體發(fā)布拍賣(mài)公告；第七步：召開(kāi)拍賣(mài)推介會(huì)，向社會(huì)介紹擬拍賣(mài)地塊的情況；第八步：接受競(jìng)買(mǎi)人報(bào)名申請(qǐng)，確認(rèn)競(jìng)買(mǎi)人資格，發(fā)放競(jìng)買(mǎi)標(biāo)志牌，布置拍賣(mài)會(huì)場(chǎng)；第九步：按照公告的拍賣(mài)時(shí)間、地點(diǎn)，組織拍賣(mài)大會(huì)，確定競(jìng)買(mǎi)人；第十步：與競(jìng)買(mǎi)人簽訂國(guó)有土地使用權(quán)拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)；第十一步：服務(wù)中心將拍賣(mài)資料移交局土地利用處辦理審批手續(xù)。（3）聯(lián)合拍賣(mài)房地產(chǎn)程序第一步：市地產(chǎn)市場(chǎng)服務(wù)中心根據(jù)聯(lián)合拍賣(mài)申請(qǐng)和審批文件，完成拍賣(mài)資料的審核和房地產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)踏勘工作，與拍賣(mài)公司簽訂《聯(lián)合拍賣(mài)協(xié)議》；第二步：服務(wù)中心在委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)拍賣(mài)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估的基礎(chǔ)上，擬定拍賣(mài)方案，報(bào)局長(zhǎng)辦公會(huì)議會(huì)審；第三步：拍賣(mài)方案經(jīng)批準(zhǔn)后，市地產(chǎn)市場(chǎng)服務(wù)中心與拍賣(mài)公司共同發(fā)布拍賣(mài)公告，組織拍賣(mài)會(huì)；第四步：拍賣(mài)成交后，共同與競(jìng)得人簽訂《成交確認(rèn)書(shū)》；第五步：服務(wù)中心將拍賣(mài)資料移交局土地利用處辦理審批手續(xù)。（4）土地使用權(quán)掛牌程序第一步：對(duì)需要以掛牌方式供應(yīng)的土地，由局主管處報(bào)經(jīng)局長(zhǎng)會(huì)議批準(zhǔn)后，將有關(guān)資料移交局地產(chǎn)市場(chǎng)服務(wù)中心；第二步：服務(wù)中心對(duì)擬掛牌地塊進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)踏勘，確認(rèn)權(quán)屬、界址。委托掛牌的，與申請(qǐng)單位商定土地補(bǔ)償?shù)娜〉梅绞?、?biāo)準(zhǔn)等掛牌條件；第三步：向市規(guī)劃局申請(qǐng)編制擬掛牌地塊的控制性規(guī)劃；第四步：服務(wù)中心在委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)擬掛牌地塊進(jìn)行評(píng)估的基礎(chǔ)上，擬定土地招標(biāo)出讓方案，報(bào)局長(zhǎng)辦公會(huì)議會(huì)審；第五步：實(shí)施方案經(jīng)局長(zhǎng)辦公會(huì)議批準(zhǔn)后，根據(jù)方案編制掛牌文件，在社會(huì)媒體上發(fā)布掛牌出讓公告，按法定程序組織掛牌交易；掛牌結(jié)束后，簽訂成交確認(rèn)書(shū)；第六步：服務(wù)中心將資料移交局土地利用處辦理用地審批手續(xù)。項(xiàng)目征地拆除方案（一）征地補(bǔ)償內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)《湘陰縣城區(qū)集體土地上房屋拆遷安置暫行辦法》①征地補(bǔ)償費(fèi)包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)。涉及青苗和其他土地附著物的，還應(yīng)當(dāng)向所有權(quán)人支付青苗補(bǔ)償費(fèi)和其他土地附著物補(bǔ)償費(fèi)。②征地補(bǔ)償費(fèi)實(shí)施市最低保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)。征地補(bǔ)償費(fèi)最低保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)由市土地行政主管部門(mén)以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位結(jié)合被征地地區(qū)居民的生活水平、工農(nóng)業(yè)產(chǎn)值、土地區(qū)位以及本辦法規(guī)定的人員安置費(fèi)等綜合因素確定，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后公布執(zhí)行。③征地補(bǔ)償費(fèi)用于人員安置后再扣除地上物補(bǔ)償部分，其余部分作為土地補(bǔ)償費(fèi)支付給被征地的鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織或者鎮(zhèn)政府，用于居民生產(chǎn)生活。（二）征地補(bǔ)償方案本項(xiàng)目采用貨幣補(bǔ)償方式與面積兌換及優(yōu)購(gòu)方式相結(jié)合（1）對(duì)拆遷的農(nóng)戶住宅采取貨幣安置方式的，按如下規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)償和補(bǔ)助：1.房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)：按照岳政發(fā)〔2009〕16號(hào)文件標(biāo)準(zhǔn)支付被拆遷房屋補(bǔ)償費(fèi)、房屋裝飾裝修及設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)；2.購(gòu)房補(bǔ)助費(fèi)：根據(jù)被拆除房屋的合法建筑面積，按350元/平方米標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償；（三）裝飾裝修補(bǔ)助費(fèi)：被拆遷對(duì)象每人按350元/平方米標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)助50平方米裝飾裝修費(fèi)；（四）失地安置補(bǔ)助費(fèi)：被征地拆遷戶的農(nóng)業(yè)人口按萬(wàn)元/人的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)助，被征地拆遷戶的農(nóng)業(yè)人口中是獨(dú)生子女的憑計(jì)生部門(mén)頒發(fā)的《獨(dú)生子女證》增加1個(gè)人的安置補(bǔ)助費(fèi)。居民戶、外遷戶不享受此項(xiàng)補(bǔ)助。（2）面積兌換安置標(biāo)準(zhǔn)拆遷農(nóng)戶住宅，采取面積兌換還建方式安置的，以該戶正屋合法建筑面積兌換等量安置房面積，根據(jù)所兌換面積，按350元/平方米標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)助裝飾裝修費(fèi)，兌換還建戶農(nóng)業(yè)戶口安置補(bǔ)助費(fèi)仍按本辦法第六條第二款第四項(xiàng)執(zhí)行。偏雜屋按岳政發(fā)〔2009〕16號(hào)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行貨幣收購(gòu)，不再增加其它補(bǔ)償和補(bǔ)助。（3）優(yōu)購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)1.被拆遷對(duì)象每人可優(yōu)購(gòu)安置房50平方米，按“一戶一套”在集中統(tǒng)一建設(shè)的居民區(qū)（點(diǎn)）進(jìn)行安置。安置房原則上規(guī)劃為多層住宅。安置房的基本戶型為100平方米、125平方米、150平方米三種，供優(yōu)購(gòu)對(duì)象依照優(yōu)購(gòu)面積標(biāo)準(zhǔn)自主選擇。各類(lèi)戶型產(chǎn)權(quán)面積與設(shè)計(jì)面積原則上偏差不超過(guò)5平方米，具體戶型面積根據(jù)大多數(shù)被征地農(nóng)民意見(jiàn)，按照規(guī)劃要求，科學(xué)合理地進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)。安置區(qū)內(nèi)的車(chē)庫(kù)一并納入優(yōu)購(gòu)計(jì)劃；2.安置房建設(shè)以經(jīng)濟(jì)適用、滿足居住功能為原則，按經(jīng)審定的設(shè)計(jì)圖紙施工，水電到戶外，以毛坯房對(duì)外優(yōu)購(gòu)；3.安置房基準(zhǔn)價(jià)格為成本價(jià)，由建設(shè)管理單位申報(bào)，縣物價(jià)部門(mén)參照我縣經(jīng)濟(jì)適用住房或廉租房收購(gòu)價(jià)核定。優(yōu)購(gòu)安置房均價(jià)暫定為1100元/平方米，三年后按物價(jià)變更系數(shù)再行調(diào)整；4.安置房屋統(tǒng)一按初始登記辦理分戶證，辦證費(fèi)用由安置對(duì)象按有關(guān)政策規(guī)定承擔(dān)。產(chǎn)權(quán)人為拆遷戶戶口本中載明人員，不得擅自變更；5.安置居民區(qū)（點(diǎn)）住房之外的其它構(gòu)（建）筑設(shè)施屬投資人所有；6.房屋交易參照國(guó)家經(jīng)濟(jì)適用住房相關(guān)政策辦理；7.安置房小區(qū)（點(diǎn)）物業(yè)管理費(fèi)用和公共維修基金，由安置對(duì)象（業(yè)主）承擔(dān)。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)涉及政府職能部門(mén)在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)階段主要涉及的政府部門(mén)有：國(guó)土局、發(fā)改委、規(guī)委、建委等相關(guān)政府部門(mén)。（一）國(guó)土局主要負(fù)責(zé)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)預(yù)審；確定土地一級(jí)開(kāi)發(fā)單位，并就土地開(kāi)發(fā)的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、工程進(jìn)度、監(jiān)理、驗(yàn)收、違約責(zé)任、爭(zhēng)議的解決方式以及開(kāi)發(fā)費(fèi)用、收益分配等內(nèi)容以合同形式與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)單位進(jìn)行約定；下達(dá)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)批復(fù)；負(fù)責(zé)一級(jí)開(kāi)發(fā)土地的征地批復(fù)；會(huì)同有關(guān)部門(mén)進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的驗(yàn)收和開(kāi)發(fā)成本的審核等工作。（二）發(fā)改委主要負(fù)責(zé)一級(jí)開(kāi)發(fā)土地的立項(xiàng)核準(zhǔn)工作。（三）規(guī)委主要負(fù)責(zé)一級(jí)開(kāi)發(fā)土地規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)的批復(fù)工作。（四）建委主要負(fù)責(zé)針對(duì)具體項(xiàng)目從資質(zhì)、注冊(cè)資金、項(xiàng)目資本金等方面對(duì)一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)提出要求，對(duì)部分重點(diǎn)項(xiàng)目提出建設(shè)意見(jiàn)，以及拆遷許可證的批復(fù)工作。項(xiàng)目土地供應(yīng)方案土地供應(yīng)模式根據(jù)湘陰縣出讓國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌辦法，本項(xiàng)目在完成土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的征地、拆遷、規(guī)劃、大市政等各項(xiàng)工作后，通過(guò)土地公開(kāi)市場(chǎng)方式（招標(biāo)、拍賣(mài)或掛牌）供應(yīng)。土地供應(yīng)計(jì)劃本項(xiàng)目擬出讓用地面積為4000畝。根據(jù)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)及招拍掛出讓流程，結(jié)合已制定的征地、拆遷、市政工程的開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃，本項(xiàng)目預(yù)計(jì)在2010年10月開(kāi)始進(jìn)入一級(jí)開(kāi)發(fā)工作程序，于2011年開(kāi)始入市準(zhǔn)備工作，于當(dāng)年底前上市公開(kāi)交易。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)深度本項(xiàng)目完成土地一級(jí)開(kāi)發(fā)時(shí)的市政基礎(chǔ)設(shè)施條件達(dá)到“七通一平”的狀態(tài)，即宗地紅線外上水通、下水通、雨污水通、配電通、燃?xì)馔?、電訊通、道路通，宗地?nèi)場(chǎng)地平整。五項(xiàng)目投資方案（虛構(gòu)數(shù)據(jù)）項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)成本范圍及估算(一)征用土地費(fèi)用:土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、地面附著物補(bǔ)償費(fèi)、耕地開(kāi)墾費(fèi)、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)、征地管理費(fèi)、土地測(cè)量費(fèi)。

(二)收購(gòu)或收回土地費(fèi)用:土地補(bǔ)償費(fèi)、地面附著物補(bǔ)償費(fèi)、拆遷安置費(fèi)、破產(chǎn)或改制企業(yè)職工安置費(fèi)、土地測(cè)量評(píng)估費(fèi)、中介費(fèi)。

(三)開(kāi)發(fā)整理土地費(fèi)用:土地測(cè)量評(píng)估費(fèi)、房屋拆遷費(fèi)、土地前期開(kāi)發(fā)費(fèi)(不含市政大配套費(fèi)用)、土地整理費(fèi)、中介費(fèi)。

(四)處置土地發(fā)生的費(fèi)用:招投標(biāo)、拍賣(mài)、待出讓出租等過(guò)程中發(fā)生的土地評(píng)估費(fèi)、拍賣(mài)手續(xù)費(fèi)、廣告、中介費(fèi)等。

(五）銀行貸款利息:在儲(chǔ)備或處置土地過(guò)程中支付的銀行貸款利息。

(六)經(jīng)財(cái)政部門(mén)同意的其他符合規(guī)定的成本費(fèi)用。本土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目直接投資主要包括征地補(bǔ)償費(fèi)、拆除補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)等，經(jīng)計(jì)算為萬(wàn)元，折合到建設(shè)用地（237畝），約為30萬(wàn)元／畝；折合到建筑面積（138413平方米）約為517元乒平方米。間接投資主要為建設(shè)期利息、一級(jí)開(kāi)發(fā)收益、稅金等，合人民幣萬(wàn)元?？偼顿Y為直接投資與間接投資之和，為萬(wàn)元，折合到建設(shè)用地（237畝）約為35萬(wàn)元／畝，折合到建筑面積約為600元/平方米。具體投資估算詳見(jiàn)下表：序號(hào)項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）備注（一）前期費(fèi)用至項(xiàng)之和測(cè)繪費(fèi)以建設(shè)用地面積為基數(shù)，按元／平方米計(jì)算辦理規(guī)劃手續(xù)費(fèi)以規(guī)劃建筑面積為基數(shù)，按元／平方米計(jì)算釘樁釘線費(fèi)以建設(shè)用地面積為基數(shù)，按元/平方米計(jì)算地質(zhì)災(zāi)害評(píng)估20根據(jù)市場(chǎng)行情，結(jié)合收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，暫定為20萬(wàn)元委托可研費(fèi)20根據(jù)市場(chǎng)行情，暫定為20萬(wàn)元出讓評(píng)估費(fèi)15根據(jù)市場(chǎng)行情，結(jié)合收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，暫定為15萬(wàn)元環(huán)評(píng)費(fèi)20根據(jù)《國(guó)家計(jì)委、國(guó)家環(huán)境保護(hù)總局關(guān)于規(guī)范環(huán)境影響咨詢(xún)收費(fèi)有關(guān)問(wèn)題的通知》，取20萬(wàn)元掛牌交易費(fèi)1億以?xún)?nèi)萬(wàn)元，1億以上%o(二)征地拆除費(fèi)用至項(xiàng)之和征地補(bǔ)償費(fèi)330011萬(wàn)元／畝（包含土地補(bǔ)償費(fèi)及人員安置補(bǔ)助費(fèi)）地上物拆除補(bǔ)償費(fèi)270以現(xiàn)狀地上樓棟為基數(shù)，按每棟30萬(wàn)計(jì)算防洪費(fèi)《征收防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi)暫行規(guī)定》20元／平方米市政工程費(fèi)用不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按照前三項(xiàng)和的5%項(xiàng)目直接投資前四項(xiàng)之和建設(shè)期利息5%銀行貸款收益項(xiàng)目直接投資的8%（八）稅金%營(yíng)業(yè)稅合計(jì)項(xiàng)目直接投資+利息+收益+稅金土地出讓金估算項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積199994平方米，規(guī)劃總建筑面積138413平方米，其中住宅建筑面積128369平方米，商業(yè)建筑面積5044平方米，配套建筑面積5000平方米，容積率。該項(xiàng)目所在區(qū)域處于市住宅用途基準(zhǔn)地價(jià)八級(jí)地價(jià)區(qū)，根據(jù)該區(qū)域類(lèi)似項(xiàng)目的住宅、綜合的地價(jià)水平情況，結(jié)合項(xiàng)目自身實(shí)際情況，本項(xiàng)目地價(jià)水平按照住宅樓面出讓金單價(jià)120元／平方米、商業(yè)用途出讓金單價(jià)210元/平方米、綜合樓面出讓金單價(jià)150元／平方米進(jìn)行估算，出讓金計(jì)算過(guò)程如下：住宅用途出讓金總價(jià)=擬建的住宅建筑面積×樓面單價(jià)=128369×120=（萬(wàn)元）商業(yè)用途出讓金總價(jià)=擬建的商業(yè)建筑面積x樓面單價(jià)=5044×210=（萬(wàn)元）綜合用途出讓金總價(jià)=教育配套建筑面積×樓面單價(jià)=5000×150=（萬(wàn)元）項(xiàng)目總出讓金為以上三項(xiàng)之和，即萬(wàn)元。掛牌底價(jià)估算掛牌底價(jià)確定程序（一）由有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)評(píng)估期日的正常土地市場(chǎng)價(jià)格，對(duì)出讓地塊的出讓底價(jià)進(jìn)行評(píng)估并出具評(píng)估報(bào)告。（二）市國(guó)土局和市發(fā)展和改革委員會(huì)根據(jù)估價(jià)結(jié)果，結(jié)合政府產(chǎn)業(yè)政策提出招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌出讓底價(jià)初步建議。（三）市國(guó)土局就招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌出讓底價(jià)會(huì)同市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)、財(cái)政等相關(guān)部門(mén)審議。（四）市國(guó)土局會(huì)同市發(fā)展和改革委員會(huì)根據(jù)審議意見(jiàn)確定最終底價(jià)，特殊情況與市發(fā)展和改革委員會(huì)共同報(bào)市政府批準(zhǔn)。底價(jià)計(jì)算方法掛牌底價(jià)為一級(jí)開(kāi)發(fā)綜合成本與土地出讓金之和。一級(jí)開(kāi)發(fā)綜合成本為項(xiàng)目總投資成本（包括一級(jí)開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)），即萬(wàn)元，土地出讓金總價(jià)為萬(wàn)元，本項(xiàng)目掛牌底價(jià)估算為萬(wàn)元。土地銷(xiāo)售收入估算主要采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法來(lái)確定項(xiàng)目經(jīng)過(guò)一級(jí)開(kāi)發(fā)后預(yù)計(jì)能實(shí)現(xiàn)的土地銷(xiāo)售收入，以此來(lái)考察本項(xiàng)目在市場(chǎng)上的經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)能力。項(xiàng)目二級(jí)開(kāi)發(fā)完成后可以實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售收入根據(jù)項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查分析，考慮區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格水平和市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，確定在本項(xiàng)目建成后，住宅及商業(yè)可以達(dá)到的銷(xiāo)售均價(jià)分別為2700元／平方米、3000元／平方米。因此，項(xiàng)目二級(jí)開(kāi)發(fā)完成后可以實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售收入計(jì)算如下：銷(xiāo)售總收入=住宅建筑面積×銷(xiāo)售均價(jià)=128369×2700+5044×3000=（萬(wàn)元）項(xiàng)目二級(jí)開(kāi)發(fā)成本及開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)項(xiàng)目二級(jí)開(kāi)發(fā)成本及開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)總計(jì)為萬(wàn)元，包括建安綜合成本、銷(xiāo)售費(fèi)用、開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)，具體估算過(guò)程如下：(一）建安綜合成本根據(jù)現(xiàn)行《建設(shè)工程概算定額》，并綜合考慮各用途房地產(chǎn)的建筑結(jié)構(gòu)及裝修狀況及其區(qū)位等因素影響，測(cè)算項(xiàng)目二級(jí)開(kāi)發(fā)建安綜合成本為萬(wàn)元，詳見(jiàn)下表。銷(xiāo)售稅金及銷(xiāo)售費(fèi)用根據(jù)有關(guān)稅收規(guī)定和一般銷(xiāo)售費(fèi)用水平確定銷(xiāo)售稅金及銷(xiāo)售費(fèi)用，本項(xiàng)目銷(xiāo)售稅金及銷(xiāo)售費(fèi)用合計(jì)為萬(wàn)元。(三）二級(jí)開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)本項(xiàng)目物業(yè)類(lèi)型為居住、商業(yè)，二級(jí)開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)期為2年，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一般利潤(rùn)水平，二級(jí)開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)按照建安綜合成本（不含利息）的2既進(jìn)行測(cè)算，如下所示：二級(jí)開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)=×20%=（萬(wàn)元）熟地地價(jià)估算熟地地價(jià)=（項(xiàng)目二級(jí)開(kāi)發(fā)的銷(xiāo)售收入－項(xiàng)目二級(jí)開(kāi)發(fā)成本一開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)一銷(xiāo)售稅費(fèi)）÷[（1＋利率）2-1+利潤(rùn)率＋l〕=一一一）÷｛[(l+%）2-1]+20%+1}=（萬(wàn)元）項(xiàng)目融資方式分析項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金使用特點(diǎn)（一）資金投入與回收的集中性（二）資金使用對(duì)象的廣泛性與差異性（城市范圍內(nèi)各種經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性用地統(tǒng)籌儲(chǔ)備和開(kāi)發(fā)）（三）資金回收周期與周轉(zhuǎn)速度的不確定性受土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)中供求關(guān)系的影響受宏觀經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)狀況、政府政策與策略的影響融資模式的現(xiàn)狀與問(wèn)題（一）土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的兩種基本組織形式：政府全額撥款的事業(yè)單位政府投資組建并授權(quán)經(jīng)營(yíng)的土地開(kāi)發(fā)企業(yè)（二）土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的兩種基本融資方式通過(guò)政府土地主管部門(mén)申請(qǐng)貸款或委托具體實(shí)施土地儲(chǔ)備與一級(jí)開(kāi)發(fā)的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)貸款具備自行融資的資格，可以直接利用銀行貸