經(jīng)濟(jì)適用住房廉租房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（專業(yè)完整版）

經(jīng)濟(jì)適用住房廉租房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（此文檔為word格式，下載后您可任意修改編輯！）TOC\o"1-5"\h\z\o"CurrentDocument"第一章總論 5第一節(jié) 項(xiàng)目名稱及申報(bào)單位概況 5第二節(jié)可行性研究的依據(jù)和范圍 7第三節(jié)可行性研究的結(jié)論 8\o"CurrentDocument"第二章 項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)必要性 12第一節(jié)某某市概況 12第二節(jié)項(xiàng)目提出的背景 13第三節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 16\o"CurrentDocument"第三章市場分析及建設(shè)規(guī)模 21第一節(jié)某某市房地產(chǎn)現(xiàn)狀、趨勢及存在問題 21第二節(jié) 項(xiàng)冃目標(biāo)群體定位及價(jià)格分析 30第三節(jié)建設(shè)規(guī)模 31\o"CurrentDocument"第四章建設(shè)地點(diǎn)和建設(shè)條件 33第一節(jié)建設(shè)地點(diǎn) 33第二節(jié)建設(shè)條件 33\o"CurrentDocument"第五章規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 37第一節(jié)規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù) 37第二節(jié)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 37第三節(jié)建筑設(shè)計(jì)方案 42第四節(jié)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案 44第五節(jié)給排水設(shè)計(jì)方案 45第六節(jié) 變配電及通訊設(shè)計(jì)方案 47第七節(jié)燃?xì)夤?yīng)設(shè)計(jì)方案 48第八節(jié)供熱設(shè)計(jì)方案 49第九節(jié)管線綜合布置方案 50\o"CurrentDocument"第六章節(jié)能方案分析 51第一節(jié) 用能標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范 51第二節(jié) 能耗狀況和能耗分析 51第三節(jié)建筑節(jié)能設(shè)計(jì) 52第四節(jié)節(jié)能措施綜合分析 53第五節(jié)節(jié)能效果分析 58\o"CurrentDocument"第七章 環(huán)境和生態(tài)影響分析 60第一節(jié)環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀 60第二節(jié)環(huán)境影響分析 60第三節(jié)環(huán)境保護(hù)措施 61第四節(jié) 地質(zhì)災(zāi)害影響分析 63第五節(jié)特殊環(huán)境影響分析 63\o"CurrentDocument"第八章工程招標(biāo)方案 64\o"CurrentDocument"第九章建設(shè)實(shí)施與工程進(jìn)度安排 67\o"CurrentDocument"第十章投資估算及資金籌措 70第一節(jié)投資估算依據(jù)及說明 70第二節(jié)投資估算 70第三節(jié)資金籌措 71第四節(jié)銷售收入估算 71第五節(jié) 銷售稅金及附加估算 72第六節(jié)銷售利潤估算 73\o"CurrentDocument"第 章社會影響分析 74第一節(jié)社會影響效果分析 74第二節(jié) 社會適應(yīng)性分析 76第三節(jié)社會風(fēng)險(xiǎn)及對策分析 77第一章總論第一節(jié)項(xiàng)目名稱及申報(bào)單位概況一、 項(xiàng)目名稱經(jīng)濟(jì)適用住房廉租房建設(shè)項(xiàng)目二、 建設(shè)地點(diǎn)泰城南部新區(qū)，萬官路以南。東臨長城路，西為大白峪村土地，南臨南外環(huán)路，北臨大白峪新村。三、 項(xiàng)目主管單位及開發(fā)單位概況1、項(xiàng)目主管單位概況：單位名稱：某某市住房保障中心單位簡介：2014年3月，根據(jù)某某市委、市政府的部署要求,經(jīng)市編辦批復(fù)，某某市房產(chǎn)管理局設(shè)置某某市住房保障中心，具體承擔(dān)住房保障建設(shè)。市住房保障中心在市房管局黨委的帶領(lǐng)下，不負(fù)市委、市政府的重托，盡職盡責(zé)，務(wù)實(shí)創(chuàng)新，科學(xué)設(shè)計(jì)，精心施工，團(tuán)結(jié)協(xié)作，任勞任怨，無私奉獻(xiàn)，僅用一年半的時(shí)間就圓滿完成了市委、市政府交給的階段性任務(wù)，將這一惠及普通百姓的民生工程，建設(shè)成為傳遞黨和政府愛心的利民工程、溫暖工程和放心工程。在國家和省市組織的歷次檢查中，均對住房保障中心的工作給予了充分肯定，某某市紀(jì)檢監(jiān)察部門對住房保障中心的反腐倡廉工作給予了高度評價(jià)，2016年3月，住房保障中心被某某團(tuán)市委授予“某某市青年文明號”稱號。2、項(xiàng)目開發(fā)單位：（1） 單位名稱：某某市某某住房開發(fā)有限公司（2） 單位地址：某某市某某區(qū)徐家樓街道辦事處（3） 注冊資本：1000萬元（4） 法定代表人：林某某（5） 單位簡介：某某市某某住房開發(fā)有限公司成立于二00八年九月，該公司系由某某市住房保障中心出資1000萬元組建而成。該公司目前擁有職工10人，其中：高級工程師1人，高級經(jīng)濟(jì)師1人，工程師3人，經(jīng)濟(jì)師2人，會計(jì)師1人，助理工程師1人，初級會計(jì)師1人。某某市某某住房開發(fā)有限公司主要經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)、房屋銷售等業(yè)務(wù)，目前正在具體實(shí)施某某市經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房建設(shè)項(xiàng)目的管理工作，包括項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)及施工招標(biāo)、項(xiàng)冃全過程管理以及經(jīng)濟(jì)適用住房的銷售管理等工作。該公司正在實(shí)施的某某市經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房項(xiàng)目建設(shè)，是為了改善某某市城區(qū)低收入家庭住房困難的面貌，該項(xiàng)工程是某某市構(gòu)建和諧社會、維護(hù)社會穩(wěn)定的重要內(nèi)容，同時(shí)也是某某市政府履行住房保障職能、為民辦好事、辦實(shí)事的重要職責(zé)，市委、市政府關(guān)注民生、維護(hù)社會公平的具體體現(xiàn)。本項(xiàng)工作己經(jīng)得到某某市政府的高度重視和社會各界的廣泛關(guān)注。四、項(xiàng)目可研報(bào)告編制單位1、單位名稱：某某市某某建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司2、 單位地址：某某市岱宗大街317號3、 工程咨詢資格等級： 丙級4、 工程咨詢資格等級證書編號:110375、 發(fā)證機(jī)關(guān)：國家發(fā)展和改革委員會第二節(jié)可行性研究的依據(jù)和范圍一、 可行性研究的依據(jù)1、 國家及省有關(guān)政策、法規(guī)和規(guī)定；2、 現(xiàn)行有關(guān)技術(shù)規(guī)范、規(guī)定；3、 國家發(fā)展和改革委員會關(guān)于項(xiàng)目可行研究報(bào)告內(nèi)容和深度的規(guī)定要求；4、 某某市新一輪城市總體規(guī)劃；5、 某某市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十三個(gè)五年規(guī)劃綱要；6、 《某某市經(jīng)濟(jì)適用住房管理暫行辦法》（泰政發(fā)［2015］89號）；7、 某某市城鎮(zhèn)廉租住房保障辦法（某某市政府令［第135號］）8、 項(xiàng)目承辦單位提供的有關(guān)基礎(chǔ)資料、數(shù)據(jù)；9、 項(xiàng)冃承辦單位委托編制本項(xiàng)冃可行研究報(bào)告的委托書。二、 可行性研究的范圍1、 項(xiàng)冃提岀的背景及建設(shè)的必要性2、 市場分析及建設(shè)規(guī)模3、 建設(shè)地點(diǎn)和建設(shè)條件4、 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案5、 節(jié)能方案分析6、 環(huán)境和生態(tài)影響分析7、 工程招標(biāo)方案8、 建設(shè)實(shí)施與工程進(jìn)度安排9、 投資估算和資金籌措10、 社會影響分析第三節(jié)可行性研究的結(jié)論經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房建設(shè)是我國各級政府履行住房保障職能的主要方式，是解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難的主要形式之一，是實(shí)踐“三個(gè)代表”重要思想的具體體現(xiàn)，它的建設(shè)對于促進(jìn)社會穩(wěn)定、構(gòu)建和諧社會具有重要的作用和現(xiàn)實(shí)意義，其經(jīng)濟(jì)效益和社會效益顯著。某某市經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房建設(shè)項(xiàng)目是某某市委、市政府按照泰政發(fā)(2014)95號文《解決某某市市區(qū)低收入家庭住房困難發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃》而建設(shè)的，是在已經(jīng)建設(shè)完成兩期的基礎(chǔ)上進(jìn)一步切實(shí)解決城市低收入家庭住房困難，完善住房保障制度，維護(hù)社會穩(wěn)定,促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的又一重要舉措。一、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)冃規(guī)劃總用地11.26hm2(合16&9畝),居住區(qū)用地11.13hm2（合166.95畝），總建筑面積103207.5平方米，分為兩部分，其中：1、 住宅部分總建筑面積為96299.4平方米，總套數(shù)1775套，其中：經(jīng)濟(jì)適用住房45841.6平方米，總套數(shù)746套；廉租房50457.8平方米，總套數(shù)1029套。2、 公建部分總建筑面積為6908」平方米，為會所和社區(qū)管理中心以及商業(yè)服務(wù)配套建筑。二、投資估算及資金來源本項(xiàng)冃總投資為17224.84萬元，其中：工程費(fèi)用為11108.58萬元,其他費(fèi)用4989.4萬元，預(yù)備費(fèi)1126.86萬元。名稱工程費(fèi)用其他費(fèi)用預(yù)備費(fèi)總投資經(jīng)濟(jì)適用住房5794.042414.86574.628783.52廉租房5314.542574.54552.248441.32合計(jì)1110&584989.41126.8617224.84所需資金廉租房投資全部由某某市政府財(cái)政投入；經(jīng)濟(jì)適用住房投資由項(xiàng)目承辦單位自有資金投入1800萬元，其余可滾動(dòng)開發(fā)解決。三、項(xiàng)目建設(shè)期本項(xiàng)目建設(shè)期兩年，分三期實(shí)施如下：一期：2016年12月一2017年8月，完成項(xiàng)目的立項(xiàng)、征地及勘察設(shè)計(jì)等前期工作，建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房建筑面積28027.8平方米。二期：2017年5月—2017年12月，完成經(jīng)濟(jì)適用房面積17813.8平方米，廉租住房面積13232.8平方米，公建4729.7平方米及相應(yīng)的配套設(shè)施建設(shè)。三期：2017年12月一2018年8月，完成廉租住房37225平方米,公建2178.4平方米。完善相應(yīng)的配套設(shè)施建設(shè)及綠化，并通過有關(guān)部門組織的驗(yàn)收。四、項(xiàng)目效益分析該項(xiàng)目的建設(shè)符合某某市新一輪城市總體規(guī)劃，環(huán)境優(yōu)美，交通方便。項(xiàng)目建成后，可進(jìn)一步緩解某某市低收入家庭住宅緊張的狀況,特別是滿足低收入家庭對住房的需求，對低收入家庭的生活質(zhì)量將起到積極的推動(dòng)作用。

本項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見下表:序號指標(biāo)名稱單位數(shù)量備注1建設(shè)規(guī)模1.1規(guī)劃總用地平方米112600169.8畝1.2建筑面積平方米103207.51.2.1住宅建筑平方米96299.4其中：經(jīng)濟(jì)適用住房平方米45841.6746戶廉租住房平方米50457.810291.2.2公建平方米6908.11.3總居住戶數(shù)戶17751.4總居住人口人56802建筑容積率0.933建筑密度%16.84綠化覆蓋率%40.865機(jī)動(dòng)車停車位輛3876建設(shè)總投資萬元17224.846」工程費(fèi)用萬元11108.586.2其他費(fèi)用萬元4989.46.3預(yù)備費(fèi)萬元1126.867經(jīng)濟(jì)適用房投資利潤率%2.828經(jīng)濟(jì)適用房投資利稅率%11.25第二章項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)必要性第一節(jié)某某市概況某某市地處山東省中部，北依省會濟(jì)南，南臨古城曲阜，東連古齊都淄博，西瀕黃河。東西長約176.6公里，南北寬約102公里，總面積7762平方公里。某某因境內(nèi)的某某而得名，取某某安則四海皆安之意，象征國泰民安。某某市現(xiàn)轄某某、岱岳兩區(qū)，新泰、肥城兩市，寧陽、東平兩縣,有86個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處，3700多個(gè)行政村。2012年末總?cè)丝?50.8萬人，其中：男性279.6萬人,女性271.2萬人，男女性別比為50.8：49.2。年內(nèi)，全市岀生5.9萬人，人口出生率10.8%。；死亡3.5萬人，死亡率6.4%o；人口自然增加2.4萬人，自然增長率4.4%。。泰城是全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，北距省會濟(jì)南66公里，南距三孔圣地曲阜66公里。城市依山而建，山城一體，環(huán)境優(yōu)美，風(fēng)光秀麗，是國務(wù)院公布的首批對外開放旅游城市，是首輪國家衛(wèi)生城市，首批全國城市環(huán)境綜合優(yōu)秀城市和中國優(yōu)秀旅游城市，也是著名的歷史文化名城。某某市旅游資源得天獨(dú)厚。境內(nèi)某某融自然景觀與人文景觀于一體，是我國最早被聯(lián)合國命名的世界自然與文化遺產(chǎn)。自然景觀以雄著稱，雄中又蘊(yùn)含著奇險(xiǎn)秀奧等美景，有“天然山岳公園"之美譽(yù)。人文景觀以神為尊，儒、釋、道三派文化相融發(fā)展，經(jīng)過歷代帝王的封禪祭祀和文人墨客的登臨賦頌，沉積了厚重的文化底蘊(yùn)，被稱為“東方歷史文化寶庫”。每年慕名來某某旅游考察的中外游客多達(dá)800萬人次。某某交通便利，科技文化發(fā)達(dá)。京滬鐵路，京滬、京福高速公路、104、105、205、220國道穿境而過，即將開工的京滬高速鐵路縱貫?zāi)媳薄ｋ娫捒芍睋苁澜绺鱾€(gè)國家和地區(qū)的大中城市。全市現(xiàn)有科研單位21所，大專院校5所，中等職業(yè)技術(shù)學(xué)校23所，是山東省第三大文化教育中心。“十一五”以來，全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)速度逐年加快、效益大幅提升的良好態(tài)勢，2015年全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）突破1500億元，達(dá)到1513.3億元，按可比價(jià)格計(jì)算（下同），比上年增長13.4%。其中，第一產(chǎn)業(yè)161」億元，增長2.6%；第二產(chǎn)業(yè)839.3億元，增長12.5%；第三產(chǎn)業(yè)512.9億元，增長18.4%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的10.8：56.2：33.0調(diào)整為10655.5：33.9。人均生產(chǎn)總值達(dá)到27794元,突破4000美元。第二節(jié)項(xiàng)目提出的背景一、是國家解決（中）低收入家庭的住房問題，促進(jìn)社會穩(wěn)定的重要舉措，是宏觀調(diào)控住房市場的重要手段。低收入家庭的住房問題，是一個(gè)重大的民生問題。經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房建設(shè)是黨中央、國務(wù)院近年來推出的順乎百姓安居樂業(yè)的民心工程、康居工程、德政工程。據(jù)原建設(shè)部統(tǒng)計(jì)：近四年來，全國城鎮(zhèn)住房年均竣工面積超過6億平方米。到2013年底，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積達(dá)到27平方米。我國城鎮(zhèn)居民人均住房面積從1988年住房制度改革前的不足7平方米提高到了現(xiàn)在這個(gè)水平，提高速度如此之快,這在世界過去200余年城市化歷史上是一個(gè)奇跡，這中間經(jīng)濟(jì)適用住房所起的作用是功不可沒的。我國屬于發(fā)展中的國家，中低收入者所占比例較大，屬于“金字塔”結(jié)構(gòu)。這種結(jié)構(gòu)意味著貧富差距大，意味著利益格局的失衡。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)，我國的基尼系數(shù)已達(dá)0.458,超過了0.4國際警戒標(biāo)準(zhǔn)。從世界各國的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)看，收入差距加大，易激化社會矛盾，社會動(dòng)蕩的危險(xiǎn)性也隨之增強(qiáng)。貧富差距是當(dāng)今社會的三大問題中最大的問題。如今中國最根本、最迫切的問題是穩(wěn)定，沒有穩(wěn)定就沒有發(fā)展，這也是我黨十六大提出“構(gòu)建和諧社會”思想的深層次背景。所以我們不能僅僅用經(jīng)濟(jì)學(xué)的眼光去分析住房問題，它是關(guān)系到我國社會穩(wěn)定與和諧的大問題。黨的“三個(gè)代表”一再強(qiáng)調(diào)：“我們黨始終代表最廣大人民群眾的根本利益，保障廣大民眾的基本權(quán)益和基本生活，是由共產(chǎn)黨的性質(zhì)和根本宗旨決定的?！币簿褪钦f，民眾的利益就是黨的利益。二、某某市城市住房現(xiàn)狀某某市作為魯中地區(qū)的重要中心城市之一，近年來國民經(jīng)濟(jì)保持了快速連續(xù)增長的勢頭，城鄉(xiāng)面貌發(fā)生了巨大的變化，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力顯著增強(qiáng)。隨著泰城城市化進(jìn)程發(fā)展加快和新一輪城市總體規(guī)劃的實(shí)施，到“十一五”末，泰城規(guī)劃面積將從現(xiàn)在的50平方公里擴(kuò)大到達(dá)到100平方公里，其中建成區(qū)面積65平方公里，人口達(dá)到65萬；到2017年某某市將跨入大城市行列，城市人口達(dá)到100萬，城區(qū)面積突破100平方公里，城市化水平要從2000年的36%提升到2017年的50%。根據(jù)某某市房產(chǎn)管理局2012年某某市房屋普查的數(shù)據(jù)表明，某某市城區(qū)內(nèi)人均住宅建筑面積小于16平方米的共計(jì)7156套，小于8平民的還有120套。城區(qū)人均擁有居室0.79間，距離《全面建設(shè)小康社會的居住目標(biāo)》中提出的“人均一間房”尚有一定差距。根據(jù)《某某市城市總體規(guī)劃(2004—2020)》中指出，2004年某某市中心城區(qū)人口數(shù)為72.5萬人，按冃前的人居居室為0.79間/人的比例推算，中心城區(qū)擁有居室約60萬間，到2020年，城市總?cè)丝趯⑦_(dá)到125萬人，按“人均一間房”總體目標(biāo)測算，中心城居室總量要有目前的60萬間，增長為125萬間，任務(wù)非常艱巨。泰城目前住房閑置量較大，同時(shí)又擁有相當(dāng)數(shù)量的住房困難戶和地域小康住房標(biāo)準(zhǔn)的住戶。為解決這一矛盾，今后要進(jìn)一步完善住房供應(yīng)體系，重點(diǎn)發(fā)展中低檔住房，適度發(fā)展高檔住房。實(shí)現(xiàn)高收入者購買商品房、低收入者購買經(jīng)濟(jì)適用住房、最低收入者申請廉租住房。城市化是標(biāo)志一個(gè)區(qū)域現(xiàn)代化發(fā)展水平的標(biāo)準(zhǔn)，也是城市建設(shè)尤其是對房地產(chǎn)建設(shè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影象的重要因素。某某市是一個(gè)老城區(qū)，資料表明，1970年建成的房屋現(xiàn)有108.4萬平方米，占城區(qū)房屋總建筑面積(1036.91萬平方米)的10.45%,1970年一1980年建成的房屋現(xiàn)有283.32萬平方米，占城區(qū)房屋總建筑面積的27.32%,這些房子由于建設(shè)較早，不僅建筑功能不能滿足人滿的日常需要，而且外部也年久失修，與現(xiàn)代化的旅游城市不相適應(yīng)。舊城改造的老城區(qū)也正是中、低收入者最為集中的地區(qū)，市場上商品住宅的供應(yīng)并不能與中、低收入拆遷戶旺盛的購房需求相匹配，本項(xiàng)目的建設(shè)可以有效地推進(jìn)某某市城市化建設(shè)的進(jìn)程。第三節(jié)項(xiàng)目建設(shè)的必要性一、符合國家、山東省、某某市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十三個(gè)五年規(guī)劃綱要》指出“要按照以人為本的要求，從解決關(guān)系人民群眾切身利益的現(xiàn)實(shí)問題入手，更加注重經(jīng)濟(jì)社會協(xié)調(diào)發(fā)展，千方百計(jì)擴(kuò)大就業(yè)，加快發(fā)展社會事業(yè)，促進(jìn)人類的全面發(fā)展；更加注重社會公平，使全體人民共享改革發(fā)展成果；更加注重民主法制建設(shè)，正確處理改革發(fā)展穩(wěn)定的關(guān)系，保持社會安定團(tuán)結(jié)?！薄皩υ诔鞘屑河蟹€(wěn)定職業(yè)和住所的進(jìn)城務(wù)工人員，要?jiǎng)?chuàng)造條件使之逐步轉(zhuǎn)為城市居民，依法享有當(dāng)?shù)鼐用駪?yīng)有的權(quán)利，承擔(dān)應(yīng)盡的義務(wù)；對因城市建設(shè)承包地被征用、完全失去土地的農(nóng)村人口，要轉(zhuǎn)為城市居民，城市政府要負(fù)責(zé)提供就業(yè)援助、技能培訓(xùn)、失業(yè)保險(xiǎn)和最低生活保障等。鼓勵(lì)農(nóng)村人口進(jìn)入中小城市和小城鎮(zhèn)定居，特大城市要從調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的源頭入手，形成用經(jīng)濟(jì)辦法等控制人口過快增長的機(jī)制?！币虼耍擁?xiàng)目的建設(shè)符合科學(xué)發(fā)展觀的要求，有助于解決城市中低收入家庭生活水平改善，共享改革成果；有助于和諧社會的全面建設(shè)，為城市低收入家庭提供了更好的生活居住條件?！渡綎|省國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十三個(gè)五年規(guī)劃綱要》指出“堅(jiān)持從最廣大人民群眾的根本利益岀發(fā)謀發(fā)展、搞建設(shè)，著力促進(jìn)充分就業(yè)，增加居民收入，完善社會保障，實(shí)現(xiàn)社會公平，不斷提高人民群眾的物質(zhì)和文化生活水平。完善社會管理和協(xié)調(diào)機(jī)制，加快建設(shè)文明山東、平安山東，促進(jìn)社會主義物質(zhì)文明、政治文明、精神文明建設(shè)與和諧社會建設(shè)全面發(fā)展。”該項(xiàng)目的建設(shè)有助于改善城市中低收入家庭生活居住環(huán)境條件的改善，有利于人民群眾物質(zhì)文化生活水平的提高，有利于山東和諧社會的全面建設(shè)?！赌衬呈袊窠?jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十三個(gè)五年規(guī)劃綱要》指出加大住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，著力增加主要面對中低收入家庭的普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房和嫌租住房供應(yīng)。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場運(yùn)行監(jiān)測，整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場。完善住房產(chǎn)權(quán)制度，激活住房二級市場。理順租售房比價(jià)關(guān)系，形成'梯級消費(fèi)'的良性循環(huán)。深化物業(yè)體制改革,提高物業(yè)管理服務(wù)水平。楓經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和完善廉租住房租金補(bǔ)貼制度工作是市委、市政府關(guān)注民生、改善民生、構(gòu)建和諧社會的重要舉措。”該項(xiàng)冃的實(shí)施對解決某某低收入家庭住房問題，有助于改善和提高他們的生活水平的提高，是政府履行住房保障職能的具體體現(xiàn)。二、符合某某城市化發(fā)展方向和規(guī)劃要求一直以來，某某市委、市政府對經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和廉租住房制度建設(shè)工作高度重視，2013年和2014年連續(xù)兩年將此項(xiàng)工作列為為民要辦的實(shí)事之一。2015年，市政府以政府令的形式頒布了《某某市城鎮(zhèn)廉租住房保障辦法》，確定以貨幣補(bǔ)貼和實(shí)物配租相結(jié)合的方式解決城鎮(zhèn)低收入家庭的住房保障問題。市房產(chǎn)管理部門作為主管部H,負(fù)責(zé)廉租住房保障管理工作?！掇k法》出臺以來，按照市委、市政府的統(tǒng)一部署，聯(lián)合有關(guān)部門認(rèn)真組織落實(shí)廉租住房政策。為進(jìn)一步健全和完善住房保障體系，某某市住房保障中心根據(jù)某某市低收入住房困難家庭情況，在2014年己經(jīng)建設(shè)6.8萬平方米經(jīng)濟(jì)適用住房、2015年建設(shè)1.5萬平方米經(jīng)濟(jì)適用住房及5.8萬平方米廉租房的基礎(chǔ)上，擬再建設(shè)9.6萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房。因此本項(xiàng)目建設(shè)符合某某市的總體規(guī)劃，有利于改善解決城市低收入家庭住房困難。三、符合國家的相關(guān)政策《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)[2014]24號）中明確指出“黨中央、國務(wù)院高度重視解決城市居民住房問題，始終把改善群眾居住條件作為城市住房制度改革和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本目的?！薄耙脏囆∑嚼碚摵腿齻€(gè)代表重要思想為指導(dǎo)，深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，按照全面建設(shè)小康社會和構(gòu)建社會主義和諧社會的冃標(biāo)要求，把解決城市（包括縣城）低收入住房困難作為維護(hù)群眾利益的重要工作和住房制度改革的重要內(nèi)容,作為政府公共服務(wù)的一項(xiàng)重要職責(zé)，加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市（包括縣城）低收入家庭住房困難的政策體系?！薄耙猿鞘械褪杖爰彝閷ο螅M(jìn)一步建立健全城市廉租住房制度，改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房制度，力爭到“十一五”期末，使低收入家庭住房條件得到明顯改善”。四、符合國家樹立和落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀要求開展解決城市低收入家庭的住房困難問題是樹立和落實(shí)發(fā)展觀,統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，改善城市低收入家庭的住房條件，提高城市低收入家庭的居民生活質(zhì)量的需要。解決城市低收入家庭的住房困難問題，根據(jù)國發(fā)[2014]24號文《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭的住房困難的若干意見》中明確列為各級政府下一步工作和住房制度改革的重要內(nèi)容，符合國家相關(guān)政策的要求。冃前，某某市城區(qū)低收入家庭的住房困難現(xiàn)狀，影響了某某旅游城市的發(fā)展，不利于某某和諧社會的建設(shè)。因此，充分利用泰城優(yōu)美的自然環(huán)境，結(jié)合某某市某某區(qū)的開發(fā)，依據(jù)某某市城市規(guī)劃要求,進(jìn)行解決城市低收入家庭的住房困難問題，創(chuàng)造優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境，并帶動(dòng)附近地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，符合國家相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策。由以上分析可以看出，本項(xiàng)目建成后，可進(jìn)一步緩解城市低收入群體住房緊張的狀況，特別是滿足泰城低收入者對住房的需求，對提高泰城低收入家庭生活質(zhì)量將起到積極的推動(dòng)作用。同時(shí)，還將拉動(dòng)與建筑業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，最終為推進(jìn)某某市住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化和住宅更新?lián)Q代，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長起到良好的帶動(dòng)作用。綜上所述，該項(xiàng)目的建設(shè)是可行的、必要的。第三章市場分析及建設(shè)規(guī)模第一節(jié)某某市房地產(chǎn)現(xiàn)狀、趨勢及存在問題城市化進(jìn)程加快、房改政策的實(shí)施以及人民生活水平的提高，促使某某市房地產(chǎn)業(yè)步入快速發(fā)展階段。如今，房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)之一，不僅影響著國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、健康和穩(wěn)定發(fā)展，而且也關(guān)系著全面建設(shè)小康社會目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。一、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀1、 房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長。某某市房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了低迷、徘徊、成長期，近兩年出現(xiàn)高速增長的態(tài)勢。1992年至2004年，全市房地產(chǎn)綜合開發(fā)完成投資43.27億元，年均增長45.7%O特別是近兩年增勢異常迅猛，兩年內(nèi)房地產(chǎn)投資總額達(dá)35億元，是前10年投資總額的4.2倍，其中：2003年完成投資額15」億元，比上年增長1.4倍，2004年完成投資額19.9億元，增長31.9%。目前，房地產(chǎn)開發(fā)己成為固定資產(chǎn)投資中增長最快的部分，是拉動(dòng)投資增長的重要力量。2、 房地產(chǎn)隊(duì)伍不斷壯大。1992年，全市有9家房地產(chǎn)開發(fā)公司相繼成立，改變了由政府部門壟斷房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營的局面，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，截止2004年底全市房地產(chǎn)企業(yè)已增至115家。3、 商品房需求旺盛,銷售價(jià)格一路走高。伴隨房地產(chǎn)開發(fā)投資的快速增長，商品房銷售市場出現(xiàn)了熱銷局面，房價(jià)更是一路攀升。2004年全市在建房屋規(guī)模達(dá)325.8萬平方米，增長24.8%；商品房銷售面積86.67萬平方米，增長39.2%,其中住宅銷售面積71.82萬平方米，增長22.3%；商品房屋空置面積14.65萬平方米，比上年下降34.6%o隨著銷量的增長，某某房價(jià)也持續(xù)增長，1992年全市商品房平均銷售價(jià)格只有460元血，1999年漲到930元血，2004年達(dá)到1608元/m2,目前全市最高房價(jià)己超過5000元/nV。4、 人均住房面積持續(xù)增加，無房戶逐漸減少。抽樣調(diào)查資料顯示:1990年，某某城區(qū)人均住房面積只有11.71平方米，2004年翻了一翻達(dá)25.48平方米。根據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)分類，在房改前某某市居民大多為公有住房，房改后的1998年居民自有住房率（含擁有部分產(chǎn)權(quán)的自有房）為72%,2004年底自有住房率達(dá)到93%,六年間無房戶同比縮小了21個(gè)百分點(diǎn)。5、 個(gè)人購房進(jìn)入零售時(shí)代，居住消費(fèi)比例逐年提高。國家房改政策的深入、貨幣分房全面實(shí)施及金融住房信貸出臺等一系列措施，使人們徹底告別了實(shí)物分房的舊體制，住房觀念由等靠要轉(zhuǎn)變?yōu)閭€(gè)人購房。1998?2004年五年全市銷售商品房總面積為352.95萬平方米，其中售給個(gè)人268.17萬平方米，個(gè)人購房比例占到76%,而2004年個(gè)人購房比例達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的87」％。據(jù)調(diào)查，當(dāng)前全市有90%的房改房己被居民擁有，某某市住房消費(fèi)己由集團(tuán)消費(fèi)投資轉(zhuǎn)為完全個(gè)人消費(fèi)、投資。由此帶動(dòng)城鎮(zhèn)居民居住消費(fèi)逐年提高，1998年某某人均居住消費(fèi)333元，2000年增加到512元,2004年達(dá)到551元。6、二手房市場成交活躍，價(jià)格逐年上漲。住房私有率的提高,帶動(dòng)二手房市場日漸活躍,近年來成交額和成交價(jià)格均有較大程度的提高。據(jù)調(diào)查，2002年，全市二手房成交額為6.68億元，平均銷售價(jià)格為1049元/nf,2004年成交額增到11.26億元，增長了近一倍，平均價(jià)格漲到1272元血,上漲21.3%。7、 住房消費(fèi)信貸逐步擴(kuò)大。銀行按揭服務(wù)的開展，有力地推動(dòng)了房地產(chǎn)消費(fèi)。當(dāng)前各商業(yè)銀行都加大了消費(fèi)信貸力度，隨著貸款手續(xù)不斷簡化和完善，某某個(gè)人住房消費(fèi)貸款呈逐年遞增之勢。據(jù)對部分房產(chǎn)公司的調(diào)查，當(dāng)前購房者有60%-80%是通過銀行按揭買房，居民攢錢買房的陳舊觀念有所轉(zhuǎn)變。8、 居住環(huán)境不斷改善。隨著“藍(lán)天、青山、碧水、綠色家園”生態(tài)化城市建設(shè)的實(shí)施，居民居住環(huán)境不斷改善，居住質(zhì)量逐年提高。近兩年泰城加大了公園綠地建設(shè)，建成了以東湖公園、南湖公園為代表的公共休閑場所，居民居住環(huán)境有很大的改善，特別是隨著一些外地房地產(chǎn)商的進(jìn)駐，提升了某某房產(chǎn)的開發(fā)理念,如新建的龍澤花苑己成為泰城對外宣傳的標(biāo)志性建筑，此外，近幾年建成的嘉德現(xiàn)代城、奧某某莊、新元花園、擂鼓石小區(qū)等住宅，由于設(shè)計(jì)新穎合理、建筑美觀以及良好的居住環(huán)境受到泰城居民的青睞。二、某某市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢目前某某房地產(chǎn)業(yè)己進(jìn)入上升時(shí)期，突出表現(xiàn)為需求增長加快,供求基本平衡，房價(jià)升勢確立。隨著住房供應(yīng)的進(jìn)一步改善、銷售環(huán)節(jié)的規(guī)范、住房金融的支持，居民收入的穩(wěn)步提高，今后幾年某某市房地產(chǎn)仍將持續(xù)發(fā)展。1、 某某市房地產(chǎn)業(yè)仍有較大的發(fā)展空間。一個(gè)國家和地方的經(jīng)濟(jì)處于起飛階段時(shí)，必須要有房地產(chǎn)業(yè)來帶動(dòng)，這也是全面建設(shè)小康社會提高居民生活質(zhì)量的必由之路。按照國際通行的算法，人均建筑面積30平方米之前，人均GDP在800-1500美元之間是住宅和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的高速時(shí)期。某某2004年底人均住房建筑面積25.49平方米，人均GDP為1615美元,還處于住宅和房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的階段,而由現(xiàn)在發(fā)展到全面建成小康社會，并達(dá)到中等發(fā)達(dá)國家水平，按現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，還將有一段較長的時(shí)間，因此，某某市房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展?jié)摿ο喈?dāng)大。2、 房地產(chǎn)消費(fèi)市場需求增大。一是居住條件改善的要求增大了市場需求。國家提出全面建設(shè)小康社會的目標(biāo)，單從居住條件講就是要基本做到戶均一套房、人均一間房、功能配套、設(shè)備齊全，居民住房將從生存需要向舒適型轉(zhuǎn)變。根據(jù)調(diào)查資料顯示，2004年某某城區(qū)有43%的城市家庭有3間或3間以上的住房，大部分居民有換購住房的需要。二是城鎮(zhèn)化水平的提高，帶來房地產(chǎn)的巨大需求。國際經(jīng)驗(yàn)表明，城市化程度在30%-60%之間，房產(chǎn)市場將進(jìn)入高速發(fā)展期。2004年某某市的城市化水平為44%,按照市委、市政府提出的“加速推進(jìn)某某市工業(yè)化和城鎮(zhèn)化進(jìn)程”的規(guī)劃，必將使城鎮(zhèn)人口迅速增加，如果2015年某某城市化水平達(dá)到48%,那么三年間將新增城鎮(zhèn)人口22萬人，按屆時(shí)人均建筑面積30平方米計(jì)算，需要新增住房面積660萬平方米，相當(dāng)于2004年竣工住宅面積的3倍，某某市房產(chǎn)市場仍有很大的潛力。三是投資型買房漸成時(shí)尚。我們對1992年到2004年間的股票市場、銀行儲蓄和房地產(chǎn)市場的運(yùn)行行情進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)，10年來我國的股票指數(shù)由700點(diǎn)增長到1200點(diǎn)，增長不到1倍，居民儲蓄利率不斷降低，而某某市商品房價(jià)格則由1992年的460元/冊增長到1478元血，上漲2.2倍，其投資價(jià)值開始顯現(xiàn)，近年來投資型購房者越來越多。隨著某某市城市建設(shè)步伐的不斷加快,一些投資購房者對某某市房地產(chǎn)市場的發(fā)展前景也充滿了信心，來泰投資置業(yè)者增多，投資型買房已初露端倪。3、 房地產(chǎn)市場進(jìn)一步規(guī)范，房價(jià)將平穩(wěn)上升。今年國家針對局部市場過熱的情況出臺了調(diào)整房貸利率等調(diào)控政策，某某房地產(chǎn)市場未受到大的影響，經(jīng)過短期觀望之后，己步入正常的發(fā)展軌道。當(dāng)前某某市房地產(chǎn)市場基本上還處于中低消費(fèi)水平，正常的市場消費(fèi)多，投資性、投機(jī)性購房比重很小，未出現(xiàn)真正意義上的炒房行為。統(tǒng)計(jì)資料顯示，今年1?9月份，全國商品房銷售平均單價(jià)到了4239元/耐,與某某市相鄰的濟(jì)南商品房平均銷售價(jià)格為3456元/nf,全省青島最高達(dá)到5487元/nV,某某市銷售價(jià)格為1724元/irf,在全國仍處于較低水平。預(yù)計(jì)隨著國家各項(xiàng)政策的日趨明朗，房地產(chǎn)市場將趨于平穩(wěn),在市場需求增加和成本上漲因素的影響下，某某市房價(jià)將呈穩(wěn)步上升的趨勢。4、 房地產(chǎn)開發(fā)商向規(guī)?；?、品牌化方向發(fā)展。隨著房地產(chǎn)開發(fā)商之間競爭的日趨激烈，經(jīng)過市場的整合、重新洗牌后，一些小的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將逐漸退出市場，許多綜合實(shí)力較強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)商通過發(fā)展成熟品牌管理體系、實(shí)現(xiàn)高效與科學(xué)管理、建設(shè)高品質(zhì)服務(wù)體系等手段提高自身競爭力，并成為市場強(qiáng)者，規(guī)模優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢越來越成為企業(yè)贏得競爭的關(guān)鍵。三、某某市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要問題近幾年，某某市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快，但仍存在一些機(jī)制性、政策性、結(jié)構(gòu)性問題，如不及時(shí)解決，將嚴(yán)重影響房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，這些問題主要表現(xiàn)在以下方面：1、 高檔商品房比例過大、低價(jià)住房有效供給不足，市場供求失衡。房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)失衡問題是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的一個(gè)痼疾，目前，某某市住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展中房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)同廣大消費(fèi)者購買力之間出現(xiàn)錯(cuò)位現(xiàn)象。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受利益驅(qū)動(dòng)過于熱衷高檔商品房的開發(fā)，導(dǎo)致高檔商品房樓盤供應(yīng)過多、房價(jià)虛高，超出市場需求和老百姓經(jīng)濟(jì)承受能力，也造成房價(jià)過高的假象；與此同時(shí)，由于中低檔住房的利潤偏低，很多開發(fā)商不愿意開發(fā)，再加上經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房等針對中低收入階層的保障性住房政策落實(shí)不夠到位，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)要么規(guī)模過小、要么價(jià)格過高、要么標(biāo)準(zhǔn)偏高、要么購房資格審查不嚴(yán)，或者兼而有之，增加了中低收入者買房的難度。2、 房價(jià)有虛高成分、上漲過快，超過消費(fèi)者的承受能力。近兩年，一方面居民消費(fèi)價(jià)格日趨平穩(wěn)，另一方面則是房價(jià)節(jié)節(jié)攀升。兩年之前某某最高房價(jià)超過3000元時(shí)，好多人感覺己是天價(jià)，而短短兩年之后，最高房價(jià)己超過5000元，房價(jià)的連續(xù)攀升且上漲過快，加重了普通市民、特別是中低收入者買房負(fù)擔(dān)。這種脫離市場規(guī)律的房價(jià)上漲，造成房屋定位脫離實(shí)際，高價(jià)房過多，形成了有價(jià)無市的局面。當(dāng)前的市場，一方面高檔住房相對較多，經(jīng)濟(jì)實(shí)用的微利房偏少并存在社區(qū)服務(wù)不配套、建筑質(zhì)量差等種種問題。另一方面，一部分空置房屋過高的房價(jià)被各種力量支撐著不愿降價(jià)岀售。3、 存在部分開發(fā)商盲目追捧的現(xiàn)象。房地產(chǎn)行業(yè)前景看好、加之房價(jià)連年不斷上漲，相對于其他行業(yè)的利潤率而言，可以說近幾年來房地產(chǎn)業(yè)的暴利已經(jīng)是公開的秘密，由此導(dǎo)致外來資本“逐利而來”，大量涌入。在房地產(chǎn)市場火熱的同時(shí)，由于房地產(chǎn)業(yè)相對于其它產(chǎn)業(yè)更有利可圖，許多企業(yè)積累資金紛紛轉(zhuǎn)向加盟房地產(chǎn)業(yè)，首先搶占土地這一稀有資源，從而造成土地價(jià)格虛高和建筑成本居高難下，致使房屋價(jià)格不斷上揚(yáng)，商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合理。突出表現(xiàn)在近年來實(shí)施的土地使用公開投標(biāo)拍賣中，競爭愈演愈烈，價(jià)格一再被追高，土地中標(biāo)價(jià)明顯高于底價(jià)，這更加大了住宅土地的開發(fā)成本。4、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)水平低，經(jīng)營理念低。當(dāng)前某某市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖己達(dá)115家，但是擁有國家資質(zhì)的只有62家，其中擁有一級資質(zhì)的只有2家，二級的有6家，三級、四級分別是21家和33家。某某市房地產(chǎn)企業(yè)處于剛剛起步階段，還未形成品牌化、規(guī)?；图瘓F(tuán)化開發(fā)，大多數(shù)企業(yè)經(jīng)營理念低下，開發(fā)商尚處于簡單的建樓賣樓階段，低水平的市場運(yùn)作使得房屋產(chǎn)品結(jié)構(gòu)品質(zhì)欠缺，開發(fā)缺乏品味，沒有形成自己的品牌特色，使得一方面大量擁有購買能力的消費(fèi)者買不到合適的房屋，另一方面已有的商品房銷售不出去。2004年，全市竣工房屋面積為143.44萬平方米,實(shí)際銷售面積86.67,產(chǎn)銷比只有1.7：lo統(tǒng)計(jì)資料表明，某某2002年至2004年空置商品住宅面積為12萬平方米、22萬平方米、15萬平方米，“有房無人住,有人無房住”的現(xiàn)象并非少數(shù)。5、 房地產(chǎn)市場的信息不對稱。一是政府把國有土地使用權(quán)出讓給房地產(chǎn)開發(fā)商的過程中存在著明顯的信息不對稱問題。政府掌握著要出讓國有土地的信息，而房地產(chǎn)開發(fā)商對政府出讓的國有土地的信息了解很不充分，以至于出現(xiàn)了“有錢的找不到合適的地，有地的找不到合適的人”的情況。二是消費(fèi)者購房時(shí)的信息不對稱問題。由于房地產(chǎn)商品本身具有顯著的差別性、復(fù)雜性，而購房者往往又不是房地產(chǎn)方面的專家，很難憑自己的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)對房地產(chǎn)商品的性能、質(zhì)量、建筑材料、配套設(shè)施等進(jìn)行客觀準(zhǔn)確的判斷。特別是購買期房時(shí)，購房者更是難以把握未來所建房產(chǎn)的狀況,加大了購房者與房地產(chǎn)開發(fā)商之間的信息不對稱。6、 物業(yè)管理不配套、服務(wù)質(zhì)量差、收費(fèi)難。物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)鏈中最后一個(gè)項(xiàng)目，是房地產(chǎn)銷售過程的延伸，近幾年房地產(chǎn)升溫使許多投資者一哄而上，樓房平地聳立后，物業(yè)管理卻沒有跟上,有的雖成立了物業(yè)管理委員會，但服務(wù)不如人意。某某市物管行業(yè)起步晚，服務(wù)管理水平普遍不高，缺少物管方面的專業(yè)人才，許多人認(rèn)為物業(yè)管理人員只要能掃掃地、站站崗就行。當(dāng)前，一方面是物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量跟不上，企業(yè)行為不規(guī)范引起業(yè)主的不滿；另一方面,由于宣傳不到位，居民的物管意識不強(qiáng)，許多業(yè)主仍然把物管作為一個(gè)政府福利，或者是開發(fā)商應(yīng)該提供的服務(wù)，不愿交納物業(yè)管理費(fèi),從而引起糾紛。7、居民消費(fèi)觀念滯后，銀行個(gè)人貸款力度欠佳。住房作為大宗消費(fèi)品，其價(jià)格動(dòng)則幾萬元、十幾萬元、甚至幾十萬元，對于收入水平不高且社會保障制度不完善的我國居民來講,購買一套住房需要傾其一生積蓄，關(guān)系到一個(gè)家庭的生計(jì)問題，國家雖幾次降息，刺激消費(fèi)需求，但貸款時(shí)限短、額度低，條款限制多，加之國家連續(xù)出臺的教育、醫(yī)療、住房，保障等改革措施，使個(gè)人支岀預(yù)期增大，從一定程度上減弱了居民貸款消費(fèi)的信心。另外，部分居民沿襲幾十年的保守消費(fèi)習(xí)慣，接受不了“超前、負(fù)債消費(fèi)觀念”，這也在一定程度上制約了居民購房愿望。四、某某市房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)測1、某某市房地產(chǎn)市場具有很大的發(fā)展?jié)摿δ壳疤┏浅菂^(qū)人均住宅建筑面積為25.29平方米，人均擁有居室0.79間，成套住宅平均建筑面積為82.23平方米/套。2013年某某市人均GDP突破兩千美元。根據(jù)建設(shè)部政策研究中心課題組《全面小康社會的居住目標(biāo)》中的研究分析「'從住宅水平和住宅需求的關(guān)系看，世界各國的經(jīng)驗(yàn)表明，在人均GDP超過一千美元、住房面積達(dá)到30至35平方米之前，會保持較旺盛的住房需求”，同時(shí)考慮到建設(shè)部《全面小康社會的居住冃標(biāo)》中提出的“戶均一套房、人均一間房、功能配套、設(shè)備齊全”的總體目標(biāo)，以及“城鎮(zhèn)人均住房建筑面積35平方米，每套住宅平均面積120平方米左右”的標(biāo)準(zhǔn)，可以預(yù)測某某市今后房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿θ院艽蟆?、中高收入者的住房消費(fèi)重點(diǎn)將轉(zhuǎn)變?yōu)楦纳凭幼≠|(zhì)量和居住環(huán)境從國際上來看，當(dāng)人均住房面積大于25-30平方米時(shí)，住房建設(shè)就從高速增長期進(jìn)入了調(diào)整期，以提高居住舒適度和拆除更新舊有建筑及滿足新增家庭住房需求為主。根據(jù)某某市城區(qū)人均住宅建筑面積已達(dá)25.29平方米，近年來相繼建成的龍澤花苑、國華經(jīng)典、嘉德現(xiàn)代城等高檔小區(qū)的情況分析，可以看到：今后中高收入者的住房消費(fèi)重點(diǎn)將從提高住房面積轉(zhuǎn)變?yōu)楦纳凭幼≠|(zhì)量和環(huán)境，住房開始從生存型轉(zhuǎn)向享受型，從過去的“居者憂其屋匕進(jìn)到“居者有其屋"，再進(jìn)到“居者優(yōu)其屋"。即全面提高居住功能質(zhì)量、居住環(huán)境和現(xiàn)代化的配套設(shè)施條件等，住房開始變成實(shí)現(xiàn)自我價(jià)值、豐富居住生活和進(jìn)行社交活動(dòng)的場所，并構(gòu)成家庭財(cái)富的重要組成部分。第二節(jié)項(xiàng)目目標(biāo)群體定位及價(jià)格分析一、項(xiàng)目目標(biāo)群體根據(jù)《某某市經(jīng)濟(jì)適用住房管理暫行辦法》（泰政發(fā)［2014］89號）和《某某市城鎮(zhèn)廉租住房保障辦法》（某某市政府令［第135號］）的規(guī)定，項(xiàng)冃是解決某某區(qū)、岱岳區(qū)、高新區(qū)和某某景區(qū)范圍內(nèi)城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難戶的住房需求，經(jīng)濟(jì)適用住房以售為主、廉租住房以租為主。根據(jù)暫行辦法的規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房適用目標(biāo)群體為:1、在某某區(qū)、岱岳區(qū)、高新區(qū)和某某景區(qū)范圍內(nèi)有城鎮(zhèn)常住戶口（含符合當(dāng)?shù)匕仓脳l件的復(fù)員、轉(zhuǎn)業(yè)軍人）；2、 無房或現(xiàn)住房人均建筑面積低于10平方米（包括10平方米）的家庭；3、 家庭人均年實(shí)際收入低于5000元（包括5000元，按計(jì)算人均住房面積的人口計(jì)算家庭收入）；具體分配方案可由某某市住房保障中心制定具體實(shí)施方案，報(bào)市政府批準(zhǔn)后組織實(shí)施。二、價(jià)格分析根據(jù)暫行規(guī)定的要求，在項(xiàng)冃的建設(shè)成本中扣除免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金，綜合核算經(jīng)濟(jì)適用住房的成本以及開發(fā)商不高于3%的利潤，確定銷售價(jià)格為1900元/平方米。廉租房的價(jià)格根據(jù)《某某市城鎮(zhèn)廉租住房保障辦法》（某某市政府令［第135號］）規(guī)定，由某某市物價(jià)局根據(jù)國家和省有關(guān)文件規(guī)定及成本調(diào)查隊(duì)審核的建安造價(jià)成本，并參照外地市價(jià)格水平進(jìn)行制定，冃前惠普家園西區(qū)廉租住房租金標(biāo)準(zhǔn)，為每建筑平方米每月1.2元，最低生活保障家庭免收保障面積內(nèi)的租金。根據(jù)規(guī)定，最低生活保障家庭2人以下（含2人）家庭的保障面積標(biāo)準(zhǔn)為建筑面積30平方米,3人以上（含3人）家庭的保障面積標(biāo)準(zhǔn)為建筑面積50平方米。第三節(jié)建設(shè)規(guī)模根據(jù)某某市新一輪城市總體規(guī)劃，根據(jù)泰政發(fā)（2014）95號文《解決某某市市區(qū)低收入家庭住房困難發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃》，并充分結(jié)合上述市場情況分析、建設(shè)用地條件及周圍環(huán)境與規(guī)劃的土地面積，確定本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模為：本項(xiàng)目總占地面積居住區(qū)用地11.07hm2（合166.05畝），總建筑面積102783」平方米，分為兩部分，其中：1、 住宅部分總建筑面積為95567.1平方米，總套數(shù)1760套，其中：經(jīng)濟(jì)適用住房45841.6平方米，總套數(shù)746套；廉租房49725.5平方米，總套數(shù)1014套。2、 公建部分總建筑面積為7216.0平方米，為會所和社區(qū)管理中心以及商業(yè)服務(wù)配套建筑。總居住戶數(shù)為1760戶，總居住人口為5632人。第四章建設(shè)地點(diǎn)和建設(shè)條件第一節(jié)建設(shè)地點(diǎn)擬建的“某某市經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房建設(shè)項(xiàng)目”位于泰城南部新區(qū)，萬官路以南。東臨長城路，西為大白峪村土地，南臨南外環(huán)路,北臨大白峪新村，總占地面積113200平方米（合169.8畝）。由于本項(xiàng)目是根據(jù)區(qū)域規(guī)劃定點(diǎn)確定，建設(shè)用地由某某市土地收購儲備中心儲備，因此該區(qū)地址沒有其他可比選方案。本區(qū)建設(shè)地點(diǎn)具有如下特點(diǎn)：1、 場內(nèi)此前為城市規(guī)劃的住宅用地，區(qū)內(nèi)無影響建設(shè)障礙物，待資金及配套條件落實(shí)后，可立即著手進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，政策上也沒有明顯的障礙。2、 水、電、氣、暖、通訊設(shè)施等供應(yīng)便利且有保障，交通基礎(chǔ)設(shè)施條件良好。3、 屬城市規(guī)劃的居住用地，龍?zhí)堵费鼐€市政、商業(yè)、金融、文化等公共設(shè)施規(guī)劃密集，發(fā)展?jié)摿艽?，居住條件可望進(jìn)一步得到改善。4、 同上原因，項(xiàng)目區(qū)周邊一定范圍內(nèi)今后不會岀現(xiàn)工業(yè)及其他的污染源，環(huán)境條件有望進(jìn)一步得到改善。第二節(jié)建設(shè)條件一、氣象某某市地處東經(jīng)116°20r?117。5丁，寸喲35。38?36。2&之間，屬暖溫帶大陸性半濕潤季風(fēng)氣候區(qū)，春季干燥多風(fēng)，夏季高溫多雨，秋季天高氣爽，冬季寒冷少雪。具體氣象資料如下：1、 氣溫極端最高氣溫 41.5°C極端最低氣溫?21.6°C年平均氣溫 13.6°C2、 降水年最大降水量1368.8mm年最小降水量632.8mm年平均降水量693.8mm3、 年日照時(shí)間2272.7小時(shí)4、 風(fēng)向及風(fēng)速夏季主導(dǎo)風(fēng)向：南風(fēng)冬季主導(dǎo)風(fēng)向：東北風(fēng)平均風(fēng)速： 3.7m/s5、 凍深最大凍土深度420mm二、配套條件1、給排水項(xiàng)冃區(qū)位于某某市自來水供水服務(wù)范圍內(nèi)，萬官路中心線下設(shè)有城市供水主干管，本項(xiàng)目擬采用自來水公司提供的自來水；萬官路人行道和非機(jī)動(dòng)車道下均有雨、污干管，可就近排入。2、 供電項(xiàng)目最大用電負(fù)荷3669.76KW,某某市電力供應(yīng)充足，用電有保證。電源線引自龍?zhí)堵返叵码娎|，沿項(xiàng)目區(qū)路段已預(yù)留岀線。3、 燃?xì)夂凸猃執(zhí)堵芬粋?cè)人行道下均敷設(shè)有燃?xì)夂蜔崃艿?，?xiàng)目用氣和供熱比較方便，本項(xiàng)目可根據(jù)需要靈活考慮氣源和熱源。4、 通訊某某市通迅網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)健全，電信部門可保證項(xiàng)目通迅需要。5、 交通某某市的交通在省內(nèi)綜合運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)中占有重要地位，京滬鐵路縱貫?zāi)媳?，市域?nèi)泰辛、磁萊鐵路與京滬鐵路連成環(huán)狀。京滬、京福高速公路穿境而過，路網(wǎng)密度高于全國、全省平均水平，各級公路達(dá)100余條，交織輻射省內(nèi)外各主要城市。項(xiàng)目區(qū)北側(cè)為萬官路，與某某市城市主干道龍?zhí)堵废噙B，出入交通十分便捷。三、工程地質(zhì)條件1、 地形、地貌某某市境內(nèi)擁有多種地貌類型，山地、丘陵、平原大致各三分之一，項(xiàng)目區(qū)屬山前平原，總體地勢表現(xiàn)為北高、南低。區(qū)址內(nèi)原為灌莊村民住宅用地，沒有大的建（構(gòu)）筑物等障礙，項(xiàng)目所選場地地形高差不大，地形平坦。2、 工程地質(zhì)該項(xiàng)目未做地質(zhì)勘察，項(xiàng)目承辦單位未提供詳細(xì)的地質(zhì)資料，但據(jù)承辦單位介紹和附近的地質(zhì)情況分析，本項(xiàng)目區(qū)址內(nèi)地質(zhì)情況可以滿足多層建筑要求。建議項(xiàng)目單位盡快組織對建設(shè)場地進(jìn)行詳細(xì)的地質(zhì)勘探，提出工程地質(zhì)報(bào)告，為工程設(shè)計(jì)提供依據(jù)。第五章規(guī)劃設(shè)計(jì)方案第一節(jié)規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù)1、 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》；2、 《民用建筑設(shè)計(jì)通則》；3、 《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》；4、 《民用建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》；5、 《民用建筑隔聲設(shè)計(jì)規(guī)范》；6、 《某某市城市總體規(guī)劃》；7、 《某某市經(jīng)濟(jì)適用住房管理暫行辦法》；8、 《某某市城鎮(zhèn)廉租住房保障辦法》9、 某某市規(guī)劃局出具的本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；10、 規(guī)劃用地紅線圖；11、 目標(biāo)客戶需求特點(diǎn)。第二節(jié)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案一、設(shè)計(jì)理念在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，本項(xiàng)目將采用“新城新生活”的理念，用社區(qū)型的開發(fā)模式打造整個(gè)居住區(qū)，將公益設(shè)施與環(huán)境綠化同步配套到位，從而在有限的土地資源中，創(chuàng)造出更多更適宜人們居住的生活空間，最大限度地滿足人們的各種需求?！靶鲁切律睢彼珜?dǎo)的“社區(qū)型”開發(fā)模式，超越了小區(qū)“配套”的常規(guī)概念，主張通過營造與公共空間緊密結(jié)合的城市商業(yè)氛圍,使住戶吃、穿、用、休閑、娛樂、就業(yè)都能在社區(qū)中得到解決，彌補(bǔ)邊緣社區(qū)缺少城市人氣的缺陷，從而使百姓能夠安居樂業(yè)。力求在規(guī)劃中將本項(xiàng)目設(shè)計(jì)成標(biāo)準(zhǔn)化、多樣化，節(jié)約用地，節(jié)約能源，節(jié)約用材，節(jié)約用水等可持續(xù)發(fā)展的住宅。設(shè)計(jì)中應(yīng)注意以下理念：1、 城市公共綠地的延續(xù)建筑作為場所與空間的載體，是一個(gè)與基地環(huán)境相互認(rèn)可、吸收并整合的結(jié)果。公建和住宅在這樣特定的基地環(huán)境中，一方面建筑接受基地環(huán)境的特制要素不斷修正自我，達(dá)到與環(huán)境的和諧；另一方面環(huán)境接受建筑的介入使自身增色。2、 強(qiáng)烈的文化氛圍和生活氣氛某某是人類文化的發(fā)源地，聚集地之一，是一個(gè)城市的發(fā)展線。她面前的建筑應(yīng)該體現(xiàn)出簡潔、大氣、典雅，所營造的空間氛圍包含著文化交流和時(shí)代發(fā)展所必需的某種超逸情懷，切忌跟風(fēng)和浮躁。3、 新建筑應(yīng)體現(xiàn)理性和浪漫的交織全面提升整個(gè)區(qū)域的文化品質(zhì)和格調(diào)，理性體現(xiàn)了追求科學(xué)的基本態(tài)度，浪漫表達(dá)某某市人民的理想和青春活力，尤其是在科技迅速發(fā)展的21世紀(jì)，其建筑空間和環(huán)境應(yīng)具有更大的包容性、開放性和時(shí)代性。4、 設(shè)計(jì)堅(jiān)持“以人為本”以居住者為中心，體現(xiàn)高效、開放、靈活的特點(diǎn)，并且在建筑尺度上體現(xiàn)人性化。建筑的風(fēng)格之間要巧妙聯(lián)系，風(fēng)格統(tǒng)一，和室外的環(huán)境有機(jī)結(jié)合，做到城市設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)三位一體的整合。二、設(shè)計(jì)原則針對本項(xiàng)目的發(fā)展定位，設(shè)計(jì)中應(yīng)遵循以下原則：1、 地形原則充分分析現(xiàn)有地形、地勢、及周邊道路關(guān)系，確定主要出入口的合理位置。2、 人本原則貫徹“以人為本”的思想，以建設(shè)高品質(zhì)環(huán)境的居住小區(qū)、生態(tài)型居住區(qū)為規(guī)劃目標(biāo)，創(chuàng)造一個(gè)布局合理、功能齊備、交通便捷、綠意盎然、生活方便，具有文化內(nèi)涵的住區(qū)。3、 特色原則在整體格調(diào)統(tǒng)一的前提下，強(qiáng)調(diào)住區(qū)環(huán)境與建筑，單體與群體，空間與實(shí)體的整合性。4、 市場原則以滿足開發(fā)建設(shè)的客觀規(guī)律為宗旨，加強(qiáng)規(guī)劃的彈性及靈活性，使規(guī)劃設(shè)計(jì)便于分期實(shí)施和房地產(chǎn)項(xiàng)冃的經(jīng)營，形成良性循環(huán)、滾動(dòng)發(fā)展的機(jī)制。6、科技原則努力將新觀念、新技術(shù)、各種材料與傳統(tǒng)的居住生活要求有機(jī)結(jié)合，提高住宅功能質(zhì)量和居住環(huán)境水平，為居民提供舒適、安全、經(jīng)濟(jì)、科學(xué)的現(xiàn)代居住空間。發(fā)展新型節(jié)能型住宅。三、 總體布局綜合考慮本項(xiàng)目的地勢特點(diǎn)，整個(gè)小區(qū)規(guī)劃力求整體性及規(guī)劃概念的統(tǒng)一性，總體布局可概括為“一軸、兩區(qū)?！?、 一軸整個(gè)項(xiàng)目沿中軸線設(shè)置一條東西貫通的景觀帶，以解決觀景交通以及建筑與周圍景觀協(xié)調(diào)的問題。2、 兩區(qū)自北向南分為兩個(gè)區(qū)域，北區(qū)為廉租房區(qū)域，南區(qū)主要為經(jīng)濟(jì)適用住房區(qū)，北面臨街設(shè)置公建及商業(yè)用房，中間用綠化帶分割。3、 三點(diǎn)住宅區(qū)主要設(shè)置有三個(gè)景點(diǎn)，分別為主入口廣場、公建、景觀軸交叉點(diǎn)。在居住區(qū)大片層面上，采取以組團(tuán)為分布模式，提高社區(qū)凝聚氛圍。在用地拐角處綠化隔離帶中設(shè)置兒童及老人的活動(dòng)健身場地。各組團(tuán)以綠化布局作為交接面，既可以突出各自組團(tuán)的性質(zhì)，又為小區(qū)整體提供最長的景觀界面，又能起到分割各組團(tuán)，將綠化景點(diǎn)系統(tǒng)化的作用。小區(qū)內(nèi)共布設(shè)有一類建筑，均為6層建筑。四、 綠化景觀小區(qū)內(nèi)景觀結(jié)合萬官路大景觀，形成大景觀內(nèi)套小景觀，達(dá)到內(nèi)秀與外剛的完美結(jié)合。景觀構(gòu)成要素由草坡、小徑、攀藤花架等構(gòu)成,沿小區(qū)主軸線設(shè)置一條南北貫通的某某文化景觀長廊帶，即可以把小區(qū)貫通，又可以觀賞景物，創(chuàng)造出豐富的沿街線性空間。五、 道路交通道路系統(tǒng)由城市道路、小區(qū)道路、盡端路、步行道路組成。城市道路指小區(qū)外圍城市交通干道，基地北側(cè)與萬官路；小區(qū)級道路指小區(qū)內(nèi)主要的對外聯(lián)系道路，車行道寬度為7米，兩側(cè)設(shè)1.5-2米人行道;小區(qū)內(nèi)盡端路是組團(tuán)內(nèi)部聯(lián)系道路，路寬為3.5米，盡端設(shè)置12x12米的回車場；步行道路系統(tǒng)由小區(qū)內(nèi)綠化步行道和機(jī)動(dòng)車道兩側(cè)的人行道組成，一方面方便的與城市交通系統(tǒng)相聯(lián)系，另一方面在小區(qū)內(nèi)部與小區(qū)綠化景觀系統(tǒng)合而為一，主要步行系統(tǒng)由小區(qū)組團(tuán)分隔綠帶、綠化隔離帶等構(gòu)成，將各部分室外空間、景觀空間、綠地、配套空間聯(lián)系在一起，創(chuàng)造出人性化的住區(qū)戶外空間。場區(qū)內(nèi)停車分為臨時(shí)停車。多層住宅區(qū)結(jié)合樓間道路設(shè)置一定數(shù)量的臨時(shí)停車位；訪客臨時(shí)停車位設(shè)置于入口廣場和小區(qū)入口處周邊。六、 豎向設(shè)計(jì)1、 地面和道路坡度項(xiàng)冃區(qū)場地現(xiàn)高差不大，基地平整時(shí)可根據(jù)地勢和規(guī)劃建筑格局進(jìn)行分布平整。地面坡度和車行道縱坡不小于0.3%,人行道根據(jù)需要考慮設(shè)踏步和防滑措施。2、 地面排水采用沿小區(qū)道路排泄地面雨水，一般為單側(cè)設(shè)雨水口，局部低洼易積水地段可設(shè)雙側(cè)雨水口，其數(shù)量根據(jù)匯水面積、流量、道路縱坡等在設(shè)計(jì)段確定。3、室內(nèi)外建筑物底層地面高出室外地面0.30-0.45米。用地平衡表序號用地構(gòu)成面積（公頃）百分比（％）規(guī)劃總用地11.321居住區(qū)用地11.07100(1)住宅用地6.7661.0⑵公建用地1.3212.0(3)道路廣場用地1.6314.7⑷公共綠地1.3612.32其他用地0.25第三節(jié)建筑設(shè)計(jì)方案一、設(shè)計(jì)依據(jù)1、 《民用建筑設(shè)計(jì)通則》；2、 《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》；3、 《民用建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》；4、 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》；5、 《民用建筑隔聲設(shè)計(jì)規(guī)范》；6、 《某某市城市規(guī)劃控制條件》;7、 承辦單位推薦意見。二、建筑設(shè)計(jì)場區(qū)地處城市西南部，北面為萬官路，西臨某某市亞細(xì)亞食品有限公司，為某某市西南部新城區(qū)的中檔地段。（一） 住宅選型根據(jù)《某某市經(jīng)濟(jì)適用住房管理暫行辦法》的通知（泰政發(fā)［2014J89號）小區(qū)住宅選型為經(jīng)濟(jì)適用住房面積為61-89平方米不等，《某某市城鎮(zhèn)廉租住房保障辦法》（某某市政府令［第135號］）廉租房面積為49平方米左右標(biāo)準(zhǔn)戶型，戶型中全部為北入口。經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房均低于90平方米。1、 保證朝向和良好通風(fēng)，窗戶及入口設(shè)計(jì)與景現(xiàn)環(huán)境緊密結(jié)合，保證戶戶有陽光、窗窗見美景。2、 住宅套型設(shè)計(jì)注重實(shí)用性，考慮住戶多樣性的需求，結(jié)合現(xiàn)代居住特點(diǎn)，設(shè)計(jì)具有時(shí)代感的平面戶型，如玄關(guān)及儲物間的配置使住戶的居住生活更加方便。3、 結(jié)合不同的面積標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置不同的開間，最大限度地保證可使用面積。廚衛(wèi)設(shè)計(jì)簡潔，比例適度，考慮廚、潔具的布置，使住戶使用便利。4、 充分利用屋頂平臺設(shè)置閣樓，提高建筑的利用率，改善熱環(huán)境,同時(shí)也豐富了建筑的外觀。（二） 造型特點(diǎn)1、 考慮到與周圍及其他建筑相協(xié)調(diào)，擬采用灰色主調(diào)。2、 立面采取三段式手法，下部采用紅色霹靂磚，中部采用淺灰色霹靂磚，頂部為白色高級外墻涂料；力求在對比中不失和諧與統(tǒng)一。3、 運(yùn)用簡潔的手法和流暢的線條，為求創(chuàng)造典雅大方和具有高雅現(xiàn)代氣息的住宅建筑。4、 建筑外立面設(shè)計(jì)色彩純樸，性格穩(wěn)定，新穎獨(dú)特，虛實(shí)對比強(qiáng)烈，突岀了建筑的挺拔感和立體效果，簡潔而明快。5、 平面設(shè)計(jì)中充分考慮了動(dòng)靜分區(qū)，陽臺處大面積落地玻璃的采用，充分滿足采光及通風(fēng)的需要，同時(shí)在設(shè)計(jì)中也應(yīng)滿足臥室、衛(wèi)生間等的私密性要求，力求創(chuàng)造一個(gè)舒適、怡人的居住空間。（三）室內(nèi)外裝飾1、 內(nèi)裝飾：各廳室均為普通水泥地面、乳膠漆內(nèi)墻，既為進(jìn)住用戶裝修提供條件，又可降低造價(jià)。廚房、衛(wèi)生間地面鋪設(shè)防滑面磚，內(nèi)墻貼瓷磚到頂，衛(wèi)浴設(shè)備由入住戶自行選裝。2、 門窗、外窗采用鋁合金或中檔塑鋼材料，門及內(nèi)窗為中檔木質(zhì)材料。3、 外墻面：合理選擇不同色彩的高檔霹靂磚和外墻防水涂料，以強(qiáng)化視覺變化。三、規(guī)劃住宅指標(biāo)本項(xiàng)目戶型指標(biāo)詳見下表：（具體戶型以規(guī)劃批準(zhǔn)設(shè)計(jì)圖紙為準(zhǔn)）戶型平均面積戶數(shù)人數(shù)（3.2人/戶）總面積（n?）備注A61.45m2746238845841.6經(jīng)濟(jì)適用房B49m21014324449725.5廉租房合計(jì)563295567.1第四節(jié)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案一、 地上結(jié)構(gòu)根據(jù)本項(xiàng)目的使用功能要求，多層住宅和配套設(shè)施全部采用磚混結(jié)構(gòu)。二、 基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)場區(qū)地基土主要由粘性土和砂組成，屬中軟場地土，建筑場地類別為II類。釆用淺基礎(chǔ)時(shí)，可釆用鋼筋混凝土條形基礎(chǔ)，開挖深度1.50米為宜。三、 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)參數(shù)1、 抗震設(shè)防烈度為6度，設(shè)計(jì)基本地震加速度為0.05g,設(shè)計(jì)地震分組第二組；2、 基本風(fēng)壓：0.85kN/n?；3、 基本雪壓：0.55kN/m2。第五節(jié)給排水設(shè)計(jì)方案一、供水1、用水量測算生活用水量根據(jù)《居住小區(qū)給排水設(shè)計(jì)規(guī)范》，本項(xiàng)目住宅及部分公共建筑有給排水衛(wèi)生器具和淋浴設(shè)備，無集中熱水供應(yīng)，生活用水量為35升/人?日，利用系數(shù)為1.8,項(xiàng)冃1760套住宅全部入住后，按平均每戶3.2人計(jì)，日用水量為110立方米。公建用水公建用水暫按生活用的5%估計(jì)，用水量為5.57立方米。綠化及道路用水量綠化及道路用水按生活用水量的10%估算，用水量為11.0立方米。未預(yù)見水量及管網(wǎng)漏失量按(1)、(2)項(xiàng)之和的5%計(jì)，日用水量為5.78立方米/日。消防用水量本項(xiàng)目是住宅小區(qū)建設(shè)，總?cè)丝诓蛔闳f人，按同一時(shí)間內(nèi)的火災(zāi)次數(shù)為1,一次滅火用水量10L/S,火災(zāi)延續(xù)時(shí)間2小時(shí)計(jì)算，消防用水量72立方米。綜上，本項(xiàng)目最高日用水量約132.35立方米。2、 水源、水壓、水質(zhì)主水源由市供水干管引自來水，水源來自市水廠，不需加壓及二次凈化。3、 消防在主要交叉路口內(nèi)設(shè)置地上消火栓，布置間距不大于120米，數(shù)量及位置與消防管理部門協(xié)定，消防用道路通暢，樓間距布置符合消防要求。二、排水方案排水系統(tǒng)采用雨水、污水分流體制，管道均采取埋設(shè)。1、雨水場區(qū)內(nèi)雨水管道沿規(guī)劃道路埋設(shè)，就近排入迎勝路的雨水系統(tǒng)。2、生活污水管道布置與供水管網(wǎng)路線平行，根據(jù)污水量在適當(dāng)位置設(shè)化糞池,化糞池與建筑物的距離不小于5.0米，污水經(jīng)過化糞池處理后，排至萬官路市政污水干管，進(jìn)市第一污水處理廠。第六節(jié)變配電及通訊設(shè)計(jì)方案一、變配電(一)用電負(fù)荷估算1、 住宅：平均5KW/戶每戶負(fù)荷同時(shí)利用系數(shù)：0.5小區(qū)負(fù)荷同時(shí)利用系數(shù)：0.7則負(fù)荷為：5xl760x0.5x0.7=3080(KW)2、 公建：30W/m2負(fù)荷同時(shí)利用系數(shù)：0.7則負(fù)荷為:30x7216x0.7=151.54(KW)3、 路燈、草坪燈及景觀燈等：按10KW負(fù)荷同時(shí)利用系數(shù)：0.8則負(fù)荷為：10x0.8=8(KW)4、 總負(fù)荷功率因數(shù)按0.9估算，則本期工程用電負(fù)荷為：(3080+151.54+8)一0.9=3599.49(kVa)(二)、變壓器安裝容量經(jīng)測算，項(xiàng)目設(shè)計(jì)供電負(fù)荷約為3599.49KVA,考慮住戶家用電器逐步增多的因素，適當(dāng)留有余數(shù)，擬在小區(qū)安裝2500KVA箱式變壓器2臺。電源由市政高壓線引入了小區(qū)配電室，380/220伏低壓配電采用三相四線制，電力線路一律地下敷設(shè)，沿場區(qū)主要道路敷設(shè)蓋板式電纜溝,電纜溝至建筑物路段釆用地下直埋，電纜穿越道路及有可能受到機(jī)械損傷的路段一律加裝鑄鐵管保護(hù)。二、通訊系統(tǒng)住宅及公建等建筑物內(nèi)各用戶電話及寬帶等普及率規(guī)劃為100%,中請安裝時(shí)按1.05系數(shù)考慮。第七節(jié)燃?xì)夤?yīng)設(shè)計(jì)方案一、供氣方式規(guī)劃引用管道天然氣作為氣源，由某某市煤氣公司通過低壓燃?xì)夤芫W(wǎng)提供，居民氣化率為100%,按戶均用氣1.4Nm3/日計(jì)算，用氣平衡表如下：用氣平衡表用戶類型用戶定額(Nn?/戶?日)用氣戶數(shù)用氣量(Nm3)住宅1.417602464公用設(shè)施000合計(jì)2464住宅戶為一戶一表制，爐具選用熱效率高的節(jié)能產(chǎn)品。二、管網(wǎng)1、 以低壓管道煤氣直供用戶；2、 管道一律采用鋼管，埋地鋪設(shè)；3、 管道應(yīng)當(dāng)與其他市政管線保持必要的水平和垂直間距，盡量避開電力線；4、管道應(yīng)作防腐處理。第八節(jié)供熱設(shè)計(jì)方案一、供暖負(fù)荷估算小區(qū)采暖分為居民住宅采暖和公建采暖，規(guī)劃采用平均熱指標(biāo)法進(jìn)行計(jì)算，小區(qū)冬季采暖負(fù)荷見下表：釆暖計(jì)算表采暖用戶采暖熱指標(biāo)(W/m2)采暖面積(平方米)采暖負(fù)荷(KW)住宅7095567」6689.7公建857216613.36合計(jì)102783.17303.06二、供暖方案1、 熱用戶釆用一戶一表制，分戶計(jì)量。2、 熱源來自開發(fā)區(qū)熱電廠。3、小區(qū)主管網(wǎng)引萬官路集中供熱主干管，區(qū)內(nèi)管網(wǎng)采用管溝敷設(shè)方式，需加保溫層。第九節(jié)管線綜合布置方案本小區(qū)工程管線有給水管、雨水管、污水管、電力電纜、通訊電纜、熱力管、燃?xì)夤艿绕叻N，除電力電纜、通訊電纜和采暖管網(wǎng)采用管溝鋪設(shè)外，其余管線一律釆用直埋鋪設(shè)。各種管線之間及管線與道路及建筑物之間要保持一定的水平和垂直間距，避免相互干擾，各種管線在垂直交叉時(shí)，應(yīng)遵循如下原則：1、 壓力流管讓重力流管；2、 小管徑讓大管徑；3、 給水管盡量在污水管上面；4、 易彎曲管讓不易彎曲管；5、 臨時(shí)性管線讓永久性管線；6、 工程量小的管線讓工程量大的管線。第六章節(jié)能方案分析第一節(jié)用能標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范項(xiàng)目能耗設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范如下：1、 《中華人民共和國建筑法》2、 《中華人民共和國節(jié)約能源法》3、 國家發(fā)改委計(jì)交能[1997]2542號《關(guān)于固定資產(chǎn)投資工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告“節(jié)能篇（章）”編制及評估的規(guī)定》4、 《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l理》（國務(wù)院令第279號）5、 《實(shí)施工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)監(jiān)督規(guī)定》（建設(shè)部令第81號）6、 公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) GB50189—20127、 建筑給水排水與采暖工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)程GB50242—20028、外墻保溫工程技術(shù)規(guī)程 JGJ144—20049、 建筑外窗保溫性能分級及檢測方法 GB/T8484—200210、 民用建筑設(shè)計(jì)節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)（采暖居住建筑部分）JGJ26—95第二節(jié)能耗狀況和能耗分析一、能耗狀況1、綜合水耗最高水耗 132.35立方米/天2、 電耗綜合最大電耗3611.42KW/小時(shí)（最大負(fù)荷）3、 氣耗綜合最大氣耗 2464Nm3/天4、 熱耗最大熱耗 7303.06KW第三節(jié)建筑節(jié)能設(shè)計(jì)一、 設(shè)計(jì)依據(jù)1、 山東省工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)《居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》DBJ14-037-20132、 山東省工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)WBJ14-036-20133、 中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50019-20034、 中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50034-20045、 國家和山東省現(xiàn)行的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和政策法規(guī)。二、 設(shè)計(jì)執(zhí)行寒冷地區(qū)住宅建筑節(jié)能設(shè)計(jì)有關(guān)參數(shù)1、 某某市采暖期天數(shù):112天2、 某某市采暖期室外平均溫度：0°C3、 某某市采暖期度日數(shù)：20164、 某某市釆暖耗熱量指標(biāo)qH（W/M）2：14.145、 某某市釆暖耗煤量指標(biāo)qa（Kg/M）2:9.806、 某某市釆暖期房間平均室內(nèi)設(shè)計(jì)溫度:16°C7、 某某市釆暖期最冷月平均溫度：0°C三：設(shè)計(jì)方案1、 外墻：為240厚新型混凝土空心砌塊，外掛擠塑聚苯保溫板（50mm）,內(nèi)外兩側(cè)分別為聚苯顆粒保溫漿料（15mm）,最外側(cè)水泥砂漿抹面。2、 窗戶：釆用斷橋中空塑鋼窗（厚度5mm+12mm+5mm）透明玻璃充惰性氣體玻璃鍍膜。3、 屋面：新型復(fù)合材料保溫屋面板+聚苯乙烯泡沫板保溫層。4、 飄窗接觸室外空氣的樓板：貼60厚擠塑聚苯板保溫層。四、效果1該工程米暖耗熱量指標(biāo)qH（w/M2）：采暖耗熱量指標(biāo)=11.02<14.14,符合標(biāo)準(zhǔn)要求。2、可以實(shí)現(xiàn)建筑節(jié)能65%的目標(biāo)。第四節(jié)節(jié)能措施綜合分析一、節(jié)能措施綜述1、節(jié)能措施綜述本項(xiàng)目在方案設(shè)計(jì)中，要充分考慮利用既有資源，提高設(shè)備的運(yùn)行效率和優(yōu)化設(shè)備的技術(shù)參數(shù)，以達(dá)到整體的節(jié)能效果，主要措施如下：（1） 建筑本體圍護(hù)采用保溫隔熱設(shè)計(jì)；（2） 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)適當(dāng)考慮壓縮建筑結(jié)構(gòu)空間；（3） 空調(diào)冷卻水系統(tǒng)采用多臺并聯(lián)技術(shù)，以及污水在利用技術(shù)；（4） 送風(fēng)采用變風(fēng)量方式調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度，以及空調(diào)系統(tǒng)均采用自動(dòng)控制，冷媒管，冷凍水管均采用像塑海綿保溫材料；（5） 控制變壓器空載損耗，合理選擇配電系統(tǒng)布局，以及利用谷電和平電的議價(jià)優(yōu)勢；（6） 加強(qiáng)節(jié)能管理。2、相關(guān)專業(yè)的節(jié)能措施（1）建筑及結(jié)構(gòu)專業(yè)的節(jié)能措施建筑節(jié)能主要從建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃、圍護(hù)結(jié)構(gòu)、遮陽設(shè)施等方面考慮。A、 本項(xiàng)目根據(jù)建筑功能要求和當(dāng)?shù)氐臍夂騾?shù)，在總體規(guī)劃和單體初步設(shè)計(jì)中，科學(xué)合理地確定了建筑朝向、平面形狀、空間布局、外觀體型、間距、層高，初步設(shè)計(jì)將選用節(jié)能型建筑材料、保證建筑外圍護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫隔熱等熱工特性，最大限度減少建筑物能耗量，將會獲得理想的節(jié)能效果。B、 建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫隔熱性能使用環(huán)保、節(jié)能型建筑材料，可有效減少通過圍護(hù)結(jié)構(gòu)的傳熱，從而減少各主要設(shè)備的容量，達(dá)到顯著的節(jié)能效果。對垂直墻面可采用外廓、陽臺、挑檐陽等遮陽設(shè)施和淺色墻面、反射幕墻、植物覆蓋綠化等。C、 門窗盡量減少門窗的面積：門窗是建筑能耗散失的最薄弱部位，因此,本項(xiàng)目在進(jìn)行初步設(shè)計(jì)時(shí)，在保證日照、采光、通風(fēng)、觀景條件下，將盡量減少外門窗洞口的面積，以減少建筑能耗。本項(xiàng)目的窗墻比為0.4o提高門窗的氣密性：初步設(shè)計(jì)中將采用密閉性良好的門窗。通過改進(jìn)門窗產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，如加裝密封條提高門窗氣密性，防止空氣對流傳熱。盡量使用新型保溫節(jié)能：門窗將選用新型保溫節(jié)能門窗(斷橋隔熱雙層中空玻璃的塑鋼門窗)。D、 屋頂初步設(shè)計(jì)時(shí)，屋頂將采用淺色屋面，以隔離太陽輻射熱，減少陽光直射。建議在屋頂涂上隔熱防水膏，使屋面具備保溫、隔熱、防水等節(jié)能效果。電氣專業(yè)的節(jié)能措施A、 合理設(shè)置降壓變電所位置,盡量將降壓變電所的設(shè)置位置靠近負(fù)荷中心，減少配電線纜長度，減少配電線路上的電能損耗。B、 用現(xiàn)場和集中補(bǔ)償?shù)姆椒?，提高功率因?shù)，使供電系統(tǒng)的功率因數(shù)達(dá)0.9以上，降低變壓器無功功率，安裝抑制諧波設(shè)備。C、用低損耗節(jié)能干式變壓器，選擇合理的變壓器容量，使其達(dá)到經(jīng)濟(jì)運(yùn)行（負(fù)荷率65%-80%）,減少電能損耗和圍護(hù)工作量。D、 合理確定電纜截面，減小低壓配電系統(tǒng)的線路損耗，配電線路采用單相供電時(shí)，考慮三相平衡。E、 用高效電動(dòng)機(jī)，大容量電動(dòng)機(jī)采用變頻或軟啟動(dòng)方式或高壓壓電動(dòng)機(jī)。F、 用高效燈具、光源及節(jié)能型電感鎮(zhèn)流器或電子鎮(zhèn)流器。G、 對照明器具均進(jìn)行補(bǔ)償,使其功率因數(shù)＞0.9oH、 照明釆用集中、分散和自動(dòng)相結(jié)合的控制方式，確定合理的照度值，充分利用天然光。I、 用具有節(jié)能效果的新系列高、低壓電器，以取代功耗大的老產(chǎn)品，如：用RT20、RT15（NT）系列取代RTO系列熔斷器，用AD1、AD系列新信號燈取代原XD2、XD3、XD5等老系列信號燈，選擇帶節(jié)電裝置的交流接觸器等。J、 設(shè)置合理的計(jì)量和檢測設(shè)備：進(jìn)線設(shè)電流、電壓、有功電表、無功電表測量；母線電流測量；出線電流測量。（3）給水排水專業(yè)的節(jié)能措施設(shè)計(jì)首先在設(shè)備選型時(shí)盡量選用低能耗設(shè)備，如采用了變頻調(diào)速給水設(shè)備等，以利于節(jié)能。水系統(tǒng)為閉式循環(huán)系統(tǒng)，采用兩管制同稱系統(tǒng)，由于系統(tǒng)較小，管道長度不長采用一次泵變頻空調(diào)水系統(tǒng)。系統(tǒng)采用高位膨脹水箱定壓。A、 給水管材采用壓力水頭損失小，強(qiáng)度好、耐腐蝕、使用壽命長的新型管材，可以達(dá)到降低電耗和水量損失的效果。對動(dòng)力機(jī)電設(shè)備的選擇盡可能釆用國家批準(zhǔn)的機(jī)電節(jié)能產(chǎn)品。供水釆用管網(wǎng)疊壓供水系統(tǒng)，降低能耗。B、 綠化用水利用中水，在灌溉方式上，釆用節(jié)水效率高的噴灌、滴灌、滲灌等先進(jìn)節(jié)水設(shè)施，提高水的有效利用率。C、 衛(wèi)生器具均選用節(jié)水型器具。給水水嘴采用陶瓷芯等密封性好、能限制出流流率并經(jīng)過國家有關(guān)質(zhì)量檢測部門檢測合格節(jié)水水嘴。大小便器采用節(jié)水型產(chǎn)品，坐便器水箱容積不大于6L。公共衛(wèi)生間采用紅外感應(yīng)水嘴、感應(yīng)式?jīng)_洗閥小便器、大便器等能消初長水流的水嘴和器具。D、 計(jì)量設(shè)施：在各建筑物的引入管、住戶的入戶管均安裝水表，商業(yè)部分按用水部門分別安裝水表;每一住戶設(shè)戶用IC卡式水表一只。按計(jì)劃用水，節(jié)約用水。同時(shí)為運(yùn)行管理、節(jié)能管理提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。暖通與空調(diào)專業(yè)的節(jié)能措施A、 為提高供熱設(shè)備的隔熱效果，采用多層絕熱的新型保溫材料。采暖供熱管道的保溫層厚度采用經(jīng)濟(jì)厚度計(jì)算法確定。絕熱厚度大于100mm時(shí)，絕熱結(jié)構(gòu)按雙層考慮，雙層的內(nèi)外層縫隙應(yīng)彼此錯(cuò)開。B、 住宅采用分戶熱計(jì)量，配套商業(yè)熱力入口處做熱機(jī)量。C、 合理設(shè)計(jì)供熱管路，減散熱面積，供熱管道進(jìn)行保溫，以減少熱損失。D、管路閥門氣密性好，以防止泄漏。F、 在設(shè)備及系統(tǒng)運(yùn)營的過程中，定期進(jìn)行檢測和維修，避免由于設(shè)備和保溫寶冷結(jié)構(gòu)損壞引起的熱損失增加。G、 設(shè)計(jì)中盡量減少各類阻力元件的使用，以提高循環(huán)水泵的有用功。H、 對于居住建筑室內(nèi)采暖系統(tǒng)形式，為實(shí)現(xiàn)室溫調(diào)節(jié)和控制，采用單管系統(tǒng)，每組散熱器設(shè)置跨越管。商業(yè)部分為保證分室室溫調(diào)控采用水平雙管系統(tǒng)。動(dòng)力專業(yè)節(jié)能措施采用高效節(jié)能的名牌水泵、風(fēng)機(jī)以提高運(yùn)行效率。其他節(jié)能措施綠化：對建筑周圍環(huán)境進(jìn)行綠化設(shè)計(jì)，綠化將對居住區(qū)氣候條件起著十分重要的作用，它能調(diào)節(jié)改善氣候，調(diào)節(jié)碳氧平衡，減弱溫室效應(yīng)，減少城市的大氣污染，減低噪聲，遮陽隔熱，是改善居住區(qū)微小氣候，改善建筑室內(nèi)環(huán)境，節(jié)約建筑能耗的有效措施。盡量保留原有樹木，保持生態(tài)環(huán)境。小區(qū)周圍特別是道路沿線種植某某市當(dāng)?shù)靥厣珮浞N，起擋風(fēng)降噪作用。小區(qū)內(nèi)各建筑均能滿足規(guī)范日照要求。第五節(jié)節(jié)能效果分析本項(xiàng)目為達(dá)到節(jié)能、環(huán)保的目標(biāo)，在建筑熱工設(shè)計(jì)、釆暖與通風(fēng)的節(jié)能設(shè)計(jì)方面嚴(yán)格執(zhí)行國家及北京相關(guān)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范。項(xiàng)目積極選用高效節(jié)能的設(shè)備、材料和技術(shù)方案，從根本上實(shí)行了國家相關(guān)的節(jié)能要求。本項(xiàng)目不采用國家明令禁止或淘汰的落后工藝、設(shè)備，在節(jié)能措施中積極采用新工藝、新技術(shù)、新產(chǎn)品，達(dá)到建筑節(jié)能65%的目標(biāo)節(jié)能效果。第七章環(huán)境和生態(tài)影響分析第一節(jié)環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀一、 項(xiàng)目及周邊環(huán)境現(xiàn)狀本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于某某市西南部，周圍環(huán)境狀況良好，附近無污染工業(yè)，場邊綠地較多，綠化水平尚可。該項(xiàng)目建成后對進(jìn)一步改善當(dāng)?shù)丨h(huán)境及景觀十分有益。二、 水土保持項(xiàng)目區(qū)內(nèi)土地主要為居住土地，主要地質(zhì)構(gòu)造為多年陳土，場區(qū)內(nèi)無水土流失。由于項(xiàng)目位于城市區(qū)，為防止施工造成對城區(qū)的居民生產(chǎn)、生活的影響，應(yīng)該編寫專門的施工組織設(shè)計(jì)，經(jīng)過審批，嚴(yán)格按照施工組織設(shè)計(jì)來組織施工。第二節(jié)環(huán)境影響分析本項(xiàng)冃主要通過兩條途徑影響生態(tài)環(huán)境，一是施工對自然環(huán)境造成的污染破壞，使環(huán)境發(fā)生物理變化而對生物產(chǎn)生影響；二是項(xiàng)目運(yùn)營后對環(huán)境的影響，例如項(xiàng)冃區(qū)的汽車尾氣排放、居民所帶來的垃圾及廢棄物以及運(yùn)營期間產(chǎn)生的生產(chǎn)、生活污水。施工期應(yīng)編寫詳細(xì)的施工組織設(shè)計(jì)，充分考慮項(xiàng)目施工對周邊居民生產(chǎn)、生活的影響，采取充分的施工措施，把施工期的影響降低到最低限度。項(xiàng)目建成后對生