房地產(chǎn)專業(yè)知識培訓(xùn)講義120

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)一、地產(chǎn)經(jīng)營管理知識

具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上的權(quán)益，是房屋和土地的社會經(jīng)濟形態(tài)，是房屋和土地作為一種財產(chǎn)的總稱。又稱為“不動產(chǎn)”，英文為“REAL

ESTATE”。1、房地產(chǎn)

是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè)。包括：

1）土地開發(fā)；

2）房屋建設(shè)、維修、管理；

3）土地使用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓；

4）房屋所有權(quán)的買賣、租憑；

5）房地產(chǎn)抵押貸款；

6）房地產(chǎn)市場。一、地產(chǎn)經(jīng)營管理知識2、房地產(chǎn)業(yè)

從事勘察、設(shè)計、設(shè)計、施工、安裝、維修等生產(chǎn)過程，它的生產(chǎn)結(jié)果是建筑物或構(gòu)筑物。一、地產(chǎn)經(jīng)營管理知識3、建筑業(yè)

含有法律意義上的所有權(quán)和經(jīng)濟意義上的權(quán)雙重含義。 所謂法律意義上的所有權(quán)，表示土地所有者將土地當(dāng)作自已的財產(chǎn)，對其實行占有、壟斷，擁有對土地支配的權(quán)力。 所謂經(jīng)濟意義上的所有權(quán)應(yīng)該表達(dá)為土地所有者憑借對土地的壟斷獲得一定的經(jīng)濟收入。

一、地產(chǎn)經(jīng)營管理知識4、土地所有權(quán)只有具有雙重意義上的所有權(quán)者是完整的所有權(quán)概念。

即對于房屋的占有、使用、收益和處分的權(quán)力。我國目前的房產(chǎn)所有制主要有全民所有制、集體所有制和個人所有制三種基本形式，對外還有涉外房產(chǎn)。一、地產(chǎn)經(jīng)營管理知識5、房產(chǎn)房產(chǎn)按用途分類：1）用于居民個人生活居住消費的住宅房產(chǎn)：2）供企事業(yè)單位及機關(guān)學(xué)校等用的非住宅房產(chǎn)。

狹義的房地產(chǎn)經(jīng)營主要指建筑地塊和房屋的流通過程和售后管理，其實質(zhì)是營銷策略的實施。 廣義的房地產(chǎn)經(jīng)營是指房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)經(jīng)營目標(biāo)，在分析自身條件和市場需求的前提下，對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全過程作出科學(xué)的決策，并組織有效的實施。一、地產(chǎn)經(jīng)營管理知識6、房地產(chǎn)經(jīng)營

是指房地產(chǎn)經(jīng)營和對房地產(chǎn)經(jīng)營進行管理的雙重含義。一、地產(chǎn)經(jīng)營管理知識7、房地產(chǎn)經(jīng)營管理8、土地產(chǎn)權(quán)

包括土地所有權(quán)、地上權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、租憑權(quán)。一、地產(chǎn)經(jīng)營管理知識是指利用他人土地供自已使用的權(quán)利。是指以支付租金為代價在他人土地上建筑房屋的權(quán)利，它的實質(zhì)就是土地使用權(quán)。9、地上權(quán)10、地役權(quán)

是指土地使用權(quán)獲得者在其有效的使用期限內(nèi)有以土地作抵押獲取銀行貸款或用作擔(dān)保的權(quán)利。一、地產(chǎn)經(jīng)營管理知識是指土地使用權(quán)獲得者在其有效使用期限內(nèi)將土地租給他人使用以獲取收益，承租人即取得該土地的租賃權(quán)。12、租賃權(quán)11、抵押權(quán)房地產(chǎn)產(chǎn)的不不動性性或固固定性性市場供供求的的不可可調(diào)劑劑性房地產(chǎn)產(chǎn)投資資時間間的長長期性性市場供供求變變動的的不靈靈活性性房地產(chǎn)產(chǎn)投資資經(jīng)營營的固固定性性投資經(jīng)經(jīng)營的的不易易變現(xiàn)現(xiàn)性市場信信息的的分散散性市場的的不充充分性性和變變現(xiàn)的的困難難性房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營營的風(fēng)風(fēng)險——成因建設(shè)用用地規(guī)規(guī)劃許許可證證建設(shè)工工程規(guī)規(guī)劃許許可證證建設(shè)工工程開開工證證國有有土土地地使使用用證商品房房銷售售許可可證產(chǎn)品質(zhì)質(zhì)量保保證書書住宅使使用說說明書書五證二二書1、房地地產(chǎn)開開發(fā)是指在在依法法取得得土地地使用用權(quán)的的土地地上按按照使使用性性質(zhì)和和要求求進行行基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施施、房房屋建建筑的的活動動。它包括括從定定點選選址到到交付付使用用的全全過程程，由由征地地與拆拆遷安安置、、規(guī)劃劃設(shè)計計、供供水、、排水水、供供電、、通電電訊、、通道道路、、綠化化、房房屋建建設(shè)等等多項項內(nèi)容容組成成。二、房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)相關(guān)關(guān)知識識2、土地地開發(fā)發(fā)是將“生地”（不具具備使使用條條件的的土地地）開開發(fā)成成可供供使用用的土土地。。二、房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)相關(guān)關(guān)知識識3、房屋屋開發(fā)發(fā)由買得得土地地使用用權(quán)的的發(fā)展展商，，對土土地進進行平平整整，修修路鋪鋪設(shè)上上下水水管道道及熱熱力網(wǎng)網(wǎng)，然然后建建造各各類房房屋以以及公公共設(shè)設(shè)施。。二、房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)相關(guān)關(guān)知識識房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)具有有投資資風(fēng)險險大、、收益益高、、增值值快快的的特點點。4、房地地產(chǎn)開開發(fā)的的特點點其風(fēng)險險主要要來自自四個個方面面：第一，，是市市場風(fēng)風(fēng)險，，由于于房地地產(chǎn)市市價格格波動動而給給投資資者帶帶來損損失的的可能能；第二，，是購購買力力風(fēng)險險，因因物價價上漲漲過快快而造造成投投資收收益水水平下下降的的可能能，第三，，是拖拖欠風(fēng)風(fēng)險，，由于于房地地產(chǎn)購購買者者財務(wù)務(wù)狀況況的惡惡化而而使房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資及全全部收收回的的可能能；第四，，是由由于自自然災(zāi)災(zāi)害和和意外外事故故的發(fā)發(fā)生而而給投投資者者造成成損失失的可可能。。二、房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)相關(guān)關(guān)知識識5、工業(yè)業(yè)物業(yè)業(yè)開發(fā)發(fā)是指將將資金金投入入到工工業(yè)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)廠廠房、、倉庫庫及其其他工工業(yè)項項目的的開發(fā)發(fā)經(jīng)營營活動動。6、商業(yè)業(yè)物業(yè)業(yè)開發(fā)發(fā)是指將將資金金投入入到商商店、、商業(yè)業(yè)大廈廈、購購物中中心、、庫房房、加加油站站、飲飲食業(yè)業(yè)、旅旅店、、賓館館、批批發(fā)和和零售售市場場等物物業(yè)的的開發(fā)發(fā)經(jīng)營營活動動。二、房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)相關(guān)關(guān)知識識7、房地地產(chǎn)二二次開開發(fā)指先將將“生地”（不具具備使使用條條件））開發(fā)發(fā)成熟熟地（（具備備使用用條件件），，然后后再進進行拍拍賣和和出租租，由由買地地者去去建造造房屋屋。8、房地地產(chǎn)一一次開開發(fā)一次性性連土土地、、房屋屋開發(fā)發(fā)完成成。房地產(chǎn)產(chǎn)疏通通全部部過程程的總總和，，主要要包括括買賣賣、租租賃、、抵押押、房房地產(chǎn)產(chǎn)證券券交易易等，，連接接房地地產(chǎn)的的開發(fā)發(fā)、建建設(shè)與與房地地產(chǎn)消消費的的橋梁梁。含含一級級市場場、二二級市市場和和三級級市場場。二、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)相相關(guān)關(guān)知知識識9、房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場二、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)相相關(guān)關(guān)知知識識10、一一級級市市場場11、二二級級市市場場是指指國國家家土土地地管管理理部部門門按按土土地地供供應(yīng)應(yīng)計計劃劃，，采采用用協(xié)協(xié)議議、、招招標(biāo)標(biāo)、、拍拍賣賣的的方方式式，，以以土土地地使使用用合合同同的的形形式式，，將將土土地地使使用用權(quán)權(quán)以以一一定定的的年年限限、、規(guī)規(guī)定定的的用用途途及及一一定定的的價價格格出出讓讓給給房房地地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)發(fā)展展商商或或其其它它用用土土地地者者的的市市場場。。是指指房房地地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)發(fā)展展商商根根據(jù)據(jù)土土地地使使用用合合同同的的要要求求將將建建好好的的房房屋屋連連同同相相應(yīng)應(yīng)的的土土地地使使用用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓給給單單位位或或個個人人的的市市場場。。13、房房地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)是指指產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)人人對對房房屋屋的的所所有有權(quán)權(quán)和和對對該該房房屋屋所所占占用用土土地地的的使使用用權(quán)權(quán)。。具具體體內(nèi)內(nèi)容容是是產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)人人對對房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的占占有有、、使使用用、、收收益益和和依依法法處處分分的的權(quán)權(quán)利利；；是指指單單位位、、個個人人之之間間的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓、、抵抵押押、、租租賃賃的的市市場場，，它它是是二二級級市市場場基基礎(chǔ)礎(chǔ)上上的的第第二二次次或或多多次次轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓房房地地產(chǎn)產(chǎn)交交易易活活動動的的市市場場。。12、三三級級市市場場二、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)相相關(guān)關(guān)知知識識二、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)相相關(guān)關(guān)知知識識14、土土地地使使用用權(quán)權(quán)是指指土土地地使使用用權(quán)權(quán)擁擁有有者者對對土土地地使使用用的的權(quán)權(quán)限限，，包包括括開開發(fā)發(fā)權(quán)權(quán)、、收收益益權(quán)權(quán)、、處處置置權(quán)權(quán)。。政政府府以以拍拍賣賣、、招招標(biāo)標(biāo)、、協(xié)協(xié)議議的的方方式式，，將將國國有有土土地地使使用用權(quán)權(quán)在在一一定定年年限限內(nèi)內(nèi)出出讓讓給給土土地地使使用用者者。。土土地地使使用用權(quán)權(quán)期期滿滿后后，，如如該該土土地地用用途途符符合合當(dāng)當(dāng)時時城城市市規(guī)規(guī)劃劃要要求求的的，，土土地地使使用用者者可可申申請請續(xù)續(xù)用用，，經(jīng)經(jīng)批批準(zhǔn)準(zhǔn)并并補補清清地地價價后后可可以以繼繼續(xù)續(xù)使使用用又叫叫（（宗宗地地圖圖）），，是是按按一一定定比比例例尺尺制制作作的的用用以以標(biāo)標(biāo)示示一一宗宗地地的的用用地地位位置置、、界界線線和和面面積積的的地地形形平平面面圖圖。。它它由由政政府府土土地地管管理理部部門門頒頒發(fā)發(fā)給給土土地地使使用用權(quán)權(quán)受受讓讓者者，，受受讓讓者者只只能能在在紅紅線線范范圍圍內(nèi)內(nèi)施施工工建建房房15、紅紅線線圖圖16、房房地地產(chǎn)產(chǎn)所所籌籌資資金金用于于購購置置土土地地、、支支付付制制造造房房屋屋及及其其設(shè)設(shè)施施的的費費用用。。二、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)相相關(guān)關(guān)知知識識二、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)相相關(guān)關(guān)知知識識17、工工程程建建設(shè)設(shè)建建立立指對對工工程程建建設(shè)設(shè)中中的的技技術(shù)術(shù)經(jīng)經(jīng)濟濟活活動動進進行行監(jiān)監(jiān)督督和和管管理理，，使使這這些些活活動動符符合合有有關(guān)關(guān)的的法法律律、、政政策策、、技技術(shù)術(shù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、、規(guī)規(guī)范范及及合合同同的的規(guī)規(guī)定定。。18、能能源源系系統(tǒng)統(tǒng)包括括供供電電、、供供熱熱、、供供氣氣（（煤煤氣氣、、天天然然氣氣、、石石油油液液化化氣氣））等等設(shè)設(shè)施施。。二、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)相相關(guān)關(guān)知知識識19、給給水水、、排排水水系系統(tǒng)統(tǒng)包括括取取水水工工程程、、輸輸水水工工程程、、凈凈水水工工程程、、配配水水管管網(wǎng)網(wǎng)（（上上下下水水道道））、、排排水水管管網(wǎng)網(wǎng)（（下下水水道道））、、污污水水處處理理、、排排放放工工程程。。20、道道路路及及交交通通系系統(tǒng)統(tǒng)包括括城城市市內(nèi)內(nèi)部部交交通通道道路路、、設(shè)設(shè)施施及及城城市市對對外外交交通通道道路路、、設(shè)設(shè)施施兩兩部部分分。。二、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)相相關(guān)關(guān)知知識識21、郵郵電電、、電電訊訊系系統(tǒng)統(tǒng)包括括城城鄉(xiāng)鄉(xiāng)郵郵電電、、通通訊訊系系統(tǒng)統(tǒng)。。22、房房屋屋建建筑筑、、樓樓宇宇開開發(fā)發(fā)包括括土土地地“三通通一一平平”或“七通通一一平平”。23、“三通通一一平平”指供供熱熱、、供供電電、、供供水水到到位位，，場場地地平平整整。。24、“七通通一一平平”指道道路路、、供供熱熱、、供供電電、、供供水水、、供供煤煤氣氣（（天天然然氣氣））、、給給排排水水、、排排污污，，場場地地平平整整。。二、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)相相關(guān)關(guān)知知識識二、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)相相關(guān)關(guān)知知識識建筑筑分分類類按用用途途劃劃分分：：居居住住、、商商業(yè)業(yè)、、旅旅游游、、工工業(yè)業(yè)、、農(nóng)農(nóng)業(yè)業(yè)按層數(shù)劃劃分：低低層1-3層多層4-6層小高層7-11層中高層12-16層高層16層以上1、建筑面面積是指房屋屋外墻（（柱）勒勒腳以上上各層的的外圍水水平投影影面積，，包括陽陽臺、挑挑廊、地地下室、、室外樓樓梯等，，且具備備有上蓋蓋，結(jié)構(gòu)構(gòu)牢固，，層高2.20m以上的（（含2.20m，下同））的永久久性建筑筑。三、房地地產(chǎn)面積積相關(guān)知知識（一）、、房屋面面積的種種類2、使用面面積是指房屋屋戶內(nèi)全全部可供供使用的的空間面面積，按按房屋的的內(nèi)墻面面水平投投影計算算。3、套內(nèi)建建筑面積積是指由套套內(nèi)房屋屋使用面面積、套套內(nèi)墻體體面積、、套內(nèi)陽陽臺建筑筑面積三三部分組組成的面面積。4、共有建建筑面積積是指各產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人共共同占有有或共同同使用的的建筑面面積，它它應(yīng)按一一定方式式在各產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人之之間進行行分?jǐn)偂?。三、房地地產(chǎn)面積積相關(guān)知知識（一）、、房屋面面積的種種類5、分?jǐn)偟牡墓灿薪ńㄖ娣e積指某個產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人在在共有建建筑面積積中所分分?jǐn)偟拿婷娣e。6、預(yù)測面面積根據(jù)預(yù)測測方式的的不同，，分為兩兩種：1）按圖紙紙預(yù)測的的面積指在商品品房預(yù)售售時按商商品房建建筑設(shè)計計圖上尺尺寸計算算的房屋屋面積。。2）按已完完工部分分結(jié)合圖圖紙預(yù)測測的面積積指對商品品房已完完工部分分實際測測量后，，結(jié)合商商品房建建筑設(shè)計計圖，測測算出的的房屋面面積。三、房地地產(chǎn)面積積相關(guān)知知識（一）、、房屋面面積的種種類7、實測面面積又稱竣工工面積，，指房屋屋竣工后后由房產(chǎn)產(chǎn)測繪單單位實際際測量后后出具的的房屋面面積實測測數(shù)據(jù)。。三、房地地產(chǎn)面積積相關(guān)知知識（一）、、房屋面面積的種種類實測面積積有時與與預(yù)測面面積不一一致，原原因可能能是允許許的施工工誤差、、測量誤誤差造成成的，也也可能是是工程變變更（包包括設(shè)計計變更））、施工工錯誤、、施工放放樣誤差差過大、、房屋竣竣工后原原屬于應(yīng)應(yīng)分?jǐn)偟牡墓灿薪ńㄖ娣e積的功能能或服務(wù)務(wù)范圍改改變等造造成的。。8、合同約約定面積積簡稱合同同面積，，指商品品房出賣賣人和買買受人在在商品房房預(yù)售合合同中約約定的所所買賣商商品房的的面積。。9、產(chǎn)權(quán)登登記面積積指由房產(chǎn)產(chǎn)測繪單單位測算算，標(biāo)注注在房屋屋權(quán)屬證證書上、、記入房房屋權(quán)屬屬檔案的的房屋的的建筑面面積。三、房地地產(chǎn)面積積相關(guān)知知識（一）、、房屋面面積的種種類1、房屋面面積測算算是水平平投影面面積測算算。2、房屋面面積測量量的精度度必須達(dá)達(dá)到《中華人民民共和國國國家標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)產(chǎn)測量規(guī)規(guī)范》的規(guī)定的的房產(chǎn)面面積的精精度要求求。精度度分三級級。3、房屋面面積測算算必須獨獨立進行行兩次，，其較差差應(yīng)在規(guī)規(guī)定的限限差以內(nèi)內(nèi)，取簡簡單算術(shù)術(shù)平均數(shù)數(shù)作為最最后結(jié)果果。4、量距應(yīng)應(yīng)使用經(jīng)經(jīng)檢定合合格的卷卷尺或其其他能達(dá)達(dá)到相應(yīng)應(yīng)精度的的儀器和和工具。。5、邊長以以米（m）為單位位，取至至0.01m；面積以以平方米米為單位位，取至至0.01m2三、房地地產(chǎn)面積積相關(guān)知知識（二）、、房屋面面積測算算的一般般規(guī)定1、計算建建筑面積積的一般般規(guī)定1）計算建建筑面積積的房屋屋，應(yīng)是是永久性性結(jié)構(gòu)的的房屋2）層高（（高度））應(yīng)在2.20米以上。。層高指指上下兩兩層樓面面或樓面面與地面面之間的的垂直距距離。3）同一房房屋如果果結(jié)構(gòu)、、層數(shù)不不相同時時，應(yīng)分分別計算算建筑面面積。三、房地地產(chǎn)面積積相關(guān)知知識（三）、、房屋建建筑面積積的測算算2、計算全全部建筑筑面積的的范圍1）單層房房屋，按按一層計計算建筑筑面積，，二層以以上（含含二層，，下同））的房屋屋，按各各層建筑筑面積的的總和計計算建筑筑面積。。2）房屋內(nèi)內(nèi)的夾層層、插層層、技術(shù)術(shù)層及其其樓梯間間、電梯梯間等其其高度在在2.20m以上部位位計算建建筑面積積。3）穿過房房屋的通通道，房房屋內(nèi)的的門廳、、大廳，，均按一一層計算算面積。。門廳、、大廳內(nèi)內(nèi)的回廊廊部分，，層高在在2.20m以上的，，按其水水平投影影面積計計算。三、房地地產(chǎn)面積積相關(guān)知知識（三）、、房屋建建筑面積積的測算算4）樓梯間間、電梯梯（觀光光梯）井井、提物物井、垃垃圾道、、管道井井等均按按房屋自自然層計計算面積積。5）房屋天天面上，，屬永久久性建筑筑，層高高在2.20m以上的樓樓梯間、、水箱間間、電梯梯機房及及斜面結(jié)結(jié)構(gòu)屋頂頂高度在在2.20m以上的部部位，按按其外圍圍水平投投影面積積計算。。6）挑樓、、全封閉閉的陽臺臺，按其其外圍水水平投影影面積計計算。屬屬永久性性結(jié)構(gòu)有有上蓋的的室外樓樓梯，按按各層水水平投影影面積計計算。與與房屋相相連的有有柱走廊廊，兩房房屋間有有上蓋和和柱的走走廊，均均按其柱柱的外圍圍水平投投影面積積計算。。房屋永永久性的的封閉的的架空通通廊，按按外圍水水平投影影面積計計算。三、房地地產(chǎn)面積積相關(guān)知知識（三）、、房屋建建筑面積積的測算算7)地下室、、半地下下室及其其相應(yīng)出出入口，，層高在在2.20m以上的，，按其外外墻（不不包括采采光井、、防潮層層及保護護墻）外外圍水平平投影面面積計算算。8）有柱（（不含獨獨立柱、、單排柱柱）或有有圍護結(jié)結(jié)構(gòu)的門門廊、門門斗，按按其柱或或圍護結(jié)結(jié)構(gòu)的外外圍水平平投影面面積計算算。9）玻璃幕幕墻等作作為房屋屋外墻的的，按其其外圍水水平投影影面積計計算。10）屬永久久性建筑筑有柱的的車棚、、貨棚等等，按柱柱的外圍圍水平投投影面積積計算。。三、房地地產(chǎn)面積積相關(guān)知知識（三）、、房屋建建筑面積積的測算算11）依坡地地建筑的的房屋，，利用吊吊腳做架架空層，，有圍護護結(jié)構(gòu)的的，按其其高度在在2.20m以上部位位的外圍圍水平投投影面積積計算。。12）有伸縮縮縫的房房屋，如如果其與與室內(nèi)相相通的，，伸縮縫縫計算建建筑面積積。三、房地地產(chǎn)面積積相關(guān)知知識（三）、、房屋建建筑面積積的測算算3、計算一一半建筑筑面積的的范圍1）與房屋屋相連有有上蓋無無柱的走走廊、檐檐廊，按按其圍護護結(jié)構(gòu)外外圍水平平投影面面積的一一半計算算。2）獨立柱柱、單排排柱的門門廊、車車棚、貨貨棚等屬屬永久性性建筑的的，按其其上蓋水水平投影影面積的的一半計計算。3）未封閉閉的陽臺臺、挑廊廊，按其其圍護結(jié)結(jié)構(gòu)外圍圍水平投投影面積積的一半半計算。。4）無頂蓋蓋的室外外樓梯按按各層水水平投影影面積的的一半計計算。三、房地地產(chǎn)面積積相關(guān)知知識（三）、、房屋建建筑面積積的測算算5）有頂蓋蓋不封閉閉的永久久性的架架空通廊廊，按外外圍水平平投影面面積的一一半計算算。4、不計算算建筑面面積的范范圍1）層高在在2.20m以下（不不含）的的夾層、、插層、、技術(shù)層層和層高高在2.20m以下的地地下室和和半地下下室。2）突出房房屋墻面面的構(gòu)件件、配件件、裝飾飾柱、裝裝飾性的的玻璃幕幕墻、垛垛、勒腳腳、臺階階、無柱柱雨篷等等。3）房屋之間間無上蓋的的架空通廊廊。三、房地產(chǎn)產(chǎn)面積相關(guān)關(guān)知識（三）、房房屋建筑面面積的測算算4）房屋的天天面、挑臺臺、天面上上的花園、、泳池。5）建筑物內(nèi)內(nèi)的操作平平臺、上料料平臺及利利用建筑物物的空間安安置箱、罐罐的平臺。。6）騎樓、騎騎街樓的底底層用作道道路街巷通通行的部分分。7）利用引橋橋、高架路路、高架橋橋、路面作作為頂美國國建造的房房屋。8）活動房屋屋、臨時房房屋、簡易易房屋。9）獨立煙囪囪、亭、塔塔、罐、池池、地下人人防干、支支線。三、房地產(chǎn)產(chǎn)面積相關(guān)關(guān)知識（三）、房房屋建筑面面積的測算算10）與房屋室室內(nèi)不相通通的房屋間間的伸縮縫縫。5、幾種特殊殊情況下計計算建筑面面積的規(guī)定定1）同一樓層層外墻，既既有主墻，，又有玻璃璃幕墻的，，以主墻為為準(zhǔn)計算建建筑面積，，墻厚按主主墻體厚度度計算。各各樓層墻體體厚度不相相同時，分分層分別計計算。金屬屬幕墻及其其他材料幕幕墻，參照照玻璃幕墻墻的有關(guān)規(guī)規(guī)定處理。。2）房屋屋頂頂為斜面結(jié)結(jié)構(gòu)（坡屋屋頂）的，，層高（高高度）2.20m以上的部位位計算建筑筑面積。三、房地產(chǎn)產(chǎn)面積相關(guān)關(guān)知識（三）、房房屋建筑面面積的測算算3）全封閉陽陽臺、有柱柱挑廊、有有頂蓋封閉閉的架空通通廊的外圍圍水平投影影超過其底底板外沿的的，以底板板水平投影影計算建筑筑面積。未封閉的陽陽臺、無柱柱挑廊、有有頂蓋未封封閉的架空空通廊的外外圍水平投投影其底板板外沿的，，以底板水水平投影的的一半計算算建筑面積積。4）與室內(nèi)任任意一邊相相通，具備備房屋的一一般條件，，并能正常常利用的伸伸縮縫、沉沉降縫應(yīng)計計算建筑面面積。三、房地產(chǎn)產(chǎn)面積相關(guān)關(guān)知識（三）、房房屋建筑面面積的測算算5）對傾斜、、弧狀等非非垂直墻體體的房屋，，層高（高高度）2.20m以上的部位位計算建筑筑面積。房屋墻體向向外傾斜，，超出底板板外沿的，，以底板水水平投影計計算建筑面面積。6）樓梯已計計算建筑面面積的，其其下文空間間不論是否否利用均不不再計算建建筑面積。。7）臨街樓房房、挑廊下下的底層作作為公共道道路街巷通通行的，不不論其是否否有柱，是是否有維護護結(jié)構(gòu)，均均不計算建建筑面積。。三、房地產(chǎn)產(chǎn)面積相關(guān)關(guān)知識（三）、房房屋建筑面面積的測算算8）與室內(nèi)不不相通的類類似于陽臺臺、挑廊、、檐廊的建建筑，不教教育處建筑筑面積。9）室外樓梯梯的建筑面面積，按其其在各樓層層水平投影影面積之和和計算。三、房地產(chǎn)產(chǎn)面積相關(guān)關(guān)知識（三）、房房屋建筑面面積的測算算躍層樓梯面面積＝樓樓梯投影面面積×房屋的層數(shù)數(shù)1、成套房屋屋建筑面積積的內(nèi)涵通常指分戶戶建筑面積積。分戶建建筑面積指指以一個套套間為單位位的建筑面面積。2、成套房屋屋建筑面積積的組成建筑面積=套內(nèi)建筑面面積+分?jǐn)偟墓灿杏薪ㄖ娣e積套內(nèi)建筑面面積=套內(nèi)房屋使使用面積+套內(nèi)墻體面面積+套內(nèi)陽臺建建筑面積三、房地產(chǎn)產(chǎn)面積相關(guān)關(guān)知識（四）、成成套房屋建建筑面積的的測算3、套內(nèi)房屋屋使用面積積的計算1）套內(nèi)使用用面積為套套內(nèi)臥室、、起居室、、過廳、過過道、廚房房、衛(wèi)生間間、廁所、、貯藏室、、壁柜等空空間面積的的總和。2）套內(nèi)樓梯梯按自然層層數(shù)的面積積總和計入入使用面積積。3）不包括在在結(jié)構(gòu)面積積內(nèi)的套內(nèi)內(nèi)煙囪、通通風(fēng)道、管管道井均計計入使用面面積。4）內(nèi)墻面裝裝飾厚度計計入使用面面積。三、房地產(chǎn)產(chǎn)面積相關(guān)關(guān)知識（四）、成成套房屋建建筑面積的的測算4、套內(nèi)墻體體面積的計計算套內(nèi)墻體面面積：指套內(nèi)使用用空間周圍圍的圍護或或承重墻體體或其他承承重支撐體體所占地面面積，其中中各套之間間的分隔墻墻和套與公公共建筑空空間的分隔隔墻以及外外墻（不包包括山墻））等共有墻墻，均按水水平投影面面積的一半半計入套內(nèi)內(nèi)墻體面積積。套內(nèi)自有墻墻體按水平平投影面積積全部計入入套內(nèi)墻體體面積。三、房地產(chǎn)產(chǎn)面積相關(guān)關(guān)知識（四）、成成套房屋建建筑面積的的測算5、套內(nèi)陽臺臺建筑面積積的計算均按陽臺外外圍與房屋屋外墻之間間的水平投投影投影面面積計算。。其中，封閉閉的陽臺按按水平投影影全部計算算建筑面積積，未封閉閉的陽臺按按水平投影影的一半計計算建筑面面積。三、房地產(chǎn)產(chǎn)面積相關(guān)關(guān)知識（四）、成成套房屋建建筑面積的的測算6、分?jǐn)偟墓补灿薪ㄖ婷娣e的計算算1）共有建筑筑面積的類型A幢共有建筑筑面積指為整幢服服務(wù)的共有有建筑面積積，如為整整幢服務(wù)的的配電房、、水泵房等等。B功能共有建建筑面積指專為某一一使用功能能服務(wù)的共共有建筑面面積，如專專為某一使使用功能（（如商業(yè)））服務(wù)的電電梯、樓梯梯間、大堂堂等。C本層共有建建筑面積指專為本層層服務(wù)的共共有建筑面面積，如本本層的共有有走廊等。。三、房地產(chǎn)產(chǎn)面積相關(guān)關(guān)知識（四）、成成套房屋建建筑面積的的測算2）共有建筑筑面積的內(nèi)內(nèi)容包括：公共共使用的電電梯井、管管道井、樓樓梯間、垃垃圾道、變變電室、設(shè)設(shè)備間、公公共門廳、、過道、地地下室、值值班警衛(wèi)室室等，以及及為整幢服服務(wù)的公共共用房和管管理用房的的建筑面積積，以水平平投影面積積計算；套套與公共建建筑之間的的分隔墻，，以及外墻墻（包括山山墻）水平平投影面積積一半的建建筑面積。。三、房地產(chǎn)產(chǎn)面積相關(guān)關(guān)知識（四）、成成套房屋建建筑面積的的測算不計入共有有建筑面積積的內(nèi)容有有：獨立使用的的地下室、、車棚、車車庫；作為為人防工程程的地下室室、避難室室（層）；；用作公共共休憩、綠綠化等場所所的架空層層；為建筑筑造型而建建、但無實實用功能的的建筑面積積。建在幢內(nèi)或或幢外與本本幢相連，，為多幢服服務(wù)的設(shè)備備、管理用用房，以及及建在幢外外與本幢不不相連，為為本幢或多多幢服務(wù)的的設(shè)備、管管理用房均均作為不應(yīng)應(yīng)分?jǐn)偟墓补灿薪ㄖ婷娣e。三、房地產(chǎn)產(chǎn)面積相關(guān)關(guān)知識（四）、成成套房屋建建筑面積的的測算3、共有建筑筑面積分?jǐn)倲偟脑瓌t產(chǎn)權(quán)各方有有合法產(chǎn)權(quán)權(quán)分割文件件或協(xié)議的的，按其文文件或協(xié)議議規(guī)定進行行分?jǐn)偂o產(chǎn)權(quán)分割割文件或協(xié)協(xié)議的，根根據(jù)房屋共共的建筑面面積的不同同使用功能能，按相關(guān)關(guān)房屋的建建筑面積比比例進行分分?jǐn)偂?、共有建筑筑面積分?jǐn)倲偟挠嬎愎礁魈讘?yīng)分?jǐn)倲偟墓灿薪ńㄖ娣e=分?jǐn)傁禂?shù)*各套內(nèi)建建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=應(yīng)分?jǐn)偟墓补灿薪ㄖ婷娣e/各套內(nèi)建筑筑面積之和和三、房地產(chǎn)產(chǎn)面積相關(guān)關(guān)知識（四）、成成套房屋建建筑面積的的測算5、共有建筑筑面積分?jǐn)倲偟姆椒?）住宅樓以幢為單位位，按各套套內(nèi)建筑面面積比例分分?jǐn)偣灿薪ńㄖ娣e。。2）商住樓以幢為單位位，據(jù)住宅宅和商業(yè)的的不同使用用分為：A住宅專用（（功能）的的共有建筑筑面積B商業(yè)專用（（功能）的的共有建筑筑面積C住宅與商業(yè)業(yè)共同使用用的（幢））共有建筑筑面積三、房地產(chǎn)產(chǎn)面積相關(guān)關(guān)知識（四）、成成套房屋建建筑面積的的測算分?jǐn)偡椒ǎ海鹤≌瑢Ｓ玫牡拿娣e加上上按比例分分?jǐn)偟拿娣e積，按住宅宅各套內(nèi)建建筑面積比比例進行分分?jǐn)?；商業(yè)專用的的面積加上上按比例分分?jǐn)偟拿娣e積，按商業(yè)業(yè)各層套內(nèi)內(nèi)建筑面積積比例分?jǐn)倲傊辽虡I(yè)各各層，作為為商業(yè)各層層共有建筑筑面積的一一部分，加加上商業(yè)相相應(yīng)各層本本身的共有有建筑面積積，得出商商業(yè)各層總總的共有建建筑面積，，再按相應(yīng)應(yīng)層內(nèi)各套套內(nèi)建筑面面積比例進進行分?jǐn)偂Ｈ?、房地產(chǎn)產(chǎn)面積相關(guān)關(guān)知識（四）、成成套房屋建建筑面積的的測算3）綜合樓多功能綜合合樓共有建建筑面積按按各自的功功能，參照照上述商住住樓分?jǐn)偟牡姆椒ㄟM行行分?jǐn)?。三、房地產(chǎn)產(chǎn)面積相關(guān)關(guān)知識（四）、成成套房屋建建筑面積的的測算1、規(guī)劃建設(shè)設(shè)用地面積積指城市規(guī)劃劃主管部門門確定的建建設(shè)用地位位置和界線線所圍合的的用地之水水平投影面面積，不包包括代征的的面積。2、居住小區(qū)區(qū)總用地是包括住宅宅總用地，，公共建筑筑設(shè)施總用用地，道路路、廣場用用地、庭院院、綠化用用地的總和和。3、住宅總用用地指低層、多多層、高層層住宅用地地面積的總總和。三、房地產(chǎn)產(chǎn)面積相關(guān)關(guān)知識（五）、其其他相關(guān)概概念4、公建總用用地指小區(qū)內(nèi)部部公共建筑筑占地面積積的總和。。三、房地產(chǎn)產(chǎn)面積相關(guān)關(guān)知識（五）、其其他相關(guān)概概念5、道路、廣廣場用地指小區(qū)內(nèi)主主次干道、、支道、人人行道、綠綠化帶中間間寬度大于于1.5米的步行道道及停車、、回車廣場場和有鋪砌砌地面的場場地面積之之和。6、庭院、綠綠化面積指小區(qū)內(nèi)集集中綠化帶帶、小公園園、住宅間間集中種植植花木、草草地、假山山、花架、、水榭、水水池，以及及公共活動動場所等為為小區(qū)所有有居住人員員共同使用用的權(quán)的綠綠化面積之之總和。7、人均總占占地面積（（平方米/人）人均總占地地面積＝建建筑紅線內(nèi)內(nèi)總用地/本小區(qū)規(guī)劃劃居住總?cè)巳藬?shù)。8、人均住宅宅用地面積積（平方米米/人）人均住宅用用地面積＝＝小區(qū)內(nèi)總總住宅用地地/本小區(qū)規(guī)劃劃居住總?cè)巳藬?shù)。三、房地產(chǎn)產(chǎn)面積相關(guān)關(guān)知識（五）、其其他相關(guān)概概念9、總建筑面面積（平方方米）指小區(qū)內(nèi)住住宅、公共共建筑、人人防下地室室面積總和和。10、人口毛密密度人口毛密度度＝小區(qū)內(nèi)內(nèi)總居住人人數(shù)/小區(qū)內(nèi)占地地面積（公公頃）。11、建筑容積積率建筑容積率率＝小區(qū)內(nèi)內(nèi)總建筑之之和（平方方米）/小區(qū)總占地地面積（平平方米）*100%。三、房地產(chǎn)產(chǎn)面積相關(guān)關(guān)知識（五）、其其他相關(guān)概概念12、居住建筑筑密度居住建筑密密度＝小區(qū)區(qū)總居住建建筑基地面面積/小區(qū)區(qū)總用用地面積*100%13、居住建筑筑面積毛密密度居住建筑面面積毛密度度＝小區(qū)總總居住建筑筑面積/小區(qū)總用地地面積*100%14、居住建筑面面積凈密度居住建筑面積積凈密度＝小小區(qū)居住總面面積/小區(qū)居居住總總用地。三、房地產(chǎn)面面積相關(guān)知識識（五）、其他他相關(guān)概念15、住宅間距系系數(shù)二棟住宅間距距（外墻皮與與外墻皮）與與前面（一般般指南面）住住宅高度的比比值。16、層高指主要臥室的的下一層結(jié)構(gòu)構(gòu)頂面至上一一層結(jié)構(gòu)頂面面標(biāo)高之間的的距離。17、平均每平方方米造價（元元）平均每平方米米造價＝建筑筑物總造價/建筑面積三、房地產(chǎn)面面積相關(guān)知識識（五）、其他他相關(guān)概念18、使用面積系系數(shù)K1（%）使用面積系數(shù)數(shù)＝總使用面面積（平方米米）/總建筑面積（（平方米）*100%。19、居住面積系系數(shù)K2（%）居住面積系數(shù)數(shù)＝總居住面面積（平方米米）/總建筑面積（（平方米）*100%。20、結(jié)構(gòu)面積系系數(shù)K3(%)結(jié)構(gòu)面積系數(shù)數(shù)＝總結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)面積（平方方米）/總建筑面積（（平方米）*100%。三、房地產(chǎn)面面積相關(guān)知識識（五）、其他他相關(guān)概念21、使用面積是指建筑物各各層平面中直直接為行產(chǎn)或或生活使用的的凈面積的總總和。22、輔助面積是指建筑物中中各層平面中中的樓梯、走走道所占凈面面積的總和。。23、結(jié)構(gòu)面積是指建筑物各各層中外墻、、內(nèi)墻、間壁壁墻、垃圾墻墻、通風(fēng)道、、煙囪（均包包括管道面積積）等所占面面積的總和。。三、房地產(chǎn)面面積相關(guān)知識識（五）、其他他相關(guān)概念24、套內(nèi)使用面面積指套內(nèi)住戶獨獨自使用的面面積，一般包包括臥室、廚廚房、衛(wèi)生間間、過廳、起起居室、內(nèi)走走道、陽臺、、壁柜等凈面面積的總和。。25、套外使用面面積指套外全部住住宅的公共使使用面積，如如樓梯間、電電梯間、公共共走道、公共共用房等三、房地產(chǎn)面面積相關(guān)知識識（五）、其他他相關(guān)概念26、綠地率綠地率＝居住住區(qū)綠地面積積/居住區(qū)用地總總面積27、容積率：是指總建筑面面積與建設(shè)用用地面積之比比值。28、綠化率綠化率＝植被被垂直投影面面積/居住區(qū)總面積積29、拆建比拆建比＝新建建房屋面積/被拆除房屋面面積。三、房地產(chǎn)面面積相關(guān)知識識（五）、其他他相關(guān)概念30、物業(yè)的竣工工驗收是指從物業(yè)形形態(tài)上說，建建筑商完成了了一項最終產(chǎn)產(chǎn)品，開發(fā)商商也完成了物物業(yè)開發(fā)任務(wù)務(wù)，這時他們們之間所發(fā)生生的一個法定定手續(xù)。31、入伙業(yè)主領(lǐng)取鑰匙匙，接房入住住。32、業(yè)主公約一份由業(yè)主承承諾并對全部部業(yè)主有約束束力的有關(guān)物物業(yè)使用、維維修、保養(yǎng)方方面的權(quán)利及及義務(wù)的行為為準(zhǔn)則。（五）、其他他相關(guān)概念三、房地產(chǎn)面面積相關(guān)知識識33、物業(yè)管理泛指一切有關(guān)關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)、經(jīng)營、商商品房銷售、、租賃及售后后服務(wù)。34、道路紅線是指城市道路路含居住區(qū)級級道路用地的的規(guī)劃控制線線。35、玄關(guān)就是登堂入室室第一步所在在的位置，它它是一個緩沖沖過渡的地段段。三、房地產(chǎn)面面積相關(guān)知識識（五）、其他他相關(guān)概念36、期房是指開發(fā)商從從取得商品房房預(yù)售許可證證開始至取得得房地產(chǎn)權(quán)證證大產(chǎn)證止，，在這一期間間的商品房稱稱為期房。37、現(xiàn)房是指開發(fā)商已已辦妥房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)產(chǎn)證）的商品品房，消費者者在這一階段段購買商品房房時應(yīng)簽出售售合同。38、毛坯房是指沒有裝修修的房屋。（五）、其他他相關(guān)概念三、房地產(chǎn)面面積相關(guān)知識識1、預(yù)售商品房房的條件房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)預(yù)售房地產(chǎn)應(yīng)應(yīng)當(dāng)符合下列列條件：土地使用權(quán)已已經(jīng)登記，取取得房地產(chǎn)權(quán)權(quán)利證書；取得《建筑許可證》和《開工許可證》；除付清地價款款外，投入開開發(fā)建筑的資資金已達(dá)工程程預(yù)算投資總總額的25%，并經(jīng)注冊會會計師驗資；；房地產(chǎn)開發(fā)商商和金融機構(gòu)構(gòu)以已簽訂預(yù)預(yù)售監(jiān)管協(xié)議議；土地使用權(quán)未未抵押或者已已解除抵押關(guān)關(guān)系。符合上列條件件的，經(jīng)主管管機關(guān)核準(zhǔn)后后，發(fā)給《房地產(chǎn)預(yù)算許許可證》。核定為外銷的的商品住宅，，還應(yīng)發(fā)給《商品住宅外銷銷許可證》。四、房地產(chǎn)登登記相關(guān)問題題（一）、綜合合類2、住房公積金金制度是結(jié)合我國城城鎮(zhèn)住房制度度改革的實際際情況而實行行的一種房改改政策，是指指有關(guān)住房公公積金的歸集集、管理、使使用、償還等等環(huán)節(jié)有機構(gòu)構(gòu)成的整個行行運行機制和和管理制度。。3、房地產(chǎn)登記記的程序房地產(chǎn)登記按按下列程序辦辦理：1、提出申請2、受理申請3、審查申請文文件4、權(quán)屬調(diào)查5、依法公告6、確認(rèn)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)利7、將核準(zhǔn)登記記事項記載在在房地產(chǎn)登記記冊上8、計收規(guī)費并并頒發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)利證書9、立卷歸檔四、房地產(chǎn)登登記相關(guān)問題題（一）、綜合合類4、房地產(chǎn)登記記的種類房地產(chǎn)登記的的種類分為初初始登記、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移登記、變變更登記、其其他登記。5、怎樣申請房房地產(chǎn)權(quán)登記記申請房地產(chǎn)權(quán)權(quán)登記，應(yīng)當(dāng)當(dāng)按照《各省市房地產(chǎn)產(chǎn)登記條例》規(guī)定的時間向向登記機關(guān)提提交申請書及及有關(guān)文件，，經(jīng)審查，申申請人的申請請符合規(guī)定的的，登記機關(guān)關(guān)應(yīng)于規(guī)定時時間內(nèi)核準(zhǔn)登登記，并發(fā)給給房地產(chǎn)權(quán)利利證書。四、房地產(chǎn)登登記相關(guān)問題題（一）、綜合合類6、地產(chǎn)登記的的權(quán)利人名稱稱是如何確定定的？企業(yè)法人，為為該企業(yè)法人人的法定名稱稱；國家機關(guān)、事事業(yè)單位，為為該機關(guān)、單單位的法定名名稱或政府確確認(rèn)的名稱；；非法人組織，，為該組織依依法登記的名名稱或政府批批準(zhǔn)的名稱；；個人，為合法法身份證明上上的姓名；共有人，為各各權(quán)利人的名名稱或姓名。四、房地產(chǎn)登登記相關(guān)問題題（一）、綜合合類7、房地產(chǎn)登記記是以什么為為單位進行登登記的？房地產(chǎn)登記是是以一宗土地地為單位進行行登記的。所所謂一宗土地地，是指以權(quán)權(quán)屬界線組成成的封閉地塊塊。一宗土地地存在兩個或或兩個以上權(quán)權(quán)利人的，各各權(quán)利人分別別對該宗土地地上的建筑物物、附著物的的所有權(quán)和擁擁有的土地使使用權(quán)份額申申請登記。四、房地產(chǎn)登登記相關(guān)問題題（一）、綜合合類8、哪些房地產(chǎn)產(chǎn)登記需由有有關(guān)當(dāng)事人共共同申請？房地產(chǎn)買賣、、抵押、分割割、贈與等房房地產(chǎn)登記由由有關(guān)當(dāng)事人人共同申請。。1)土地使用權(quán)或或建筑物、附附著物所有權(quán)權(quán)的初始登記記；2)因繼承或遺贈贈取得房地產(chǎn)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記記；3)因人民法院已已經(jīng)發(fā)生法律律效力的判決決、裁定和調(diào)調(diào)解而取得房房地產(chǎn)權(quán)利的的有關(guān)登記。。4)變更登記；5)因土地使用年年限屆滿的注注銷登記；6)因房地產(chǎn)權(quán)利利證書丟失、、破損而重新新申領(lǐng)、換領(lǐng)領(lǐng)房地產(chǎn)權(quán)利利證書等其他他登記。四、房地產(chǎn)登登記相關(guān)問題題9、哪些房地產(chǎn)產(chǎn)登記可由當(dāng)當(dāng)事人單獨申申請？10、法律規(guī)定共共同申請的，，一方當(dāng)事人人不配合，應(yīng)應(yīng)承擔(dān)什什么法律責(zé)任任？四、房地產(chǎn)登登記相關(guān)問題題（一）、綜合合類根據(jù)《房地產(chǎn)登記條條例》的規(guī)定，應(yīng)由由當(dāng)事人共同同申請登記的的，一方申請請，另一方不不申請或雖申申請但不提供供登記文件的的一方限期辦辦理登記手續(xù)續(xù)。限期內(nèi)仍仍不辦理的，，可處以一千千元以上五千千元以下罰款款。登記機關(guān)關(guān)經(jīng)審查認(rèn)為為符合登記條條件的，可為為其登記。按照有關(guān)規(guī)定定，房地產(chǎn)合合同當(dāng)事人一一方為境外人人士或機構(gòu)的的，須辦理合合同公證手續(xù)續(xù)。四、房地產(chǎn)登登記相關(guān)問題題（一）、綜合合類11、申請房地產(chǎn)產(chǎn)登記，申請請人可否委托托他人代理？？由代理人辦理理申請登記的的，應(yīng)向登記記機關(guān)提交申申請人的委托托書。境外申申請人的委托托書應(yīng)按規(guī)定定經(jīng)過公證或或認(rèn)證。12、哪些房地產(chǎn)產(chǎn)合同須辦理理公證手續(xù)？？按《各省房地產(chǎn)條條例》規(guī)定，一般情情況下，申請請房地產(chǎn)登記記，權(quán)利人應(yīng)應(yīng)按下列規(guī)定定交納登記費費：1)初始登記的，，按登記價值值千分之一交交納。但登記記價值超過三三千萬元的超超過部分按萬萬分之五交納納；2)轉(zhuǎn)移登記的，，按登記價值值的千分之一一交納。但登登記價值超過過一千萬元的的，超過部分分按萬分之五五交納。3)抵押登記的，，按抵押價值值萬分之一交交納。但每項項最低不低于于一百元。4)變更登記及其其他登記的，，每項交納二二十元。四、房地產(chǎn)登登記相關(guān)問題題（一）、綜合合類13、房地產(chǎn)登記記費是如何收收取的？因為實行房地地產(chǎn)一體化管管理，所以我我們通常所指指的地籍、產(chǎn)產(chǎn)籍、房地產(chǎn)產(chǎn)籍是同一概概念。它是指指土地的自然然狀況、社會會經(jīng)濟狀況和和法律調(diào)查與與登記，包括括土地產(chǎn)權(quán)的的登記和土地地分類面積等等內(nèi)容。具體體來講，是對對在房地產(chǎn)調(diào)調(diào)查登記過程程中產(chǎn)生的各各種圖案、證證件等登記資資料，經(jīng)過整整理、加工、、分類而形成成的圖、檔、、卡、冊等資資料的總稱。。四、房地產(chǎn)登登記相關(guān)問題題（一）、綜合合類14、什么是地籍籍？什么是產(chǎn)產(chǎn)籍？1)個人購買并居居住超過一年年的普通住宅宅，銷售時免免征營業(yè)稅，，不是一年的的，銷售時按按售價減去原原購價的差額額計征；2)個人擁有的普普通住宅，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓時暫免征征土地增值費費；普通住宅宅是指按一般般民用住宅標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)造的居住住用住宅，高高級公寓、別別墅、度假村村等不屬于普普通住宅的范范疇；3)積壓空置的商商品房在銷售售時應(yīng)繳契稅稅在2000年底前予以免免稅優(yōu)惠。其其條件為：商商品住宅于1998年6月30日之前竣工，，竣工日期以以建設(shè)局所發(fā)發(fā)的＜＜竣工工驗收證＞＞＞為準(zhǔn)；商品品住宅于1999年8月1日之后售出。。四、房地產(chǎn)登登記相關(guān)問題題（一）、綜合合類15、關(guān)于調(diào)整房房地產(chǎn)市場若若干稅收政策策的通知有有哪些優(yōu)惠惠政策？1、房地產(chǎn)權(quán)初初始登記指對未經(jīng)登記記機關(guān)確認(rèn)其其房地產(chǎn)權(quán)利利，領(lǐng)取房地地產(chǎn)權(quán)利證書書的土地使用用權(quán)及建筑物物、附著物的的所有權(quán)進行行的登記。四、房地產(chǎn)登登記相關(guān)問題題（二）、初始始登記類2、具備什么條條件可以申請請初始登記(深圳之規(guī)定)1)凡與各省市規(guī)規(guī)劃國土局或或?qū)傧路志趾灪炗喠送恋厥故褂脵?quán)出讓合合同書，并付付清了地價款款后三十日內(nèi)內(nèi)；2）自取得建筑筑物、附著物物竣工證明之之日起六十日日內(nèi)；3、申請土地使使用權(quán)初始登登記應(yīng)提交什什么文件？1)《《房地產(chǎn)產(chǎn)初始始登記記申請請書》；2)身份證證明，，包括括：個人身身份證證，或或企業(yè)業(yè)法人人營業(yè)業(yè)執(zhí)照照和法法定代代表人人證明明，或或國家家機關(guān)關(guān)負(fù)責(zé)責(zé)人證證明，，或市市政府府批準(zhǔn)準(zhǔn)設(shè)立立組織織的文文件和和該組組織負(fù)負(fù)責(zé)人人證明明。境外企企業(yè)、、組織織提供供的身身份證證明應(yīng)應(yīng)按規(guī)規(guī)定經(jīng)經(jīng)過公公證或或認(rèn)證證。四、房房地產(chǎn)產(chǎn)登記記相關(guān)關(guān)問題題（二））、初初始登登記類類3)土地權(quán)權(quán)屬證證明，，包括括：以出讓讓方式式取得得土地地使用用權(quán)的的應(yīng)提提交：：土地使使用合合同書書，根根據(jù)土土地使使用合合同書書規(guī)定定由權(quán)權(quán)利人人自行行證地地的，，應(yīng)同同時提提交征征地補補償協(xié)協(xié)議書書；付付清地地價款款證明明。以行政政劃拔拔方式式取得得土地地使用用權(quán)的的應(yīng)提提交：：市政府府批準(zhǔn)準(zhǔn)用地地文件件；用用地紅紅線圖圖；征征地補補償協(xié)協(xié)議書書；以以其他他合法法形式式取得得土地地使用用權(quán)的的，應(yīng)應(yīng)提交交有關(guān)關(guān)證明明文件件。登記機機關(guān)認(rèn)認(rèn)可的的測量量機構(gòu)構(gòu)出具具的實實地測測繪結(jié)結(jié)果報報告書書。四、房房地產(chǎn)產(chǎn)登記記相關(guān)關(guān)問題題（二））、初初始登登記類類4、申請請房地地產(chǎn)權(quán)權(quán)初始始登記記應(yīng)提提交什什么文文件？？1)地使用用權(quán)屬屬證明明；2)建筑許許可證證；3)施工許許可證證；4)建筑物物竣工工驗收收證；；5)經(jīng)市政政府指指定的的機構(gòu)構(gòu)審定定的竣竣工結(jié)結(jié)算書書；6)建筑設(shè)設(shè)計總總平面面圖、、建筑筑物竣竣工圖圖（包包括單單體建建筑平平面、、立面面、剖剖面圖圖等））；7)登記機機關(guān)認(rèn)認(rèn)可的的測量量機構(gòu)構(gòu)出具具的實實地測測繪結(jié)結(jié)果報報告書書。四、房房地產(chǎn)產(chǎn)登記記相關(guān)關(guān)問題題（二））、初初始登登記類類5、哪些些房地地產(chǎn)登登記需需要公公告？？公告告期是是多長長？申請房房地產(chǎn)產(chǎn)初始始登記記及申申請補補發(fā)《房地產(chǎn)產(chǎn)證》需要進進行公公告，，公告告期分分別為為30日及6個月。。6、土地地的使使用年年限是是如何何確定定的？？凡與省省市規(guī)規(guī)劃國國土局局簽訂訂《土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓合同同書》的用地地，其其土地地使用用年限限按國國家規(guī)規(guī)定執(zhí)執(zhí)行。。即：：居住住用地地70年；工工業(yè)用用地50年；教教育、、科技技、文文化、、衛(wèi)生生、體體育用用地50年；商商業(yè)、、旅游游、娛娛樂用用地40年；綜綜合用用地或或者其其他用用地50年。四、房房地產(chǎn)產(chǎn)登記記相關(guān)關(guān)問題題（二））、初初始登登記類類7、什么么是宗宗地？？宗地是是地籍籍的最最小單單元，，是指指以權(quán)權(quán)屬界界線組組成的的封閉閉地塊塊。宗地號號代表表什么么意思思？如深圳圳市的的土地地，以以宗地地為基基本單單位統(tǒng)統(tǒng)一編編號，，又稱稱地號號，其其胛層層含義義，稱稱為：：區(qū)、、帶、、片、、宗，，從大大范圍圍逐級級體現(xiàn)現(xiàn)其所所在的的地理理位置置。如如：B107＊24這個地地號表表示福福田區(qū)區(qū)第1帶07片第24宗地。。四、房房地產(chǎn)產(chǎn)登記記相關(guān)關(guān)問題題（二））、初初始登登記類類8、什么么叫宗宗地圖圖？什什么叫叫證書書附圖圖？宗地圖圖是土土地使使用合合同書書附圖圖及房房地產(chǎn)產(chǎn)登記記卡附附圖。。它反反映一一宗地地的基基本情情況。。包括括：宗宗地權(quán)權(quán)屬界界線、、界址址點位位置、、宗地地內(nèi)建建筑物物位置置與性性質(zhì)、、與相相鄰宗宗地的的關(guān)系系等。。證書附附圖即即房地地產(chǎn)后后地圖圖，是是房地地產(chǎn)證證的重重要組組成部部分，，主要要反映映權(quán)利利人擁擁有的的房地地產(chǎn)情情況及及房地地產(chǎn)所所在宗宗地情情況。。四、房房地產(chǎn)產(chǎn)登記記相關(guān)關(guān)問題題（二））、初初始登登記類類9、向開開發(fā)商商購買買一手手商品品房申申請登登記時時，購購房者者需交交的稅稅費有有哪些些？印花稅稅：數(shù)數(shù)額為為交易易價的的萬分分之五五，每每證另另貼花花五元元。登記費費：數(shù)數(shù)額為為交易易價的的千分分之一一。四、房房地產(chǎn)產(chǎn)登記記相關(guān)關(guān)問題題（二））、初初始登登記類類10、房地地產(chǎn)權(quán)權(quán)初始始登記記流程程圖四、房房地產(chǎn)產(chǎn)登記記相關(guān)關(guān)問題題（二））、初初始登登記類類受理申請（1日）權(quán)屬調(diào)查（48日）公告（30日）登記（5日）繕證（6日）發(fā)證立卷歸檔（15日）1、管理所或測繪中隊實地測繪并制圖計算用地面積，做分棟匯總表和分戶匯總表30日2、初審6日3、復(fù)審6日4、核準(zhǔn)6日1、房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓,是指合合法擁擁有土土地使使用權(quán)權(quán)及土土地上上建筑筑物、、附著著物所所有權(quán)權(quán)的自自然人人、法法人和和其他他組織織，通通過買買賣、、交換換、贈贈與將將房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移給給他人人的法法律行行為。。2、需要要辦理理房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移登登記的的情況況經(jīng)初始始登記記的房房地產(chǎn)產(chǎn)，有有下列列情形形之一一的，，當(dāng)事事人應(yīng)應(yīng)自合合同或或其他他法律律文件件生效效之日日起30天內(nèi)申申請辦辦理轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移登登記：：買賣；；繼承承；贈贈與；；共有有房地地產(chǎn)的的分割割；交交換；；人民民法院院判決決、裁裁定的的強制制性轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移；；依照照法律律、法法規(guī)規(guī)規(guī)定作作出的的其他他強制制性轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移。。四、房房地產(chǎn)產(chǎn)登記記相關(guān)關(guān)問題題（三））、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移登登記類類3、房地地產(chǎn)買買賣合合同應(yīng)應(yīng)當(dāng)具具備的的條款款當(dāng)事人人的姓姓名或或者名名稱、、地址址；房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)利利證書書編號號；房地產(chǎn)產(chǎn)坐落落的位位置、、面積積、四四周界界線；；土地宗宗地號號、土土地使使用權(quán)權(quán)的性性質(zhì)和和年限限；房地產(chǎn)產(chǎn)的用用途;買賣價價款支支付方方式和和日期期;房地產(chǎn)產(chǎn)交付付合用用的日日期;公用部部分的的權(quán)益益分享享及共共有人人的權(quán)權(quán)利義義務(wù);違約責(zé)責(zé)任;合同糾糾紛的的解決決辦法法;合同生生效的的條件件及時時間;雙方認(rèn)認(rèn)為必必要的的其他他事項項.四、房房地產(chǎn)產(chǎn)登記記相關(guān)關(guān)問題題（三））、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移登登記類類4、樓花花是否否可以以轉(zhuǎn)讓讓?原規(guī)定定預(yù)購購的樓樓花當(dāng)當(dāng)預(yù)購購方付付足購購房價價款總總額25%以上時時,可憑登登記機機關(guān)備備案的的買賣賣合同同再轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓,并在合合同背背上載載明再再轉(zhuǎn)讓讓的價價格等等情況況。目前禁禁止投投機炒炒房，，已不不允許許銷售售樓花花，便便無談?wù)勣D(zhuǎn)讓讓。四、房房地產(chǎn)產(chǎn)登記記相關(guān)關(guān)問題題（三））、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移登登記類類5、什么么樣的的房地地產(chǎn)不不予轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓?根據(jù)城城市規(guī)規(guī)劃,市政府府決定定收回回土地地使用用權(quán)的的;司法機機關(guān),行政機關(guān)關(guān)依法裁裁定,決定查封封的或者者以下其其他形式式限制房房地產(chǎn)權(quán)權(quán)利的；；共有房地地產(chǎn),未經(jīng)其他他共有人人書面同同意的設(shè)設(shè)定抵押押權(quán)的房房地產(chǎn),未經(jīng)抵押押權(quán)人同同意的;權(quán)屬有爭爭議的;法律,法規(guī)或市市政府規(guī)規(guī)定禁止止轉(zhuǎn)讓的的其他情情況。四、房地地產(chǎn)登記記相關(guān)問問題（三）、、轉(zhuǎn)移登登記類6、辦理房房地產(chǎn)二二級市場場轉(zhuǎn)移需需提交的的文件1)《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移登記記申請書書》;2)《房地產(chǎn)證證》或其它權(quán)權(quán)利證書書;3)買賣合同同書;4)行政劃撥撥或減免免地價款款的土地地,需提交市市局或分分局同意意轉(zhuǎn)讓的的批準(zhǔn)文文件及補補足地價價款的證證5）市、區(qū)區(qū)房改辦辦的批復(fù)復(fù)及分戶戶匯總表表；6）身份證證明；7）非法人人單位的的，需提提供其產(chǎn)產(chǎn)權(quán)部門門同意轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的證證明。四、房地地產(chǎn)登記記相關(guān)問問題（三）、、轉(zhuǎn)移登登記類7、房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時時，其他他公用設(shè)設(shè)施是否否一起轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓？房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓時，，轉(zhuǎn)讓人人對同宗宗土地上上的道路路綠地、、休憩地地、空地地、電梯梯、樓梯梯、連廊廊、走廊廊、天臺臺或者其其他公用用設(shè)施所所擁有的的權(quán)益同同時轉(zhuǎn)移移。房地產(chǎn)首首次轉(zhuǎn)讓讓合同對對停車場場、廣告告權(quán)益沒沒有特別別約定的的，停車車場、廣廣告權(quán)益益隨房地地產(chǎn)同時時轉(zhuǎn)移；；有特別別約定的的，經(jīng)房房地產(chǎn)登登記機關(guān)關(guān)初始登登記，由由登記的的權(quán)利擁擁有。四、房地地產(chǎn)登記記相關(guān)問問題（三）、、轉(zhuǎn)移登登記類1、房地產(chǎn)產(chǎn)抵押指債務(wù)人人或第三三人（抵抵押人））以其合合法擁有有的房地地產(chǎn)作為為擔(dān)保物物向債權(quán)權(quán)人（抵抵押權(quán)人人）提供供債務(wù)履履行擔(dān)保保的行為為。房地地產(chǎn)按揭揭屬于房房地產(chǎn)抵抵押的一一種形式式。2、申請抵抵押登記記應(yīng)提交交的文件件1）《房地產(chǎn)抵抵押登記記申請書書》；2）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)