房地產(chǎn)開發(fā)流程及手續(xù)流程

建風(fēng)集團(tuán)遼濱企業(yè)工程

知識培訓(xùn)房地產(chǎn)開發(fā)流程

建風(fēng)集團(tuán)

開發(fā)區(qū)土地規(guī)劃建設(shè)局辦理相關(guān)手續(xù)流程圖房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)流程四階段：一、項(xiàng)目立項(xiàng)階段二、項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段三、項(xiàng)目建設(shè)階段四、項(xiàng)目銷售及售后服務(wù)階段一、項(xiàng)目立項(xiàng)階段

申領(lǐng)項(xiàng)目《選址意見書》及《項(xiàng)目立項(xiàng)批文》申請定點(diǎn)申請購置土地、辦理土地產(chǎn)權(quán)手續(xù)申領(lǐng)規(guī)劃紅線圖、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知等文件投資機(jī)會(huì)研究申領(lǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》1.1投資機(jī)會(huì)研究首先對投資地區(qū)和投資環(huán)境進(jìn)行研究、分析，根據(jù)對自然資源的了解和市場情況的調(diào)查以及對國家的經(jīng)濟(jì)政策和政治環(huán)境等情況進(jìn)行綜合分析預(yù)測，找到最有利的投資機(jī)會(huì)，為投資機(jī)會(huì)的選擇提供依據(jù)1.2申領(lǐng)項(xiàng)目《選址意見書》

及《項(xiàng)目立項(xiàng)批文》《選址意見書》是項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)、開發(fā)和管理的重要依據(jù)；申領(lǐng)《項(xiàng)目選址意見書》時(shí)需向主管部門提交地址申請報(bào)告、有效的項(xiàng)目建議書等；《項(xiàng)目立項(xiàng)批文》是由計(jì)劃管理部門頒發(fā)，確認(rèn)開發(fā)項(xiàng)目通過審核，是可以進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的文件；申領(lǐng)《項(xiàng)目立項(xiàng)批文》的時(shí)候需向主管部門提交可行性報(bào)告、立項(xiàng)申請書、資金來源說明、房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)類型說明等；1.3申請定點(diǎn)到城市規(guī)劃管理部門申請定點(diǎn)；需向規(guī)劃部門提交有效的項(xiàng)目立項(xiàng)批文、選址意見書、申請定點(diǎn)報(bào)告、申請用地報(bào)告；企業(yè)的資質(zhì)證明、營業(yè)執(zhí)照、法人代表委托書等文件或證書；1.4申請購置土地、

辦理土地產(chǎn)權(quán)手續(xù)到土地管理部門辦理土地出讓或轉(zhuǎn)讓手續(xù)，簽訂土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同，并繳納土地使用權(quán)出讓金；1.5申領(lǐng)規(guī)劃紅線圖、

規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知等文件被申請建設(shè)用地現(xiàn)狀地形圖，根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)和所處地段條件提出用地范圍，外部限制條件；提出規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，包括建筑密度、容積率、建筑層數(shù)、高度、體量紅線等1.6申領(lǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

提交建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)總圖，供規(guī)劃管理部門審核，然后由規(guī)劃管理部門核定用地面積，報(bào)經(jīng)政府批準(zhǔn)，發(fā)給開發(fā)商《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》二、項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段選擇勘探隊(duì)伍和設(shè)計(jì)單位申領(lǐng)《工程規(guī)劃許可證》和《施工許可證》申領(lǐng)《房屋拆遷許可證》做好“七通一平”工作選擇監(jiān)理單位選擇承包單位2.1選擇勘探隊(duì)隊(duì)伍和設(shè)計(jì)計(jì)單位通過招標(biāo)選擇勘察隊(duì)隊(duì)伍進(jìn)行地地質(zhì)勘察和和設(shè)計(jì)單位位進(jìn)行建筑筑設(shè)計(jì)2.2申領(lǐng)《工程規(guī)劃許許可證》和《施工許可證證》《建設(shè)工程許許可證》是由規(guī)劃管理部部門審批頒發(fā)的的；《施工許可證證》是由建設(shè)單位（即開發(fā)商商）而不是是有施工單單位負(fù)責(zé)申申領(lǐng)；在開工前辦辦理。未經(jīng)經(jīng)許可，不不得擅自開開工；2.3申領(lǐng)《房屋拆遷許許可證》房屋所在地地的市、縣縣人民政府府房屋拆遷管管理部門經(jīng)過審查后后，為符合合條件的折折遷人頒發(fā)發(fā)的據(jù)以實(shí)實(shí)施拆遷的的有關(guān)證書書。2.3.1拆遷程序拆遷調(diào)查↓制定拆遷安安置計(jì)劃↓申領(lǐng)房屋拆拆遷許可證證↓發(fā)布拆遷公公告↓與被拆遷人人簽訂協(xié)議議↓動(dòng)遷驗(yàn)收↓辦理拆遷房房屋產(chǎn)權(quán)滅滅籍和土地地使用證2.4做好“七通通一平”工工作使土地(生地)在通過一級級開發(fā)后，，能達(dá)到具具備通水、、雨污水、、電力、暖暖氣、電信信和道路通通以及場地地平整的條條件，使二二級開發(fā)商商可以進(jìn)場場后迅速開開發(fā)建設(shè)。。主要包括括：通給水水、通排水水、通電、、通訊、通通路、通燃燃?xì)?、通熱熱力以及場場地平整?！?.5選擇監(jiān)理單單位通過招標(biāo)方式選擇監(jiān)理單單位（接受受建設(shè)單位位的委托，，承擔(dān)其項(xiàng)項(xiàng)目管理工工作）2.6選擇承包單單位通過招標(biāo)選選擇承包商商招標(biāo)一般流流程：擬定招標(biāo)方方式，準(zhǔn)備備文件↓編制標(biāo)書↓向招標(biāo)主管管部門申請請招標(biāo)↓發(fā)布招標(biāo)通通告↓對承包企業(yè)業(yè)的資格進(jìn)進(jìn)行預(yù)審↓發(fā)送招標(biāo)文文件↓招標(biāo)工程交交底與解答答↓開標(biāo)、評標(biāo)標(biāo)、決標(biāo)發(fā)發(fā)出中標(biāo)通通知及簽訂訂合同三、項(xiàng)目建建設(shè)階段組織承包商商進(jìn)場加強(qiáng)強(qiáng)開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目工工程程管管理理與與監(jiān)監(jiān)控控申領(lǐng)領(lǐng)《商品品房房預(yù)預(yù)售售許許可可證證》項(xiàng)目目的的竣竣工工驗(yàn)驗(yàn)收收3.1組織織承承包包商商進(jìn)進(jìn)場場1、組組織織監(jiān)監(jiān)理理單單位位進(jìn)進(jìn)行行監(jiān)監(jiān)理理2、組組織織業(yè)業(yè)主主負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)供供應(yīng)應(yīng)的的材材料料、、設(shè)設(shè)備備訂訂貨貨3.2加強(qiáng)強(qiáng)開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目工工程程管管理理與與監(jiān)監(jiān)控控1、配配合合承承包包商商做做好好各各項(xiàng)項(xiàng)工工作作2、按按時(shí)時(shí)提提供供施施工工現(xiàn)現(xiàn)場場，，完完成成場場地地的的““七七通通一一平平””3、及及時(shí)時(shí)提提供供以以約約定定數(shù)數(shù)量量的的圖圖紙紙，，組組織織以以約約定定的的由由開開發(fā)發(fā)商商負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)訂訂購購的的材材料料設(shè)設(shè)備備及及時(shí)時(shí)進(jìn)進(jìn)場場。。4、協(xié)協(xié)助助承承包包商商做做好好接接受受驗(yàn)驗(yàn)查查工工作作5、對對項(xiàng)項(xiàng)目目的的投投資資、、進(jìn)進(jìn)度度和和施施工工質(zhì)質(zhì)量量進(jìn)進(jìn)行行監(jiān)監(jiān)控控。。6、進(jìn)進(jìn)行行合合同同管管理理7、有有效效地地協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)參參與與項(xiàng)項(xiàng)目目單單位位的的關(guān)關(guān)系系。。3.3申領(lǐng)領(lǐng)《商品品房房預(yù)預(yù)售售許許可可證證》到房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場管管理理部部門門申申請請；；應(yīng)具具備備條條件件：：建設(shè)設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目目各各種種批批準(zhǔn)準(zhǔn)手手續(xù)續(xù)齊齊備備，，且且已已確確定定竣竣工工交交付付使使用用日日期期；；一般般規(guī)規(guī)定定已已完完成成建建設(shè)設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目目投投資資的的25%或已已完完成成單單體體項(xiàng)項(xiàng)目目的的主主體體結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)（（即即結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)封封頂頂））（（不不同同地地區(qū)區(qū)有有所所不不同同））；；已確確定定預(yù)預(yù)售售的的監(jiān)監(jiān)管管機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)和和監(jiān)監(jiān)管管方方案案已制制定定房房屋屋使使用用維維修修公公約約應(yīng)提提交交的的材材料料：：開發(fā)發(fā)商商的的營營業(yè)業(yè)執(zhí)執(zhí)照照，，建建設(shè)設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目目的的投投資資立立項(xiàng)項(xiàng)、、規(guī)規(guī)劃劃、、用用地地和和施施工工等等批批準(zhǔn)準(zhǔn)文文件件或或證證件件。。工程程施施工工進(jìn)進(jìn)度度計(jì)計(jì)劃劃。。一般般規(guī)規(guī)定定投投入入開開發(fā)發(fā)建建設(shè)設(shè)的的資資金金已已達(dá)達(dá)工工程程建建設(shè)設(shè)總總投投資資的的25%以上上的的證證明明材材料料。。商品品房房的的預(yù)預(yù)售售方方案案，，方方案案應(yīng)應(yīng)說說明明商商品品房房位位置置、、裝裝修修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、、交交付付使使用用日日期期、、預(yù)預(yù)售售總總面面積積和和交交付付使使用用后后的的物物業(yè)業(yè)管管理理等等內(nèi)內(nèi)容容；；應(yīng)應(yīng)附附有有商商品品房房預(yù)預(yù)售售總總平平面面圖圖。。3.4項(xiàng)目目的的竣竣工工驗(yàn)驗(yàn)收收建設(shè)設(shè)工工程程竣竣工工驗(yàn)驗(yàn)收收應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)具具備備下下列列條條件件：：完成成建建設(shè)設(shè)工工程程全全部部設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)和和合合同同約約定定的的各各項(xiàng)項(xiàng)內(nèi)內(nèi)容容，，達(dá)達(dá)到到使使用用要要求求；；有完完整整的的技術(shù)術(shù)檔案案和和施施工工管管理理資資料料；；有工工程程使使用用的的主主要要建建筑筑材材料料、、建建筑筑構(gòu)構(gòu)配配件件和和設(shè)設(shè)備備的的進(jìn)進(jìn)場場試試驗(yàn)驗(yàn)報(bào)報(bào)告告；；有勘勘察察、、設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)、、施施工工、、工工程程監(jiān)監(jiān)理理單單位位、、建建設(shè)設(shè)單單位位分分別別簽簽署署的的質(zhì)質(zhì)量量合合格格文文件件；；有施施工工單單位位簽簽署署的的工工程程保保修修書書。。不不符符合合上上述述條條件件的的工工程程，，建建設(shè)設(shè)單單位位不不得得組組織織工工程程的的竣竣工工驗(yàn)驗(yàn)收收。。3.4項(xiàng)目目的的竣竣工工驗(yàn)驗(yàn)收收應(yīng)提提交交材材料料：：項(xiàng)目目開開工工報(bào)報(bào)告告、、竣竣工工報(bào)報(bào)告告、、分分部部分分項(xiàng)項(xiàng)工工程程技技術(shù)術(shù)人人員員名名單單、、圖圖紙紙會(huì)會(huì)審審及及交交底底記記錄錄、、設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)變變更更通通知知、、技技術(shù)術(shù)變變更更核核定定單單、、工工程程質(zhì)質(zhì)量量事事故故調(diào)調(diào)查查處處理理資資料料、、測測量量放放線線資資料料、、材材料料構(gòu)構(gòu)件件設(shè)設(shè)備備合合格格證證明明、、試試驗(yàn)驗(yàn)檢檢驗(yàn)驗(yàn)報(bào)報(bào)告告、、隱隱蔽蔽工工程程驗(yàn)驗(yàn)收收記記錄錄、、施施工工日日志志、、竣竣工工圖圖、、質(zhì)質(zhì)量量檢檢驗(yàn)驗(yàn)評評定定資資料料、、竣竣工工驗(yàn)驗(yàn)收收資資料料等等四、、項(xiàng)項(xiàng)目目銷銷售售及及售售后后服服務(wù)務(wù)階階段段辦理竣工后的的產(chǎn)權(quán)登記手手續(xù)申領(lǐng)《商品房房銷售許可證證》與物業(yè)公司簽簽訂物業(yè)委托托管理合同提交相關(guān)材料料與用戶簽訂商商品房銷售合合同或租賃合合同做好物業(yè)管理理工作4.1辦理竣工后的的產(chǎn)權(quán)登記手手續(xù)新房竣工后3個(gè)月內(nèi)申請辦理所有有權(quán)登記；登記時(shí)需提交交建設(shè)許可證證和建筑圖紙紙等資料；4.2申領(lǐng)《商品房銷售許許可證》向主管部門交交驗(yàn)主要的證證明文件及相相關(guān)資料（如如：項(xiàng)目批文文、規(guī)劃紅線線圖、土地權(quán)權(quán)屬證明文件件、建設(shè)用地地規(guī)劃許可證證、建設(shè)工程程規(guī)劃許可證證、房屋竣工工驗(yàn)收資料及及平面圖、價(jià)價(jià)格申請表等等。4.3與物業(yè)公司簽簽訂物業(yè)委托托管理合同物業(yè)管理服務(wù)務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)業(yè)受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托，以有償方式式對物業(yè)項(xiàng)目目進(jìn)行日常維維護(hù)、修繕與與整治等服務(wù)務(wù)。4.4提交相關(guān)材料料開發(fā)企業(yè)將物物業(yè)交付物業(yè)業(yè)管理公司