合肥市寫字樓市場報告

PAGE**市場調(diào)研報告**服務(wù)有限公司市場營銷部2008年10月一．合肥寫字樓市場基礎(chǔ)資料1．合肥市區(qū)寫字樓市場發(fā)展軌跡**發(fā)展時間較晚，從九十年代初期開始才有真正意義上的寫字樓，且發(fā)展的起點低。進(jìn)入90年代后期，合肥市寫字樓發(fā)展由初期品質(zhì)較低的辦公寫字樓逐漸發(fā)展成為具備初級智能化的現(xiàn)代寫字樓。寫字樓隨著合肥市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展大致經(jīng)歷了以下幾個階段：第《1》階段：時

間（年）寫字樓項目合肥經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況80年代～90年代中期九州大廈、金融大廈、合肥大廈、新鴻安大廈、宏圖大廈、長江大廈、綠都商城、建工大廈、國信大廈等等發(fā)展較為緩慢分析：此階段寫字樓絕大部分都是政府相關(guān)部門投資興建,以單位自用為主,多余部分對外出租。作為合肥市第一批寫字樓，該批寫字樓規(guī)劃的起點低，品質(zhì)較差、功能欠缺。目前，這批寫字樓物業(yè)陳舊、內(nèi)部配套設(shè)施老化，存在安全隱患等一系列問題，已經(jīng)很不適應(yīng)現(xiàn)代辦公的需要，入住單位逐年減少，空置率增加。隨著新型寫字樓的蓬勃發(fā)展，這批寫字樓在未來將難以避免被淘汰的命運(yùn)。此階段寫字樓呈現(xiàn)以下特點：投資方：主要是國家相關(guān)機(jī)關(guān)單位。市場行為：計劃經(jīng)濟(jì)氛圍比較濃，主要用以出租。地理位置：主要集中于市中心位置及主干道沿線。第《2》階段：時

間（年）寫字樓項目合肥經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況90年代中期～2001年盛安大廈、潤安大廈、金城大廈、郵電大廈、信達(dá)大廈、新華大廈、振興大廈、富康大廈、婦女兒童活動中心等等發(fā)展較快分析：該階段的寫字樓興建呈現(xiàn)多元化的特點：政府相關(guān)部門、國有企業(yè)、私營企業(yè)。這也表示著寫字樓開始由計劃向市場的轉(zhuǎn)變，改變了以往都是以單位為寫字樓興建方的現(xiàn)象，例如潤安大廈等都是以民營企業(yè)作為投資方，此階段的寫字樓市場呈以下特點：投資方：國家相關(guān)單位為主，民營企業(yè)為輔。市場行為：出租為主，出售為輔。地理位置：主要集中于市中心位置，地理位置比較好，周邊商務(wù)配套比較完善。雖然此階段寫字樓在設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)上高于第一階段，但是總體上沒有注意設(shè)計的前瞻性，物業(yè)形態(tài)和內(nèi)部配套已經(jīng)不能滿足成熟型公司的要求。并且由于市場操作不當(dāng)，導(dǎo)致了部分寫字樓大面積的空置，例如潤安大廈。但是此階段的寫字樓由于租金不高，辦公成本比較低，形象上可以滿足中小企業(yè)的要求，所以會得到成長型企業(yè)的青睞。第《3》階段：時

間（年）寫字樓項目合肥經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況2002年～至今天徽大廈、招商大廈、科技大廈、財富廣場、中州大廈、天怡商務(wù)中心、CBD中央廣場、綠地藍(lán)海、綠地贏海、新城國際、香港廣場、置地投資廣場、匯金大廈發(fā)展較快分析：以天徽大廈為代表拉開了合肥寫字樓正式對外銷售的局面，并且創(chuàng)造了合肥寫字樓銷售的良好佳績，改變了以往只租不售的局面，進(jìn)入了真正意義上的市場化。這一階段的寫字樓整體設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)上要遠(yuǎn)高于前兩個階段。此階段寫字樓存在以下特點：投資方：開發(fā)商為主，政府相關(guān)單位為輔。市場行為：出售為主，出租為輔。地理位置：分布上出現(xiàn)了以市中心為主，其他區(qū)域共同存在的格局。此階段的寫字樓在產(chǎn)品質(zhì)量和內(nèi)部配套上都有所提高，出現(xiàn)了硬件配套較好的寫字樓如財富廣場，CBD中央廣場，在日后的使用中物業(yè)管理水平也逐漸提高，如UTOWN藍(lán)鯨國際大廈聘請了第一太平戴維斯物業(yè)顧問公司作為后期的物業(yè)公司。此階段部分寫字樓硬件上達(dá)到了甲級寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)。2.寫字樓市場供求分析《1》供應(yīng)分析自2004年以來，市場純辦公類物業(yè)僅在2006年出讓量較大，其余年份土地出讓量較少，而住、商、辦公相結(jié)合的物業(yè)類型土地出讓量均較大，可見，市場上大部分辦公類物業(yè)是以綜合商、住的形式存在的。從總體來看，近幾年土地出讓量處于增長的態(tài)勢，除2006年有所減少外，2007年出讓量增長較大，預(yù)計未來的供應(yīng)量仍將增加。近幾年合肥辦公用地招牌掛供應(yīng)量（萬㎡）年份2004200520062007純辦公類00.6730.82.2住、商、辦綜合類157.75156.232249.9《2》銷售分析隨著寫字樓開發(fā)量的增長，其銷售量在2004年出現(xiàn)“井噴”，達(dá)到了215016平方米。05年市場雖有所下降，但06-07年隨著市場上高標(biāo)準(zhǔn)寫字樓的出現(xiàn)，同時住宅市場調(diào)控政策的不斷推出，一部分房地產(chǎn)投資客將資金從住宅市場轉(zhuǎn)向?qū)懽謽鞘袌觯N售量又出現(xiàn)大量增長，僅07年下半年合肥市寫字樓銷售量就已超過過去每年的年銷售額，市場需求量增加。03-07年下半年合肥市寫字樓開發(fā)銷售情況年份項目03年04年05年06年07年下半年（7-12月）新開工面積（㎡）151,124154,450177,333205,144--銷售面積（㎡）95,886215,816138,568約20萬238895《3》價格分析合肥市真正的寫字樓市場是在2003年興起的，同時也是合肥城市經(jīng)濟(jì)大力發(fā)展的勢頭下,寫字樓市場蓬勃發(fā)展；雖然發(fā)展只有4個年頭，但是價格增速較快。2003年啟動時合肥市市場上寫字樓的整體均價約3450元/平方米。2004年市場整體均價較2003年增長17%左右;2005年寫字樓市場高歌凱進(jìn),市場推出量達(dá)歷史之最,整體市場均價突破5000元/平方米,較之上年增長近6%.2007年市場上供應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)較高的純寫字樓項目項目價格基本在6000元/㎡左右，最高達(dá)到8000元/㎡。3．市場板塊格局合肥市高端寫字樓現(xiàn)主要集中在一環(huán)線以內(nèi)的廬陽區(qū)。主要是因為，該區(qū)域是合肥市的市中心，交能便利、配套完善、商業(yè)氛圍較濃。其中有一部分分布在長江路沿街，如“CBD中央廣場”、“仁和大廈”、“招商大廈”等。另外有一部位于市府廣場附近，如“天徽大廈”、“科技大廈”等。還有一部分較為分散，如位于北一環(huán)的“財富廣場”；沿蒙城路的“潤安大廈”、“徽商國際大廈”；在桐城路上的“富通時代”項目等等。從地理位置上發(fā)現(xiàn)合肥寫字樓形成了“一個中心，多極存在”的格局。研究發(fā)現(xiàn)：“中心”內(nèi)主要集中老的寫字樓，而“多極”主要分布著新的寫字樓。一環(huán)以外的寫字樓，零星分布于合肥市蜀山區(qū)、包河區(qū)、瑤海區(qū)、新站區(qū)，對商業(yè)板塊的依附較為明顯。如安徽國際商務(wù)中心與黃金廣場都位于合肥市IT行業(yè)集中的區(qū)域。由于寫字樓本身的特性，在合肥市二環(huán)以外，只有高新區(qū)和政務(wù)區(qū)有部分的寫字樓，其它區(qū)域幾乎沒有有專業(yè)化寫字樓的分布，例如經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。《1》合肥寫字樓分布的板塊特征合肥寫字樓市場按區(qū)域板塊及形成類型劃分，可以分為兩大類型9大板塊：一類型：四牌樓板塊、三孝口板塊、百花井板塊和大鐘樓板塊；二類型：科大板塊、北一環(huán)板塊、南一環(huán)板塊、高新區(qū)板塊和新站區(qū)板塊。呈現(xiàn)以下特點，從分布區(qū)域上看：一類型的寫字樓主要分布于市中心的老城區(qū)，二類型寫字樓主要分布于近年來合肥經(jīng)濟(jì)比較活躍的區(qū)域。從形成時間上看：一類型寫字樓主要是老寫字樓，二類型寫字樓主要是近年來新建寫字樓。從區(qū)域劃分來分析，發(fā)現(xiàn)一類型四大板塊主要集中于廬陽區(qū)，二類型五大板塊主要分散于包河、蜀山和瑤海三個區(qū)，這主要于合肥的規(guī)劃有關(guān)。合肥寫字樓板塊特征匯總區(qū)域板塊板塊特征主要客戶代表物業(yè)廬陽區(qū)三孝口板塊交通便利、配套完善銷售代理、廣告策劃及代理公司、外地公司分支機(jī)構(gòu)CBD中央廣場、金城大廈、仁和大廈四牌樓板塊商業(yè)氛圍濃厚、交通便利外地企業(yè)的駐合肥分公司、分支機(jī)構(gòu)、本地企業(yè)招商大廈、香港廣場百花井板塊一般寫字樓和商住樓中小型私營企業(yè)徽商國際大廈、古井百花大廈北一環(huán)板塊交通便利，商務(wù)氛圍、配套欠缺外地企業(yè)的分支機(jī)構(gòu)、中介服務(wù)類企業(yè)、代理公司財富廣場、眾城國際廣場大鐘樓板塊濃厚商業(yè)氛圍，交通擁擠金融、科技類企業(yè)同濟(jì)大廈蜀山區(qū)科大板塊專業(yè)化市場從事計算機(jī)軟件、硬件開發(fā)、銷售黃金廣場、鴻基廣場、安徽國際商務(wù)中心五里墩板塊交通便利、配套完善中小型私營企業(yè)、IT業(yè)、成長型企業(yè)旺城國際、置地投資廣場、科技創(chuàng)新大廈包河區(qū)南一環(huán)板塊交通便利、配套完善、中介服務(wù)類、貿(mào)易類、實業(yè)類等本地企業(yè)萬通大廈、新都會環(huán)球廣場、綠地贏海高新區(qū)高新區(qū)板塊交通通暢、商務(wù)氛圍、配套欠缺高新技術(shù)企業(yè)、外地辦事處、分公司、科研單位天怡商務(wù)中心、拓基城市廣場、白宮、富鄰廣場瑤海區(qū)新站板塊交通便利、商務(wù)氛圍不濃厚日化用品代理公司、建材、房地產(chǎn)企業(yè)中環(huán)國際大廈、中州大廈、東方銀座、光大國際廣場、UTOWN南鯨國際大廈、浙江商貿(mào)城政務(wù)區(qū)政務(wù)區(qū)板塊市政府所在地，公務(wù)方便、配套欠缺大型公司合肥總部或分支機(jī)構(gòu)新城國際、綠地藍(lán)?！醢鍓K寫字樓物業(yè)特征分析物業(yè)板塊比較分析如下表所示：區(qū)域板塊檔次形象規(guī)模配套物業(yè)管理公司廬陽區(qū)三孝口板塊甲級寫字樓現(xiàn)代，氣派大而集中現(xiàn)代化，先進(jìn)本地物業(yè)管理公司四牌樓板塊甲級寫字樓與一般混合一般大而集中現(xiàn)代化，先進(jìn)與一般混合本地物業(yè)管理公司百花井板塊一般一般大而集中一般本地物業(yè)管理公司大鐘樓板塊一般一般大而集中一般本地物業(yè)管理公司北一環(huán)板塊甲級寫字樓與一般混合現(xiàn)代，氣派與一般混合大而分散現(xiàn)代化，先進(jìn)與一般混合本地物業(yè)管理公司蜀山區(qū)科大板塊一般甲級寫字樓與一般混合一般大而分散現(xiàn)代化，先進(jìn)與一般混合本地物業(yè)管理公司包河區(qū)南一環(huán)板塊甲級寫字樓與一般混合現(xiàn)代，氣派與一般混合大而分散現(xiàn)代化，先進(jìn)與一般混合本地物業(yè)管理公司，部分深圳物業(yè)管理公司高新區(qū)高新區(qū)板塊一般一般小而分散一般本地物業(yè)管理公司瑤海區(qū)新站板塊甲級寫字樓與綜合樓混合現(xiàn)代，氣派與一般混合小而分散現(xiàn)代化，先進(jìn)與一般混合本地物業(yè)管理公司，部分深圳物業(yè)管理公司政務(wù)區(qū)政務(wù)板塊甲級寫字樓現(xiàn)代，氣派大而集中現(xiàn)代化，先進(jìn)外地物業(yè)管理公司□各板塊寫字樓比例示意圖：□合肥寫字樓分布的板塊分析：（1）市場板塊供應(yīng)特征明顯。從市中心，到南、北一環(huán)版塊，再到近年來開發(fā)建設(shè)的高新區(qū)和新站區(qū)，目前形成市中心的三孝口板塊、四牌樓板塊、百花井板塊為主，南、北一環(huán)版塊、高新區(qū)、新站區(qū)、科大等板塊的多極共同發(fā)展的供應(yīng)格局；（2）老城區(qū)幾大板塊聚集了合肥市寫字樓約40%供應(yīng)量，南、北一環(huán)版塊、高新區(qū)、新站區(qū)、科大等板塊約占合肥市寫字樓供應(yīng)量的50%；（3）老城區(qū)幾大板塊聚集了合肥市主要的早期寫字樓，寫字樓市場發(fā)展比較成熟，但軟硬件配套設(shè)施不完善；南、北一環(huán)版塊、高新區(qū)、新站區(qū)、科大等板塊主要是近年來新建寫字樓，軟硬件配套設(shè)施有較大的提升。二．合肥寫字樓在售項目基礎(chǔ)資料根據(jù)合肥市場寫字樓情況，我們針對本項目同級別的在售寫字樓項目進(jìn)行了調(diào)研，現(xiàn)將各項目具體情況列出：一環(huán)一環(huán)二環(huán)藍(lán)鯨國際置地投資廣場綠地·贏海綠地·藍(lán)海新城國際白宮金座項目金座白宮綠地·贏海新城國際綠地·藍(lán)海置地投資廣場藍(lán)鯨國際所屬區(qū)域高新區(qū)高新區(qū)包河區(qū)政務(wù)區(qū)政務(wù)區(qū)蜀山區(qū)廬陽區(qū)物業(yè)位置長江西路高新區(qū)（合家福）高新技術(shù)開發(fā)區(qū)東靠環(huán)湖東路，西臨天智路，北臨黃山路馬鞍山路與太湖路交匯處政務(wù)新區(qū)東流路與潛山路交匯處東流路與潛山路交叉處長江西路200號（家樂福對面）勝利路與瑯琊山路交匯處建筑面積2.8萬m22.6萬㎡4.7萬m219萬㎡（其中：寫字樓共約15萬㎡，購物廣場約4萬㎡）-5.4萬m22.7萬m2檔次定位甲級甲級甲級甲級、甲級、5A甲級、5A甲級交付時間A座09年6月交付信息未披露未定08年中旬09年7月交付08年12月08年8月層數(shù)A、C座26；B座12層26層主體＋21層邊圍28層（地上27、地下1）2幢23層、1幢30層（地下均帶有2層車庫）24層26層29層層高大堂10米標(biāo)準(zhǔn)層3.3米信息未披露――15米挑高大堂層高3.8米，凈層高2.8米大堂挑高10米3.4-3.9米不同層高大堂挑高10米大堂挑高5.1米米不同層高立面用材玻璃幕墻＋花崗巖干掛墻磚＋玻璃幕墻天然石材＋玻璃幕墻墻磚＋玻璃幕墻玻璃幕墻＋天然石材玻璃幕墻＋天然石材天然石材公共部位裝修高檔石材地面、輕質(zhì)隔墻、地面高檔石材，電梯廳墻面及地面為高檔石材或地磚、天花為石膏板信息未披露――--五星級大堂裝修大堂精裝修每三層設(shè)置一個中心生態(tài)花園商務(wù)標(biāo)準(zhǔn)裝修智能化電話，有線電視、寬帶管線入戶信息未披露電話，有線電視、寬帶管線入戶5A智能5A智能5A智能樓宇自動化控制系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、電梯數(shù)量4部人行電梯，1部貨運(yùn)電梯信息未披露6部人行電梯2部貨運(yùn)電梯6部人行電梯2部貨運(yùn)電梯5部人行電梯1部貨運(yùn)電梯5部人行電梯2部貨運(yùn)電梯4部人行電梯1部貨運(yùn)電梯物業(yè)類型F1-F4商務(wù)配套；F5-26F辦公F1-F3大型商場；F4-26F辦公B1美食；F1-F4商業(yè)；F6-F20辦公；F20-F27快捷星級酒店3幢寫字樓為純寫字樓，購物廣場為3層建筑A座F1-F4為商業(yè)廣場；B座純辦公純辦公F1-F4商務(wù)配套；F5以上辦公標(biāo)準(zhǔn)層面積約1500㎡1000㎡1720㎡1800㎡1200㎡2000㎡2000㎡分隔面積45—1150㎡50-80、81-120、121-100070-1720㎡主要為100-1800㎡100-1700㎡80㎡—240㎡，整層94、102、128、150、194、267㎡、整層交付標(biāo)準(zhǔn)公共區(qū)精裝飾公共區(qū)精裝飾公共區(qū)精裝飾公共區(qū)精裝飾公共區(qū)精裝飾公共區(qū)精裝飾公共區(qū)精裝飾車位數(shù)量商業(yè)住宅辦公三合一車位，數(shù)量充足。地上、地下-地下兩層均為車庫，共約1400個每100平米配1個車位，1239個1800個-物管公司合肥拓基物業(yè)暫未定合肥綠安物業(yè)未知合肥綠安物業(yè)安徽置地物業(yè)太平洋第一戴維斯銷售價格均6000元/m2預(yù)均5000元/m2預(yù)均8000元/m26000元/m2均6500元/m2均8000元/m2均6500元/m2租金預(yù)測（元/㎡/月）――20――――――6037開盤時間A座11月初開盤（B、C座目前未開盤）08.4（現(xiàn)接受垂詢）預(yù)12月底07.5A座已售完，B座9月1日開盤07年6月07年9月推盤手法F1-F4配套；F5-F9整層銷售；F10以上分割銷售。暫未推盤一期推F6-20主要針對大客戶銷售，一期推出2幢23層寫字樓先大客戶銷售主要針對大客戶銷售先開9-20層去化情況去化約30%高新區(qū)管委會已購3層共3000㎡-去化90％以上去化70&尾盤已開部分去化80&目標(biāo)客群金融證券類較多――-不祥行業(yè)屬性較雜金融類較多行業(yè)屬性較雜入住大客戶目前上海幾個證券公司進(jìn)駐高新區(qū)管委會-華電國際、sk、寶贏會計事務(wù)所、律師事務(wù)所香港華浦集團(tuán)等光大銀行、安聯(lián)保險等西子·奧蒂斯、東亞銀行、杜邦保險等客群屬性投資客占60%以上――-自用與投資客均有自用和投資客各50%自用客70&自用客較多物業(yè)定位長江路首席商務(wù)甲級寫字樓-甲級超智能建筑智本型·純寫字樓頂級純甲級寫字樓IBIM(獨立商務(wù)+獨立居住)全球高校商務(wù)特區(qū)推廣USP百年建筑，百年基業(yè)資本→資本加速器政商雙核，一切為贏央踞政務(wù)領(lǐng)域·成就商務(wù)王座中國第一家，為處于快速成長期的智本型企業(yè)量身定制的純寫字樓長江西路國際商務(wù)地標(biāo)IBIM全球高校商務(wù)特區(qū)三．合肥寫字樓已售項目基礎(chǔ)資料項目CBD中央光大國際香港廣場財富廣場中環(huán)大廈恒豐大廈環(huán)球廣場一期二期所屬區(qū)域廬陽區(qū)瑤海區(qū)廬陽區(qū)廬陽區(qū)瑤海區(qū)新站區(qū)包河區(qū)物業(yè)位置三孝口，長江西路南側(cè)369號，合肥一中路口勝利路與臨泉路淮河路288號（市府廣場對面）濉溪路287號勝利路與臨泉路交匯處鳳陽路與站西路交口屯溪路與馬鞍山路交叉口區(qū)位狀況合肥市老環(huán)城馬路內(nèi)，市中心區(qū)域，人流量大、交通便捷、商務(wù)機(jī)構(gòu)多、市政及商業(yè)配套齊全。周邊社區(qū)配套完備，國際、區(qū)域性超市歐尚、世紀(jì)聯(lián)華、合家福等，元一國際大酒店等品位餐飲、娛樂設(shè)施、高尚宅邸林立。毗鄰淮河路、宿州路、榮事達(dá)大道、美菱大道、長江中路，與百盛和鼓樓同在淮河路，是淮河路商業(yè)街的匯聚點。一環(huán)路上，緊鄰廬陽區(qū)政府大樓，未來升值潛力較大。周邊社區(qū)配套完備，歐尚、世紀(jì)聯(lián)華、合家福等，元一國際大酒店等品位餐飲、娛樂設(shè)施、高尚宅邸林立，勝利廣場、瑤海公園環(huán)繞。勝利廣場、五星級元一國際大酒店近在咫尺；1、10、12、15、21、22、114、127等公交線路。位于馬鞍山板塊，板塊內(nèi)知名住宅區(qū)較多，周邊有合家福、家樂福等購物廣場，并與安徽省行政中心遙遙相望、銀行、郵局、學(xué)校、醫(yī)院等系列的文化生活配套中心較完善。發(fā)展商安徽安興發(fā)展股份有限公司安徽博鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合肥合邦房地產(chǎn)發(fā)展有限公司安徽省郵電物業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司合肥華歐置業(yè)有限公司合肥恒豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司新鴻意地產(chǎn)占地面積141541m225974㎡5433m2200000m2約40000m21333419000㎡建筑面積136551.71m210萬㎡44000m250000m278000m260000m26916097211㎡銷售均價5900元/㎡4600元/㎡6226元/㎡（含3年返租）4550元/㎡5300元/㎡4697元/㎡4000元/㎡4600元/㎡交付時間2005年12月2007-9-302007年5月2004年2007年8月2006年10月2006年6月2006年8月層數(shù)30層（地上28、地下2）11層28層（地上26、地下2）28層1號6層，2號26層31（地上29、地下2）28層26層物業(yè)類型寫字樓寫字樓、大型市場綜合體寫字樓、商務(wù)公寓寫字樓寫字樓、商務(wù)公寓辦公、居住寫字樓、商業(yè)中心綜合體分隔面積104—1400㎡60—300㎡60—180㎡58—355㎡80—355㎡，2/3整層127㎡—166㎡小面積80—130㎡，大面積半層整層150—370㎡車位數(shù)――300個180個左右地下67個、地面23個和戶數(shù)1：1166個400個496個車位租金450元/月地下未出，地上免費400元/月地下380元/月未定未定150元/月裝修標(biāo)準(zhǔn)公共區(qū)精裝飾公共區(qū)精裝飾公共區(qū)精裝飾公共區(qū)精裝飾公共區(qū)精裝飾公共區(qū)精裝飾公共區(qū)精裝飾，部分樓層業(yè)主精裝內(nèi)部配套酒店公寓商務(wù)公所、高級景觀住宅會所――專屬多功能會議廳。16個空中花園、樓體泛光照明。高規(guī)格會議室配套及VIP行政酒廊。待定5000㎡空中花園會議室茶吧商務(wù)中心四．合肥寫字樓市場租金水平項目天徽大廈財富廣場萬通大廈金城大廈天怡國際商務(wù)中心區(qū)域廬陽區(qū)廬陽區(qū)包河區(qū)廬陽區(qū)高新區(qū)層數(shù)C座28層、B座11層28272515層高（米）2.83.43.333面積（㎡）60—294㎡自由分隔58—35567.51—167.1180—17050—204租金（毛坯）（元/㎡/天）11.51.151.970.65物管費（元/月）3.33.82.88含在租金內(nèi)1.59出租率95%不祥99%99%90%車位租金（元/月）大中型50、小型30380160200--項目新鴻安大廈科技大廈招商大廈盛安大廈國軒大廈區(qū)域廬陽區(qū)廬陽區(qū)廬陽區(qū)廬陽區(qū)廬陽區(qū)層數(shù)18層（3—18辦公）2220（５-16層辦公）22（5—9層辦公）35層高（米）3.32.82.83.33.2、3.3、挑高5.1面積（㎡）20—7070——140自由分隔30—11047—118租金（毛坯）（元/㎡/天）1.481.151.482.160.82物管費（元/月）含在租金內(nèi)3.4元/月3.5元/月含在租金內(nèi)2.8出租率90%100%95%95%50％車位租金（元/月）――100元/月150元/月300元/月無項目晨輝大廈仁和大廈CBD中央廣場香港廣場旺城國際區(qū)域瑤海區(qū)廬陽區(qū)廬陽區(qū)廬陽區(qū)蜀山區(qū)層數(shù)1928252819層（7~19層商務(wù)公寓）層高（米）2.8凈高2.53.8米標(biāo)準(zhǔn)層--5.2米復(fù)式面積（㎡）50-200134.47—199.47104—1400自由組合60-18060-200租金（毛坯）（元/㎡/天）0.881.151.642.230.98物管費（元/月）--3.1542出租率100％85％99％70％以上70-80％車位租金（元/月）150160450400130項目光大國際中環(huán)國際環(huán)球廣場國際商務(wù)中心區(qū)域瑤海區(qū)瑤海區(qū)包河區(qū)包河區(qū)層數(shù)16層(6～11層辦公)29層26層28層、11層（公寓）層高（米）3.33.43.43.25面積（㎡）60～300150-285150——370100㎡以上租金（毛坯）（元/㎡/天）1.181.151.241.18物管費（元/月）2.63.22.93.4出租率75％95％95％90％車位租金（元/月）暫未出300-350150320-450分析：合肥市老城區(qū)寫字樓市場發(fā)展比較成熟，廬陽區(qū)寫字樓租金最高，高新區(qū)、瑤海區(qū)和其它板塊處于初步發(fā)展階段，寫字樓租金較低；尤其是高新區(qū)受有政策扶持的孵化性質(zhì)的辦公樓影響，商用寫字樓不僅少，而且租金收益是合肥市最低的板塊，而工業(yè)類寫字樓是該區(qū)域最為密集的商務(wù)形態(tài)；合肥目前在售高端寫字樓項目主要分布在二環(huán)線附近；一環(huán)內(nèi)高端寫字樓，主要是置地投資廣場、藍(lán)鯨國際大廈、匯金大廈；在售甲級寫字樓項目物業(yè)條件如下：有大堂或會所式商務(wù)配套的純寫字樓5家，裙房商業(yè)+辦公的3家，附帶酒店的1家；在售項目在裝修標(biāo)準(zhǔn)上均為寫字樓公共區(qū)域精裝修，沒有辦公區(qū)域完全裝修出售的；在售項目外墻多為大理石＋玻璃幕墻，沒有純玻璃幕墻的寫字樓；在售項目聘請的物業(yè)管理公司大部分為安徽省內(nèi)物業(yè)公司，僅有藍(lán)鯨國際、匯金大廈和金鼎商業(yè)廣場聘請知名物管公司第一太平戴維斯；在售項目定位訴求點集中在以下幾個方面：地段價值概念、純商務(wù)辦公、針對客群進(jìn)行定位；近一年內(nèi)竣工的高標(biāo)準(zhǔn)純寫字樓項目租金均比較高，一環(huán)內(nèi)多數(shù)都在1.15元/平方米·天以上，如：香港廣場租金達(dá)到2.23元/平方米·天（是合肥市寫字樓最高租金）；根據(jù)調(diào)研，置地投資廣場租金達(dá)到2元/平方米/天，而匯金大廈由于其高標(biāo)準(zhǔn)的建筑設(shè)計與選材，未來租金也有望超過1.6元/平方米/天；目前在售甲級寫字樓的價格如下：一環(huán)內(nèi)價格集中在8000元/㎡，二環(huán)附近價格集中在6000-6500元/㎡，高新區(qū)2300-4000元/㎡。2008年8月，據(jù)統(tǒng)計新建商品房辦公類可售面積約為68.5萬平方米。其中，蜀山區(qū)寫字樓面積供應(yīng)量最大，為18.2萬平方米，占合肥整體供應(yīng)量的28%；其次廬陽區(qū)面積供應(yīng)為15.9萬平方米；新站區(qū)寫字樓面積供應(yīng)為7.9萬平方米；剩余以此為新站區(qū)供應(yīng)量為7.9萬平方米。各區(qū)所占比例為：蜀山區(qū)28%，廬陽區(qū)23%，高新區(qū)、新站區(qū)、包河區(qū)各占11%，瑤海區(qū)、政務(wù)區(qū)各占6%，經(jīng)濟(jì)區(qū)占4%。預(yù)計未來兩年內(nèi)將新推出30萬方純寫字樓，中高檔項目將占據(jù)市場的主流，代表性項目為蔚藍(lán)商務(wù)港7幢高層，贏海3幢高層，新城國際1幢高層，匯豐廣場2幢高層，拓基金座2幢高層，深藍(lán)國際1幢高層、萬象城1幢高層；工業(yè)孵化器類項目將主要集中在高新區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、濱湖新區(qū)三個區(qū)域，預(yù)計將推出200萬方左右，代表性項目為高新區(qū)的36萬方柏堰科技園、10萬方MBOX二三期，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的30萬方的工投·立恒工業(yè)廣場，濱湖新區(qū)的110萬方總部基地項目。四．市場調(diào)研總結(jié)隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對現(xiàn)代寫字樓的商務(wù)價值逐漸認(rèn)同。合肥當(dāng)前正面臨“中部崛起”的大好發(fā)展機(jī)遇，隨著合肥城市經(jīng)濟(jì)的加速發(fā)展、“長三角”部分產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，以及工業(yè)化程度的提升，商貿(mào)、金融、中介服務(wù)行業(yè)將會大幅度跟進(jìn)，這就需要作為重要商務(wù)場所的專業(yè)化寫字樓的大量涌現(xiàn)。1．發(fā)展起步晚，發(fā)展速度較為平穩(wěn)。合肥較大規(guī)模的的寫字樓開發(fā)是從2003年前后，在此之前，寫字樓開發(fā)較為零散，未能形成規(guī)模。隨著房地產(chǎn)市場和合肥市經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁發(fā)展，直接刺激寫字樓物業(yè)的發(fā)展。2003年前后，合肥市出現(xiàn)了一批寫字樓，如天徽大廈、萬通大廈等。寫字樓的開發(fā)開始規(guī)?；抑饾u向多功能、現(xiàn)代化、智能化發(fā)展，寫字樓的辦公理念、設(shè)計理念、服務(wù)理念等都得到較好的詮釋。如財富廣場、中環(huán)國際廣場等。2．中低端產(chǎn)品占據(jù)市場主流，高端產(chǎn)品較少，市場細(xì)分正逐步體現(xiàn)。受銷售價格和租金水平的限制，合肥寫字樓物業(yè)主流產(chǎn)品開發(fā)集中在中低檔，低檔物業(yè)以沿街商住兩用的商住樓為主，如中州世紀(jì)廣場，世紀(jì)云頂、黃金廣場等。中檔物業(yè)以純正的第三代寫字樓為主，開始關(guān)注舒適、效率、環(huán)境、開放度的融合，推動商務(wù)層面、商務(wù)場所、商務(wù)形象的相互支撐與提升，代表物業(yè)有中環(huán)國際廣場、財富廣場等。合肥市現(xiàn)有的純寫字樓以該類物業(yè)為主，各物業(yè)除在地段上的差別，其項目屬性本身的差異很小。進(jìn)入07年以來，合肥寫字樓市場正逐步步入細(xì)分，如以政務(wù)區(qū)新城國際、蔚藍(lán)商務(wù)港、長江西路置地投資廣場、馬鞍山路深藍(lán)國際、綠地贏海的代表高端寫字樓逐步面試。而以格林硅谷為代表的獨棟寫字樓也已面世。3．分布零散集中度低合肥的寫字樓分布比較分散，而且每個區(qū)域的寫字樓數(shù)量都很少。除長江路沿線和市府廣場中心區(qū)板塊由于規(guī)劃定位的導(dǎo)向作用，寫字樓物業(yè)相對較集中，其他片區(qū)則都很零散。從銷售、出租情況來看，合肥寫字樓的版塊分布和客戶群分布具有一定的特點。合肥寫字樓板塊分布及客戶特征描述一覽表板

塊板塊特征主要客戶代表物業(yè)三孝口板塊交通便利、配套完善銷售代理、廣告策劃及代理公司、外地公司分支機(jī)構(gòu)CBD中央廣場金城大廈仁和大廈四牌樓板塊商業(yè)氛圍濃厚、交通便利外地企業(yè)的駐合肥分公司、分支機(jī)構(gòu)、本地企業(yè)招商大廈香港廣場百花井板塊一般寫字樓和商住樓中小型私營企業(yè)徽商國際大廈古井百花大廈大鐘樓板塊濃厚商業(yè)氛圍，交通擁擠金融、科技類企業(yè)同濟(jì)大廈科大板塊專業(yè)化市場從事計算機(jī)軟件、硬件開發(fā)、銷售黃金廣場北一環(huán)板塊交通便利，商務(wù)氛圍、配套欠缺外地企業(yè)的分支機(jī)構(gòu)、中介服務(wù)類企業(yè)、代理公司財富廣場天慶大廈南一環(huán)板塊交通便利、配套完善、中介服務(wù)類、貿(mào)易類、實業(yè)類等本地企業(yè)萬通大廈新都會環(huán)球廣場高新區(qū)板塊交通通暢、商務(wù)氛圍、配套欠缺高新技術(shù)企業(yè)、外地辦事處、分公司、科研單位天怡商務(wù)中心新站板塊交通便利、商務(wù)氛圍不濃厚日化用品代理公司、建材、房地產(chǎn)企業(yè)中環(huán)國際廣場中州大廈4.寫字樓價值被低估價格存在一定上漲空間。合肥在售寫字樓物業(yè)價格最高價為8000元/平方米，普通產(chǎn)品價格在4000－5000元/平方米左右，與高檔住宅價格基本持平，價格存在一定上升空間，由于寫字樓物業(yè)投資門檻較高，寫字樓的銷售存在一定難度?？偨Y(jié)：在經(jīng)歷了一段時間的發(fā)展后，合肥寫字樓市場已初步成熟，市場細(xì)分也逐步體現(xiàn)，寫字樓作為商業(yè)房地產(chǎn)的前沿物業(yè)，是專門針對公司等機(jī)構(gòu)出租和銷售的建筑空間。經(jīng)過近10年的發(fā)展，合肥寫字樓已進(jìn)入市場化階段，不過價值標(biāo)準(zhǔn)尚未完全建立。目前的市場特征是傳統(tǒng)寫字樓逐漸沒落，新型領(lǐng)袖項目正在醞釀，逐步出現(xiàn)，例如總部基地和蔚藍(lán)商務(wù)港。五．工業(yè)類寫字樓發(fā)展模式探討1．工業(yè)地產(chǎn)的概念及商業(yè)開發(fā)模式工業(yè)地產(chǎn)泛指具有工業(yè)類使用性質(zhì)的所有毛地、熟地，以及在該類土地上的做為工業(yè)制造使用的建筑物及其他附屬物的統(tǒng)稱。作為有別于住宅地產(chǎn)、商用地產(chǎn)和綜合類用地以外的第四類性質(zhì)的用地，工業(yè)類土地上可建的建筑物的用途范圍通常包括幾種：工業(yè)制造標(biāo)準(zhǔn)廠房和非標(biāo)準(zhǔn)廠房、倉儲物流用房、貨物堆場、工業(yè)配套用房和用于工業(yè)研發(fā)類的樓宇等。工業(yè)地產(chǎn)作為工業(yè)產(chǎn)品的主要載體，隨著工業(yè)制造業(yè)的發(fā)展和升級，也已經(jīng)形成了產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展模式，同時也就逐步具有了其獨有的商業(yè)模式。自工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商籌措資金、尋求產(chǎn)業(yè)政策支持、開始基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)、開發(fā)經(jīng)營項目并提供工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)等一系列活動開始，工業(yè)地產(chǎn)業(yè)的特性就予以顯現(xiàn)出來了。因此工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)都具備“投資大、啟動快、以增值性較強(qiáng)的服務(wù)實現(xiàn)收費、追求長期穩(wěn)定的回報”的四大產(chǎn)業(yè)特性。在上海，投資大和啟動快這兩大特性尤其明顯，上海的工業(yè)園區(qū)在規(guī)劃和定位上都是比較前瞻和講究一步到位的，資金投入在基礎(chǔ)設(shè)施上是相當(dāng)大的，園區(qū)管委會的機(jī)構(gòu)設(shè)置比較全面和完善，在招商所需的硬件配備乃至人員經(jīng)費預(yù)算上也是毫不吝嗇，這樣的大投入意味著開發(fā)主體單位需要招商領(lǐng)域的大回報，于是符合了現(xiàn)今上海工業(yè)地產(chǎn)市場開發(fā)的一大現(xiàn)象，就是“有土招商”和“無土招商”同步進(jìn)行。作為中國的經(jīng)濟(jì)中心，上海具有其他省市區(qū)域不具備的產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策，在投資環(huán)境和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向方面總是占據(jù)著領(lǐng)先的地位。上海的工業(yè)園區(qū)往往先采取“無土招商先引稅”的招商策略，通過政策的優(yōu)惠扶持，吸引一部分的企業(yè)注冊落戶于工業(yè)園區(qū)，這些企業(yè)不需要土地和廠房，只要有相應(yīng)的辦公室就好了，他們多半是一些行業(yè)的經(jīng)銷商或者是產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)商，在產(chǎn)業(yè)政策的支持下他們可以很快的實現(xiàn)納稅，為地區(qū)帶來新的稅源，園區(qū)同時再拿稅收的地方財政留存部分作為基礎(chǔ)設(shè)施配套經(jīng)費，這樣就又符合了啟動快的特點，形成了良性循環(huán)，保證園區(qū)開發(fā)的資金鏈不斷，做為工業(yè)園區(qū)自然就能在為國家創(chuàng)收的同時又滿足繼續(xù)開發(fā)的要求。目前據(jù)筆者了解，上海工業(yè)園區(qū)的招商策略和方法已經(jīng)被推而廣之，在一些二線城市也開始了這種開發(fā)模式。目前各種類型的園區(qū)開發(fā)模式依據(jù)地方政府規(guī)劃的實際情況和產(chǎn)業(yè)政策的不同而各不相同，通常常見的模式有四種，即工業(yè)園區(qū)的具有較強(qiáng)的政府導(dǎo)向型的開發(fā)模式；在生產(chǎn)制造業(yè)具備行業(yè)絕對優(yōu)勢的主體企業(yè)的引導(dǎo)模式；工業(yè)地產(chǎn)投資商投資開發(fā)模式以及現(xiàn)在大型園區(qū)多采用的多種形勢并存的綜合開發(fā)運(yùn)作模式。2．工業(yè)地產(chǎn)所處的宏觀環(huán)境2007年7月18日，國家統(tǒng)計局公布，上半年，中國國內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長11.5%，比上年同期加快0.5個百分點；其中，一季度增長11.1%，二季度增幅高達(dá)11.9%。這些數(shù)字，均遠(yuǎn)超過我國政府年初設(shè)定的全年增長8%的目標(biāo)。經(jīng)濟(jì)高位運(yùn)行本無懸念，但如此高的增長還是出乎大部分財經(jīng)官員和專家學(xué)者的意料。形勢一下變得嚴(yán)峻起來了，中國本就是一個經(jīng)常用數(shù)據(jù)說話的國家，這些數(shù)據(jù)說明了什么，各類學(xué)者和政府官員爭論紛紛。7月26日，關(guān)于中央政治局討論經(jīng)濟(jì)形勢的相關(guān)報道出爐，可清晰的看到近段時間被官方仔細(xì)斟酌、精心表述的“防止經(jīng)濟(jì)增長由過快轉(zhuǎn)向過熱”，在政治局的會議上被強(qiáng)化為“遏制經(jīng)濟(jì)增長由過快轉(zhuǎn)向過熱”。由此可見我們的最高當(dāng)局已然直面過熱之虞了。政府對經(jīng)濟(jì)過熱的判斷和調(diào)控力度將會發(fā)生重要變化。細(xì)觀GDP的構(gòu)成，投資和凈出口增長過快是GDP大幅增長的主要原因。其中貿(mào)易順差更是屢創(chuàng)新高，幾次的調(diào)控政策均未起到明顯的作用。究其原因有很多，其中很重要的一點就是工業(yè)體系全球化趨勢下的跨國外包和工業(yè)產(chǎn)品供應(yīng)鏈重組引起的，隨著工業(yè)體系全球化趨勢的加劇，越來越多的跨國公司把生產(chǎn)或服務(wù)轉(zhuǎn)移到海外，再把產(chǎn)品納入旗下的全球供應(yīng)體系，形成供應(yīng)鏈的重組。全球的工業(yè)格局發(fā)生巨大的變化。而隨著中國改革開放，工業(yè)化進(jìn)度加快，在工業(yè)全球化格局中比較優(yōu)勢明顯，很快中國就成為全世界最大的工業(yè)產(chǎn)品加工廠。工業(yè)制造企業(yè)紛紛的崛起，這都源于我們低廉的勞動力和生產(chǎn)資料價格，雖然在近30年的改革開放的進(jìn)程中，中國經(jīng)濟(jì)迅速的發(fā)展和崛起，國民的經(jīng)濟(jì)收入提高和社會保障體系逐步完善起來了。但是不可否認(rèn)的是中國在很多領(lǐng)域是處于產(chǎn)業(yè)鏈的低端，國內(nèi)制造企業(yè)的經(jīng)營多數(shù)停留在很多的加工貿(mào)易業(yè)上，而且都是外國的經(jīng)銷商拿掉大部分的產(chǎn)品利潤，而我們只取得部分低廉的加工費，這當(dāng)然是中國工業(yè)化進(jìn)程中的必經(jīng)之路，同時也是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不盡合理所致。隨著近幾年中國擴(kuò)大外資引進(jìn)，逐步放開產(chǎn)業(yè)限制領(lǐng)域，越來越多的外資企業(yè)涌入。中國形成了以外資企業(yè)為主的加工貿(mào)易基地，且供應(yīng)鏈不斷延長，附加值不斷提高，而我們一些工業(yè)區(qū)在招商定位和產(chǎn)業(yè)化定位上仍是居于現(xiàn)況。正是意識到了這些問題和目前產(chǎn)業(yè)環(huán)境的改變，越來越多的各級政府都紛紛開始把產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)性調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升級當(dāng)成主要經(jīng)濟(jì)工作來抓。從上海招商網(wǎng)的區(qū)縣招商欄目中就能很清晰的看到作為長三角工業(yè)的領(lǐng)頭羊上海正在積極的開展大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)化線路調(diào)整中。作為長三角的其他二、三線城市也都在積極的備戰(zhàn)新一輪的產(chǎn)業(yè)升級和產(chǎn)業(yè)大對接。筆者也曾在很多的報道上都看到說中國將要面臨著從世界加工廠向世界工廠轉(zhuǎn)型的時代的到來，可是如果產(chǎn)業(yè)環(huán)境不優(yōu)化、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不升級、產(chǎn)業(yè)模式不盡快轉(zhuǎn)變，要真正實現(xiàn)轉(zhuǎn)型談何容易呢？3．工業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)化趨勢就工業(yè)房地產(chǎn)本身意義來說是其帶動了整個地區(qū)特色產(chǎn)業(yè)鏈的成熟，完成地區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈的整合以及實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈的拓展，也是滿足產(chǎn)業(yè)鏈多元化發(fā)展的需求載體，工業(yè)房地產(chǎn)更是房地產(chǎn)中一個重要的產(chǎn)品類型，只是比較特殊，因為它的用戶與我們平時日常接觸的房地產(chǎn)用戶不同，企業(yè)和產(chǎn)業(yè)客戶才是它的目標(biāo)市場。我們長期忽視了工業(yè)地產(chǎn)的價值，只把他做為工業(yè)產(chǎn)品成本的生產(chǎn)資料之一。但是在產(chǎn)業(yè)升級的帶動下，在國家嚴(yán)控土地使用，發(fā)展集約節(jié)約用地的大勢下，工業(yè)地產(chǎn)的價值越來越凸現(xiàn)出來。而產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)業(yè)的切入又是工業(yè)房地產(chǎn)的重中之重，從工業(yè)房地產(chǎn)角度來說，因為它的客戶對象不一樣，他面對需求的基礎(chǔ)也不一樣，所以關(guān)注工業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展必須要密切關(guān)注整個中國產(chǎn)業(yè)的升級遞進(jìn)、產(chǎn)能的提高與產(chǎn)業(yè)的更新，說穿了就是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)必須不斷的調(diào)整以符合產(chǎn)業(yè)升級要求。上海曾經(jīng)是我國老工業(yè)基地和全國最大的工業(yè)城市。隨著目前世界制造業(yè)重心逐漸向中國轉(zhuǎn)移，上海又作為我國沿海發(fā)達(dá)城市，正成為眾多國際知名企業(yè)爭相搶駐的區(qū)域，工業(yè)投資勢必會不斷增加，工業(yè)房地產(chǎn)的作用將更加突出。上海市政府在“十一五”規(guī)劃中明確提出“市區(qū)體現(xiàn)繁榮繁華、郊區(qū)體現(xiàn)實力水平”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展布局指導(dǎo)思想和“工業(yè)向園區(qū)集中”等“三個集中”的指導(dǎo)思想，依據(jù)城市總體規(guī)劃，結(jié)合工業(yè)自身特點和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，通過大撤退、大關(guān)閉、大轉(zhuǎn)移，在中心城區(qū)外圍形成東(信息微電子)、西(汽車制造)、南(化學(xué)工業(yè))、北(精品鋼材)四大產(chǎn)業(yè)基地。2000年后上海逐步通過對老舊工業(yè)區(qū)的改造搬遷將曾經(jīng)坐落在城市中心的工業(yè)房地產(chǎn)逐步向郊區(qū)工業(yè)園區(qū)集中。隨著上海工業(yè)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性調(diào)整的逐步完成完善，郊區(qū)成為工業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展的重點。上海的閔行、嘉定、青浦、寶山等區(qū)域在第二產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域都得到了蓬勃的發(fā)展，國民經(jīng)濟(jì)中工業(yè)所占的比重越來越大。近幾年來，上海市區(qū)的商業(yè)環(huán)境越來越成熟，商業(yè)網(wǎng)點越來越豐富，配套越來越完善，這些都推動了工業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型和重新定位。近幾年，隨著市區(qū)老式廠房和倉庫的搬遷外移，一部分的工業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)成了商用地產(chǎn)，還有相當(dāng)一部分廠房倉庫轉(zhuǎn)向了創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、新型都市經(jīng)濟(jì)園。在城郊接合部，越來越多的產(chǎn)業(yè)園、總部經(jīng)濟(jì)園象雨后春筍般紛紛建成，形成了一個大產(chǎn)業(yè)，就是我們常說的，近期很熱的2.5產(chǎn)業(yè)，從目前的各種情況來看，不久的將來產(chǎn)業(yè)大融合將是上海面臨的新一輪的挑戰(zhàn)和機(jī)遇。隨著政府的支持力度不斷加大，工業(yè)化市場的成熟也都預(yù)示著產(chǎn)業(yè)化升級已經(jīng)是必然的趨勢了。借助國外的經(jīng)驗來說，在西方國家發(fā)展到后工業(yè)化時期，尤其是到20世紀(jì)中葉，隨著公路交通迅速發(fā)展，大城市中心地價快速上漲，交通擁擠，環(huán)境惡化，第二產(chǎn)業(yè)開始大規(guī)模向地價低廉、空間廣闊的郊區(qū)轉(zhuǎn)移，并且形成新的工業(yè)區(qū)。在20世紀(jì)60年代以后，第三產(chǎn)業(yè)又開始大規(guī)模的向郊區(qū)擴(kuò)張，在工業(yè)外遷的帶動下，市中心的商業(yè)零售業(yè)、旅館業(yè)迅速向郊區(qū)副中心遷移；加上通訊通信技術(shù)的快速發(fā)展，高級住宅和辦公樓也開始向郊區(qū)發(fā)展。這些國外的發(fā)展歷程和我們的產(chǎn)業(yè)升級和結(jié)構(gòu)性調(diào)整的線路是相當(dāng)?shù)慕咏皇俏覀兺砹私?0年。就目前的上海的情況來分析，上海的郊區(qū)城市化遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于郊區(qū)工業(yè)化。所以政府也意識到了這一點，市政府在城市建設(shè)中，為推進(jìn)舊城改造，改善居住環(huán)境，有計劃的在郊區(qū)開辟居住區(qū)，搞配套，供市民搬遷。所以我們也看到一個很有趣的現(xiàn)象，在國外，富人和中產(chǎn)階級都居住在郊區(qū)，在國內(nèi)，一般的城市工薪多在郊區(qū)，而富有階層多向市中心集聚。所以在我看來，將來我們將要建設(shè)的是“大園區(qū)”、“大功能區(qū)”，即以臨港新城為代表的“現(xiàn)代新城”的概念，她涵蓋了多種城市居住功能和多種產(chǎn)業(yè)功能，第三產(chǎn)業(yè)雖依附于第二產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，但是已不僅僅是產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)那么簡單的了，所謂的第三產(chǎn)業(yè)她完善了城市副中心的建設(shè)，提升了區(qū)域產(chǎn)業(yè)含金量，提高并豐富了居住環(huán)境和投資環(huán)境。由上可看出產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)業(yè)的疊進(jìn)和融合將是一個可做的大文章。近幾年來，上海的低端工業(yè)產(chǎn)業(yè)外流很頻繁，作為上海輻射區(qū)域的二線城市，如蘇州、無錫、杭州等又針對上海的情況實行產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整，大規(guī)模的吸引內(nèi)外資投資客商，那些在上海享受了若干年的優(yōu)惠政策的制造性企業(yè)又開始轉(zhuǎn)向更具優(yōu)惠條件的二線城市。所以上海的產(chǎn)業(yè)化的進(jìn)程必須要更快、工業(yè)產(chǎn)業(yè)政策要更加完善。上海的工業(yè)房地產(chǎn)將沿著產(chǎn)業(yè)化集聚線路和產(chǎn)業(yè)大融合，逐步走向高端的趨勢很快會在未來凸顯出來，而上海的產(chǎn)業(yè)化進(jìn)展勢必會帶動整個中國的產(chǎn)業(yè)發(fā)展。隨著中國新一代國家領(lǐng)導(dǎo)人對中國改革開放的深層詮釋，而政府的導(dǎo)向作用對于工業(yè)地產(chǎn)本身而言也是至關(guān)重要的，作為工業(yè)地產(chǎn)投資最為活躍的地區(qū)大長三角地區(qū)和華北環(huán)渤海地區(qū)就會面臨著更多的機(jī)遇，國家在產(chǎn)業(yè)政策上的扶持更是加大了投資的涌入，不可否認(rèn)的是招商政策的優(yōu)惠、產(chǎn)業(yè)鏈的成熟和產(chǎn)業(yè)資源的豐富才是導(dǎo)致投資者作出投資選擇的主要原因。從根本上說，工業(yè)房地產(chǎn)的快速發(fā)展和產(chǎn)業(yè)升級的源頭來自國家產(chǎn)業(yè)政策面的支持。在現(xiàn)在良好的產(chǎn)業(yè)環(huán)境中，我們的產(chǎn)業(yè)進(jìn)程沒理由滯后。4．工業(yè)地產(chǎn)的投資趨勢近些年來，大量的外資投資聚焦在工業(yè)地產(chǎn)上，隨著國家加大對住宅地產(chǎn)和商用地產(chǎn)的政策調(diào)控，產(chǎn)業(yè)化投資就正是這樣，說句不恰當(dāng)?shù)脑捑褪恰皷|方不亮西方亮”。國外的投資大鱷們的注意力已經(jīng)開始轉(zhuǎn)向了工業(yè)房地產(chǎn)且大有蓬勃發(fā)展之勢。普洛思、AMB、騰飛、新加坡豐樹、日本新熙的等國際投資集團(tuán)都大規(guī)模的開始了中國的工業(yè)地產(chǎn)投資布局。世界五大行的戴德梁行、仲量聯(lián)行、世邦魏理仕、高力國際也紛紛成立了所屬工業(yè)地產(chǎn)部門，建立了工業(yè)房地產(chǎn)投資專項服務(wù)。當(dāng)然中外地產(chǎn)巨頭紛紛涌入工業(yè)地產(chǎn)，各自打算不盡相同。外資加大對中國的工業(yè)地產(chǎn)投資力度，主要是基于中國的工業(yè)地產(chǎn)市場剛剛啟動，現(xiàn)在快速介入意味著他們將可以爭奪更多的“蛋糕”。何況中國工業(yè)地產(chǎn)的投資回報率也很高，而且投資回報的穩(wěn)定性和長期性更符合國外投資者的投資習(xí)慣。對于這些大型的投資集團(tuán)其投資行為一旦發(fā)生，通常需要考慮5年－10年甚至更長的時間的經(jīng)營行為。仲量聯(lián)行董事單維其稱：“工業(yè)地產(chǎn)的投資回報率一般為8％~12％、最高可達(dá)15％”，但筆者從上海招商網(wǎng)工業(yè)測評研究中心的一份報告中可以看到，上海招商網(wǎng)借助良好的政府背景渠道了解到政府給予大型外資投資機(jī)構(gòu)的優(yōu)惠政策相當(dāng)好，外資投資集團(tuán)的投資回報率遠(yuǎn)不止這個比例，15％的投資回報率極有可能只是底線。外資在搶占市場的同時也帶來了新的開發(fā)模式和投資理念。作為世界最大的上市工業(yè)房地產(chǎn)投資信托公司，普洛斯于2003年攜“物流地產(chǎn)”概念登陸中國市場，只用了短短幾年時間，便完成了在沿海地區(qū)的戰(zhàn)略布局，普洛斯投資業(yè)務(wù)遍及沿海及內(nèi)陸18個城市，開發(fā)并管理39個物流園共計近70萬平方米以上的物業(yè)。而在2006年，規(guī)模僅次于普洛斯的美國二號工業(yè)地產(chǎn)巨頭AMB也高調(diào)宣布在上海投資約1330萬美元，購得面積近2萬平方米的工業(yè)地產(chǎn)項目及附近一塊待開發(fā)用地，完成了第一筆在華業(yè)務(wù)。這一切僅僅是個開始。從AMB總部傳來的消息，未來五年內(nèi)，AMB將在北京、上海及珠三角地區(qū)投資5億美元開發(fā)工業(yè)地產(chǎn)項目。新加坡豐樹信托憑借其擁有的多種投資基金，四處尋覓合適的工業(yè)地產(chǎn)項目。據(jù)了解，歐洲排名第一的工業(yè)地產(chǎn)商Gazeley也將進(jìn)駐中國。和記黃埔集團(tuán)地產(chǎn)(天津)有限公司以4750萬美元資本，正式入駐天津和平區(qū)，投資發(fā)展“明星工業(yè)園”……。外資的趨之若騖預(yù)示著什么呢？那就是高回報。就拿現(xiàn)在很火的物流地產(chǎn)來說吧，僅在今年上半年，上海的工業(yè)園區(qū)主干道附近的高標(biāo)準(zhǔn)倉庫，需求表現(xiàn)得非常強(qiáng)勁，一些新增供應(yīng)甚至在完工前就已經(jīng)被市場完全吸收。其中最為明顯的是，物流倉庫供應(yīng)緊張，一些大型的國際零售商和第三方物流公司提前預(yù)租。就是鑒于目前中國現(xiàn)代化的物流設(shè)施緊缺，物流地產(chǎn)開發(fā)商普洛斯、AMB和Goodman的項目尚未推出，就被DHL、BestBuy、通用汽車和Geodis等公司提前預(yù)租掉了。而在供應(yīng)緊缺的現(xiàn)狀下，直接導(dǎo)致的就是新建物流中心租金上漲。上海招商網(wǎng)工業(yè)地產(chǎn)測評研究中心第三季度的指數(shù)報告中顯示：僅2007年半年時間，上海物流地產(chǎn)的租金水平比上半年平均上漲4.5%，而浦東、閔行、南匯為主的物流倉庫的租金更是飆升了20%以上。戴德梁行在其工業(yè)地產(chǎn)報告中也顯示，DHL在普洛斯臨港物流園的租金成交價約為1.0元/平方米/天，緊接著在AMB奉賢物流中心租賃倉庫，租金成交價約為0.7元/平方米/天。隨著租金的不斷上升，越來越多的大型公司開始建造廠房。世界500強(qiáng)企業(yè)3M公司在上海漕河涇開發(fā)區(qū)浦江高科技園區(qū)動工興建醫(yī)用器材亞太生產(chǎn)基地，首期投資超過3億元。而瑞典宜家家居的亞太地區(qū)物流分撥中心項目也在上海奉賢區(qū)啟動建設(shè)。該中心投資1.5億美元，占地580畝，倉儲能力將達(dá)到20萬立方米，建成后將是宜家在亞太地區(qū)最大的物流分撥中心，同時也是中國最大的外資倉庫。但是對于國內(nèi)的地產(chǎn)投資企業(yè)而言，他們看中的可能是憑借自身資源實現(xiàn)拿地的低成本和今后轉(zhuǎn)變?yōu)槠渌虡I(yè)用地的增值潛力。大致有以下幾類投資商：1．原先是住宅地產(chǎn)或者是商用地產(chǎn)的開發(fā)商，很早他們就利用良好的政府關(guān)系和近水樓臺先得月的資源優(yōu)勢儲備了大量的工業(yè)用地，遲遲沒有開發(fā)的原因是住宅地產(chǎn)和商用地產(chǎn)可以產(chǎn)生暴利，而工業(yè)地產(chǎn)的投資回報不像以上二者在短期內(nèi)可以產(chǎn)生較大的利潤，可是在近幾年中，國家的宏觀調(diào)控政策讓他們逐漸的把注意力集中到工業(yè)地產(chǎn)上來，在上海，包括復(fù)地集團(tuán)、鵬欣集團(tuán)、綠地集團(tuán)、陸家嘴集團(tuán)等在內(nèi)的諸多國內(nèi)知名大型開發(fā)商，都開始涉足工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。早在2005年初，綠地集團(tuán)就與金山區(qū)簽訂協(xié)議，合作開發(fā)金山第二工業(yè)區(qū)共計4．9平方公里的土地，項目總投資則高達(dá)13億元，其中綠地集團(tuán)的投資份額占到95％。在2005年7月，鵬欣集團(tuán)投資建設(shè)的上海國際家用紡織品產(chǎn)業(yè)園區(qū)正式啟動，據(jù)悉投資額將達(dá)到20多億元人民幣，總建筑面積超過了20萬平方米。復(fù)地集團(tuán)也進(jìn)軍工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，與合作公司共同開發(fā)上海寶山國際鋼鐵物流服務(wù)業(yè)基地項目，該項目地塊占地面積約為347畝，總建筑面積為26．28萬平方米。復(fù)地在合資公司中占50％的股權(quán)比例。在廣州，包括合生創(chuàng)展、富力、恒大、美林基業(yè)、珠江投資等在內(nèi)的諸多原先住宅地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)搶先進(jìn)入工業(yè)地產(chǎn)這一領(lǐng)域，萬科現(xiàn)在也在積極的尋找機(jī)會介入工業(yè)地產(chǎn)，實現(xiàn)他的戰(zhàn)略布局。2．大型的產(chǎn)業(yè)集團(tuán)、上市公司在自身的產(chǎn)品生產(chǎn)制造用地中儲備了一部分的閑置土地，利用租金產(chǎn)生一些受益，俗稱“養(yǎng)地”，靜等土地升值。還有就是一些公司的生產(chǎn)基地外移，把容易出租出售的土地或者廠房重新包裝定位實行招商。他們的招商特點是只出租不出售。從上海招商網(wǎng)得到的消息稱：新近上市的中國制造業(yè)500強(qiáng)的斯米克集團(tuán)就把其在金橋的生產(chǎn)廠搬至吳江汾湖經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，而在空置出來的廠房和儲備用地用來招商。斯米克集團(tuán)在上海金橋有200多畝工業(yè)用地，在金山有500多畝，在吳江儲備了上千畝的工業(yè)地產(chǎn)，其管理層的戰(zhàn)略眼光真是高瞻遠(yuǎn)矚。在重慶“圈地”美的集團(tuán)、海爾集團(tuán)等國內(nèi)家電巨子都不約而同地打著產(chǎn)業(yè)“擴(kuò)軍”的旗號大舉進(jìn)軍工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域、建造自己的工業(yè)園區(qū)；而招商物流把物流配送中心建在了重慶經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)出口加工區(qū)旁邊，占地100畝；重慶西永微電子工業(yè)園開發(fā)有限公司總體規(guī)劃16．7平方公里，可謂一個比一個大。而大規(guī)模切入工業(yè)地產(chǎn)的五礦集團(tuán)在遼寧營口的五礦營口產(chǎn)業(yè)園已開工，總投資超過300億元，占地20平方公里，按照五礦規(guī)劃，將用15年左右的時間把該產(chǎn)業(yè)園建設(shè)成為產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)化、投資環(huán)境優(yōu)良、具有國際競爭力的高科技金屬加工及裝備制造產(chǎn)業(yè)園。3．一些民間資本組成的投資集團(tuán)，在操作上他們具備相當(dāng)?shù)撵`活性，在資金的投入和使用上則更為大膽，是工業(yè)房地產(chǎn)投資的“弄潮兒”。浙江資本組建的浦慶投資公司投資的招商體量達(dá)到27萬平方米“上海浦東機(jī)電數(shù)碼港”；瑞安集團(tuán)也與大連軟件園的開發(fā)商億達(dá)集團(tuán)簽署無約束力的合作意向書，共同開發(fā)大連軟件園二期，該項目將分多個階段進(jìn)行開發(fā)，有關(guān)地價、建筑成本及其他相關(guān)支出預(yù)計總投資達(dá)150億元。4．一些小規(guī)模的生產(chǎn)加工廠家、投資商或是投機(jī)客，他們手中的工業(yè)房地產(chǎn)的單位體量不大，但是數(shù)量很多，分布很廣，其所占的工業(yè)房地產(chǎn)的總的比重是很大的，是目前工業(yè)區(qū)在進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級和產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)調(diào)整中遭遇的最大障礙。究其原因是這些廠家產(chǎn)品利潤降低，近幾年又看到工業(yè)房地產(chǎn)的增值空間很大，于是放棄了產(chǎn)品加工生產(chǎn)，轉(zhuǎn)向工業(yè)房地產(chǎn)投資招商?？墒且驗椴欢I(yè)房地產(chǎn)開發(fā)，缺乏招商理念，在廠房建造又不具備適用性，投機(jī)想法過多這些原因?qū)е略谡猩踢^程中只考慮價格，忽略產(chǎn)業(yè)定位和產(chǎn)業(yè)要求，不符合當(dāng)?shù)貙φ猩桃Y引稅的訴求。這個團(tuán)體只關(guān)注短期利益，租售皆可。據(jù)筆者所知，今年就有幾家公司正在上海瘋狂掃購這些上述的標(biāo)準(zhǔn)廠房，只要地段好，廠房硬件設(shè)施好，立馬圈下。工業(yè)地產(chǎn)過熱，導(dǎo)致的結(jié)果就是制造業(yè)大規(guī)模轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)投資，真是此消彼漲??！由于投資于工業(yè)房地產(chǎn)獲利水平高于其他行業(yè)，使得原本涉足于制造業(yè)的企業(yè)，也大量轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)業(yè)，從第二產(chǎn)業(yè)跳躍至第三產(chǎn)業(yè)，可能這就是具備中國產(chǎn)業(yè)特色的現(xiàn)況吧！六．“TOP創(chuàng)展·企業(yè)大道”項目產(chǎn)品設(shè)計建議企業(yè)大道項目前身為“安徽新生物及醫(yī)藥創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)孵化中心”，其用地原屬于安科生物的工業(yè)用地；后在具體的建設(shè)審批過程中定位于高新企業(yè)（傾向生物醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)方向）的創(chuàng)業(yè)基地和企業(yè)孵化園區(qū)。本項目依賴我公司和安科生物的背景聯(lián)系，在高新區(qū)管委會的牽線聯(lián)系下簽署了土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議，并將“安徽新生物及醫(yī)藥創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)孵化中心”名稱改為“企業(yè)大道”，使之成為新的工業(yè)地產(chǎn)項目。企業(yè)大道作為高新區(qū)孵化器產(chǎn)品之一，我個人認(rèn)為開發(fā)思路應(yīng)按照以下進(jìn)行：個性化空間設(shè)計、生態(tài)型環(huán)境控制、充足服務(wù)設(shè)施配套、專業(yè)性協(xié)調(diào)管理產(chǎn)品：個性化空間設(shè)計本人同意利鴻天關(guān)于產(chǎn)品的組合方案，應(yīng)是多樣化的產(chǎn)品組合滿足不同企業(yè)的辦公需求。12層的綜合科研樓已經(jīng)開工，但建議18層高層商務(wù)可以考慮LOFT，24層高層商務(wù)樓是高新區(qū)內(nèi)地標(biāo)性建筑，以標(biāo)準(zhǔn)層1200—1500㎡的標(biāo)準(zhǔn)層專業(yè)為具備一定實力的企業(yè)購買。如下圖示：18層商務(wù)樓→（昆山LOFT企業(yè)家）環(huán)境：生態(tài)型環(huán)境控制項目周邊毗鄰大蜀山，外圍環(huán)境不再贅述，內(nèi)部小環(huán)境的個性化營造，盡量使內(nèi)部環(huán)境藝術(shù)化，高檔化，細(xì)致化，放大小面積的景觀設(shè)計特色。在鋼筋混凝土的外表下，最好配備部分活潑靈動的水系景觀，與商務(wù)建筑形成互補(bǔ)。類似下圖所示小景觀：配套：充足服務(wù)設(shè)施配套專業(yè)寫字樓園區(qū)內(nèi)部商務(wù)配套是企業(yè)主購買的重要因素，因此高標(biāo)準(zhǔn)的園區(qū)應(yīng)配備充足的停車位、食堂、商務(wù)中心，便利店和文體服務(wù)。為避免辦公與商業(yè)營業(yè)之間的相互干擾，本人認(rèn)為寫字樓主體內(nèi)部不應(yīng)設(shè)計商務(wù)配套，應(yīng)底層商業(yè)局部放大配套性作用，開辟足夠的商業(yè)營業(yè)用房用于后期賓館、餐飲、便利店等配套的進(jìn)駐。服務(wù)：專業(yè)性協(xié)調(diào)管理這里的服務(wù)包括售中和售后服務(wù)兩塊，也可以合并為一塊，公司可以成立項目綜合服務(wù)公司：售中為入園機(jī)構(gòu)和企業(yè)提供項目認(rèn)定、章程制訂、工商注冊、稅務(wù)登記、法律咨詢及投資、融資等全方位的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。售后為客戶提供全方位的物業(yè)管理服務(wù)，除了基本的物業(yè)管理之外，同時具備票務(wù)服務(wù)，代訂報刊，POS機(jī)服務(wù)等增值性服務(wù)。畢竟我公司對寫字樓物業(yè)的管理無任何專業(yè)經(jīng)驗，本人認(rèn)為物業(yè)管理公司可由我公司實施管理，但尚需聘請深圳長城或戴德梁行等二線物業(yè)管理公司提供物業(yè)顧問服務(wù)，全方位提升物業(yè)附加值。根據(jù)市場調(diào)查和對工業(yè)地產(chǎn)的認(rèn)識，結(jié)合目前傳統(tǒng)寫字樓的產(chǎn)品定位和工業(yè)類寫字樓的自身特點，市場營銷部充分考慮成本與售價的關(guān)系，提出以下產(chǎn)品設(shè)計建議：1.立面處理方法合肥市區(qū)內(nèi)高檔類項目基本上采用的都是玻璃幕墻和干掛大理石或花崗巖，玻璃幕墻和干掛大理石雖然在外觀上能夠提高視覺沖擊力，提升項目檔次，但據(jù)初步了解玻璃幕墻的價格在200-500元/㎡不等，大理石價格在200元/㎡左右，鋁板價格在140-200元/㎡，而涂料價格基本可以控制在100元/㎡以下。由于費用成本較高，在企業(yè)大道項目不建議大面積采用該處理方法，建議主要選材還是以金屬質(zhì)感強(qiáng)的外墻涂料和雙層中空玻璃窗體（或玻璃幕窗）相結(jié)合的處理方法，視覺沖擊力主要在建筑造型上進(jìn)行突破。立面處理方法可以參照綠地·贏海大廈，其外墻主要采用雙層中空彩鋁窗體和金屬色鋁板飾面相結(jié)合的處理方法，一定程度上大大減少了制造成本。2．標(biāo)準(zhǔn)層高，大廳層高和裝修從調(diào)研過程來判斷，寫字樓大堂的高度并不是企業(yè)主購買的主要因素，因此企業(yè)大道大堂層高建議