河南滑縣溫州商貿(mào)城項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告86課件

深圳市維奧特思策劃?rùn)C(jī)構(gòu)提供謹(jǐn)呈：滑縣鼎亞實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司河南滑縣溫州商貿(mào)城項(xiàng)目

營(yíng)銷策劃報(bào)告深圳市維奧特思策劃?rùn)C(jī)構(gòu)提供謹(jǐn)呈：滑縣鼎亞實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司河南積累經(jīng)驗(yàn)儲(chǔ)備資源本項(xiàng)目是公司進(jìn)入地產(chǎn)開發(fā)的啟動(dòng)項(xiàng)目，要通過成功運(yùn)作完成在專業(yè)市場(chǎng)開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)累計(jì)相關(guān)客戶資源的儲(chǔ)備。降低風(fēng)險(xiǎn)實(shí)施穩(wěn)健操作在流動(dòng)性、收益性和安全性上，安全性為第一特性，要實(shí)現(xiàn)整個(gè)項(xiàng)目的低風(fēng)險(xiǎn)穩(wěn)健操作。全力銷售迅速回籠資金以銷售為主要目標(biāo)，要求迅速回籠資金，其次要考慮后續(xù)的經(jīng)營(yíng)。項(xiàng)目的三大主要目標(biāo)積累經(jīng)驗(yàn)儲(chǔ)備資源降低風(fēng)險(xiǎn)實(shí)施穩(wěn)健操作全力銷售迅速回項(xiàng)目利益最大化項(xiàng)目的三個(gè)核心問題這個(gè)項(xiàng)目要做成什么樣的市場(chǎng)?怎樣做好這個(gè)項(xiàng)目，總體原則是什么？我們要做什么樣的產(chǎn)品？什么樣的產(chǎn)品比較適合滑縣？項(xiàng)目的發(fā)展方向總體原則產(chǎn)品結(jié)構(gòu)項(xiàng)目利益最大化項(xiàng)目的三個(gè)核心問題這個(gè)項(xiàng)目要做成什么樣的市場(chǎng)?總體原則：營(yíng)銷領(lǐng)航經(jīng)營(yíng)跟進(jìn)項(xiàng)目的發(fā)展方向項(xiàng)目確定什么樣的市場(chǎng)定位，才能最大限度的樹立市場(chǎng)形象，獲得相應(yīng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)認(rèn)同感。解之道：

㊣通過對(duì)滑縣商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行重點(diǎn)的市場(chǎng)調(diào)查，研究滑縣主要專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展方向，規(guī)模，狀況；㊣同時(shí)對(duì)投資者和經(jīng)營(yíng)者進(jìn)行訪談，了解他們對(duì)專業(yè)市場(chǎng)在項(xiàng)目地塊可行或者不可行的具體看法和原因?？傮w原則：營(yíng)銷領(lǐng)航經(jīng)營(yíng)跟進(jìn)項(xiàng)目的發(fā)展方向項(xiàng)目確定什么樣的市產(chǎn)品結(jié)構(gòu)項(xiàng)目應(yīng)該怎么樣打造產(chǎn)品，才能獲得投資者和經(jīng)營(yíng)者的信心，實(shí)現(xiàn)快速銷售。解之道：㊣通過對(duì)滑縣現(xiàn)有專業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行重點(diǎn)的市場(chǎng)調(diào)查，研究滑縣及周邊主要專業(yè)市場(chǎng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品組合，探索最適合滑縣當(dāng)前專業(yè)市場(chǎng)。㊣同時(shí)對(duì)投資者和經(jīng)營(yíng)者進(jìn)行訪談，重點(diǎn)求證他們對(duì)滑縣未來專業(yè)市場(chǎng)的總體看法，了解他們對(duì)這種產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的看法和這種看法的原因，并研究現(xiàn)有專業(yè)市場(chǎng)沒有做旺與產(chǎn)品結(jié)構(gòu)之間的關(guān)聯(lián)性。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)項(xiàng)目應(yīng)該怎么樣打造產(chǎn)品，才能獲得投資者和經(jīng)營(yíng)者的信心NO1：市場(chǎng)環(huán)境如何？有那些機(jī)會(huì)點(diǎn)？建材裝飾五金機(jī)電市場(chǎng)如何？我們圍繞目標(biāo)，帶著核心問題進(jìn)行了以下思考項(xiàng)目定位營(yíng)銷總體策略營(yíng)銷推廣銷售執(zhí)行市場(chǎng)調(diào)研NO4：項(xiàng)目推廣、包裝如何做到行之有效，搶占市場(chǎng)有利時(shí)機(jī)？NO5：我們的項(xiàng)目如何執(zhí)行銷售？如何落實(shí)銷售？NO3：制定怎樣的策略，才能達(dá)到旺銷？實(shí)現(xiàn)價(jià)值利潤(rùn)最大化？NO2：我們的價(jià)值在哪里？客戶群體是誰？我們的優(yōu)勢(shì)在哪里？NO1：市場(chǎng)環(huán)境如何？有那些機(jī)會(huì)點(diǎn)？建材裝飾五金機(jī)電市場(chǎng)如何思維導(dǎo)圖項(xiàng)目定位營(yíng)銷總體策略營(yíng)銷推廣銷售執(zhí)行市場(chǎng)調(diào)研全國市場(chǎng)情況滑縣概況滑縣房地產(chǎn)情況商業(yè)具體情況滑縣周邊情況問卷調(diào)查與訪談思維導(dǎo)圖項(xiàng)目定位營(yíng)銷總體策略營(yíng)銷推廣銷售執(zhí)行市場(chǎng)調(diào)研全2009年我國房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析1．投資增長(zhǎng)：逐季加快，回升勢(shì)頭好于預(yù)期2．銷售增加：三大需求集中釋放，市場(chǎng)銷售猛增3．價(jià)格上漲：同比漲幅由負(fù)轉(zhuǎn)正，環(huán)比連續(xù)8個(gè)月上漲4．資金來源充裕：國內(nèi)貸款和個(gè)人按揭貸款增長(zhǎng)明顯加快5．供給回升：施工面積增速止跌回升，新開工面積強(qiáng)力反彈6．國房景氣指數(shù)持續(xù)走高一、2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)快速升溫2009年我國房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析1．投資增長(zhǎng)：逐季加快，回升二、多種因素促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)逆勢(shì)上揚(yáng)1．寬松的貨幣政策是直接原因2．通脹預(yù)期是間接誘因3．消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)是重要基礎(chǔ)2009年我國房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析二、多種因素促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)逆勢(shì)上揚(yáng)1．寬松的貨幣政策是直接2010年展望大幅調(diào)整的可能性不大1．房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將在15%左右2．全國房?jī)r(jià)大幅下跌的可能性不大3．全國房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要集中在一線城市2010年展望大幅調(diào)整的可能性不大1．房地產(chǎn)開發(fā)投資增速我國商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)近幾年來，因商業(yè)地產(chǎn)相對(duì)較高的利潤(rùn)回報(bào)的作用，越來越多的房產(chǎn)開發(fā)商紛紛投入巨資進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。尤其是2002年，隨著我國加入世貿(mào)組織，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的資金比重在2002年陡增11.8%，標(biāo)志著我國商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)開始進(jìn)入快車道。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展分為以下四個(gè)階段：第一階段是上個(gè)世紀(jì)90年代在這一階段，市場(chǎng)上大部分商業(yè)地產(chǎn)都是沒有產(chǎn)權(quán)的臨建商鋪；第二階段是90年代中期在這一階段，商業(yè)性質(zhì)的物業(yè)以商廈的形式在城市中心區(qū)域誕生。第三階段是各大城市開始建設(shè)商業(yè)街和步行街；第四階段是近年的購物中心及其ShoppingMall和專業(yè)市場(chǎng)的建設(shè)熱潮。在這一階段，開發(fā)水平在商鋪規(guī)劃、內(nèi)部格局、營(yíng)銷理念、經(jīng)營(yíng)管理等方面都有了大大的進(jìn)步。建議我們?cè)谏啼佉?guī)劃、內(nèi)部格局方面要做前衛(wèi)我國商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)近幾年來，因商業(yè)地產(chǎn)相對(duì)較高的利潤(rùn)回報(bào)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問題目前，隨著商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，所暴露的問題也越來越多，尤其是商業(yè)地產(chǎn)的后期運(yùn)營(yíng)問題，很多商業(yè)項(xiàng)目的前期炒作和營(yíng)銷水平很高，招商和銷售很順暢，為開發(fā)商帶來了豐厚的利潤(rùn)回報(bào)、口碑和贊譽(yù)，也為項(xiàng)目建立了良好的口碑，形成了高調(diào)開業(yè)的好局面，但后續(xù)經(jīng)營(yíng)管理漸漸陷入困境，致使整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)最終以失敗告終。建議我們?cè)O(shè)立專業(yè)的建材五金運(yùn)營(yíng)公司商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問題目前，隨著商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，所暴露的問思維導(dǎo)圖項(xiàng)目定位營(yíng)銷總體策略營(yíng)銷推廣銷售執(zhí)行市場(chǎng)調(diào)研全國市場(chǎng)情況滑縣概況滑縣房地產(chǎn)情況商業(yè)具體情況滑縣周邊情況問卷調(diào)查與訪談思維導(dǎo)圖項(xiàng)目定位營(yíng)銷總體策略營(yíng)銷推廣銷售執(zhí)行市場(chǎng)調(diào)研全滑縣簡(jiǎn)介

滑縣位于河南省東北部，地處豫北平原，總面積1814平方公里，人口125萬，是國家級(jí)扶貧開發(fā)工作重點(diǎn)縣、河南省對(duì)外開放重點(diǎn)縣?；h2003年以來連續(xù)6年蟬聯(lián)“全國糧食生產(chǎn)先進(jìn)縣標(biāo)兵”和“河南省第一產(chǎn)糧大縣”桂冠，素有“豫北糧倉”之稱?；h城鎮(zhèn)區(qū)人口

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萬，城鎮(zhèn)化水平為

14.88%，和全國40.53%的平均水平相差26個(gè)百分點(diǎn)，和河南27.2%相比也有13%的差距，按照2%城市化水平的速度推進(jìn)，每年將有近2.5萬人口向城市轉(zhuǎn)移，每年的建材五金的需求量會(huì)攀升。城區(qū)規(guī)模小，人口少，城市化落后滑縣簡(jiǎn)介滑縣位于河南省東北部，地處豫北平原，總面積滑縣以得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，座落在豫北區(qū)域性商貿(mào)中心腹地，以滑縣為中心半徑100公里內(nèi)，輻射安陽、開封、濮陽、新鄉(xiāng)、鶴壁、菏澤等6市30個(gè)縣、整個(gè)商業(yè)區(qū)域人口4000多萬人，滑縣交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，縣城道城鎮(zhèn)南距武漢市500公里、鄭州市130公里，封丘50公里、延津15公里、長(zhǎng)坦30公里，新鄭機(jī)場(chǎng)140公里、開封市100公里、北距北京市570公里、安陽市70公里、浚縣5公里、鶴壁市25公里、東距青島市620公里、濟(jì)南市310公里、菏澤市130公里、濮陽市50公里、西距新鄉(xiāng)市70公里、淇縣20公里、在40公里半徑內(nèi)，有京廣鐵路、新荷鐵路、京珠高速、濟(jì)東高速、濮鶴高速、107國道、213國道等11條鐵路公路干線，省道307線、308線、101線、215線、222線5條公路干線在此交匯，良好的區(qū)位、便捷的交通，承東啟西，連貫?zāi)媳?，地理位置相?duì)優(yōu)越?；h輻射能力相對(duì)較強(qiáng)，交通相對(duì)便捷滑縣以得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，座落在豫北區(qū)域性商貿(mào)中心腹地，滑縣經(jīng)濟(jì)2006年，全縣生產(chǎn)總值預(yù)計(jì)完成76.7億元，同比增長(zhǎng)15.1%，增幅為12年來的最好水平。其中，第一產(chǎn)業(yè)完成31.6億元，增長(zhǎng)9%；第二產(chǎn)業(yè)完成28億元，增長(zhǎng)22.9%;第三產(chǎn)業(yè)完成17.1億元，增長(zhǎng)14.4%。

財(cái)政一般預(yù)算收入完成1.64億元，增長(zhǎng)22.5%（按可比口徑計(jì)算），為歷史上增長(zhǎng)最多的一年。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額完成28.3億元，增長(zhǎng)39.3%，是歷史上投資最多的一年。

社會(huì)消費(fèi)品零售總額完成19.1億元，增長(zhǎng)15.4%，增幅是8年來的最好水平。金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額51.6億元，首次突破50億元大關(guān)，較年初增加6.6億元，存款也是歷史上增長(zhǎng)最多的一年。

城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6861元，增長(zhǎng)13%，增幅是4年來的最好水平。農(nóng)民人均純收入3359元，增長(zhǎng)17.1%，增幅是歷史上最高的一年。滑縣經(jīng)濟(jì)2006年，全縣生產(chǎn)總值預(yù)計(jì)完成76.7億元，同比增滑縣房地產(chǎn)市場(chǎng)正步入快速發(fā)展階段人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系最初始商業(yè)商業(yè)變革前衛(wèi)商業(yè)享樂商業(yè)

小于4%4-5%5-8%大于8%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系國際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)表明，宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和人均GDP水平?jīng)Q定了一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展階段。800-4000美元4000-8000美元8000-20000美元0-800美元啟動(dòng)期快速發(fā)展期穩(wěn)定發(fā)展期穩(wěn)定發(fā)展期減緩發(fā)展期滑縣房地產(chǎn)市場(chǎng)正步入快速發(fā)展階段人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系最

縣城道城鎮(zhèn)是豫北重鎮(zhèn)，歷來商賈云集，貿(mào)易繁榮，素有“小天津”之稱。縣城已建成副食品專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)、工業(yè)品市場(chǎng)、糧油批發(fā)市場(chǎng)、道城燒雞專業(yè)市場(chǎng)、滑縣批發(fā)大市場(chǎng)、新大新中心市場(chǎng)、農(nóng)業(yè)綜合服務(wù)市場(chǎng)，高平蔬菜批發(fā)市場(chǎng)、八里營(yíng)食用菌交易市場(chǎng)、四間房瓜果蔬菜交易市場(chǎng)等，集批發(fā)與零售為一體的滑縣網(wǎng)絡(luò)化市場(chǎng)冠譽(yù)豫北各縣。

滑縣商業(yè)市場(chǎng)我們的市場(chǎng)要跟農(nóng)批市場(chǎng)一樣冠領(lǐng)豫北各縣

縣城道城鎮(zhèn)是豫北重鎮(zhèn)，歷來商賈云集，貿(mào)易繁榮，素滑縣城市規(guī)劃

東擴(kuò)南移滑縣縣城《2005—2020年總體規(guī)劃》2002年開始準(zhǔn)備，歷時(shí)四年，2006年完成總體規(guī)劃編制工作。根據(jù)規(guī)劃，縣城總體范圍將道城鎮(zhèn)、城關(guān)鎮(zhèn)和小鋪鄉(xiāng)所轄的100平方公里作為規(guī)劃控制范圍，其中的42平方公里作為縣城總體規(guī)劃范圍，規(guī)劃人口規(guī)模2010年達(dá)22萬人，用地21平方公里，2020年規(guī)劃人口規(guī)模40萬人，用地42平方公里。2005年以來，滑縣新修和改造了縣城主要道路，建成了體彩健身苑、戲曲文化廣場(chǎng)等10個(gè)休閑娛樂廣場(chǎng)，創(chuàng)建了“省級(jí)衛(wèi)生城”、“省級(jí)園林城”，榮獲了“市級(jí)文明先進(jìn)城”稱號(hào)?；h城市規(guī)劃

東擴(kuò)南移滑縣縣城《2005—2020年總體2005年8月，滑縣縣委、縣政府為推動(dòng)滑縣經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，提出并成立了滑縣新區(qū)（宏觀指導(dǎo)/利益驅(qū)動(dòng)）。

滑縣新區(qū)總面積15平方公里，規(guī)劃為“五園、四區(qū)、三中心”。西起解放路，東至什牛路；北起滑州路，南至南外環(huán)路。區(qū)內(nèi)有省級(jí)公路干線鄭吳線通過，向南40公里接滑縣火車站和正在建設(shè)的濟(jì)東高速公路；向北40公里連京廣鐵路大動(dòng)脈；向東直接進(jìn)入大廣高速連接線，距大廣高速路口僅18公里。區(qū)內(nèi)規(guī)劃道路24條，其中縱向10條，橫向14條，相繼開工建設(shè)了人民南路、滑州南路、新飛路、大三路、滑興路、文明大道南段和南環(huán)路拓寬改造工程。區(qū)內(nèi)可開發(fā)利用土地17000畝，目前已入駐新區(qū)的行政事業(yè)單位和企業(yè)有76家。滑縣新區(qū)2005年8月，滑縣縣委、縣政府為推動(dòng)滑縣經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，提出滑縣縣市輻射圖滑縣縣市輻射圖滑縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)輻射圖滑縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)輻射圖滑縣總體規(guī)劃圖北大門南大門西大門從規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)來看，滑縣由東擴(kuò)南移而成住宅看新區(qū)西，大商業(yè)看新區(qū)東的局面滑縣總體規(guī)劃圖北大門南大門西大門從規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)來看，滑縣由東擴(kuò)思維導(dǎo)圖項(xiàng)目定位營(yíng)銷總體策略營(yíng)銷推廣銷售執(zhí)行市場(chǎng)調(diào)研全國市場(chǎng)情況滑縣概況滑縣房地產(chǎn)情況商業(yè)具體情況滑縣周邊情況問卷調(diào)查與訪談思維導(dǎo)圖項(xiàng)目定位營(yíng)銷總體策略營(yíng)銷推廣銷售執(zhí)行市場(chǎng)調(diào)研全滑縣，作為河南省一座有著悠久文化底蘊(yùn)的古城，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Σ豢尚∫暎绕浞康禺a(chǎn)的發(fā)展和發(fā)達(dá)城市相比還有很大的提升空間，但巨大的農(nóng)業(yè)人口嚴(yán)重的制約了發(fā)展的腳步，購買力的低下使還有很長(zhǎng)的路要走。

目前，新區(qū)進(jìn)行開發(fā)的項(xiàng)目配套設(shè)施水平都較高，但開發(fā)商的項(xiàng)目銷售運(yùn)作能力則普遍比較弱?；h目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于前期摸索、穩(wěn)步上升的階段，初步形成的房產(chǎn)市場(chǎng)需求熱潮也只是魚龍混雜，需要開發(fā)商進(jìn)行引導(dǎo)。

2006年以前，開發(fā)商在運(yùn)作項(xiàng)目的時(shí)候，仍是以往簡(jiǎn)單的蓋好房子、等人來買，宣傳力度普遍不強(qiáng)，如宏達(dá)花園、天寶花園等，但2006年以后，一些樓盤（錦繡華庭、錦繡時(shí)代廣場(chǎng)、浩創(chuàng)第一商城、金牛國際城等）開始進(jìn)入有組織、有策劃的銷售階段，他們聘請(qǐng)專業(yè)的策劃公司進(jìn)行前期整體包裝，并進(jìn)行系統(tǒng)的廣告宣傳和銷售組織，取得了良好的效果?；h需求增加

地產(chǎn)升溫滑縣，作為河南省一座有著悠久文化底蘊(yùn)的古城，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Σ换h房地產(chǎn)業(yè)狀況滑縣房地產(chǎn)的發(fā)展無論是在發(fā)展速度還是在規(guī)模方面都是十分驚人，這是其它一些三級(jí)城市（縣城）不可比擬的。房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也相對(duì)比較激烈，目前大部分房產(chǎn)開發(fā)都集中在城南新區(qū)，投資規(guī)模相對(duì)較大，并且在新城區(qū)投資的速度和規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了在老城區(qū)的投資，他們?cè)谛鲁菂^(qū)一般開發(fā)的面積都在一百畝之上，大者能夠達(dá)到700多畝。并且新城區(qū)醫(yī)院、學(xué)校、銀行、體育館等配套設(shè)施的在不斷健全完善?；h房地產(chǎn)業(yè)狀況滑縣房地產(chǎn)的發(fā)展無論是在發(fā)展速度還是在規(guī)模方通過行政規(guī)劃并且行政中心的中心南遷，在城市南部即將形成以行政、辦公、體育、信息、商務(wù)為主的城市新核心區(qū)；并且隨著城市重心東移，新區(qū)將會(huì)建設(shè)成為生態(tài)型、現(xiàn)代化的新型城市中心，是滑縣新的增長(zhǎng)點(diǎn)和發(fā)展區(qū)域，很有發(fā)展?jié)摿?。未來的新區(qū)即將成為滑縣發(fā)展的亮點(diǎn)，也為滑縣的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來前所未有的機(jī)遇?；h未來發(fā)展趨勢(shì)分析通過行政規(guī)劃并且行政中心的中心南遷，在城市南部即將形成以行政滑縣商業(yè)地產(chǎn)正由起步期向快速發(fā)展期快速演進(jìn)發(fā)展階段市場(chǎng)表現(xiàn)經(jīng)營(yíng)模式贏利模式標(biāo)志節(jié)點(diǎn)起步期結(jié)構(gòu)調(diào)整期快速發(fā)展期穩(wěn)步發(fā)展期各個(gè)居住區(qū)、交通匯聚點(diǎn)出現(xiàn)少量、低檔次商業(yè)商業(yè)快速發(fā)展，經(jīng)營(yíng)檔次、結(jié)構(gòu)發(fā)生飛躍散鋪向集中、規(guī)?；虡I(yè)形式演變規(guī)模化商業(yè)、大型購物形態(tài)商業(yè)中心浮出市場(chǎng)城市發(fā)展較為落后，市政配套設(shè)施處在規(guī)劃中市政配套正在完善由街鋪、步行街向集中商業(yè)發(fā)展大型商業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)入，商業(yè)水平穩(wěn)步上升自有住宅底商經(jīng)營(yíng)或出租為主商鋪基本市場(chǎng)化，經(jīng)營(yíng)和銷售同時(shí)存在商鋪市場(chǎng)化，銷售成為核心贏利手段銷售不是實(shí)現(xiàn)收益的最終手段，持有出租為主營(yíng)業(yè)收入+租金收入營(yíng)業(yè)收入+租金收入+銷售收入銷售收入+租金收入銷售收入+租金收入滑縣目前商業(yè)地產(chǎn)的演進(jìn)滑縣商業(yè)地產(chǎn)正由起步期向快速發(fā)展期快速演進(jìn)發(fā)展市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式標(biāo)※幾個(gè)重點(diǎn)樓盤，總占地規(guī)模為1974畝；目前在售的樓盤多以幾百畝的大盤為主。占地規(guī)模項(xiàng)目名稱項(xiàng)目占地畝數(shù)金牛國際城600華通世紀(jì)城700英民花園304華都城市花園30祥泰苑240津蘭名郡100滑縣住宅市場(chǎng)情況供應(yīng)量※幾個(gè)重點(diǎn)樓盤，總占地規(guī)模為1974畝；目前在售的樓盤多※在售樓盤中，主力戶型以130-150平米左右的三室居多,這代表了目前滑縣房地產(chǎn)市場(chǎng)上大部分客群的戶型偏好。各項(xiàng)目主力戶型面積華通世紀(jì)城90—160平方米英民花園110—170平方米華都城市花園130—180平方米祥泰苑130—150平方米津蘭名郡90—220平方米滑縣住宅市場(chǎng)情況※在售樓盤中，主力戶型以130-150平米左右的三室居思維導(dǎo)圖項(xiàng)目定位營(yíng)銷總體策略營(yíng)銷推廣銷售執(zhí)行市場(chǎng)調(diào)研全國市場(chǎng)情況滑縣概況滑縣房地產(chǎn)情況商業(yè)具體情況滑縣周邊情況問卷調(diào)查與訪談思維導(dǎo)圖項(xiàng)目定位營(yíng)銷總體策略營(yíng)銷推廣銷售執(zhí)行市場(chǎng)調(diào)研全項(xiàng)目地址：人民路臨街開業(yè)時(shí)間：10年業(yè)態(tài)定位：主要以家具板材、辦公家具床上用品為主。租金情況：月平米租金15-18元/月。此市場(chǎng)為大賣場(chǎng)，現(xiàn)整體維修停業(yè)階段。項(xiàng)目現(xiàn)狀：經(jīng)實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)老大家具城原為滑縣最大的家具市場(chǎng)。但該家具城由于先天建筑布局不合理、缺乏對(duì)未來的可預(yù)見性。碰上雨雪天氣。該家具城會(huì)造成大量積水，交通阻塞，物流不暢。很多商戶都在考慮搬遷，市場(chǎng)也大為蕭條。老大家具城項(xiàng)目地址：人民路臨街老大家具城項(xiàng)目地址：人民路南段臨街開業(yè)時(shí)間：兩年業(yè)態(tài)定位：辦公家具，窗簾，布藝生活家具為主，布藝和床上用品為主。市場(chǎng)定位：市場(chǎng)定位，滑縣中高端市場(chǎng)租金情況：一樓月租金為12/平米，二樓為10/平米項(xiàng)目現(xiàn)狀：該家具城招商已滿。地理位置優(yōu)越交通物流方便快捷，人流量較大，客戶大多為本地及周邊，從商場(chǎng)內(nèi)部裝飾和店鋪布局來看，裝修較為專業(yè)，氣氛較濃、在調(diào)研過程中經(jīng)營(yíng)商戶對(duì)該家具城服務(wù)比較滿意，前景表現(xiàn)樂觀。四季通達(dá)家具城項(xiàng)目地址：人民路南段臨街四季通達(dá)家具城項(xiàng)目地址：人民路臨街開業(yè)時(shí)間：三個(gè)月業(yè)態(tài)定位：辦公家具，窗簾，布藝生活家具為主，布藝和床上用品為主。市場(chǎng)定位：中檔市場(chǎng)租金情況：一樓月租金為11月平米。二樓為10月平米項(xiàng)目現(xiàn)狀：以日常生活家具為經(jīng)營(yíng)主體，商品檔次及需求客戶人群以中低檔為主。相對(duì)四季家具城來說，無論從市場(chǎng)地位、經(jīng)營(yíng)規(guī)模和產(chǎn)品檔次來看，都有一定差距。世紀(jì)風(fēng)情城項(xiàng)目地址：人民路臨街世紀(jì)風(fēng)情城項(xiàng)目地址：文明路臨街開業(yè)時(shí)間：近兩年業(yè)態(tài)定位：以建材燈飾、衛(wèi)廚，櫥柜、油漆布藝，為主體。租金情況：一樓以油漆、建材燈飾，衛(wèi)浴櫥柜，月租金20-25/平方。二樓以布藝、油漆美家裝飾。2樓月租金12-15/月（租半年送半年）?，F(xiàn)狀：暫時(shí)還未招商完畢，生意一般名優(yōu)建材城項(xiàng)目地址：文明路臨街名優(yōu)建材城項(xiàng)目地址：文明路臨街開業(yè)時(shí)間：半年業(yè)態(tài)定位：布藝窗簾、衛(wèi)生陶瓷潔具，室內(nèi)裝飾、沙發(fā)布藝為主體。租金情況：一樓：經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：布藝窗簾、衛(wèi)生陶瓷潔具。月租金20平米/月。二樓：經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)以室內(nèi)裝飾、沙發(fā)布藝為主體，2樓月租金12/月（租一年送一年）?，F(xiàn)狀：二樓，一些商鋪店面正在裝修。新天地建材大世界（海華家居生活廣場(chǎng)）項(xiàng)目地址：文明路臨街新天地建材大世界（海華家居生活廣場(chǎng)）項(xiàng)目地址：人民路與文明路交叉口環(huán)城洋河附近開業(yè)時(shí)間：約2年，市場(chǎng)自然形成業(yè)態(tài)定位：:水暖，衛(wèi)廚、建材玻璃、裝飾材料為主。租金情況：月租金15—18元/平米?，F(xiàn)狀：由于是臨街一層是商鋪門面，其他為普通住宅。該市場(chǎng)是當(dāng)?shù)厣虘糇园l(fā)形成。規(guī)模都不大，生意狀況一般花都城市花園商圈項(xiàng)目地址：人民路與文明路交叉口環(huán)城洋河附近花都城市花園商圈八方機(jī)電、辰龍機(jī)電，年1.5-2.0萬元/間,月租金35-40/月平米（一拖三的價(jià)格）四方水暖、興達(dá)水暖，年1.5-1.8萬元/間月租金35/月平米（一拖三的價(jià)格）輝煌燈飾、鵬飛燈飾，雙星燈飾，年1.5-1.8萬元/間月租金35/月平米（一拖三的價(jià)格）沿街的個(gè)體八方機(jī)電、辰龍機(jī)電，年1.5-2.0萬元/間,輝煌燈飾、鵬飛項(xiàng)目地址：道城路中段經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：家具批發(fā)和零售?，F(xiàn)狀：項(xiàng)目失敗，商業(yè)區(qū)內(nèi)已經(jīng)完全沒有家具市場(chǎng)的影子。目前萬事達(dá)家具市場(chǎng)主體被餐飲日化占據(jù)主體。本項(xiàng)目區(qū)域位置處于道城路繁華地段，商業(yè)發(fā)達(dá)、周圍遍布商場(chǎng)超市、人流量大，消費(fèi)能力強(qiáng)。萬事達(dá)家具市場(chǎng)項(xiàng)目地址：道城路中段萬事達(dá)家具市場(chǎng)商鋪地址：道城路業(yè)態(tài)定位：機(jī)電五金租金情況：年2---3萬/間。月租金35元/平米，一樓為營(yíng)業(yè)面積，二、三樓為住宿（送）。匯龍機(jī)電工具行商鋪地址：道城路匯龍機(jī)電工具行項(xiàng)目地址：道城路中段經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：共上下兩層，一區(qū)業(yè)態(tài)：美容美發(fā)用品、鞋業(yè)、服裝等。二區(qū)業(yè)態(tài)：鞋業(yè)、服裝、飾品等。三區(qū)業(yè)態(tài)：服裝。租金一個(gè)商鋪4000元/年（送2樓，一拖二）街道兩邊只有六米，給人種擁擠、狹窄感。且缺少商業(yè)氛圍，整個(gè)市場(chǎng)缺乏規(guī)范，商鋪經(jīng)營(yíng)信心不足，人流量減少.出現(xiàn)大量轉(zhuǎn)租和空置鋪面。世紀(jì)購物廣場(chǎng)項(xiàng)目地址：道城路中段世紀(jì)購物廣場(chǎng)紫光商業(yè)步行街項(xiàng)目地址：紅旗路（益友時(shí)代廣場(chǎng)對(duì)面）業(yè)態(tài)定位：中低檔服裝，鞋業(yè)、珠寶。招商已滿。租金價(jià)格：按步行街標(biāo)準(zhǔn)間折算。年2---3萬/間?，F(xiàn)狀點(diǎn)評(píng)：該市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)品牌以中低檔為主。主要特點(diǎn)，紅旗路和人流量大。市場(chǎng)人氣較旺、商品交易頻繁。大多以零售為主。主題消費(fèi)人群大多以本地為主。紫光商業(yè)步行街項(xiàng)目地址：紅旗路（益友時(shí)代廣場(chǎng)對(duì)面）項(xiàng)目地址：道城路中段經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài):電動(dòng)車業(yè)態(tài)定位：中低檔電動(dòng)車，租金情況：按每個(gè)標(biāo)準(zhǔn)商鋪（見照片）20000元/年。招商已滿，沒有空置商鋪?，F(xiàn)狀：該市場(chǎng)位于滑縣繁華路段，不過由于滑縣電動(dòng)車商鋪比較分散。且沒有完全被該市場(chǎng)吸納，所以該電動(dòng)車摩托車市場(chǎng)生意一般。豫北電動(dòng)車摩托車市場(chǎng)項(xiàng)目地址：道城路中段豫北電動(dòng)車摩托車市場(chǎng)浩創(chuàng)商城項(xiàng)目地址：紅旗路與解放路交叉口業(yè)態(tài)定位：集服裝超市、家電百貨、餐飲娛樂為一體的綜合性大型購物商場(chǎng)。該商城共分為兩期，一期項(xiàng)目名稱：浩創(chuàng)第一商城。二期項(xiàng)目名稱：浩創(chuàng)第二商城。項(xiàng)目現(xiàn)狀：浩創(chuàng)第一商城：一樓以中國電信，品牌服裝，珠寶首飾為主。二樓大型服裝商場(chǎng)。目前招商中，40/平米。三樓美食廣場(chǎng)。四樓健身娛樂設(shè)施為主，（目前正在裝修）。一期招商已滿，二期正在招商?？勺饪少I。一樓月租金110/平米。出售價(jià)格8000-12000/平米（表價(jià)）；二樓月租金30/平米。出售價(jià)格6000-8000/平米（表價(jià)）。貸款首付比率50%.招商電話0372---8706666浩創(chuàng)第二商城：一樓業(yè)態(tài)大型超市（世紀(jì)聯(lián)華）品牌服裝、鞋業(yè)飾品為主；二樓家電，電子為主。三樓網(wǎng)吧、溜冰KTV娛樂為主浩創(chuàng)商城項(xiàng)目地址：紅旗路與解放路交叉口丹尼斯購物商場(chǎng)項(xiàng)目地址：滑縣解放路中段。招商電話：0372---8706666項(xiàng)目開業(yè)時(shí)間：2009年年底，現(xiàn)正招商階段。業(yè)態(tài)定位：購物、娛樂、餐飲、商務(wù)。項(xiàng)目現(xiàn)狀：該項(xiàng)目主體已經(jīng)完工。商場(chǎng)設(shè)計(jì)四層，一層為“都會(huì)流行館”以經(jīng)營(yíng)美容飾品、皮鞋皮具、黃金珠寶、手表工藝品、西餐。二層為“家飾生活管”主要經(jīng)營(yíng)家具、服裝、床上用品等。三層“運(yùn)動(dòng)時(shí)尚館”以男裝和青春休閑系列的大型服裝商場(chǎng)。四樓“娛樂休閑館”主要經(jīng)營(yíng)KTV、網(wǎng)吧兒童樂園、足道茶樓為主。一樓表價(jià)9000元/平米左右。二樓表價(jià)4200元/平米左右。丹尼斯購物商場(chǎng)項(xiàng)目地址：滑縣解放路中段。招商電話：0372-區(qū)域售價(jià)(實(shí)價(jià)）備注浩創(chuàng)商城一樓：5000-7800元∕㎡二樓：3185-5000元∕㎡一樓：8000-12000元∕㎡二樓：5000-8000元∕㎡（表價(jià)）98折，返35%丹尼斯購物商場(chǎng)一樓：4800-7900元/㎡二樓：2700-4000元∕㎡三樓：2000-3000元∕㎡一樓：6000-10000元∕㎡二樓：3500-5000元∕㎡（表價(jià)）97折，返18%安陽大華金一樓：6000元∕㎡二樓：2600元∕㎡世紀(jì)城5000元∕㎡（一拖二）花都城市花園3000—3850元∕㎡2年前價(jià)格長(zhǎng)垣縣億隆商業(yè)街1期2400元∕㎡（一拖三）60㎡*3，4年前40萬元左右現(xiàn)價(jià)75萬元左右長(zhǎng)垣縣長(zhǎng)城商貿(mào)城2700元∕㎡（一拖三）3年前價(jià)格，100㎡*3濮陽市金橋建材市場(chǎng)2500元∕㎡（一拖二）8年前價(jià)格，30㎡*2滑縣及附近商鋪銷售價(jià)格情況區(qū)域售價(jià)(實(shí)價(jià)）備注浩創(chuàng)商城一樓：51、滑縣建材市場(chǎng)建設(shè)檔次不高，大部分建材經(jīng)銷商雖能夠歸行入市，但是經(jīng)營(yíng)方式仍停留在攤位式、大棚式時(shí)代，分散、狹小雜亂、管理無序、經(jīng)營(yíng)模式陳舊落后、商品質(zhì)量參差不齊，業(yè)態(tài)分布較為分散，沒有形成核心競(jìng)爭(zhēng)力。以個(gè)體戶經(jīng)營(yíng)為主，商品以低、劣居多；市場(chǎng)銷售覆蓋面不廣，多銷在本地，對(duì)周邊一些縣城的影響力較小，知名低，輻射范圍不廣，銷售量有限，影響力低下。2、滑縣建材市場(chǎng)政策法規(guī)配套跟不上，進(jìn)一步發(fā)展受阻。表現(xiàn)為：一是行政引導(dǎo)不力，造致了市場(chǎng)分散。當(dāng)前滑縣城區(qū)內(nèi)還有很多建筑材料店鋪未能歸行入市。市場(chǎng)的分散既不利于市場(chǎng)的管理，也不利于市場(chǎng)的良性發(fā)展，更不利于市場(chǎng)品位的提升。由于商戶經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所均屬自發(fā)形成，沒有統(tǒng)一的管理機(jī)構(gòu)與政府稅務(wù)部門接洽。3、市場(chǎng)設(shè)施配套不齊全，售后服務(wù)無保障，質(zhì)量不高。小結(jié)1、滑縣建材市場(chǎng)建設(shè)檔次不高，大部分建材經(jīng)銷商雖能夠歸行入市思維導(dǎo)圖項(xiàng)目定位營(yíng)銷總體策略營(yíng)銷推廣銷售執(zhí)行市場(chǎng)調(diào)研全國市場(chǎng)情況滑縣概況滑縣房地產(chǎn)情況商業(yè)具體情況滑縣周邊情況問卷調(diào)查與訪談思維導(dǎo)圖項(xiàng)目定位營(yíng)銷總體策略營(yíng)銷推廣銷售執(zhí)行市場(chǎng)調(diào)研全滑縣100公里輻射圈輻射縣市：安陽：滑縣、湯陰縣、內(nèi)黃縣；鶴壁：?？h、淇縣；新鄉(xiāng)：衛(wèi)輝市、長(zhǎng)恒縣；濮陽：濮陽縣滑縣100公里輻射圈輻射縣市：安陽：滑縣、湯陰縣、內(nèi)黃縣；鶴鶴壁新區(qū)建材市場(chǎng)情況品類戶數(shù)（217戶）占比面積（19807㎡）占比陶瓷、潔具、水暖、廚衛(wèi)7735.48﹪769538.84﹪五金機(jī)電41.8﹪2351.1﹪燈飾62.7﹪6553.3﹪板材、吊頂、油漆、涂料、壁紙5023.04﹪445022.46﹪門業(yè)、木地板7534.56﹪647232.67﹪型材、管材、玻璃及加工52.3﹪3001.5﹪市場(chǎng)租金單價(jià)備注九州建材市場(chǎng)沿街：20—30元∕月∕㎡。內(nèi)鋪：10—15元∕月∕㎡市場(chǎng)開業(yè)有11年左右，商戶總65戶左右，部分商鋪有二層。萬商龍商貿(mào)城一層;18元∕月∕㎡,二層：13元∕月∕㎡，沿街28元∕月∕㎡開業(yè)3年，生意較好，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定，主要以中高檔品牌為主。華業(yè)建材市場(chǎng)單價(jià)20元左右主要是沿街商鋪天泰國際建材港老商戶5元∕月∕㎡，交一年送一年房租，現(xiàn)價(jià)5元∕月∕㎡，沿街商鋪7元∕月∕㎡，售價(jià)3488元∕㎡，有6年回購。開業(yè)已有7年，總商戶260戶左右，生意交差，市場(chǎng)人氣較淡萬商隆家具城15—18元∕月∕㎡，生意較好，40戶左右鶴壁新區(qū)建材市場(chǎng)情況品類戶數(shù)（217戶）占比面積（19807安陽建材市場(chǎng)情況

品類戶數(shù)（217戶）面積（26035㎡）陶瓷、潔具、衛(wèi)廚7013275㎡門業(yè)地板272160㎡裝飾（板材吊項(xiàng)、油漆涂料、壁紙）302570㎡五金機(jī)電燈飾513240㎡水曖及型鋁材394790㎡市場(chǎng)租金單價(jià)大華金商建材市場(chǎng)一層：35-40元/㎡/月二層：15-20元/㎡/月開發(fā)區(qū)財(cái)富陶瓷城8元/月/㎡開發(fā)區(qū)水曖建材市場(chǎng)批發(fā)市場(chǎng)16-37元/月/㎡租一層送二層、同等面積開發(fā)區(qū)恒源建材批發(fā)市場(chǎng)8-15元/月/㎡開發(fā)區(qū)五金交電建材市場(chǎng)20-40元/月/㎡租一層送二層同等面積居家易建材市場(chǎng)20-45元/月/㎡新東方建材市場(chǎng)一層：45-60元/月/㎡二層：35-45元/月/㎡大華金商出售價(jià)格：一層：6000元/㎡，二層：2600元/㎡安陽建材市場(chǎng)情況品類戶數(shù)（217戶）面積（26035㎡）陶新鄉(xiāng)建材市場(chǎng)情況品類戶數(shù)（398戶）面積（39060㎡）陶瓷、潔具、水暖、廚衛(wèi)13519850㎡五金機(jī)電6320㎡燈飾4520㎡板材、吊頂、油漆、涂料、壁紙1277285㎡門業(yè)、木地板12010695㎡型材、管材、玻璃及加工6390㎡市場(chǎng)租金單價(jià)備注新美家建材市場(chǎng)20—40元/月/㎡開業(yè)十余年，現(xiàn)已形成老市場(chǎng)，此市場(chǎng)只租不售，地皮屬于國有金港裝飾市場(chǎng)25—45元/月/㎡同上光彩建材市場(chǎng)28——33元/月/㎡租一層送二層、三層同等面積開業(yè)兩年新建市場(chǎng)，售價(jià)1980—2500元/㎡不等，此市場(chǎng)與鶴壁天泰市場(chǎng)相似，正處于過渡期豫北家俱市場(chǎng)50元/月/㎡開業(yè)六年已形成市場(chǎng)，有20戶是滑縣商戶屬于自產(chǎn)自銷新鄉(xiāng)建材市場(chǎng)情況品類戶數(shù)（398戶）面積（39060㎡）陶瓷思維導(dǎo)圖項(xiàng)目定位營(yíng)銷總體策略營(yíng)銷推廣銷售執(zhí)行市場(chǎng)調(diào)研全國市場(chǎng)情況滑縣概況滑縣房地產(chǎn)情況商業(yè)具體情況滑縣周邊情況問卷調(diào)查與訪談思維導(dǎo)圖項(xiàng)目定位營(yíng)銷總體策略營(yíng)銷推廣銷售執(zhí)行市場(chǎng)調(diào)研全調(diào)查樣本：滑縣及周圍縣市市民調(diào)查內(nèi)容：1、客戶對(duì)項(xiàng)目區(qū)域的認(rèn)識(shí)2、客戶對(duì)項(xiàng)目關(guān)注的原因3、客戶認(rèn)知渠道分析調(diào)查目的：了解客戶需求，對(duì)本項(xiàng)目定位有很強(qiáng)指導(dǎo)意義。調(diào)查數(shù)量：本次調(diào)查訪談共80人，有效訪談68人。調(diào)查統(tǒng)計(jì)說明調(diào)查樣本：滑縣及周圍縣市市民調(diào)查統(tǒng)計(jì)說明客戶對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)調(diào)查統(tǒng)計(jì)客戶對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)調(diào)查統(tǒng)計(jì)客戶對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)調(diào)查統(tǒng)計(jì)客戶對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)調(diào)查統(tǒng)計(jì)客戶對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)調(diào)查統(tǒng)計(jì)客戶對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)調(diào)查統(tǒng)計(jì)行業(yè)客戶深度訪談（背景資料--范利先經(jīng)營(yíng)的萬通機(jī)電、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)以電機(jī)設(shè)備為主）被訪人：范利先商貿(mào)城：老板，看你剛才那么多人，生意挺好的嘛。范：還可以。商貿(mào)城：在鄭州做了幾年，想到滑縣看看，不知道咱這兒價(jià)格怎么樣范：我這商鋪價(jià)格大概35/月平米。不過買一層送二層。這條路上的租金都差不多商貿(mào)城：那還挺劃算呢，對(duì)了，我在前邊看到一個(gè)溫州商貿(mào)城的廣告牌子，做的挺大氣的，哪兒怎么樣啊范：那個(gè)聽說過。規(guī)模挺大的，地理位置不錯(cuò)、價(jià)格合適的話可以打算。商貿(mào)城：我看老板這生意也不錯(cuò)，怎么想到搬哪兒去了范：那邊的規(guī)模比這大，還靠汽車站，將來商戶肯定都搬它哪兒去。做生意嘛，大家要在一起做，人氣才旺。商貿(mào)城：呵呵老板的眼光真不錯(cuò)。范：那里，還有一方面，隨著這兩年經(jīng)營(yíng)、生意越做越大，貨越進(jìn)越多。這就嫌的店面有點(diǎn)小了，不方便。商貿(mào)城：呵呵，聽你這么一說，我也覺得不錯(cuò)?，F(xiàn)在剛好有時(shí)間去看看，回頭再聊！再見范：好的，再見點(diǎn)評(píng)：客戶對(duì)項(xiàng)目已經(jīng)有了初步的了解。也對(duì)項(xiàng)目的前景充滿了期待。他主要的關(guān)注點(diǎn)集中在商鋪未來的定價(jià)，對(duì)區(qū)域優(yōu)勢(shì)的認(rèn)同以及未來完善的配套服務(wù)上面。訪談案例一行業(yè)客戶深度訪談（背景資料--范利先經(jīng)營(yíng)的萬通機(jī)電、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)（背景資料：南廣俊-----經(jīng)營(yíng)品牌“良辰家具”經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，以辦公日常家具為主）被訪人：南廣俊商鋪地點(diǎn)：世紀(jì)風(fēng)情家具城二樓南廳。商貿(mào)城：老板最近生意不錯(cuò)啊南：還成商貿(mào)城：老板，咱這個(gè)商場(chǎng)開業(yè)多長(zhǎng)時(shí)間了，這個(gè)市場(chǎng)人氣如何？南:挺不錯(cuò)的，剛開業(yè)沒多久，人氣挺旺的。這個(gè)批發(fā)市場(chǎng)檔次在整個(gè)滑縣地區(qū)都還算數(shù)的著的，省內(nèi)很多家具、品牌在這邊都有代理商。商貿(mào)城：你知道溫州商貿(mào)城嗎？那邊準(zhǔn)備做一個(gè)‘集建材、裝飾、家居、五金機(jī)電等為一體的綜合性商貿(mào)市場(chǎng)，南：（表情遲疑了一下）知道，但不知道具體做什么。做我們這生意的，講究聚集效應(yīng)，無論商鋪還是客戶喜歡扎堆?？蛻舴奖悖藲饩屯?，自然就賺錢了。商貿(mào)城：你會(huì)考慮進(jìn)駐嗎南：還不清楚，別的商戶過去，我就考慮行業(yè)客戶深度訪談訪談案例二（背景資料：南廣俊-----經(jīng)營(yíng)品牌“良辰家具”經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，以受訪人：成小姐商貿(mào)城：剛才看你挺忙的，生意還不錯(cuò)吧？成：還可以。商貿(mào)城：你知道溫州商貿(mào)城嗎？在那邊做個(gè)建材批發(fā)市場(chǎng)你覺得如何？成：溫州商貿(mào)城在哪，不清楚。做建材的呀！溫州人開發(fā)的那個(gè)！我感覺如果要做陶瓷建材市場(chǎng)，必需要有規(guī)模，交通便利，而且最重要的是要提供倉儲(chǔ)等配套設(shè)施。商貿(mào)城：溫州商貿(mào)城就在新車站對(duì)面，交通很方便，你提到的倉儲(chǔ)問題我們肯定有的了，很謝謝你的意見，到時(shí)候我們資料出來后請(qǐng)你過去看看。成：好的行業(yè)客戶深度訪談訪談案例三受訪人：成小姐行業(yè)客戶深度訪談訪談案例三受訪人：王小姐商貿(mào)城：老板，你在這里做生意做了好幾年了吧？王：是，很多年了商貿(mào)城：你們這生意怎么樣？王：還不錯(cuò)。現(xiàn)在滑縣很多客戶都在這里購買建材、五金機(jī)電的商貿(mào)城：那你覺得在新汽車站對(duì)面做一個(gè)建材、五金機(jī)電市場(chǎng)有發(fā)展前途嗎？王：那個(gè)地方我覺得有點(diǎn)偏了，現(xiàn)在市場(chǎng)情況又不太好，感覺比較難做。商貿(mào)城：你這個(gè)是租的吧。如果你自己買一個(gè)商鋪不就可以把租金節(jié)約下來。王：我這里租金很便宜的，一年才200塊錢一個(gè)平方。如果買的話我至少要200平米，算下來至少要一、兩百萬吧，太貴了，沒這么多錢。行業(yè)客戶深度訪談訪談案例四受訪人：王小姐行業(yè)客戶深度訪談訪談案例四（背景資料—巫發(fā)乾經(jīng)營(yíng)的鑫悅水暖建材中心）被訪人：巫發(fā)乾商貿(mào)城：老板，您好，生意不錯(cuò)啊，您這門面大氣的嘛！巫：那里那里，都是朋友照顧的，你這是買點(diǎn)什么?商貿(mào)城:不是的，我是鄭州過來的，聽說咱這兒附近建了個(gè)“溫州商貿(mào)城”，所以來了解一下。老板您聽說過這個(gè)項(xiàng)目嗎？巫：聽說過、項(xiàng)目挺大的。不過我不看好它。商貿(mào)城:：怎么講！巫：我們這兒的貨都是從鄭州進(jìn)的。溫州商貿(mào)城能比鄭州便宜？不便宜我為什么要去。商貿(mào)城:是啊。不過我聽說哪兒配套設(shè)施很完善，物流運(yùn)輸也比較方便。我覺得升值潛力挺大的，所以想在哪兒投資個(gè)商鋪。巫：交通物流倒是挺方便的，不過我認(rèn)為它這個(gè)項(xiàng)目的體量過大。咱們滑縣才多少人口、多大市場(chǎng)？能容納那么大的市場(chǎng)嗎？商貿(mào)城：我覺得它們吸納周邊縣市鄉(xiāng)鎮(zhèn)的市場(chǎng)啊，滑縣的地理優(yōu)勢(shì)還是不錯(cuò)的。巫：這個(gè)誰也不好說，要看他們的操作能力和廣告力度了。行業(yè)客戶深度訪談訪談案例五（背景資料—巫發(fā)乾經(jīng)營(yíng)的鑫悅水暖建材中心）行業(yè)客戶深度訪談訪受訪人：胡先生商貿(mào)城：老板，你在這個(gè)市場(chǎng)做了多少年了？胡：不短啦，有十年了。商貿(mào)城：在這個(gè)行業(yè)這么久了，有不有興趣在新的市場(chǎng)買一個(gè)店面再開一個(gè)分店呢？胡：條件適合可以考慮考慮。商貿(mào)城：如果在新汽車站對(duì)面那邊做建材、五金機(jī)電市場(chǎng)，你考慮去嗎？胡：這個(gè)要看具體的價(jià)格才能決定，價(jià)格貴了就不考慮了。商貿(mào)城：好的，以后資料出來了，一定送你一份。那你覺得如果市場(chǎng)一樓做建材、五金機(jī)電，二樓、三樓做什比較合適呢？胡：從我做這么多年生意的經(jīng)驗(yàn)來看，我覺得一個(gè)市場(chǎng)要做成功，它里面所經(jīng)營(yíng)的東西有共同的客戶群體，資源共享，這樣市場(chǎng)才比較容易成功。所以如果你們市場(chǎng)要做建材的話，二、三樓也只能做與建材有關(guān)的，而且能夠上二樓。當(dāng)然這只是我的看法。商貿(mào)城：非常感謝你寶貴的意見，以后我們的項(xiàng)目開始銷售了希望你來看看。行業(yè)客戶深度訪談訪談案例六受訪人：胡先生行業(yè)客戶深度訪談訪談案例六受訪人：旺先生商貿(mào)城：老板，生意還不錯(cuò)吧。旺：現(xiàn)在建材生意是一年不如一年啊，做的人越來越多了，競(jìng)爭(zhēng)太大了。特別是受金融危機(jī)的影響，生意更加難做了。商貿(mào)城：你知道溫州商貿(mào)城嗎？覺得那邊做建材生意怎么樣??？旺：溫州商貿(mào)城，我知道。商貿(mào)城：你覺得那邊做建材怎么樣？旺：我覺得這邊做建材的市場(chǎng)多。如果你們做建材競(jìng)爭(zhēng)會(huì)很大的，現(xiàn)在做建材也不好做了。可能以后的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)比較苦難。商貿(mào)城：謝謝您的意見，以后我們項(xiàng)目的資料出來了，會(huì)送一份給你，你可以看看的。旺：好的。行業(yè)客戶深度訪談訪談案例七受訪人：旺先生行業(yè)客戶深度訪談訪談案例七通過訪談與商戶的廣泛溝通交流，我司認(rèn)為本項(xiàng)目目前市場(chǎng)感知情況如下：本項(xiàng)目的地理位置相對(duì)比較好，但也有反對(duì)的聲音；項(xiàng)目的總體規(guī)模、汽車站與良好的展示面是項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，如何利用優(yōu)勢(shì)去弱化區(qū)位抗性問題是關(guān)鍵；倉儲(chǔ)與價(jià)格也是商戶較為關(guān)心的問題，這也是本項(xiàng)目所要處理好的；項(xiàng)目體量過大，滑縣人口較少；在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的態(tài)勢(shì)下，我項(xiàng)目若從中突圍，需要更多的亮點(diǎn)，以吸引市場(chǎng)關(guān)注。調(diào)查訪談小結(jié)通過訪談與商戶的廣泛溝通交流，我司認(rèn)為本項(xiàng)目目前市場(chǎng)感知情況較看重項(xiàng)目周邊環(huán)境較注重投資風(fēng)險(xiǎn)，看重開發(fā)商實(shí)力看好片區(qū)整體升值潛力對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)的整體規(guī)劃非常認(rèn)同客戶心態(tài)分析與應(yīng)對(duì)策略引進(jìn)品牌商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司，進(jìn)行統(tǒng)一管理，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一推廣；提前確定重大經(jīng)營(yíng)管理措施，增強(qiáng)商家及投資者信心；在正式認(rèn)籌或解籌之前，確定主力商家，以增強(qiáng)投資客戶信心對(duì)項(xiàng)目投資前景進(jìn)行充分剖析，預(yù)測(cè)項(xiàng)目5年后、10年后的租金水平；尋找可參考商業(yè)項(xiàng)目，分析其租金增長(zhǎng)速度，讓投資者看到預(yù)期將來；進(jìn)行返租銷售，降低投資門檻；較看重項(xiàng)目周邊環(huán)境客戶心態(tài)分析與應(yīng)對(duì)策略引進(jìn)品牌商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理思維導(dǎo)圖項(xiàng)目定位營(yíng)銷總體策略營(yíng)銷推廣銷售執(zhí)行市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目研究分析項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目賣點(diǎn)提煉項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目客戶定位思維導(dǎo)圖項(xiàng)目定位營(yíng)銷總體策略營(yíng)銷推廣銷售執(zhí)行市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)項(xiàng)目四周情況北西東南項(xiàng)目四周情況北西東南項(xiàng)目情況滑縣溫州商貿(mào)城,豫北最大的商業(yè)帝國,坐鎮(zhèn)滑縣城南長(zhǎng)途汽車站對(duì)面,占地280畝,總投資1.6億元,是滑縣政府重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目。商貿(mào)城定位于中高檔的裝飾、建材、家居、五金交電、農(nóng)機(jī)等業(yè)態(tài)為主的商業(yè)綜合體。商貿(mào)城將匯國際國內(nèi)知各品牌、實(shí)力商家，以不同風(fēng)格、不同定位、不同質(zhì)地的商品，滿足不同用戶廣闊的選擇需求，同時(shí)帶動(dòng)以滑縣為中心的6個(gè)市30個(gè)縣建材經(jīng)營(yíng)者前來批發(fā)各類裝飾建材產(chǎn)品，將是豫北地區(qū)最大的建筑裝飾材料集散地。商貿(mào)城將秉承國際理念、超前規(guī)劃、完美配套，鑄就商業(yè)旗艦，領(lǐng)舞豫北。項(xiàng)目情況滑縣溫州商貿(mào)城,豫北最大的商業(yè)帝國,坐鎮(zhèn)滑縣城南長(zhǎng)途項(xiàng)目周遍情況物流園區(qū)腫瘤醫(yī)院華通世紀(jì)莊宛縣醫(yī)院華通世紀(jì)莊宛祥泰苑小區(qū)舊車市場(chǎng)火車站商貿(mào)城南關(guān)新村英明花園新區(qū)辦公中心體育場(chǎng)六中新農(nóng)村試點(diǎn)鳳凰光伏科技德信電子華康制衣英民中小學(xué)商貿(mào)城項(xiàng)目周遍情況物流園區(qū)腫瘤醫(yī)院華通世紀(jì)莊宛縣醫(yī)院華通世紀(jì)莊宛祥縣長(zhǎng)途汽車站（新站）項(xiàng)目附近環(huán)境及配套縣長(zhǎng)途汽車站（新站）項(xiàng)目附近環(huán)境及配套滑縣電力大廈項(xiàng)目附近環(huán)境及配套滑縣電力大廈項(xiàng)目附近環(huán)境及配套滑縣人民檢察院項(xiàng)目附近環(huán)境及配套滑縣人民檢察院項(xiàng)目附近環(huán)境及配套滑縣六中項(xiàng)目附近環(huán)境及配套滑縣六中項(xiàng)目附近環(huán)境及配套滑縣廣播電視新聞傳媒中心項(xiàng)目附近環(huán)境及配套滑縣廣播電視新聞傳媒中心項(xiàng)目附近環(huán)境及配套滑縣生態(tài)園項(xiàng)目附近環(huán)境及配套滑縣生態(tài)園項(xiàng)目附近環(huán)境及配套體育場(chǎng)及青少年活動(dòng)中心

項(xiàng)目附近環(huán)境及配套體育場(chǎng)及青少年活動(dòng)中心項(xiàng)目附近環(huán)境及配套中澳雙語學(xué)校項(xiàng)目附近環(huán)境及配套中澳雙語學(xué)校項(xiàng)目附近環(huán)境及配套縣人民醫(yī)院與新區(qū)管委會(huì)

項(xiàng)目附近環(huán)境及配套縣人民醫(yī)院與新區(qū)管委會(huì)項(xiàng)目附近環(huán)境及配套滑縣南街及河南長(zhǎng)通項(xiàng)目附近環(huán)境及配套滑縣南街及河南長(zhǎng)通項(xiàng)目附近環(huán)境及配套滑縣人民會(huì)堂項(xiàng)目附近環(huán)境及配套滑縣人民會(huì)堂項(xiàng)目附近環(huán)境及配套滑縣縣城行政新區(qū)項(xiàng)目附近環(huán)境及配套汽車市場(chǎng)滑縣縣城行政新區(qū)項(xiàng)目附近環(huán)境及配套汽車市場(chǎng)工業(yè)園項(xiàng)目附近環(huán)境及配套工業(yè)園項(xiàng)目附近環(huán)境及配套思維導(dǎo)圖項(xiàng)目定位營(yíng)銷總體策略營(yíng)銷推廣銷售執(zhí)行市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目研究分析項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目賣點(diǎn)提煉項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目客戶定位思維導(dǎo)圖項(xiàng)目定位營(yíng)銷總體策略營(yíng)銷推廣銷售執(zhí)行市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)不利有利STRENGTH優(yōu)勢(shì)WEAKNESS劣勢(shì)OPPORTUNITY機(jī)會(huì)THREAT威脅交互分析市場(chǎng)環(huán)境內(nèi)在特質(zhì)克服劣勢(shì)，把握機(jī)會(huì)！SWOT分析不利有利STRENGTHWEAKNESSOPPORTUNIT項(xiàng)目具有的優(yōu)勢(shì)Strengths大規(guī)模

（20萬平米綜合商貿(mào)總站）大規(guī)劃大設(shè)計(jì)（連廊、扶梯、雙首層等創(chuàng)新）

SWOT分析大扶持大政策（省市重點(diǎn)工程/民生工程/優(yōu)惠）

大配套大倉儲(chǔ)

（物流、客運(yùn)站、酒店、餐飲娛樂等）大“錢”景（經(jīng)營(yíng)前景與投資“錢”景）大交通

（滑縣對(duì)外交通必由之地、門戶地位）大服務(wù)大品牌

（6個(gè)統(tǒng)一管理等；溫州集團(tuán)）

大區(qū)位大輻射

（輻射4000萬商業(yè)人氣）項(xiàng)目具有的優(yōu)勢(shì)Strengths大規(guī)模（20萬平米項(xiàng)目面臨的劣勢(shì)Weaknesses地塊限制，商業(yè)價(jià)值有所制約縣城市場(chǎng)，輻射能力有限心理距離偏遠(yuǎn)商鋪經(jīng)營(yíng)者對(duì)新市場(chǎng)持觀望心態(tài)SWOT分析項(xiàng)目面臨的劣勢(shì)Weaknesses地塊限制，商業(yè)價(jià)值有所制約項(xiàng)目擁有的機(jī)遇Opportunities市場(chǎng)比較陳舊，由于產(chǎn)品設(shè)計(jì)上存在一定的局限性，跟不上市場(chǎng)的發(fā)展，項(xiàng)目帶來相當(dāng)?shù)臋C(jī)會(huì)。由于滑縣市場(chǎng)的傳統(tǒng)和特殊性，集中專業(yè)市場(chǎng)空白，為有渴望自有物業(yè)用于經(jīng)營(yíng)需求的自營(yíng)客戶和投資客戶帶來一定的機(jī)會(huì)。行業(yè)前景樂觀，市場(chǎng)需求促進(jìn)行業(yè)發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)回升熱，必然全面帶動(dòng)新一輪的房地產(chǎn)投資。SWOT分析項(xiàng)目擁有的機(jī)遇Opportunities市場(chǎng)比較陳舊，由于產(chǎn)項(xiàng)目面臨的威脅Threats地區(qū)的經(jīng)營(yíng)方式觀念受限，產(chǎn)品要引導(dǎo)滑縣市場(chǎng)上建材市場(chǎng)主要以街鋪為主，受傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)觀念影響。建材類店面租金低廉，影響項(xiàng)目投資回報(bào)。根據(jù)市場(chǎng)的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，建材類市場(chǎng)的租金大多不高，這對(duì)我項(xiàng)目后續(xù)的價(jià)格定位和投資回報(bào)宣傳必然帶來一定的影響。周邊專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的威脅滑縣周邊建材市場(chǎng)直接影響了滑縣建材市場(chǎng)的影響力。SWOT分析項(xiàng)目面臨的威脅Threats地區(qū)的經(jīng)營(yíng)方式觀念受限，產(chǎn)品要引思維導(dǎo)圖項(xiàng)目定位營(yíng)銷總體策略營(yíng)銷推廣銷售執(zhí)行市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目研究分析項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目賣點(diǎn)提煉項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目客戶定位思維導(dǎo)圖項(xiàng)目定位營(yíng)銷總體策略營(yíng)銷推廣銷售執(zhí)行市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)1、大輻射經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣領(lǐng)銜豫北商業(yè)2、大市場(chǎng)呼喚大型專業(yè)市場(chǎng)3、大扶持省市縣重點(diǎn)工程未來發(fā)展前景光明4、大配套倉儲(chǔ)、物流、客運(yùn)站、火車站等配套城市新核心5、大交通城市門戶財(cái)貫八方6、大規(guī)模

20萬平米綜合性商貿(mào)之都7、大規(guī)劃大設(shè)計(jì)建筑，一切以“商”為先8、大服務(wù)6個(gè)統(tǒng)一管理，溫州品牌商，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手經(jīng)營(yíng)有保障做旺硬道理9、大“錢”景建材、裝飾行業(yè)享受經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)快速發(fā)展碩果

投資價(jià)值項(xiàng)目賣點(diǎn)提煉1、大輻射經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣領(lǐng)銜豫北商業(yè)項(xiàng)目賣點(diǎn)提煉站在項(xiàng)目角度：我們是誰？我們?cè)趺幢憩F(xiàn)和闡釋我們自己？項(xiàng)目定位就是如何向外界推廣本項(xiàng)目……站在項(xiàng)目角度：我們是誰？我們?cè)趺幢憩F(xiàn)和闡釋我們自己？項(xiàng)目定位項(xiàng)目市場(chǎng)整體定位滑縣整體商業(yè)環(huán)境政策規(guī)劃及市場(chǎng)需要分析市場(chǎng)調(diào)研分析.思路出發(fā)點(diǎn)項(xiàng)目具體定位市場(chǎng)定位項(xiàng)目定位對(duì)于項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的成功與否，至關(guān)重要。我司認(rèn)為本項(xiàng)目的項(xiàng)目定位，應(yīng)從以下因素考量：項(xiàng)目市場(chǎng)整體定位滑縣整體商業(yè)環(huán)境政策規(guī)劃及市場(chǎng)需要分析市場(chǎng)調(diào)在對(duì)滑縣商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)研分析的基礎(chǔ)之上，綜合各方面的因素，我司認(rèn)為本項(xiàng)目市場(chǎng)定位為：豫北裝飾·建材·家居·五金機(jī)電批零中心項(xiàng)目市場(chǎng)定位在對(duì)滑縣商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)研分析的基礎(chǔ)之上，綜合各方面的因?qū)I(yè)市場(chǎng)的換代選擇管理好，市場(chǎng)面大不夠檔次和規(guī)模環(huán)境差，臟散亂1２３集貿(mào)市場(chǎng)租鋪專業(yè)市場(chǎng)批發(fā)街邊店面零售專業(yè)市場(chǎng)的換代選擇管理好，市場(chǎng)面大不夠檔次和規(guī)模環(huán)境差，臟散業(yè)態(tài)初步劃分建議（定位）1#樓業(yè)態(tài)劃分B一樓沿街面超長(zhǎng)，展示面好，適合商家產(chǎn)品展示；陶瓷產(chǎn)品需要較好的形象展示；陶瓷等產(chǎn)品由于其自身體積和重量等原因，通常情況下選擇在低樓層。二、三樓其業(yè)態(tài)選擇與陶瓷產(chǎn)品相關(guān)聯(lián)，進(jìn)行了有效互補(bǔ)，保證了項(xiàng)目的整體性。2#樓業(yè)態(tài)劃分1F衛(wèi)浴潔具區(qū)2F燈飾開關(guān)面板區(qū)3F休閑配套1F陶瓷區(qū)2F廚具壁柜區(qū)注釋：此業(yè)態(tài)為初步定位，后期還需要招商進(jìn)一步確認(rèn)業(yè)態(tài)初步劃分建議（定位）1#樓業(yè)態(tài)劃分B一樓沿街面超長(zhǎng)，展示5#樓業(yè)態(tài)劃分C1F油漆/涂料2F吊頂/布藝/窗簾/壁紙業(yè)態(tài)劃分建議（定位）5#樓業(yè)態(tài)劃分C1F油漆/涂料2F吊頂/布藝/窗簾/壁紙業(yè)3#樓業(yè)態(tài)劃分1F木門/移門/地板/樓梯2F家具沙發(fā)餐臺(tái)桌椅地毯（家居）3F休閑配套1F裝飾五金/五金配件/鎖類2F電器8#樓業(yè)態(tài)劃分業(yè)態(tài)劃分建議（定位）3#樓業(yè)態(tài)劃分1F木門/移門/地板/樓梯2F家具沙發(fā)餐臺(tái)桌椅1F石材/管材/型材/建材2F掛件/裝飾公司/通訊器材6#樓業(yè)態(tài)劃分C7#樓業(yè)態(tài)劃分1F木業(yè)/玻璃2F五金水暖業(yè)態(tài)劃分建議（定位）1F石材/管材/型材/建材2F掛件/裝飾公司/通訊器材6C9#樓業(yè)態(tài)劃分1F機(jī)械工具/大五金2F五金工具4#樓業(yè)態(tài)劃分1F家庭五金/農(nóng)機(jī)/電動(dòng)類2F小五金業(yè)態(tài)劃分建議（定位）C9#樓業(yè)態(tài)劃分1F機(jī)械工具/大五金2F五金工具4#樓業(yè)態(tài)劃業(yè)態(tài)初步劃分圖（一樓）家庭五金/農(nóng)機(jī)/電動(dòng)類木業(yè)/玻璃

油漆/涂料陶瓷衛(wèi)浴潔具木門/移門/地板/樓梯裝飾五金/五金配件/鎖類石材/管材/型材/建材機(jī)械工具/大五金業(yè)態(tài)初步劃分圖（一樓）家庭五金/農(nóng)機(jī)/電動(dòng)類木業(yè)/玻璃油漆業(yè)態(tài)初步劃分圖（二樓）小五金五金水暖吊頂/布藝/窗簾/壁紙廚具壁柜燈飾開關(guān)面板五金工具家居電器掛件/裝飾公司/通訊器材業(yè)態(tài)初步劃分圖（二樓）小五金五金水暖吊頂/布藝/窗簾/壁紙廚規(guī)劃建議（具體的見規(guī)劃設(shè)計(jì)調(diào)整建議方案）參考圖規(guī)劃建議（具體的見規(guī)劃設(shè)計(jì)調(diào)整建議方案）參考圖參考圖商鋪的分割與編號(hào)等圖紙?jiān)O(shè)計(jì)出來再另案處理參考圖商鋪的分割與編號(hào)等圖紙?jiān)O(shè)計(jì)出來再另案處理■滑縣的建材五金類經(jīng)營(yíng)戶這部分客戶群體是我項(xiàng)目的核心目標(biāo)客戶。由于：一、目前滑縣建材市場(chǎng)呈現(xiàn)零散式的特點(diǎn)，大多以沿街鋪位為主，沒有呈現(xiàn)集中專業(yè)市場(chǎng)的特點(diǎn)；二、目前滑縣大多建材市場(chǎng)只租不售，多數(shù)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的業(yè)主每年要付出不菲的租金，相對(duì)而言，不如擁有自有物業(yè)；三、滑縣幾大陳舊市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)戶需求新的成規(guī)模的專業(yè)市場(chǎng)；四、由于市場(chǎng)擴(kuò)張需要，用于分展點(diǎn)的展示和銷售；因此，隨著項(xiàng)目的啟動(dòng)，必然對(duì)該類經(jīng)營(yíng)客戶造成影響和吸引力?！龌h周邊縣市的建材五金類經(jīng)營(yíng)戶■個(gè)體戶、私營(yíng)企業(yè)小老板■政府機(jī)關(guān)人員或有積蓄的公務(wù)員■其他投資客戶滑縣交通方便，滑縣作為豫北的大縣，有足夠吸引力來吸引其他地域投資客前來投資。誰是我們的客戶?■滑縣的建材五金類經(jīng)營(yíng)戶誰是我們的客戶?根據(jù)以上對(duì)目標(biāo)客戶群的分析，并結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際素質(zhì)和定位考慮，我們認(rèn)為，本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶如下：?本市行業(yè)經(jīng)營(yíng)戶?周邊縣市行業(yè)經(jīng)營(yíng)戶/企業(yè)主?個(gè)體戶、私營(yíng)企業(yè)小老板?政府機(jī)關(guān)人員或有積蓄的公務(wù)員?其他投資客客戶定位根據(jù)以上對(duì)目標(biāo)客戶群的分析，并結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際素質(zhì)和定位考慮項(xiàng)目的核心目標(biāo)客戶投資型客戶自營(yíng)型客戶

機(jī)關(guān)、事業(yè)單位/國企中高層管理者

民營(yíng)、私企老板、個(gè)體戶

高級(jí)白領(lǐng)

離退休人員

其他客戶（周邊縣市投資者或商家）

縣區(qū)已有的代理商經(jīng)營(yíng)商

準(zhǔn)備涉足商業(yè)經(jīng)營(yíng)的成功人士

周圍鄉(xiāng)鎮(zhèn)資金雄厚的半經(jīng)營(yíng)商項(xiàng)目的核心目標(biāo)客戶投資型客戶自營(yíng)型客戶機(jī)關(guān)、事業(yè)單位/國企通過我司的市場(chǎng)調(diào)研結(jié)合項(xiàng)目市場(chǎng)定位、具體的業(yè)態(tài)定位等因素綜合考慮我項(xiàng)目目標(biāo)客戶群體主要有兩大類投資客戶與自營(yíng)客戶。投資客戶具有較強(qiáng)的投資能力；資金雄厚，投資意識(shí)強(qiáng)；注重產(chǎn)品升值空間，追求利益回報(bào)；多為二次以及二次以上置業(yè)者。自營(yíng)客戶注重項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍；對(duì)地段、交通、規(guī)模、市場(chǎng)成熟度有一定的要求；偏好于良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境；商業(yè)配套設(shè)施要求較高。說明：我項(xiàng)目自營(yíng)客戶主要來源于滑縣的建材、五金機(jī)電客戶以及分散于其他各縣各大市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)家居建材產(chǎn)品的客戶等。核心目標(biāo)客戶群目標(biāo)客戶群體分析通過我司的市場(chǎng)調(diào)研結(jié)合項(xiàng)目市場(chǎng)定位、具體的業(yè)態(tài)定位等因素綜合項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位購買物業(yè)用途定位

自營(yíng)型客戶投資型客戶所占比例30％-40%60%-70％客戶特征分析

客戶類型購買特征經(jīng)營(yíng)型商戶注重運(yùn)營(yíng)成本，對(duì)價(jià)格較為敏感；出于資金周轉(zhuǎn)的考慮，不愿支付過多資金用于購買鋪位；現(xiàn)實(shí)性強(qiáng)、隨大流，喜歡跟風(fēng)；容易受到廣告宣傳和現(xiàn)場(chǎng)氛圍的引導(dǎo)。投資型客戶1、注重未來的前景，關(guān)注租金回報(bào)和物業(yè)的升值；2、沒有時(shí)間管理，喜歡靈活的銷售模式，購買面積較?。?、容易受到廣告宣傳和現(xiàn)場(chǎng)氛圍的引導(dǎo)。項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位購買物業(yè)用途定位自營(yíng)型客戶投資型客戶所占購鋪客戶初步描述——

高薪及中產(chǎn)階層是市場(chǎng)的消費(fèi)主力超富階層職業(yè)投資客、企業(yè)高管和商鋪經(jīng)營(yíng)者300萬以上中產(chǎn)階層100萬以上高薪階層泛公務(wù)員，企業(yè)技術(shù)人員、管理人員、小業(yè)主等年收入15萬以上有穩(wěn)定收入的階層和小攤位個(gè)體業(yè)者等年收入5萬以上階層職業(yè)家庭資產(chǎn)/收入?yún)^(qū)域全國滑縣中等階層企業(yè)經(jīng)營(yíng)者滑縣豫北購鋪客戶初步描述——

區(qū)域來源：整個(gè)滑縣及周邊的經(jīng)營(yíng)者職業(yè)特點(diǎn)：相關(guān)行業(yè)經(jīng)營(yíng)者。置業(yè)目的：用于自營(yíng)或投資（并不轉(zhuǎn)賣），投資根據(jù)市場(chǎng)行情進(jìn)行轉(zhuǎn)讓或者自營(yíng)。置業(yè)特征：大部分已有商鋪，或者從事建材行業(yè)經(jīng)營(yíng)。購鋪目的是為了繼續(xù)經(jīng)營(yíng)或者擴(kuò)張經(jīng)營(yíng)。投資者則為根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情況是放租還是自營(yíng)。經(jīng)濟(jì)能力：家庭年收入10-30萬以上。核心客戶：約30%區(qū)域來源：滑縣市區(qū)及周邊縣市的高收入者職業(yè)特點(diǎn)：政府機(jī)關(guān)公務(wù)員、企事業(yè)單位職員或其他個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶等。置業(yè)目的：嘗試分散投資，通常放租或者等待物業(yè)升值為主。置業(yè)特征：大部分都有投資商鋪的經(jīng)歷或者其他投資經(jīng)歷，購鋪目的是嘗試新的投資方式，提高投資收益等等；經(jīng)濟(jì)能力：家庭年收入8萬以上重要客戶：約35%區(qū)域來源：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的較高收入者職業(yè)特點(diǎn)：企業(yè)管理人員、技術(shù)人員，有穩(wěn)定收入的工薪階層置業(yè)目的：固定投資置業(yè)特征：價(jià)格和回報(bào)是決定其是否投資的主要因素經(jīng)濟(jì)能力：家庭年收入5萬以上較重要客戶：約25%區(qū)域來源：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，或在市內(nèi)謀生的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人職業(yè)特點(diǎn)：鄉(xiāng)鎮(zhèn)工作人員、富裕村鎮(zhèn)居民置鋪目的：入城投資置業(yè)特征：大部分沒有經(jīng)營(yíng)經(jīng)歷，購鋪目的主要是能夠?yàn)樵诔鞘羞M(jìn)行置業(yè)和投資收益；經(jīng)濟(jì)能力：家庭年收入5萬以上潛在客戶：約10%核心客戶目標(biāo)客戶群體分析區(qū)域來源：整個(gè)滑縣及周邊的經(jīng)營(yíng)者核心客戶：約30%區(qū)域來源：說明;我們的客戶需求分析主要是從商業(yè)經(jīng)營(yíng)者的角度出發(fā)。根據(jù)調(diào)查，客戶需求主要因素考量有：面積大小、樓層區(qū)域和配套等。

從面積需求方面看：陶瓷系列：150㎡或以上衛(wèi)浴系列：60—150㎡家居裝飾品系列：30—50㎡居家生活配件系列：20—45㎡從業(yè)態(tài)需求方面看：建材、五金機(jī)電系列需要良好的品牌形象展示面，加上由于產(chǎn)品其自身體積和重量等原因，通常情況下選擇在一樓。

從配套需求方面看：

倉儲(chǔ)與交通物流條件是商業(yè)經(jīng)營(yíng)者頗為關(guān)注的必備條件，尤其本項(xiàng)目是以批發(fā)經(jīng)營(yíng)為主，在倉儲(chǔ)等配套要求較高。所以本項(xiàng)目的倉儲(chǔ)問題必需解決。

項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位和劃分，是建立在對(duì)目標(biāo)客戶群體的需求分析之上，這也是項(xiàng)目能否運(yùn)營(yíng)成功的關(guān)鍵。經(jīng)營(yíng)客戶需求分析說明;我們的客戶需求分析主要是從商業(yè)經(jīng)營(yíng)者的角度出發(fā)。根據(jù)調(diào)思維導(dǎo)圖項(xiàng)目定位營(yíng)銷總體策略營(yíng)銷推廣銷售執(zhí)行市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目銷售節(jié)奏項(xiàng)目策略解析項(xiàng)目營(yíng)銷策略項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略思維導(dǎo)圖項(xiàng)目定位營(yíng)銷總體策略營(yíng)銷推廣銷售執(zhí)行市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)以上節(jié)點(diǎn)及推盤時(shí)間為暫時(shí)初定，具體推盤節(jié)奏及時(shí)間將根據(jù)工程進(jìn)度和項(xiàng)目進(jìn)展進(jìn)行及時(shí)調(diào)整。銷售節(jié)奏10年1月23-24日盛大開盤(解籌)09年12月05日開始推廣09年11月28日正式接受登記09年12月26日公開認(rèn)籌我司就項(xiàng)目各項(xiàng)準(zhǔn)備工作所需要的時(shí)間進(jìn)行了初步預(yù)算。綜合考慮后，特初步提交以下開盤前準(zhǔn)備工作時(shí)間節(jié)點(diǎn)，供貴司參考：以上節(jié)點(diǎn)及推盤時(shí)間為暫時(shí)初定，具體推盤節(jié)奏及時(shí)間將根據(jù)工程進(jìn)10年3月13-14日盛大開盤(解籌)09年12月15日開始推廣09年12月01日正式接受登記10年01月23日公開認(rèn)籌如果進(jìn)度跟不上，則采用下列銷售節(jié)奏10年3月13-14日盛大開盤(解籌)09年12月15日開始營(yíng)銷戰(zhàn)役怎么打？引導(dǎo)塑造演繹滑縣首家產(chǎn)權(quán)式專業(yè)市場(chǎng)喚起人們的期待和關(guān)注產(chǎn)生排它性具發(fā)展前景和極佳的投資價(jià)值經(jīng)營(yíng)和投資價(jià)值的體現(xiàn)強(qiáng)調(diào)投資價(jià)值，得到認(rèn)同以數(shù)據(jù)和場(chǎng)景演繹市場(chǎng)的成功呈現(xiàn)市場(chǎng)追捧現(xiàn)象，塑造品牌用成功引爆羊群效應(yīng)營(yíng)銷戰(zhàn)役怎么打？引導(dǎo)塑造演繹滑縣首家產(chǎn)權(quán)式專業(yè)市認(rèn)籌——解籌——解籌——開盤，再認(rèn)籌——解籌——解籌——再開盤(重復(fù)解籌策略)戰(zhàn)役設(shè)計(jì)思路：充分做好形象導(dǎo)入期、制造多個(gè)持續(xù)熱銷期戰(zhàn)役指導(dǎo)思想認(rèn)籌——解籌——解籌——開盤，再認(rèn)籌——解籌——解籌——再開豫北裝飾-建材-家居-五金機(jī)電批零中心樹立項(xiàng)目良好市場(chǎng)形象，提升產(chǎn)品附加值；有效傳達(dá)項(xiàng)目信息，吸引市場(chǎng)廣泛關(guān)注；促進(jìn)項(xiàng)目良好銷售，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目較高的回報(bào)收益率；以項(xiàng)目為依托，為發(fā)展商延續(xù)良好品牌形象。前期以吸引自營(yíng)客進(jìn)駐為主，通過策略引導(dǎo)，使客戶產(chǎn)生強(qiáng)烈認(rèn)同感。對(duì)投資客戶采用5年年8%的返租，24%沖總價(jià)，降低門檻，刺激客戶投資。借助媒體效用，演繹市場(chǎng)品牌感召魅力，發(fā)揮羊群效應(yīng)，成功引爆項(xiàng)目銷售。項(xiàng)目營(yíng)銷推廣的使命項(xiàng)目營(yíng)銷推廣的目標(biāo)項(xiàng)目營(yíng)銷推廣的總體思路營(yíng)銷推廣總體策略豫北裝飾-建材-家居-五金機(jī)電批零中心樹立項(xiàng)目良好市場(chǎng)形象，推廣戰(zhàn)略目標(biāo)銷售增長(zhǎng)目標(biāo)溫州商貿(mào)城的一切傳播活動(dòng)都是為了能開拓并贏得市場(chǎng)，從而提高項(xiàng)目的銷售業(yè)績(jī)，按即定的銷售計(jì)劃完成銷售任務(wù)。品牌樹立目標(biāo)通過系統(tǒng)的傳播活動(dòng)，樹立溫州商貿(mào)城的品牌形象，塑造項(xiàng)目的獨(dú)特、鮮明的形象，增強(qiáng)目標(biāo)客戶對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)同感。企業(yè)形象目標(biāo)樹立地產(chǎn)良好的品牌，進(jìn)而擴(kuò)大社會(huì)影響力，只有站在這個(gè)高度，才能對(duì)溫州商貿(mào)城的開發(fā)有著深層次的認(rèn)識(shí)。傳播的戰(zhàn)略目標(biāo)取決于發(fā)展商的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。溫州商貿(mào)城作為推出的首個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，與自身目標(biāo)相統(tǒng)一的傳播戰(zhàn)略目標(biāo)歸納有三點(diǎn)：營(yíng)銷推廣總體策略推廣戰(zhàn)略目標(biāo)銷售增長(zhǎng)目標(biāo)傳播的戰(zhàn)略目標(biāo)取決于發(fā)展商的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)傳播為銷售服務(wù)房地產(chǎn)推廣、商業(yè)物業(yè)推廣之廣告?zhèn)鞑ズ诵氖轻槍?duì)銷售而展開的傳播行為，其他的廣告目標(biāo)都要服從這個(gè)核心目標(biāo)。針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群的特性，從市場(chǎng)心理出發(fā)，整合項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)資源，通過各種途徑把項(xiàng)目獨(dú)特的定位、美好的經(jīng)營(yíng)前景以及優(yōu)越的投資價(jià)值等元素傳播出去，向廣大受眾傳達(dá)項(xiàng)目的產(chǎn)品力，通過廣告的訴求，達(dá)到大眾的共識(shí)，突現(xiàn)項(xiàng)目獨(dú)特的商業(yè)形象和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，在市場(chǎng)建立項(xiàng)目的形象力，最終達(dá)到銷售成交，這是銷售力傳播的主要目的。掀起一場(chǎng)營(yíng)銷運(yùn)動(dòng)單純的廣告僅有告知的作用，對(duì)于提升項(xiàng)目知名度作用重大，但對(duì)于項(xiàng)目持續(xù)旺銷并缺乏更大推動(dòng)意義，推廣傳播必須融入到項(xiàng)目操作的每一個(gè)環(huán)節(jié)中去，利用各種深具“殺傷力”的推廣渠道，并且要求每一個(gè)環(huán)節(jié)必須緊密地配合營(yíng)銷運(yùn)動(dòng)，開展相應(yīng)的廣告及推廣活動(dòng)，不斷將項(xiàng)目的產(chǎn)品力和形象力在市場(chǎng)上傳播出去。營(yíng)銷推廣總體策略傳播為銷售服務(wù)營(yíng)銷推廣總體策略

戰(zhàn)略致上原則溫州商貿(mào)城陶瓷家居建材廣場(chǎng)作為商業(yè)物業(yè)投資產(chǎn)品，是典型的“三高”物業(yè)，具有高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)的特點(diǎn)，只有快速回收投資才能降低風(fēng)險(xiǎn)。因此，廣告推廣采用“以快打慢”的戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)，講究“速戰(zhàn)速?zèng)Q”，“以快刀斬亂麻”之勢(shì)促進(jìn)項(xiàng)目銷售成功。為目標(biāo)買家造夢(mèng)商業(yè)物業(yè)策劃推廣首先要根據(jù)項(xiàng)目的核心優(yōu)勢(shì)發(fā)展出項(xiàng)目推廣概念，并以此為基礎(chǔ)，抓住目標(biāo)消費(fèi)群的購買心理，為買家創(chuàng)造一個(gè)美好投資夢(mèng)想，造一個(gè)理想的發(fā)財(cái)之夢(mèng)。為項(xiàng)目銷售造勢(shì)造勢(shì)計(jì)劃要保證有足夠的力度，對(duì)目標(biāo)買家實(shí)行一網(wǎng)打盡，使項(xiàng)目成為這一階段房地產(chǎn)市場(chǎng)最受注目、最有名氣的項(xiàng)目，給買家一個(gè)勢(shì)不可擋的感覺，成就一個(gè)強(qiáng)勢(shì)項(xiàng)目的形象。營(yíng)銷推廣總體策略戰(zhàn)略致上原則營(yíng)銷推廣總體策略思維導(dǎo)圖項(xiàng)目定位營(yíng)銷總體策略營(yíng)銷推廣銷售執(zhí)行市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目銷售節(jié)奏項(xiàng)目策略解析項(xiàng)目營(yíng)銷策略項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略思維導(dǎo)圖項(xiàng)目定位營(yíng)銷總體策略營(yíng)銷推廣銷售執(zhí)行市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)策略一：自營(yíng)客優(yōu)先原則營(yíng)銷策略目的最大化實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目未來經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定性及商業(yè)市場(chǎng)的形成依據(jù)專業(yè)市場(chǎng)自營(yíng)客越多，對(duì)項(xiàng)目后續(xù)經(jīng)營(yíng)有很好的促進(jìn)作用。因此在營(yíng)銷過程中，我司建議通過各種營(yíng)銷手段吸引自營(yíng)客戶的進(jìn)駐。范圍主要是滑縣各大建材五金機(jī)電市場(chǎng)方式在認(rèn)籌之前，向滑縣各大市場(chǎng)派發(fā)海報(bào)，將項(xiàng)目信息第一時(shí)間傳達(dá)給自營(yíng)客戶，形成第一波宣傳攻勢(shì)；項(xiàng)目在前期推廣主要針對(duì)自營(yíng)客戶展開；核心關(guān)鍵從自營(yíng)客角度出發(fā)，結(jié)合本項(xiàng)目特點(diǎn)，解答他們所關(guān)注的問題，宣傳引導(dǎo)。策略一：自營(yíng)客優(yōu)先原則營(yíng)銷策略目的最大化實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目未來經(jīng)策略二：走出去，點(diǎn)對(duì)點(diǎn)直銷目的通過有組織性的協(xié)調(diào)、管理、監(jiān)控，進(jìn)行類似于“地毯式”的搜索，挖掘任何存在購買可能性的客戶，甚至將達(dá)到“掘地三尺”的程度。如此操作，以積極主動(dòng)的進(jìn)攻態(tài)勢(shì)，徹底改變坐等的固有銷售模式。范圍現(xiàn)有購物中心及商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)者；各類專業(yè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)者；大小型企業(yè)的決策層；市場(chǎng)的投資者；各級(jí)政府官員；出入高檔消費(fèi)場(chǎng)所的客戶（通過定點(diǎn)派發(fā)或設(shè)資料架）；定期巡回展示會(huì)（各個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)與縣市）。方式銷售員主動(dòng)走出去，深入各大市場(chǎng)，海報(bào)派發(fā)；與客戶面對(duì)面交流，改變傳統(tǒng)的在銷售中心坐等客戶上門的營(yíng)銷方式；主動(dòng)和客戶聯(lián)系，形成點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的直銷網(wǎng)絡(luò)，促進(jìn)項(xiàng)目招商與銷售；核心關(guān)鍵全面闡述項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)、市場(chǎng)潛力及經(jīng)營(yíng)前景。營(yíng)銷策略策略二：走出去，點(diǎn)對(duì)點(diǎn)直銷目的通過有組織性的協(xié)調(diào)、管理、營(yíng)銷策略目的針對(duì)投資客戶的投資疑問，消除其顧慮；依據(jù)此舉主要面對(duì)投資客戶。由于項(xiàng)目存在一定時(shí)間的培育期，因此在前幾年給予一定的投資回報(bào)以吸引投資客戶，打消其投資疑慮。方式前3年返租24%一次性返還直接沖抵總款，后兩年施行逐年返，每年8%，5年收益權(quán)補(bǔ)貼后兩年，降低投資門檻；核心關(guān)鍵借助各種宣傳渠道，結(jié)合項(xiàng)目定位，利誘投資客戶銷售形式：返租銷售與直接銷售相結(jié)合返租5年，3年24％一次性返，沖總價(jià)，剩余兩年每年返，大大降低投資門檻。策略三：5年年8%返租收益法營(yíng)銷策略目的針對(duì)投資客戶的投資疑問，消除其顧慮；依據(jù)主動(dòng)出擊，聯(lián)絡(luò)鎮(zhèn)長(zhǎng)、村長(zhǎng)（給予成交每套2000元的利益），借助村長(zhǎng)影響力，拉動(dòng)村民購鋪；形式一：由鎮(zhèn)長(zhǎng)、村長(zhǎng)自行組織聯(lián)絡(luò)；形式二：由鎮(zhèn)長(zhǎng)、村長(zhǎng)牽頭組織村民，我方做集中演示、接待、推介。策略四：聯(lián)絡(luò)鎮(zhèn)長(zhǎng)、村長(zhǎng)直銷法營(yíng)銷策略主動(dòng)出擊，聯(lián)絡(luò)鎮(zhèn)長(zhǎng)、村長(zhǎng)（給予成交每套2000元的利益），借推盤節(jié)奏項(xiàng)目開發(fā)的成功與否決定了企業(yè)的生存和發(fā)展，而實(shí)效可行的營(yíng)銷推廣策略，既能為企業(yè)帶來豐厚的利潤(rùn)，更能為企業(yè)塑造良好的品牌形象。因此，本案的推廣將采取新的市場(chǎng)推廣策略，在營(yíng)銷方式上有新意，在推廣手段上有實(shí)戰(zhàn)性與前瞻性，通過促銷組合有效吸引客戶，達(dá)到旺銷。本項(xiàng)目策劃與營(yíng)銷的關(guān)鍵，在于跳出一般競(jìng)爭(zhēng)的層面，避免只拼規(guī)模、拼檔次、拼價(jià)格，而應(yīng)以“區(qū)域市場(chǎng)標(biāo)桿”的高度和眼界俯視一切，才能跳出競(jìng)爭(zhēng)圈，拉開與其他項(xiàng)目的距離，找到目標(biāo)客戶接受的說話方式與推廣手法。從而拋棄競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手姿態(tài)、營(yíng)造差異化的市場(chǎng)環(huán)境，并在產(chǎn)品形象的基礎(chǔ)上利用投資回報(bào)、理性分析贏得目標(biāo)客戶的認(rèn)同與購買。依據(jù)營(yíng)銷戰(zhàn)役設(shè)計(jì)將集中認(rèn)籌，分步逐步解籌（不少于三次），其解籌次序依次為1#2#6#、3#5#7#、4#8#9#樓，采用反復(fù)解籌，反復(fù)造勢(shì)的策略進(jìn)行。推盤節(jié)奏項(xiàng)目開發(fā)的成功與否決定了企業(yè)的生存和發(fā)展，而實(shí)

銷售周期形象顛覆期認(rèn)籌解籌、開盤備注首批時(shí)間2009．12-05開始2009．12-26開始2009.01-23推1#2#6#樓第二批時(shí)間--------2010．03-15開始2009.04-25推3#5#7#樓【節(jié)奏具體劃分】以上推盤節(jié)奏及推盤時(shí)間（僅供參考），將根據(jù)工程進(jìn)度及客戶積累等進(jìn)展情況進(jìn)行及時(shí)調(diào)整。第三批時(shí)間--------2010．05-25開始2009.06-25推4#8#9#樓第四批時(shí)間--------2010．07-25開始2009.08-25進(jìn)入尾盤銷售銷售周期形象顛覆期認(rèn)籌解籌、開盤備注首批時(shí)間2009．1思維導(dǎo)圖項(xiàng)目定位營(yíng)銷總體策略營(yíng)銷推廣銷售執(zhí)行市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目銷售節(jié)奏項(xiàng)目策略解析項(xiàng)目營(yíng)銷策略項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略思維導(dǎo)圖項(xiàng)目定位營(yíng)銷總體策略營(yíng)銷推廣銷售執(zhí)行市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)參考項(xiàng)目?jī)r(jià)格推算樓盤浩創(chuàng)商城丹尼斯商場(chǎng)華通世紀(jì)城安陽大華金濮陽金橋建材市場(chǎng)表面均價(jià)（元/㎡)一樓：10000二樓：6500一樓：8000二樓：40004500（一拖二）-----2500（一拖二）實(shí)收均價(jià)（元/㎡)一樓：6370二樓：4100一樓：6300二樓：3150一樓：6000二樓：3000一樓：6000二樓：2600一樓：3000二樓：1500開發(fā)商銷售的實(shí)收價(jià)格×面積=開發(fā)商銷售的面價(jià)×面積－開發(fā)商需要補(bǔ)貼的部分（即返租部分）＋開發(fā)商返租期間所得的租金收益其中假設(shè)：A=開發(fā)商的實(shí)收價(jià)格；B=開發(fā)商的銷售面價(jià)，則有：A×面積=B×面積－B×面積×8%×3年＋開發(fā)商返租期間的所得租金收益通過價(jià)格推算后，我們可以得出參考項(xiàng)目實(shí)際銷售均價(jià)分別為：參考項(xiàng)目?jī)r(jià)格推算樓盤浩創(chuàng)商城丹尼斯商場(chǎng)華通世紀(jì)城安陽大華金濮修正后價(jià)格Pi′Pi′=(QX/Qui)×Pi擬定項(xiàng)目?jī)r(jià)格，權(quán)重取值為WiWA=20%，WB=20%，WC=20%，WD=20%，WE=20%，PX=ΣPXWi=ΣPiWi≈5356元/平米項(xiàng)目名稱及權(quán)重本項(xiàng)目(X)浩創(chuàng)商城（A）（20%）丹尼斯商場(chǎng)（B）（20%）華通世紀(jì)城(C)(20%)安陽大華金(D)(20%)濮陽金橋建材市場(chǎng)(E)(20%)按揭均價(jià)（元/㎡）PX63706300600060003000位置1061088710項(xiàng)目定位20181817161818交通狀況108109979配套狀況15101412121013規(guī)劃設(shè)計(jì)15141312131212入市時(shí)機(jī)108888810運(yùn)營(yíng)管理10998889發(fā)展商品牌10999999合計(jì)100829183837990一樓價(jià)格制定市場(chǎng)比較法修正后價(jià)格Pi′項(xiàng)目名稱及權(quán)重本項(xiàng)目(X)浩創(chuàng)商城（A）（2項(xiàng)目名稱及權(quán)重本項(xiàng)目(X)浩創(chuàng)商城（A）（20%）丹尼斯商場(chǎng)（B）（20%）華通世紀(jì)城(C)(20%)安陽大華金(D)(20%)濮陽金橋建材市場(chǎng)(E)(20%)按揭均價(jià)（元/㎡）PX41003150300026001500位置1061088710項(xiàng)目定位20181817161818交通狀況108109979配套狀況15101412121013規(guī)劃設(shè)計(jì)15141312131212入市時(shí)機(jī)108888810物業(yè)管理10998889發(fā)展商品牌10999999合計(jì)100829183837990二樓價(jià)格制定市場(chǎng)比較法修正后價(jià)格Pi′Pi′=(QX/Qui)×Pi擬定項(xiàng)目?jī)r(jià)格，權(quán)重取值為WiWA=20%，WB=20%，WC=20%，WD=20%，WE=20%，PX=ΣPXWi=ΣPiWi≈2760元/平米項(xiàng)目名稱及權(quán)重本項(xiàng)目(X)浩創(chuàng)商城（A）（20%）丹尼斯商場(chǎng)基于市場(chǎng)情況和項(xiàng)目情況，我司建議本項(xiàng)目的租金參考以專業(yè)市場(chǎng)租金為主，再結(jié)合其他商場(chǎng)租金進(jìn)行調(diào)整，綜合上述各大商場(chǎng)具體租金情況，最終確定項(xiàng)目租金如下表：樓層租金參考（元/月/平米）1F302F15根據(jù)商業(yè)12年-15年租金回報(bào)平衡點(diǎn)的慣例，我們?nèi)∽畲笾?5年，按照均價(jià)=租金*12月*15年的計(jì)算方法，根據(jù)目前參考租金，則本項(xiàng)目每層實(shí)收目標(biāo)均價(jià)如下：樓層實(shí)售價(jià)（元/平米）1F54002F2700注:為保障發(fā)展商最大權(quán)益，進(jìn)行返算時(shí)租金取值均為最大值，因?yàn)榉低频臑樽罡邇r(jià)格。租金返算法基于市場(chǎng)情況和項(xiàng)目情況，我司建議本項(xiàng)目的租金參考以專業(yè)市場(chǎng)租