某房地產(chǎn)價(jià)格制定方案

美杜蘭華庭價(jià)格方案美杜蘭華庭價(jià)格方案1一、折實(shí)價(jià)單制定二、帳面價(jià)單制定三、低首期價(jià)單制定（買一成送一成）四、價(jià)格走勢和推售安排一、折實(shí)價(jià)單制定2一、折實(shí)價(jià)單制定（毛坯均價(jià)3800元/M2）

1、價(jià)單體系

第4層（住宅開始層）各單位單價(jià)：平面系數(shù)＊基價(jià)

5層以上各單位價(jià)格在第4層的基礎(chǔ)上逐層加上層差求得。

注：A、B、C、D棟分別命名為

房號按A、B、C、D。。。。從左至右順時(shí)針編定一、折實(shí)價(jià)單制定（毛坯均價(jià)3800元/M2）

1、價(jià)32、平面系數(shù)

朝向：景觀：噪音：戶型=4.0:2.5:1.5:2.02、平面系數(shù)

朝向：景觀：噪音：戶型=4.0:2.54C棟D棟B棟A棟住宅樓6層住宅樓6層德興城8層德興城8層布中路7層住宅樓8層住宅樓德興城8層布吉吉學(xué)

美杜蘭華庭周邊情況示意圖D棟A棟住宅樓6層住宅樓6層德興城8層德興城8層布中路75（1）朝向系數(shù)（4.0）：所有戶型僅四種朝向

東南正南西南正東東北正北客廳、主臥均朝東南客廳、主臥均朝正南客廳、主臥均朝西南客廳、主臥均朝正東客廳、主臥均朝東北客廳、主臥均朝正北4.03.53.02.51.50.5（1）朝向系數(shù)（4.0）：所有戶型僅四種朝向東南正南西南正6(2)景觀系數(shù)（2.5)：共四種典型景觀

客廳、主臥均無遮擋，視野開闊

客廳、主臥均望布吉中學(xué)景客廳、主臥均有對視

客廳、主臥均被近距離遮擋2.51.510.5(2)景觀系數(shù)（2.5)：共四種典型景觀客廳、主臥均無7（3）噪音系數(shù)（1.5）：共四類噪音

客廳、主臥均貼高架橋、貼馬路

客廳、主臥稍離高架橋、馬路

客廳、主臥不臨高架橋，但貼馬路

客廳、主臥均不臨高架橋，不臨馬路0.00.51.52.5（3）噪音系數(shù)（1.5）：共四類噪音8（4）戶型系數(shù)（2.0）：共四種戶型

有錯層露臺

無錯層露臺，但主臥、次臥采光、通風(fēng)強(qiáng)

無錯層露臺，主臥、次臥采光、通風(fēng)弱

無錯層露臺，主臥、次臥采光、通風(fēng)弱，入戶門對洗手間1.510.50.0（4）戶型系數(shù)（2.0）：共四種戶型93.層差

（1）跳差

A棟北面6樓以下被住宅樓遮擋；南面與C棟面對，B棟北面6樓以下被住宅樓遮擋；南面與D棟面對；西面33樓以下被佳寧娜遮擋；北面7樓以下被友誼城遮擋。3.層差10第2棟東面18樓以下被羅湖醫(yī)院遮擋；南面28樓以下被羅湖一號遮擋；西面33樓以下被佳寧娜遮擋；北面一半7樓以下被友誼城遮擋，另一半27樓以下被保安大廈遮擋。第3棟東面18樓以下被羅湖醫(yī)院遮擋；南面30樓以下被羅湖金岸遮擋（稍有空隙）；西面30樓以下被嘉里中心遮擋；北面27樓以下被保安大廈遮擋。第2棟東面18樓以下被羅湖醫(yī)院遮擋；南面28樓以下被羅湖一號11

美杜蘭華庭周邊情況示意圖C棟D棟B棟A棟住宅樓6層住宅樓6層德興城8層德興城8層布中路7層住宅樓8層住宅樓德興城8層布吉吉學(xué)美杜蘭華庭周邊情況示意圖D棟A棟住宅樓6層住宅樓612（2）層差差價(jià)（1）低樓層保持中等價(jià)差，維持市場普遍規(guī)律，故10樓以下層差為50元。（2）確定中低樓層承擔(dān)主要價(jià)格壓力，故11樓至24樓層差為80元。（3）為避免高層空置，25-34層層差為20元。（2）層差差價(jià)（1）低樓層保持中等價(jià)差，維持市場普遍規(guī)律，故133、價(jià)單控制（1）三棟最高單價(jià)11,000元；最低單價(jià)

8,000元（2）三棟最高總價(jià)600,000元；最低總價(jià)240,000元（3）三棟20樓同層單價(jià)差1,500元3、價(jià)單控制（1）三棟最高單價(jià)11,000元；最低單價(jià)14二、帳面價(jià)單制定中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道二、帳面價(jià)單制定中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道15（一）付款方式折扣付款方式折扣比率一次性付款0.96折5％首期二成（含三成以上）0.97折20％首期一成（入伙前一成）0.99折15％低首期（買一成送一成）1.00折60％

綜合折扣：0.991

（一）付款方式折扣付款方式16（二）優(yōu)惠折扣1、認(rèn)購優(yōu)惠認(rèn)購期間給客戶5%/套優(yōu)惠預(yù)計(jì)解籌當(dāng)天會成交約200套（15%）則價(jià)單需分?jǐn)?%*15%=0.75%（二）優(yōu)惠折扣1、認(rèn)購優(yōu)惠172、解籌當(dāng)天成交優(yōu)惠1％/套（逼定）預(yù)計(jì)解籌當(dāng)天會成交200套（15%）則價(jià)單需再分?jǐn)?%*15%=0.15%3、整體預(yù)留2%作為后期節(jié)日及促銷使用。2、解籌當(dāng)天成交優(yōu)惠1％/套（逼定）18優(yōu)費(fèi)折扣共計(jì)：認(rèn)購優(yōu)費(fèi)（0.75%）+解籌當(dāng)天優(yōu)惠（0.15%）+整體預(yù)留（2%）=2.9%優(yōu)費(fèi)折扣共計(jì)：19（三）帳面均價(jià)（帶裝修）9500/（付款折扣99.1%—優(yōu)惠折扣2.9%）

=9500/96.2%=9875元/M2選擇不帶裝修：在帶裝修價(jià)單上-500元/M2（三）帳面均價(jià)（帶裝修）9500/（付款折扣99.1%—優(yōu)惠20三、低首期（買一成送一成）價(jià)單制定三、低首期（買一成送一成）價(jià)單制定211、低首期（買一成送一成）價(jià)單帳面均價(jià)：

9875/0.9=10972元/M2

2、選擇不帶裝修套餐：在低首期價(jià)單上-500/0.91、低首期（買一成送一成）價(jià)單帳面均價(jià)：22四、推售策略及價(jià)格走勢中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道四、推售策略及價(jià)格走勢中管網(wǎng)房地23

（一）推售策略

1、解籌日推售安排：《1+1投資增值計(jì)劃》原則：（1）保證A單位有高成交量（預(yù)計(jì)150套）（2）B單位做為解籌后高成交量的儲備（預(yù)計(jì)50套）

（一）推售策略

24

預(yù)計(jì)開盤時(shí)收籌500個(gè)，實(shí)際成交200套（解籌率40%）則：

A單位：1棟01、02、03、04、10、11、13、14、15，即9列261個(gè)單位。3棟02、11，即2列58個(gè)單位，共319個(gè)。B單位：1棟05、06即2列58個(gè)單位。3棟03、04、07、08、13，即5列145個(gè)單位，共203個(gè)（總價(jià)不超過40萬）。

總計(jì)：522個(gè)單位。預(yù)計(jì)開盤時(shí)收籌500個(gè)，實(shí)際成交200套（解籌率40%）25某房地產(chǎn)價(jià)格制定方案26某房地產(chǎn)價(jià)格制定方案2712月12日解籌12月18日公開發(fā)售05年2月05年3-4月05年5月05年6-9月05年10-11月單位見上1棟剩余單位春節(jié)3棟剩余單位2棟的40%單位12月13-12月18日12月19-05年2月套數(shù)200套80套116套396套396套396套銷售率達(dá)15％達(dá)30%達(dá)60%達(dá)90%達(dá)100%2、美杜蘭華庭模擬銷售累進(jìn)表12月12日解籌12月18日公開發(fā)售05年05年3-4月05283、美杜蘭華庭模擬銷售走勢圖3、美杜蘭華庭模擬銷售走勢圖29（二）價(jià)格策略

1、價(jià)格走勢分析

（1）1+1增值投資計(jì)劃流程（二）價(jià)格策略

1、價(jià)格走勢分析

（1）1+1增值投資30A、B單位都認(rèn)購只要A單位兩套都不要

1+1增值計(jì)劃（可類推）認(rèn)籌時(shí)：交誠意金4000元,獲VIP卡兩張（A、B卡）,定購單位兩套(A、B單位)，解籌時(shí)可以選擇是否要B單位。解籌日（當(dāng)天有抽獎活動）：如下A、B單位補(bǔ)足定金，均獲3%折扣簽定認(rèn)購書，七日內(nèi)簽合同。A單位補(bǔ)足定金，享受3%折扣,簽定認(rèn)購書，七日內(nèi)簽合同。A單位簽合同七天后，退回B單位漲價(jià)后現(xiàn)金差額2%)解籌七天后可退回兩套單位誠意金，共4000元。解籌后第二天，所有認(rèn)籌優(yōu)惠及權(quán)利取消。即新客戶無額外折扣（但可給暗點(diǎn)折扣2%）。公開發(fā)售日（7天后），客戶按新價(jià)單（已漲2%）成交，可享受2%暗點(diǎn)折扣。A、B單位都認(rèn)購只要A單位兩套都不要

1+1增值計(jì)劃（可類31（2）1+1投資增值價(jià)格試算

面積金額均價(jià)5%折扣后均價(jià)A單位14850.61139351802.849383.578914.40B單位7585.8269313290.929137.228680.36AB合計(jì)（532套）22436.43208665093.769300.288835.27剩余單位32764.78315939188.129642.65

總計(jì)55201.21524604281.889503.492

（2）1+1投資增值價(jià)格試算面積金額均價(jià)5%折扣后均價(jià)A單322、美杜蘭華庭價(jià)格走勢分析表銷售時(shí)段套數(shù)面積M2金額優(yōu)惠后實(shí)收單價(jià)各時(shí)段價(jià)格調(diào)整

2004年12月12日200836473898164.828835.27優(yōu)惠5％0.952004年12月13至12月18461923.717506475.259100.32優(yōu)惠2％0.9812月19至05年2月150627358228058.979282.33無優(yōu)惠1.0005年3-4月25410622101557498.69560.80增加3％1.032005年5月1425938.457911764.169752.02增加2％1.0205年6-9月39616561161500412.79752.02價(jià)格不變1.0005年10-11月1325520.253833470.919752.02價(jià)格不變1.00合計(jì)132055202524435845.49500.24

2、美杜蘭華庭價(jià)格走勢分析表銷售時(shí)段套數(shù)面積M2金額優(yōu)惠后實(shí)333、美杜蘭華庭模擬價(jià)格走勢圖3、美杜蘭華庭模擬價(jià)格走勢圖34匯報(bào)完畢謝謝！匯報(bào)完畢35美杜蘭華庭價(jià)格方案美杜蘭華庭價(jià)格方案36一、折實(shí)價(jià)單制定二、帳面價(jià)單制定三、低首期價(jià)單制定（買一成送一成）四、價(jià)格走勢和推售安排一、折實(shí)價(jià)單制定37一、折實(shí)價(jià)單制定（毛坯均價(jià)3800元/M2）

1、價(jià)單體系

第4層（住宅開始層）各單位單價(jià)：平面系數(shù)＊基價(jià)

5層以上各單位價(jià)格在第4層的基礎(chǔ)上逐層加上層差求得。

注：A、B、C、D棟分別命名為

房號按A、B、C、D。。。。從左至右順時(shí)針編定一、折實(shí)價(jià)單制定（毛坯均價(jià)3800元/M2）

1、價(jià)382、平面系數(shù)

朝向：景觀：噪音：戶型=4.0:2.5:1.5:2.02、平面系數(shù)

朝向：景觀：噪音：戶型=4.0:2.539C棟D棟B棟A棟住宅樓6層住宅樓6層德興城8層德興城8層布中路7層住宅樓8層住宅樓德興城8層布吉吉學(xué)

美杜蘭華庭周邊情況示意圖D棟A棟住宅樓6層住宅樓6層德興城8層德興城8層布中路740（1）朝向系數(shù)（4.0）：所有戶型僅四種朝向

東南正南西南正東東北正北客廳、主臥均朝東南客廳、主臥均朝正南客廳、主臥均朝西南客廳、主臥均朝正東客廳、主臥均朝東北客廳、主臥均朝正北4.03.53.02.51.50.5（1）朝向系數(shù)（4.0）：所有戶型僅四種朝向東南正南西南正41(2)景觀系數(shù)（2.5)：共四種典型景觀

客廳、主臥均無遮擋，視野開闊

客廳、主臥均望布吉中學(xué)景客廳、主臥均有對視

客廳、主臥均被近距離遮擋2.51.510.5(2)景觀系數(shù)（2.5)：共四種典型景觀客廳、主臥均無42（3）噪音系數(shù)（1.5）：共四類噪音

客廳、主臥均貼高架橋、貼馬路

客廳、主臥稍離高架橋、馬路

客廳、主臥不臨高架橋，但貼馬路

客廳、主臥均不臨高架橋，不臨馬路0.00.51.52.5（3）噪音系數(shù)（1.5）：共四類噪音43（4）戶型系數(shù)（2.0）：共四種戶型

有錯層露臺

無錯層露臺，但主臥、次臥采光、通風(fēng)強(qiáng)

無錯層露臺，主臥、次臥采光、通風(fēng)弱

無錯層露臺，主臥、次臥采光、通風(fēng)弱，入戶門對洗手間1.510.50.0（4）戶型系數(shù)（2.0）：共四種戶型443.層差

（1）跳差

A棟北面6樓以下被住宅樓遮擋；南面與C棟面對，B棟北面6樓以下被住宅樓遮擋；南面與D棟面對；西面33樓以下被佳寧娜遮擋；北面7樓以下被友誼城遮擋。3.層差45第2棟東面18樓以下被羅湖醫(yī)院遮擋；南面28樓以下被羅湖一號遮擋；西面33樓以下被佳寧娜遮擋；北面一半7樓以下被友誼城遮擋，另一半27樓以下被保安大廈遮擋。第3棟東面18樓以下被羅湖醫(yī)院遮擋；南面30樓以下被羅湖金岸遮擋（稍有空隙）；西面30樓以下被嘉里中心遮擋；北面27樓以下被保安大廈遮擋。第2棟東面18樓以下被羅湖醫(yī)院遮擋；南面28樓以下被羅湖一號46

美杜蘭華庭周邊情況示意圖C棟D棟B棟A棟住宅樓6層住宅樓6層德興城8層德興城8層布中路7層住宅樓8層住宅樓德興城8層布吉吉學(xué)美杜蘭華庭周邊情況示意圖D棟A棟住宅樓6層住宅樓647（2）層差差價(jià)（1）低樓層保持中等價(jià)差，維持市場普遍規(guī)律，故10樓以下層差為50元。（2）確定中低樓層承擔(dān)主要價(jià)格壓力，故11樓至24樓層差為80元。（3）為避免高層空置，25-34層層差為20元。（2）層差差價(jià)（1）低樓層保持中等價(jià)差，維持市場普遍規(guī)律，故483、價(jià)單控制（1）三棟最高單價(jià)11,000元；最低單價(jià)

8,000元（2）三棟最高總價(jià)600,000元；最低總價(jià)240,000元（3）三棟20樓同層單價(jià)差1,500元3、價(jià)單控制（1）三棟最高單價(jià)11,000元；最低單價(jià)49二、帳面價(jià)單制定中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道二、帳面價(jià)單制定中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道50（一）付款方式折扣付款方式折扣比率一次性付款0.96折5％首期二成（含三成以上）0.97折20％首期一成（入伙前一成）0.99折15％低首期（買一成送一成）1.00折60％

綜合折扣：0.991

（一）付款方式折扣付款方式51（二）優(yōu)惠折扣1、認(rèn)購優(yōu)惠認(rèn)購期間給客戶5%/套優(yōu)惠預(yù)計(jì)解籌當(dāng)天會成交約200套（15%）則價(jià)單需分?jǐn)?%*15%=0.75%（二）優(yōu)惠折扣1、認(rèn)購優(yōu)惠522、解籌當(dāng)天成交優(yōu)惠1％/套（逼定）預(yù)計(jì)解籌當(dāng)天會成交200套（15%）則價(jià)單需再分?jǐn)?%*15%=0.15%3、整體預(yù)留2%作為后期節(jié)日及促銷使用。2、解籌當(dāng)天成交優(yōu)惠1％/套（逼定）53優(yōu)費(fèi)折扣共計(jì)：認(rèn)購優(yōu)費(fèi)（0.75%）+解籌當(dāng)天優(yōu)惠（0.15%）+整體預(yù)留（2%）=2.9%優(yōu)費(fèi)折扣共計(jì)：54（三）帳面均價(jià)（帶裝修）9500/（付款折扣99.1%—優(yōu)惠折扣2.9%）

=9500/96.2%=9875元/M2選擇不帶裝修：在帶裝修價(jià)單上-500元/M2（三）帳面均價(jià)（帶裝修）9500/（付款折扣99.1%—優(yōu)惠55三、低首期（買一成送一成）價(jià)單制定三、低首期（買一成送一成）價(jià)單制定561、低首期（買一成送一成）價(jià)單帳面均價(jià)：

9875/0.9=10972元/M2

2、選擇不帶裝修套餐：在低首期價(jià)單上-500/0.91、低首期（買一成送一成）價(jià)單帳面均價(jià)：57四、推售策略及價(jià)格走勢中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道四、推售策略及價(jià)格走勢中管網(wǎng)房地58

（一）推售策略

1、解籌日推售安排：《1+1投資增值計(jì)劃》原則：（1）保證A單位有高成交量（預(yù)計(jì)150套）（2）B單位做為解籌后高成交量的儲備（預(yù)計(jì)50套）

（一）推售策略

59

預(yù)計(jì)開盤時(shí)收籌500個(gè)，實(shí)際成交200套（解籌率40%）則：

A單位：1棟01、02、03、04、10、11、13、14、15，即9列261個(gè)單位。3棟02、11，即2列58個(gè)單位，共319個(gè)。B單位：1棟05、06即2列58個(gè)單位。3棟03、04、07、08、13，即5列145個(gè)單位，共203個(gè)（總價(jià)不超過40萬）。

總計(jì)：522個(gè)單位。預(yù)計(jì)開盤時(shí)收籌500個(gè)，實(shí)際成交200套（解籌率40%）60某房地產(chǎn)價(jià)格制定方案61某房地產(chǎn)價(jià)格制定方案6212月12日解籌12月18日公開發(fā)售05年2月05年3-4月05年5月05年6-9月05年10-11月單位見上1棟剩余單位春節(jié)3棟剩余單位2棟的40%單位12月13-12月18日12月19-05年2月套數(shù)200套80套116套396套396套396套銷售率達(dá)15％達(dá)30%達(dá)60%達(dá)90%達(dá)100%2、美杜蘭華庭模擬銷售累進(jìn)表12月12日解籌12月18日公開發(fā)售05年05年3-4月05633、美杜蘭華庭模擬銷售走勢圖3、美杜蘭華庭模擬銷售走勢圖64（二）價(jià)格策略

1、價(jià)格走勢分析

（1）1+1增值投資計(jì)劃流程（二）價(jià)格策略

1、價(jià)格走勢分析

（1）1+1增值投資65A、B單位都認(rèn)購只要A單位兩套都不要

1+1增值計(jì)劃（可類推）認(rèn)籌時(shí)：交誠意金4000元,獲VIP卡兩張（A、B卡）,定購單位兩套(A、B單位)，解籌時(shí)可以選擇是否要B單位。解籌日（當(dāng)天有抽獎活動）：如下A、B單位補(bǔ)足定金，均獲3%折扣簽定認(rèn)購書，七日內(nèi)簽合同。A單位補(bǔ)足定金，享受3%折扣,簽定認(rèn)購書，