房地產(chǎn)課件房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

第四章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)第一節(jié)概述第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)第三節(jié)城市規(guī)劃及其對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的影響第四節(jié)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)1第一節(jié)概述一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的含義（1）指以土地和與之緊密相關(guān)的房屋建筑為勞動(dòng)對(duì)象，進(jìn)行勞動(dòng)加工，以滿足人類某種使用目的的生產(chǎn)活動(dòng)。（2）是通過(guò)多種資源的組合使用而為人類提供入住空間，并改變?nèi)祟惿娴奈镔|(zhì)環(huán)境的一種活動(dòng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一般分為：?jiǎn)雾?xiàng)開(kāi)發(fā)：指以用途單一的單項(xiàng)房地產(chǎn)為開(kāi)發(fā)對(duì)象。綜合開(kāi)發(fā)則強(qiáng)調(diào)開(kāi)發(fā)對(duì)象的綜合性、配套性和統(tǒng)一性。2二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要程序開(kāi)發(fā)程序包括八個(gè)步驟：投資機(jī)會(huì)尋找、投資機(jī)會(huì)篩選、可行性研究、獲取土地使用權(quán)、規(guī)劃設(shè)計(jì)與方案報(bào)批、簽署有關(guān)合作協(xié)議、施工建設(shè)與竣工驗(yàn)收、市場(chǎng)營(yíng)銷與物業(yè)管理。這八個(gè)步驟又可以劃分為四個(gè)階段：投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析、前期工作、建設(shè)階段和租售階段。3（一）投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析1．投資機(jī)會(huì)選擇包括投資機(jī)會(huì)尋找和篩選。2．投資決策分析包括市場(chǎng)分析和項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)估。（二）前期工作分析擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地的特性與四至范圍、用途及獲益能力的大小。獲取土地的使用權(quán)。征地、拆遷、安置、補(bǔ)償。規(guī)劃設(shè)計(jì)及建設(shè)方案的制定。與城市規(guī)劃部門(mén)協(xié)商，獲得規(guī)劃許可。施工現(xiàn)場(chǎng)的水、電、路通和場(chǎng)地平整。（三通一平）市政設(shè)施接駁的談判與協(xié)議。安排短期和長(zhǎng)期信貸。對(duì)擬建中的項(xiàng)目尋找預(yù)租售的客戶。進(jìn)一步的分析，初步確定租金或售價(jià)水平。對(duì)開(kāi)發(fā)成本和可能的工程量進(jìn)行更詳細(xì)的估算。對(duì)開(kāi)發(fā)商的選擇提出建議，如有可能，也可與部分承包商進(jìn)行初步洽商。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目保險(xiǎn)事宜洽談。

4（三）建設(shè)階段項(xiàng)目建設(shè)階段一開(kāi)始，就意味作在選定的開(kāi)發(fā)地點(diǎn)，以在一個(gè)特定的時(shí)間段上分布的特定成本，來(lái)開(kāi)發(fā)建設(shè)一棟特定的建筑物。此時(shí)，對(duì)有些問(wèn)題的處理就不象前兩個(gè)階段具有彈性。此階段的主要任務(wù)是控制建筑成本。（四）租售階段該階段一般在項(xiàng)目建設(shè)完成之后，但在很多情況下，開(kāi)發(fā)商為了分散投資風(fēng)險(xiǎn)，減輕借貸壓力，在項(xiàng)目建設(shè)前或建設(shè)中就通過(guò)預(yù)售或預(yù)租的形式落實(shí)買家或賣家

5三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的主要參與者（一）土地所有者或當(dāng)前的使用者（二）開(kāi)發(fā)商（三）政府及辦公機(jī)構(gòu)作用：既有監(jiān)督、管理的職能，又提供有關(guān)服務(wù)。（四）金融機(jī)構(gòu)兩類資金：開(kāi)發(fā)融資（支付開(kāi)發(fā)費(fèi)用的短期資金）抵押貸款（使用者購(gòu)買房地產(chǎn)的長(zhǎng)期資金）（五）建筑承包商6（六）專業(yè)顧問(wèn)1．建筑師作用：承擔(dān)開(kāi)發(fā)用地的規(guī)劃方案的設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、建筑施工合同管理等項(xiàng)工作。2．工程師一般有：結(jié)構(gòu)工程師、建筑設(shè)備工程師、電氣工程師等作用：除進(jìn)行結(jié)構(gòu)、供暖、給排水、照明或高級(jí)電氣設(shè)施的設(shè)計(jì)外，還負(fù)責(zé)合同的簽訂、建筑材料的購(gòu)買、施工監(jiān)督等。3．會(huì)計(jì)師4．經(jīng)濟(jì)師及成本控制人員5．估價(jià)師及市場(chǎng)營(yíng)銷人員6．律師與代理人

（七）消費(fèi)者或買家7第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)一、舊城區(qū)的開(kāi)發(fā)（一）開(kāi)發(fā)前景舊城區(qū)往往地處城市中心，歷來(lái)是商業(yè)、文化活動(dòng)的聚集地，在居民生活中有一定影響，特別是那些具有民族傳統(tǒng)色彩的地方。舊城區(qū)人口密集，人流量大等。舊城區(qū)位優(yōu)越，適合作為商業(yè)、辦公、旅游、娛樂(lè)、餐飲等類型的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地。項(xiàng)目建成后出售或出租的價(jià)格水平較高，能夠給投資經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)很大的級(jí)差收益。因而，好的獲利前景吸引著眾多的開(kāi)發(fā)商。舊城區(qū)不斷上漲的地價(jià)正顯示著這一點(diǎn)。8二、舊城區(qū)狀況與開(kāi)發(fā)條件舊城區(qū)人口密集，建筑密度高。舊城區(qū)的建筑物多是危舊房，其本身已基本沒(méi)有使用價(jià)值。舊城區(qū)由于歷史原因，道路狹窄，交通條件較差，市政管線布置雜亂、容量小而難以滿足開(kāi)發(fā)新建的需要。在舊城區(qū)，這種規(guī)劃條件顯得更為苛刻。9二、新區(qū)開(kāi)發(fā)（一）新城區(qū)的開(kāi)發(fā)前景新城區(qū)一般處于城市的外圍，和舊城區(qū)相比，其在城市中所處的位置并不優(yōu)越。

新城區(qū)往往不適于開(kāi)發(fā)商業(yè)中心、寫(xiě)字樓、餐飲及娛樂(lè)用房。新城區(qū)位置遠(yuǎn)離鬧市區(qū)，環(huán)境幽靜舒適，空氣清新潔凈，四周寬敞空曠而適合建造高級(jí)住宅和公寓。10（二二））新新城城區(qū)區(qū)狀狀況況與與開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)條條件件與舊舊城城區(qū)區(qū)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)相相比比，，新新城城區(qū)區(qū)的的拆拆遷遷安安置置比比較較容容易易，，拆拆遷遷安安置置補(bǔ)補(bǔ)償償費(fèi)費(fèi)要要比比舊舊城城區(qū)區(qū)低低。。新城區(qū)開(kāi)開(kāi)發(fā)受周周圍環(huán)境境制約少少，城市市規(guī)劃條條件限制制也少。。但是新城城區(qū)開(kāi)發(fā)發(fā)也存在在不利條條件。征用農(nóng)地地所必須須支付的的費(fèi)用也也不斷提提高。新城區(qū)開(kāi)開(kāi)發(fā)用地地是不具具備開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)條條件的生生地，常常常缺乏乏必需的的上水、、下水、、煤氣、、電力、、電訊、、供熱等等配套市市政管線線，這些些配套設(shè)設(shè)施均需需開(kāi)發(fā)商商自己建建設(shè)，部部分設(shè)施施在建設(shè)設(shè)項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)工前就就需完成成，以滿滿足項(xiàng)目目施工的的需要。。新城區(qū)沒(méi)沒(méi)有現(xiàn)成成的道路路系統(tǒng)，，規(guī)劃條條件中對(duì)對(duì)新城區(qū)區(qū)的道路路要求高高，道路路寬度大大，建設(shè)設(shè)費(fèi)用需需由開(kāi)發(fā)發(fā)商承擔(dān)擔(dān)；新區(qū)內(nèi)還還要求有有足夠的的綠地面面積，與與舊城區(qū)區(qū)相比，，新城區(qū)區(qū)綠地面面積所占占比例更更高，開(kāi)開(kāi)發(fā)商需需為此支支付綠化化費(fèi)用。。11三、土地地一級(jí)開(kāi)開(kāi)發(fā)及其其模式土地一級(jí)級(jí)開(kāi)發(fā)，，是指由由政府或或其授權(quán)權(quán)委托的的企業(yè)，，對(duì)一定定區(qū)域范范圍內(nèi)的的城市國(guó)國(guó)有土地地(毛地)或鄉(xiāng)村集集體土地地(生地)進(jìn)行統(tǒng)一一的征地地、拆遷遷、安置置、補(bǔ)償償，并進(jìn)進(jìn)行適當(dāng)當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)，使該該區(qū)域范范圍內(nèi)的的土地達(dá)達(dá)到“三三通一平平”、““五通一一平”或或“七通通一平””的建設(shè)設(shè)條件(熟地)，再對(duì)熟熟地進(jìn)行行有償出出讓或轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的過(guò)過(guò)程。土地一級(jí)級(jí)開(kāi)發(fā)的的模式，，對(duì)房地地產(chǎn)投資資者獲取取土地使使用權(quán)的的途徑和和價(jià)格有有重大影影響。12（一）以以政府為為主的模模式1．將開(kāi)發(fā)的的熟地以以成本價(jià)價(jià)(含管理費(fèi)費(fèi)用)交土地管管理部門(mén)門(mén)。其優(yōu)點(diǎn)是是政府容容易控制制土地價(jià)價(jià)格，有有利于實(shí)實(shí)現(xiàn)政府府通過(guò)地地價(jià)調(diào)控控房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的目標(biāo)。。2．政府或或人大授授權(quán)，由由土地發(fā)發(fā)展公司司代行政政府職能能，將開(kāi)開(kāi)發(fā)成的的熟地直直接出讓讓。這種模式較適適合高新新技術(shù)開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)或或工業(yè)園園區(qū)的土土地開(kāi)發(fā)發(fā)。3．城市土土地管理理部門(mén)直直接以熟熟地價(jià)格格向投資資者出讓讓國(guó)有土土地使用用權(quán)13（二）以以民間為為主，政政府輔助助支持的的模式組建土地地發(fā)展股股份有限限責(zé)任公公司，該該公司的的啟動(dòng)資資金由各各級(jí)政府府投資、、開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)域所在在單位投投資、發(fā)發(fā)行土地地債券吸吸收社會(huì)會(huì)投資等等方式籌籌集。政府可將將一定范范圍內(nèi)的的待開(kāi)發(fā)發(fā)土地一一次出讓讓給該公公司，土土地出讓讓金可作作為政府府投資，，在該公公司中持持有股份份。該公公司將待待開(kāi)發(fā)土土地開(kāi)發(fā)發(fā)成熟地地后，再再向其他他投資者者轉(zhuǎn)讓，，獲取土土地開(kāi)發(fā)發(fā)收益。。但此模式式下土地地開(kāi)發(fā)者者出于利利益的驅(qū)驅(qū)使，可可能會(huì)盡盡量抬高高土地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格格，使政政府不易易控制地地價(jià)。14（三）土土地一級(jí)級(jí)開(kāi)發(fā)的的操作程程序①作出開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)域域的近期期、中期期和長(zhǎng)期期發(fā)展計(jì)計(jì)劃；②對(duì)開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)域范范圍內(nèi)的的土地利利用狀況況進(jìn)行詳詳細(xì)調(diào)查查，掌握握可開(kāi)發(fā)發(fā)土地資資源現(xiàn)狀狀的數(shù)量量、質(zhì)量量和分布布；③制定開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)域域發(fā)展的的控制性性規(guī)劃和和詳細(xì)規(guī)規(guī)劃；④按確定定的優(yōu)先先順序選選擇啟動(dòng)動(dòng)開(kāi)發(fā)地地塊或區(qū)區(qū)域；⑤由土地地管理部部門(mén)協(xié)助助辦理土土地出讓讓(或劃撥)手續(xù)；⑥制定拆拆遷安置置補(bǔ)償方方案，并并獲得政政府主管管部門(mén)批批準(zhǔn)；⑦進(jìn)行現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)土地地開(kāi)發(fā)工工作，達(dá)達(dá)到相應(yīng)應(yīng)的建設(shè)設(shè)條件；；⑧核算土土地開(kāi)發(fā)發(fā)成本、、確定土土地價(jià)格格，進(jìn)行行熟地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓(或出讓)15（四）土土地一級(jí)級(jí)開(kāi)發(fā)的的對(duì)策1．政府充充分授權(quán)權(quán)。2．充分利利用多種種合作方方式籌措措土地開(kāi)開(kāi)發(fā)資金金。3．土地發(fā)發(fā)展公司司不能受受讓其所所開(kāi)發(fā)的的熟地進(jìn)進(jìn)行房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)。4．為降低低土地開(kāi)開(kāi)發(fā)成本本，由土土地發(fā)展展公司享享受開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)域內(nèi)內(nèi)土地開(kāi)開(kāi)發(fā)帶來(lái)來(lái)的土地地增值利利益，對(duì)對(duì)于開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)范圍圍內(nèi)的土土地實(shí)行行土地預(yù)預(yù)征。5．開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)域內(nèi)大大市政的的開(kāi)發(fā)建建設(shè)，應(yīng)應(yīng)與土地地開(kāi)發(fā)工工作協(xié)調(diào)調(diào)進(jìn)行。。16第三節(jié)城城市市規(guī)劃及及其對(duì)房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)的影影響一、城市市規(guī)劃的的作用和和任務(wù)（一）作作用城市規(guī)劃劃所確定定的城市市規(guī)模和和發(fā)展方方向，可可以保障障城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)和社社會(huì)發(fā)展展目標(biāo)的的實(shí)現(xiàn)；；是合理進(jìn)進(jìn)行城市市建設(shè)與與管理的的藍(lán)圖和和依據(jù)；；是協(xié)調(diào)各各項(xiàng)建設(shè)設(shè)和許多多經(jīng)濟(jì)關(guān)關(guān)系的綱綱領(lǐng)性文文件。隨著人類類的進(jìn)步步和社會(huì)會(huì)經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展，，城市規(guī)規(guī)劃的著著眼點(diǎn)已已經(jīng)從““使城市市居民的的居住、、生活、、游憩和和交通得得以正常常運(yùn)行””轉(zhuǎn)變到到“保護(hù)護(hù)城市生生態(tài)環(huán)境境、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)可持續(xù)續(xù)發(fā)展””上來(lái)。。17（二）任任務(wù)根據(jù)國(guó)家家城市發(fā)發(fā)展和建建設(shè)的方方針、經(jīng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)政策、、國(guó)民經(jīng)經(jīng)濟(jì)和社社會(huì)發(fā)展展長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)規(guī)劃、區(qū)區(qū)域規(guī)劃劃，以及及城市所所在地區(qū)區(qū)的自然然條件、、歷史情情況、現(xiàn)現(xiàn)狀特點(diǎn)點(diǎn)和建設(shè)設(shè)條件，，布置城城鎮(zhèn)體系系，合理理確定城城市在規(guī)規(guī)劃期內(nèi)內(nèi)經(jīng)濟(jì)和和社會(huì)發(fā)發(fā)展的目目標(biāo)，確確定城市市的性質(zhì)質(zhì)、規(guī)模模和布局局，統(tǒng)一一規(guī)劃，，合理利利用城市市土地，，綜合部部署城市市經(jīng)濟(jì)、、文化、、公用事事業(yè)及戰(zhàn)戰(zhàn)備等各各項(xiàng)建設(shè)設(shè)，保證證城市有有秩序地地、協(xié)調(diào)調(diào)地發(fā)展展。18二、城市市規(guī)劃及及其與其其他規(guī)劃劃的關(guān)系系（一）城城市規(guī)劃劃的層次次按照《中華人民民共和國(guó)國(guó)城市規(guī)規(guī)劃法》的規(guī)定，，城市規(guī)規(guī)劃一般般分為總總體規(guī)劃劃和詳細(xì)細(xì)規(guī)劃兩兩個(gè)階段段。大中城市市為了進(jìn)進(jìn)一步控控制和確確定不同同地段的的土地用用途、范范圍和容容量，協(xié)協(xié)調(diào)各項(xiàng)項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施和公公共設(shè)施施建設(shè)，，在總體體規(guī)劃基基礎(chǔ)上，，可以編編制分區(qū)區(qū)規(guī)劃。。隨著城市市建設(shè)的的發(fā)展和和對(duì)城市市規(guī)劃要要求的提提高，部部分城市市已經(jīng)開(kāi)開(kāi)始在市市中心地地區(qū)、舊舊城改造造地區(qū)、、近期發(fā)發(fā)展地區(qū)區(qū)及其他他經(jīng)確定定的重點(diǎn)點(diǎn)發(fā)展地地區(qū)全面面開(kāi)展法法定圖則則的編制制工作，，以彌補(bǔ)補(bǔ)原有各各規(guī)劃階階段之間間的銜接接不足，，促進(jìn)城城市規(guī)劃劃由定性性向定量量發(fā)展，，加強(qiáng)規(guī)規(guī)劃的科科學(xué)性、、規(guī)范性性和法制制性。城市規(guī)劃劃開(kāi)始向向3個(gè)階段和和5個(gè)層次的的規(guī)劃體體系轉(zhuǎn)變變，即城城市總體體規(guī)劃和和次區(qū)域域規(guī)劃；；分區(qū)規(guī)規(guī)劃、法法定圖則則和詳細(xì)細(xì)藍(lán)圖。。19（二）城城市規(guī)劃劃的內(nèi)容容城市總體體規(guī)劃的內(nèi)容包包括：城城市的性性質(zhì)、發(fā)發(fā)展目標(biāo)標(biāo)和發(fā)展展規(guī)模，，城市主主要建設(shè)設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和和定額指指標(biāo)，城城市建設(shè)設(shè)用地布布局、功功能分區(qū)區(qū)和各項(xiàng)項(xiàng)建設(shè)的的總部署署，城市市綜合交交通體系系和河湖湖、綠地地系統(tǒng)，，各項(xiàng)專專業(yè)規(guī)劃劃和近期期建設(shè)規(guī)規(guī)劃。城市詳細(xì)細(xì)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)在城城市總體體規(guī)劃或或者分區(qū)區(qū)規(guī)劃的的基礎(chǔ)上上，對(duì)城城市近期期建設(shè)區(qū)區(qū)域內(nèi)各各項(xiàng)建設(shè)設(shè)作出具具體規(guī)劃劃。其內(nèi)內(nèi)容包括括：規(guī)劃劃地段各各項(xiàng)建設(shè)設(shè)的具體體用地范范圍、建建筑密度度和高度度等控制制指標(biāo)，，總平面面布置、、工程管管線綜合合規(guī)劃和和豎向規(guī)規(guī)劃。20（三）城城市規(guī)劃劃的動(dòng)態(tài)態(tài)變化城市總體體規(guī)劃和和詳細(xì)規(guī)規(guī)劃在實(shí)實(shí)施過(guò)程程中會(huì)有有所變化化，有時(shí)時(shí)甚至有有很大變變化。開(kāi)開(kāi)發(fā)商要要密切注注意這種種變化及及可能的的趨向，，并作為為自己開(kāi)開(kāi)發(fā)決策策的重要要依據(jù)。。由于開(kāi)發(fā)發(fā)過(guò)程本本身也是是動(dòng)態(tài)的的，即某某項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)可能能會(huì)導(dǎo)致致相鄰地地段的開(kāi)開(kāi)發(fā)。21（四）城城市規(guī)劃劃和其他他規(guī)劃的的關(guān)系城市總體體規(guī)劃應(yīng)應(yīng)當(dāng)和國(guó)國(guó)土規(guī)劃劃、區(qū)域域規(guī)劃、、江河流流域規(guī)劃劃、土地地利用總總體規(guī)劃劃相協(xié)調(diào)調(diào)。22三、房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)過(guò)程中中的規(guī)劃劃管理（一）土土地出讓讓過(guò)程中中的規(guī)劃劃管理出讓城市市國(guó)有土土地使用用權(quán)，在在出讓前前應(yīng)當(dāng)制制定控制制性詳細(xì)細(xì)規(guī)劃。。出讓的地地塊，必必須具有有城市規(guī)規(guī)劃行政政主管部部門(mén)提出出的規(guī)劃劃設(shè)計(jì)條條件及附附圖。《規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)條件通通知書(shū)》及其附圖圖或《審定設(shè)計(jì)計(jì)方案通通知書(shū)》及其附圖圖，是城城市國(guó)有有土地使使用權(quán)出出讓合同同的重要要附件，，不得隨隨意變更更。確需變更更的，必必須經(jīng)城城市規(guī)劃劃行政主主管部門(mén)門(mén)批準(zhǔn)。。土地使使用權(quán)受受讓方在在辦理(建設(shè)用地地規(guī)劃許許可證)時(shí)，必須須持有城城市規(guī)劃劃行政主主管部門(mén)門(mén)提供的的具有規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)條件及及附圖的的土地出出讓合同同。取得《建設(shè)用地地規(guī)劃許許可證》后，方可可辦理土土地使用用權(quán)權(quán)屬屬證明。。23（二）房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)過(guò)程程中的規(guī)規(guī)劃管理理房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)過(guò)程程中的規(guī)規(guī)劃管理理主要體體現(xiàn)在：：開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的選選址、定定點(diǎn)審批批，核發(fā)發(fā)《建設(shè)用用地規(guī)規(guī)劃許許可證證》及規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)條件件，規(guī)規(guī)劃方方案及及初步步設(shè)計(jì)計(jì)審批批以及及核發(fā)發(fā)《建筑工工程規(guī)規(guī)劃許許可證證》等。在不同同階段段，規(guī)規(guī)劃管管理有有其不不同的的具體體內(nèi)容容。1．開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目目選址址、定定點(diǎn)審審批階階段。。開(kāi)發(fā)商商首先先必須須持計(jì)計(jì)委批批準(zhǔn)立立項(xiàng)文文件、、開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)設(shè)單位位或其其主管管部門(mén)門(mén)申請(qǐng)請(qǐng)用地地的函函件、、工程程情祝祝簡(jiǎn)要要說(shuō)明明和選選址要要求、、擬建建方案案、開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目意意向位位置的的1/2000或1/500地形圖圖及其其他相相關(guān)材材料，，向城城市規(guī)規(guī)劃管管理部部門(mén)提提出開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目選選址、、定點(diǎn)點(diǎn)申請(qǐng)請(qǐng)，由由城市市規(guī)劃劃管理理部門(mén)門(mén)審核核后向向城市市土地地管理理部門(mén)門(mén)等發(fā)發(fā)征詢?cè)円庖?jiàn)見(jiàn)表。。開(kāi)發(fā)商商請(qǐng)有有關(guān)部部門(mén)填填好征征詢意意見(jiàn)表表后，，持該該征詢?cè)円庖?jiàn)見(jiàn)表、、征地地和安安置補(bǔ)補(bǔ)償方方案及及經(jīng)城城市土土地管管理部部門(mén)蓋蓋章的的征地地協(xié)議議、項(xiàng)項(xiàng)目初初步設(shè)設(shè)計(jì)方方案、、批準(zhǔn)準(zhǔn)的總總平面面布置置圖或或建設(shè)設(shè)用地地圖，，報(bào)城城市規(guī)規(guī)劃管管理部部門(mén)審審核后后，由由城市市規(guī)劃劃管理理部門(mén)門(mén)下發(fā)發(fā)《選址規(guī)規(guī)劃意意見(jiàn)通通知書(shū)書(shū)》。242．申請(qǐng)請(qǐng)《建設(shè)用用地規(guī)規(guī)劃許許可證證》階段。。開(kāi)發(fā)商商持城城市計(jì)計(jì)劃管管理部部門(mén)批批準(zhǔn)征征用土土地的的計(jì)劃劃任務(wù)務(wù)書(shū)、、市政政府批批準(zhǔn)征征用農(nóng)農(nóng)田的的文件件(使用城城市國(guó)國(guó)有土土地時(shí)時(shí)，需需持城城市土土地管管理部部門(mén)的的拆遷遷安置置意見(jiàn)見(jiàn))、1/2000或1/500的地形形圖、、《選址規(guī)規(guī)劃意意見(jiàn)通通知書(shū)書(shū)》、要求求取得得的有有關(guān)協(xié)協(xié)議與與函件件及其其他相相關(guān)資資料，，向城城市規(guī)規(guī)劃管管理部部門(mén)提提出申申請(qǐng)。。經(jīng)城市市規(guī)劃劃管理理部門(mén)門(mén)審核核后頒頒發(fā)《建設(shè)用用地規(guī)規(guī)劃許許可證證》?！督ㄔO(shè)用用地規(guī)規(guī)劃許許可證證》主要規(guī)規(guī)定了了用地地性質(zhì)質(zhì)、位位置和和界限限。253．規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)條件件審批批階段段。開(kāi)發(fā)商商需持持城市市計(jì)劃劃管理理部門(mén)門(mén)批準(zhǔn)準(zhǔn)的計(jì)計(jì)劃任任務(wù)書(shū)書(shū)、開(kāi)開(kāi)發(fā)商商對(duì)擬擬建項(xiàng)項(xiàng)目的的說(shuō)明明、擬擬建方方案示示意圖圖、地地形圖圖(單位建建筑1/500，居住住區(qū)1/2000，其中中一份份畫(huà)出出用地地范圍圍)和設(shè)計(jì)計(jì)單位位提供供的控控制性性規(guī)劃劃方案案及其其他相相關(guān)資資料，，向城城市規(guī)規(guī)劃管管理部部門(mén)提提出申申請(qǐng)，，經(jīng)城城市規(guī)規(guī)劃管管理部部門(mén)審審核后后，下下達(dá)《規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)條條件通通知書(shū)書(shū)》及用地地紅線線圖。?！兑?guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)條條件通通知書(shū)書(shū)》主要規(guī)規(guī)定了了征地地面積積、規(guī)規(guī)劃建建設(shè)用用地面面積、、總建建筑面面積、、容積積率、、建筑筑密度度、綠綠化率率、建建筑后后退紅紅線距距離、、建筑筑控制制高度度和停停車位位個(gè)數(shù)數(shù)等。。264．設(shè)計(jì)計(jì)方案案審批批階段段。開(kāi)發(fā)商商應(yīng)首首先委委托有有規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)資格格的設(shè)設(shè)計(jì)機(jī)機(jī)構(gòu)完完成不不少于于兩個(gè)個(gè)方案案的設(shè)設(shè)計(jì)，，然后后持設(shè)設(shè)計(jì)方方案報(bào)報(bào)審表表、項(xiàng)項(xiàng)目各各設(shè)計(jì)計(jì)方案案的總總平面面圖(單位建建筑1/500、居住住區(qū)1/2000，其中中一份份畫(huà)出出用地地范圍圍)、各層層平立立剖面面圖、、街景景立面面圖等等(1/100或1/200)、方案案說(shuō)明明書(shū)及及其他他相關(guān)關(guān)資料料，向向城市市規(guī)劃劃管理理部門(mén)門(mén)提出出設(shè)計(jì)計(jì)方案案審批批申請(qǐng)請(qǐng)；城市規(guī)規(guī)劃管管理部部門(mén)接接此申申請(qǐng)后后協(xié)同同其他他有關(guān)關(guān)單位位審查查該詳詳細(xì)規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)方方案并并提出出修改改或調(diào)調(diào)整意意見(jiàn)。。開(kāi)發(fā)商商根據(jù)據(jù)審查查意見(jiàn)見(jiàn)對(duì)設(shè)設(shè)計(jì)方方案進(jìn)進(jìn)行調(diào)調(diào)整修修改，，再報(bào)報(bào)城市市規(guī)劃劃管理理部門(mén)門(mén)審批批。審審批通通過(guò)后后由城城市規(guī)規(guī)劃管管理部部門(mén)簽簽發(fā)《規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)方方案審審批通通知書(shū)書(shū)》。275．申請(qǐng)請(qǐng)《建設(shè)工工程規(guī)規(guī)劃許許可證證》階段。。開(kāi)發(fā)商商需持持由城城市建建設(shè)主主管部部門(mén)下下發(fā)的的年度度施工工任務(wù)務(wù)批準(zhǔn)準(zhǔn)文件件、工工程施施工圖圖紙、、工程程檔案案保證證金證證明、、其他他行政政主管管部門(mén)門(mén)審查查意見(jiàn)見(jiàn)和要要求取取得的的有關(guān)關(guān)協(xié)議議(如使用用水、、電、、煤氣氣、熱熱力等等的協(xié)協(xié)議)，向城城市規(guī)規(guī)劃管管理部部門(mén)提提出申申請(qǐng)；；城市規(guī)規(guī)劃管管理部部門(mén)接接此申申請(qǐng)后后，將將負(fù)責(zé)責(zé)主持持召開(kāi)開(kāi)市政政配合合會(huì)，，組織織有關(guān)關(guān)單位位進(jìn)行行綜合合圖會(huì)會(huì)簽等等工作作，最最后簽簽發(fā)《建設(shè)工工程規(guī)規(guī)劃許許可證證》。286．竣工工驗(yàn)收收階段段。開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目竣竣工后后，城城市規(guī)規(guī)劃管管理部部門(mén)將將參與與項(xiàng)目目的竣竣工驗(yàn)驗(yàn)收工工作，，以檢檢查項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)建建設(shè)過(guò)過(guò)程中中有關(guān)關(guān)規(guī)劃劃要求求是否否得到到遵守守，配配套建建設(shè)的的基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施施和公公共服服務(wù)設(shè)設(shè)施是是否已已同期期建設(shè)設(shè)完畢畢等。。29第四節(jié)節(jié)政政府府對(duì)房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的干干預(yù)一、政政府制制定干干預(yù)房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)政策策的原原則政府政政策應(yīng)應(yīng)具有有的共共同特特征是是：公公平、、效率率、連連續(xù)、、系統(tǒng)統(tǒng)、協(xié)協(xié)調(diào)、、前瞻瞻性和和引導(dǎo)導(dǎo)性。。由于房房地產(chǎn)產(chǎn)特殊殊的空空間固固定性性、價(jià)價(jià)值昂昂貴性性和使使用耐耐久性性，對(duì)對(duì)干預(yù)預(yù)其發(fā)發(fā)展的的政策策也具具有相相應(yīng)的的特殊殊原則則。30（一））目標(biāo)標(biāo)的確確定性性1．使存存量房房地產(chǎn)產(chǎn)資源源得到到最有有效的的使用用。2．保證證為各各類生生產(chǎn)生生活需需要提提供適適當(dāng)?shù)牡娜胱∽】臻g間。3．引導(dǎo)導(dǎo)新建建項(xiàng)目目的位位置選選擇。。4．滿足足特殊殊群體體的需需要。。（二））政策策的連連續(xù)性性與協(xié)協(xié)調(diào)性性1．要體體現(xiàn)新新舊政政策的的銜接接。2．要體體現(xiàn)與與相關(guān)關(guān)政策策的銜銜接配配套。。3．應(yīng)體體現(xiàn)多多元性性與系系統(tǒng)性性的統(tǒng)統(tǒng)一。。31（三））政策策的針針對(duì)性性和導(dǎo)導(dǎo)向性性政府除除了制制定宏宏觀調(diào)調(diào)控政政策外外，還還必須須針對(duì)對(duì)不同同類型型物業(yè)業(yè)的供供給、、分配配和消消費(fèi)途途徑，，制定定具有有針對(duì)對(duì)性的的具體體政策策。同時(shí)，，這種種政策策還要要有明明確的的導(dǎo)向向性，，以幫幫助市市場(chǎng)的的參與與者準(zhǔn)準(zhǔn)確把把握自自己的的行為為取向向。（四））政策策的公公平性性和效效率政府制制定政政策的的原則則是：：既要要通過(guò)過(guò)資源源和利利益的的公平平分配配來(lái)維維持社社會(huì)的的穩(wěn)定定，又又要通通過(guò)資資源的的優(yōu)化化配置置來(lái)推推動(dòng)社社會(huì)的的進(jìn)步步和發(fā)發(fā)展。。32二、房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的宏宏觀調(diào)調(diào)控(一)土地供供應(yīng)計(jì)計(jì)劃的的調(diào)控控政府作作為國(guó)國(guó)有土土地所所有者者，對(duì)對(duì)土地地一級(jí)級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)實(shí)行行壟斷斷經(jīng)營(yíng)營(yíng)，應(yīng)應(yīng)通過(guò)過(guò)制定定和調(diào)調(diào)整年年度土土地開(kāi)開(kāi)發(fā)供供應(yīng)計(jì)計(jì)劃來(lái)來(lái)調(diào)控控整個(gè)個(gè)房地地產(chǎn)市市場(chǎng)的的發(fā)展展。房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)商對(duì)對(duì)土地的的需求往往往有一一定的盲盲目性，，在產(chǎn)業(yè)業(yè)政策和和市場(chǎng)需需求等方方面需要要政府來(lái)來(lái)引導(dǎo)。。房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)發(fā)展需要要建立一一個(gè)有序序的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)和產(chǎn)業(yè)業(yè)導(dǎo)向，，而年度度土地開(kāi)開(kāi)發(fā)供應(yīng)應(yīng)計(jì)劃正正是體現(xiàn)現(xiàn)了這一一管理意意圖?？茖W(xué)的土土地供應(yīng)應(yīng)計(jì)劃應(yīng)應(yīng)與總體體規(guī)劃相相協(xié)調(diào)，，有足夠夠的彈性性，能夠夠?qū)κ袌?chǎng)場(chǎng)信號(hào)作作出靈敏敏的反應(yīng)應(yīng)。土地地供應(yīng)計(jì)計(jì)劃應(yīng)是是公開(kāi)