房地產(chǎn)項目管理34

第七章房地產(chǎn)項目管理主要內(nèi)容

7.1房地產(chǎn)項目管理概述

7.2房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量控制

7.3房地產(chǎn)開發(fā)項目進度控制

7.4房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制

7.5房地產(chǎn)開發(fā)項目合同與安全管理§7.1房地產(chǎn)項目管理概述7.1.1

房地產(chǎn)項目特點

房地產(chǎn)項目，是指在一個總體設(shè)計或總預(yù)算范圍內(nèi)，由一個或幾個互有內(nèi)在聯(lián)系的單項工程所組成，建成后在經(jīng)濟上可以獨立經(jīng)營核算，在行政上又可以統(tǒng)一管理的單位工程。房地產(chǎn)項目具備以下幾個特征：知識的密集性組織的層次性系統(tǒng)性7.1.2

房地產(chǎn)項目管理的概念

房地產(chǎn)項目管理是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在整個項目的開發(fā)建設(shè)過程中，通過計劃、指揮、檢查和調(diào)整等手段進行質(zhì)量、進度、成本、合同與安全等方面的全面管理，并與社會各相關(guān)部門進行聯(lián)絡(luò)、協(xié)調(diào)，以實現(xiàn)項目的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益。房地產(chǎn)項目管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對整個工程項目的開發(fā)建設(shè)進行的全面管理，是項目開發(fā)建設(shè)過程一項重要管理內(nèi)容。一套完整、規(guī)范和科學(xué)的房地產(chǎn)開發(fā)項目管理體系是實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目管理目標的根本保證。7.1.3

房地產(chǎn)項目管理的目標與職能房地產(chǎn)項目管理的目標是尋找項目成本、時間、資源、質(zhì)量等要素的最優(yōu)均衡控制，實現(xiàn)項目投資計劃中的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益。房地產(chǎn)項目管理的基本職能包括：計劃是指對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行計劃管理，能使項目的開發(fā)建設(shè)有計劃、按順序、有條不紊地展開。組織是指通過職責劃分、授權(quán)、合同的簽訂與執(zhí)行，以及根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，建立各種規(guī)章制度，形成一個高效率的組織保障體系，使項目的各項目標得以最終實現(xiàn)?？刂剖侵笇椖康馁|(zhì)量、進度和成本進行控制，以獲得最大綜合效益。協(xié)調(diào)是指對開發(fā)項目與外部環(huán)境、項目各子系統(tǒng)之間，以及項目不同階段、不同部門、不同層次之間的關(guān)系進行溝通與協(xié)調(diào)，從而為開發(fā)項目提供和諧的公共環(huán)境，保證項目開發(fā)建設(shè)順利進行。7.1.4

房地產(chǎn)開發(fā)項目招標（1）招標方式招標是實現(xiàn)項目“三控兩管”（質(zhì)量控制、進度控制、成本控制、合同管理、安全管理）的前提與基礎(chǔ)。招標方式可以分為公開招標和邀請招標。房地產(chǎn)開發(fā)商可依開放項目的建設(shè)規(guī)模和復(fù)雜程度選擇招標方式。

公開招標，是指房地產(chǎn)開發(fā)項目的招標人在指定的報刊、電子網(wǎng)絡(luò)或其他媒體上發(fā)布招標公告，吸引眾多的投標人參加投標競爭，招標人從中擇優(yōu)選擇中標單位的招標方式。公開招標是一種無限制的競爭方式，按競爭程度又可以分為國際競爭性招標和國內(nèi)競爭性招標。

邀請招標，也稱選擇性招標或有限競爭招標，是指招標人以投標邀請書的方式邀請?zhí)囟ǚㄈ嘶蛘咂渌M織投標，一般選擇一定數(shù)目的法人或其他組織（一般不少于三家）。（2）招標程序按照一般做法，投標程序如下：申請招標。編制招標文件。編制招標工程標底。確定招標方式，發(fā)布招標公告或邀請投標函。投標人資格審查。招標工程交底及答疑。開標、評標和決標。簽訂合同?！?.2房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量控制房地產(chǎn)項目質(zhì)量是國家現(xiàn)行的法律、法規(guī)、技術(shù)標準、設(shè)計文件及合同中對房地產(chǎn)開發(fā)項目工程的安全、使用、經(jīng)濟、美觀等特性的綜合要求。房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量控制是指項目管理機構(gòu)以國家標準、規(guī)范或合同為依據(jù)，確定質(zhì)量目標及質(zhì)量保證、改進措施，對項目決策階段、設(shè)計階段和施工階段進行全程質(zhì)量監(jiān)督和管理的活動。7.2.1

房地產(chǎn)項目特點房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量的特點是由房地產(chǎn)開發(fā)項目自身的特殊性決定的，主要包括：質(zhì)量影響因素眾多質(zhì)量波動大質(zhì)量離散質(zhì)量隱藏性強竣工檢驗局限大7.2.2

質(zhì)量控制的內(nèi)容質(zhì)量控制的主要內(nèi)容包括：（1）前期資料檢驗（2）原材料檢驗（3）配套設(shè)備檢驗（4）程序與工藝檢驗（5）施工階段質(zhì)量控制（6）建立質(zhì)量控制檔案制度（7）竣工質(zhì)量驗收7.2.3施工階段質(zhì)量量控制手段（1）旁站監(jiān)督（2）測量（3）試驗（4）指令文件（5）規(guī)定質(zhì)量監(jiān)監(jiān)控工作程序序（6）利用支付控控制手段施工階段質(zhì)量量控制是質(zhì)量量控制工作中中的核心，在在施工階段，，一般可采用以以下六種手段段進行質(zhì)量控控制：§7.3房地產(chǎn)開發(fā)項項目進度控制制房地產(chǎn)開發(fā)項項目進度控制制是指根據(jù)開發(fā)發(fā)項目各階段段的工作內(nèi)容容、程序、持持續(xù)時間和銜銜接關(guān)系編制制項目進度計計劃，并以此此計劃為依據(jù)據(jù)，綜合利用用組織、技術(shù)術(shù)、經(jīng)濟和合合同等手段，，對建設(shè)工程程項目實施的的時間進行控控制，保證項項目能在滿足足其時間約束束的前提下實實現(xiàn)總體目標標。進度控制的最最終目的是確保項目進進度目標的實實現(xiàn)，其核心內(nèi)容是建設(shè)工期控控制。7.3.1進度控制工作作的內(nèi)容在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項目中，進度控制制工作的主要要內(nèi)容包括：：（1）項目建設(shè)總總周期目標的的論證與分析析；（2）編制項目建建設(shè)工程進度度計劃；（3）編制其他配配套進度計劃劃；（4）監(jiān)督項目施施工進度計劃劃的執(zhí)行；（5）施工現(xiàn)場的的調(diào)研與分析析；（6）進度計劃調(diào)調(diào)整。隨著房地產(chǎn)市市場的發(fā)展，，進度控制不不再局限于房房地產(chǎn)開發(fā)項項目，也逐步步應(yīng)用于房地地產(chǎn)投資領(lǐng)域域，其核心是是控制投資工工作進度，包包括談判進度控制制、資金籌集進度度控制、資金支付控制制、法律材料辦理理進度控制等。7.3.2影響項目進度度的因素分析析影響開發(fā)項目目進度的因素素包括：人的因素、、技術(shù)因素、、材料設(shè)備與與構(gòu)配件因素素，施工機械械設(shè)備因素，，資金因素，，水文、地質(zhì)質(zhì)與氣象因素素等自然因素素，政治、經(jīng)經(jīng)濟、環(huán)境等等社會因素，，以及其他不不確定因素等等。上述因素中以以人的因素影響最多，比比如建筑單位位的安全生產(chǎn)產(chǎn)、資金保障障、圖紙設(shè)計計匹配性等等等，還包括關(guān)聯(lián)人員之外外的社會因素素，比如施工干干擾、交通管管制、環(huán)保投投訴等等。自然因素在進度計劃編編制中較容易易考慮，比如如氣候、水文文等，但也有有不可控制性性因素，比如如地下文物的的發(fā)現(xiàn)、百年年未遇的自然然災(zāi)害等。7.3.3進度控制的手手段項目進度控制制的主要方法是籌劃、控制制和協(xié)調(diào)，主要措施包括組織措施施、技術(shù)措施施、合同措施施、經(jīng)濟措施施和信息管理理措施等內(nèi)容容。（1）組織措施組織措施主要要包括：①落實項目進進度管理部門門的技術(shù)人員員，以及具體體的控制任務(wù)務(wù)和管理職責；②進行項目分分解，如按項項目結(jié)構(gòu)、進進展階段、合合同結(jié)構(gòu)分解解，并建立編碼體系系；③確定進度協(xié)協(xié)調(diào)工作制度度，如確定每每星期協(xié)調(diào)會會議舉行的時時間，協(xié)調(diào)會議的參參加人員等；；④分析影響進進度目標實現(xiàn)現(xiàn)的干擾因素素。（2）技術(shù)措施施技術(shù)措施主要要是采用技術(shù)術(shù)手段加快施施工進度，尤尤其需要不斷斷探索、推廣廣和采用先進進的施工工藝藝、工法、新新材料和新設(shè)設(shè)備。（3）合同措施合同措施主要要包括合同期期限與項目開開發(fā)進度計劃劃協(xié)調(diào)、合同同分類進度監(jiān)監(jiān)督等內(nèi)容。。（4）經(jīng)濟措施經(jīng)濟措施則主主要是通過經(jīng)經(jīng)濟手段保證證資金供給，，以確保項目目工期，同時時也采用經(jīng)濟濟措施懲罰延延誤進度的合合同方，保證證合同進度計計劃的落實。。（5）信息管理措措施信息管理措施施主要是利用用項目計劃進進度與實際進進度的動態(tài)比比較．定期提提供進度比較較報告等。7.3.4進度計劃的編編制程序房地產(chǎn)開發(fā)項項目進度計劃劃的編制程序序一般分為四四個步驟，包包括：（1）將全部工程程內(nèi)容分解和和歸納為單項項工程或工序序。（2）統(tǒng)計或計算算每項工程內(nèi)內(nèi)容的工作量量。（3）計算每個單單項工程工作作量所需時間間，可用天數(shù)數(shù)表示。（4）按正常施工工的各個單項項工程內(nèi)容的的邏輯順序和和制約關(guān)系，，排列施工先先后次序，從從每項施工工工序的可能最最早開工時間間推算下去，，可以得出全全部工程竣工工所需的周期期；再逆過來來，從上述竣竣工日期向前前推算，可以以求出每一施施工工序的最最遲開始日期期。7.3.5進度計劃的編編制方法進度計劃的編編制方法主要要有橫道圖法、網(wǎng)絡(luò)圖法、里程碑法、進度曲線法等多種方法，，其中橫道圖圖法和網(wǎng)絡(luò)圖圖法是最常用用的方法。橫道圖法是用直線線條條在時間坐標標上表示出單單項工程進度度的方法。用用橫道圖表示示的進度計劃劃，應(yīng)包括兩兩個基本部分分，左側(cè)是工工作劃分和基基本數(shù)據(jù)部分分，右側(cè)是橫橫道線部分。。（1）橫道圖法（2）網(wǎng)絡(luò)圖法網(wǎng)絡(luò)圖法是以網(wǎng)絡(luò)圖的的形式來表達達項目的進度度計劃。在網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)圖中可確確切地表明各各項工作的相相互聯(lián)系和制制約關(guān)系，并并可以計算出出工程各項工工作的最早和和最晚開始時時間，從而可可以找出關(guān)鍵鍵工作和關(guān)鍵鍵線路。關(guān)鍵線路是指在該項目目中，直接影影響項目總工工期的那一部部分連貫的工工作。通過不不斷改善網(wǎng)絡(luò)絡(luò)計劃，就可可以求得各種種優(yōu)化方案。。例如工期最最短；各種資資源最均衡；；在某種有限限制的資源條條件下，編出出最優(yōu)的網(wǎng)絡(luò)絡(luò)計劃；在各各種不同工期期下，選擇工工程成本最低低的網(wǎng)絡(luò)計劃劃等。（3）里程程碑法法里程碑碑法又稱可可交付付成果果法，，該方方法是是在橫橫道圖圖或者者網(wǎng)絡(luò)絡(luò)圖上上標示示出一一些關(guān)關(guān)鍵事事項，，這些些事項項能夠夠被明明顯地地確認認，反反映進進度計計劃執(zhí)執(zhí)行中中各個個階段段的目目標，，一般般是處處于關(guān)關(guān)鍵線線路上上的一一些關(guān)關(guān)鍵項項目，，這些些事項項對項項目進進度計計劃能能否順順利實實現(xiàn)具具有重重大的的影響響。通過這這些關(guān)關(guān)鍵事事項在在一定定時間間內(nèi)的的完成成情況況可反反映項項目進進度計計劃的的進展展情況況，這這些關(guān)關(guān)鍵事事項被被稱為為“里里程碑碑”。。（4）進度度曲線線法該方法法以時時間為為橫軸軸，以以完成成的累累計工工程量量（該該工作作量的的具體體衡量量內(nèi)容容可以以是投投資額額、實實物工工程量量的完完成情情況、、人工工工時時消耗耗、形形象工工程等等）為為縱軸軸，按按計劃劃時間間累計計完成成任務(wù)務(wù)量的的曲線線作為為預(yù)定定的進進度計計劃。。從整個個項目目的實實施進進度來來看，，由于于項目目后期期收尾尾工程程的實實際工工程完完成量量比較較小，，因此此，該該進度度曲線線一般般是S形的?！?.4房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目目成本本控制制房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目目成本本控制制是指房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)在保保證房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目目進度度與質(zhì)質(zhì)量的的前提提下，，依據(jù)據(jù)投資資預(yù)算算，對對項目目實施施全過過程的的資金金支出出進行行合理理確定定和有有效控控制的的管理理活動動。在房地地產(chǎn)投投資活活動中中，投投資者者為了了保證證資金金盈利利安全全和得得到預(yù)預(yù)定盈盈利目目標，，嚴格格進行行投資資預(yù)算算、資資金財財務(wù)成成本控控制、、交易易成本本控制制、交交易額額談判判結(jié)果果控制制等。。7.4.1房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目目成本本構(gòu)成成及其其估算算方法法（1）房地地產(chǎn)開開發(fā)項項目成成本構(gòu)構(gòu)成房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目目成本本由開發(fā)成成本和銷售成成本兩部分分組成成。開發(fā)成成本主要包包括土土地置置購費費、前前期工工程款款、基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建建設(shè)費費、建建安工工程費費、配配套公公建建建設(shè)費費、間間接費費以及及上述述費用用產(chǎn)生生的財財務(wù)費費用。。銷售成成本主要包包括廣廣告費費、銷銷售代代理費費、營營銷部部門管管理費費以及及人員員工資資。（2）房地地產(chǎn)開開發(fā)項項目成成本估估算項目成成本估估算的的主要要依據(jù)據(jù)包括項項目工工作分分解結(jié)結(jié)構(gòu)、、資源源需求求計劃劃、資資源價價格、、工作作的延延續(xù)時時間、、歷史史資料料等。。成本本估算算的方方法很很多，，比較較常用用的有有經(jīng)驗估估算法法、參數(shù)模模型法法、自下而而上估估算法法。經(jīng)驗估估算法法又稱類類比估估算法法、自自上而而下估估算法法，是是指利利用以以前類類似項項目的的實際際成本本作為為估算算當前前項目目成本本的基基本數(shù)數(shù)據(jù)。。這種種方法法可以以在較較短的的時間間內(nèi)獲獲得大大致的的成本本數(shù)據(jù)據(jù)，但但誤差差較大大。參數(shù)模模型法法是一種種比較較科學(xué)學(xué)的方方法，，它立立足于于過去去對成成本產(chǎn)產(chǎn)生影影響的的各種種因素素在現(xiàn)現(xiàn)在和和將來來仍然然起作作用的的這一一前提提，以以過去去建設(shè)設(shè)同類類項目目的資資料為為基礎(chǔ)礎(chǔ)，運運用一一定的的數(shù)學(xué)學(xué)方法法進行行加工工處理理和推推理，，借以以估算算項目目成本本。主主要分分為指指數(shù)估估算法法和系系數(shù)估估算法法。自下而而上估估算法法就是先先算出出各個個單位位的獨獨立成成本，，然后后將各各個工工作的的估算算自下下而上上地匯匯總，，從而而估算算出項項目總總成本本。這種方方法估估算結(jié)結(jié)果比比較精精確，，但耗耗用時時間長長，費費用支支出大大。7.4.2成本控控制的的原則則設(shè)置科科學(xué)的的投資資成本本管理理目標標設(shè)計階階段成成本控控制是是重點點變被動動控制制為主主動控控制經(jīng)濟與與技術(shù)術(shù)結(jié)合合是成成本管管理最最有效效的手手段7.4.3成本控控制的的主要要工作作內(nèi)容容編制成成本計計劃，，確定定成本本控制制的目目標成本計計劃可可分解解為五五個方方面：①材料設(shè)設(shè)備成成本計計劃；；②施施工機機械費費用計計劃；；③人人工費費成本本計劃劃；④④臨時時工程程成本本計劃劃；⑤⑤管理理費成成本計計劃。。審查查施施工工組組織織計計劃劃和和施施工工方方案案控制制工工程程款款的的動動態(tài)態(tài)結(jié)結(jié)算算建筑筑安安裝裝工工程程款款的的支支付付方方式式，，包包括括按月月結(jié)結(jié)算算、竣工工后后一一次次結(jié)結(jié)算算、分段段結(jié)結(jié)算算和其他他雙雙方方約約定定的的結(jié)結(jié)算算方方式式等。?？刂浦乒すこ坛套冏兏こ坛套冏兏鹌鸬牡墓すこ坛塘苛孔冏兓秃统谐邪躺趟魉髻r賠，，都都有有可可能能使使項項目目建建設(shè)設(shè)成成本本支支出出超超出出原原來來的的預(yù)預(yù)算算成成本本。。7.4.4成本本控控制制的的主主要要措措施施在房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)全全程程中中，，成成本本控控制制的的主主要要措措施施包包括括以以下下四四個個方方面面：：強化化成成本本意意識識，，加加強強全全免免管管理理(最基基本本做做法法)確定定成成本本控控制制的的對對象象(成本本控控制制的的主主要要對對象象是是主主要要費費用用中中的的變變動動費費用用)完善善成成本本控控制制制制度度(編制制一一系系列列標標準準的的報報表表，，明明確確成成本本控控制制人人員員與與現(xiàn)現(xiàn)場場管管理理人人員員的的合合作作關(guān)關(guān)系系和和具具體體權(quán)權(quán)責責劃劃分分)制定定有有效效的的獎獎勵勵措措施施(物質(zhì)質(zhì)獎獎勵勵，，精精神神獎獎勵勵，，提提供供專專業(yè)業(yè)進進修修、、職職業(yè)業(yè)晉晉升升和和國國內(nèi)內(nèi)外外考考察察機機會會)§7.5房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項項目目合合同同與與安安全全管管理理7.5.1合同同管管理理概概述述合同同管管理理是指指房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資主主體體或或房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)商商依依據(jù)據(jù)國國家家法法律律、、法法規(guī)規(guī)的的規(guī)規(guī)定定，，對對項項目目全全程程進進行行合合同同規(guī)規(guī)劃劃、、分分析析、、簽簽訂訂、、解解釋釋，，并并對對合合同同實實施施過過程程進進行行控控制制的的管管理理工工作作。。合同同管管理理是是房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項項目目“三控控兩兩管管”中至至關(guān)關(guān)重重要要的的一一環(huán)環(huán)。。合同同管管理理在在房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項項目目中中具具有有很很強強的的必必要要性性，，主主要要表表現(xiàn)現(xiàn)在在以以下下幾幾個個方方面面：：建立立現(xiàn)現(xiàn)代代企企業(yè)業(yè)制制度度的的需需要要規(guī)范范市市場場交交易易行行為為手手段段規(guī)范范市市場場主主體體的的行行為為規(guī)范范開開發(fā)發(fā)市市場場的的價價格格合同同履履行行的的保保證證通過過合合同同約約定定，，強強化化彼彼此此的的權(quán)權(quán)利利與與義義務(wù)務(wù)關(guān)關(guān)系系，，加加強強雙雙方方的的相相互互監(jiān)督督，，明明確確違違約約責責任任。。開拓拓國國際際市市場場的的需需要要7.5.2房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項項目目主主要要合合同同關(guān)關(guān)系系合同同關(guān)關(guān)系系是當當事事人人通通過過合合同同所所產(chǎn)產(chǎn)生生的的一一系系列列法法律律關(guān)關(guān)系系，，合合同同關(guān)關(guān)系系由由主主體體、、內(nèi)內(nèi)容容和和客客體體三三個個要要素素構(gòu)構(gòu)成成。。房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項項目目的的主主要要合合同同關(guān)關(guān)系系包包括括：：開發(fā)發(fā)商商為為了了順順利利地地組組織織實實施施其其所所承承擔擔的的開開發(fā)發(fā)項項目目，，需需要要在在開開發(fā)發(fā)過過程程中中與與政政府府、、設(shè)設(shè)計計單單位位、、銀銀行行等等其其他他主主體體簽簽署署一一系系列列合合同同。。這些些合合同同通通常常包包括括：土土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓或或轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓合合同同、、勘勘察察設(shè)設(shè)計計合合同同、、融融資資合合同同、、咨咨詢詢合合同同、、工工程程施施工工合合同同、、采采購購合合同同、、銷銷售售合合同同、、聯(lián)聯(lián)合合開開發(fā)發(fā)或或者者房房地地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓合合同同。。（1）以以開開發(fā)發(fā)商商為為主主體體的的合合同同關(guān)關(guān)系系承包包商商是是工工程程施施工工的的具具體體實實施施者者，，是是工工程程承承包包（（或或施施工工））合合同同的的執(zhí)執(zhí)行行者者。。由由于于承承包包商商不不可可能能、、也也不不需需要要必必備備履履行行工工程程承承包包合合同同的的所所有有能能力力，，因因此此其其通通常常將將許許多多專專業(yè)業(yè)工工作作委委托托出出去去，，從從而而形形成成了了以以承承包包商商為為核核心心的的復(fù)復(fù)雜雜合合同同關(guān)關(guān)系系。。承包包商商的的主主要要合合同同關(guān)關(guān)系系包包括括：工工程程承承包包合合同同、、分分包包合合同同、、供供應(yīng)應(yīng)（（采采購購））合