房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量控制26

房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量控制

任何一個(gè)工程項(xiàng)目都是由分項(xiàng)工程、分部工程和單位工程所組成的復(fù)雜體系，存在著許多工序和環(huán)節(jié)，所以施工項(xiàng)目的質(zhì)量管理可以小到一個(gè)工序的施工操作、一批材料的檢驗(yàn)，也可以大到一個(gè)單位工程的全面質(zhì)量控制過程?？傊?，施工項(xiàng)目的質(zhì)量管理是一個(gè)系統(tǒng)控制過程。1一、房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量控制概述

1．房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理的內(nèi)容房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理的目的是提供一個(gè)高質(zhì)量的工程產(chǎn)品和服務(wù)，令顧客滿意。質(zhì)量管理目標(biāo)和過程適用于所有項(xiàng)目管理職能和過程，包括項(xiàng)目決策的質(zhì)量、項(xiàng)目計(jì)劃的質(zhì)量、項(xiàng)目控制。項(xiàng)目質(zhì)量管理的主要對象是工程質(zhì)量，它是一個(gè)綜合性的指標(biāo)，包括如下四個(gè)方面：(1)工程投產(chǎn)運(yùn)行后，所生產(chǎn)的產(chǎn)品的質(zhì)量，該工程的可用性、使用效果和產(chǎn)出效益，運(yùn)行的安全度和穩(wěn)定性；(2)工程結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)和施工的安全性和可靠性；(3)所使用的材料、設(shè)備、工藝、結(jié)構(gòu)的質(zhì)量以及它們的耐久性和整個(gè)工程的壽命；(4)工程的其他方面，如外觀造型，與環(huán)境的協(xié)調(diào)，項(xiàng)目運(yùn)行費(fèi)用的高低以及可維護(hù)性和可檢查性等。22．項(xiàng)目的質(zhì)量控制過程

項(xiàng)目是個(gè)漸進(jìn)的過程，下圖清晰地描述房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量全過程。它覆蓋從前期策劃到設(shè)計(jì)和計(jì)劃、項(xiàng)目實(shí)施、項(xiàng)目驗(yàn)收及運(yùn)行的各個(gè)階段。

房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量控制過程33．房地產(chǎn)項(xiàng)目各個(gè)生產(chǎn)要素的質(zhì)量控制

房地產(chǎn)建設(shè)是通過人工、材料、設(shè)備、方法來完成分項(xiàng)工程，進(jìn)而完成分部工程、單位工程、單項(xiàng)工程，最終完成整個(gè)工程的過程。質(zhì)量控制必須著眼于各個(gè)要素、各個(gè)分項(xiàng)工程的施工，并直接滲入到材料的采購、供應(yīng)、儲存、使用過程中。4．對生產(chǎn)者和各層次管理人員的控制

對生產(chǎn)者和各層次管理人員的控制，通過加強(qiáng)人員培訓(xùn)，通過合同、責(zé)任制、經(jīng)濟(jì)獎(jiǎng)勵(lì)等手段激發(fā)人們對質(zhì)量控制的積極性。最為重要的是認(rèn)真選擇任務(wù)承擔(dān)者，重視被委托者的能力。

（施工單位選擇；項(xiàng)目經(jīng)理及技術(shù)負(fù)責(zé)人的確定;監(jiān)理單位及總監(jiān)等對工程質(zhì)量控制將產(chǎn)生最直接的影響）45.質(zhì)量和費(fèi)用的關(guān)系

質(zhì)量與費(fèi)用存在著復(fù)雜的關(guān)系，如下圖所示。在項(xiàng)目策劃時(shí)人們必須對項(xiàng)目的可用度和費(fèi)用作權(quán)衡和決策。5

6.工程質(zhì)量控制中應(yīng)注意的問題第一，工程項(xiàng)目管理不是追求最高的質(zhì)量和最完善的工程，而是追求符合預(yù)定目標(biāo)的合同要求的工程。第二，不同種類的項(xiàng)目，不同的項(xiàng)目部分，質(zhì)量控制的深度不一樣。要盡量減少重復(fù)的質(zhì)量管理工作。第三，質(zhì)量管理是一項(xiàng)綜合性的管理工作，除了工程項(xiàng)目的各個(gè)管理過程以外還需要一個(gè)良好的社會質(zhì)量環(huán)境。第四，注意合同對質(zhì)量管理的決定作用，要利用合同達(dá)到對質(zhì)量進(jìn)行有效的控制。第五，項(xiàng)目質(zhì)量管理的技術(shù)性很強(qiáng)，但它又不同于技術(shù)性工作。第六，質(zhì)量控制的目標(biāo)不是發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，而是應(yīng)提前避免質(zhì)量問題的發(fā)生。第七，注意過去同類項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，特別是承包商、設(shè)計(jì)單位、施工單位反映出來的對質(zhì)量有重大影響的關(guān)鍵性問題。(善于總結(jié);加強(qiáng)事前、事中、事后控制,特別是事前預(yù)控)6二、房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量控制的特點(diǎn)

1．施工周期長，影響質(zhì)量的因素很多

比如施工場地的地形、地貌、工程地質(zhì)和水文情況、施工期的天氣變化、設(shè)計(jì)勘察水平、施工人員素質(zhì)、材料供應(yīng)、機(jī)械配備、施工工藝及管理制度，均直接對施工項(xiàng)目的質(zhì)量產(chǎn)生影響。

（勞動(dòng)力密集，民工）2．容易產(chǎn)生質(zhì)量變異

生產(chǎn)過程中由于存在著影響質(zhì)量變化的因素，這些因素會影響產(chǎn)品的質(zhì)量和生產(chǎn)過程的穩(wěn)定性，從而使產(chǎn)品質(zhì)量間存在著差異，這種差異稱為質(zhì)量的變異。比如材料材質(zhì)在許可范圍內(nèi)的不均勻現(xiàn)象，一天當(dāng)中氣候的微小變化等都會造成偶然性因素的質(zhì)量變異。又如當(dāng)材料規(guī)格型號不對或者施工工藝有誤時(shí)會造成系統(tǒng)性因素的質(zhì)量變異，造成工程質(zhì)量事故。7

3．質(zhì)量檢查的特殊性

在工程項(xiàng)目中，工序交接多，隱蔽工程多，工程項(xiàng)目的質(zhì)量檢查不像一個(gè)零件的加工那樣只注重結(jié)果就行，而是應(yīng)該自始至終貫穿于整個(gè)工程項(xiàng)目之中。而且工程項(xiàng)目建成后具有整體性，一個(gè)分項(xiàng)工程不合格就會造成整個(gè)工程不合格。4．質(zhì)量要受投資、進(jìn)度的制約施工項(xiàng)目的質(zhì)量受投資、進(jìn)度的制約較大。如果一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資受制約，搶工搶活，質(zhì)量必然會受到影響。施工過程中，必須妥善處理質(zhì)量、投資、進(jìn)度三者之間的關(guān)系，使其在保證質(zhì)量的前提下做到多快好省。（1．達(dá)到預(yù)售條件形象進(jìn)度要求，2.施工單位達(dá)到首付條件要求）8三、房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量控制方法

房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量控制常用的方法有控制圖法、調(diào)查列表分析法、分組分析法、直方圖法、相關(guān)圖法、因果分析法、排列圖法、全面質(zhì)量管理等。1．質(zhì)量管理的概念質(zhì)量管理的對象是質(zhì)量，質(zhì)量包括狹義和廣義兩個(gè)方面。狹義的質(zhì)量是指工程質(zhì)量，廣義的質(zhì)量是既包括工程質(zhì)量也包括工作質(zhì)量。工程質(zhì)量和工作質(zhì)量是兩個(gè)不同的概念。9(1)工程質(zhì)量

房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程施工質(zhì)量是指建筑物、構(gòu)筑物或物件是否符合設(shè)計(jì)文件和有關(guān)規(guī)定要求。工程質(zhì)量是從工程的性能、壽命、可靠性、安全性和經(jīng)濟(jì)性五個(gè)方面來綜合考慮的，這五個(gè)方面稱為質(zhì)量特性。這些特性表現(xiàn)于不同的用途，可滿足人們的不同需要，工程的質(zhì)量特性，有些是可以通過儀器測試直接衡量的，如強(qiáng)度、硬度、耐久性等。另一些質(zhì)量特性雖很難直接衡量，但可以通過對工程的試驗(yàn)研究，確定某些技術(shù)參數(shù)或制訂各種標(biāo)準(zhǔn)來判斷。(2)工作質(zhì)量

工作質(zhì)量就是指企業(yè)為了保證達(dá)到工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)所做的管理工作、技術(shù)工作和組織工作的水平。例如廢品率就是作為工作質(zhì)量指標(biāo)進(jìn)行考核的，而不是考核產(chǎn)品的質(zhì)量。(3)工程質(zhì)量和工作質(zhì)量的關(guān)系

工程質(zhì)量和工作質(zhì)量是兩個(gè)不同的概念，但兩者又有密切的關(guān)系。工程質(zhì)量取決于企業(yè)各方面的工作質(zhì)量，它是各方面、各環(huán)節(jié)工作質(zhì)量的綜合反映。工作質(zhì)量是工程質(zhì)量的保證，要保證工程質(zhì)量，絕不是只抓工程質(zhì)量所能解決的，而是要求各個(gè)部門，每個(gè)人都提供優(yōu)等的工作質(zhì)量。所以，加強(qiáng)質(zhì)量管理，要對工程質(zhì)量和工作質(zhì)量兩手都要抓，兩手都要硬。102．質(zhì)質(zhì)量量檢檢驗(yàn)驗(yàn)管管理理與與全全面面質(zhì)質(zhì)量量管管理理的的關(guān)關(guān)系系全面面質(zhì)質(zhì)量量管管理理是是在在質(zhì)質(zhì)量量檢檢驗(yàn)驗(yàn)的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)上上發(fā)發(fā)展展起起來來的的。。實(shí)實(shí)行行全全面面質(zhì)質(zhì)量量管管理理，，絕絕不不意意味味著著可可以以削削弱弱和和取取消消檢檢驗(yàn)驗(yàn)。。特特別別是是在在許許多多施施工工企企業(yè)業(yè)質(zhì)質(zhì)量量保保證證體體系系尚尚未未完完善善，，職職工工的的技技術(shù)術(shù)素素質(zhì)質(zhì)偏偏低低等等實(shí)實(shí)際際情情況況下下，，質(zhì)質(zhì)量量檢檢驗(yàn)驗(yàn)工工作作更更需需要要加加強(qiáng)強(qiáng)。。嚴(yán)嚴(yán)格格把把好好施施工工質(zhì)質(zhì)量量關(guān)關(guān)，，仍仍然然是是常常規(guī)規(guī)質(zhì)質(zhì)量量管管理理的的重重要要內(nèi)內(nèi)容容。。質(zhì)質(zhì)量量檢檢驗(yàn)驗(yàn)就就是是利利用用某某種種工工具具檢檢驗(yàn)驗(yàn)測測試試產(chǎn)產(chǎn)品品或或工工序序的的質(zhì)質(zhì)量量特特性性，，把把檢檢驗(yàn)驗(yàn)的的結(jié)結(jié)果果同同事事先先規(guī)規(guī)定定的的質(zhì)質(zhì)量量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)相相比比較較，，從從而而對對該該產(chǎn)產(chǎn)品品或或工工序序做做出出合合格格或或不不合合格格的的判判斷斷。。全全面面質(zhì)質(zhì)量量管管理理同同質(zhì)質(zhì)量量檢檢驗(yàn)驗(yàn)管管理理相相比比，，無無論論從從組組織織程程度度、、管管理理內(nèi)內(nèi)容容、、管管理理方方式式、、管管理理方方法法、、管管理理思思想想來來看看，，都都大大有有發(fā)發(fā)展展，，它它們們之之間間的的區(qū)區(qū)別別見見表表。。11質(zhì)量量檢檢驗(yàn)驗(yàn)管管理理與與全全面面質(zhì)質(zhì)量量管管理理的的區(qū)區(qū)別別質(zhì)量檢驗(yàn)管理全面質(zhì)量管理限于施工過程檢驗(yàn)與市場緊密結(jié)合，注意使用質(zhì)量產(chǎn)品質(zhì)量只要求工程質(zhì)量的合格率、優(yōu)良率和返工率達(dá)到指定標(biāo)準(zhǔn)以既定標(biāo)準(zhǔn)為基本，以用戶適用為根本主要依靠技術(shù)檢驗(yàn)人員全員性、全企業(yè)性管理主要技術(shù)檢驗(yàn)辦法以事后把關(guān)為主防檢結(jié)合，預(yù)防在先，重在提高，實(shí)行綜合性質(zhì)量管理僅限于工程質(zhì)量以工作質(zhì)量保證工序質(zhì)量，以工序質(zhì)量保證工程質(zhì)量注意質(zhì)量經(jīng)濟(jì)性差（數(shù)量代質(zhì)量）十分注意質(zhì)量經(jīng)濟(jì)性12四、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)質(zhì)質(zhì)量量的的控控制制1．設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)質(zhì)質(zhì)量量控控制制的的兩兩個(gè)個(gè)方方面面設(shè)計(jì)計(jì)是是從從技技術(shù)術(shù)方方面面來來定定義義工工程程的的技技術(shù)術(shù)系系統(tǒng)統(tǒng)，，它它包包括括工工程程的的功功能能、、工工藝藝、、功功能能目目標(biāo)標(biāo)的的設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)和和各各專專業(yè)業(yè)的的技技術(shù)術(shù)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)。。設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)中中的的任任何何錯(cuò)錯(cuò)誤誤都都會會在在計(jì)計(jì)劃劃、、實(shí)實(shí)施施、、施施工工、、運(yùn)運(yùn)行行中中擴(kuò)擴(kuò)展展放放大大，，造造成成質(zhì)質(zhì)量量問問題題。。涉涉及及工工程程設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)的的質(zhì)質(zhì)量量包包括括如如下下兩兩個(gè)個(gè)方方面面：：一方方面面，工工程程的的質(zhì)質(zhì)量量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。。例例如如采采用用的的技技術(shù)術(shù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、、設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)使使用用年年限限、、工工程程規(guī)規(guī)模模、、達(dá)達(dá)到到的的生生產(chǎn)產(chǎn)能能力力。。工工程程質(zhì)質(zhì)量量的的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)應(yīng)應(yīng)符符合合項(xiàng)項(xiàng)目目目目標(biāo)標(biāo)的的要要求求。。另一一方方面面，設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)工工作作質(zhì)質(zhì)量量。。它它既既包包括括設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)成成果果的的正正確確性性、、各各專專業(yè)業(yè)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)的的協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)性性、、文文件件的的完完備備性性，，還還要要求求設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)文文件件清清晰晰明明了了，，符符合合規(guī)規(guī)定定的的詳詳細(xì)細(xì)程程度度和和設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)成成果果數(shù)數(shù)量量要要求求。。132．設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)質(zhì)質(zhì)量量要要求求的的確確定定項(xiàng)目目質(zhì)質(zhì)量量的的要要求求是是為為項(xiàng)項(xiàng)目目的的總總目目標(biāo)標(biāo)服服務(wù)務(wù)的的。。對對于于房房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目而而言言，，質(zhì)質(zhì)量量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的的制制定定通通常常是是在在決決策策階階段段提提出出，，在在設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)階階段段逐逐步步具具體體化化，，通通常常按按如如下下過過程程進(jìn)進(jìn)行行：：第一一，業(yè)業(yè)主主確確定定總總功功能能目目標(biāo)標(biāo)和和項(xiàng)項(xiàng)目目的的總總質(zhì)質(zhì)量量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，，市市場場、、銷銷售售部部門門提提出出產(chǎn)產(chǎn)品品數(shù)數(shù)量量和和質(zhì)質(zhì)量量要要求求。。他他們們是是在在認(rèn)認(rèn)真真進(jìn)進(jìn)行行市市場場調(diào)調(diào)查查的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)上上，，通通過過對對房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場環(huán)環(huán)境境進(jìn)進(jìn)行行分分析析，，對對項(xiàng)項(xiàng)目目所所在在區(qū)區(qū)域域的的市市場場供供需需狀狀況況進(jìn)進(jìn)行行分分析析，，經(jīng)經(jīng)前前期期策策劃劃部部門門進(jìn)進(jìn)行行了了產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位和和價(jià)價(jià)格格定定位位后后，，綜綜合合考考慮慮確確定定的的。。房房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目要要開開發(fā)發(fā)的的是是什什么么樣樣的的樓樓盤盤，，面面對對的的是是什什么么樣樣的的顧顧客客群群體體，，他他們們對對建建筑筑產(chǎn)產(chǎn)品品有有什什么么樣樣的的消消費(fèi)費(fèi)偏偏好好，，市市場場真真正正需需要要的的是是什什么么樣樣的的建建筑筑產(chǎn)產(chǎn)品品，，通通過過這這些些問問題題的的分分析析與與研研究究，，由由業(yè)業(yè)主主與與市市場場、、銷銷售售部部門門經(jīng)經(jīng)理理反反復(fù)復(fù)研研究究，，提提出出項(xiàng)項(xiàng)目目的的總總質(zhì)質(zhì)量量目目標(biāo)標(biāo)。。第二，各部門門提出對對規(guī)劃及及建筑的的空間、、位置、、功能、、質(zhì)量的的要求。。這里我我們強(qiáng)調(diào)調(diào)項(xiàng)目的的使用功功能和建建筑物應(yīng)應(yīng)相互協(xié)協(xié)調(diào)，并并將它們們納入項(xiàng)項(xiàng)目管理理的目標(biāo)標(biāo)系統(tǒng)中中，與進(jìn)進(jìn)度目標(biāo)標(biāo)、成本本目標(biāo)等等一起進(jìn)進(jìn)行優(yōu)化化，提出出具體的的項(xiàng)目要要求、技技術(shù)說明明、安全全說明等等，最終終形成詳詳細(xì)設(shè)計(jì)計(jì)任務(wù)書書。設(shè)計(jì)計(jì)任務(wù)書書是進(jìn)行行設(shè)計(jì)質(zhì)質(zhì)量控制制、工程程質(zhì)量控控制、投投資控制制重要的的依據(jù)，，是對設(shè)設(shè)計(jì)部門門提出項(xiàng)項(xiàng)目的質(zhì)質(zhì)量要求求文本，，是本項(xiàng)項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)階段的的總體規(guī)規(guī)范，并并對以后后詳細(xì)的的技術(shù)設(shè)設(shè)計(jì)起控控制作用用，14第三，對設(shè)計(jì)計(jì)質(zhì)量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)影響響的重要要因素之之一是投投資的限限額及其其分配。。為了加加強(qiáng)成本本的主動(dòng)動(dòng)控制，，通常隨隨著項(xiàng)目目設(shè)計(jì)任任務(wù)書的的批準(zhǔn)，，投資總總額也有有了相關(guān)關(guān)的規(guī)定定。這就就要求設(shè)設(shè)計(jì)人員員將投資資總額按按各個(gè)子子功能(或是各個(gè)個(gè)項(xiàng)目工工程)進(jìn)行切塊塊分解，，作為各各部門設(shè)設(shè)計(jì)的概概算成本本依據(jù)，，總體的的以及各各部分的的質(zhì)量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)就由由這個(gè)投投資分解解來確定定。3．設(shè)計(jì)單單位的選選擇設(shè)計(jì)單位位對設(shè)計(jì)計(jì)的質(zhì)量量負(fù)責(zé)，，對設(shè)計(jì)計(jì)質(zhì)量有有根本性性的影響響，而許許多業(yè)主主和項(xiàng)目目管理者者在項(xiàng)目目初期對對它沒有有引起足足夠的重重視，有有的為了了方便、、省錢或或其他原原因?qū)㈨?xiàng)項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)委托給給不合格格的設(shè)計(jì)計(jì)單位甚甚至委托托給業(yè)余余設(shè)計(jì)者者，結(jié)果果造成很很大的經(jīng)經(jīng)濟(jì)損失失。設(shè)計(jì)工作作屬于技技術(shù)和藝藝術(shù)相結(jié)結(jié)合的高高智力型型工作，，其成果果評價(jià)比比較困難難。設(shè)計(jì)計(jì)方案以以及整個(gè)個(gè)設(shè)計(jì)工工作的合合理性、、經(jīng)濟(jì)性性、新穎穎性等常常常不能能從設(shè)計(jì)計(jì)文件，，如圖紙紙、規(guī)范范、模型型的表面面反映出出來，所所以設(shè)計(jì)計(jì)質(zhì)量很很難控制制。這就就要求對對設(shè)計(jì)單單位的選選擇予以以特別的的重視，，要依據(jù)據(jù)設(shè)計(jì)單單位的資資質(zhì)等級級、設(shè)計(jì)計(jì)能力、、設(shè)計(jì)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)、市市場信譽(yù)譽(yù)等進(jìn)行行項(xiàng)目設(shè)設(shè)計(jì)單位位的選擇擇。4．設(shè)計(jì)工工作中的的質(zhì)量控控制(1)分析階段段進(jìn)行審審查對階段性性的設(shè)計(jì)計(jì)成果應(yīng)應(yīng)審批簽簽章，再再進(jìn)行更更深入的的設(shè)計(jì)，，否則無無效。無無論是國國內(nèi)還是是國外，，設(shè)計(jì)都都是分階階段進(jìn)行行的，逐逐漸由總總體到詳詳細(xì)，各各個(gè)階段段都必須須經(jīng)過一一定的權(quán)權(quán)力部門門審批，，作為繼繼續(xù)設(shè)計(jì)計(jì)的依據(jù)據(jù)，這是是一個(gè)重重要的控控制手段段。15(2)委托專家家審查由于設(shè)計(jì)計(jì)工作的的特殊性性，對于于一些大大的、技技術(shù)要求求高的項(xiàng)項(xiàng)目，或或情況特特殊的項(xiàng)項(xiàng)目(如基地情情況異常常)，業(yè)主和和項(xiàng)目管管理者常常常不具具備相關(guān)關(guān)的知識識和技能能，這時(shí)時(shí)可以委委托設(shè)計(jì)計(jì)監(jiān)理或或聘請專專家咨詢詢，對設(shè)設(shè)計(jì)進(jìn)度度和質(zhì)量量、設(shè)計(jì)計(jì)成果進(jìn)進(jìn)行審查查。這是是十分有有效的控控制手段段。(3)多方案對對比選擇擇由于設(shè)計(jì)計(jì)單位對對項(xiàng)目的的經(jīng)濟(jì)性性承擔(dān)責(zé)責(zé)任，所所以常常常從自身身的效益益角度，，不愿意意作多方方案的對對比分析析。但從從項(xiàng)目全全面控制制的角度度出發(fā)，，要采取取措施來來優(yōu)化設(shè)設(shè)計(jì)目標(biāo)標(biāo)和方案案。(4)對設(shè)計(jì)工工作質(zhì)量量進(jìn)行審審查這是一項(xiàng)項(xiàng)十分細(xì)細(xì)致的，，同時(shí)又又是技術(shù)術(shù)性很強(qiáng)強(qiáng)的工作作。在設(shè)設(shè)計(jì)階段段發(fā)現(xiàn)問問題和錯(cuò)錯(cuò)誤，糾糾正是最最方便、、最省錢錢的，對對項(xiàng)目的的影響也也最小。。五、房地地產(chǎn)項(xiàng)目目施工質(zhì)質(zhì)量的控控制房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目施工工質(zhì)量控控制是指指為達(dá)到到房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)質(zhì)量要求求所采取取的作業(yè)業(yè)技術(shù)和和活動(dòng)，，這個(gè)階階段的質(zhì)質(zhì)量要求求主要是是依據(jù)工工程合同同、設(shè)計(jì)計(jì)文件、、規(guī)范規(guī)規(guī)定的質(zhì)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)等。161．施工階階段質(zhì)量量控制的的目標(biāo)及及方法工藝控制制和建材材控制是是施工階階段質(zhì)量量控制的的主要方方法，如如下圖所所示。在在這兩個(gè)個(gè)目標(biāo)實(shí)實(shí)現(xiàn)過程程中，兩兩種方法法需有機(jī)機(jī)結(jié)合，，交叉進(jìn)進(jìn)行。172．房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目施施工質(zhì)量量控制的的要點(diǎn)在工程實(shí)實(shí)施中，，如果發(fā)發(fā)生問題題，質(zhì)量量目標(biāo)最最容易受受到損害害。而施施工質(zhì)量量控制的的關(guān)鍵因因素是實(shí)實(shí)施者，，所以開開發(fā)商與與項(xiàng)目管管理者應(yīng)應(yīng)重視對對承包商商、供應(yīng)應(yīng)商的選選擇。通通過相關(guān)關(guān)的約定定明確施施工企業(yè)業(yè)對施工工質(zhì)量負(fù)負(fù)責(zé)的方方針，同同時(shí)開發(fā)發(fā)商必須須向?qū)嵤┦┱呗鋵?shí)實(shí)質(zhì)量責(zé)責(zé)任，灌灌輸質(zhì)量量意識。。僅僅如此此，開發(fā)發(fā)商還無無法確保保施工質(zhì)質(zhì)量絕對對合格，，開發(fā)商商還要重重視質(zhì)量量體系文文件的審審查、批批準(zhǔn)和執(zhí)執(zhí)行監(jiān)督督。尤其其是通過過合同和和項(xiàng)目手手冊的相相關(guān)規(guī)定定，保留留掌握質(zhì)質(zhì)量控制制的程序序制定和和其他相相關(guān)權(quán)力力.3．房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目施施工工序序的質(zhì)量量控制合理的施施工工序序是工程程質(zhì)量的的又一個(gè)個(gè)重要保保證。很很多工程程出現(xiàn)質(zhì)質(zhì)量低劣劣，甚至至安全事事故的重重要原因因就是亂亂搶進(jìn)度度，違背背合理的的施工順順序。工工序是人人、材料料、機(jī)械械設(shè)備、、施工方方法和環(huán)環(huán)境等因因素對工工程質(zhì)量量綜合起起作用的的過程。。由于施施工過程程是由一一系列相相互聯(lián)系系與制約約的工序序所構(gòu)成成，所以以施工過過程中質(zhì)質(zhì)量控制制的主要要工作應(yīng)應(yīng)當(dāng)是以以工序質(zhì)質(zhì)量控制制為核心心，設(shè)置置質(zhì)量控控制點(diǎn)，，進(jìn)行預(yù)預(yù)控，嚴(yán)嚴(yán)格質(zhì)量量檢查和和加強(qiáng)成品品保護(hù)。。18在工序施施工前，，需對影影響工序序質(zhì)量的的因素或或條件進(jìn)進(jìn)行監(jiān)控控。要控控制的內(nèi)內(nèi)容一般般包括（（人、機(jī)機(jī)、料、、法、環(huán)環(huán)）：A.人的因素素，如施施工操作作者和有有關(guān)人員員是否符符合上崗崗要求；；B.材料因素素，如材材料質(zhì)量量是否符符合標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，能否否使用；；C.施工機(jī)械械設(shè)備的的條件，，如其規(guī)規(guī)格、性性能、數(shù)數(shù)量能否否滿足要要求，質(zhì)質(zhì)量量有無無保障；；D.采用的施施工方法法及工藝藝是否恰恰當(dāng)，產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量量有無保保證；E.施工的環(huán)環(huán)境條件件是否良良好等。。常見質(zhì)量量控制點(diǎn)點(diǎn)對象的的選擇質(zhì)量控制點(diǎn)對象示例施工過程中的關(guān)鍵工序或環(huán)節(jié)以及隱蔽工程如預(yù)應(yīng)力結(jié)構(gòu)的張拉工序、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋架立施工中的薄弱環(huán)節(jié)或質(zhì)量不穩(wěn)定的工序、部位或?qū)ο笕绲叵路浪畬邮┕罄m(xù)工程施工后續(xù)工序質(zhì)量或安全有重大影響的工序、部位或?qū)ο笕珙A(yù)應(yīng)力結(jié)構(gòu)中的預(yù)應(yīng)力鋼筋、模板的支撐與固定等采用新技術(shù)、新工藝、新材料的部位或環(huán)節(jié)如施工過程中新型幕墻材料的使用施工尚無足夠把握，施工條件困難或技術(shù)難度大的工序或環(huán)節(jié)如復(fù)雜曲線模板的放樣等194．施工材材料的質(zhì)質(zhì)量控制制施工材料料是形成成建筑物物的基礎(chǔ)礎(chǔ)，如果果材料不不合格，，那么用用這些材材料建成成的建筑筑物一定定不合格格，甚至至?xí)绊戫懻麄€(gè)結(jié)結(jié)構(gòu)安全全。對形形成建筑筑物的各各個(gè)品種種要嚴(yán)格格把關(guān)，，避免不不合格品品混到建建筑物中中去。施施工材料料的質(zhì)量量控制需需要設(shè)計(jì)計(jì)、施工工、監(jiān)理理、建設(shè)設(shè)單位、、各材料料供應(yīng)部部門一起起來抓。。施工單單位是建建筑材料料的直接接使用者者，從材材料員、、質(zhì)檢員員、具體體操作的的工人班班組和工工長到項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)理理都要重重視材料料的質(zhì)量量控制工工作。(1)施工材料料質(zhì)量控控制的基基本要求求雖然工程程使用的的建筑材材料種類類很多，，其質(zhì)量量要求也也各不相相同，但但是從總總體上說說，建筑筑材料可可以分為為直接使使用的進(jìn)進(jìn)場材料料和現(xiàn)場場進(jìn)行二二次加工工后使用用的材料料兩大類類。前者者如磚或或砌塊，，后者如如砌筑砂砂漿等。。材料質(zhì)質(zhì)量控制制的基本本要求如如下：第一，材材料進(jìn)場場時(shí)其質(zhì)質(zhì)量必須須符合現(xiàn)現(xiàn)定(1.質(zhì)量保證證資料齊齊全2.實(shí)物抽檢檢合格)。第二，各各種材料料進(jìn)場后后應(yīng)妥善善保管，，避免質(zhì)質(zhì)量發(fā)生生變化。。第三，材材料在施施工現(xiàn)場場的二次次加工后后必須符符合有關(guān)關(guān)規(guī)定。。如混凝凝土和砂砂漿配合合比、拌拌制工工藝等等必須符符合有關(guān)關(guān)規(guī)范標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)設(shè)計(jì)的要要求。第四，了了解主要要建筑材材料常見見的質(zhì)量量問題及及處理方方法。20(2)進(jìn)場材料料的質(zhì)量量驗(yàn)收對進(jìn)場材材料的質(zhì)質(zhì)量驗(yàn)收收需要嚴(yán)嚴(yán)格執(zhí)行行有關(guān)程程序，只只有合格格的材料料才能進(jìn)進(jìn)場使用用。一般般會采用用如下三三個(gè)步驟驟：第一步：對材料料外觀、、尺寸、、形狀、、數(shù)量等等進(jìn)行檢檢查對材料外外觀等進(jìn)進(jìn)行檢查查，是任任何材料料進(jìn)場驗(yàn)驗(yàn)收必不不可缺的的重要環(huán)環(huán)節(jié)。例例如，對對磚或砌砌塊外觀觀及尺寸寸的檢查查，對袋袋裝水泥泥每袋實(shí)實(shí)際重量量的檢查查等。不不應(yīng)該因因?yàn)閷?shí)物物外觀檢檢查的方方法簡單單而輕視視這種檢檢查。在在施工實(shí)實(shí)踐中，，通過實(shí)實(shí)物檢查查，可以以杜絕許許多外觀觀、尺寸寸不合格格或?qū)嵨镂镄阅芘c與標(biāo)準(zhǔn)不不符合標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的劣劣質(zhì)材料料。為保保證進(jìn)場場材料的的質(zhì)量，，進(jìn)場材材料必須須有生產(chǎn)產(chǎn)廠證明明文件。。第二步：檢查材材料性能能是否符符合設(shè)計(jì)計(jì)要求材料質(zhì)量量不僅應(yīng)應(yīng)該達(dá)到到規(guī)范規(guī)規(guī)定的合合標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，當(dāng)設(shè)設(shè)計(jì)有要要求時(shí)，，還必須須符合設(shè)設(shè)計(jì)要求求。因此此，材料料進(jìn)場時(shí)時(shí)，還應(yīng)應(yīng)對照設(shè)設(shè)計(jì)要求求進(jìn)行檢檢查驗(yàn)收收。第三步：對主要要材料抽抽樣復(fù)試試為了確保保工程質(zhì)質(zhì)量，對對涉及地地基基礎(chǔ)礎(chǔ)與主體體結(jié)構(gòu)安安全或影影響主要要建筑功功能的材材料，應(yīng)應(yīng)當(dāng)按照照有關(guān)規(guī)規(guī)定進(jìn)行行抽樣復(fù)復(fù)試。例例如，對對進(jìn)入施施工現(xiàn)場場的水泥泥的安定定性、鋼鋼材的力力學(xué)性能能等進(jìn)行行抽樣復(fù)復(fù)試，以以檢驗(yàn)其其實(shí)際質(zhì)質(zhì)量與所所提供的的質(zhì)量證證明文件件是否相相符。21(3)見證取樣樣和送檢檢隨著房地地產(chǎn)項(xiàng)目目工程質(zhì)質(zhì)量管理理的深化化，對工工程材料料試驗(yàn)的的公正性性、可靠靠性提出出了更高高的要求求。見證證取樣和和送檢的的具體做做法是對對部分重重要材料料進(jìn)行試試驗(yàn)的取取樣、送送檢，由由監(jiān)理工工程師或或開發(fā)單單位的代代表到場場見證，，確認(rèn)取取樣符合合有關(guān)規(guī)規(guī)定后，，予以簽簽認(rèn)。同同時(shí)將試試樣封存存，直至至送達(dá)試試驗(yàn)單位位。這種種方法，，較好地地對取樣樣送檢過過程實(shí)施施了第三三方監(jiān)督督，使試試樣的公公正性大大為提高高。(4)新材料的的使用新材料通通常指新新研制成成功或新新生產(chǎn)出出來的未未曾在工工程上使使用過的的材料。。建筑工工程使用用新材料料時(shí)，由由于缺乏乏相對成成熟的使使用經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，對新新材料的的某些性性能不熟熟悉，因因此必須須貫徹嚴(yán)嚴(yán)格、穩(wěn)穩(wěn)妥的原原則。新新材料的的使用應(yīng)應(yīng)該滿足足以下三三條要求求。第一，新新材料必必須是正正式產(chǎn)品品新材料必必須是生生產(chǎn)或研研制單位位的正式式產(chǎn)品，，產(chǎn)品質(zhì)質(zhì)量應(yīng)達(dá)達(dá)到合格格等級。。任何新新材料，，生產(chǎn)研研制單位位除了應(yīng)應(yīng)有開發(fā)發(fā)研制的的各種技技術(shù)資料料外，還還必須具具有產(chǎn)品品標(biāo)準(zhǔn)。。如果沒沒有國家家標(biāo)準(zhǔn)、、行業(yè)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)或地地方標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，則應(yīng)應(yīng)該制定定企業(yè)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，企企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)應(yīng)按規(guī)規(guī)定履行行備案手手續(xù)。沒沒有質(zhì)量量標(biāo)準(zhǔn)的的材料或或不能證證明質(zhì)量量達(dá)到合合格的材材料，不不允許在在建筑工工程上使使用。22第二，新新材料必必須通過過試驗(yàn)和和鑒定為了確保保新材料料的可靠靠性與耐耐久性，，在新材材料用于于工程前前，應(yīng)通通過一定定級別的的技術(shù)論論證與鑒鑒定。對對涉及地地基基礎(chǔ)礎(chǔ)、主體體結(jié)構(gòu)安安全及環(huán)環(huán)境保護(hù)護(hù)、防火火性能以以及影響響重要建建筑功能能的材料料，應(yīng)經(jīng)經(jīng)過有關(guān)關(guān)管理部部門批準(zhǔn)準(zhǔn)。第三，必必須得到到參與方方認(rèn)可使用新材材料，應(yīng)應(yīng)經(jīng)過設(shè)設(shè)計(jì)單位位和施工工單位認(rèn)認(rèn)可，并并辦理書書面認(rèn)可可手續(xù)。。(5)常用建筑筑材料的的質(zhì)量控控制建筑材料料質(zhì)量的的檢驗(yàn)項(xiàng)項(xiàng)目可分分為“一一般試驗(yàn)驗(yàn)項(xiàng)目””和“其其他試驗(yàn)驗(yàn)項(xiàng)目””。前者者指在大大多數(shù)情情況下需需要進(jìn)行行的試驗(yàn)驗(yàn)項(xiàng)目，，后者則則是根據(jù)據(jù)具體情情況和需需要，必必要時(shí)應(yīng)應(yīng)進(jìn)行的的試驗(yàn)項(xiàng)項(xiàng)目。例例如，對對水泥而而言，一一般應(yīng)進(jìn)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)稠度、、凝結(jié)時(shí)時(shí)間、抗抗壓和抗抗折強(qiáng)度