資產定價的基本原理

資產評估的基本原理1資產價值形成理論2資產的價值類型3《國際評估準則》定義的價值類型4資產評估的假設5資產評估原則第1頁，共30頁。1資產價值形成理論第2頁，共30頁。一、賣方市場時期的價值觀——生產費用價值論觀點：資產的價值是由其生產成本決定的。

——成本法二、買方市場時期的價值觀——效用價值論觀點：資產的價值是由其效用決定的，而資產的效用是指資產為其占有者帶來的收益?！找娣ǖ?頁，共30頁。三、供求決定價值論——均衡價值觀均衡價格需求價格：消費者愿意支付的最高價供給價格：生產者愿意接受的最低價

在均衡價格中，生產費用和效用是影響價格的兩個均等因素，說明資產評估中，既需考慮資產的購建成本，又需考慮資產的效用?！袌龇ǖ?頁，共30頁。2資產的價值類型第5頁，共30頁。一、對資產價值的理解（一）資產價值不是一個靜態(tài)的、性質不變的概念（二）價值與價格、成本價格——為取得一項資產所花費的實際貨幣量（外購）成本——為創(chuàng)建一項資產所必需的生產要素的貨幣價值價格成本不一定與價值相等第6頁，共30頁。二、資產評估中常見的價值類型（一）公允市場價值——被普遍接受概念：資產在評估基準日的公開市場上的交易價格。公開市場價值形成的條件買賣雙方地位平等有充分的時間收集信息有理智的經濟人自愿成交第7頁，共30頁。（二）投資價值——企業(yè)并購、資產轉讓中使用頻率高概念：某項資產相對于某個特定購買者（或所有者）的價值，表現(xiàn)為該資產給其所有者帶來的未來收益的價值。投資價值&公允市場價值？對不同的潛在購買者而言，同一資產的投資價值可能不同。因為資產的投資價值主要取決于其獲利能力，而一項資產的獲利能力不僅取決于該資產本身的狀況，而且與投資者的操作行為即價值創(chuàng)造直接有關。第8頁，共30頁。（三）賬面價值概念：賬面原值減掉備抵項目注意：資產評估不能直接以賬面價值為依據(jù)，只能以此為基礎，綜合考慮其他因素后對資產價值作出估計。（四）內在價值——（理論價值）企業(yè)內部使用概念：資產預期創(chuàng)造的未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值。內在價值&帳面價值？內在價值&投資價值？相對于某一個投資者的特定價值。第9頁，共30頁。（五）重置價值——在非市場或有限市場條件下使用概念：在現(xiàn)時的條件下，獲得與被評估資產同等功能的處于在用狀態(tài)下的資產所需耗費的成本。重置價值=完全重置價值-各種損耗。&賬面價值？（六）清算價值（強制清算&有序清算）概念：企業(yè)停止經營，變賣企業(yè)所有資產減去負債后以貨幣形式存在的余額。清算價值&公允市場價值？（七）在用價值概念：作為企業(yè)組成部分的特定資產對其所屬企業(yè)能夠產生的價值，而不考慮該資產的最佳用途或資產變現(xiàn)所能實現(xiàn)的價值。第10頁，共30頁。小結1、評估目的和評估對象不同，采用的價值形式也不同，即特定評估目的與價值類型之間存在匹配關系。2、最常用的三種價值形式：公允市場價值，內在價值，重置價值。市場法收益法成本法第11頁，共30頁。3《國際評估準則》定義的價值類型第12頁，共30頁。3.1資產評估中價值類型的實質與意義資產評估中價值類型的實質——為不同的資產業(yè)務提供適用的價格標準。第13頁，共30頁。3.2國際——價值類型（一）市場價值標準（公開市場價值標準）1、含義：資產在評估基準日公開市場上最佳使用狀態(tài)下的價值2、適用對象：（1）從資產業(yè)務看：適用于正常的產權變動類資產業(yè)務（2）從評估對象看：被估資產是可在公開市場上出售的資產。即指資產一般應具有獨立功能，可單獨交易，并且有一定的通用性。3、評估市場價值的方法：市場比較法、收益法、成本法。第14頁，共30頁。（二）非市場價值（非公開市場價值）

1、含義：指不滿足市場價值成立條件以及滿足市價成

立條件，但只能在非公開市場條件下實現(xiàn)的價值。

2、適用對象：需采用非市場價值標準評估的資產業(yè)務可分為兩類：（1）從資源業(yè)務看：屬于特定評估目的（主要指非正常產權變動或非產權變動）（2）從評估對象看：屬于特殊評估對象非經營性資產非競爭性資產特定地理位置的資產商譽專用資產有限市場資產無法單獨在公開市場出售第15頁，共30頁。3.3國際與各種價值類型的內在聯(lián)系第16頁，共30頁。公允市場價值典型市場價值標準投資價值非市場價值標準,但作價基礎是公允市價賬面價值經審計的流動資產賬面價值可以視為市場價值內在價值若資產具備在公開市場上出售的條件則屬于市場價值標準，對于有限市場資產、專用資產等其內在價值屬于非市場價值。重置價值若重置價值與內在價值一致則可能屬于市場價值清算價值典型非市場價值標準在用價值非市場價值標準第17頁，共30頁。4.資產評估的假設假設就像大海中的航標，為研究指明方向，使研究不偏離航向。第18頁，共30頁。一、交易假設——基本假設評估是在交易之前進行的專業(yè)活動，評估結果為交易服務。三、公開市場假設含義：被評估資產可以在完全競爭的資產市場上按市場原則進行交易。要求：被評估資產具有一定的通用性。公允市場價值第19頁，共30頁。三、繼續(xù)使用假設含義：資產按現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，或將轉換用途繼續(xù)使用。核心：強調資產對未來的有效性，即假定被評估資產正處于使用狀態(tài)，并且還將繼續(xù)使用下去。在用價值在用續(xù)用轉用續(xù)用移地續(xù)用注意：繼續(xù)使用假設的兩個條件P32第20頁，共30頁。四、清算假設含義：假定資產處于被迫出售或快速變現(xiàn)條件下，評估值通常要低于在公開市場假設或繼續(xù)使用假設前提下同樣資產的評估值。清算價值小結：會計假設必須同時符合，而資產評估假設只是選擇其中的一個或幾個。第21頁，共30頁。5資產評估原則工作原則經濟技術原則（定價原則）第22頁，共30頁。

2.5.1工作原則1.獨立性原則

評估主體和評估業(yè)務的當事人雙方不能有任何的利益關系。

獨立性原則包含兩層含義

（1）評估機構的獨立性

（2）評估機構和評估人員在評估工作始終堅持獨立的第三者地位。

第23頁，共30頁。2、客觀公正性原則：以充分的客觀事實為依據(jù)，實事求是、客觀公正。3、科學性原則：體現(xiàn)在過程中，目的---價值類型----方法----評估程序----結果。程序合理科學。第24頁，共30頁。2.2定價原則1、預期收益原則合理預測資產未來獲利能力和取得獲利能力的有效期限。2、供求原則評估人員在給資產定價時應充分考慮評估時市場上被評估資產的供求狀況。第25頁，共30頁。3、替代原則在評估中面對幾種相同或相似資產的不同價格時，應取較低者為評估值。4、貢獻原則單項資產或資產的某一構成部分的價值，取決于他對其他相關資產或資產整體價值的貢獻。５、評估時點原則第26頁，共30頁。練習：1、同一資產在不同假設條件下，評估結果應趨于一致。（）答案：錯2、非市場價值就是不公平價值，因此評估人員要把資產的市場價值作為追求的目標。（）答案：錯3、資產的非市場價值也是資產交易中的一種相對公平合理的價值，只是其相對合理性的適用范圍較窄。（）答案：對第27頁，共30頁。4、資產評估價值取決于資產的（）A、原先的購買價格B、生產成本C、預期效用D、評估基準日的利用現(xiàn)狀5、在正常情況下，一棟別墅在某一時點的市場價值，不會高于此時點重新開發(fā)一同等效用別墅的成本（包括利潤）。這體現(xiàn)了資產評估的（）A、貢獻原則B、客觀原則C、預期原則D、替代原則6、在企業(yè)兼并時，目標企業(yè)（被兼并企業(yè)）價值評估的最適用假設是（）A、清算假設B、公開市場假設C、持續(xù)使用假設D、持續(xù)經營假設答案：C答案：D答案：C第28頁，共30頁。7、銀行在因債務不能清償而需要對其受押的抵押房地產進行處置時，該抵押房地產價值的評估適用于（）A、清算假設B、公開市場假設C、持續(xù)使用假設D、持續(xù)經營假設8、資產評估工作的執(zhí)行操作者不同于會計計價，它是由獨立于企業(yè)以外的具有資產評估資格的社會中介機構來完成的，這說明資產評估具有（）A、市場性B、公正性C、咨詢性D、預測性9、某一宗土地用于住宅開發(fā)時的價值為300萬元，用于商業(yè)大樓開發(fā)時的價值為500萬元，用于工業(yè)廠房開發(fā)時的價值為280萬元。城市規(guī)劃確認該土地可用于住宅或工業(yè)生產。該宗土地的價值應評估為（）萬元。Ａ、５００Ｂ、３００Ｃ、２８０Ｄ、３６０答案：A答案：B答案：B第29頁，共30頁。內容梗概資產評估的基本原理。一、賣方市場時期的價值觀——生產費用價值論。觀點：資產的價值是由其生產成本決定的。二、買方市場時期的價值觀——效用價值論。三、供求決定價值論——均衡價值觀。（一）資產價值不是一個靜態(tài)的、性質不變的概念。價格——為取得一項資產所花費的實際貨幣量（外購）。（一）公允市場價值——被普遍接受。概念：資產在評估基準日的公開市場上的交易價格。（二）投資價值——企業(yè)并購、資產轉讓中使用頻率高。對不同的潛在購買者而言，同一資產的投資價值可能不同。概念：資產預期創(chuàng)造的未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值。（五）重置價值——在非市場或有限市場條件下使用。概念：企業(yè)停止經營，變賣企業(yè)所有資產減去負債后以貨幣形式存在的余額。（1）從資