深圳城市更新調(diào)研

深圳城市更新——房地產(chǎn)金融新機(jī)遇一、深圳城市更新概況深圳是全國(guó)最早提出城市更新概念的城市。2009年，在廣東省提出大力推動(dòng)“三舊”改造的背景下，深圳市政府出臺(tái)《深圳市城市更新辦法》，實(shí)現(xiàn)了由城中村和舊工業(yè)區(qū)改造為主向全面城市更新的跨越，城市更新隨之全面啟動(dòng)。幾年來，隨著深圳陸續(xù)出臺(tái)城市更新系列政策法規(guī)，城市更新的政策體系不斷完善，城市更新的步伐得以不斷加快，在優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、改善人居環(huán)境、推進(jìn)土地、能源、資源的節(jié)約集約利用，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)可持續(xù)發(fā)展等方面發(fā)揮了重要作用（一）深圳城市更新情況1、城市更新概念城市更新是指對(duì)特定城市建成區(qū)（包括舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村等）內(nèi)具有以下情形之一的區(qū)域，根據(jù)城市規(guī)劃按相關(guān)程序進(jìn)行綜合整治、功能改變或者拆除重建的活動(dòng)。具有以下情形之一包括；（1）城市的基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施亟需完善;（2）環(huán)境惡劣或者存在重大安全隱患；（3）現(xiàn)有土地用途、建筑物使用功能或者資源、能源利用明顯不符合社會(huì)；經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求，影響城市規(guī)劃實(shí)施;（4）依法或者經(jīng)市政府批準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行城市更新的其他情形。2、深圳城市更新方式縱觀世界各國(guó)（地區(qū)）的城市更新大致都經(jīng)歷了三個(gè)階段：“清除貧民窟”、“改善居住環(huán)境”和“社區(qū)綜合復(fù)興”。深圳在推動(dòng)城市更新過程中，走出一條“多措并舉，因地制宜地推動(dòng)改造”的路徑。在政策保障和市場(chǎng)化運(yùn)作基礎(chǔ)上，深圳城市更新通過綜合整治、功能改變和拆除重建“三駕馬車”的拉動(dòng)，適應(yīng)不同的舊改需求，效果明顯。綜合整治類城市更新:包括改善消防設(shè)施、改善基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施、改善沿街立面、環(huán)境整治和建筑節(jié)能改造等內(nèi)容，但不改變建筑主體結(jié)構(gòu)和使用功能。功能改變類城市更新:改變部分或者全部建筑物使用功能，但不改變土地使用權(quán)的權(quán)利主體和使用期限，保留建筑物的原主體結(jié)構(gòu)。拆除重建類城市更新:通過綜合整治、功能改變等方式難以有效改善或者消除的，可以通過拆除重建方式實(shí)施城市更新。3、深圳城市更新現(xiàn)狀深圳城市更新隨著深圳經(jīng)濟(jì)、人口增長(zhǎng)及城市發(fā)展經(jīng)歷了三個(gè)階段：第一階段：城市更新的前奏（80年代初?90年代初）從1980年深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)成立，依靠鄰近香港，為口岸過往提供服務(wù)型商業(yè)和“外引內(nèi)聯(lián)”等形式建立“三來一補(bǔ)”工業(yè)，憑借港澳海外投資，交通運(yùn)輸、商業(yè)和房地產(chǎn)迅速崛起，大大加速了羅湖口岸和南山蛇口地區(qū)建設(shè)。政府主要投資道路和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，更多的是新地開發(fā)，基本不涉及城市更新，只有小部分村民自發(fā)性的小規(guī)模改善居住環(huán)境的舊改更新。第二階段：城市更新的初期（90年代初?本世經(jīng)初）進(jìn)入90年代以后，深圳經(jīng)濟(jì)保持高速度增長(zhǎng)，城市格局初現(xiàn)規(guī)模，土地價(jià)值不斷攀升。由于大量外來務(wù)工人員進(jìn)入，使廉價(jià)的房屋租賃市場(chǎng)旺盛，舊村股份公司及村民紛紛自建住宅出租，獲取租金收益，“城中村”現(xiàn)象出現(xiàn)。同時(shí)，隨著城市建設(shè)空間布局日益完善，以市場(chǎng)為動(dòng)力主導(dǎo)的企業(yè)自發(fā)式更新悄然發(fā)展，八卦嶺工業(yè)區(qū)、上步工業(yè)區(qū)一批地處城市邊緣的工業(yè)區(qū)，憑借城市空間拓展的區(qū)位變化，依托原有工業(yè)發(fā)展起來的服裝、電子為特色的商貿(mào)區(qū)，呈現(xiàn)一片繁榮景象。當(dāng)時(shí)，政府也償試引導(dǎo)局部地區(qū)的更新改造，但由缺乏系統(tǒng)性統(tǒng)籌規(guī)劃，改造并示取得預(yù)想效果。第三階段：城市更新進(jìn)入發(fā)展期（2004到今）進(jìn)入21世紀(jì)后深圳城市發(fā)展進(jìn)入穩(wěn)定增長(zhǎng)期，隨著特區(qū)政策優(yōu)勢(shì)的消退，由于自身資源有限，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不完善，以及不繼增加的人口壓力，深圳市政府提出“二次創(chuàng)業(yè)”的口號(hào)，提出轉(zhuǎn)變土地供需結(jié)構(gòu)，開始著手進(jìn)行以城中村改造和舊工業(yè)區(qū)升級(jí)改造為重點(diǎn)的城市更新。2004年10月，深圳市政府召開全市查處違法建筑暨城中村改造工作動(dòng)員大會(huì)，拉開了新時(shí)期深圳城市更新工作的大幕。并隨著一系列相關(guān)政策法規(guī)的出臺(tái)、完善，設(shè)立市、區(qū)兩級(jí)專職機(jī)色指導(dǎo)城市更新，使城市更新的相關(guān)工作在全市全面穩(wěn)步推進(jìn)。城市更新也由早期的個(gè)體自發(fā)式改造向科學(xué)規(guī)劃合理布局式轉(zhuǎn)變，由追求個(gè)人利益向?qū)崿F(xiàn)城市整體效益轉(zhuǎn)變。截止2016年6月30日，深圳的城市更新計(jì)劃項(xiàng)目累計(jì)列入551項(xiàng)，其中，已批復(fù)規(guī)劃項(xiàng)目327項(xiàng)，已實(shí)施項(xiàng)目154項(xiàng)。從2012至2016年第一季度，全市城市更新供獻(xiàn)的居住用地的累計(jì)規(guī)劃建筑面積達(dá)到4087.35萬平方米。（二）深圳城市更新的必然性1、深圳市土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析2005年至2011年,深圳市以4%的建設(shè)用地增量，推動(dòng)GDP的增長(zhǎng)達(dá)133%?，F(xiàn)在深圳全市土地面積僅為1991平方公里，人均用地只有133平方米，其中生態(tài)保護(hù)線范圍用地974平方公里。到2020年，可供新增建設(shè)用地只有不到59平方公里，因此面對(duì)經(jīng)濟(jì)要發(fā)展，土地資源越來越少，出現(xiàn)難以為繼的情況，只能通過盤活存量用地來實(shí)現(xiàn)GDP。其中盤活存量的方式有兩種，一是土地整備，二是城市更新。作為一線城市中面積最小的城市，深圳土地供應(yīng)緊缺，“十三五”時(shí)期計(jì)劃供應(yīng)住房建設(shè)用地800萬平方米，其中商品住房用地590萬平方米，包括新供應(yīng)用地40萬平方米，城市更新用地450萬平方米、征地返還用地100萬平方米。第一太平戴維斯研究部提供的數(shù)據(jù)顯示，因?yàn)槌鞘懈箩尫磐恋鼐驼剂私?6%。假設(shè)容積率為4，未來五年將會(huì)有2360萬平方米的住宅供應(yīng)量，可提供約30萬套商品住房。

深圳市居住用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)表單位：公頃規(guī)劃期商品住房用地保障性住房和人才住房用地總計(jì)新供應(yīng)用地城市更新用地征地返還用地新供應(yīng)用地城市更新用地拆遷安置與產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套宿舍等用地2016852122525151372017795222525151892018795224251016320197942225101582020794222010153合計(jì)3643010054120608002、深圳市人口結(jié)構(gòu)分析深圳2016年末常住人口1190.84萬人，較上一年增加53.0萬人，管理人口2000萬。其中，去年深圳戶籍人口增加49.8萬人，這與去年深圳大幅放寬落戶條件緊密相關(guān)。作為一個(gè)人口過千萬的超大城市，深圳的戶籍人口僅300多萬，人口結(jié)構(gòu)出現(xiàn)嚴(yán)重倒掛。去年8月，深圳市政府出臺(tái)了一系列相關(guān)文件，繼續(xù)深化戶籍制度改革，提高戶籍人口比例及結(jié)構(gòu)優(yōu)化。其中，新的人才引進(jìn)政策將純學(xué)歷型人才入戶條件放寬至大專。根據(jù)“十三五”規(guī)劃，到2020年深圳市常住人口發(fā)展目標(biāo)將達(dá)到1480萬人。擴(kuò)大戶籍人口規(guī)模，優(yōu)化人口結(jié)構(gòu)和素質(zhì)。

2015年北上廣深戶籍人口比重情況1?？?明-90.0%-80.睽-70.0%-60.0%-50.0K-40.0K-30.0%-20.0%-10.0%-0.0%-深劃北京上海廣州數(shù)據(jù)來源：中商產(chǎn)業(yè)研究院3、深圳經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、擴(kuò)容及產(chǎn)業(yè)升級(jí)需要經(jīng)濟(jì)發(fā)展與住房發(fā)展聯(lián)動(dòng)并相互作用，住房消費(fèi)與房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)和房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)帶動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定有著重要貢獻(xiàn)，近10年來，深圳市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)持續(xù)調(diào)整升級(jí)，已成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要?jiǎng)恿Γ笆濉逼陂g，在“高質(zhì)量、穩(wěn)增長(zhǎng)和可持續(xù)全面發(fā)展”的戰(zhàn)略目標(biāo)下，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步優(yōu)化。，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)住房市場(chǎng)的發(fā)展亦有著明顯地促進(jìn)作用。近10年來，深圳市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)持續(xù)調(diào)整升級(jí)，已成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要?jiǎng)恿?，“十三五”期間，在“高質(zhì)量、穩(wěn)增長(zhǎng)和可持續(xù)全面發(fā)展”的戰(zhàn)略目標(biāo)下，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步優(yōu)化。同時(shí)，面對(duì)全球新一輪科技革命與產(chǎn)業(yè)變革的重大機(jī)遇與挑戰(zhàn)，戰(zhàn)略性新型產(chǎn)業(yè)引擎作用更加凸顯，吸引人才持續(xù)流入，促進(jìn)我市人口結(jié)構(gòu)進(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化，并對(duì)我市住房發(fā)展和人才安居提出更高的要求。隨著互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的來臨和深入發(fā)展，深圳市房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入轉(zhuǎn)型發(fā)展時(shí)期，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的應(yīng)用，有利于房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)信息資源共享、網(wǎng)絡(luò)化營(yíng)銷、智能化管理，新技術(shù)、新經(jīng)營(yíng)模式的出現(xiàn)，將促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展提供更加優(yōu)質(zhì)的基礎(chǔ)性服務(wù)。4、特區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)歷史遺留問題特區(qū)內(nèi)外兩次整體性的土地轉(zhuǎn)性（1992年、2004年農(nóng)村城市化改造），在短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)了土地國(guó)有化，但同時(shí)也遺留了大量土地性質(zhì)不定，權(quán)屬不明的問題，造成了土地權(quán)益不清，責(zé)權(quán)不公等現(xiàn)象。土地的征轉(zhuǎn)，并沒有實(shí)現(xiàn)農(nóng)民的城市化，反而留下了大量的土地灰色空間，隨著城市不繼地?cái)U(kuò)張發(fā)展，原有的土地地價(jià)值不斷增值，原村民在巨大的利益驅(qū)動(dòng)下，引發(fā)了大規(guī)模群體性的違建搶建現(xiàn)象。此外，由于城市規(guī)劃管理不到位，政策法規(guī)不完善，執(zhí)法力度不夠，也使違建行為有機(jī)可乘，不但沒有遏制反倒有多次違建大爆發(fā)的監(jiān)管空倉(cāng)期，造成違法建筑泛濫。截至2013年底，深圳歷史遺留違法建筑有38萬棟，建筑面積約4億平方米，約占深圳市總建筑面積50%，通過城市更新部分可以理清產(chǎn)權(quán)。5、深圳房地產(chǎn)業(yè)高溫不退作為本輪最早開始嚴(yán)厲調(diào)控的一線城市，2016年9月30日起，深圳出臺(tái)最嚴(yán)調(diào)控新政，很快便量?jī)r(jià)齊跌。今年以來，由于樓市的平穩(wěn)表現(xiàn)，深圳并未加入3月中旬至今的新一輪調(diào)控行列。但是，剛剛公布的2017年4月深圳樓市數(shù)據(jù)，隱含著變化。深圳規(guī)土委數(shù)據(jù)顯示，深圳新房住宅均價(jià)已連續(xù)7個(gè)月下跌，但在4月份，深圳新房均價(jià)下跌幅度減小，僅為0.2%，同時(shí)成交環(huán)比上漲146%，市場(chǎng)溫度隱隱回升。從區(qū)域來看，4月深圳部分區(qū)域受改善和換房需求助推上漲明顯。龍崗、羅湖、寶安一手住宅成交均價(jià)分別為38639元/平方米、78583元/平方米、46312元/平方米，環(huán)比下跌10.2%、7.9%、4.4%；但南山、鹽田片區(qū)一手住宅成交均價(jià)呈不同幅度的上漲，分別為113191元/平方米、48478元/平方米，環(huán)比漲幅為13.8%、5.9%。深房中協(xié)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)亦顯示，一手住宅成交均價(jià)整體維持在5.5萬元/平左右。6、深圳城市更新項(xiàng)目對(duì)深圳住宅用地供應(yīng)的影響源源不斷的新房供應(yīng)仰仗的應(yīng)是充足的土地存量。然而從2005年以來，深圳出讓的住宅用地僅有102宗，規(guī)劃建筑面積1756.71萬平方米，然而同時(shí)段內(nèi)，深圳的新房供應(yīng)面積為6752.97萬平方米，成交面積5987.52萬平方米，缺口如此之大，難不成深圳的新房都蓋在天上？其實(shí)不然，有相當(dāng)一部分來源于城市更新（舊改）。截止2016年6月30日，深圳的城市更新計(jì)劃項(xiàng)目累計(jì)列入551項(xiàng)，其中，已批復(fù)規(guī)劃項(xiàng)目327項(xiàng)，已實(shí)施項(xiàng)目154項(xiàng)。

方平方米深圳市誠(chéng)市更新單元規(guī)劃成果供應(yīng)的住宅用地麴期筑面積（2012-2016H1）深圳城市更新單元規(guī)劃成果中，居住用地的累計(jì)規(guī)劃建筑面積達(dá)到4087.35萬平方米（2012-2016H1）,重頭集中在龍崗區(qū)、寶安區(qū)、龍華新區(qū)、福田區(qū)。恰可以大致填補(bǔ)深圳出讓住宅用地的規(guī)劃建筑面積和新房供應(yīng)面積、成交面積之間的缺口。（三）深圳城市更新政策環(huán)境分析1、密集出臺(tái)相關(guān)政策深圳城市更新的相關(guān)政策法規(guī)出臺(tái)比較密集，為城市更新提供了有效、規(guī)范的指引及法律保障。從2004年的《深圳市城中村（舊村）改造暫行規(guī)定》開始，深圳的城中村改造全面啟動(dòng)。隨后，深圳接連出臺(tái)多部規(guī)章制度，形成了一套相對(duì)完善成熟的城市更新政策體系，對(duì)促進(jìn)和規(guī)范深圳市城市更新工作發(fā)揮了重要作用。2012年初出臺(tái)了《深圳市城市更新辦法實(shí)施細(xì)則》，城市更新的工作走上正式的制度化軌道。時(shí)間名稱2005《關(guān)于深圳市城四（舊村）改造暫行規(guī)定的實(shí)施意見》深府[2005]56號(hào)2007《關(guān)于開展城四（舊村）改造工作有關(guān)事項(xiàng)的通知》深府辦[2007]159號(hào)2007《關(guān)于工業(yè)區(qū)升級(jí)改造的若干意見》深府[2007]75號(hào)

2008《關(guān)于推進(jìn)我市工業(yè)區(qū)升級(jí)改造試點(diǎn)項(xiàng)目的意見》深府辦[2008]35號(hào)2008《關(guān)于加快推進(jìn)我市舊工業(yè)區(qū)升級(jí)改造的工作方案》深府辦[2008]93號(hào)2009廣東省政府《關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見》（粵府[2009]78號(hào)）2009《深圳市城市更新辦法》市政府令第211號(hào)2010《關(guān)于試行拆除重建類城市更新項(xiàng)目操作基本程序的通知》深規(guī)土（2010）59號(hào)2010《深圳市人民政府關(guān)于深入推進(jìn)城市更新工作的意見》深府〔2010〕193號(hào)2010《拆除重建類城市更新項(xiàng)目房地產(chǎn)證注銷操作規(guī)則》深規(guī)土[2010]3242010《深圳市城市更新單兀規(guī)劃制定計(jì)劃申報(bào)指引（試行）》2011《城市更新單兀規(guī)劃審批操作規(guī)則（試行）》2011《深圳市城市更新項(xiàng)目保障性住房配建比例暫行規(guī)定》2012《深圳市城市更新辦法實(shí)施細(xì)則》深府〔2012〕1號(hào)2012《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市更新實(shí)施工作的暫行措施》深府辦〔2012〕45號(hào)2013深圳市城市更新單兀規(guī)劃制定計(jì)劃申報(bào)指引（試行）2015深圳市城市更新單兀規(guī)劃容積率審查技術(shù)指引（試行）2016深圳市人民政府關(guān)于施行城市更新工作改革的決定2016關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市更新實(shí)施工作的暫行措施2016深圳市城市更新辦法2016深圳市城市更新十三五規(guī)劃2017深圳市房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法（試行）2、深圳城市更新“十三五”規(guī)劃保質(zhì)促量（1）在深圳城市更新“十三五”規(guī)劃期間內(nèi)（2016-2020），爭(zhēng)取全市完成各類更新用地規(guī)模30平方公里。其中，拆除重建類更新用地供應(yīng)規(guī)模為12.5平方公里，非拆除重建類（綜合整治、功能改變等）更新用地規(guī)模為17.5平方公里。（2）規(guī)劃期內(nèi)完成城市更新固定資產(chǎn)投資總額3500億元（含拆除重建、綜合整治與功能改變等各類城市更新）。（3）規(guī)劃期內(nèi)力爭(zhēng)完成100個(gè)舊工業(yè)區(qū)復(fù)合式更新和舊工業(yè)區(qū)綜合整治項(xiàng)目；完成100個(gè)城中村或舊住宅、舊商業(yè)區(qū)綜合整治項(xiàng)目。（4）城市更新實(shí)施績(jī)效指標(biāo)考核分區(qū)指標(biāo)（公頃）小計(jì)（公頃）拆除重建綜合整治福田區(qū)5070120羅湖區(qū)12065185南山區(qū)7580155鹽田區(qū)402565寶安區(qū)265360625龍崗區(qū)420560980光明新區(qū)65100165坪山新區(qū)6580145龍華新區(qū)130230360大鵬新區(qū)20180200合計(jì)1250175030003、強(qiáng)區(qū)放權(quán)《深圳市人民政府關(guān)于施行城市更新工作改革的決定》（市政府令第288號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《決定》）的出臺(tái)，進(jìn)一步推進(jìn)城市更新領(lǐng)域強(qiáng)區(qū)放權(quán)，強(qiáng)化市級(jí)統(tǒng)籌和區(qū)級(jí)決策，通過職權(quán)調(diào)整實(shí)現(xiàn)審批提速提效，推動(dòng)城市更新加快實(shí)施。主要內(nèi)容：關(guān)于市規(guī)劃國(guó)土委職權(quán)的調(diào)整。原由市規(guī)劃國(guó)土委行使的城市更新項(xiàng)目的行政審批、行政確認(rèn)、行政服務(wù)、行政處罰、行政檢查等職權(quán)、除地名許可、測(cè)繪

查丈、房地產(chǎn)預(yù)售、房地產(chǎn)權(quán)登記、檔案管理事項(xiàng)外，調(diào)整至各區(qū)行使。包括(1)負(fù)責(zé)城市更新單元計(jì)劃審查。(2)負(fù)責(zé)城市更新單元規(guī)劃審查、報(bào)批或者審批。(3)負(fù)責(zé)城市更新項(xiàng)目的土地和建筑物、息核查及權(quán)屬認(rèn)定(含城市更新項(xiàng)目的歷史用地處置)。(4)負(fù)責(zé)城市更新項(xiàng)目用地報(bào)批，建設(shè)用地規(guī)劃許可證核發(fā)，城市更新項(xiàng)目地價(jià)核算、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同簽訂、合同落實(shí)情況驗(yàn)收和監(jiān)管、移交政府用地的入庫(kù)。(5)負(fù)責(zé)城市更新項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃許可證核發(fā)、建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收、以及其他相關(guān)的規(guī)劃管理工作。(6)負(fù)責(zé)涉及城市更新項(xiàng)目的其他行政確認(rèn)、行政處罰、行政檢查、信息公開、信訪維穩(wěn)等相關(guān)事項(xiàng)。(7)負(fù)責(zé)與城市更新項(xiàng)目管理實(shí)施相關(guān)的其他未列舉事項(xiàng)。深圳城市規(guī)劃體系優(yōu)化對(duì)比圖□(由“三層次五階段”規(guī)劃為“兩層次”規(guī)劃)□改革后改革后二、深圳城市更新問題分析城市更新是一項(xiàng)系統(tǒng)的綜合工程，涉及諸多要素與諸多利益的平衡，必然是一個(gè)歷時(shí)漫長(zhǎng)、不確定性較大的復(fù)雜過程，有開發(fā)商形象地總結(jié)為“拆不動(dòng)，賠不起，玩不轉(zhuǎn)”。（一）拆遷難度大按照《深圳市城市更新辦法實(shí)施細(xì)則》規(guī)定：“住宅類小區(qū)，100%業(yè)主同意并簽署《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》方能進(jìn)行下一步工作”，這是舊改的最大難點(diǎn)。2010年最先試點(diǎn)的木頭龍、南苑新村等8個(gè)老舊住宅小區(qū)改造，因達(dá)不到100%業(yè)主的同意，至今無一成功推動(dòng)；2013年3月，鑒于老舊住宅小區(qū)舊改易造成諸多利益糾紛，進(jìn)而引發(fā)社會(huì)問題，政府決定除非有嚴(yán)重的質(zhì)量問題或重大公共設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要，原則上暫不進(jìn)行拆除重建。（二）拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)高城市更新拆遷補(bǔ)償，涉及到各方利益的博弈，從蔡屋圍改造，到崗廈、大沖村改造，拆遷補(bǔ)償糾紛如影隨行，大多數(shù)是以開發(fā)商最終開出較高的補(bǔ)償條件為代價(jià)。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)高，還體現(xiàn)在開發(fā)商要對(duì)違法建筑進(jìn)行埋單補(bǔ)償，加大了舊改成本，提高了舊改的門檻，同時(shí)也加劇了村民非法搶建加建行為，布吉三聯(lián)村竟然有村民把占地100平米的宅基地，通過鉆洞、爬山等方式加建到3000多平米，堪稱全國(guó)之最。（三）城市更新實(shí)施主體惡性競(jìng)爭(zhēng)城市更新項(xiàng)目前期投入資金大，投資回報(bào)期較長(zhǎng)，但由于改造地段升值、政策優(yōu)惠等因素，其毛利率依然高于通過招拍掛流程獲得的開發(fā)項(xiàng)目。故開發(fā)商對(duì)城市更新項(xiàng)目趨之若鶩，往往為爭(zhēng)奪一個(gè)舊改項(xiàng)目，通過互相抬升拆賠比，進(jìn)行惡性競(jìng)爭(zhēng)。眾所周知，萬科和佳兆業(yè)對(duì)于南園新村舊改項(xiàng)目，將拆賠比提升至驚人的1:1.4，最后被政府叫停。（四）政府自主參與更新機(jī)制尚待完善城市更新作為一項(xiàng)系統(tǒng)工程，涉及國(guó)土、規(guī)劃、發(fā)改、經(jīng)貿(mào)等多個(gè)職能部門，在實(shí)際操作層面，政府自主參與城市更新的機(jī)制尚未建立完善，加外現(xiàn)有城市更新法規(guī)政策缺漏，對(duì)更新改造的項(xiàng)目往往采用“一事一議”、“一村一策”等個(gè)案操作方式，容易滋生不公平的現(xiàn)象。三、深圳城市更新發(fā)展新趨勢(shì)2015年1月5日，廣東省委巡視組，點(diǎn)名批評(píng)深圳房地產(chǎn)開發(fā)商主導(dǎo)城市更新引發(fā)的“并發(fā)癥”比較嚴(yán)重。同時(shí)，佳兆業(yè)事件的爆發(fā)，暴露出深圳城市更新可能涉及“暗箱操作”及利益輸送等問題，深圳城市更新面臨新形勢(shì)與新選擇。（一）城市更新仍是主流2011年，深圳土地供應(yīng)出現(xiàn)存量土地供應(yīng)首次超過新增土地供應(yīng)的拐點(diǎn)，2012年存量用地供應(yīng)規(guī)模達(dá)到高峰，占供地總量近75%，2013年及2014年存量用地供應(yīng)比例均在60%以上。據(jù)業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，若深圳已批準(zhǔn)的400余個(gè)城市更新項(xiàng)目全部消化，供應(yīng)土地可支撐深圳未來20-30年的需求，這意味著，面對(duì)住宅用地供應(yīng)捉襟見肘的局面，城市更新仍是深圳未來城市發(fā)展的主流，也是推動(dòng)城市發(fā)展的大戰(zhàn)略。（二）城市更新單元大片區(qū)化深圳市城市更新以市場(chǎng)化推動(dòng)為主，但存在更新片區(qū)整體統(tǒng)籌不足，市場(chǎng)主體選取的更新區(qū)域與政府重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域存在偏差、城市更新單元規(guī)模偏小、大型公共配套難以落實(shí)等問題。對(duì)此，《2016暫行措施》創(chuàng)新提出了政府主導(dǎo)、自上而下的重點(diǎn)更新單元方式，由區(qū)政府組織進(jìn)行更新計(jì)劃申報(bào)、更新單元規(guī)劃編制，選擇市場(chǎng)主體進(jìn)行整體實(shí)施，充分發(fā)揮政府、市場(chǎng)兩方面的作用。“十三五”期間全市重點(diǎn)更新單元試點(diǎn)項(xiàng)目約為10個(gè)，應(yīng)當(dāng)屬于十三五規(guī)劃劃定的優(yōu)先拆除重建區(qū)域，同時(shí)，特區(qū)內(nèi)的重點(diǎn)更新單元拆除范圍用地面積原則上不小于15萬平方米，特區(qū)外的不小于30萬平方米。（三）城市更新模式變革1、參于模式變革政府層面區(qū)級(jí)政府根據(jù)轄區(qū)發(fā)展需要、城市更新政策要求及相關(guān)權(quán)利主體意愿，初步劃定重點(diǎn)更新單元范圍，由市規(guī)劃國(guó)土部門統(tǒng)籌上報(bào)市政府批準(zhǔn)后，列入城市更新單元計(jì)劃，由區(qū)級(jí)政府組織以公開方式選擇一家市場(chǎng)主體實(shí)施。開發(fā)商層面佳兆業(yè)事件，可能成為深圳舊改開發(fā)模式從粗放型轉(zhuǎn)為精細(xì)化運(yùn)營(yíng)的一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。隨著利潤(rùn)空間的降低，以及不確定性因素和風(fēng)險(xiǎn)的相對(duì)增加，開發(fā)商介入城市更新項(xiàng)目的態(tài)度會(huì)更加謹(jǐn)慎，過去開發(fā)商只要拿到項(xiàng)目，就能賺大錢的日子一去不復(fù)返了，開發(fā)商必須通過專業(yè)化與精細(xì)化運(yùn)作，控制成本，創(chuàng)造收益。2、監(jiān)管制度變革深圳此輪地產(chǎn)風(fēng)暴，或?qū)?duì)更新模式產(chǎn)生重要影響，項(xiàng)目審批將會(huì)更加嚴(yán)格透明，同時(shí)，政府可能會(huì)調(diào)整舊改流程，比如參照香港模式，政府主導(dǎo)拆遷，按周邊樓價(jià)賠償拆遷戶，解決好動(dòng)遷等前期問題，然后出讓凈地讓房企進(jìn)行開發(fā)；政府亦可將成片的舊改項(xiàng)目用地進(jìn)行拆分，切割成多個(gè)小地塊，交由不同的房企進(jìn)行開發(fā)，以此割斷官員和單獨(dú)某一家房企之間的利益輸送鏈條。（四）明確以城市和諧發(fā)展為核心的更新目標(biāo)城市更新作為一項(xiàng)重要公共政策，必須堅(jiān)持“以人為本”的原則，最大程度地推動(dòng)社會(huì)整體的發(fā)展和進(jìn)步。因而在城市更新過程中，政府必須樹立正確的價(jià)值取向，把提升城市居住水平、完善城市功能為城市更新的基本出發(fā)點(diǎn)，把實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和產(chǎn)業(yè)提升、社會(huì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、資源環(huán)境可持續(xù)發(fā)展作為城市更新的目標(biāo)。在整體的政策目標(biāo)指引下，根據(jù)城市發(fā)展不同的階段配置相應(yīng)的政策法規(guī)，探索全面改造、綜合整治、功能置換等多種實(shí)施手段，提高城市更新的效率。（五）堅(jiān)持市場(chǎng)化動(dòng)作激發(fā)城市更新活力目前，深圳正通過不斷加大城市更新的力度，實(shí)現(xiàn)土地的二次開發(fā)利用和存量挖潛及土地資源的高效利用。其動(dòng)力一方面源于自身的發(fā)展需要，另一方面源于政策的不斷改革創(chuàng)新、先行先試。在實(shí)踐中，深圳始終堅(jiān)持市場(chǎng)化運(yùn)作的機(jī)制是城市更新的一大特點(diǎn)。即一直堅(jiān)持“政府引導(dǎo)、讓市場(chǎng)來運(yùn)作的方式”，取得了良好效果?！罢龑?dǎo)”就是著重發(fā)揮好政府在城市更新中的引導(dǎo)和服務(wù)作用，簡(jiǎn)政放權(quán)。市級(jí)層面主要負(fù)責(zé)政策制定、計(jì)劃和規(guī)劃的整體統(tǒng)籌，區(qū)級(jí)層面主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目實(shí)施的協(xié)調(diào)和監(jiān)管?！笆袌?chǎng)運(yùn)作”就是充分發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置方面的決定性作用。一方面，放松行政管制，通過鼓勵(lì)原權(quán)利人自行實(shí)施、市場(chǎng)主體單獨(dú)實(shí)施或者聯(lián)合實(shí)施城市更新的方式。另一方面，通過制定優(yōu)惠政策吸引社會(huì)資金參與城市更新。四、城市更新主要運(yùn)作模式分析（一）城市發(fā)展基金模式城市發(fā)展基金是地方政府牽頭發(fā)起設(shè)立的，募集資金主要用于城市建設(shè)。其特點(diǎn)有：（1）地方政府牽頭，由財(cái)政部負(fù)責(zé)，當(dāng)?shù)刈畲蟮牡胤秸脚_(tái)公司負(fù)責(zé)具體執(zhí)行。（2）投資方向?yàn)榈胤交A(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，公益性明顯。（3）財(cái)政資金為還款來源。（4）投資方式主要為固定投資收益，地方投資平臺(tái)提供增信（AA+）以上。城市發(fā)展基金實(shí)施流程中央財(cái)政撥款］I-—無償資助J——城市發(fā)展基金利潤(rùn)分成j私人資本投資低息貸款」城市內(nèi)城更新工程（二）MUT模式針對(duì)大規(guī)模的，多功能的城市更新項(xiàng)目，由于單一主體，單次難以直接完成，因此產(chǎn)生MUT更新模式。MUT的適用環(huán)境是大型的，需要進(jìn)行全面功能改變，且必須是開發(fā)目標(biāo)明確的多功能配套地區(qū)的開發(fā)。其特點(diǎn)如下：（1）利用項(xiàng)目規(guī)劃組（委員會(huì)）與開發(fā)商（業(yè)主）的互動(dòng)，保證整個(gè)項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。（2）利用模塊劃分思路，保證模塊的相對(duì)獨(dú)立與完整性，保證單模塊開發(fā)的資金收回。（3）每個(gè)建設(shè)階段保證相對(duì)完整，盡量保證每一建設(shè)階段能夠收回成本供下一階段建設(shè)使用。（4）尋求各模塊新的增長(zhǎng)點(diǎn)，在此基礎(chǔ)上形成整體價(jià)值的全面重建。（5）規(guī)劃委員會(huì)和開發(fā)業(yè)主、承包商保持互動(dòng)，保證所有建設(shè)階段的完成滿足最初的規(guī)劃目標(biāo)。MUT更新模式實(shí)施流程（三）SUR模式SUR模式是軟性城市更新模式（SoftUrbanReneW的縮寫，在時(shí)間應(yīng)用中其突出的特點(diǎn)是，在城市更新過程中不強(qiáng)制原住民一次性搬遷，而是采取邊更新邊搬遷的方式。在目前城市更新的應(yīng)用中這一模式主要用于對(duì)小規(guī)模住宅區(qū)的改造。（四）IDP模式IDP模式是指通過改建和開發(fā)計(jì)劃來進(jìn)行改造，以施主體自發(fā)式改造為主，這項(xiàng)計(jì)劃目的在于對(duì)街區(qū)進(jìn)行空間改造。這種改造模式不宜于控制改造進(jìn)程，而且由多主體參與改造的方式很容易降低改造標(biāo)準(zhǔn)。五、深圳城市更新對(duì)房地產(chǎn)金融的新機(jī)遇（一）深圳未來房地產(chǎn)市場(chǎng)可期2016年深圳市GDP超1.94萬億元，人均GDP16.74萬元居全國(guó)首位。增速居全省各地市第一。經(jīng)濟(jì)總量居全國(guó)第四位，比2015年增近2000億元，創(chuàng)歷史新高。深圳是特大一線城市，由于受地域限制，深圳存量新供應(yīng)的土地極少，加上經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)及人口不斷流入，深圳房地產(chǎn)前景樂觀，渴望進(jìn)入深圳市場(chǎng)的開發(fā)商必須選