知名地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式研究149

碧桂園運(yùn)營(yíng)模式研究碧桂園模式的核心競(jìng)爭(zhēng)力：高速度、精品質(zhì)、低成本；碧桂園模式的內(nèi)涵：

大規(guī)模社區(qū)+優(yōu)美環(huán)境+優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品+優(yōu)質(zhì)管理服務(wù)+超級(jí)配套體系+合理定價(jià)；碧桂園模式的四個(gè)特征：民營(yíng)性質(zhì)、偏安一隅、“一條龍”開發(fā)、低價(jià)拿地。

前言：（一）碧桂園模式——城鎮(zhèn)化、郊區(qū)化大盤模式模式內(nèi)涵大規(guī)模社區(qū)環(huán)境優(yōu)美優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)管理服務(wù)超級(jí)配套系統(tǒng)合理定價(jià)復(fù)合增長(zhǎng)率34%2011年-2013年，2年時(shí)間碧桂園年銷售合同額從400多億元突破1000億元；2014年至今3年時(shí)間又突破2000億元，年銷售收入復(fù)合增長(zhǎng)率超過34%，年核心凈利潤(rùn)復(fù)合增長(zhǎng)率超過16%。復(fù)合增長(zhǎng)率16%

前言：（二）碧桂園的超速發(fā)展——3年銷售收入增長(zhǎng)1000億元

前言：（三）碧桂園的高速擴(kuò)張——5年項(xiàng)目擴(kuò)增3.7倍2011年103個(gè)項(xiàng)目2015年384個(gè)項(xiàng)目（5個(gè)國(guó)外項(xiàng)目）

從2011年到2015年，5年時(shí)間碧桂園從103個(gè)國(guó)內(nèi)項(xiàng)目擴(kuò)張成為到384個(gè)項(xiàng)目（含4個(gè)馬來西亞項(xiàng)目，1個(gè)澳大利亞項(xiàng)目），擴(kuò)增3.7倍。

短短3-5年時(shí)間，碧桂園如何實(shí)現(xiàn)銷售收入及業(yè)務(wù)快速擴(kuò)張？本報(bào)告將從碧桂園的同心共享、拿地、開發(fā)、營(yíng)銷、工程、成本和資金管理7個(gè)方面進(jìn)行解析。目錄CONTENTS02拿地模式解析03開發(fā)模式解析04營(yíng)銷模式解析05工程管理研究06成本管理研究07資金管理研究01同心共享機(jī)制01同心共享機(jī)制當(dāng)家作主?用心研究?利益共享?風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)No.1（一）

碧桂園成就共享和同心共享解讀

一、“成就共享”激勵(lì)制度不徹底、不完善2012年碧桂園推出“成就共享”激勵(lì)計(jì)劃

，其本質(zhì)上是在不牽涉集團(tuán)股權(quán)結(jié)構(gòu)重大調(diào)整的情況下，在項(xiàng)目層面及區(qū)域?qū)用嬉院匣锶嘶蛘哳惡匣锶说纳矸荩沟弥匾瞬拍軌蛟讷@得更多收益的情況下為企業(yè)謀求更多的利潤(rùn)，實(shí)現(xiàn)員工與股東利益的共贏。

這個(gè)計(jì)劃為碧桂園在2012年和2013年的規(guī)模擴(kuò)張?zhí)峁┝藦?qiáng)勁的動(dòng)力，但隨著房地產(chǎn)行業(yè)從“黃金時(shí)代”向“白銀時(shí)代”的過渡，這套激勵(lì)機(jī)制的短板也開始顯現(xiàn)，造成的負(fù)面效果是：按照規(guī)定，新項(xiàng)目無論何種原因在考核期內(nèi)出現(xiàn)虧損，虧損額的20%將由區(qū)域總裁及項(xiàng)目總經(jīng)理承擔(dān)；若一年內(nèi)現(xiàn)金流不能回正，則該考核單元將失去繼續(xù)參加成就共享計(jì)劃的資格；如參加成就共享計(jì)劃項(xiàng)目最終未能獲得獎(jiǎng)勵(lì)，將視情況對(duì)區(qū)域及項(xiàng)目管理層進(jìn)行處罰。

嚴(yán)苛的懲罰機(jī)制意味著項(xiàng)目層面需要承擔(dān)較高的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，這意味著項(xiàng)目層面可能會(huì)因?yàn)椤扒蠓€(wěn)”而喪失新的發(fā)展機(jī)會(huì)，“可以說，“成就共享”的合伙人制并不徹底，主要是員工的利益和責(zé)任沒有很好地和公司業(yè)務(wù)發(fā)展緊密結(jié)合在一起。No.1（一）碧桂園成就共享和同心共享解讀

二、“同心共享”實(shí)質(zhì)為合伙人制，辦法為跟投，能有效的激發(fā)核心人才的主觀能動(dòng)性。2014年隨著房地產(chǎn)行業(yè)“回歸常態(tài)”，行業(yè)毛利率已經(jīng)趨于平均化，而住宅產(chǎn)品則趨于生活方式化，碧桂園銷售規(guī)模增速放緩，遇到規(guī)?；鲩L(zhǎng)的瓶頸（2014年銷售收入1288億，勉強(qiáng)完成全年目標(biāo)1280億元）。面對(duì)此形式，當(dāng)年9月份碧桂園成立了新的“合伙人制”設(shè)計(jì)工作小組，經(jīng)過調(diào)研推出了新版的“同心共享”計(jì)劃：從2014年10月起，獲得的新項(xiàng)目均采取“同心共享”跟投機(jī)制。

碧桂園旗下引入“同心共享”的項(xiàng)目，從拿地到開盤平均時(shí)間由過去的6.7個(gè)月縮短為4.3個(gè)月，凈利潤(rùn)率由10%提升到12%，年化自有資金收益率由30%左右上升到56%，現(xiàn)金流回正周期由10~12個(gè)月縮短到8.2個(gè)月。

“同心共享”計(jì)劃實(shí)施一年，碧桂園投資公司分三次共募集了2.42億資金作為股本金投資，通過一年不斷滾動(dòng)進(jìn)行新的投資，目前資金數(shù)額已達(dá)到5.84億，翻了不止一倍。預(yù)計(jì)，三兩年后達(dá)到10億規(guī)模并不是困難事。這意味著，在碧桂園總部參與“同心共享”合伙人計(jì)劃的1500名中高管理層，在2014年投入的1元錢，在一年半之后已經(jīng)變成了2.41元。

“同心共享”的成效可見一斑。碧桂園的“成就共享”和“同心共享”具體內(nèi)容如下：前提1：一年內(nèi)實(shí)現(xiàn)集團(tuán)自有資金投入全部回籠前提2：項(xiàng)目累計(jì)回籠資金＞(自有資金投入+年化自有資金標(biāo)準(zhǔn)收益)以上兩大前提必須同時(shí)滿足。說明：1、自有資金投入，指集團(tuán)以任何形式向項(xiàng)目投入的資金，以資金到位之日起計(jì)。2、年化自有資金標(biāo)準(zhǔn)收益=自有資金按年折算后的金額×30%No.1（二）碧桂園同心共享機(jī)制——成就共享Section1：成就共享的前提條件(1)區(qū)域主導(dǎo)拓展的項(xiàng)目：成就共享股權(quán)金額=（凈利潤(rùn)–自有資金按年折算后的金額×30%）×20%(2)集團(tuán)主導(dǎo)拓展的項(xiàng)目：成就共享股權(quán)金額=（凈利潤(rùn)–自有資金按年折算后的金額×30%）×（10%~15%）凈利潤(rùn)：指考核項(xiàng)目所實(shí)現(xiàn)的凈利潤(rùn)，一般為預(yù)估凈利潤(rùn)。Section2：成就共享的獎(jiǎng)金計(jì)算辦法No.1（二）碧桂園同心共享機(jī)制——成就共享做好市場(chǎng)研究獲取優(yōu)質(zhì)土地能否實(shí)現(xiàn)成就共享，拿地是關(guān)鍵，必須在拿地期間認(rèn)真分析當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，確保財(cái)務(wù)測(cè)算的真實(shí)性、準(zhǔn)確性，提前做好現(xiàn)金流規(guī)劃。只獲取預(yù)期可獲得成就共享計(jì)劃超額收益的地塊。與政府建立良好關(guān)系土地款延期、分期支付或其他減免政策；建立行政審批的綠色通道，提高報(bào)批報(bào)建速度，或報(bào)建規(guī)費(fèi)的減免；降低預(yù)售門檻，盡快銷售回款；取消或放寬預(yù)售款監(jiān)管政策?？焖匍_工、快速銷售、快速回籠資金做好項(xiàng)目前期策劃和前置工作，做好項(xiàng)目的定位和規(guī)劃設(shè)計(jì)，盡可能縮短開盤周期；項(xiàng)目部與營(yíng)銷緊密配合，合理安排營(yíng)銷推廣節(jié)奏，項(xiàng)目部按時(shí)按質(zhì)按量提供展示區(qū)和充足貨量，把握好銷售窗口期；爭(zhēng)取盡快開盤，給銷售與回款預(yù)留充裕時(shí)間。Section3：成就就共享享的策策略建建議No.1（二））碧桂桂園同同心共共享機(jī)機(jī)制——成就共共享提取獎(jiǎng)金總額（20%）公司留?。?0%）公司留?。ㄗ杂匈Y金年化投入*30%）提高凈利潤(rùn)：一升一降降低自有資金投入：一快一慢一借貸項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)品質(zhì)提升，增加溢價(jià)開源節(jié)流，降低成本工作前置，摘牌即開工施工策劃，實(shí)現(xiàn)快速開盤與政府溝通，降低預(yù)售條件延緩?fù)恋乜钪Ц稜?zhēng)取墊資，延遲支付工程款爭(zhēng)取開發(fā)貸款，拓寬融資渠道貸降升快慢Section3：成就就共享享的策策略建建議No.1（二））碧桂桂園同同心共共享機(jī)機(jī)制——成就共共享市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)國(guó)家政策、當(dāng)?shù)刂еa(chǎn)業(yè)、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)較大變動(dòng)甚至逆轉(zhuǎn)，產(chǎn)品定位不適合當(dāng)?shù)厍闆r所帶來的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。違約風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)?shù)卣蚋鞣N原因帶來的違約風(fēng)險(xiǎn)（如提高預(yù)售門檻）。合作方（如股權(quán)合作方、施工方、銀行、供應(yīng)方等）因各種原因帶來的違約風(fēng)險(xiǎn)。展示區(qū)選址不當(dāng)，地質(zhì)復(fù)雜、拆遷難等因素導(dǎo)致不能按計(jì)劃快速開工、快速開盤。關(guān)注因趕工過程中，忽視工程質(zhì)量，造成日后交樓存在群訴、收樓低等情況，導(dǎo)致收樓階段不能獲取30%獎(jiǎng)金的風(fēng)險(xiǎn)。關(guān)注成本的全過程動(dòng)態(tài)管理，確保成本數(shù)據(jù)的真實(shí)性和完整性，避免因結(jié)算階段出現(xiàn)虧損或大幅低于之前預(yù)估凈利潤(rùn)等風(fēng)險(xiǎn)。進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)成本風(fēng)險(xiǎn)Section4：成就就共享享的五五大風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)No.1（二））碧桂桂園同同心共共享機(jī)機(jī)制——成就共共享員工職級(jí)

分配比例

其中：

現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)

支付購(gòu)股權(quán)

區(qū)域總裁30%-70%

30%70%項(xiàng)目總經(jīng)理由區(qū)域總裁確定50%50%項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)由區(qū)域總裁確定100%

區(qū)域團(tuán)隊(duì)由區(qū)域總裁確定100%

參與團(tuán)隊(duì)10%100%

合計(jì)

100%

達(dá)到獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)條條件后后，成成就共共享股股權(quán)金金額每半年年度按以下下方式式分別別以現(xiàn)金獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)及直接用用于支支付購(gòu)購(gòu)股權(quán)權(quán)方式進(jìn)進(jìn)行分分配:Section5：成就就共享享的獎(jiǎng)獎(jiǎng)金分分配No.1（二））碧桂桂園同同心共共享機(jī)機(jī)制——成就共共享1、區(qū)域域總裁裁的分分配比比例由由區(qū)域域總裁裁自行行確定定，報(bào)報(bào)集團(tuán)團(tuán)總裁裁批準(zhǔn)準(zhǔn)；其其他人人員名名單及及金額額由區(qū)區(qū)域總總裁確確定并并報(bào)集集團(tuán)總總裁辦辦備案案。2、現(xiàn)金金獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)派發(fā)發(fā)上限限：實(shí)實(shí)現(xiàn)預(yù)預(yù)售派派發(fā)50%；完成成收樓樓派發(fā)發(fā)30%；完成成結(jié)算算派發(fā)發(fā)20%。3、區(qū)域域總裁裁、項(xiàng)項(xiàng)目總總經(jīng)理理退休休或因因公司司要求求調(diào)任任的，，由集集團(tuán)財(cái)財(cái)務(wù)資資金中中心按按任職職期間間貢獻(xiàn)獻(xiàn)核定定獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)數(shù)額額，報(bào)報(bào)請(qǐng)主主席、、總裁裁確定定；剩剩余獎(jiǎng)獎(jiǎng)金在在繼任任者中中重新新分配配。Section5：成就就共享享的獎(jiǎng)獎(jiǎng)金分分配No.1（二））碧桂桂園同同心共共享機(jī)機(jī)制——成就共共享1、無論論何種種原因因在考考核期期內(nèi)出出現(xiàn)虧虧損，，虧損額額的20%由區(qū)域域總裁裁及項(xiàng)項(xiàng)目總總經(jīng)理理承擔(dān)擔(dān)；其中中區(qū)域域總裁裁占70%，項(xiàng)目目總經(jīng)經(jīng)理占占30%；當(dāng)期期從其其所管管轄的的其他他項(xiàng)目目的成成就共共享股股權(quán)金金額中中扣除除，未未能扣扣除的的，從從其工工資、、獎(jiǎng)金金中扣扣除。。2、若一一年內(nèi)內(nèi)現(xiàn)金金流不不能回回正，，則該該考核核單元元將失失去繼繼續(xù)參參加成成就共共享計(jì)計(jì)劃的的資格格。3、如參參加成成就共共享計(jì)計(jì)劃項(xiàng)項(xiàng)目最最終未未能獲獲得獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)，，將視視情況況對(duì)區(qū)區(qū)域及及項(xiàng)目目管理理層進(jìn)進(jìn)行處處罰。。4、考核核范圍圍內(nèi)發(fā)發(fā)生重重大質(zhì)質(zhì)量、、安全全、成成本責(zé)責(zé)任事事故，，重大大負(fù)面面新聞聞事件件或未未按合合同交交樓的的，將根據(jù)據(jù)實(shí)際際負(fù)面面影響響和損損失對(duì)對(duì)所提提取的的獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)金額額進(jìn)行行扣減減，并報(bào)報(bào)主席席、總總裁審審定。。5、參與與該項(xiàng)項(xiàng)激勵(lì)勵(lì)的主主要管管理人人員牟牟取個(gè)個(gè)人私私利；；在行行權(quán)日日前主主動(dòng)離離職或或因工工作失失誤被被解聘聘；則則所持購(gòu)購(gòu)股權(quán)權(quán)自動(dòng)動(dòng)失效效，情節(jié)嚴(yán)嚴(yán)重者者，現(xiàn)金金發(fā)放放部分分全部部返還還；并依依法追追究對(duì)對(duì)公司司造成成的損損失。。6、目標(biāo)標(biāo)成本本、費(fèi)費(fèi)用控控制不不力，，由于于自身身管理理原因因造成成返工等等導(dǎo)致致成本本增加加，在獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)金額額中全全額抵抵扣。Section6：成就就共享享的相相關(guān)處處罰規(guī)規(guī)定No.1（二））碧桂桂園同同心共共享機(jī)機(jī)制——成就共共享從2014年10月起，，碧桂桂園所所有新新獲取取的項(xiàng)項(xiàng)目均均采取取跟投投機(jī)制制，即即項(xiàng)目目經(jīng)過過內(nèi)部部審批批定案案后，，集團(tuán)團(tuán)投資資占比比85%以上，，有資資格參參與的的“管管理層層員工工”可可跟投投不高高于15%的股權(quán)權(quán)比例例，共共同組組成項(xiàng)項(xiàng)目合合資公公司，，員工持持有的的財(cái)產(chǎn)產(chǎn)份額額不得得轉(zhuǎn)讓讓給第第三方方。?其中碧碧桂園園總部部的““管理理層員員工””共同同組建建一家家國(guó)內(nèi)內(nèi)“佛佛山市市順德德區(qū)共共享投投資有有限公公司””，對(duì)對(duì)每一一新成成立““項(xiàng)目目公司司”進(jìn)進(jìn)行投投資，，占比比不超超過5%，且對(duì)對(duì)每家家“項(xiàng)項(xiàng)目公公司””的占占股比比例保保持一一致；；區(qū)域域的““管理理層員員工””共同同組建建國(guó)內(nèi)內(nèi)“區(qū)區(qū)域投投資企企業(yè)””，對(duì)對(duì)每一一新成成立““項(xiàng)目目公司司”進(jìn)進(jìn)行投投資，，占比比不超超過10%，且對(duì)對(duì)每家家“項(xiàng)項(xiàng)目公公司””的占占股比比例保保持一一致，，“區(qū)區(qū)域投投資企企業(yè)””均為為有限限合伙伙企業(yè)業(yè)?！巴顿Y資有限限公司司”不不由碧碧桂園園集團(tuán)團(tuán)管理理，但但所持持股的的“項(xiàng)項(xiàng)目公公司””由碧碧桂園園管理理。截至2015年底，，已有有168個(gè)項(xiàng)目目引入入合伙伙人機(jī)機(jī)制，，73個(gè)項(xiàng)目目開盤盤在售售，合合同銷銷售額額累計(jì)計(jì)達(dá)338億，集集團(tuán)投投資公公司投投入2.42億本金金，區(qū)區(qū)域投投資公公司投投入4.43億本金金。Section1：同同心共共享計(jì)計(jì)劃實(shí)實(shí)施No.1（三））碧桂桂園同同心共共享機(jī)機(jī)制——同心共共享強(qiáng)制投投資：：集團(tuán)團(tuán)總裁裁、聯(lián)聯(lián)席總總裁、、董事事、副副總裁裁、總總裁助助理、、中心心負(fù)責(zé)責(zé)人、、職能能中心心副總總經(jīng)理理、部部門總總經(jīng)理理、““涅槃槃?dòng)?jì)劃劃、未未來領(lǐng)領(lǐng)袖計(jì)計(jì)劃””人員員、區(qū)區(qū)域總總裁、、區(qū)域域營(yíng)銷銷負(fù)責(zé)責(zé)人、、區(qū)域域投資資負(fù)責(zé)責(zé)人、、區(qū)域域財(cái)務(wù)務(wù)負(fù)責(zé)責(zé)人、、項(xiàng)目目經(jīng)理理、項(xiàng)項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷負(fù)負(fù)責(zé)人人等需需要對(duì)對(duì)項(xiàng)目目強(qiáng)制制跟投投。限額投投資：：其他他“管管理層層員工工”在在不超超過投投資上上限的的前提提下也也可自自愿參參與項(xiàng)項(xiàng)目跟跟投。。其中中區(qū)域域總裁裁、項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)理等等僅需需投資資自己己區(qū)域域的項(xiàng)項(xiàng)目，，占比比不高高于10%，總部部“管管理層層員工工”可可投資資所有有項(xiàng)目目，但但占比比不高高于5%?；貓?bào)機(jī)機(jī)制：：當(dāng)項(xiàng)項(xiàng)目獲獲得正正現(xiàn)金金流后后，利利潤(rùn)就就可分分配，，所得得利潤(rùn)潤(rùn)可用用于投投資下下一個(gè)個(gè)項(xiàng)目目，也也可交交給集集團(tuán)公公司有有償使使用；；項(xiàng)目目盈利利，可可分紅紅；但但如虧虧損，，參與與者不不可退退出。。進(jìn)出機(jī)機(jī)制：：值得得注意意的是是，在在項(xiàng)目目投資資期間間，參參與者者則進(jìn)進(jìn)出自自由。。Section2：同心心共享享激勵(lì)勵(lì)機(jī)制制升級(jí)級(jí)No.1（三））碧桂桂園同同心共共享機(jī)機(jī)制——同心共共享在同心共共享制制度設(shè)計(jì)下下，核核心管管理班班子成成了項(xiàng)項(xiàng)目公公司股股東，，可以以強(qiáng)化化買地地、設(shè)設(shè)計(jì)、、成本本控制制、銷銷售及及間接接費(fèi)用用控制制的全全過程程管理理力度度，符符合現(xiàn)現(xiàn)代企企業(yè)管管理機(jī)機(jī)制，，分工工合作作，職職責(zé)清清楚，，銜接接流暢暢，有有利于于穩(wěn)定定員工工隊(duì)伍伍。并且且實(shí)行該該制度度之后后，碧桂園園總部的的管理理將進(jìn)進(jìn)一步步簡(jiǎn)化化，會(huì)會(huì)騰出出更多多的時(shí)時(shí)間關(guān)關(guān)注戰(zhàn)戰(zhàn)略、、產(chǎn)業(yè)業(yè)升級(jí)級(jí)、流流程再再造、、信息息化建建設(shè)等等內(nèi)容容。與同心心共享享計(jì)劃劃同步步推進(jìn)進(jìn)的是是，碧桂園園正在進(jìn)進(jìn)一步步梳理理“總部-區(qū)域-項(xiàng)目”的三級(jí)級(jí)管控控體系系，對(duì)對(duì)各個(gè)個(gè)區(qū)域域進(jìn)行行優(yōu)化化整合合，每每一個(gè)個(gè)區(qū)域域公司司都會(huì)會(huì)做實(shí)實(shí)做強(qiáng)強(qiáng)，成成為相相對(duì)獨(dú)獨(dú)立的的經(jīng)營(yíng)營(yíng)實(shí)體體。目目前前，碧碧桂園園旗下下劃分分了廣廣清區(qū)區(qū)域、、湘渝渝川贛贛區(qū)域域、江江中區(qū)區(qū)域、、東北北區(qū)域域、粵粵閩區(qū)區(qū)域、、蘇皖皖區(qū)域域等6個(gè)一級(jí)級(jí)區(qū)域域公司司和25個(gè)區(qū)域域公司司，形形成了了“廣東省省內(nèi)·國(guó)內(nèi)·海外”三分天天下的的布局局，要要實(shí)現(xiàn)現(xiàn)規(guī)模模的進(jìn)進(jìn)一步步增長(zhǎng)長(zhǎng)，做強(qiáng)區(qū)區(qū)域已經(jīng)成成為碧碧桂園園的必必然選選擇。。Section3：同心心共享享與管管控體體系優(yōu)優(yōu)化No.1（三））碧桂桂園同同心共共享機(jī)機(jī)制——同心共共享02拿地模模式解解析去拿能能夠獲獲得成成就共共享的的地No.2（一））碧桂桂園拿拿地特特點(diǎn)解解讀一、采采取““二三三線城城郊、、四線線城區(qū)區(qū)”拿拿地策策略，，成為為區(qū)域域全面面領(lǐng)先先者避開相相對(duì)發(fā)發(fā)達(dá)、、地價(jià)價(jià)高企企的成成熟市市場(chǎng)，，選擇擇二三三線城城市的的非主主城區(qū)區(qū)，如如濟(jì)南南章丘丘，鎮(zhèn)鎮(zhèn)江句句容，，東莞莞塘廈廈等。。城鎮(zhèn)化化水平平相對(duì)對(duì)較低低的四四線城城市主主城區(qū)區(qū)城市選選取地塊規(guī)規(guī)模取地決決策1234地塊條條件交通：：有快快速路路與城城市連連接，，可以以快速速到達(dá)達(dá)市中中心環(huán)境：：風(fēng)景景美，，空氣氣好，，宜居居傾向于于大規(guī)規(guī)模拿拿地，，地塊塊基本本在千千畝以以上，，建筑筑面積積達(dá)數(shù)數(shù)百萬萬平米米。由過去去集團(tuán)團(tuán)“廣廣撒網(wǎng)網(wǎng)”與與政府府談合合作的的全國(guó)國(guó)統(tǒng)一一拿地地模式式，2012年底開開始權(quán)權(quán)利下下放至至區(qū)域域公司司，以以促進(jìn)進(jìn)地區(qū)區(qū)深耕耕與規(guī)規(guī)模擴(kuò)擴(kuò)張。。碧桂園園在三三四線線城市市的生生存與與取勝勝之道道在于于，全全產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈模模式下下的低低成本本優(yōu)勢(shì)勢(shì)，使使得企企業(yè)在在這些些城市市能以以低于于市場(chǎng)場(chǎng)同類類產(chǎn)品品的價(jià)價(jià)格入入市實(shí)實(shí)現(xiàn)快快銷。。與此此相比比，其其他企企業(yè)不不具備備成本本鏈優(yōu)優(yōu)勢(shì)、、在三三四線線城郊郊地段段拿地地會(huì)使使得利利潤(rùn)空空間受受限。。2013年碧桂桂園拿拿地權(quán)權(quán)利下下放，，各區(qū)區(qū)域公公司投投資團(tuán)團(tuán)隊(duì)都都可在在全國(guó)國(guó)范圍圍內(nèi)拓拓展拿拿地，，形成成內(nèi)部部競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)機(jī)制制：二、簡(jiǎn)簡(jiǎn)政放放權(quán)，，拿地地自主主化土地投投資制制度：：投資決策委員會(huì)B區(qū)域投資團(tuán)隊(duì)A區(qū)域投資團(tuán)隊(duì)跨區(qū)域域投資資，團(tuán)團(tuán)隊(duì)之之間合合作，，利益益分成成自行行協(xié)商商土地投投資權(quán)權(quán)力的的下放放，內(nèi)內(nèi)部口口號(hào)是是“百百花齊齊放””，提提倡區(qū)區(qū)域之之間良良性競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)，，2013年上半半年開開拓進(jìn)進(jìn)入了了一些些全新新市場(chǎng)場(chǎng)，如如：福福建、、貴州州、河河南、、甘肅肅、四四川等等地No.2（一））碧桂桂園拿拿地特特點(diǎn)解解讀三、每周一一晚上上兩個(gè)個(gè)小時(shí)時(shí)的投資例例會(huì)，大幅提高拿拿地決決策效效率區(qū)域公公司城市公公司集團(tuán)公司投資決策委委員會(huì)投資管理中中心每周一的兩兩個(gè)小時(shí)的的商會(huì)制度度碧桂園拿地地決策模式式：集團(tuán)投資管管理中心，，作為一個(gè)個(gè)獨(dú)立的部部門專門對(duì)對(duì)區(qū)域投資團(tuán)團(tuán)隊(duì)提交的的土地進(jìn)行審審核和監(jiān)督督，并提出對(duì)這塊塊土地的建建議。投資委員會(huì)會(huì)會(huì)在每周一晚上上有兩個(gè)小小時(shí)的商會(huì)會(huì)制度，對(duì)對(duì)所有的土土地進(jìn)行商商會(huì)討論，，然后再內(nèi)內(nèi)部決策，，委員會(huì)由由集團(tuán)主席楊國(guó)強(qiáng)當(dāng)組長(zhǎng)，集集團(tuán)總裁當(dāng)當(dāng)副組長(zhǎng)，，相關(guān)的執(zhí)執(zhí)行董事做做組員的一一個(gè)集體小小組。這種機(jī)制可以快速地對(duì)拿拿地進(jìn)行決決策。圖：碧桂園園創(chuàng)新投資資決策委員員會(huì)No.2（一）碧桂桂園拿地特特點(diǎn)解讀四、科學(xué)化化測(cè)算和評(píng)評(píng)估地塊規(guī)劃配配比測(cè)算器器：系統(tǒng)可輸入入已選擇戶戶型名稱、、比例等少少量必要參參數(shù)，即可可快速生產(chǎn)產(chǎn)戶型面積積、容積率率等基本參參數(shù)，同時(shí)時(shí)自動(dòng)算出出可規(guī)劃套套數(shù)、占地地比例及畝畝產(chǎn)利潤(rùn)等等重要參數(shù)數(shù)依據(jù)。測(cè)算器系統(tǒng)統(tǒng)優(yōu)點(diǎn)：簡(jiǎn)單：簡(jiǎn)單輸入經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)即即可進(jìn)行測(cè)測(cè)算。準(zhǔn)確：標(biāo)準(zhǔn)公式推推算，系統(tǒng)統(tǒng)自動(dòng)生成成，減少誤誤差?？焖伲狠斎胂嚓P(guān)指指標(biāo)，即可可快速生成成結(jié)果，一一目了然。。靈活：因地制宜，，根據(jù)不同同區(qū)域成本本、建筑規(guī)規(guī)范不同，，公式換算算、各地區(qū)區(qū)成本可靈靈活參考。。No.2（一）碧桂桂園拿地特特點(diǎn)解讀——科學(xué)化測(cè)算算No.2（二）碧桂園拿地地指引——獲取優(yōu)質(zhì)土土地，產(chǎn)品品定位精準(zhǔn)準(zhǔn)獲取一塊優(yōu)優(yōu)質(zhì)土地，，項(xiàng)目就成成功了一大大半。碧桂園集集團(tuán)要求各各區(qū)域及投投資團(tuán)隊(duì)要要拿“能夠獲得得成就共享享的地”。土地獲取取需要經(jīng)歷歷土地信息收收集、意向向地塊談判判、集團(tuán)立立項(xiàng)、定位位策劃、定定案、摘牌牌及后續(xù)辦辦證等工作作和程序。確保獲取取優(yōu)質(zhì)土地地并保障新新項(xiàng)目按照照“碧桂園園模式”進(jìn)進(jìn)行開發(fā)：：Section1：深入市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研——研究市場(chǎng)研究市場(chǎng)容容量及城市市發(fā)展：城區(qū)人口有有多少，消消費(fèi)能力如如何，研究究市場(chǎng)的年年供貨量及及成交量，，是否有輻輻射影響市市場(chǎng)，市場(chǎng)場(chǎng)屬于內(nèi)需需型需求還還是外向型型需求，城城市主軸、、新區(qū)或行行政部門往往哪個(gè)方向向發(fā)展，市市場(chǎng)存量及及往年銷售售情況如何何等。研究市場(chǎng)價(jià)價(jià)格：當(dāng)?shù)貏e墅/洋房銷售價(jià)價(jià)格如何，，不同產(chǎn)品品價(jià)格差異異；要選擇擇最好的、、有一定規(guī)規(guī)模的競(jìng)品品進(jìn)行調(diào)研研。除意向向地塊所在在區(qū)域外，，還應(yīng)增加加例如中心心城區(qū)等多多個(gè)不同區(qū)區(qū)域的價(jià)格格研究，當(dāng)當(dāng)?shù)貏e墅/洋房銷售價(jià)價(jià)格如何，，不同產(chǎn)品品、不同景景觀、不同同戶型/面積的價(jià)格格差異，了了解背后的的真實(shí)價(jià)格格。若帶裝裝修銷售，，要了解競(jìng)競(jìng)品的真實(shí)實(shí)裝修成本本，客戶接接受程度如如何；可以以賣多少錢錢、成本如如何研究客戶群群體：城市人群存存款如何，，有影響力力、有錢人人有多少，，在哪里，，怎樣的人人才會(huì)來購(gòu)購(gòu)買我們的的房子，是是否能夠傾傾銷No.2（二）碧桂園拿地地指引——獲取優(yōu)質(zhì)土土地，產(chǎn)品品定位精準(zhǔn)準(zhǔn)深入市場(chǎng)調(diào)研研——研究產(chǎn)品研究競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手的產(chǎn)品：研究當(dāng)?shù)馗?jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手規(guī)劃什什么產(chǎn)品，各各類產(chǎn)品比例例如何，去化化情況如何——特別是銷售好好、去化快的的項(xiàng)目。研究客戶對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品的需求：：研究目標(biāo)客戶戶對(duì)住房有什什么需求，包包括外立面風(fēng)風(fēng)格、面積段段、間隔、使使用功能等，，是否存在哪哪些忌諱，當(dāng)當(dāng)?shù)赜惺裁刺靥貏e的地方規(guī)規(guī)定。研究自身標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化產(chǎn)品的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力：別墅是否是當(dāng)當(dāng)?shù)叵∪碑a(chǎn)品品，面積段是是否適合大部部分的客戶購(gòu)購(gòu)買，當(dāng)?shù)鼐泳幼×?xí)慣（喜喜歡大家族多多代同堂還是是其他），洋洋房是否建得得房率高的產(chǎn)產(chǎn)品，市場(chǎng)是是否偏愛贈(zèng)送送率高的產(chǎn)品品，對(duì)比競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手是否有有競(jìng)爭(zhēng)力，最最核心的是我我們的產(chǎn)品是是否有傾銷的的競(jìng)爭(zhēng)力。No.2（二）碧桂園拿地指指引——獲取優(yōu)質(zhì)土地地，產(chǎn)品定位位精準(zhǔn)深入市場(chǎng)調(diào)研研——研究配套及綠綠化景觀環(huán)境境研究當(dāng)?shù)刈钤缭绾妥钚碌某浅鞘泄珗@，綠化環(huán)境最受受認(rèn)同的項(xiàng)目目，種什么樹樹，怎么種，，怎樣利用自自然景觀資源源，有哪些配配套設(shè)施。研究客戶對(duì)配套綠綠化有哪些需需求，超市、、商業(yè)街、運(yùn)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、優(yōu)優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管管理等；當(dāng)?shù)氐厥欠駥?duì)某些些植物存在忌忌諱。研究項(xiàng)目自身身的競(jìng)爭(zhēng)力：：研究地塊是否否有自然景觀觀設(shè)施資源可可利用，我們們的配套設(shè)施施能否成為客客戶購(gòu)房的關(guān)關(guān)注點(diǎn)，綠化化水平對(duì)比競(jìng)競(jìng)品的競(jìng)爭(zhēng)性性。No.2（二）碧桂園拿地指指引——獲取優(yōu)質(zhì)土地地，產(chǎn)品定位位精準(zhǔn)Section2：項(xiàng)目定位精精準(zhǔn)對(duì)于新項(xiàng)目，，集團(tuán)要求首期期推出貨量達(dá)達(dá)到總貨量的的8成，開盤一周周內(nèi)銷售首期期推出貨量的的7成，開盤一個(gè)個(gè)月內(nèi)銷售首首期推出貨量量的9成。要實(shí)現(xiàn)這這些目標(biāo)，項(xiàng)項(xiàng)目必需定位位準(zhǔn)確。否則一旦出出現(xiàn)定位偏差差，將會(huì)造成成產(chǎn)品積壓，，難以達(dá)到““7、8、9”的去化要求。。因此，區(qū)域、項(xiàng)目、、投資、營(yíng)銷銷四位一體親親自參與市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研，在對(duì)當(dāng)?shù)厥惺袌?chǎng)有深刻理理解的基礎(chǔ)上上，會(huì)同營(yíng)銷銷，提出項(xiàng)目目定位策劃建建議。項(xiàng)目定定位務(wù)求精準(zhǔn)準(zhǔn)，以保證產(chǎn)產(chǎn)品適銷對(duì)路路、開盤實(shí)現(xiàn)現(xiàn)傾銷為原則則。要特別重視項(xiàng)項(xiàng)目定位策劃劃會(huì)，在會(huì)前前對(duì)項(xiàng)目做全全面研究，對(duì)對(duì)項(xiàng)目情況了了然于胸，對(duì)對(duì)產(chǎn)品定位胸胸有成竹。在準(zhǔn)備充分分的前提下，，編制高質(zhì)量量的定位策劃劃方案，借助助項(xiàng)目定位策策劃會(huì)，對(duì)階階段性成果予予以確認(rèn)，并并借助會(huì)議決決議和共識(shí)，，推動(dòng)項(xiàng)目開開發(fā)。尤其避避免因前期研研究不充分，，方案有重大大偏差或缺陷陷，導(dǎo)致方案案被顛覆，從從而影響項(xiàng)目目進(jìn)展。No.2（二）碧桂園拿地指指引——獲取優(yōu)質(zhì)土地地，產(chǎn)品定位位精準(zhǔn)Section2：項(xiàng)目定位精精準(zhǔn)：1、新地塊規(guī)劃劃，要根據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目地方情況況進(jìn)行不同產(chǎn)產(chǎn)品組合：通過不同組合合下各產(chǎn)品建建造成本、銷銷售價(jià)格、推推售周期、去去貨速度、凈凈利潤(rùn)、IRR、成就共享金金額等指標(biāo)進(jìn)進(jìn)行綜合分析析，采用能平平衡銷售與開開發(fā)速度、項(xiàng)項(xiàng)目獲得最佳佳效益的方案案。2、建與眾不同同的當(dāng)?shù)貥?biāo)桿桿產(chǎn)品：（1）可以實(shí)現(xiàn)快快速傾銷；（2）打造完美展展示區(qū)；（3）盡可能采用用標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品品；（4）借鑒周邊區(qū)區(qū)域或相鄰市市場(chǎng)暢銷產(chǎn)品品。投資部門根據(jù)據(jù)項(xiàng)目的定位位審批報(bào)告，，編制項(xiàng)目定定案報(bào)告，報(bào)報(bào)集團(tuán)投資決決策委員會(huì)審審批。如果集團(tuán)審批批通過了，項(xiàng)項(xiàng)目部即可按按計(jì)劃全面推推進(jìn)該項(xiàng)目No.2（二）碧桂園拿地指指引——獲取優(yōu)質(zhì)土地地，產(chǎn)品定位位精準(zhǔn)Section3：加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控控制重點(diǎn)做好以下下風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)排查查：1）是否為建設(shè)設(shè)用地，是否否符合土規(guī)、、城規(guī)；2）地塊內(nèi)是否否有林地、基基本農(nóng)田、高高壓線、垃圾圾填埋場(chǎng)、墳墳?zāi)?、軍事設(shè)設(shè)施、文物，，地質(zhì)條件是是否復(fù)雜、拆拆遷難度如何何等；3）考慮永久水水電、臨水臨臨電、燃?xì)狻?、供暖、排污污管道接入等等問題。4）在風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)排排查的基礎(chǔ)上上，做好風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)評(píng)估和應(yīng)對(duì)對(duì)方案。不盲盲目投入資金金，以免陷入入被動(dòng)。如果果是合作項(xiàng)目目，還要對(duì)合合作方及土地地權(quán)屬做盡職職調(diào)查，以確確保土地沒有有糾紛。No.2（二）碧桂園拿地指指引——獲取優(yōu)質(zhì)土地地，產(chǎn)品定位位精準(zhǔn)Section4：爭(zhēng)取優(yōu)惠條條件充分利用政府府招商引資階階段碧桂園集集團(tuán)所處的有有利地位爭(zhēng)取取優(yōu)惠條件最最大化，并通通過框架協(xié)議議、備忘錄或或會(huì)議紀(jì)要等等形式將優(yōu)惠惠條件予以書書面固化。1、爭(zhēng)取政府支支持：（1）可以通過邀請(qǐng)政府參觀觀公司已成熟熟開發(fā)樓盤增增強(qiáng)其對(duì)我司司的信心，獲得其對(duì)其其快速開發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)模式的理理解和支持；；（2）利用碧桂園對(duì)對(duì)當(dāng)?shù)卣惗愂铡a(chǎn)業(yè)支支持、城市環(huán)環(huán)境改善、政政府形象的提提升等籌碼，，爭(zhēng)取土地的的優(yōu)先獲取、、土地款分期期支付或延遲遲支付、規(guī)費(fèi)費(fèi)減免、開通通綠色通道及及開發(fā)證件的的快速辦理、、降低預(yù)售門門檻、政府大大市政配套等等方面的支持持；（3）爭(zhēng)取酒店用地地價(jià)格的優(yōu)惠惠或減免，爭(zhēng)爭(zhēng)取酒店、學(xué)學(xué)校等大型公公建在項(xiàng)目后后期建設(shè)，減減少首期投入入，應(yīng)盡量避避免按政府要要求的規(guī)模檔檔次建酒店（新拓展且碧碧桂園品牌影影響度小的區(qū)區(qū)域，建議配配套先行）；；（4）對(duì)超過一千畝畝的項(xiàng)目，爭(zhēng)爭(zhēng)取能由碧桂桂園主導(dǎo)參與與目標(biāo)地塊的的控規(guī)編制，，最大限度利利用政府配套套；（5）在爭(zhēng)取優(yōu)惠惠條件或土地地議價(jià)過程中中，需注意明確市市政配套類工工程（包含外外線建設(shè)）的的資金落實(shí)方方案，且方案案中應(yīng)明確投投資人及資金金的具體操作作實(shí)施方法，，若由政府投投資，則需明明確資金的具具體來源；若若采取政府協(xié)協(xié)助方式，必必須明確具體體的出資單位位及其資金數(shù)數(shù)目、來源等等問題，必要要時(shí)可選擇設(shè)設(shè)立共同資金金賬戶的方式式解決資金問問題。No.2（二）碧桂園拿地指指引——獲取優(yōu)質(zhì)土地地，產(chǎn)品定位位精準(zhǔn)2、土地款溢價(jià)價(jià)返還：（1）一般可約定定政府將土地地溢價(jià)返還給給投資公司作作為基礎(chǔ)設(shè)施施、公建配套套的建設(shè)費(fèi)用用；（2）對(duì)于數(shù)額較較大，一時(shí)難難以消化的土土地溢價(jià)，應(yīng)應(yīng)該由政府返返還到土地儲(chǔ)儲(chǔ)備的共管賬賬戶，避免資資金被政府挪挪用；（3）對(duì)于需要使使用溢價(jià)的工工程，由投資資公司與相關(guān)關(guān)單位簽署協(xié)協(xié)議，由投資資公司向政府府申請(qǐng)?jiān)擁?xiàng)工工程費(fèi)用；（4）爭(zhēng)取更高的的溢價(jià)凈收益益返還比例，，避免政府后后期有意抬高高地價(jià)而造成成我司被動(dòng)；；并要書面約約定溢價(jià)返還還期限，逾期期按高于同期期貸款利率的的兩倍計(jì)算利利息。No.2（二）碧桂園拿地指指引——獲取優(yōu)質(zhì)土地地，產(chǎn)品定位位精準(zhǔn)3、降低預(yù)售條條件：與政府府協(xié)商提前預(yù)預(yù)售，規(guī)范輸輸出口徑“分分三步走”：：（1）因?yàn)椴磺宄袌?chǎng)需要什什么樣的產(chǎn)品品，什么樣的的戶型，我們們會(huì)提前做好好樣板，銷售售更好的戶型型將多推貨量量，在±0以上無法修改改，如果做了了±0就可以銷售的的話，那產(chǎn)品品將更貼合市市場(chǎng)，所以需需要提前預(yù)售售；（2）如果政府不不接受上訴理理由，則表示示，項(xiàng)目所有有的預(yù)售資金金可由政府監(jiān)監(jiān)管；（3）如果第二步步仍不成功，，則表示，可可在與政府共共管的賬號(hào)上上押保證金，，保證達(dá)到預(yù)預(yù)售節(jié)點(diǎn)。經(jīng)經(jīng)過上述三步步，大部分的的政府應(yīng)該可可予以項(xiàng)目““提前預(yù)售””的資格。No.2（二）碧桂園拿地指指引——獲取優(yōu)質(zhì)土地地，產(chǎn)品定位位精準(zhǔn)一、投資拿地地目標(biāo)確定1、結(jié)合集團(tuán)投資戰(zhàn)略略方向，明確確集團(tuán)當(dāng)年投投資目標(biāo)，落落實(shí)各區(qū)域投投資計(jì)劃，碧桂園投資管理中心每年年根據(jù)區(qū)域綜綜合實(shí)力和實(shí)實(shí)際情況，對(duì)對(duì)集團(tuán)當(dāng)年投投資目標(biāo)進(jìn)行行分解，形成成各區(qū)域投資資目標(biāo)。2、原則上，目標(biāo)分解需需考慮區(qū)域上上一年銷售業(yè)業(yè)績(jī)、土地存存量、投資業(yè)業(yè)績(jī)、綜合開開發(fā)實(shí)力等。3、碧桂園集團(tuán)投資管理中心心每年末根據(jù)據(jù)當(dāng)年各區(qū)域域投資計(jì)劃目目標(biāo)和落實(shí)情情況對(duì)區(qū)域投投資拓展工作作進(jìn)行考核評(píng)評(píng)分。二、碧桂園拿地投投資模式：嚴(yán)格貫徹“143”政策1、土地投資應(yīng)堅(jiān)堅(jiān)持一個(gè)中心心目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)現(xiàn)成就共享，，公司穩(wěn)健發(fā)發(fā)展。選擇優(yōu)優(yōu)質(zhì)土地是實(shí)實(shí)現(xiàn)成就共享享的基本前提提。2、土地投資需結(jié)結(jié)合當(dāng)前市場(chǎng)場(chǎng)形勢(shì)貫徹四四項(xiàng)基本原則則：去化有保保證，土地價(jià)價(jià)格低，快開開發(fā)、快預(yù)售售，自有資金金效益好。3、土地投資工作作應(yīng)實(shí)現(xiàn)三項(xiàng)項(xiàng)重要舉措：：尋找優(yōu)質(zhì)土土地，爭(zhēng)取更更好條件，加加強(qiáng)內(nèi)部管理理。No.2（三）碧桂園園拿地目標(biāo)及及保障措施三、碧桂園投投資拿地管理理架構(gòu)：碧桂園投資管管理系統(tǒng)分為為總部和區(qū)域兩級(jí)管控：1、總部投資管理理中心定位為為服務(wù)、管控控、統(tǒng)籌，其下屬直屬投資資拓展團(tuán)隊(duì)負(fù)負(fù)責(zé)公司重點(diǎn)點(diǎn)地區(qū)、重點(diǎn)點(diǎn)項(xiàng)目等土地地拓展工作。2、區(qū)域投資拓展展部門承擔(dān)一一線投資拓展展任務(wù)，是投投資拓展的生生力軍，并按照專屬區(qū)域域劃分深耕各各自專屬片區(qū)區(qū)，組織土地地拓展工作，，發(fā)起土地獲獲取流程，開開展區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)研究，維護(hù)護(hù)當(dāng)?shù)卣P(guān)關(guān)系。四、碧桂園投投資拿地邏輯輯：1、投資拓展拿拿地專屬區(qū)域域劃分：提升升分區(qū)管理能能力，規(guī)范拿拿地業(yè)務(wù)，降降低內(nèi)耗，避避免重疊對(duì)接接。2、市場(chǎng)研究：：針對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)宏觀、、政策動(dòng)態(tài)、、標(biāo)桿房企、、地產(chǎn)模式、、典型項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行研究。3、項(xiàng)目立項(xiàng)：：收集土地信信息，對(duì)土地地價(jià)值進(jìn)行初初判，達(dá)到條條件對(duì)土地進(jìn)進(jìn)行立項(xiàng)。4、投資分析及及決策：通過過項(xiàng)目投資論論證（項(xiàng)目交交底會(huì)）、項(xiàng)項(xiàng)目定位策劃劃（項(xiàng)目定位位報(bào)告）、項(xiàng)項(xiàng)目投資分析析（投資分析析會(huì)意見表））、項(xiàng)目投資資決策（投資資決策意見表表），最終通通過集團(tuán)主席席審批后執(zhí)行行。No.2（三）碧桂園園拿地目標(biāo)及及保障措施五、建立獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)機(jī)制，激勵(lì)各各區(qū)域公司員員工積極在全全國(guó)拿地財(cái)務(wù)指標(biāo)：首年現(xiàn)金回籠籠（即自有資資金首年要為為正）銷售速度：能快速開工，，市場(chǎng)支持快快銷，要實(shí)現(xiàn)現(xiàn)開盤“清銷銷”，去化率率達(dá)70-80%。區(qū)域拿地前提提區(qū)域獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制制12成就共享制度度：區(qū)域可分享凈凈利潤(rùn)的20%作為獎(jiǎng)勵(lì)。拿地獎(jiǎng)勵(lì)：區(qū)域拿地按照照一萬/畝來獎(jiǎng)勵(lì)。No.2（四）碧桂園園拿地考核及及激勵(lì)措施03開發(fā)模式研究究快好結(jié)合?又快又好No.3（一）碧桂園園開發(fā)模式解解讀——快和好碧桂園的開發(fā)發(fā)模式核心：：快和好?？炀褪且焖匍_開工、快速開開盤、快速資資金回籠；好就是要完美開開放、完美開開盤和完美交交樓。核心抓手：聚焦展示區(qū)，，提前每一天天！碧桂園從摘牌牌到開盤的基準(zhǔn)工期為5-7個(gè)月，部分項(xiàng)項(xiàng)目已經(jīng)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)摘牌后3-5個(gè)月開盤。碧桂園要求必必須開展前期工程策劃，做好工作前前置，實(shí)現(xiàn)摘牌即開工。No.3（二）碧桂園園快速開工指指引——做好工作前置置，實(shí)現(xiàn)摘牌牌即開工No.3（二）碧桂園園快速開工指指引——做好工作前置置，實(shí)現(xiàn)摘牌牌即開工1做好前期策劃2規(guī)劃設(shè)計(jì)前置3強(qiáng)勢(shì)推進(jìn)收地4勘探先行進(jìn)場(chǎng)5提前開展招標(biāo)6重視臨設(shè)先行7政府關(guān)系維護(hù)8摘牌即是開工實(shí)現(xiàn)摘牌即開開工必須要做做的8項(xiàng)工作：Section1：做好前期期策劃1、充分考慮事情情的因果關(guān)系系、先后次序序、內(nèi)在的邏邏輯關(guān)系，開開工前把項(xiàng)目目開發(fā)存在的的各種不利因因素都羅列出出來，理清各各種因素的邏邏輯關(guān)系，形形成系統(tǒng)的解解決方案。2、合理地配置開開發(fā)資源，克克服項(xiàng)目開發(fā)發(fā)中可能出現(xiàn)現(xiàn)的瓶頸如收地、報(bào)批報(bào)報(bào)建、設(shè)計(jì)出出圖、招投標(biāo)標(biāo)、材料采購(gòu)購(gòu)、施工道路路暢通、臨設(shè)設(shè)容量充足等問題，保障障示范區(qū)的實(shí)實(shí)現(xiàn)。3、科學(xué)合理地做做好施工現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)總平面布置置（含臨水、、臨電、道路、辦公區(qū)、生活區(qū)、垂直運(yùn)輸設(shè)備的布置等等），做到策策劃先行、臨臨設(shè)先行、道道路（進(jìn)出方向、、寬度、規(guī)避避客戶、雨季季影響等）先行、管線線（尤其是臨電電、臨水架設(shè)設(shè)方式和影響響）先行、計(jì)劃（協(xié)同性）先行、樣板先行。No.3（二）碧桂園園快速開工指指引——做好工作前置置，實(shí)現(xiàn)摘牌牌即開工Section2：規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)前前置置新項(xiàng)項(xiàng)目目要要盡盡量量選選標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化化產(chǎn)產(chǎn)品品或成成熟熟的的產(chǎn)產(chǎn)品品，，要要把把工工期期短短、、能能快快速速預(yù)預(yù)售售的的產(chǎn)產(chǎn)品品放放在在首首期期供供貨貨中中；；銷銷售售展展示示區(qū)區(qū)在在綜綜合合考考慮慮規(guī)規(guī)劃劃因因素素外外應(yīng)應(yīng)該該安安排排在在項(xiàng)項(xiàng)目目最最有有利利的的、、能能馬馬上上動(dòng)動(dòng)工工的的地地方方。。在同同樣樣產(chǎn)產(chǎn)品品中中，，做做到到最最優(yōu)優(yōu)；；在在同同等等售售價(jià)價(jià)中中，，做做到到品品質(zhì)質(zhì)最最好好。1、規(guī)劃劃前前置置：：規(guī)劃劃方方案案在在摘摘牌牌前前基基本本要要能能通通過過規(guī)規(guī)劃劃部部門門預(yù)審審批批（主主要要地地方方領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)認(rèn)認(rèn)同同））。。嚴(yán)嚴(yán)格格按按照照當(dāng)當(dāng)?shù)氐匾?guī)規(guī)劃劃要要求求進(jìn)進(jìn)行行規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)；；盡盡量量提提高高售售建建比比，，減減少少無無法法出出售售的的地地下下室室面面積積。。2、板房房設(shè)設(shè)置置：：原則則上上，，所所有有戶戶型型都都要要設(shè)設(shè)置置樣樣板板房房；新項(xiàng)項(xiàng)目目都都要要設(shè)設(shè)置置豪豪裝裝別別墅墅及及公公司司通通用用標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)裝裝修修別別墅墅板板房房；于貨貨量量現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)選選擇擇景景觀觀好好的的樓樓層層設(shè)設(shè)置置現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)板板房房，，并并做做好好首首層層架架空空層層的的泛泛會(huì)會(huì)所所展展示示和和體體驗(yàn)驗(yàn)，，項(xiàng)項(xiàng)目目應(yīng)應(yīng)盡盡量量避避免免建建臨臨建建板板房房。。3、產(chǎn)品品選選擇擇：展示示區(qū)區(qū)宜宜采采用用公公司司已已有有標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)戶戶型型；別墅墅和和洋洋房房要要同同期期展展示示，，同同期期開開賣賣；展示示區(qū)區(qū)中中盡盡量量不不規(guī)規(guī)劃劃帶帶地地下下室室的的洋洋房房產(chǎn)產(chǎn)品品，，以以滿滿足足同同期期展展示示開開賣賣。。4、物業(yè)業(yè)規(guī)規(guī)劃劃建建議議：：參考考物物業(yè)業(yè)公公司司從從物物業(yè)業(yè)管管理理和和業(yè)業(yè)主主角角度度提提出出的的規(guī)規(guī)劃劃建建議議，，如如出出入入口口、、物物業(yè)業(yè)管管理理用用房房、、垃垃圾圾房房的的選選址址及及面面積積等等。。No.3（二二））碧碧桂桂園園快快速速開開工工指指引引———做好好工工作作前前置置，，實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)摘摘牌牌即即開開工工Section3：強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)勢(shì)推推進(jìn)進(jìn)收收地地收地地前前必必須須從從多多種種渠渠道道深深入入了了解解地地塊塊的的現(xiàn)現(xiàn)狀狀是是否否已已經(jīng)經(jīng)滿滿足足我我們們的的開開發(fā)發(fā)要要求求，，對(duì)對(duì)方方是是否否已已履履行行了了所所有有承承諾諾，，否否則則，，我我們們應(yīng)應(yīng)該該要要求求推推遲遲收收地地，，并并且且一一定定要要把把收收地地時(shí)時(shí)間間與與土土地地出出讓讓金金或或合合作作出出資資的的交交付付時(shí)時(shí)間間掛掛鉤鉤，，才才能能更更好好地地規(guī)規(guī)避避風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。。若若發(fā)發(fā)生生土土地地移移交交晚晚于于合合同同約約定定，，應(yīng)應(yīng)爭(zhēng)爭(zhēng)取取由由國(guó)國(guó)土土部部門門出出具具未未能能交交地地證證明明，，以以便便財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)部部門門申申請(qǐng)請(qǐng)相相關(guān)關(guān)地地塊塊的的免免繳繳土土地地使使用用稅稅。。在收收地地的的過過程程中中，，要要積積極極推推進(jìn)進(jìn)目目標(biāo)標(biāo)地地塊塊現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)的的清清理理以及及參參與與收地地砌砌圍圍墻墻工作作。。要要綜綜合合平平衡衡提前前一一天天收收地地付付出出的的代代價(jià)價(jià)和和提提前前一一天天開開盤盤帶帶來來的的收收益益之之間間的的對(duì)對(duì)比比，按按照照項(xiàng)項(xiàng)目目利益益最最大大化化原原則則強(qiáng)勢(shì)勢(shì)推推進(jìn)進(jìn)收收地地工工作作。。No.3（二二））碧碧桂桂園園快快速速開開工工指指引引———做好好工工作作前前置置，，實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)摘摘牌牌即即開開工工Section4：勘勘探探先先行行進(jìn)進(jìn)場(chǎng)場(chǎng)1、參考考周周邊邊地地質(zhì)質(zhì)情情況況了解解目目標(biāo)標(biāo)地地塊塊的的地地質(zhì)質(zhì)情情況況，，盡盡可可能能取取得得周周邊邊地地質(zhì)質(zhì)勘勘查查資資料料及及相相關(guān)關(guān)工工程程資資料料。2、提前前進(jìn)進(jìn)入入地地塊塊勘勘探探提前前進(jìn)進(jìn)入入地地塊塊內(nèi)內(nèi)進(jìn)進(jìn)行行詳詳細(xì)細(xì)勘勘察察以以取取得得勘勘察察報(bào)報(bào)告告；；對(duì)對(duì)目目標(biāo)標(biāo)地地塊塊的的地地質(zhì)質(zhì)報(bào)報(bào)告告進(jìn)進(jìn)行行分分析析，，將將地地質(zhì)質(zhì)勘勘查查報(bào)報(bào)告告第第一一時(shí)時(shí)間間提提供供給給予予設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)院院，，出出樁樁基基圖圖。。按按先售售樓樓部部、、后后展展示示區(qū)區(qū)，，最最后后貨貨量量區(qū)區(qū)的的原原則則完成成地地勘勘。。No.3（二二））碧碧桂桂園園快快速速開開工工指指引引———做好好工工作作前前置置，，實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)摘摘牌牌即即開開工工Section5：提提前前開開展展招招標(biāo)標(biāo)1、招標(biāo)標(biāo)前前置置在摘摘牌牌之之前前提提前前做做好好招標(biāo)標(biāo)前前置置與配配合合工工作作有有利利于于實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)摘摘牌牌即即開開工工。。從從土地地掛掛牌牌開開始始，就就可可以以開開展展招招標(biāo)標(biāo)立立項(xiàng)項(xiàng)、、投投標(biāo)標(biāo)單單位位確確認(rèn)認(rèn)、、發(fā)發(fā)標(biāo)標(biāo)、、開開標(biāo)標(biāo)、、定定標(biāo)標(biāo)工工作作。。2、施工工單單位位考考察察項(xiàng)目目立立項(xiàng)項(xiàng)后后，，即即發(fā)發(fā)起起招招標(biāo)標(biāo)立立項(xiàng)項(xiàng)書書，，同同集集團(tuán)團(tuán)、、區(qū)區(qū)域域一一起起將將納納入入集集團(tuán)團(tuán)招招標(biāo)標(biāo)范范圍圍內(nèi)內(nèi)的的施施工工單單位位提提前前考考察察和和選選擇擇；；優(yōu)先先確確定定展展示示區(qū)區(qū)基基礎(chǔ)礎(chǔ)施施工工單單位位及及總總包包單單位位。3、施工工合合同同提前前確確定定展展示示區(qū)區(qū)各各專專項(xiàng)項(xiàng)工工程程合合同同單單價(jià)價(jià)，，尤尤其其對(duì)對(duì)于于趕工工費(fèi)費(fèi)、、施施工工進(jìn)進(jìn)度度明明確確約約定定、、施施工工人人員員數(shù)數(shù)量量、、垂垂直直運(yùn)運(yùn)輸輸設(shè)設(shè)備備數(shù)數(shù)量量、、總總分分包包權(quán)權(quán)責(zé)責(zé)約約定定等，，提提前前確確定定操操作作方方式式，，為為后后期期支支付付工工程程款款提提供供依依據(jù)據(jù)。。No.3（二二））碧碧桂桂園園快快速速開開工工指指引引———做好好工工作作前前置置，，實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)摘摘牌牌即即開開工工Section6：重重視視臨臨設(shè)設(shè)先先行行1、臨水水、、臨臨電電必必須須考考慮慮足足夠夠在收收地地完完成成前前就就應(yīng)應(yīng)該該與與水水電電部部門門簽簽訂訂合合同同，，確確定定水水電電到到達(dá)達(dá)地地塊塊時(shí)時(shí)間間，，確確保保摘摘牌牌后后能能順順利利及及時(shí)時(shí)接接入入臨臨水水臨臨電電，，不不妨妨礙礙項(xiàng)項(xiàng)目目現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)施施工工。。2、提前前完完成成紅紅線線外外臨臨時(shí)時(shí)道道路路建建設(shè)設(shè)及及場(chǎng)場(chǎng)區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)的的管管網(wǎng)網(wǎng)及及施施工工道道路路的的建建設(shè)設(shè)，，臨臨近近公公路路要要注注意意考考慮慮地地塊塊開開口口問問題題。。3、提前前完完成成臨臨時(shí)時(shí)用用地地租租賃賃，，搭搭設(shè)設(shè)生生活活區(qū)區(qū)，，為為施施工工單單位位進(jìn)進(jìn)場(chǎng)場(chǎng)創(chuàng)創(chuàng)造造條條件件。。4、提提前前考考慮慮項(xiàng)項(xiàng)目目臨臨時(shí)時(shí)宿宿舍舍、、永永久久宿宿舍舍問問題題。。No.3（二二））碧碧桂桂園園快快速速開開工工指指引引———做好好工工作作前前置置，，實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)摘摘牌牌即即開開工工Section7：政府府關(guān)關(guān)系系維維護(hù)護(hù)1、建建立立與與政政府府各各層層級(jí)級(jí)領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)、、分分管管領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)、、業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)部部門門的的密密切切聯(lián)聯(lián)系系關(guān)關(guān)系系，，按按政政府府部部門門層層級(jí)級(jí)領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)關(guān)關(guān)系系，，逐逐級(jí)級(jí)上上報(bào)報(bào)，，下下級(jí)級(jí)能能解解決決的的不不要要用用上上級(jí)級(jí)壓壓下下級(jí)級(jí)；；各各種種關(guān)關(guān)系系的的建建立立必必須須是是公公司司與與當(dāng)當(dāng)?shù)氐卣牡年P(guān)關(guān)系系，，杜杜絕絕把把關(guān)關(guān)系系建建立立在在個(gè)個(gè)人人關(guān)關(guān)系系上上。。2、爭(zhēng)爭(zhēng)取取政政府府相相關(guān)關(guān)領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)掛掛職職，，如如爭(zhēng)取取城城建建副副市市長(zhǎng)長(zhǎng)級(jí)級(jí)別別領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)掛掛職職指指揮揮部部長(zhǎng)長(zhǎng)。3、定定期期向向主主要要政政府府領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)匯匯報(bào)報(bào)項(xiàng)項(xiàng)目目進(jìn)進(jìn)展展情情況況，，定期期或或不不定定期期邀邀請(qǐng)請(qǐng)政政府府領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)前前來來項(xiàng)項(xiàng)目目指指導(dǎo)導(dǎo)工工作作，配配以以媒媒體體報(bào)報(bào)道道，，既既推推動(dòng)動(dòng)項(xiàng)項(xiàng)目目工工作作開開展展，，也也提提高高項(xiàng)項(xiàng)目目影影響響力力。。必必要要時(shí)時(shí)，，可可以以邀請(qǐng)請(qǐng)政政府府領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)到到集集團(tuán)團(tuán)或或公公司司其其他他成成功功樓樓盤盤參參觀觀。4、以工工作作簡(jiǎn)簡(jiǎn)報(bào)報(bào)的的形形式式定定期期書書面面報(bào)報(bào)告告政政府府主主要要領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)，匯匯報(bào)報(bào)重重要要工工作作進(jìn)進(jìn)展展，，請(qǐng)請(qǐng)求求協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)解解決決問問題題及及提提出出處處理理方方案案的的建建議議。。No.3（二二））碧碧桂桂園園快快速速開開工工指指引引———做好好工工作作前前置置，，實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)摘摘牌牌即即開開工工Section8：摘摘牌牌即即是是開開工工1、報(bào)建建前前置置：動(dòng)工工前前應(yīng)應(yīng)盡盡量量辦辦理理好好先行行施施工工合合法法手手續(xù)續(xù)，土地地立立項(xiàng)項(xiàng)10天內(nèi)內(nèi)完完成成規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)方方案案編編制制，，通通過過預(yù)預(yù)審審批批。。提提前前選選定定施施工工圖圖設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)單單位位和和審審圖圖公公司司，，先先行行完完成成報(bào)報(bào)建建施施工工圖圖，，并進(jìn)行行審審查查和和報(bào)報(bào)建建。。同同時(shí)時(shí)項(xiàng)項(xiàng)目目要提提前前通通知知施施工工單單位位準(zhǔn)準(zhǔn)備備報(bào)報(bào)建建所所需需的的配配合合資資料料，最最理理想想的的狀狀態(tài)態(tài)是是到到摘摘牌牌當(dāng)當(dāng)天天就就可可以以馬馬上上補(bǔ)補(bǔ)齊齊剩剩下下的的文文件件辦辦理理施施工工許許可可證證，，或或與與建建設(shè)設(shè)部部門門商商量量好好可可以以簽簽發(fā)發(fā)預(yù)預(yù)開開工工證證。。2、利用用開開工工典典禮禮這這一一契契機(jī)機(jī)，，把把展展示示區(qū)區(qū)土土方方和和施施工工臨臨路路提提前前施施工工和和鋪鋪設(shè)設(shè)完完成成。3、提前前邀請(qǐng)請(qǐng)當(dāng)當(dāng)?shù)氐卣俟賳T員參參與與開開工工典典禮禮，并并溝溝通通當(dāng)當(dāng)?shù)氐刂髦髁髁髅矫襟w體發(fā)發(fā)布布，，擴(kuò)擴(kuò)大大品品牌牌及及項(xiàng)項(xiàng)目目影影響響力力,摘牌牌后后即即通通過過戶戶外外廣廣告告牌牌、、新新聞聞宣宣傳傳進(jìn)進(jìn)行行品品牌牌導(dǎo)導(dǎo)入入。。。4、組組織織項(xiàng)項(xiàng)目目啟啟動(dòng)動(dòng)會(huì)會(huì)，，進(jìn)進(jìn)一一步步明明確確項(xiàng)項(xiàng)目目目目標(biāo)標(biāo)，，落落實(shí)實(shí)每每個(gè)個(gè)部部門門的的職職責(zé)責(zé)及及工工作作計(jì)計(jì)劃劃，，充充分分取取得得集集團(tuán)團(tuán)各各中中心心的的支支持持，，為為后后續(xù)續(xù)搶搶工工創(chuàng)創(chuàng)造造條條件件。。No.3（二二））碧碧桂桂園園快快速速開開工工指指引引——做好工工作前前置，，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)摘牌牌即開開工項(xiàng)目摘牌、開工定位單體建筑方案確定及移交示范區(qū)施工圖各市政專項(xiàng)方案設(shè)計(jì)前置報(bào)建前置超標(biāo)前置示范區(qū)優(yōu)先規(guī)劃報(bào)建文本規(guī)劃預(yù)報(bào)批總圖報(bào)規(guī)確認(rèn)四證辦理樁基施工單位確定監(jiān)理單位招標(biāo)土石方施工單位總包單位確定示范區(qū)裝修工程單位確定提交詳勘報(bào)告樁基礎(chǔ)施工圖臨設(shè)搭建/三通一平樁基施工主體施工圖樁基移交總包場(chǎng)地基礎(chǔ)施工至正負(fù)零正負(fù)零開盤-21-140day-771421開發(fā)模式及開發(fā)流程圖No.3（二））碧桂桂園快快速開開工指指引——做好工工作前前置，，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)摘牌牌即開開工No.3（三））碧桂桂園快快速開開盤指指引——聚焦展展示區(qū)區(qū)域，，確保保完美美開盤盤搶臨設(shè)設(shè)，保保保障障；搶搶地下下，保保地上上！搶主體體，保保裝修修；搶搶板房房，保保貨量量！聚焦展展示區(qū)區(qū)，提提前每每一天天！——集團(tuán)總總裁莫莫斌實(shí)現(xiàn)完完美開開盤必必須要要做的的10項(xiàng)工作作：1計(jì)劃管理嚴(yán)謹(jǐn)2設(shè)計(jì)合理出圖3重點(diǎn)搶展示區(qū)4施工組織科學(xué)5裝修突擊管理6重視采購(gòu)下單7園林綠化穿插8輕裝修、重?cái)[設(shè)9加強(qiáng)聯(lián)合驗(yàn)收10確保完美開盤No.3（三））碧桂桂園快快速開開盤指指引——聚焦展展示區(qū)區(qū)域，，確保保完美美開盤盤Section1：計(jì)劃管管理嚴(yán)嚴(yán)謹(jǐn)1、一級(jí)級(jí)計(jì)劃劃：展展示示區(qū)計(jì)計(jì)劃要要單獨(dú)獨(dú)編制制，編編制計(jì)計(jì)劃時(shí)時(shí)嚴(yán)格格根據(jù)據(jù)公司司一級(jí)級(jí)計(jì)劃劃節(jié)點(diǎn)點(diǎn)完成成關(guān)鍵鍵線路路分析析及計(jì)計(jì)劃倒倒排，，依據(jù)據(jù)適度超超前的的原則則，制定定重大大節(jié)點(diǎn)點(diǎn)倒排排計(jì)劃劃、專專項(xiàng)計(jì)計(jì)劃，，制定定嚴(yán)謹(jǐn)謹(jǐn)?shù)亩?、三三?jí)計(jì)計(jì)劃，，實(shí)時(shí)時(shí)跟蹤蹤，及及時(shí)糾糾偏，，確保保重大大節(jié)點(diǎn)點(diǎn)按時(shí)時(shí)（提提前））完成成。2、施工工計(jì)劃劃：在在工程程施工工前，，加強(qiáng)強(qiáng)對(duì)總分包包施工工單位位的施施工進(jìn)進(jìn)度計(jì)計(jì)劃和和勞動(dòng)動(dòng)力、、材料料供應(yīng)應(yīng)、機(jī)機(jī)械設(shè)設(shè)備投投入等等資源源投入計(jì)計(jì)劃的的嚴(yán)格格審核核。為為了了保證證施工工進(jìn)度度，需需要著著重審審查的的內(nèi)容容包括括：有無制制定節(jié)節(jié)假日日（如如春節(jié)節(jié)）期期間的的趕工工人員員、資資金安安排措措施，，有無無擬定定雨季季、高高溫、、臺(tái)風(fēng)風(fēng)等惡惡劣氣氣候條條件下下施工工的應(yīng)應(yīng)急補(bǔ)補(bǔ)救預(yù)預(yù)案，，對(duì)訂訂貨期期較長(zhǎng)長(zhǎng)的材材料設(shè)設(shè)備有有無提提前訂訂貨措措施等等。No.3（三））碧桂桂園快快速開開盤指指引——聚焦展展示區(qū)區(qū)域，，確保保完美美開盤盤Section2：設(shè)計(jì)合合理出出圖根據(jù)“先展展示區(qū)區(qū)，后后貨量量區(qū)；；先管管線，，后主主體；；先基基礎(chǔ)、、后上上部；；裝修修、機(jī)機(jī)電、、綠化化同步步”的原則則出具具圖紙紙，第第一時(shí)時(shí)間內(nèi)內(nèi)給予予項(xiàng)目目施工工隊(duì)圖圖紙支支撐。。Section3：重點(diǎn)搶搶展示示區(qū)1、“123原則””給我我們一一個(gè)很很清晰晰的搶搶進(jìn)度度的思思路，，“1”代表表的是是售樓部部和豪豪裝板板房，必須須放在在第一一位，，保證證首先先完成成；““2”代表表的是是樣板區(qū)區(qū)、展展示區(qū)區(qū)內(nèi)的的非樣樣板房房、室室外市市政、、園建建、園園林等等工程程，應(yīng)作作為第第二重重點(diǎn)來來?yè)尮すこ踢M(jìn)進(jìn)度；；“