房地產估價基礎知識

房地產估價理論與方法閔捷Email:第一頁，共三十五頁。課程內容:第一章房地產與房地產估價第二章房地產價格第三章房地產估價的原則與程序第四章市場比較法及其應用第五章成本法及其應用第六章

收益法及其應用第七章假設開發(fā)法及其應用

第八章房地產估價報告第二頁，共三十五頁。相關教材:《房地產估價理論與方法》中國建筑工業(yè)出版社《房地產估價理論與方法》柴強中國物價出版社《房地產估價理論與方法》胡存智地質出版社出版《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》國土資源部第三頁，共三十五頁。思考：什么是房地產估價？房地產估價存在的必要性？第四頁，共三十五頁。第一章房地產和房地產估價房地產的概念房地產的特性房地產的類型房地產估價的概念房地產估價的必要性第五頁，共三十五頁。一、房地產的整體概念

房地產是指土地以及建筑物等土地定著物，是實物、權益、區(qū)位三者的綜合體。土地是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內的空間。建筑物是一種土地定著物，具體是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構配件和建筑設備等組成的整體物，包括房屋和構筑物兩大類。其他土地定著物是建筑物以外的土地定著物，具體是指固定在土地或建筑物上，與土地、建筑物不可分離的物；或者雖然可以分離，但是分離不經濟，或者分離后會破壞土地、建筑物的完整性、使用價值或功能，或者會使土地、建筑物的價值明顯受到損害的物。第六頁，共三十五頁。房地產的實物：是指房地產中看得見、摸得著的部分，例如，建筑物的外觀、結構、設備、裝飾裝修，土地的形狀、地形、地勢、地質條件、基礎設施完備程度、平整程度。房地產的權益：是指房地產中無形的、不可觸摸的部分，包括權利（rights）、利益（interests）和收益（benefits）。房地產的區(qū)位：是指房地產的空間位置。也就是該宗房地產與其它房地產或事物在空間方位和距離上的關系，除了其地理坐標位置，還包括它與重要場所（如市中心、機場、港口、政府機關等）的距離，從其它地方到達該宗房地產的可及性，從該宗房地產去往其它地方的便捷性，以及該宗房地產的周圍環(huán)境、景觀、配套設施等，包括所在地區(qū)的人口狀況、該地區(qū)的聲譽、政府提供的服務設施、學校的教學質量等。第七頁，共三十五頁。二、房地產的存在形態(tài)土地建筑物房地第八頁，共三十五頁。三、房地產的其他名稱不動產：在民法中，將財產（或稱為“物”）分為“動產”和“不動產”兩類。物業(yè)：中國香港地區(qū)通常使用“物業(yè)”這個詞。Realestate和realproperty第九頁，共三十五頁。四、土地的概念對于房地產估價來說，土地并不是平面的，而是三維立體的，是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內的空間。具體一宗土地的空間范圍可以分為3層：（1）地球表面；（2）地球表面以上一定范圍內的空間（簡稱地上空間）；（3）地球表面地下一定范圍內的空間（簡稱地下空間）。第十頁，共三十五頁。（一）土地利用所受的限制土地權利的設立和行使的限制房地產相鄰關系的限制土地使用管制第十一頁，共三十五頁。通風、采光、排水、排污的相鄰關系險情危害的相鄰關系第十二頁，共三十五頁。建筑高度：也即建筑限高，是指地塊內允許的建筑（地面上）最大高度限制。建筑密度：也即建筑覆蓋率，是指一定地塊內所有建筑物的基底總面積站建筑用地面積的比率，建筑密度（%）=建筑基底總面積/建筑用地面積×100%容積率：反映和衡量地塊開發(fā)強度的一項重要指標，是指一定地塊內總建筑面積與建筑用地面積的比值，容積率=總建筑面積/建筑用地面積第十三頁，共三十五頁。（二）對一宗土地的基本認識（1）位置（或坐落）（2）面積（3）四至（4）形狀（5）地形、地勢（6）周圍環(huán)境、景觀（7）利用狀況（8）產權狀況（9）土地使用管制（10）地質條件（11）基礎設施完備程度和土地平整程度（12）其他第十四頁，共三十五頁。五、建筑物的概念（一）建筑物的定義廣義的建筑物是指人工建筑而成的所有東西，既包括房屋，又包括構筑物。狹義的建筑物是指房屋，不包括構筑物。房地產估價中通常將建筑物作廣義理解，是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構配件和建筑設備（如給排水、衛(wèi)生、燃氣、照明、空調、電梯、通信、防災等設備）等組成的整體物，包括房屋和構筑物兩大類。第十五頁，共三十五頁。（二）對建筑物的基本認識（1）位置（2）面積：①建筑面積；②使用面積；③成套房屋的套內建筑面積；④其他面積（3）層數(shù)和高度1—3層為低層住宅；4—6層為多層住宅；7—9層為中高層住宅；10層及以上為高層住宅；建筑高度超過24m的多層建筑為高層，超過100m的為超高層建筑。（4）結構（5）設備（6）層高或凈高（7）空間布局第十六頁，共三十五頁。（8）裝飾裝修（9）外觀（10）建成年月（11）利用狀況（12）維修養(yǎng)護情況及完損程度（13）產權狀況（14）公共服務設施完備程度（15）其他第十七頁，共三十五頁。不可移動（位置固定）獨一無二（獨特性、異質性、個別性）壽命長久（居住70年、工教文衛(wèi)體50年，商業(yè)50年、綜合或其它50年）供給有限價值量大流動性差(變現(xiàn)時間較長）用途多樣（商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、農業(yè)用地）相互影響易受限制保值增值第十八頁，共三十五頁。（一）按用途劃分的類型居住房地產商業(yè)房地產辦公房地產旅館房地產餐飲房地產娛樂房地產工業(yè)和倉儲房地產農業(yè)房地產特殊用途房地產綜合房地產第十九頁，共三十五頁。（二）按開發(fā)程度劃分的類型生地：是指不具有城市基礎設施的土地；毛地：是指具有一定城市基礎設施，但尚未完成房屋拆遷補償安置的土地；熟地：是指具有較完善的城市基礎設施且土地平整，能直接在其上進行房屋建設的土地；在建工程：是指建筑物已開始建設但尚未建成，不具備使用條件的房地產；現(xiàn)房（含土地）：是指建筑物已經建成，可以直接使用的房地產。第二十頁，共三十五頁。（三）按是否產生收益劃分的類型收益性房地產：是指能直接產生租賃或其他經濟收益的房地產，包括住宅（特別是其中的公寓）、寫字樓、旅館、商店、餐館等；非收益性房地產是指不能直接產生經濟收益的房地產，如高級私人宅邸、未開發(fā)的土地、行政辦公樓、教堂、寺廟等。第二十一頁，共三十五頁。（四）按經營使用方式劃分的類型銷售的房地產（市場法）出租的房地產（收益法）營業(yè)的房地產（收益法）自用的房地產（成本法）第二十二頁，共三十五頁。（一）房地產估價的定義

專業(yè)房地產估價人員根據特定的估價目的，遵循公認的估價原則，按照嚴謹?shù)墓纼r程序，運用科學的估價方法，在對影響估價對象價值的因素進行綜合分析的基礎上，對估價對象在估價時點的價值進行測算和判定的活動。第二十三頁，共三十五頁。（二）房地產估價定義中的關鍵術語1、專業(yè)房地產估價人員是指經過房地產估價人員職業(yè)資格考試合格或者資格認定、資格互認，取得相應資格并注冊生效，從事房地產估價活動的人員。2、估價目的是指一個房地產估價項目的估價結果的期望用途，也即委托人將未來完成后的估價報告拿去做什么用，是為了滿足何種涉及房地產的經濟活動或者民事行為、行政行為等的需要。第二十四頁，共三十五頁。估價目的對估價結果的影響估價目的不同，估價的依據可能不同，應評估的價值類型可能不同，估價時點的選取可能不同，估價中應考慮的因素可能不同，甚至估價對象的范圍和選用的估價方法也可能不同。估價目的還限制了估價報告的用途，針對某種估價目的得出的估價結果，不能盲目地套用于預期不相符的用途。第二十五頁，共三十五頁。不同的估價目的所評估的價值類型公開市場價值：交易雙方是自愿地進行交易交易雙方進行交易的目的是追求各自利益的最大化交易雙方具有必要的專業(yè)知識并了解交易對象交易雙方掌握必要的市場信息交易雙方有較充裕的時間進行交易不存在買者因特殊興趣而給予附加出價非公開市場價值第二十六頁，共三十五頁。3、估價原則是指人們在房地產估價的反復實踐和理論探索中，在認識房地產價格形成和運動客觀規(guī)律的基礎上，總結出的一些簡明扼要的進行房地產估價所依據的法則或標準。第二十七頁，共三十五頁。4、估價程序

是指一個房地產估價項目運作全過程中的各項具體工作，按照其相互聯(lián)系排列出的先后進行次序。房地產估價的一般程序：（1）獲取估價業(yè)務（2）受理估價委托（3）擬定估價作業(yè)方案（4）搜集估價所需資料（5）實地查勘估價對象（6）選定估價方法測算

（7）確定估價結果

（8）撰寫估價報告

（9）審核估價報告

（10）出具估價報告

（11）估價資料歸檔

第二十八頁，共三十五頁。5、估價方法一宗房地產的價值通常可以通過三個途徑求得：近期市場上類似的房地產是以什么價格進行交易——基于明智的買者肯出的價錢不會高于其他買者最近購買類似房地產的價格，即基于類似房地產的市場交易價格來衡量其價值（市場比較法）；如果重新開發(fā)建設一宗類似房地產所必需的代價，即基于明智的買者肯出的價錢不會高于重新開發(fā)建設類似房地產所必需的代價，即基于房地產的重新開發(fā)建設成本來衡量其價值（成本法）；如果將該宗房地產出租或營業(yè)預計可以獲得多少收益——基于明智的買者肯出的價錢不會高于該宗房地產預期未來收益的現(xiàn)值之和，即基于該總房地產的預期未來收益來衡量其價值（收益法）。第二十九頁，共三十五頁。6、估價對象（1）從實物角度對房地產估價對象的分類：無建筑物的空地有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地建筑物，包括尚未建成的建筑物土地與已建成的建筑物的合成體土地與尚未建成的建筑物的合成體——在建工程未來狀況下的房地產已經滅失的房地產現(xiàn)在狀況下的房地產與過去狀況下的房地產的差異部分房地產的局部包含其它資產的房地產或者以房地產價值為主的一個企業(yè)整體作為企業(yè)整體中的一部分的房地產第三十頁，共三十五頁。（2）從權益角度對房地產估價對象的分類“干凈”的房屋所有權和出讓土地使用權的房地產“干凈”的房屋所有權和劃撥土地使用權的房地產“干凈”的房屋所有權和集體土地的房地產部分產權的房地產共有的房地產有租約限制的房地產設立了抵押權的房地產設立了典權的房地產設立了地役權的房地產拖欠工程款的房地產第三十一頁，共三十五頁。手續(xù)不全的房地產臨時用地或臨時建筑的房地產產權不明權屬有爭議的房地產違法占地或違章建筑的房地產已依法公告列入拆遷或征收、征用范圍的房地產被依法查封、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產房地產的租賃權，即承租人權益房地產的抵押權房地產的典權房地產的空間利用權房地產中的無形資產第三十二頁，共三十五頁。經濟學上的“完全市場”（1）同質商品，買者不在乎從誰手里購買；（2）買者和賣者的人數(shù)眾多；（3）買者和賣者都有進出市場的自由；（4）買者和賣者都掌握當前價格的完全信息，并能預測未來的價格；（5）就成交總額而言，每個買者和賣者的購銷額是無關緊要的；（6）買者和賣者無串通共謀行為；（7）消費者要求總效用最大化，銷售者要求總利潤最大化；（8）商品可轉讓且可發(fā)生空間位置的移動。第三十三頁，共三十五頁。土地使用權出讓的需要房地產轉讓、租賃的需要房地產抵押、典當?shù)男枰康禺a保險的需要房地產稅收的需要房地產征收和征用補償?shù)男枰康禺a損害賠償?shù)男枰康禺a糾紛調處和有關司法鑒定的需要企業(yè)有關經濟行為的需要房地產管理的需要其它方面的需要第三十四頁，共三十五頁。內容梗概房地產估價理論與方法。第一章房地產與房地產估價。第六章收益法及其應用?！斗康禺a估價理論與方法》中國建筑工業(yè)出版社?！斗康禺a估價理論與方法》胡存智地質出版社出版?！冻擎?zhèn)土地估價規(guī)程》國土資源部。第一章房地產和房地產估價。土地是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內的空間。房地產的區(qū)位：是指房地產的空間位置。不動產：在民法中，將財產（或稱為“物”）分為“動產”和“不動產”兩類。Realestate和realproperty。土地權利的設立和行使的限制。熟地：是指具有較完善的城市基礎設施且土地平整，能直接在其上進行房屋建設的土地。不同的估價目的所評估的價值類型。是