項目策劃青島上實香江路項目前期策劃報告

前言本報告基于我公司已提交貴公司的《上實黃島項目市場研究報告》完成，相關內(nèi)容不再重復詳述，只做簡單概括。一、青島的經(jīng)濟地位環(huán)渤海經(jīng)濟圈的中心城市中國東部的重要港口城市位于山東省城市圈領頭羊的位置二、大青島戰(zhàn)略青島政府適時地推出了西海岸經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃包括黃島在內(nèi)的西海岸將會建成一個集中居住、旅游、航運、制造業(yè)與一體的第二個青島市區(qū)通過落戶大型產(chǎn)業(yè)項目、健全配套設施等多種方式吸引大量新增人口。到二零零二年，西部海岸人口將達到160余萬人。

三、黃島發(fā)展過程及定位階段時間政策標志典型事件探索起步階段1985年至1992年以項目建設帶動基礎設施建設，以基礎設施建設保證項目上馬國家級青島新技術試驗區(qū)在開發(fā)區(qū)成立，青島保稅區(qū)經(jīng)國務院批準設立二次創(chuàng)業(yè)階段1992年至2001年小平同志南巡講話青島開發(fā)區(qū)與青島市黃島區(qū)的體制合一第三階段2001年3月至今挺進西海岸、構建青島經(jīng)濟發(fā)展重心黃島的經(jīng)濟迅速上揚黃島市區(qū)形成規(guī)模黃島的房地產(chǎn)呈現(xiàn)高速發(fā)展1、黃島GDP的發(fā)展自92年以來，黃島的GDP上漲迅速反映了黃島經(jīng)歷的三個發(fā)展階段2、人口發(fā)展（1989——2003）2003年人口增長率6.5%，自然增長率僅為千分之5.45，可見黃島的人口主要以外來人口的增加量為主；這充分說明了其移民城市的特色，人口低齡化是黃島另一個特點黃島未來有深圳移民城市的特性3、黃島未來發(fā)展及定位膠州灣西海岸經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略的核心黃島將成為青島市新的重要經(jīng)濟區(qū)

4、人口發(fā)展趨勢預測對比上海浦東的人口密度，黃島人口仍有發(fā)展空間影響因素：大學城、大煉油等項目浦東黃島人口（人）176.6923.8面積（Km2）522.75220人口密度（人/km2）338010815、黃島房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀開發(fā)項目區(qū)域集中購買者投資目的性強價格漲幅大、速度快物業(yè)帶內(nèi)裝修整體市場目前進入調整期6、黃島島房地地產(chǎn)發(fā)發(fā)展趨趨勢在2008年奧運運會的的契機機下，，會有有新一一輪的的市場場競爭爭產(chǎn)業(yè)等等項目目的上上馬，，使黃黃島進進入高高速發(fā)發(fā)展期期各類型型的物物業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品紛紛紛登登陸黃黃島，，加劇劇競爭爭與青島島市區(qū)區(qū)的差差距逐逐漸減減小拆遷改改造項項目陸陸續(xù)展展開新一輪輪的投投資熱熱潮在在2年后產(chǎn)產(chǎn)生項目所所處的的環(huán)境境項目地地塊一、長長江路路街道道辦事事處1、長江江路辦辦事處處區(qū)域域狀況況該區(qū)域域規(guī)劃劃定位位為黃黃島的的行政商商務中中心黃島城城區(qū)的的發(fā)展展主要要集中中在本本區(qū)域域是黃島島主要要的商商業(yè)區(qū)區(qū)域囊括了了香江江路商商圈和和長江江路商商圈商業(yè)和和住宅宅房地地產(chǎn)開開發(fā)項項目主主要集集中在在本區(qū)區(qū)域2、人口口密度度分布布黃島現(xiàn)現(xiàn)在的的人口口雖少少，但但是37%集中在在長江江路街街道辦辦事處處，有有近15萬人口口，人人口密密度約約3409人人/km2,超過浦浦東的的平均均人口口密度度，具具有良良好的的商業(yè)業(yè)基礎礎。3、長江江路街街道辦辦事處處土地地供給給長江路路街道道辦事事處目目前農(nóng)農(nóng)村已已經(jīng)基基本上上被城城市替替代，，行政政村的的數(shù)量量只有有18個；未來土土地供供給主主要集集中在在江山山路以以西和和昆侖侖山路路以東東的區(qū)區(qū)域。。此區(qū)區(qū)域主主要為為農(nóng)村村的舊舊村改改造和和農(nóng)田田的征征用等等。二、香香江路路片區(qū)區(qū)狀況況ABCDEFG1、香江江路片片區(qū)是是黃島島行政政商務務中心心的成成熟商商圈和和金融融中心心2、香江江路的的商圈圈現(xiàn)狀狀以中低低檔的的大眾眾化消消費為為主南北的的人氣氣反差差較大大人流集集中，，消費費能力力較強強，已已初步步形成成了一一定的的商業(yè)業(yè)格局局；整體商商業(yè)布布局比比較傳傳統(tǒng)，，經(jīng)營營缺乏乏特色色，形形態(tài)相相對老老化；；購物空空間狹狹窄，，商業(yè)業(yè)觀賞賞性及及休閑閑性較較差；；業(yè)態(tài)分分布相相對單單調，，文化化餐飲飲服務務類發(fā)發(fā)展不不足；；停車位位嚴重重不足足；整個商商圈向向更大大規(guī)模模及更更高檔檔次發(fā)發(fā)展有有一定定的障障礙；；項目以以西““云海海天城城”中中低檔檔消費費市場場，非非常繁繁榮。。3、香江江路商商圈分分析結結論香江路路屬于于黃島島的商商業(yè)中中心，，片區(qū)區(qū)發(fā)展展的提提升空空間較較大周邊配配套、、設施施齊全全，商商業(yè)較較多，，雷同同性強強，沒沒有亮亮點項項目整個商商業(yè)形形態(tài)落落后，，不具具備改改造升升級條條件三、項項目地地塊分分析1、項目目技術術參數(shù)數(shù)總用地面積23051㎡建筑容積率

≤4.0

建筑覆蓋率47%地面建筑面積≤92200㎡其中：商業(yè)37200㎡住宅55000㎡地下建筑面積35500㎡建筑層數(shù)多高層機動車位810個后退用地紅線其他要求2、四至至道路路及建建筑黃島四中工業(yè)區(qū)電子第四十一研究所工業(yè)區(qū)高科技創(chuàng)業(yè)中心中達化纖輕騎大廈香江花園長江商廈吉韓商廈吳家莊云海商城黃島成人中專青島昌隆文具有限公司百盛金融一條街魯澤大廈雙鑫園大酒店消防大隊公安宿舍供電大樓世家花園世家花園世家花園世家花園道路和和交通通分析析項目地地塊南南側是是香江江路，，雙向向四車車道，，西連連江山山路。。江山山路是是連接接膠州州灣高高速公公路的的主干干道。。項目地地塊東東側是是太行行山路路，雙雙向四四車道道，南南連長長途汽汽車站站，北北連江江山路路直達達環(huán)膠膠州灣灣高速速公路路驅車5分鐘可可到達達黃島島長途途汽車車站驅車10分鐘可可到達達薛家家島輪輪渡碼碼頭驅車15分鐘即即可到到達環(huán)環(huán)膠州州灣高高速公公路到達青青島國國際機機場的的距離離與青青島市市區(qū)相相同，，驅車車約45分鐘公交線線路分分析公交車始終站點發(fā)車間隔時間客流量比1路輪渡——金沙灘3分47%2路唐島灣——安子碼頭8分9%6路柳花泊——唐島灣20分7%15路唐島灣——福瀛裝飾城4分28%21路王家港——臺子溝25分4%22路金沙灘——后岔灣12分5%途經(jīng)項項目地地塊周周邊的的公交交車如如下：：3、地地塊分分析結結論周邊市市政配配套成成熟，，但商商業(yè)氛氛圍較較淡人流量量較大大，但但是駐駐足人人員很很少周邊現(xiàn)現(xiàn)有居居住小小區(qū)較較多周邊部部分工工業(yè)廠廠區(qū)未未來規(guī)規(guī)劃為為住宅宅小區(qū)區(qū)項目地地塊交交通便便捷，，但沒沒有公公交車車在地地塊停?？楷F(xiàn)有城城市綠綠化帶帶對項項目未未來的的經(jīng)營營有影影響建議1建議2地塊南南側的的城市市綠化化用地地對本本項目目的商商業(yè)氣氣氛營營造形形成不不利的的影響響。建建議發(fā)發(fā)展商商向政府府相關關部門門申請請把該該地快快作為為項目目的組組成部部分統(tǒng)統(tǒng)一考考慮，，使之與與項目目自成成一體體。四、項項目SWOT分析S.優(yōu)勢W.劣勢O.機會T.威脅1、Strength優(yōu)勢分分析S１：：區(qū)域缺缺乏高高檔綜綜合物物業(yè)項項目，，項目目占據(jù)據(jù)領先先空位位S２：：鄰近臨臨近黃黃島商商業(yè)圈圈香江江路，，占盡盡地利利S３：：地塊周周邊居居住小小區(qū)眾眾多，，人流流集中中，消消費能能力較較強S４：：投資客客看好好黃島島的未未來，，具有有強烈烈的投投資熱熱情，，購買買力強強勁S５：：產(chǎn)權式式酒店店、公公寓具具有很很強的的投資資價值值S６：：上實、、中原原強強強聯(lián)合合S１：：區(qū)域缺缺乏高高檔綜綜合物物業(yè)項項目，，項目目占據(jù)據(jù)領先先空位位香江路路的市市場價價值已已經(jīng)迅迅速提提升香江路路商業(yè)業(yè)規(guī)模模較小小、沒沒有特特色、、傳統(tǒng)統(tǒng)性強強高檔商商業(yè)物物業(yè)市市場仍仍屬于于空白白高檔商商業(yè)物物業(yè)在在該區(qū)區(qū)域還還存在在較大大的提提升空空間，，本項項目的的建立立將會會占據(jù)據(jù)領先先的空空位，，從而而取得得競爭爭中的的領先先優(yōu)勢勢。S２：：鄰近臨臨近黃黃島商商業(yè)圈圈香江江路，，占盡盡地利利香江路路金融融商業(yè)業(yè)密集集，輻輻射整整個黃黃島開開發(fā)區(qū)區(qū)。未來香香江路路的發(fā)發(fā)展同同樣不不可限限量。。本項目目是近期香香江路路沿線線開發(fā)發(fā)的唯唯一大大型綜綜合類類類項項目，獨有有賣點點無可可比擬擬S３：：地塊周周邊居居住小小區(qū)眾眾多，，人流流集中中，消消費能能力較較強香江路路的人人流是是黃島島最大大的周邊存存在著著很多多的機機關單單位和和住宅宅宿舍舍大量的的機關關單位位和住住宅宿宿舍所所帶來來的人人群為為本項項目提提供了了商業(yè)業(yè)所必必需的的客戶戶基礎礎。S４：：投資客客看好好黃島島的未未來，，具有有強烈烈的投投資熱熱情，，購買買力強勁勁黃島房房地產(chǎn)產(chǎn)物業(yè)業(yè)的購購買客客戶以以投資資為主主約占占60%。黃島是是未來來青島島西海海岸城城市的的中心心。S５：：產(chǎn)權式式酒店店、公公寓具具有很很強的的投資資價值值產(chǎn)權式式物業(yè)業(yè)具有有獨特特的投投資價價值產(chǎn)權式式物業(yè)業(yè)正在在被越越來越越多的的業(yè)內(nèi)內(nèi)人士士和普普通消消費者者所認認可。。產(chǎn)權式式物業(yè)業(yè)高額額利潤潤回報報、較較少的的資金金投入入S６：：上實、、中原原強強強聯(lián)合合上海上上實城城市發(fā)發(fā)展投投資有有限公公司，，實力力雄厚厚，在在業(yè)界界擁有有良好好的聲聲譽。。中原原集團團是在在地產(chǎn)產(chǎn)界打打拼25年的著著名專專業(yè)代代理公公司，，擁有有一批批專業(yè)業(yè)、精精干的的人才才。二二者強強強聯(lián)聯(lián)合，，前景景廣闊闊。2、Weakness劣勢分分析W１：：項目地地塊屬屬于香香江路路的斷斷層地地帶W２：：地塊的的容積積率高高W３：：上實品品牌目目前在在黃島島缺乏乏號召召力W４：：周邊業(yè)業(yè)態(tài)分分布缺缺乏整整體布布局W５：：政府的的盲目目規(guī)劃劃、招招商W１：：項目地地塊屬屬于香香江路路的斷斷層地地帶項目東東是香香江路路商業(yè)業(yè)的中中心地地段。。項目目西是是低檔檔次集集貿(mào)市市場的的聚集集地。。東西西兩側側各自自聚集集了大大量的的人氣氣。本項目目位于于香江江路兩兩大商商業(yè)板板塊的的中部部。周周邊人人流量量小，，商業(yè)業(yè)氛圍圍非常常冷清清W２：：地塊的的容積積率高高本項目目的總總占地地面積積在2萬平方方米左左右，，而規(guī)規(guī)劃建建筑面面積接接近10萬平方方米必須壓縮縮廣場面面積，從從而使項項目難以以形成具具有特色色的文化化廣場W３：上實品牌牌目前在在黃島缺缺乏號召召力上實的品品牌號召召力偏弱弱該項目在在策劃、、推廣和和宣傳的的過程中中缺少發(fā)發(fā)展商品品牌力的的有效支支撐。W４：周邊業(yè)態(tài)態(tài)分布缺缺乏整體體布局周邊物業(yè)業(yè)缺乏經(jīng)經(jīng)營特色色缺乏創(chuàng)新新意識和和創(chuàng)新策策略W５：政府的盲盲目規(guī)劃劃、招商商政府規(guī)劃劃的前瞻瞻性較低低大量招商商導致商商業(yè)供應應過剩3、Opportunity機會分析析O１：青島西部部城市的的規(guī)劃建建設O２：2008年奧運會會，青島島將成為為世界矚矚目的焦焦點O３：未來的青青黃跨海海大橋連連接青島島與黃島島O４：產(chǎn)業(yè)資源源、自然然資源、、學院資資源的挖挖掘和完完善O５：百盛即將將入駐，，帶動香香江路北北側商業(yè)業(yè)氣氛O１：青島西部部城市的的規(guī)劃建建設青島的西西部城市市將是以以黃島開開發(fā)區(qū)為為中心，，整合膠膠州和膠膠南部分分區(qū)域西海岸城城市將成成為第二二個青島島市區(qū)O２：2008年奧運會會，青島島將成為為世界矚矚目的焦焦點2008年青島將將成為世世界矚目目的焦點點適時利用用奧運會會的契機機，為本本項目增增加機會會點O３：未來的青青黃跨海海大橋連連接青島島與黃島島青島海灣灣大橋規(guī)規(guī)劃已經(jīng)經(jīng)出臺縮小兩岸岸的距離離，縮小小兩地的的經(jīng)濟實實力黃島成為為中國的的第二個個浦東O４：產(chǎn)業(yè)資源源、自然然資源、、學院資資源的挖挖掘和完完善黃島產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)達，，多家世世界知名名企業(yè)進進入黃島島薛家島旅旅游風景景區(qū)，每每年吸引引大量的的游客石油大學學等多所所知名院院校進駐駐黃島O５：百盛即將將入駐，，帶動香香江路北北側商業(yè)業(yè)氣氛帶動香江江路北側側的商業(yè)業(yè)氣氛的的提升百盛為舊舊房改造造，發(fā)展展受限4、Threat威脅分析析T１：潛在競爭爭對手較較多T２：香江路詳詳細規(guī)劃劃尚未出出臺T３：長江路日日益攀升升的人氣氣會對香香江路形形成客群群分流T１：潛在競爭爭對手較較多多個大型型的商業(yè)業(yè)市場意意向進入入黃島形成巨大大的商業(yè)業(yè)體量與本項目目在目標標客群方方面有較較大的重重合T２：香江路詳詳細規(guī)劃劃尚未出出臺商圈成型型較早，，物業(yè)分分布不均均，商業(yè)業(yè)模式較較為傳統(tǒng)統(tǒng)未來的商商業(yè)分布布，以及及人流的的導向都都會對本本項目造造成極大大的影響響T３：長江路日日益攀升升的人氣氣會對香香江路形形成客群群分流長江路作作為一條條新崛起起的商圈圈，其商商業(yè)正處處于發(fā)展展階段，，商業(yè)潛潛力巨大大長江路的的定位是是黃島未未來的行行政商務務中心區(qū)區(qū)長江路的的這種日日益發(fā)展展的商業(yè)業(yè)將會對對本項目目構成極極大的威威脅我們要做做成什么么樣的物物業(yè)項目總體體定位具有片區(qū)區(qū)地標性性的大型型綜合性性商業(yè)項項目項目定位位與片區(qū)區(qū)定位的的關系香江路作作為行政政商務中中心的重重要商圈圈，需要要一個具具有標志志性建筑筑物長江路街街道辦事事處是黃黃島的行行政商務務中心，，應該有有高檔的的餐飲娛娛樂消費費項目與與之相配配套黃島的人人口低齡齡化特點點，決定定了目前前主流消消費以大大眾化為為主長江路辦辦事處作作為黃島島未來的的居住核核心區(qū)，，為項目目提供充充足的客客源項目定位位原則香江路地地標項目目休閑的鮮鮮明主題題高品位、、高性能能重裝飾、、重配置置以小見大大降低項目目經(jīng)營風風險物業(yè)類型功能分布面積（m2）合計（m2）租/售建議備注綜合商業(yè)內(nèi)街商鋪1000026600出售

綜合超市15000以租代售家樂福美食廣場1600

酒店餐飲麥當勞5004200以租代售

上島咖啡500

韓國料理400自留產(chǎn)權15個包廂日本料理40015個包廂中式餐飲240050個包廂娛樂酒吧6006100自留產(chǎn)權

歌舞+音樂廳1200

KTV包廂160030個包廂洗浴中心1800

多功能廳900

客房行政套房6008100標準間7500公寓50m2公寓50002256080m2公寓16000260m2公寓1560商住樓單體附樓2400024000

本項目功功能定位位總體分布布類型業(yè)態(tài)組合規(guī)模(m2)商業(yè)品牌超市生活日用品、服裝、蔬菜、水果、肉類、熟食、飲料、家電、床上用品、音像圖書、簡易家私等等15000美食廣場川味小火鍋、面條、餅類、餡心面食、韓/日小菜、江南小菜、燒烤類、東北燉菜、麻辣燙、粵菜點心、東南亞小吃等等1600內(nèi)街商鋪化妝品、手機、禮品鮮花、西點、女士飾品、休閑/運動服飾、鞋、童裝、高檔煙酒、營養(yǎng)補品、美容中心、婚紗攝影、藥店、珠寶、茶莊、箱包、眼鏡等等10000餐飲異國餐飲麥當勞、上島咖啡、韓國料理、日本料理1800中式餐飲海鮮類、四川菜系2400娛樂酒吧、歌舞+音樂廳組合、KTV包廂、電游網(wǎng)吧、電影院、多功能廳6100酒店客房120m2行政套房5套；50m2標準間150套8100酒店式服務公寓50m2小公寓100套；80m2公寓200套；260m2大公寓6套22560商住樓80m2商住80套；95m2商住60套；100m2商住119套；24000物業(yè)功能能面積分分配比例例功能區(qū)域域劃分原原則大眾消費費與高檔檔消費劃劃分餐飲/娛樂/客房超市/內(nèi)街/美食廣場場動/靜功能區(qū)區(qū)劃分商住/公寓綜合商業(yè)業(yè)特種人群群的私密密消費劃劃分高級官員員普通官員員人流客源源利用最最大化客戶/業(yè)主的消消費劃分分游泳館物業(yè)功能能劃分商業(yè)裙樓樓大眾消消費區(qū)——超市、內(nèi)內(nèi)街、美美食廣場場商業(yè)裙樓樓高檔消消費區(qū)——餐飲、娛娛樂主塔塔樓樓——酒店客房房、酒店店式服務務公寓副塔塔樓樓——商住樓項目形象象定位香江路上上的地標標物業(yè)——提升黃島島消費觀觀念——改善黃島島購物環(huán)環(huán)境項目的社社會責任任感和使使命感1、外立面面外立面建議采用后現(xiàn)代主義外立面風格，簡潔、穩(wěn)重，現(xiàn)代感強。簡化三段式建筑立面；外墻以涂料為主，底部裙樓采用大理石、花崗巖等石材；直線條簡潔、流暢，強調窗、陽臺、遮陽板等功能性構件的細部處理；以銀灰、米白色為主，點綴明黃、紅色線條；視覺觀感檔次高，凸顯本項目片區(qū)路段物業(yè)地標性。頂部凸現(xiàn)挺拔、凌空，如日中天之浩氣。底部外墻鑲嵌優(yōu)質石材。陽臺通透、輕巧，通過體量和曲線變化展示，每個單位設一個陽臺。窗凸窗、銀灰色塑鋼窗、藍玻。2、大堂項目內(nèi)容裝修風格簡約的現(xiàn)代風格，講求精致感、品質感，有特色裝修檔次高檔裝修材質地面、墻身鋪砌優(yōu)質石材裝飾品及設施豪華藝術吊燈、墻體掛件、沙發(fā)、茶幾、花藝、服務接待臺色調以明黃為主，輔以銀灰色光線明亮，燈光與自然光結合背景音樂輕音樂、鋼琴曲功能區(qū)大堂公共區(qū)、休閑休息區(qū)、服務接待區(qū)3、電梯梯及電梯梯間項目內(nèi)容電梯電梯品牌知名品牌，如三菱、奧的斯等電梯數(shù)量每棟塔樓2-3部內(nèi)部設施閉路監(jiān)控攝像頭、背景音樂電梯間裝修風格簡約的現(xiàn)代風格，品質感強裝修檔次高檔裝修材質地面：高級地磚；墻身：高級瓷磚飾面裝飾品及設施精致吊燈或壁燈，垃圾箱色調以明黃為主，輔以銀灰色光線明亮，燈光與自然光結合背景音樂輕音樂、鋼琴曲4、公共共走廊項目內(nèi)容裝修材質地面：高級地磚；墻身：高級瓷磚飾面；吊頂裝飾品及設施壁燈、花藝、垃圾箱光線明亮，燈光與自然光結合5、配套套會所項目地點面積（m2）內(nèi)容經(jīng)營方式會所轉換層平臺5500空中花園免費會所+商業(yè)會所休閑區(qū)、運動區(qū)、露天酒吧1000健身房、游泳池、桌球室、棋牌室1000咖啡廳、酒吧、茶吧500美容美發(fā)、纖體中心轉換層空中花園園綜合商業(yè)業(yè)定位購物一站站式休閑閑廣場休閑元素素立體綠化化區(qū)域藝術術水景鵝卵石青石板/條石板路休閑元素素藝術街燈燈吊牌牌雕塑塑休閑椅射燈燈藝術花壇壇特色VI·······1、商業(yè)面面積分配配比例2、業(yè)態(tài)分分布類型業(yè)態(tài)組合規(guī)模(m2)商業(yè)品牌超市生活日用品、服裝、蔬菜、水果、肉類、熟食、飲料、家電、床上用品、音像圖書、簡易家私等等15000美食廣場東南亞小吃、川味小火鍋、面條、餅類、餡心面食、韓/日小菜、江南小菜、燒烤類、東北燉菜、麻辣燙、粵菜點心等等1600內(nèi)街商鋪化妝品、手機、禮品鮮花、西點、女士飾品、休閑/運動服飾、鞋、童裝、高檔煙酒、營養(yǎng)補品、美容中心、婚紗攝影、藥店、珠寶、茶莊、箱包、眼鏡等等100003、商業(yè)定定位依據(jù)據(jù)目前所有有超市的的形態(tài)、、管理、、貨品嚴嚴重滯后后所有超市市人潮涌涌動營業(yè)業(yè)額不菲菲所有超市市的改造造空間非非常小，，發(fā)生根根本性變變化的可可能性不不大香江路商商圈已被被人們認認可，有有黃島最最大的購購物人流流量百盛所選選廠房改改造商業(yè)業(yè)項目，，停車位位和規(guī)模模有限易初蓮花花所選的的意向地地塊目前前是經(jīng)營營粗放低低檔化的的云海商商城，項項目周期期較長根據(jù)科學學的的預預測和規(guī)規(guī)避項目目風險4、香江路路商業(yè)市市場分析析香江路商商圈的商商業(yè)物業(yè)業(yè)，主要要以百貨貨商店為為主超市聚集集了過多多的人流流，百貨貨商店里里的人流流相反比比較稀少少香江路的的商業(yè)主主要以經(jīng)經(jīng)營服裝裝服飾為為主，其其次為各各種專業(yè)業(yè)店超市的規(guī)規(guī)模只占占總量的的十分之之一餐飲的規(guī)規(guī)模更小小。香江路商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)分析香江路的的服裝遠遠超過了了業(yè)態(tài)標標準香江路的的超市和和餐飲嚴嚴重不足足業(yè)態(tài)所占比例服裝服飾25%餐飲20%超市30%其它（通訊、家具等）25%5、長江路路商業(yè)市市場分析析長江路商商圈的商商業(yè)物業(yè)業(yè)，主要要以百貨貨商店和和超市為為主各種專業(yè)業(yè)店等進進入較少少香江路其其業(yè)態(tài)相相對單一一商業(yè)氛圍圍尚不成成熟難以吸引引大量的的人流長江路商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)分析長江路的的服裝服服飾類已已經(jīng)嚴重重超標餐飲只有有利群的的特色小小吃和肯肯德基超市有家家佳源和和利群瑞瑞泰業(yè)態(tài)所占比例服裝服飾72%餐飲2%超市12%其它（通訊、家具等）14%大眾型超超市建議選擇擇“家樂樂福”個性化的的內(nèi)街商商鋪集各地精精華的風風味美食食街公寓定位位酒店定位位商住樓定定位居住物業(yè)業(yè)定位黃島住宅宅市場概概述項目名稱天泰.陽光海岸千禧龍家園（二期）星杰座（敖海星城）澳龍花園東方花園位置長江路以北，太行山路以東武夷山路與珠江路交匯處長江路與珠江路交匯處香江路以北，利群商廈對過阿里山路與長江路交匯處均價43005600400038004500戶型范圍（平方米）88-17465-16680-15070-22070-180主力戶型（平方米）130-140103-120120-130118-140179所占比例60%80%50%73%50%主力戶型總價30-40萬50-60萬50-55萬45-55萬75-85萬熱銷戶型（平方米）90（小三室）103（三室）120（三室）120（三室）70（二室）120（三室）70（二室）120（三室）銷售率60%40%80%80%95%裝修標準全裝修廚衛(wèi)精裝廚衛(wèi)精裝廚衛(wèi)裝修——開盤時間04年年初04年5月03年8月/04年元旦2004年5月1日02年底銷售時間8個月4個月1年4個月1年零10個月黃島市的的居民2020年發(fā)展到到160萬，需求求市場強強勁目前購房房入住率40%，黃島的的樓盤投投資商購購買較多多，投資資強勁大面積的的高檔住住宅，因因總價過過高，投投資謹慎慎，銷售售受阻黃島地區(qū)區(qū)中高檔檔樓盤均均價4500/平米，而而主力戶戶型總價價集中在在40—60萬元截至今年年9月上旬，，黃島新新開樓盤盤的銷售售率大部部分都在在60%以上，而而銷售周周期大部部分為10個月左右右80~120m2的小戶型型極受投投資者追追捧，130m2以上的戶戶型出現(xiàn)現(xiàn)滯銷在售的熱銷戶型戶型面積代表項目二室88m292m2天泰陽光海岸三室118m2121m2澳龍花園黃島住宅宅市場結結論公寓形象象定位優(yōu)雅的，，浪漫的的，富于于想象的的，風情情萬種的的…1、公寓面面積分配配比例50m2小公寓80m2公寓260m2大公寓面積總計5000m216000m21560m222560m2公寓套數(shù)數(shù)比例50m2小公寓80m2公寓260m2大公寓套數(shù)總計100套200套6套306套2、酒店式式公寓定定位依據(jù)據(jù)很多成功功人士、、外籍人人士等投投資客看看好黃島島的發(fā)展展前景黃島在售售的酒店店式公寓寓只有概概念，沒沒有酒店店式服務務的內(nèi)涵涵極具獨特特風格和和酒店式式服務的的公寓勝勝過高檔檔豪宅黃島經(jīng)濟濟的突飛飛猛進，，勢必有有大量的的實力企企業(yè)進入入黃島，，他們需需要服務務便捷周周全的居居住環(huán)境境公寓與酒酒店客房房可以相相互轉化化，規(guī)避避經(jīng)營風風險產(chǎn)權式酒酒店客房房、酒店店服務式式公寓目目前尚屬屬空白溫馨舒適適的酒店店式公寓寓酒店形象象定位黃島高品品味永遠遠的榜樣樣1、酒店客客房面積積分配50m2標準間120m2行政套房面積總計7500m2600m28100m2酒店客房房套數(shù)比比例50m2標準間120m2行政套房套數(shù)總計150套5套155套2、酒店客客房定位位依據(jù)黃島的旅旅游業(yè)獲獲得了極極大的發(fā)發(fā)展，現(xiàn)現(xiàn)有酒店店經(jīng)營狀狀況非常常好目前酒店店的形態(tài)、配配置嚴重重滯后黃島沒有有風格獨獨特的客客房可以成為為經(jīng)營公公寓的對對外窗口口酒店客房房與公寓寓可以相相互轉化化降低客房房和公寓寓的經(jīng)營營管理成成本3、現(xiàn)有酒酒店配套套狀況酒店名稱星級位置經(jīng)營娛樂配套太平洋大酒店三星井岡山路以餐飲為主——魯海豐大酒店準三星阿里山路128號以餐飲為主，開業(yè)不到一年洗浴、小型歌舞廳海豐大酒店準三星長江中路459號商務型酒店，開業(yè)不到一年健身房、美容美發(fā)、娛樂室、洗浴、KTV等海都大酒店三星長江中路218號99年開業(yè)，設置陳舊，商務型酒店，準備升四星健身房、美容美發(fā)、棋牌室、洗浴、KTV等客房市場場情況酒店名稱客房總數(shù)標準間單間或套房太平洋大酒店512922魯海豐大酒店5950單間5；套房4海豐大酒店22090單間70；套房60海都大酒店203100103合計533269264比例100%50.5%49.5%4、酒店客客房市場場分析黃島的旅旅游業(yè)潛潛力巨大大，酒店店經(jīng)營前前景看好好黃島現(xiàn)有有酒店，，配置較較低，體體量較小小酒店客房房客戶以以商務客客戶為主主客房達到到65%———70%，淡季出出租率都都在50%左右較少高檔檔娛樂場場所，導導致大量量客戶流流向青島島消費缺乏大眾眾型綜合合餐飲場場所高檔典雅雅的行行政套房房舒適精致致的標標準套房房5、餐飲娛娛樂定位位依據(jù)黃島的政政府機關關單位，，約有近近40個部局級級機關，，下設200多個科處處。其中中約有50%的部門經(jīng)經(jīng)常進行行會議餐餐飲活動動黃島形成成規(guī)模的的大型企企業(yè)約有有220多家大量的政政府機關關和企業(yè)業(yè)為本項項目的餐餐飲提供供堅實的的支撐黃島日韓韓企業(yè)的的狀況項目單位日本投資企業(yè)韓國投資企業(yè)企業(yè)個數(shù)個4040從業(yè)人員人136786612其中外籍職工人120112職工勞動報酬萬元14916.97854.9其中外籍職工報酬萬元1813.42243.5餐飲市場場情況店名位置規(guī)模包間數(shù)量餐飲菜系太平洋大酒店井岡山路大廳約200平米，可同時容納100人就餐；23個單間海鮮、魯菜+西餐、咖啡魯海豐大酒店阿里山路128號2個宴會廳30余個風調各異的單間除大眾菜之外，還有一件小型的日式料理海豐大酒店長江路大型宴會廳200人；大廳可接待200人；20余個單間自助餐廳、咖啡、茶吧海都大酒店長江中路218號可容納300—500人同時就餐；大堂茶廳；60人的日式餐廳一間；容納60人的西餐廳一間；商務酒店，包含中餐、西餐、日式料理娛樂市場場情況名稱位置消費額度規(guī)模經(jīng)營狀況備注太平洋娛樂城薛家島金沙灘金沙新村包房費100元—————KTV香江21會所香江路西段包房費200-600元不等4-6層約500平米良好2-3層演藝酒吧，4-6層娛樂中心寶島會不夜城井岡山路與香江路交匯處酒水10—30元，人均消費50—150元約300平米火爆KTV為主，整體消費偏向中低檔世紀海豐大酒店長江路與井岡山路交匯處——3500——加州紅俱樂部，包含KTV、健身房、洗浴中心6、餐飲娛娛樂市場場分析黃島缺少少高檔娛娛樂場所所，導致致大量客客戶流向向青島消消費黃島缺乏乏大眾型型綜合餐餐飲場所所黃島主要要的大酒酒店集中中在長江江路，香香江路高高檔的餐餐飲娛樂樂場所十十分匱乏乏麥當勞上島咖啡啡北方風情情的韓國國料理淡雅精致致的日本本料理集飲食精精華的中中式餐飲飲異國情調調的酒吧吧自然悠揚揚的歌舞舞音樂廳廳KTV包廂商住樓形形象定位位有夢就有有一切1、商住樓樓面積分分配比例例80m2戶型95m2戶型100m2戶型面積總計6400m25700m211900m224000m2商住樓套套數(shù)比例例80m2戶型95m2戶型100m2戶型套數(shù)總計80套60套119套259套2、商住樓樓定位依依據(jù)香江路作作為黃島島的金融融中心，，需要配配置先進進的辦公公場所可以吸引引辦公和和居家兩兩種客群群商住樓對對高層的的抵觸程程度較差差3、商住樓樓市場情情況案名輕騎大廈偉業(yè)花園怡海世家匯商國際位置香江路香江路長江路長江路具體情況商住兩用，偏住均價2900無底商商住兩用，偏住均價3400商住兩用，偏住底商3層，面積13000平方米，計劃做超市高層商住兩用，起價4000，最高價5200商住兩用，偏商裙樓6層，1層銀行，2—6層為工商局；7層以上為商住兩用。最高價6250；均價47004、商住市市場分析析黃島現(xiàn)有有商住兩兩用樓盤盤數(shù)量較較少，以以住為主主黃島已完完成高層層住宅實實際上已已經(jīng)成為為商住兩兩用的樓樓盤黃島商住住樓在功功能上與與住宅差差別不大大購買商住住樓的投投資客較較多5、商住樓樓戶型設設計原則則小戶型多多功能投資者可可以接受受的投資資總價宜商宜住住商住兩宜宜的商商住辦公公我們?nèi)绾魏螌崿F(xiàn)它它們的價價值價格策略略目標物業(yè)價值最化大一、定價價策略低總價、、高單價價策略1、小面積積定價策策略2、按套定定價策略略客戶心理理——物有所值值策略1、給投資資商預留留一定升升值空間間2、關注市市場反饋饋，低開開高走，，適時調調價1、定價原原則高性價比比原則以高品位位全配置置提高物物業(yè)價值值以休閑主主題的商商業(yè)運作作，挖掘掘物業(yè)附附加值酒店式服服務，提提升物業(yè)業(yè)附加值值2、充分挖挖掘項目目的有利利因素黃島的發(fā)發(fā)展有浦浦東的趨趨勢香江路片片區(qū)商業(yè)業(yè)中心地地位目前前得到認認可和鞏鞏固物業(yè)周邊邊有高密密度的居居住小區(qū)區(qū)地段的物物業(yè)地標標性本項目休休閑主題題的形態(tài)態(tài)成功引入入品牌商商家發(fā)展商先先進的經(jīng)經(jīng)營管理理理念3、項目的的不利因因素黃島目前前的50萬人口黃島產(chǎn)業(yè)業(yè)計劃發(fā)發(fā)展不清清晰，加加大項目目風險因因素4、市場價價格分析析物業(yè)類型黃島市場（元/m2）香江路片區(qū)市場（元/m2）備注最高最低平均最高最低平均商業(yè)外鋪22000————22000————無主題內(nèi)街————7000——————無主題酒店式公寓————————————產(chǎn)權式酒店客房————————————商住樓625039204700——————附：住宅560024004200400038003900市場沒有有可比物物業(yè)和價價格參照黃島島目前的的房地產(chǎn)產(chǎn)市場態(tài)態(tài)勢投資客所所能夠接接受的物物業(yè)總價價項目本身身的高品品質預計實收收均價商業(yè)裙樓14000-16000公寓5600-6000酒店客房6200-6500商住樓4800-5000單價：元元/m2二、租/售策略爭取政府府最大支支持強強聯(lián)合合策略有效的銷銷控策略略分步營銷銷策略市場信息息反饋策策略（客客戶調查查）預警調整整策略道具營銷銷策略產(chǎn)品組合合策略1、租/售比例面積（平方米）百分比面積合計（平方米）百分比租賃娛樂設施61007%930010%日韓料理8001%中式餐飲24003%以租代售綜合超市1500016%2760030%內(nèi)街商鋪1000011%美食廣場16002%休閑快餐10001%銷售酒店式公寓81009%5460060%產(chǎn)權式酒店2256025%商住樓2400026%類型租/售方案招商建議備注商業(yè)品牌超市以租代售家樂福由專業(yè)招商公司進行招商發(fā)展商統(tǒng)一管理美食廣場以租代售品牌餐飲公司內(nèi)街商鋪以租代售品牌專柜餐飲異國餐飲出租品牌餐飲娛樂公司中式餐飲娛樂出租2、招商建建議3、銷售建建議酒店客房房、酒店店式公寓寓、商住住樓及綜綜合商業(yè)業(yè)分兩個個階段出出讓產(chǎn)權權。第一階段銷售第二階段銷售物業(yè)名稱內(nèi)街商鋪酒店式公寓產(chǎn)權式酒店商住樓超市美食廣場麥當勞上島咖啡面積（平方米）1000022560810024000150001600500500本銷售階段面積比15%35%13%37%85%9%3%3%總銷售面積比12%27%10%29%18%2%1%1%合計6466017600可售面積82260第一階段段銷售非商業(yè)物物業(yè)面積積比例產(chǎn)權式酒店酒店式公寓商住樓面積合計8100m222560m224000m254660m2非商業(yè)物物業(yè)套數(shù)數(shù)比例產(chǎn)權式酒店酒店式公寓商住樓面積合計155套306套259套720套第二階段段銷售三、推廣廣策略推廣三大大階段物業(yè)形象象推廣企業(yè)形象象推廣樹立品牌牌商業(yè)推廣廣理念推廣理念創(chuàng)造商業(yè)空間休閑機能內(nèi)部商業(yè)街鋪化推動商圈人群文化交流提升社區(qū)生活品味引進品牌商業(yè)提供黃島最受追捧的街鋪建立獨特商業(yè)管理體系推廣階段段分期預熱期強銷期持續(xù)期尾盤期產(chǎn)品形象象企業(yè)形象象+產(chǎn)品形象象樹立綜合合品牌鞏固綜合合品牌預熱期（（第一階階段）推廣主題題——浦東的今今天就是是黃島的的明天通過大眾眾所周知知的浦東東城市面面貌，詮詮釋黃島島的發(fā)展展?jié)摿νㄟ^舉世世矚目的的浦東發(fā)發(fā)展軌跡跡演繹黃黃島的價價值通過展示示本案的的形象提提高本案案的知名名度今日黃島島，十年年前的浦浦東今日浦東東，明日日黃島的的未來強銷期（（第二階階段）推廣主題題——上海實業(yè)業(yè)打造浦浦東第二二通過展示示上海實實業(yè)在上上海的項項目給與與投資者者信心通過全方方位的展展示本案案，挖掘掘項目價價值和賣賣點昨日上海海浦東的的建設者者今今日““第二浦浦東”的的開發(fā)者者持續(xù)期（（第三階階段）延續(xù)第二二階段的的推廣主主題通過項目目品質形形成物業(yè)業(yè)和發(fā)展展商的黃黃島品牌牌進一步詮詮釋項目目的品質質和先進進的經(jīng)營營管理理理念尾盤期（（第四階階段）通過信息息發(fā)布實實現(xiàn)自然然銷售，，以承接接下一個個項目，，不斷強強化品牌牌形象推廣核心心思路本案品牌牌的核心心DNA———““新上海縮縮影”區(qū)域——“第二浦東東”塑造的產(chǎn)產(chǎn)品——“新上?？s縮影”餐飲、商商業(yè)、娛娛樂、文文化聚集集地黃島的新天地黃島的徐家匯商商圈城市中心心、市級級商業(yè)中中心、商商務中心心和公共共活動中中心黃島第一一家面向向個人經(jīng)經(jīng)營的時時權酒店店黃島的“美麗園園大酒店店”發(fā)起“第第二浦東東運動””推廣活活動，吹吹響進軍軍黃島的的號角?。⊥茝V——“第二浦東東運動””廣告風格格1.開工典禮禮暨建筑筑與”浦浦東第二二”發(fā)展展論壇2.““黃島VS浦東”投投資論壇壇暨開盤盤儀式3.系列上海海及其它它城市的的招商活活動公關活動四、目標客戶戶定位1、黃島本地客客群分析黃島消費客群群特點客群低齡化喜愛逛街逛街有相對固固定的時間購物以日用品品和各類食品品為主消費客群年齡齡年齡15-20歲21-35歲35-40歲其他年齡段百分比10%60%20%10%消費客群職業(yè)業(yè)職業(yè)學生打工一族政府職員外籍人士產(chǎn)業(yè)工人百分比30%30%20%10%10%2、黃島購房客客群分析客戶分類投資客戶自用客戶百分比60%40%投資客戶來源源客戶來源外籍人士山東以外地區(qū)青島以外的山東地區(qū)青島市百分比10%30%20%40%投資客戶職業(yè)業(yè)職業(yè)政府官員小業(yè)主白領階層成功人士產(chǎn)業(yè)工人百分比30%30%20%10%10%投資客戶年齡齡年齡30-40歲40-45歲45-50歲其他年齡段百分比25%60%10%5%3、目標客戶群群定位投資客戶終極客戶投資客群定位位產(chǎn)業(yè)企業(yè)外國企業(yè)品牌公司政府官員（灰灰色收入）小業(yè)主產(chǎn)業(yè)工人企業(yè)高管終極客戶分析析綜合商業(yè)——社會各階層人人士餐飲娛樂——政府官員、成成功人士、社社會精英公寓部分——產(chǎn)業(yè)企業(yè)、外外企的高管人人員和高級白領商住樓客戶群群——需要過渡辦公公場所的產(chǎn)業(yè)業(yè)企業(yè)或外企企中小型公司企企業(yè)（會計事事務所、律師師事務所、中介公司、廣廣告公司、咨咨詢公司等））與金融有密切切聯(lián)系的企業(yè)業(yè)喜歡香江路商商業(yè)氛圍的居居家客群目標客群特征征分析需求特征居住區(qū)域分布于黃島開發(fā)區(qū)、青島市區(qū)購房目的購房客戶大多以投資為主，小部分客戶購買動機大多是為了自用；大多數(shù)客戶看到香江路區(qū)域升值潛力和便捷的出行條件。交通方面商業(yè)對交通的要求較高，力求方便快捷。房價所能承受公寓總房價款集中在30萬到60萬之間樓體類型受傳投資和價格的影響，比較傾向于對高層物業(yè)喜好的戶型住宅要求面積集中于70~120平方米之間寫字樓面積在80~100平方米之間。住宅求戶型設計功能齊全、通透采光性好，方正實用。朝向按照北方人的居住習慣，均對房子的朝向比較關注，偏好主臥和客廳朝南，或至少主臥室朝南。寫字樓、酒店對朝向的要求較低配套設施高檔的休閑娛樂的設施，舒適的物業(yè)管理裝修標準住宅客戶由于工作緊張、繁忙，比較喜歡開發(fā)商提供精裝修的服務。車位配置商業(yè)對車位要求較高，要有大型的停車場黃島本地特殊殊客戶的收入入情況人員分類收入情況（萬元/人/年）人數(shù)（人）備注公務員103000保稅區(qū)職工81000成功企業(yè)家500500500家企業(yè)億萬富翁——10-20外企人員生活補助10萬元/人/年1000職工生活補助300-400元/天/人項目投資客戶戶輻射區(qū)域五、財務分析析1、項目經(jīng)濟指指標土地面積22670m2裙樓面積36900m2容積率3.97

高層公寓22560m2建筑面積91560m2高層酒店8100m2地下室30000m2高層商住24000m2架空層4534m2綠化率40%2、項目銷售預預測銷售收入面積（平方米）售價（元/平方米）總額（萬元）一層商業(yè)7380130009594二層商業(yè)738090006642三層商業(yè)738070005166四層商業(yè)738050003690五層商業(yè)738000公寓22560580013084.8酒店810066005346商住24000500012000地下車位96100銷售總額55522.83、項目成本測測算成本費用項目成本費用總額（萬元）備注A、土地費用2121.91土地出讓費及稅費B、直接成本32270.73建安費及配套費C、間接成本7718.29行政費用及審核費用D、不可預見費1199.67

E、管理費1999.45管理費、廣告費F、財務費用——貸款利息（復利利息）6%開發(fā)成本合計45310.064、項目利潤測測算費用項目金額備注收入支出銷售總額55522.80項目產(chǎn)品的銷售總額開發(fā)成本45310.06項目的開發(fā)成本之和銷售費用3608.98銷售稅金及土地房產(chǎn)稅稅前利潤6603.765、經(jīng)濟測算前前提裙樓部分：定定位做商業(yè)，，裝修由業(yè)主主負責，此處處僅計算建安安費用，不包包括裝修費高層部分：公公寓和酒店精精裝修，并配配置家電、家家具，費用單單算；商住兩兩用樓不裝修修，僅計算建建安費用；建建安費用以高高層住宅計算算其他：費用取取自青島市市市場價格六、智能化設設施建議七、社區(qū)服務務與物業(yè)管理理建議項目的競爭除除了區(qū)位地段段、配套功能能之外，形成成核心競爭的的是服務和品質，而最能反映映物業(yè)服務和和品質的因素素是物業(yè)管理理工作，建議議在本項目的的物業(yè)管理引引入五星級酒酒店概念，凸凸顯服務品質質。本項目采取公公共服務和專專項經(jīng)營服務務相結合的方方式1、公共服務內(nèi)內(nèi)容（物業(yè)管管理）設立完善的保保安防盜系統(tǒng)統(tǒng)，社區(qū)邊緣緣設紅