風臨美麗灣商業(yè)初步營銷思路

風臨美麗灣項目商業(yè)部分初步營銷思路深圳美格行房地產顧問有限公司2007年09月1風臨美麗灣商業(yè)初步營銷思路共64頁，您現在瀏覽的是第1頁!項目銷售機會分析項目營銷思路本節(jié)內容本節(jié)內容本節(jié)內容項目SWOT分析項目區(qū)域價值分析社區(qū)商業(yè)研究可比性項目研究項目定位業(yè)態(tài)規(guī)劃項目定位目錄東莞市區(qū)近年商業(yè)推出量統(tǒng)計萬江區(qū)近年商業(yè)推出量統(tǒng)計項目銷售機會分析銷售模式建議項目營銷說法銷售區(qū)域分析銷售時間節(jié)點銷售價格判斷2風臨美麗灣商業(yè)初步營銷思路共64頁，您現在瀏覽的是第2頁!一、項目銷售機會分析項目銷售機會分析東莞市區(qū)近年主要商業(yè)推出量萬江區(qū)近年主要商業(yè)推出量在售、待售項目統(tǒng)計3風臨美麗灣商業(yè)初步營銷思路共64頁，您現在瀏覽的是第3頁!1.1東莞市區(qū)近年主要商業(yè)推出量一、項目銷售機會分析4風臨美麗灣商業(yè)初步營銷思路共64頁，您現在瀏覽的是第4頁!一、項目銷售機會分析區(qū)域項目名稱銷售時間銷售模式銷售價格南城國際2004年一期：返租銷售，返3～5年18～34％2.3～3萬元/㎡南城2005年5月直接銷售2.3～3萬元/㎡南城中環(huán)財富廣場2006年5月7日直接銷售4萬元/㎡南城精英名都2005年直接銷售1.3萬元/㎡南城南城商務大廈2006年5月直接銷售臨鴻福路：2.5萬元/㎡；南城騰龍商務中心2006年年初直接銷售3萬元/㎡南城城市風景2006年10月28日直接銷售2.5～3.5萬元/㎡南城江南商業(yè)街在售（2007年7月）直接銷售1.7～1.8萬元/㎡小結：2005年至今，南城核心商圈與邊緣商圈售價由差異明顯且變化不大，核心商圈售價3～4萬，邊緣商圈2萬以下。5風臨美麗灣商業(yè)初步營銷思路共64頁，您現在瀏覽的是第5頁!石美片區(qū)：家具、機械、茶葉批零都會廣場片區(qū)：生活配套萬江大道東段：大型購物中心、社區(qū)配套一、項目銷售機會分析1.2萬江區(qū)主要商業(yè)片區(qū)6風臨美麗灣商業(yè)初步營銷思路共64頁，您現在瀏覽的是第6頁!一、項目銷售機會分析1.2萬江區(qū)近年主要商業(yè)推出量項目名稱銷售時間銷售模式銷售價格華南MALL2003年7月返租銷售，返4～15年，每年7％1.5～1.8萬元/㎡理想0769二期2005年12月返租5年，每年6%均價15000元/㎡都會廣場2004年直接銷售1.8萬元/㎡（當前三級市場價格）盛世華南2006年直接銷售；返租銷售，每月80元/㎡，年限相議1.5～1.85萬元/㎡華南MALL是東莞最大的商業(yè)項目，也是目前華南地區(qū)最大的SHOPPINGMALL。但目前空置率達到70％，打擊當地投資者投資信心。盛世華南、0769與MALL同處一個商圈，但屬于典型社區(qū)商業(yè)類型，銷售價格自03年至今無較大波動.7風臨美麗灣商業(yè)初步營銷思路共64頁，您現在瀏覽的是第7頁!萬福路入口處莞穗大道入口處內街廣場都會廣場業(yè)態(tài)分布一、項目銷售機會分析8風臨美麗灣商業(yè)初步營銷思路共64頁，您現在瀏覽的是第8頁!都會廣場分析都會廣場分析：都會廣場屬性為外向型社區(qū)，商業(yè)整體定位為區(qū)域型購物中心形態(tài)，業(yè)態(tài)規(guī)劃的借鑒意義：臨路：規(guī)劃為餐飲街，品牌電器城，形象好，具有較強號召性。外圍人流量大，規(guī)劃為社區(qū)服務配套類，提升商業(yè)價值位置較差地段規(guī)劃為餐飲并與交通形象好的區(qū)域連通，有利于提升鋪位價值。內部為商業(yè)價值最小處，通過超市開口及餐飲引導人流進入，并配合服飾精品，兒童樂園，提升內街價值。兒童樂園居住區(qū)學校超市出入口超市出入口一、項目銷售機會分析9風臨美麗灣商業(yè)初步營銷思路共64頁，您現在瀏覽的是第9頁!萬江商業(yè)特點經過市場調研可以看出，萬江商業(yè)特點為：租金區(qū)間多數在30-60元/平米/月，平均在40元/平米/月左右，幅度在30-110元/平米/月主力售價區(qū)間1萬-1.8萬元/平米，平均不到1.5萬/平米商業(yè)類型服務配套類、餐飲類、專業(yè)市場為主商業(yè)分布較為零散消費群體本地居住人群消費特點日常生活類消費，中低檔次為主，就近消費投放量近期商鋪市場投放量少評述商鋪交易冷清，在東城、南城大量物業(yè)投放及華南MALL的負面影響萬江整體商鋪租售交易冷清一、項目銷售機會分析10風臨美麗灣商業(yè)初步營銷思路共64頁，您現在瀏覽的是第10頁!二、項目定位項目SWOT分析項目區(qū)域價值分析可比性項目研究項目定位業(yè)態(tài)規(guī)劃社區(qū)商業(yè)研究二、項目定位項目片區(qū)規(guī)劃11風臨美麗灣商業(yè)初步營銷思路共64頁，您現在瀏覽的是第11頁!二、項目定位片區(qū)規(guī)劃環(huán)境項目位于萬江北區(qū)，萬龍片區(qū)，政府規(guī)劃沿莞穗大道為商業(yè)發(fā)展帶，汾溪河以北為政府公建用地，均為本項目規(guī)劃利好，凸顯較強預期，同時也是銷售價值強力支撐12風臨美麗灣商業(yè)初步營銷思路共64頁，您現在瀏覽的是第12頁!2.1.1項目SWOT分析機會分析東莞市區(qū)目前仍是地產投資的熱點城市且購買力旺盛；目前市場上在售和待售的項目較少，本項目的入市可彌補一定的市場空白；項目物業(yè)屬于純街鋪類型，符合東莞投資者的投資習慣。威脅分析萬江區(qū)成熟片區(qū)及項目周邊商業(yè)的租金、售價不高，對于項目的售價影響較大；其他潛在競爭對手的威脅。二、項目定位2.1項目分析13風臨美麗灣商業(yè)初步營銷思路共64頁，您現在瀏覽的是第13頁!2.1.2項目區(qū)域價值分析二、項目定位2.1項目分析地塊位置昭示性人流量臨街面A區(qū)B區(qū)C區(qū)D區(qū)E區(qū)二期購物中心西城路莞穗路A區(qū)B區(qū)C區(qū)D區(qū)E區(qū)2.1.2項目區(qū)域價值分析區(qū)域商業(yè)價值比較A區(qū)>B區(qū)>C區(qū)>D區(qū)>E區(qū)14風臨美麗灣商業(yè)初步營銷思路共64頁，您現在瀏覽的是第14頁!二、項目定位2.2社區(qū)商業(yè)研究—項目功能判斷

社區(qū)商業(yè)面積（㎡）業(yè)態(tài)比例（％）超市餐飲便利店服務配套美容生活家居休閑其他外向型美麗365花園16,00040.28.60.911.913.12.2023.1錦繡江南25,00008.80.727.226.39.80.816.6海濱廣場18,00015.935..21.12.63.41.910.428.4招商海月花園28,000725.51.430.810.30024.9綜合（平均數）21,75015.619.21.0318.113.23.53.623.3外向型社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)比例總結：根據以上成果分析，外向型社區(qū)商業(yè)的傳統(tǒng)業(yè)態(tài)組合特征主要是購物中心/超市＋餐飲＋服務配套＋美容，以輻射面較廣的餐飲及美容為主。注：資料來源于我司社區(qū)商業(yè)研究成果。15風臨美麗灣商業(yè)初步營銷思路共64頁，您現在瀏覽的是第15頁!二、項目定位2.2社區(qū)商業(yè)研究—項目功能判斷

根據以上對外向型社區(qū)商業(yè)功能分析，結合項目自身物業(yè)條件，我司認為本項目的業(yè)態(tài)組合較為適合種組合方式。即：購物中心＋餐飲+其他服務配套+服飾精品，以購物中心規(guī)模效應、餐飲業(yè)態(tài)目的性消費強的特點增強輻射面，吸引外在人流。16風臨美麗灣商業(yè)初步營銷思路共64頁，您現在瀏覽的是第16頁!二、項目定位2.4業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃原則承受租金能力強、小面積的商家可規(guī)劃在商業(yè)價值高的區(qū)域，如銀行、面包屋、西式快餐廳等；承受租金能力差、大面積的商家可規(guī)劃在商業(yè)價值低的區(qū)域，如超市、家具家居、大型餐飲等隨機性消費業(yè)態(tài)規(guī)劃在昭示性強的位置，如首飾、化妝品、禮品、服裝等；本項目的業(yè)態(tài)規(guī)劃在項目區(qū)域價值分析（P25）的基礎上，參照以上原則進行規(guī)劃，具體如下：三大主題：時尚街、居家街、原味街17風臨美麗灣商業(yè)初步營銷思路共64頁，您現在瀏覽的是第17頁!二、項目定位2.4業(yè)態(tài)規(guī)劃區(qū)域業(yè)態(tài)面積C家居精品1884.93㎡D家居精品615.89㎡二期購物中心西城路莞穗路主出入口價值挖掘：C、D區(qū)域商業(yè)價值相對較低，規(guī)劃目的性消費較強的家居類業(yè)態(tài)能增強項目輻射力；項目所在片區(qū)屬于未來萬江核心區(qū)域，隨著政府公建設施的建設，未來家居市場需求增加，規(guī)劃此類業(yè)態(tài)可搶先占領市場機會。居家街DE18風臨美麗灣商業(yè)初步營銷思路共64頁，您現在瀏覽的是第18頁!二、項目定位2.4業(yè)態(tài)規(guī)劃—業(yè)態(tài)比例業(yè)態(tài)具體業(yè)態(tài)面積（㎡）家居精品社區(qū)標超2500.82生活配套銀行、便利店、面包店、干洗店、美發(fā)、鮮花店、地產中介、水店、汽車美容等1170.08服飾精品精品、精品服飾、鞋類、箱包等2103.79餐飲中西快餐、品牌連鎖餐飲、西餐咖啡、酒吧等5397.29小計——11171.9819風臨美麗灣商業(yè)初步營銷思路共64頁，您現在瀏覽的是第19頁!本次調查涉及24個主要銷售商業(yè)項目、2個只租不售項目、2個專業(yè)市場，共28個項目三、營銷思路銷售模式項目名稱直接銷售（17個）香港街、地王廣場、國際二期、東湖花園、中環(huán)財富廣場、精英名都、南城商務大廈、騰龍商務中心、世博廣場一、二樓、愉景東方威尼斯廣場、花街18、城市風景、香繽東街、時尚島街鋪、江南商業(yè)街、都會廣場、盛世華南返租銷售（8個，盛世華南即可直接銷售，可返租銷售）華南MALL、國際一期、中央購物廣場、世博廣場三樓、東城十三碗、凱東中央街、臺灣風情街、盛世華南、理想0769帶租約銷售（2個）地王廣場、江南商業(yè)街部分商鋪只租不售（4個）陽光海岸（寬寓）裙樓商業(yè)、綜藝曼哈頓時代、金龍汽車用品商業(yè)街、萬江茶葉批發(fā)市場注：具體市調內容見附件1.銷售建議－銷售模式20風臨美麗灣商業(yè)初步營銷思路共64頁，您現在瀏覽的是第20頁!三、營銷思路1.銷售建議－付款方式建議根據央行、銀監(jiān)會9月27日頒布的《關于加強商業(yè)性房地產信貸管理的通知》中第四點“嚴格商業(yè)用房購房貸款管理”規(guī)定：利用貸款購買的商業(yè)用房應為已竣工驗收的房屋；商業(yè)用房購房貸款首付款比例不得低于50%，期限不得超過10年，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次利率的1.1倍；對以“商住兩用房”名義申請貸款的，首付款比例不得低于45%，貸款期限和利率水平按照商業(yè)性用房貸款管理規(guī)定執(zhí)行。

21風臨美麗灣商業(yè)初步營銷思路共64頁，您現在瀏覽的是第21頁!建議：具備銷售條件、即刻推出市場現東莞房地產投資市場火爆目前東莞在售商業(yè)項目少，深圳等外地投資客可選擇度較低未來幾個月將有大量商業(yè)項目具備銷售條件銷售準備強銷期（3個月）尾盤銷售期（1個月）三、營銷思路1.銷售建議－銷售時間節(jié)點22風臨美麗灣商業(yè)初步營銷思路共64頁，您現在瀏覽的是第22頁!東莞?壹街案名解析：東莞：可體現項目規(guī)模優(yōu)勢及輻射力，易吸引投資者眼球，提高關注度；壹街：強調升值潛力，通過對二期的造勢充分給予投資者想像力；包容性較強，能包含項目定位的購物、家居、餐飲、生活配套四大主題。2.價值提煉項目案名建議：三、營銷思路23風臨美麗灣商業(yè)初步營銷思路共64頁，您現在瀏覽的是第23頁!項目價值提升-1：強調規(guī)劃利好搶占城市新中心，得先機者，得天下！財富先機，東莞壹街三、營銷思路2.價值提煉利用區(qū)域規(guī)劃利好提升項目價值強調政府對區(qū)域規(guī)劃及未來發(fā)展，將本項目可描繪性空間充分挖掘。目前東莞房地產熱潮使本項目處于一個最佳推售時期，應結合市場熱度與深圳人地產投資狂熱，著重強調區(qū)域未來利好；體現出項目所在區(qū)域就是未來的萬江的商業(yè)中心地位。24風臨美麗灣商業(yè)初步營銷思路共64頁，您現在瀏覽的是第24頁!項目價值提升-3：強調業(yè)態(tài)定位優(yōu)勢充分利用業(yè)態(tài)定位的稀缺提升項目價值強調本商圈消費人口及餐飲消費需求，本項目是市場空白，真正意義上的獨占鰲頭2007年上半年，上半年社會消費品零售總額337.14億元，同比增長17.8%，餐飲業(yè)零售額47.08億元，增長16.3%。搶占東莞百億餐飲市場！通過餐飲業(yè)態(tài)的吸引力，掀投資熱情！三、營銷思路2.價值提煉25風臨美麗灣商業(yè)初步營銷思路共64頁，您現在瀏覽的是第25頁!項目價值提升-5：弱化人氣不足影響人氣不足是本項目的劣勢及現狀，項目集中商業(yè)部分，通過品牌店或品牌社區(qū)標超的進駐，拉升項目人氣，展現良好預期另：周末活動營銷、項目現場推薦會利用活動營銷、及契合住宅營銷時間節(jié)點，聚集項目人氣借雞下金蛋，緊跟品牌商家賺錢！三、營銷思路2.價值提煉26風臨美麗灣商業(yè)初步營銷思路共64頁，您現在瀏覽的是第26頁!三、營銷思路4.鋪位分析本次統(tǒng)計按鋪位所臨主要道路為區(qū)分，集中商業(yè)總面積近2500㎡，純街鋪面積8588㎡，街鋪臨莞穗路、西城路總面積占比65％。

臨街面建筑面積鋪位數占比街鋪莞穗路2493.354029%西城路3077.515036%規(guī)劃路1502.553417%區(qū)間路1515.223018%集中商業(yè)20（西）911.21

21（東）672.141

22（會所）10001

27風臨美麗灣商業(yè)初步營銷思路共64頁，您現在瀏覽的是第27頁!三、營銷思路難點鋪位統(tǒng)計（街鋪）：鋪位面積80平米以上共計8個，總面積763.27㎡，占比10％價值較低區(qū)域，規(guī)劃路及區(qū)間路商鋪共計74個，總面積3017.77㎡，占比35％鋪位劣勢分析：鋪位供應量較大，各區(qū)域鋪位價值差異明顯臨莞穗、環(huán)城西路鋪位單鋪面積較大開間進深比達1：4，鋪位狹長，實用性較低通過營銷說法的提煉及專業(yè)營銷方式，平衡各區(qū)域價值，提升投資客戶認可度通過強勢廣告推廣，結核我司投資客戶資源，尋找實力客戶。4.鋪位分析28風臨美麗灣商業(yè)初步營銷思路共64頁，您現在瀏覽的是第28頁!三、項目營銷思路項目銷售價格預估思考因素和切入點1.片區(qū)內商鋪租金水平測算；2.片區(qū)內商鋪售價水平對比；3.其他片區(qū)類比性較強的銷售項目售價對比；4.項目特點和預期；5.銷售價格判斷29風臨美麗灣商業(yè)初步營銷思路共64頁，您現在瀏覽的是第29頁!三、項目營銷思路項目選取項目名稱售價（元/平米）新興片區(qū)理想0769三期預計15000新興片區(qū)盛世華南17000（二手均價）成熟片區(qū)都匯廣場18000（二手售價）片區(qū)內商鋪售價對比：萬江區(qū)商鋪售價集中在15000～18000元/㎡5.銷售價格判斷30風臨美麗灣商業(yè)初步營銷思路共64頁，您現在瀏覽的是第30頁!三、項目營銷思路為對項目價格做出初步判斷，故在區(qū)域市場上選取了上述兩個具有代表性且與項目有可比性的項目進行類比，判斷本項目售價區(qū)間，盡可能使本項目定價能與區(qū)域市場相結合，使定價更趨于合理、在市場投資占有優(yōu)勢，避免有價無市。社區(qū)規(guī)模；商業(yè)體量；周邊配套；主力店；區(qū)發(fā)展前景等因素對比，本項目預期及描繪空間低于上述兩個項目，所能支撐的售價相對較低。上述兩個類比項目，售價均未超過18000元/㎡萬科城中航格瀾郡本項目社區(qū)規(guī)模43萬㎡，一二三期3194戶25萬㎡，約2000戶萬㎡，約1000戶商業(yè)體量30000㎡28000㎡10000㎡周邊配套華為、新天下街道辦、世紀廣場——主力店丹桂軒、華潤、肯德基等天虹商場——發(fā)展前景坂雪崗未來商業(yè)、文化中心未來中心區(qū)萬龍片區(qū)新中心5.銷售價格判斷31風臨美麗灣商業(yè)初步營銷思路共64頁，您現在瀏覽的是第31頁!三、項目營銷思路二期購物中心西城路莞穗路A區(qū)B區(qū)C區(qū)D區(qū)E區(qū)收益測算：區(qū)域面積（㎡）均價（元/㎡）總值（元）合計8588.6315000128829450純街鋪銷售收益：1.3億左右5.銷售價格判斷ABCDE純街鋪，按均價15000元/㎡測算32風臨美麗灣商業(yè)初步營銷思路共64頁，您現在瀏覽的是第32頁!建議：20、21、22集中商業(yè)部分，屬于“金邊銀角”鋪位，銷售價值較高，因面積較大，建議拆分為三個單鋪查賬，增加銷售機會，整體出售或分開單鋪銷售的靈活性。三、項目營銷思路二期購物中心西城路莞穗路20主出入口2122樓棟面積均價總值20棟911.2120001366800021棟672.14120001008210022棟1000測算1200012000000集中商業(yè)銷售收益：約2500萬項目整體銷售收益：1.5億左右5.銷售價格判斷33風臨美麗灣商業(yè)初步營銷思路共64頁，您現在瀏覽的是第33頁!莞城商圈：東莞市的老政府所在地，由文化廣場、花園新村構成的老商圈。南城商圈：東莞市新的行政文化中心、新興商圈、新政府所在地、CBD所在地，商業(yè)正在大量開發(fā)。東城商圈：東莞市新興商圈，現在形成了以東湖花園、地王廣場、愉景威尼斯廣場、世博廣場、世紀廣場新興商圈。東莞現有成熟商圈分布34風臨美麗灣商業(yè)初步營銷思路共64頁，您現在瀏覽的是第34頁!1.1東莞市區(qū)近年主要商業(yè)推出量一、項目銷售機會分析東城十三碗為該片區(qū)，有鮮明主題定位的銷售項目，采取返租銷售。項目位于東城區(qū)東升路（星河傳說對面），400米臨街的精品專業(yè)美食商業(yè)街。開盤一周內售罄。銷售均價27888元/㎡，最高價33888元/㎡，最低價23000元/㎡。2006年成為片區(qū)售價較高，此項目填補了東城餐飲業(yè)態(tài)空白，從銷售及經營現狀反映，市場認可度較高。區(qū)域項目名稱銷售時間銷售模式銷售價格東城世博廣場2005年直接銷售1.8～2萬元/㎡東城世紀廣場2006年5月28日一期：內鋪，返租銷售，2年12％2.2萬元/㎡東城2006年6月18日二期：街鋪，直接銷售2.6～4萬元/㎡東城愉景東方威尼斯廣場2005年年底直接銷售1.9萬元/㎡東城東城十三碗2006年1月1日返租銷售，6年36％2.3～3.4萬元/㎡東城花街18在售（2007年4月）直接銷售1.8萬元/㎡東城香繽東街2006年年底直接銷售3萬元/㎡35風臨美麗灣商業(yè)初步營銷思路共64頁，您現在瀏覽的是第35頁!一、項目銷售機會分析作為東莞城區(qū)老的核心商圈，其商鋪價值較高，商業(yè)成熟度，市場認可度較高，市場前景及預期已定型，可描繪性空間不大，且市場供應量較新興的南城、東城及萬江片區(qū)小。區(qū)域項目名稱銷售時間銷售模式銷售價格莞城香港街2005年10月1日直接銷售1.5～2.2萬元/㎡莞城地王廣場2005年年初前期：直接銷售；后期：帶租約銷售3.3萬元/㎡莞城西城樓07年9月～10月直接銷售未定36風臨美麗灣商業(yè)初步營銷思路共64頁，您現在瀏覽的是第36頁!

地段物業(yè)類型商業(yè)特點代表物業(yè)周邊環(huán)境街鋪租金目前售價萬江大道東段

街鋪（約100間）雜亂型社區(qū)配套江濱花園約3萬人社區(qū)居住人群。40-50元/平方米左右至第六期為1萬元/平方米左右；七期則升至1.5—1.8萬元/平方米

建面89萬平米購物中心商業(yè)氛圍不夠濃厚，目前以觀光旅游為主華南MALL新興社區(qū)－目前無放盤石美片區(qū)街鋪專業(yè)市場萬江茶葉市場－25-35元/平方米商鋪已租賃為主，基本無銷售都會廣場片區(qū)街鋪區(qū)域型購物廣場都會廣場眾多居住區(qū)及政府行政單位70-110元/平方米1.5萬元/平方米總站片區(qū)大型社區(qū)及沿街鋪位未形成氛圍0769工廠、村30-60元/平方米左右至第二期：1.5萬元/平方米1.3萬江區(qū)近年主要商業(yè)一、項目銷售機會分析37風臨美麗灣商業(yè)初步營銷思路共64頁，您現在瀏覽的是第37頁!都會廣場作為目前萬江經營較好的商業(yè)，與本項目同屬于外向型社區(qū)商業(yè)，其經營及銷售情況具有一定的參考意義。項目名稱都會廣場開發(fā)商東莞市都會廣場建造有限公司位置莞穗大道與教育路交匯處銷售時間2001年住宅面積16萬平米商業(yè)面積6萬平米（2層）戶數800戶目前售價住宅約4500元/平米商鋪約18000元/平米(三級市場轉讓價格)目前租金70-120元/平米管理費3元/平米（商業(yè)）都會廣場業(yè)態(tài)分布一、項目銷售機會分析38風臨美麗灣商業(yè)初步營銷思路共64頁，您現在瀏覽的是第38頁!都會廣場業(yè)態(tài)分布外圍商業(yè)：社區(qū)服務配套類；內部業(yè)態(tài)：超市、餐飲、服飾精品類業(yè)態(tài)。外圍商業(yè)餐飲、家電數碼等一、項目銷售機會分析39風臨美麗灣商業(yè)初步營銷思路共64頁，您現在瀏覽的是第39頁!都會廣場分析已進駐代表性商家類別商戶名稱餐飲小肥羊、上島咖啡、大家樂、蒙自源電器蘇寧電器、中域電訊超市嘉榮購物廣場社區(qū)配套哥頓面包、萬澤醫(yī)藥、工商銀行服飾精品PLAYBOY、李寧、老爺車、啄木鳥其他淘氣堡兒童樂園都會廣場價格分析：都會廣場作為外向型社區(qū)商業(yè)，具有一定對外輻射能力，目前已有蘇寧電器、嘉榮超市、小肥羊餐飲等多家主力店進駐，但其鋪位售價未得到明顯支撐。在臨主街租金約為100元/平米/月的水平下，三級市場商鋪售價約為1.8萬/平米，回報率為6.67％。說明雖有主力店進駐，但對商鋪的售價支撐作用有限。一、項目銷售機會分析40風臨美麗灣商業(yè)初步營銷思路共64頁，您現在瀏覽的是第40頁!一、項目銷售機會分析1.4銷售機會分析從市場來看，東莞近年來推出的商業(yè)項目較多，但目前市場上在售及具備銷售條件的待售項目較少，現階段屬于市場空白點。東莞商鋪市場自2005年至今，各區(qū)域銷售均價浮動不大，各區(qū)域差距明顯，南城、莞城、東城傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，街鋪售價3萬左右，萬江片區(qū)平均低于1.5萬。多數項目采取直接銷售的銷售模式，部分區(qū)域市場培育較長，采取返租銷售方式。東莞投資者傾向于街鋪投資。上半年商品房屋銷售面積193.28萬平方米，同比增長32.9%；銷售金額92.73億元，增長71.9%。把握牛市、搶占市場空白，本項目有望實現速銷41風臨美麗灣商業(yè)初步營銷思路共64頁，您現在瀏覽的是第41頁!政府規(guī)劃兩心：汾溪河北岸的萬江新行政文化中心和以華南MALL為核心的商業(yè)貿易中心；四帶：四帶分別指沿莞穗大道、萬江大道兩側形成的商業(yè)發(fā)展帶，沿四環(huán)路、環(huán)城路兩側形成的居住發(fā)展帶。六組團：綜合組團位于莞穗大道、環(huán)城路、四環(huán)路和汾溪路之間，組團內綜合布置了萬江區(qū)新行政文化中心以及部分商業(yè)居住用地，規(guī)劃重點塑造區(qū)中心的高品質空間。五個居住組團分別是西部居住組團、水蛇涌——大蓮塘居住組團、共聯居住組團、曲?！鹛┚幼〗M團和牌樓基居住組團。本項目二、項目定位汾溪河42風臨美麗灣商業(yè)初步營銷思路共64頁，您現在瀏覽的是第42頁!二、項目定位2.1.1項目SWOT分析優(yōu)勢分析規(guī)劃：項目緊臨規(guī)劃的萬江區(qū)政府等公建設施，未來屬于萬江區(qū)新中心區(qū)，預期可描繪性較強；規(guī)模：項目一、二期商業(yè)規(guī)模近5萬平方米，具有較強的規(guī)模效應及輻射力，區(qū)域中心的概念容易形成；交通：緊臨區(qū)域主干道莞穗大道，交通便利；展示面：項目四面臨路，展示面較好，昭示性強。劣勢分析項目商業(yè)體量相對自身住宅量偏大，未來經營壓力較大；項目所屬片區(qū)成熟度較低，未來需要較長的市場培育期；部分鋪位進深開間比較大，適用程度降低。2.1項目分析43風臨美麗灣商業(yè)初步營銷思路共64頁，您現在瀏覽的是第43頁!項目SWOT分析小結二、項目定位2.1項目分析通過以上分析在本項目中優(yōu)勢和劣勢共存，機會和威脅同在。如何化劣勢為優(yōu)勢、最大限度的規(guī)避風險、深度挖掘項目具有的所有機會。從而實現銷售價值最大化，我司認為本項目的定位應該體現如下原則：體現規(guī)模優(yōu)勢：整體規(guī)劃，使一、二期商業(yè)有效連接，以二期購物中心的輻射力和規(guī)模效應等預期帶動一期商業(yè)的銷售；弱化周邊商業(yè)的影響：目前項目周邊商業(yè)業(yè)態(tài)較為雜亂，租金較低，對投資者信心影響較大。因此，本項目的定位需跳出市場，不僅在業(yè)態(tài)上避免與周邊商業(yè)同質競爭，同時也弱化周邊商業(yè)現狀對項目銷售的影響；充分描繪預期：目前項目片區(qū)成熟度較低，投資者信心不足，需充分描繪項目緊臨萬江區(qū)政府等公建設施的利好因素及項目二期購物中心的預期。44風臨美麗灣商業(yè)初步營銷思路共64頁，您現在瀏覽的是第44頁!二、項目定位2.2社區(qū)商業(yè)研究—項目屬性判斷

在我司對社區(qū)商業(yè)案例研究和多年社區(qū)商業(yè)操作經驗的基礎上，可將社區(qū)商業(yè)主要分為如下三類：類型商業(yè)面積/住宅面積所屬案例外向型5％—11％美麗365花園、錦繡江南海濱廣場、招商海月花園偏外向型2％—5％陽光棕櫚園、蔚藍海岸內向型≤2％祈福新邨、萬科四季花城星河灣、風和日麗、皇御苑本項目商業(yè)面積約11000平方米，與住宅比約為7.8%，因此可以判斷本項目屬于外向型社區(qū)商業(yè)，其商業(yè)規(guī)模相對較大，需要依靠外在消費力來支撐。45風臨美麗灣商業(yè)初步營銷思路共64頁，您現在瀏覽的是第45頁!二、項目定位2.2社區(qū)商業(yè)研究—項目功能判斷

外向型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合類型Ⅰ：以購物中心－－綜合超市主力店為經營龍頭，輔以餐飲、家居及其他服務配套，主要以品牌主力店的規(guī)模效應增強輻射面，吸引人流，帶動其他業(yè)態(tài)的經營。如錦繡江南在第四期商業(yè)規(guī)劃了規(guī)模達16,000㎡的綜合超市。外向型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合類型Ⅱ：以社區(qū)標超＋餐飲及美容、其他服務配套、服飾精品為典型業(yè)態(tài)，餐飲的指向性消費特點明顯，以大規(guī)模的知名度較高的品牌餐飲吸引外部人流。例如深圳萬科城風情步行街。46風臨美麗灣商業(yè)初步營銷思路共64頁，您現在瀏覽的是第46頁!結合項目自身條件綜合考慮二、項目定位2.3項目定位建議項目定位為以購物中心為龍頭、輔以餐飲、服飾精品家居及少量生活配套等的外向型社區(qū)商業(yè)。綜合項目分析和社區(qū)商業(yè)研究來看，本項目定位應考慮：避免規(guī)劃周邊同質業(yè)態(tài)，弱化周邊商業(yè)業(yè)態(tài)雜亂、租金低的經營影響；與二期整體規(guī)劃，形成合理連接，增強項目預期可描繪性；業(yè)態(tài)定位需符合外向型社區(qū)商業(yè)的特點；同時須體現一定主題，為支撐項目銷售提供營銷說法；47風臨美麗灣商業(yè)初步營銷思路共64頁，您現在瀏覽的是第47頁!二、項目定位2.4業(yè)態(tài)規(guī)劃二期購物中心西城路莞穗路A主出入口區(qū)域業(yè)態(tài)面積A生活配套1170.08㎡B品牌店911.20㎡C品牌服飾、鞋類、精品等1000㎡價值挖掘：A區(qū)域展示面好、人流量較大，適合規(guī)劃隨承受租金能力較強的生活配套類業(yè)態(tài)；且該區(qū)域緊臨小區(qū)主出入口，規(guī)劃此類業(yè)態(tài)能為小區(qū)居民提供日常生活需要；B、C區(qū)域展示面較好，且緊臨項目二期購物中心，商業(yè)價值較高，適合規(guī)劃品牌服飾、精品、鞋類等承受租金能力強的百貨業(yè)態(tài)；另外此類業(yè)態(tài)能加強與二期購物中心的連接，形成整體。C時尚街B48風臨美麗灣商業(yè)初步營銷思路共64頁，您現在瀏覽的是第48頁!二期購物中心西城路莞穗路主出入口JI二、項目定位2.4業(yè)態(tài)規(guī)劃區(qū)域業(yè)態(tài)面積G餐飲1323.27㎡F、H品牌餐飲1672.14㎡I、J餐飲886.66㎡價值挖掘：G區(qū)域展示面較佳，形象相對較好，能充分體現出項目餐飲的主題定位；F、H鋪位面積較大，規(guī)劃形象好為品牌餐飲主力店可拔高餐飲主題的高度，支撐“原味街”主題定位，增強投資者信心；I、J區(qū)域是項目商業(yè)價值相對較小的區(qū)域，規(guī)劃為投資者普遍認可的餐飲業(yè)態(tài)利于項目難點區(qū)域的銷售。原味街GFH49風臨美麗灣商業(yè)初步營銷思路共64頁，您現在瀏覽的是第49頁!銷售模式建議項目價值提煉銷售時間節(jié)點銷售價格判斷鋪位分析三、項目營銷思路50風臨美麗灣商業(yè)初步營銷思路共64頁，您現在瀏覽的是第50頁!三、營銷思路東莞商鋪銷售項目，多采取直接銷售（占比60％）帶租約銷售的項目，因租金回報率等問題，售價空間限制明顯項目體量較大的華南MALL、國際等采取返租銷售模式，銷售率較高達95％，但后期經營不佳，負面影響較大。建議：本項目純街鋪采取直接銷售，集中商業(yè)部分采取返租銷售1.銷售建議－銷售模式51風臨美麗灣商業(yè)初步營銷思路共64頁，您現在瀏覽的是第51頁!三、營銷思路1.銷售建議－付款方式建議此通知的頒布，提高了商鋪投資門檻，同時延緩了銷售時間與周期，對項目實現速銷帶來一定難度。如發(fā)展商期望項目在未竣工驗收即推出市場，快速回籠資金，必須鼓勵一次性付款，拉開一次性付款和銀行按揭的優(yōu)惠區(qū)別，建議：付款方式折扣說明一次性95折七天內一次性付清全部鋪款,即簽訂購房合同分期付款98折七天內一次性付清5成首付款，并簽訂購房合同，余款于竣工驗收一星期內交齊銀行按揭99折七天內一次性付清5成首期款，并簽訂購房合同，其余款在竣工驗收后辦理銀行按揭52風臨美麗灣商業(yè)初步營銷思路共64頁，您現在瀏覽的是第52頁!時間段銷售目標階段策略銷售準備期10月底之前---確定餐飲條件、主力商家洽談開始、現場包裝氛圍渲染、銷售資料準備、法律文件、銷售員入場、人員培訓等，及認籌前期廣告發(fā)布認籌積累期11月初至12月中旬積累客戶600批以上啟動實效型集中推廣，啟動市場炒作與收籌、結合現場活動營銷積累一定數量誠意客戶、創(chuàng)造達成熱銷條件。開盤強銷期12月下旬銷售完成80%借助解籌與開盤活動掀起銷售高潮、繼續(xù)度集中推廣、啟動老帶新、利用元旦適時活動營銷尾盤銷售期元旦---春節(jié)前100%全面銷售以老帶新推售、活動營銷、特價鋪位營銷為主三、營銷思路1.銷售建議－銷售時間節(jié)點考慮一次推出量較大，分為兩個方案：1、一次全部推出2、分兩期推出：次11月底推出，第二次元旦推出判斷依據：視客戶累計階段，客戶量多少及銷售價格判斷清晰度。53風臨美麗灣商業(yè)初步營銷思路共64頁，您現在瀏覽的是第53頁!三、營銷思路2.價值提煉把握利好要點：規(guī)劃利好規(guī)模利好業(yè)態(tài)利好弱化劣勢影響：人氣不足通過項目價值提煉，給予項目較容易認同的營銷說法，提升項目價值54風臨美麗灣商業(yè)初步營銷思路共64頁，您現在瀏覽的是第54頁!項目價值提升-2：強調規(guī)模優(yōu)勢、強調升值潛力城市中心綜合體，顛覆傳統(tǒng)商業(yè)！行政中心＋高檔小區(qū)＋商業(yè)街區(qū)＋購物中心三、營銷思路2.價值提煉利用項目規(guī)模優(yōu)勢提升項目價值強調項目二期購物中心與一期街區(qū)的規(guī)模優(yōu)勢，強調項目商圈輻射力。55風臨美麗灣商業(yè)初步營銷思路共64頁，您現在瀏覽的是第55頁!項目價值提升-4：強調稀缺街鋪稀缺價值的提煉強調項目的稀缺性及唯一性：中心地段、餐飲業(yè)態(tài)、純街鋪商業(yè)坐標點，民以食為天，鋪以稀為貴

！三、營銷思路2.價值提煉56風臨美麗灣商業(yè)初步營銷思路共64頁，您現在瀏覽的是第56頁!三、項目營銷思路3.目標投資群體萬江本區(qū)域客戶：包括了解項目的較強經濟實力的周邊本地居民、區(qū)域內工廠企業(yè)主、政府官員、白領等；東莞其他市區(qū)客戶：東莞莞城、東城、南城三區(qū)的私企業(yè)主、政府官員、公司白領、私家車主等；中堂、高埗、望牛墩等周邊鎮(zhèn)區(qū)客戶：對萬江了解并認可項目的周邊鎮(zhèn)區(qū)有經濟勢力的潛在客戶；美格行深圳、東莞專業(yè)商業(yè)投資客戶20000余人。57風臨美麗灣商業(yè)初步營銷思路共64頁，您現在瀏覽的是第57頁!三、營銷思路

30以下30～4040～5050～6060～7070～8080以上莞穗路031101583環(huán)城西路05472464規(guī)劃路44185300區(qū)間路16