房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法之收益法課件

房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法

——收益法及其應(yīng)用房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法1目錄§7.1收益法概述§7.2報(bào)酬資本化法的公式§7.3收益期限的確定§7.4凈收益的求取§7.5報(bào)酬率的求取目錄§7.1收益法概述§7.2報(bào)酬資本化法的公式§7.3收益2§7.1收益法概述含義理論依據(jù)估價(jià)對(duì)象和條件操作步驟一、收益法的含義1.①含義：（收益資本化法、收益還原法）是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，然后通過(guò)資本化率或者乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。②報(bào)酬資本化法：是一種現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，即房地產(chǎn)的價(jià)值等于其未來(lái)各時(shí)期凈收益的現(xiàn)值之和，具體是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)各期的凈收益，然后利用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率將其折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后相加來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法?！?.1收益法概述含義一3③資本化：將預(yù)測(cè)的未來(lái)收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值，類似于根據(jù)利息倒推出本金。④收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)未來(lái)收益為導(dǎo)向求取房地產(chǎn)價(jià)格，測(cè)算出的價(jià)值稱為收益價(jià)格2.收益法的理論依據(jù)①預(yù)期原理——決定房地產(chǎn)當(dāng)前價(jià)值的，重要的不是其歷史價(jià)格、開(kāi)發(fā)建設(shè)已花費(fèi)的成本或者過(guò)去的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，而是房地產(chǎn)基于市場(chǎng)的未來(lái)所能帶來(lái)的收益。②基本思路：將估價(jià)時(shí)點(diǎn)視為現(xiàn)在，那么現(xiàn)在購(gòu)買一宗有一定期限收益的房地產(chǎn)，預(yù)示著其未來(lái)的收益期限內(nèi)可以源源不斷地獲取凈收益。如果現(xiàn)有一筆資金可與這未來(lái)一定期限內(nèi)的凈收益的現(xiàn)值之和等值，則這筆資金就是該宗房地產(chǎn)的價(jià)格

收益性房地產(chǎn)價(jià)值高低的決定因素（三因素）：未來(lái)凈收益的大小，獲得凈收益期限的長(zhǎng)短，獲得凈收益的可靠性（也就是風(fēng)險(xiǎn)）。③資本化：將預(yù)測(cè)的未來(lái)收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值，類似于根據(jù)利息倒推出本4例1、（判斷題）房地產(chǎn)收益可分為有形收益和無(wú)形收益。無(wú)形收益通常難以貨幣化，難以在計(jì)算凈收益是予以考慮，但可通過(guò)選取較高的報(bào)酬率或資本化率予以考慮。【2009年真題】解析：如果選取較高的報(bào)酬率或資本化率，會(huì)使得最終的評(píng)估結(jié)果更低。這樣非但沒(méi)有考慮無(wú)形收益，反而還降低了這種無(wú)形收益。應(yīng)該是選取較低的報(bào)酬率或資本化率。?例1、（判斷題）房地產(chǎn)收益可分為有形收益和無(wú)形收益。無(wú)形收益5報(bào)酬資本化法3、收益法適用的估價(jià)對(duì)象

收益法的適用的估價(jià)對(duì)象是有經(jīng)濟(jì)收益或有潛在經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)。它不限于估價(jià)對(duì)象本身現(xiàn)在是否有收益，只要估價(jià)對(duì)象所屬的這類房地產(chǎn)有獲取收益的潛在能力即可。4、收益法估價(jià)需要具備的條件——房地產(chǎn)未來(lái)的收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠較準(zhǔn)確地量化（預(yù)測(cè)）

5、收益法的操作步驟搜集并驗(yàn)證可用于預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)收益的有關(guān)數(shù)據(jù)資料。預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益（凈收益）。求取報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)。選用適宜的收益法公式計(jì)算收益價(jià)格。報(bào)酬資本化法3、收益法適用的估價(jià)對(duì)象61、一般公式■一般公式——收益法的原理公式

-V：房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的收益價(jià)格

-A：房地產(chǎn)的未來(lái)凈運(yùn)營(yíng)收益

-Y：房地產(chǎn)的報(bào)酬率

-n：房地產(chǎn)的收益期限

在實(shí)際估價(jià)中，一般報(bào)酬率長(zhǎng)期維持不變，所以公式簡(jiǎn)化為：

公式中的A、Y、n應(yīng)一致，而且一般以年為單位§7.2報(bào)酬資本化法的公式1、一般公式-V：房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的收益價(jià)格在實(shí)際估價(jià)中72、凈收益每年不變的公式以上均假設(shè)凈收益發(fā)生在期末，如實(shí)際發(fā)生在期初，則公式變形為

2、凈收益每年不變的公式以上均假設(shè)凈收益發(fā)生在期末，如實(shí)際發(fā)8例2、某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)的，當(dāng)時(shí)獲得的土地使用期限為50年，不可續(xù)期，至今已使用了6年；預(yù)計(jì)利用該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益8萬(wàn)元，該宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8.5%。請(qǐng)計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。例2、某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)的，當(dāng)時(shí)獲得9凈收益每年不變的公式的作用：①直接用于測(cè)算價(jià)格。②用于土地使用期限、收益期限等不同的房地產(chǎn)或者租賃期限不同的租賃權(quán)價(jià)格之間的換算。例3、某公司5年前與一辦公樓所有權(quán)人簽訂了租賃合同，租用其中1000m2的面積，約定租賃期限為20年，第一年租金為24萬(wàn)元，以后每年租金在上一年的基礎(chǔ)上增加1萬(wàn)元，從第8年開(kāi)始，租金保持固定不變。現(xiàn)市場(chǎng)上類似辦公樓的月租金為30元/m2，假設(shè)折現(xiàn)率為10%

。請(qǐng)計(jì)算目前該承租人權(quán)益價(jià)值。【2008年真題】【解析】也就是租賃權(quán)價(jià)值。

年租金=30*12*1000=36萬(wàn)元凈收益每年不變的公式的作用：例3、某公司5年前與一辦公樓所有10在不同年期之間換算。兩房地產(chǎn)報(bào)酬率相等時(shí)，兩房地產(chǎn)報(bào)酬率不相等時(shí)，【重點(diǎn)】不同期限房地產(chǎn)價(jià)格之間的換算，已知無(wú)限年的價(jià)格求有限年的價(jià)格在不同年期之間換算。兩房地產(chǎn)報(bào)酬率相等時(shí)，兩房地產(chǎn)報(bào)酬率11例4、己知某收益性房地產(chǎn)的收益期限為50年，報(bào)酬率為8%，價(jià)格為4000元/m2：若該房地產(chǎn)的收益期限為40年，報(bào)酬率為6%，則其價(jià)格最接近于（）元/m2?！?006年真題】A.3816

B.3899

C.4087

D.4920另外一種思路。因?yàn)檫@種房地產(chǎn)的年收益總是一樣的，所以先求出年收益，再按照新的年期和折現(xiàn)率計(jì)算其價(jià)值。4000=A/8%×[1-（1+8%）-50],解得A=326.97326.97/6%×[1-（1+6%）-40]=4920?例4、己知某收益性房地產(chǎn)的收益期限為50年，報(bào)酬率為8%，價(jià)123、凈收益在前若干年有變化的公式

收益期限為有限年的公式收益期限為無(wú)限年的公式-t:凈收益有變化的期限適用范圍：根據(jù)估價(jià)對(duì)象的經(jīng)營(yíng)狀況，對(duì)其在未來(lái)3～5年或可以預(yù)測(cè)的更長(zhǎng)時(shí)期的凈收益做出估計(jì)，并且假設(shè)從此以后的凈收益將不變，然后對(duì)這兩部分凈收益進(jìn)行折現(xiàn)處理，計(jì)算出房地產(chǎn)價(jià)格3、凈收益在前若干年有變化的公式收益期限為無(wú)限年的公式-t134.凈收益按一定數(shù)額遞增的公式收益期限為有限年公式的假設(shè)前提凈收益未來(lái)第1年為A，此后按數(shù)額b逐年遞增，至未來(lái)第n年為A+（n-1）b報(bào)酬率為Y,Y不等于零收益期限為有限年n收益期限為無(wú)限年公式的假設(shè)前提凈收益未來(lái)第1年為A,此后按數(shù)額b逐年遞增,至未來(lái)第n年為A+（n-1）b報(bào)酬率大于零為Y收益期限為無(wú)限年4.凈收益按一定數(shù)額遞增的公式公式的假設(shè)前提凈收益未來(lái)第145、凈收益按一定數(shù)額遞減的公式

公式:-b：凈收益逐年遞減的數(shù)額

-未來(lái)第n年的收益：A-（n-1）b假設(shè)前提凈收益未來(lái)第1年為A，此后按數(shù)額b逐年遞減,未來(lái)第n年的價(jià)值為A-（n-1）b報(bào)酬率為Y,Y不等于零

收益期限為有限年n,且n小于等于A/b+1確定合理經(jīng)營(yíng)期年凈收益為零時(shí)的期限A-（n-1）b=0，求出n5、凈收益按一定數(shù)額遞減的公式公式:-b：凈收益逐年遞15例5、預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為25萬(wàn)元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬(wàn)元。請(qǐng)計(jì)算該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限及合理經(jīng)營(yíng)期限結(jié)束前后整數(shù)年份假定情況下的凈收益；如果報(bào)酬率為6%，請(qǐng)計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限n計(jì)算如下：令A(yù)-（n-1）b=0有25-（n-1）×2=0n=25÷2+1=13.5（年）該宗房地產(chǎn)第13年的凈收益為：

A-（n-1）b=25-（13-1）×2=1（萬(wàn)元）

該宗房地產(chǎn)第14年凈收益為：A-（n-1）b=25-（14-1）×2=-1（萬(wàn)元）

所以合理經(jīng)營(yíng)年限為13.5年。該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格計(jì)算如下：例5、預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為25萬(wàn)元，此后每年的166、凈收益按一定比率遞增的公式收益期限為有限年的公式g：凈收益逐年遞增的比率，未來(lái)第n年的凈收益為A（1+g）n-1公式的假設(shè)前提①凈收益未來(lái)第1年為A，此后按比率g逐年遞增②g﹤Y③收益期限為有限年n

如g=Y時(shí)，6、凈收益按一定比率遞增的公式g：凈收益逐年遞增的比率，未來(lái)177、凈收益按一定比率遞減的公式

■收益期限為有限年的公式

■收益期限為無(wú)限年的公式有效毛收入逐年遞增的比率為gI,運(yùn)營(yíng)費(fèi)用逐年遞增的比率為gE

■有限年期的公式-I：有效毛收入

-E：運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

-gI：I逐年遞增的比率

-gE：E逐年遞增的比率有效毛收入與運(yùn)營(yíng)費(fèi)用逐年遞減的比率不等，或者一個(gè)逐年遞增另一個(gè)逐年遞減無(wú)限年期的公式7、凈收益按一定比率遞減的公式有效毛收入逐年遞增188、預(yù)知未來(lái)若干年后的價(jià)格的公式——7個(gè)公式

公式一

-V：房地產(chǎn)現(xiàn)在的價(jià)格

-Ai:房地產(chǎn)未來(lái)t年期限的凈收益，簡(jiǎn)稱期間收益

-Vt：房地產(chǎn)在未來(lái)第t年末的價(jià)格

-t：持有房地產(chǎn)的期限公式二:上式中凈收益每年不變?yōu)锳,公式三：難以預(yù)測(cè)未來(lái)的價(jià)格，而能預(yù)測(cè)未來(lái)價(jià)格相對(duì)于當(dāng)前價(jià)格的變化率，增值率為△8、預(yù)知未來(lái)若干年后的價(jià)格的公式——7個(gè)公式-V：房地產(chǎn)現(xiàn)19公式四：如果預(yù)測(cè)的是未來(lái)價(jià)格每年上漲率為g，即Vt=V（1+g）t

公式五：凈收益不是每年不變，而是按一定的數(shù)額b遞增

公式六：凈收益如果按一定的數(shù)額b遞減，

公式四：如果預(yù)測(cè)的是未來(lái)價(jià)格每年上漲率為g，即Vt=V（1+20公式七：凈收益如果按一定的比率g遞增

公式八，凈收益如果按一定的比率g遞減

公式七：凈收益如果按一定的比率g遞增公式八，凈收益如211、含義：收益期限是估價(jià)對(duì)象自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至預(yù)期未來(lái)可以獲得

收益的時(shí)間。建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命是自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至建筑物經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束的時(shí)間。土地使用權(quán)剩余期限是自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至土地使用期限結(jié)束的時(shí)間。2、三種情況的處理：①兩者同時(shí)結(jié)束，以其共同的期限作為收益期限。②建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)值等于以建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為收益期限，計(jì)算的房地產(chǎn)價(jià)值，加上建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束后的剩余期限土地使用權(quán)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。③建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束時(shí)，出讓合同中未約定不可續(xù)期的，房地產(chǎn)的價(jià)值等于以土地使用權(quán)剩余期限為收益期限計(jì)算的房地產(chǎn)價(jià)值，加上土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束時(shí)建筑物的殘余價(jià)值折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。

出讓合同中已約定不可續(xù)期的，以土地使用權(quán)剩余期限為收益期限§7.3收益期限的確定§7.3收益期限的確定221.凈收益測(cè)算的基本原理基于租賃收入測(cè)算凈收益——投資法

基于營(yíng)業(yè)收入測(cè)算凈收益——利潤(rùn)法

對(duì)于既有大量租賃收入又有營(yíng)業(yè)收入的，宜通過(guò)租賃收入求取凈收益（一）

基于租賃收入測(cè)算凈收益

基本公式：凈收益＝潛在毛租金收入－空置和收租損失＋其他收入－運(yùn)營(yíng)費(fèi)用＝有效毛收入－運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

相關(guān)概念：凈收益、潛在毛收入、空置和收租損失、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的構(gòu)成：房地產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、人員工資及辦公費(fèi)用、保持房地產(chǎn)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的成本，以及為承租人提供服務(wù)的費(fèi)用。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與會(huì)計(jì)上成本費(fèi)用的區(qū)別（四個(gè)不包括）①不包含抵押貸款還本付息額，如扣除為稅前現(xiàn)金流量②不包含折舊（不包括建筑物、土地取費(fèi)費(fèi)用的折舊攤銷，但包括壽命比整體建筑物經(jīng)濟(jì)壽命短的構(gòu)件、設(shè)備、裝飾裝修等折舊）③不包含改擴(kuò)建費(fèi)用——可用假設(shè)開(kāi)發(fā)法來(lái)測(cè)算改擴(kuò)建項(xiàng)目④不包含所得稅——與特定業(yè)主經(jīng)營(yíng)狀況相關(guān)，所得稅后稱為稅后現(xiàn)金流量

§7.4凈收益的求取1.凈收益測(cè)算的基本原理§7.4凈收益的求取23兩個(gè)重要指標(biāo)：（可以通過(guò)市場(chǎng)法提取獲得）

兩個(gè)重要指標(biāo)：（可以通過(guò)市場(chǎng)法提取獲得）24例6、某商鋪建筑面積為500m2，建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和剩余土地使用年限為35年；市場(chǎng)上類似商鋪按建筑面積計(jì)的月租金為120元/m2；運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為租金收入的25%；該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%。該商鋪的價(jià)值為（）萬(wàn)元?！?006年真題】

A.521

B.533

C.695

D.711?【解析】年租金收入＝500×120×12＝72（萬(wàn)元）

運(yùn)營(yíng)費(fèi)用＝72×25%=18（萬(wàn)元）凈收益＝72-18=54（萬(wàn)元）

例6、某商鋪建筑面積為500m2，建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和剩余25例7、【多選題】某寫(xiě)字樓的租金為每日每平方米3元，電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)由承租人負(fù)擔(dān)，水費(fèi)、供暖費(fèi)、房地產(chǎn)稅由出租人負(fù)擔(dān)。由該租金減去運(yùn)營(yíng)費(fèi)用求取該寫(xiě)字樓的凈收益，應(yīng)減去的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括（）。

【2008年真題】

A.電費(fèi)B.物業(yè)管理費(fèi)C.水費(fèi)D.供暖費(fèi)E.房地產(chǎn)稅???例7、【多選題】某寫(xiě)字樓的租金為每日每平方米3元，電費(fèi)、物業(yè)262、基于營(yíng)業(yè)收入測(cè)算凈收益

特點(diǎn)：業(yè)主與經(jīng)營(yíng)者為同一主體，房地產(chǎn)租金與經(jīng)營(yíng)者利潤(rùn)沒(méi)有分開(kāi)與租賃收入測(cè)算凈收益的區(qū)別潛在毛收入或有效毛收入變成了經(jīng)營(yíng)收入要扣除歸屬于其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益3、不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的求?。ㄒ唬┏鲎獾姆康禺a(chǎn)凈收益的求取

計(jì)算公式：凈收益＝租賃收入－由出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用

租賃收入（2項(xiàng)）：租金收入、租賃保證金或押金的利息

出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用（6項(xiàng)）：維修費(fèi)，管理費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)，房地產(chǎn)稅，租賃費(fèi)用，租賃稅費(fèi)。

現(xiàn)實(shí)出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用——名義租金，計(jì)算時(shí)要轉(zhuǎn)變成實(shí)際租金——由雙方在租賃合同中約定。2、基于營(yíng)業(yè)收入測(cè)算凈收益27例8、某宗已抵押的收益性房地產(chǎn)，年有效毛租金收入500萬(wàn)元，年房屋折舊費(fèi)30萬(wàn)元，維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、管理費(fèi)等50萬(wàn)元，水電供暖費(fèi)等40萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅及房地產(chǎn)稅等65萬(wàn)元，年抵押貸款還本付息額70萬(wàn)元。租賃合同約定，保證合法、安全、正常使用所需的一切費(fèi)用均由出租人負(fù)擔(dān)。該房地產(chǎn)的凈收益為（）萬(wàn)元.

【2009年真題】A.245B.275C.315D.355【解析】水電供暖費(fèi)，不是真正的房租，抵押貸款還本付息額也不包括在收益性房屋的使用成本中。500-30-50-65=355?例8、某宗已抵押的收益性房地產(chǎn)，年有效毛租金收入500萬(wàn)元，28（二）營(yíng)業(yè)的房地產(chǎn)凈收益的求取商業(yè)經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)：凈收益=商品銷售收入-商品銷售成本-經(jīng)營(yíng)費(fèi)用-商品銷售稅金及附加-管理費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用-商業(yè)利潤(rùn)

工業(yè)生產(chǎn)的房地產(chǎn)：凈收益=產(chǎn)品銷售收入-生產(chǎn)成本-產(chǎn)品銷售費(fèi)用-產(chǎn)品銷售稅金及附加-管理費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用-廠商利潤(rùn)

農(nóng)地凈收益的測(cè)算：凈收益=農(nóng)地年產(chǎn)值-各種費(fèi)用-投資利息-農(nóng)業(yè)稅-農(nóng)業(yè)利潤(rùn)

自用或尚未使用的房地產(chǎn)凈收益的求取?？梢愿鶕?jù)同一市場(chǎng)上有收益的類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料來(lái)測(cè)算，或者通過(guò)類似房地產(chǎn)的凈收益直接比較得出?；旌鲜找娴姆康禺a(chǎn)凈收益的求取——3種方法

方法1：首先區(qū)分變動(dòng)費(fèi)用和固定費(fèi)用，將各種類型的收入分別減去相應(yīng)的變動(dòng)費(fèi)用，再減去加總的固定費(fèi)用。

方法2：首先測(cè)算各種類型的收入，再測(cè)算各種類型的費(fèi)用，再將總收入減去總費(fèi)用

方法3：把混合收益的房地產(chǎn)看成是各種單一收益類型房地產(chǎn)的簡(jiǎn)單組合，分別求出各自的凈收益，再相加得出總的凈收益

（二）營(yíng)業(yè)的房地產(chǎn)凈收益的求取294.求取凈收益應(yīng)注意的問(wèn)題

①有形收益和無(wú)形收益：形收益是由房地產(chǎn)帶來(lái)的直接貨幣收益;無(wú)形

收益是指房地產(chǎn)帶來(lái)的間接利益

在求取凈收益時(shí)既要包括有形收益，又要考慮各種無(wú)形收益

無(wú)形收益難以貨幣化，難以在計(jì)算凈收益時(shí)考慮，但可以通過(guò)選取較低的報(bào)酬率或資本化率予以考慮。注意不要重復(fù)計(jì)算無(wú)形收益②實(shí)際收益和客觀收益：實(shí)際收益是在當(dāng)前經(jīng)營(yíng)管理狀況下實(shí)際取得的收益，一般不能直接用于估價(jià)。

客觀收益是排除了實(shí)際收益中屬于特殊的、偶然的因素后能夠獲得的一般正常收益，可以作為估價(jià)的依據(jù)?！局攸c(diǎn)】租約的限制有租約限制的，租賃期限內(nèi)的租金應(yīng)采用租賃合同中約定的租金，即實(shí)際租金，租賃期外的租金應(yīng)采用正?？陀^的市場(chǎng)租金4.求取凈收益應(yīng)注意的問(wèn)題30【重點(diǎn)】承租人權(quán)益價(jià)值評(píng)估

成本節(jié)約資本化法，即：承租人權(quán)益價(jià)值=某種權(quán)益或資產(chǎn)的價(jià)值等于其未來(lái)有效期內(nèi)可以節(jié)約的成本的現(xiàn)值之和

承租人權(quán)益價(jià)值評(píng)估等于剩余租賃期間各期合同租金與市場(chǎng)租金差額的現(xiàn)值之和

合同租金低于市場(chǎng)租金，承租人就有價(jià)值合同租金高于市場(chǎng)租金，承租人權(quán)益價(jià)值為負(fù)有租約限制下的價(jià)值＝無(wú)租約限制下的價(jià)值－承租人權(quán)益價(jià)值樂(lè)觀估計(jì)、保守估計(jì)和最可能估計(jì)

估價(jià)時(shí)應(yīng)同時(shí)給出凈收益的三種估計(jì)值：樂(lè)觀估計(jì)值、保守估計(jì)值、最可能的估計(jì)值

除了評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值應(yīng)遵守謹(jǐn)慎原則而應(yīng)選用較保守的估計(jì)值外，其他目的的估價(jià)都應(yīng)選用最可能的估計(jì)值【重點(diǎn)】承租人權(quán)益價(jià)值評(píng)估31例8、就收益性房地產(chǎn)而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評(píng)估其價(jià)值，往往要求估價(jià)師對(duì)其凈收益同時(shí)給出（）。

【2009年真題】

A.較樂(lè)觀的估計(jì)值B.較保守的估計(jì)值

C.過(guò)高的估計(jì)值D.過(guò)低的估計(jì)值

E.最可能的估計(jì)值預(yù)測(cè)凈收益時(shí)存在樂(lè)觀估計(jì)、保守估計(jì)和最可能估計(jì)。如果是評(píng)估抵押價(jià)值，那么根據(jù)謹(jǐn)慎原則，應(yīng)該選擇較保守的估計(jì)；如果是評(píng)估抵押價(jià)值以外的其他價(jià)值，則應(yīng)該選擇最可能的估計(jì)值。CD的說(shuō)法，過(guò)高或過(guò)低，這種說(shuō)法本身就是錯(cuò)誤的。??例8、就收益性房地產(chǎn)而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評(píng)估324、凈收益流模式的確定

凈收益每年基本上固定不變

凈收益A的求取方法：

過(guò)去數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法未來(lái)數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法未來(lái)數(shù)據(jù)資本化公式法（最合理的方法）

凈收益每年基本上按照某個(gè)固定的數(shù)額遞增或遞減凈收益每年基本上按照某個(gè)固定的比率遞增或遞減其他有規(guī)則的變動(dòng)情況4、凈收益流模式的確定凈收益每年基本上按照某個(gè)固定的數(shù)額遞增331.報(bào)酬率的實(shí)質(zhì)

■投資回收——所投入資本的回收，即保本。

投資回報(bào)——所投入資本全部回收以后所獲得的額外資金，即報(bào)酬。

報(bào)酬率=投資回報(bào)/所投入的資本

投資收益與風(fēng)險(xiǎn)呈正相關(guān)。所選取的報(bào)酬率，應(yīng)等同于獲取估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生的凈收益具有同等風(fēng)險(xiǎn)的投資的報(bào)酬率

房地產(chǎn)價(jià)值與報(bào)酬率負(fù)相關(guān)。不同地區(qū)、時(shí)期、用途、類型的房地產(chǎn)由于風(fēng)險(xiǎn)不同，所以報(bào)酬率也各不相同§7.5報(bào)酬率的求取1.報(bào)酬率的實(shí)質(zhì)§7.5報(bào)酬率的求取342、報(bào)酬率的求取方法

方法一累加法：報(bào)酬率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償率-投資帶來(lái)的優(yōu)惠率

方法二市場(chǎng)提取法：無(wú)限年期，利用公式Y(jié)=A/V

有限年期，利用公式

采用試錯(cuò)法試算，再線性內(nèi)插

收益按一定比例遞增且收益期限無(wú)限時(shí)，利用公式方法三投資報(bào)酬率排序插入法：搜集與報(bào)酬率有關(guān)的資料；將不同類型的報(bào)酬率從低到高按順序排列；將估價(jià)對(duì)象與這些類型投資的風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行分析比較，確定估價(jià)對(duì)象風(fēng)險(xiǎn)程度所處的位置根據(jù)位置，在圖表上找出對(duì)應(yīng)的報(bào)酬率2、報(bào)酬率的求取方法采用試錯(cuò)法試算，再線性內(nèi)插收益按35方法四抵押貸款與自有資金的組合

資金來(lái)源：自有資金、抵押貸款抵押貸款常數(shù)＝年償還額/抵押貸款金額

由于抵押貸款通常是分期償還的，所以一般不利用抵押貸款利率來(lái)計(jì)算報(bào)酬率，而應(yīng)利用抵押貸款常數(shù)來(lái)計(jì)算

公式：房地產(chǎn)價(jià)格=抵押貸款金額+自有資金額

房地產(chǎn)凈收益=抵押貸款收益+自有資金收益

房地產(chǎn)價(jià)格×綜合資本化率=抵押貸款金額×抵押貸款常數(shù)+自有資金額×自有資金資本化率

綜合資本化率=貸款價(jià)值比率×抵押貸款常數(shù)+（1-貸款價(jià)值比率）×

自有資金資本化率方法四抵押貸款與自有資金的組合36例9報(bào)酬率是一種與利率、內(nèi)部收益率同性質(zhì)的比率，對(duì)其內(nèi)涵的理解應(yīng)是（）。

【2009年真題】

A.報(bào)酬率是投資回收與投入資本的比率

B.風(fēng)險(xiǎn)大的投資，不確定因素多，故報(bào)酬率應(yīng)低，反之，報(bào)酬率應(yīng)高

C.當(dāng)投資于房地產(chǎn)能獲得某些額外好處時(shí)，投資者將提高所要求的報(bào)酬率

D.當(dāng)把土地看作特別可靠的投資時(shí)，其報(bào)酬率要低于其他較長(zhǎng)期投資的報(bào)酬率

【解析】報(bào)酬率是投資回報(bào)和投入資本的關(guān)系，A說(shuō)成了投資回收。投資回收只是保本。風(fēng)險(xiǎn)大，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬高。二者是正比關(guān)系。B也不對(duì)。能獲得額外報(bào)酬時(shí)，投資者的報(bào)酬率可以適當(dāng)降低，C也不對(duì)。土地投資可靠，風(fēng)險(xiǎn)小，所以要求的報(bào)酬率比其他長(zhǎng)期投資的報(bào)酬率可以低一些?例9報(bào)酬率是一種與利率、內(nèi)部收益率同性質(zhì)的比率，對(duì)其內(nèi)涵的37例10、1．某商場(chǎng)的建筑面積6000㎡，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計(jì)，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進(jìn)行了抵押貸款，貸款金額600萬(wàn)元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當(dāng)時(shí)的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實(shí)社會(huì)一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知，現(xiàn)在附近類似商場(chǎng)較樂(lè)觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬(wàn)元、560萬(wàn)元和500萬(wàn)元。該商場(chǎng)除上述貸款外無(wú)其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報(bào)酬率為8%。請(qǐng)計(jì)算該商場(chǎng)2013年10月1日的再次抵押價(jià)值以及正常市場(chǎng)條件下帶抵押合同的購(gòu)買價(jià)格（分別計(jì)算以下兩種購(gòu)買方式下的購(gòu)買價(jià)格：一是購(gòu)買者購(gòu)買后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù)；二是購(gòu)買者一次性償還剩余貸款后購(gòu)買）。【2013年真題】例10、1．某商場(chǎng)的建筑面積6000㎡，土地使用期限40年，38房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法之收益法課件39Thankyou!張澄瑤1263131118建筑與土木工程學(xué)院工管12—1Thankyou!張澄瑤40房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法

——收益法及其應(yīng)用房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法41目錄§7.1收益法概述§7.2報(bào)酬資本化法的公式§7.3收益期限的確定§7.4凈收益的求取§7.5報(bào)酬率的求取目錄§7.1收益法概述§7.2報(bào)酬資本化法的公式§7.3收益42§7.1收益法概述含義理論依據(jù)估價(jià)對(duì)象和條件操作步驟一、收益法的含義1.①含義：（收益資本化法、收益還原法）是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，然后通過(guò)資本化率或者乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。②報(bào)酬資本化法：是一種現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，即房地產(chǎn)的價(jià)值等于其未來(lái)各時(shí)期凈收益的現(xiàn)值之和，具體是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)各期的凈收益，然后利用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率將其折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后相加來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法?！?.1收益法概述含義一43③資本化：將預(yù)測(cè)的未來(lái)收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值，類似于根據(jù)利息倒推出本金。④收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)未來(lái)收益為導(dǎo)向求取房地產(chǎn)價(jià)格，測(cè)算出的價(jià)值稱為收益價(jià)格2.收益法的理論依據(jù)①預(yù)期原理——決定房地產(chǎn)當(dāng)前價(jià)值的，重要的不是其歷史價(jià)格、開(kāi)發(fā)建設(shè)已花費(fèi)的成本或者過(guò)去的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，而是房地產(chǎn)基于市場(chǎng)的未來(lái)所能帶來(lái)的收益。②基本思路：將估價(jià)時(shí)點(diǎn)視為現(xiàn)在，那么現(xiàn)在購(gòu)買一宗有一定期限收益的房地產(chǎn)，預(yù)示著其未來(lái)的收益期限內(nèi)可以源源不斷地獲取凈收益。如果現(xiàn)有一筆資金可與這未來(lái)一定期限內(nèi)的凈收益的現(xiàn)值之和等值，則這筆資金就是該宗房地產(chǎn)的價(jià)格

收益性房地產(chǎn)價(jià)值高低的決定因素（三因素）：未來(lái)凈收益的大小，獲得凈收益期限的長(zhǎng)短，獲得凈收益的可靠性（也就是風(fēng)險(xiǎn)）。③資本化：將預(yù)測(cè)的未來(lái)收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值，類似于根據(jù)利息倒推出本44例1、（判斷題）房地產(chǎn)收益可分為有形收益和無(wú)形收益。無(wú)形收益通常難以貨幣化，難以在計(jì)算凈收益是予以考慮，但可通過(guò)選取較高的報(bào)酬率或資本化率予以考慮。【2009年真題】解析：如果選取較高的報(bào)酬率或資本化率，會(huì)使得最終的評(píng)估結(jié)果更低。這樣非但沒(méi)有考慮無(wú)形收益，反而還降低了這種無(wú)形收益。應(yīng)該是選取較低的報(bào)酬率或資本化率。?例1、（判斷題）房地產(chǎn)收益可分為有形收益和無(wú)形收益。無(wú)形收益45報(bào)酬資本化法3、收益法適用的估價(jià)對(duì)象

收益法的適用的估價(jià)對(duì)象是有經(jīng)濟(jì)收益或有潛在經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)。它不限于估價(jià)對(duì)象本身現(xiàn)在是否有收益，只要估價(jià)對(duì)象所屬的這類房地產(chǎn)有獲取收益的潛在能力即可。4、收益法估價(jià)需要具備的條件——房地產(chǎn)未來(lái)的收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠較準(zhǔn)確地量化（預(yù)測(cè)）

5、收益法的操作步驟搜集并驗(yàn)證可用于預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)收益的有關(guān)數(shù)據(jù)資料。預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益（凈收益）。求取報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)。選用適宜的收益法公式計(jì)算收益價(jià)格。報(bào)酬資本化法3、收益法適用的估價(jià)對(duì)象461、一般公式■一般公式——收益法的原理公式

-V：房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的收益價(jià)格

-A：房地產(chǎn)的未來(lái)凈運(yùn)營(yíng)收益

-Y：房地產(chǎn)的報(bào)酬率

-n：房地產(chǎn)的收益期限

在實(shí)際估價(jià)中，一般報(bào)酬率長(zhǎng)期維持不變，所以公式簡(jiǎn)化為：

公式中的A、Y、n應(yīng)一致，而且一般以年為單位§7.2報(bào)酬資本化法的公式1、一般公式-V：房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的收益價(jià)格在實(shí)際估價(jià)中472、凈收益每年不變的公式以上均假設(shè)凈收益發(fā)生在期末，如實(shí)際發(fā)生在期初，則公式變形為

2、凈收益每年不變的公式以上均假設(shè)凈收益發(fā)生在期末，如實(shí)際發(fā)48例2、某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)的，當(dāng)時(shí)獲得的土地使用期限為50年，不可續(xù)期，至今已使用了6年；預(yù)計(jì)利用該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益8萬(wàn)元，該宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8.5%。請(qǐng)計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。例2、某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)的，當(dāng)時(shí)獲得49凈收益每年不變的公式的作用：①直接用于測(cè)算價(jià)格。②用于土地使用期限、收益期限等不同的房地產(chǎn)或者租賃期限不同的租賃權(quán)價(jià)格之間的換算。例3、某公司5年前與一辦公樓所有權(quán)人簽訂了租賃合同，租用其中1000m2的面積，約定租賃期限為20年，第一年租金為24萬(wàn)元，以后每年租金在上一年的基礎(chǔ)上增加1萬(wàn)元，從第8年開(kāi)始，租金保持固定不變?，F(xiàn)市場(chǎng)上類似辦公樓的月租金為30元/m2，假設(shè)折現(xiàn)率為10%

。請(qǐng)計(jì)算目前該承租人權(quán)益價(jià)值?！?008年真題】【解析】也就是租賃權(quán)價(jià)值。

年租金=30*12*1000=36萬(wàn)元凈收益每年不變的公式的作用：例3、某公司5年前與一辦公樓所有50在不同年期之間換算。兩房地產(chǎn)報(bào)酬率相等時(shí)，兩房地產(chǎn)報(bào)酬率不相等時(shí)，【重點(diǎn)】不同期限房地產(chǎn)價(jià)格之間的換算，已知無(wú)限年的價(jià)格求有限年的價(jià)格在不同年期之間換算。兩房地產(chǎn)報(bào)酬率相等時(shí)，兩房地產(chǎn)報(bào)酬率51例4、己知某收益性房地產(chǎn)的收益期限為50年，報(bào)酬率為8%，價(jià)格為4000元/m2：若該房地產(chǎn)的收益期限為40年，報(bào)酬率為6%，則其價(jià)格最接近于（）元/m2?！?006年真題】A.3816

B.3899

C.4087

D.4920另外一種思路。因?yàn)檫@種房地產(chǎn)的年收益總是一樣的，所以先求出年收益，再按照新的年期和折現(xiàn)率計(jì)算其價(jià)值。4000=A/8%×[1-（1+8%）-50],解得A=326.97326.97/6%×[1-（1+6%）-40]=4920?例4、己知某收益性房地產(chǎn)的收益期限為50年，報(bào)酬率為8%，價(jià)523、凈收益在前若干年有變化的公式

收益期限為有限年的公式收益期限為無(wú)限年的公式-t:凈收益有變化的期限適用范圍：根據(jù)估價(jià)對(duì)象的經(jīng)營(yíng)狀況，對(duì)其在未來(lái)3～5年或可以預(yù)測(cè)的更長(zhǎng)時(shí)期的凈收益做出估計(jì)，并且假設(shè)從此以后的凈收益將不變，然后對(duì)這兩部分凈收益進(jìn)行折現(xiàn)處理，計(jì)算出房地產(chǎn)價(jià)格3、凈收益在前若干年有變化的公式收益期限為無(wú)限年的公式-t534.凈收益按一定數(shù)額遞增的公式收益期限為有限年公式的假設(shè)前提凈收益未來(lái)第1年為A，此后按數(shù)額b逐年遞增，至未來(lái)第n年為A+（n-1）b報(bào)酬率為Y,Y不等于零收益期限為有限年n收益期限為無(wú)限年公式的假設(shè)前提凈收益未來(lái)第1年為A,此后按數(shù)額b逐年遞增,至未來(lái)第n年為A+（n-1）b報(bào)酬率大于零為Y收益期限為無(wú)限年4.凈收益按一定數(shù)額遞增的公式公式的假設(shè)前提凈收益未來(lái)第545、凈收益按一定數(shù)額遞減的公式

公式:-b：凈收益逐年遞減的數(shù)額

-未來(lái)第n年的收益：A-（n-1）b假設(shè)前提凈收益未來(lái)第1年為A，此后按數(shù)額b逐年遞減,未來(lái)第n年的價(jià)值為A-（n-1）b報(bào)酬率為Y,Y不等于零

收益期限為有限年n,且n小于等于A/b+1確定合理經(jīng)營(yíng)期年凈收益為零時(shí)的期限A-（n-1）b=0，求出n5、凈收益按一定數(shù)額遞減的公式公式:-b：凈收益逐年遞55例5、預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為25萬(wàn)元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬(wàn)元。請(qǐng)計(jì)算該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限及合理經(jīng)營(yíng)期限結(jié)束前后整數(shù)年份假定情況下的凈收益；如果報(bào)酬率為6%，請(qǐng)計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限n計(jì)算如下：令A(yù)-（n-1）b=0有25-（n-1）×2=0n=25÷2+1=13.5（年）該宗房地產(chǎn)第13年的凈收益為：

A-（n-1）b=25-（13-1）×2=1（萬(wàn)元）

該宗房地產(chǎn)第14年凈收益為：A-（n-1）b=25-（14-1）×2=-1（萬(wàn)元）

所以合理經(jīng)營(yíng)年限為13.5年。該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格計(jì)算如下：例5、預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為25萬(wàn)元，此后每年的566、凈收益按一定比率遞增的公式收益期限為有限年的公式g：凈收益逐年遞增的比率，未來(lái)第n年的凈收益為A（1+g）n-1公式的假設(shè)前提①凈收益未來(lái)第1年為A，此后按比率g逐年遞增②g﹤Y③收益期限為有限年n

如g=Y時(shí)，6、凈收益按一定比率遞增的公式g：凈收益逐年遞增的比率，未來(lái)577、凈收益按一定比率遞減的公式

■收益期限為有限年的公式

■收益期限為無(wú)限年的公式有效毛收入逐年遞增的比率為gI,運(yùn)營(yíng)費(fèi)用逐年遞增的比率為gE

■有限年期的公式-I：有效毛收入

-E：運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

-gI：I逐年遞增的比率

-gE：E逐年遞增的比率有效毛收入與運(yùn)營(yíng)費(fèi)用逐年遞減的比率不等，或者一個(gè)逐年遞增另一個(gè)逐年遞減無(wú)限年期的公式7、凈收益按一定比率遞減的公式有效毛收入逐年遞增588、預(yù)知未來(lái)若干年后的價(jià)格的公式——7個(gè)公式

公式一

-V：房地產(chǎn)現(xiàn)在的價(jià)格

-Ai:房地產(chǎn)未來(lái)t年期限的凈收益，簡(jiǎn)稱期間收益

-Vt：房地產(chǎn)在未來(lái)第t年末的價(jià)格

-t：持有房地產(chǎn)的期限公式二:上式中凈收益每年不變?yōu)锳,公式三：難以預(yù)測(cè)未來(lái)的價(jià)格，而能預(yù)測(cè)未來(lái)價(jià)格相對(duì)于當(dāng)前價(jià)格的變化率，增值率為△8、預(yù)知未來(lái)若干年后的價(jià)格的公式——7個(gè)公式-V：房地產(chǎn)現(xiàn)59公式四：如果預(yù)測(cè)的是未來(lái)價(jià)格每年上漲率為g，即Vt=V（1+g）t

公式五：凈收益不是每年不變，而是按一定的數(shù)額b遞增

公式六：凈收益如果按一定的數(shù)額b遞減，

公式四：如果預(yù)測(cè)的是未來(lái)價(jià)格每年上漲率為g，即Vt=V（1+60公式七：凈收益如果按一定的比率g遞增

公式八，凈收益如果按一定的比率g遞減

公式七：凈收益如果按一定的比率g遞增公式八，凈收益如611、含義：收益期限是估價(jià)對(duì)象自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至預(yù)期未來(lái)可以獲得

收益的時(shí)間。建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命是自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至建筑物經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束的時(shí)間。土地使用權(quán)剩余期限是自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至土地使用期限結(jié)束的時(shí)間。2、三種情況的處理：①兩者同時(shí)結(jié)束，以其共同的期限作為收益期限。②建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)值等于以建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為收益期限，計(jì)算的房地產(chǎn)價(jià)值，加上建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束后的剩余期限土地使用權(quán)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。③建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束時(shí)，出讓合同中未約定不可續(xù)期的，房地產(chǎn)的價(jià)值等于以土地使用權(quán)剩余期限為收益期限計(jì)算的房地產(chǎn)價(jià)值，加上土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束時(shí)建筑物的殘余價(jià)值折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。

出讓合同中已約定不可續(xù)期的，以土地使用權(quán)剩余期限為收益期限§7.3收益期限的確定§7.3收益期限的確定621.凈收益測(cè)算的基本原理基于租賃收入測(cè)算凈收益——投資法

基于營(yíng)業(yè)收入測(cè)算凈收益——利潤(rùn)法

對(duì)于既有大量租賃收入又有營(yíng)業(yè)收入的，宜通過(guò)租賃收入求取凈收益（一）

基于租賃收入測(cè)算凈收益

基本公式：凈收益＝潛在毛租金收入－空置和收租損失＋其他收入－運(yùn)營(yíng)費(fèi)用＝有效毛收入－運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

相關(guān)概念：凈收益、潛在毛收入、空置和收租損失、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的構(gòu)成：房地產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、人員工資及辦公費(fèi)用、保持房地產(chǎn)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的成本，以及為承租人提供服務(wù)的費(fèi)用。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與會(huì)計(jì)上成本費(fèi)用的區(qū)別（四個(gè)不包括）①不包含抵押貸款還本付息額，如扣除為稅前現(xiàn)金流量②不包含折舊（不包括建筑物、土地取費(fèi)費(fèi)用的折舊攤銷，但包括壽命比整體建筑物經(jīng)濟(jì)壽命短的構(gòu)件、設(shè)備、裝飾裝修等折舊）③不包含改擴(kuò)建費(fèi)用——可用假設(shè)開(kāi)發(fā)法來(lái)測(cè)算改擴(kuò)建項(xiàng)目④不包含所得稅——與特定業(yè)主經(jīng)營(yíng)狀況相關(guān)，所得稅后稱為稅后現(xiàn)金流量

§7.4凈收益的求取1.凈收益測(cè)算的基本原理§7.4凈收益的求取63兩個(gè)重要指標(biāo)：（可以通過(guò)市場(chǎng)法提取獲得）

兩個(gè)重要指標(biāo)：（可以通過(guò)市場(chǎng)法提取獲得）64例6、某商鋪建筑面積為500m2，建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和剩余土地使用年限為35年；市場(chǎng)上類似商鋪按建筑面積計(jì)的月租金為120元/m2；運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為租金收入的25%；該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%。該商鋪的價(jià)值為（）萬(wàn)元。【2006年真題】

A.521

B.533

C.695

D.711?【解析】年租金收入＝500×120×12＝72（萬(wàn)元）

運(yùn)營(yíng)費(fèi)用＝72×25%=18（萬(wàn)元）凈收益＝72-18=54（萬(wàn)元）

例6、某商鋪建筑面積為500m2，建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和剩余65例7、【多選題】某寫(xiě)字樓的租金為每日每平方米3元，電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)由承租人負(fù)擔(dān)，水費(fèi)、供暖費(fèi)、房地產(chǎn)稅由出租人負(fù)擔(dān)。由該租金減去運(yùn)營(yíng)費(fèi)用求取該寫(xiě)字樓的凈收益，應(yīng)減去的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括（）。

【2008年真題】

A.電費(fèi)B.物業(yè)管理費(fèi)C.水費(fèi)D.供暖費(fèi)E.房地產(chǎn)稅???例7、【多選題】某寫(xiě)字樓的租金為每日每平方米3元，電費(fèi)、物業(yè)662、基于營(yíng)業(yè)收入測(cè)算凈收益

特點(diǎn)：業(yè)主與經(jīng)營(yíng)者為同一主體，房地產(chǎn)租金與經(jīng)營(yíng)者利潤(rùn)沒(méi)有分開(kāi)與租賃收入測(cè)算凈收益的區(qū)別潛在毛收入或有效毛收入變成了經(jīng)營(yíng)收入要扣除歸屬于其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益3、不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的求?。ㄒ唬┏鲎獾姆康禺a(chǎn)凈收益的求取

計(jì)算公式：凈收益＝租賃收入－由出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用

租賃收入（2項(xiàng)）：租金收入、租賃保證金或押金的利息

出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用（6項(xiàng)）：維修費(fèi)，管理費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)，房地產(chǎn)稅，租賃費(fèi)用，租賃稅費(fèi)。

現(xiàn)實(shí)出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用——名義租金，計(jì)算時(shí)要轉(zhuǎn)變成實(shí)際租金——由雙方在租賃合同中約定。2、基于營(yíng)業(yè)收入測(cè)算凈收益67例8、某宗已抵押的收益性房地產(chǎn)，年有效毛租金收入500萬(wàn)元，年房屋折舊費(fèi)30萬(wàn)元，維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、管理費(fèi)等50萬(wàn)元，水電供暖費(fèi)等40萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅及房地產(chǎn)稅等65萬(wàn)元，年抵押貸款還本付息額70萬(wàn)元。租賃合同約定，保證合法、安全、正常使用所需的一切費(fèi)用均由出租人負(fù)擔(dān)。該房地產(chǎn)的凈收益為（）萬(wàn)元.

【2009年真題】A.245B.275C.315D.355【解析】水電供暖費(fèi)，不是真正的房租，抵押貸款還本付息額也不包括在收益性房屋的使用成本中。500-30-50-65=355?例8、某宗已抵押的收益性房地產(chǎn)，年有效毛租金收入500萬(wàn)元，68（二）營(yíng)業(yè)的房地產(chǎn)凈收益的求取商業(yè)經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)：凈收益=商品銷售收入-商品銷售成本-經(jīng)營(yíng)費(fèi)用-商品銷售稅金及附加-管理費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用-商業(yè)利潤(rùn)

工業(yè)生產(chǎn)的房地產(chǎn)：凈收益=產(chǎn)品銷售收入-生產(chǎn)成本-產(chǎn)品銷售費(fèi)用-產(chǎn)品銷售稅金及附加-管理費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用-廠商利潤(rùn)

農(nóng)地凈收益的測(cè)算：凈收益=農(nóng)地年產(chǎn)值-各種費(fèi)用-投資利息-農(nóng)業(yè)稅-農(nóng)業(yè)利潤(rùn)

自用或尚未使用的房地產(chǎn)凈收益的求取。可以根據(jù)同一市場(chǎng)上有收益的類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料來(lái)測(cè)算，或者通過(guò)類似房地產(chǎn)的凈收益直接比較得出?；旌鲜找娴姆康禺a(chǎn)凈收益的求取——3種方法

方法1：首先區(qū)分變動(dòng)費(fèi)用和固定費(fèi)用，將各種類型的收入分別減去相應(yīng)的變動(dòng)費(fèi)用，再減去加總的固定費(fèi)用。

方法2：首先測(cè)算各種類型的收入，再測(cè)算各種類型的費(fèi)用，再將總收入減去總費(fèi)用

方法3：把混合收益的房地產(chǎn)看成是各種單一收益類型房地產(chǎn)的簡(jiǎn)單組合，分別求出各自的凈收益，再相加得出總的凈收益

（二）營(yíng)業(yè)的房地產(chǎn)凈收益的求取694.求取凈收益應(yīng)注意的問(wèn)題

①有形收益和無(wú)形收益：形收益是由房地產(chǎn)帶來(lái)的直接貨幣收益;無(wú)形

收益是指房地產(chǎn)帶來(lái)的間接利益

在求取凈收益時(shí)既要包括有形收益，又要考慮各種無(wú)形收益

無(wú)形收益難以貨幣化，難以在計(jì)算凈收益時(shí)考慮，但可以通過(guò)選取較低的報(bào)酬率或資本化率予以考慮。注意不要重復(fù)計(jì)算無(wú)形收益②實(shí)際收益和客觀收益：實(shí)際收益是在當(dāng)前經(jīng)營(yíng)管理狀況下實(shí)際取得的收益，一般不能直接用于估價(jià)。

客觀收益是排除了實(shí)際收益中屬于特殊的、偶然的因素后能夠獲得的一般正常收益，可以作為估價(jià)的依據(jù)。【重點(diǎn)】租約的限制有租約限制的，租賃期限內(nèi)的租金應(yīng)采用租賃合同中約定的租金，即實(shí)際租金，租賃期外的租金應(yīng)采用正?？陀^的市場(chǎng)租金4.求取凈收益應(yīng)注意的問(wèn)題70【重點(diǎn)】承租人權(quán)益價(jià)值評(píng)估

成本節(jié)約資本化法，即：承租人權(quán)益價(jià)值=某種權(quán)益或資產(chǎn)的價(jià)值等于其未來(lái)有效期內(nèi)可以節(jié)約的成本的現(xiàn)值之和

承租人權(quán)益價(jià)值評(píng)估等于剩余租賃期間各期合同租金與市場(chǎng)租金差額的現(xiàn)值之和

合同租金低于市場(chǎng)租金，承租人就有價(jià)值合同租金高于市場(chǎng)租金，承租人權(quán)益價(jià)值為負(fù)有租約限制下的價(jià)值＝無(wú)租約限制下的價(jià)值－承租人權(quán)益價(jià)值樂(lè)觀估計(jì)、保守估計(jì)和最可能估計(jì)

估價(jià)時(shí)應(yīng)同時(shí)給出凈收益的三種估計(jì)值：樂(lè)觀估計(jì)值、保守估計(jì)值、最可能的估計(jì)值

除了評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值應(yīng)遵守謹(jǐn)慎原則而應(yīng)選用較保守的估計(jì)值外，其他目的的估價(jià)都應(yīng)選用最可能的估計(jì)值【重點(diǎn)】承租人權(quán)益價(jià)值評(píng)估71例8、就收益性房地產(chǎn)而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評(píng)估其價(jià)值，往往要求估價(jià)師對(duì)其凈收益同時(shí)給出（）。

【2009年真題】

A.較樂(lè)觀的估計(jì)值B.較保守的估計(jì)值

C.過(guò)高的估計(jì)值D.過(guò)低的估計(jì)值

E.最可能的估計(jì)值預(yù)測(cè)凈收益時(shí)存在樂(lè)觀估計(jì)、保守估計(jì)和最可能估計(jì)。如果是評(píng)估抵押價(jià)值，那么根據(jù)謹(jǐn)慎原則，應(yīng)該選擇較保守的估計(jì)；如果是評(píng)估抵押價(jià)值以外的其他價(jià)值，則應(yīng)該選擇最可能的估計(jì)值。CD的說(shuō)法，過(guò)高或過(guò)低，這種說(shuō)法本身就是錯(cuò)誤的。??例8、就收益性房地產(chǎn)而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評(píng)估724、凈收益流模式的確定