全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位培訓(xùn)班培訓(xùn)教材

12/7/20221龔國(guó)慶全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位培訓(xùn)班培訓(xùn)教材物業(yè)管理概論12/7/20222龔國(guó)慶一、物業(yè)概念物業(yè)—Property財(cái)產(chǎn)、擁有物—房地產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)。單位性房地產(chǎn)的稱謂。已建成并投入使用的各類建筑物及其相關(guān)的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。12/7/20223龔國(guó)慶二、物業(yè)的分類居住。廠房（主要指標(biāo)準(zhǔn)廠房）、倉(cāng)庫(kù)、庫(kù)場(chǎng)。辦公。商業(yè)。交通運(yùn)輸。12/7/20224龔國(guó)慶二、物業(yè)的分類（續(xù)一）郵政、通訊、廣播、電視。賓館、飲食、服務(wù)、旅游。文化、教育、科研。衛(wèi)生。體育。12/7/20225龔國(guó)慶12/7/20226龔國(guó)慶書(shū)本內(nèi)容：物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人委托、依據(jù)委托合同，對(duì)物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并提供綜合性的有償服務(wù)。全國(guó)條例：指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。三、物業(yè)管理概念12/7/20227龔國(guó)慶四、現(xiàn)代物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展19世紀(jì)60年代的英國(guó)。工業(yè)發(fā)展高漲，勞動(dòng)力需求大。大量人口的涌入，房屋及設(shè)施滿足不了需要。多人使用，環(huán)境條件差。拖欠租金，人為破壞。嚴(yán)重影響業(yè)主的經(jīng)濟(jì)收益。奧克維婭·希爾女士制定了住宅的管理辦法。12/7/20228龔國(guó)慶40年代大移民潮木屋時(shí)代50年代九龍石硤尾大火早期公屋60年代私人大廈初級(jí)物業(yè)管理70年代美孚新村綜合物業(yè)管理80年代物業(yè)管理成為置業(yè)選擇因素五、物業(yè)管理在香港的發(fā)展過(guò)程12/7/20229龔國(guó)慶六、國(guó)內(nèi)物業(yè)管理的發(fā)展過(guò)程1981年3月深圳市物業(yè)管理公司成立1991年深圳萬(wàn)科“天景花園”成立業(yè)主管理委員會(huì)1993年成立深圳市物業(yè)管理協(xié)會(huì)1994年頒布了我國(guó)第一部地方性物業(yè)管理法規(guī)——《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》1994年深圳“蓮花北村”首次物業(yè)管理招投標(biāo)1994年4月，建設(shè)部頒布實(shí)施了我國(guó)有關(guān)物業(yè)管理的第一個(gè)部門規(guī)章《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，《辦法》明確要求在新建小區(qū)推行物業(yè)管理制度。1994年以來(lái)，廣東、上海、重慶、深圳等20多個(gè)省、市相繼出臺(tái)了地方物業(yè)管理?xiàng)l例。12/7/202210龔國(guó)慶國(guó)內(nèi)物業(yè)業(yè)管理發(fā)發(fā)展過(guò)程程（續(xù)一））1995年，全全國(guó)第一一次物業(yè)業(yè)管理工工作座談?wù)剷?huì)在青青島召開(kāi)開(kāi)。1996年12月3日深深圳“鹿鹿丹村”首次次公開(kāi)招投標(biāo)標(biāo)1997年，，全國(guó)第二次次物業(yè)管理工工作座談會(huì)在在大連召開(kāi)。。1999年，，全國(guó)第三次次物業(yè)管理工工作座談會(huì)在在深圳召開(kāi)，，時(shí)任建設(shè)部部部長(zhǎng)俞正聲聲、副部長(zhǎng)宋宋春華出席，，宋春華在會(huì)會(huì)上作了《培培育和規(guī)范物物業(yè)管理市場(chǎng)場(chǎng)，推動(dòng)物業(yè)業(yè)管理工作健健康發(fā)展》的的報(bào)告，會(huì)議議規(guī)模大大超超過(guò)了前兩次次會(huì)議。2000年10月，中國(guó)國(guó)物業(yè)管理協(xié)協(xié)會(huì)在北京正正式成立，共共有878家家物業(yè)管理單單位成為首批批會(huì)員，選舉舉產(chǎn)生了首屆屆理事會(huì)，理理事會(huì)懇請(qǐng)宋宋春華擔(dān)任名名譽(yù)會(huì)長(zhǎng)。謝謝家瑾任首屆屆會(huì)長(zhǎng)，徐俊俊達(dá)任常務(wù)副副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)書(shū)長(zhǎng)。12/6/202211龔國(guó)慶2002年年3月月，，中中央央電電視視臺(tái)臺(tái)《《焦焦點(diǎn)點(diǎn)訪訪談?wù)劇贰窓跈谀磕窟B連續(xù)續(xù)報(bào)報(bào)道道了了上上海海某某住住宅宅小小區(qū)區(qū)物物業(yè)業(yè)管管理理工工作作人人員員將將業(yè)業(yè)主主打打成成骨骨折折的的惡惡性性事事件件。。當(dāng)當(dāng)年年““3··15””消消費(fèi)費(fèi)者者權(quán)權(quán)益益日日，，建建設(shè)設(shè)部部總總經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)師師、、住住宅宅與與房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)司司司司長(zhǎng)長(zhǎng)謝謝家家瑾瑾，，就就物物業(yè)業(yè)管管理理方方面面存存在在的的問(wèn)問(wèn)題題接接受受中中央央電電視視臺(tái)臺(tái)《《生生活活》》欄欄目目的的記記者者專專訪訪。。2003年年6月2003年7月14日，全國(guó)物業(yè)管理工作會(huì)議在北京召開(kāi)。（學(xué)習(xí)、宣傳、貫徹條例）12/6/202212龔國(guó)慶慶七、《《物業(yè)業(yè)管理理?xiàng)l例例》2003年年5月月28日國(guó)國(guó)務(wù)院院第9次會(huì)會(huì)議通通過(guò)2003年年6月月8日日頒布布自2003年9月1日起起施行行12/6/202213龔國(guó)慶八、物業(yè)管管理的基本本內(nèi)容常規(guī)性的公公共服務(wù)（（基本、必必須的）針對(duì)性服務(wù)務(wù)（特定、、有償服務(wù)務(wù)）委托性專項(xiàng)項(xiàng)服務(wù)12/6/202214龔國(guó)國(guó)慶慶九、、物物業(yè)業(yè)管管理理的的目目的的和和任任務(wù)務(wù)創(chuàng)造造安安居居樂(lè)樂(lè)業(yè)業(yè)的的生生產(chǎn)產(chǎn)、、生生活活環(huán)環(huán)境境A.服服務(wù)務(wù)行行業(yè)業(yè)——第第三三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)B.產(chǎn)產(chǎn)品品無(wú)無(wú)形形——服服務(wù)務(wù)C.產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)量量不不易易量量化化物業(yè)業(yè)的的保保值值增增值值12/6/202215龔國(guó)國(guó)慶慶十、、物物業(yè)業(yè)管管理理與與傳傳統(tǒng)統(tǒng)房房屋屋管管理理的的區(qū)區(qū)別別比較項(xiàng)目傳統(tǒng)房屋管理物業(yè)管理物業(yè)產(chǎn)權(quán)國(guó)有業(yè)主私有單位性質(zhì)事業(yè)單位企業(yè)單位管理人員政府委派公開(kāi)聘用管理手段行政法律、經(jīng)濟(jì)管理范圍狹小廣泛經(jīng)費(fèi)來(lái)源收租養(yǎng)房自籌費(fèi)用狀況嚴(yán)重不足收支平衡、稍有盈余。服務(wù)方式無(wú)償有償服務(wù)效果房損嚴(yán)重、壽命縮短。維護(hù)很好，保值增值。12/6/202216龔國(guó)慶慶十一、、物業(yè)業(yè)管理理的特特征社會(huì)化化：適適應(yīng)社社會(huì)化化大生生產(chǎn)專專業(yè)分分工的的需求求，需需要全全社會(huì)會(huì)的參參與、、監(jiān)督督。專業(yè)化化：專專門的的組織織機(jī)構(gòu)構(gòu)、專專業(yè)從從業(yè)人人員、、專業(yè)業(yè)的管管理技技術(shù)。。企業(yè)化化：物物業(yè)管管理機(jī)機(jī)構(gòu)依經(jīng)營(yíng)性：物業(yè)管理實(shí)行有償服務(wù)，在市場(chǎng)獲取合理利潤(rùn)。12/6/202217龔國(guó)國(guó)慶慶十二二、、物物業(yè)業(yè)管管理理的策劃階段段、前期期準(zhǔn)備階階段（前前期準(zhǔn)備備）啟動(dòng)階段段（物業(yè)業(yè)交付使使用初期期）日常運(yùn)作作階段（（正常運(yùn)運(yùn)作期）12/6/202218龔國(guó)慶策劃階段早期介入A.檢討設(shè)設(shè)計(jì)方案（（對(duì)日后管管理不利因因素作出改改善建議））。B.參與有有關(guān)承建商商會(huì)議，檢檢討進(jìn)度。。C.協(xié)助列列出遺漏工工程供發(fā)展展商跟進(jìn)。。12/6/202219龔國(guó)慶策劃階段制定物業(yè)管管理服務(wù)方方案A.確定管管理檔次。。B.確定服服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。。C.財(cái)務(wù)收收支預(yù)算。。選聘/組建建物業(yè)管理理機(jī)構(gòu)12/6/202220前期準(zhǔn)備階段段機(jī)構(gòu)的設(shè)置/人員編制。。人員選聘/培培訓(xùn)。編制業(yè)主臨時(shí)時(shí)公約/守則則。草擬工作細(xì)則則。設(shè)立財(cái)務(wù)制度度。物業(yè)租售的代代理。12/6/202221龔國(guó)慶慶前期階階段之之重點(diǎn)點(diǎn)管理理（外部部）配套設(shè)設(shè)施：：道路路、商商業(yè)、、活動(dòng)動(dòng)場(chǎng)所所、垃垃圾處處理等等。能源：：水、、電、、氣。。保安消消防：：車場(chǎng)場(chǎng)、住住宅、、設(shè)備備。人文環(huán)環(huán)境：：綠化化布置置/選選種/高度度/搭搭配、、園林林景觀觀策劃劃等。。建筑材材料：：外墻墻、公公共場(chǎng)場(chǎng)所材材料易易維護(hù)護(hù)和更更換。。科技運(yùn)運(yùn)用：：智能能化、12/6/202222龔國(guó)國(guó)慶慶前期期階階段段之之重重點(diǎn)點(diǎn)管管理理（室室內(nèi)內(nèi)））物業(yè)業(yè)規(guī)規(guī)格格：：電電梯梯數(shù)數(shù)目目/速速度度、、樓樓低低高高度度、、公公共共照照明明、、洗洗手手間間數(shù)數(shù)量量等等。。用戶戶單單元元：：?jiǎn)螁卧婷娣e積、、管管道道、、家家電電設(shè)設(shè)備備、、陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)臺(tái)綜綜合合比比例例。。內(nèi)部部空空間間：：使使用用功功能能分分區(qū)區(qū)明明顯顯、、細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)空空間間。。環(huán)保保材材料料：：涂涂料料、、門門窗窗、、管管線線。。12/6/202223龔國(guó)慶有關(guān)前期期物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)的法規(guī)規(guī)內(nèi)容第二十一一條在在業(yè)主主、業(yè)主主大會(huì)選選聘物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)之前前，建設(shè)設(shè)單位選選聘物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)的，，應(yīng)當(dāng)簽簽訂書(shū)面面的前期期物業(yè)服服務(wù)合同同。第二十二二條建建設(shè)單單位應(yīng)當(dāng)當(dāng)在銷售售物業(yè)之之前，制制定業(yè)主主臨時(shí)公公約。第二十四四條國(guó)國(guó)家提提倡建設(shè)設(shè)單位按按照房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)與物業(yè)業(yè)管理相相分離的的原則，，通過(guò)招招投標(biāo)的的方式選選聘具有有相應(yīng)資資質(zhì)的物12/6/202224龔國(guó)慶架構(gòu)設(shè)立立人員準(zhǔn)備備工程技術(shù)術(shù)環(huán)境維護(hù)安全管理物業(yè)服務(wù)正常運(yùn)作前期介入的的步驟12/6/202225龔國(guó)慶啟動(dòng)階段物業(yè)的接管管驗(yàn)收用戶入住產(chǎn)權(quán)備案/檔案資料料的建立首次業(yè)主大大會(huì)的召開(kāi)開(kāi)和業(yè)主委委員會(huì)的正正式成立12/6/202226龔國(guó)慶有關(guān)業(yè)主大會(huì)會(huì)的法規(guī)內(nèi)容容第八條物業(yè)業(yè)管理區(qū)域內(nèi)內(nèi)全體業(yè)主組組成業(yè)主大會(huì)會(huì)。第九條一個(gè)個(gè)物業(yè)管理區(qū)區(qū)域成立一個(gè)個(gè)業(yè)主大會(huì)。。第十二條業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)會(huì)議可以采用用集體討論的的形式，也可可以采用書(shū)面面征求意見(jiàn)的的形式；但應(yīng)應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管管理區(qū)域內(nèi)持持有１／２以以上投票權(quán)的的業(yè)主參加。。12/6/202227龔國(guó)慶有關(guān)業(yè)主大會(huì)會(huì)的法規(guī)內(nèi)容容（續(xù)一）業(yè)主可以委托托代理人參加加業(yè)主大會(huì)會(huì)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)作出出決定，必須須經(jīng)與會(huì)業(yè)主主所持投票權(quán)權(quán)１／２以上上通過(guò)。業(yè)主主大會(huì)作出制制定和修改業(yè)業(yè)主公約、業(yè)業(yè)主大會(huì)議事事規(guī)則，選聘聘和解聘物業(yè)業(yè)管理企業(yè)，，專項(xiàng)維修資資金使用和續(xù)續(xù)籌方案的決決定，必須經(jīng)經(jīng)物業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)業(yè)主所持投票票權(quán)２／３以以上通過(guò)。業(yè)主大會(huì)的決決定對(duì)物業(yè)管管理區(qū)域內(nèi)的的全體業(yè)主具具有約束力。。12/6/202228龔國(guó)慶有關(guān)業(yè)主大會(huì)會(huì)的法規(guī)內(nèi)容容（續(xù)二）第二十條業(yè)主大會(huì)、業(yè)業(yè)主委員會(huì)應(yīng)應(yīng)當(dāng)配合公安安機(jī)關(guān)，與居居民委員會(huì)相相互協(xié)作，共共同做好維護(hù)護(hù)物業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)的社會(huì)會(huì)治安等相關(guān)關(guān)工作。在物業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)，業(yè)主主大會(huì)、業(yè)主主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)當(dāng)積極配合相相關(guān)居民委員員會(huì)依法履行行自治管理職職責(zé)，支持居居民委員會(huì)開(kāi)開(kāi)展工作，并并接受其指