不動(dòng)產(chǎn)商品及投資課件

不動(dòng)產(chǎn)商品及投資不動(dòng)產(chǎn)商品及投資1不動(dòng)產(chǎn)之定義「不動(dòng)產(chǎn)」，依民法第六十六條規(guī)定為「土地及其定著物」。「定著物」則泛指建築物、道路、停車(chē)場(chǎng)及水電、瓦斯設(shè)施等。不動(dòng)產(chǎn)之出產(chǎn)物，尚未分離者，為該不動(dòng)產(chǎn)之部份。即其包括了土地和其上在建或已完成之建築物。至於「不動(dòng)產(chǎn)之出產(chǎn)物」應(yīng)是指農(nóng)作改良物而言。而國(guó)人習(xí)慣上將不動(dòng)產(chǎn)稱(chēng)之為房地產(chǎn)，有時(shí)不動(dòng)產(chǎn)與房地產(chǎn)亦互為通用。不動(dòng)產(chǎn)之定義「不動(dòng)產(chǎn)」，依民法第六十六條規(guī)定為「土地及其定2不動(dòng)產(chǎn)的特質(zhì)不可移動(dòng)性耐久性昂貴性異質(zhì)性所有權(quán)可分割性流動(dòng)性低且變現(xiàn)性差抗通貨膨脹性多樣性生活機(jī)能依賴(lài)性商品之互補(bǔ)品替代性-不同類(lèi)型的不動(dòng)產(chǎn)具替代性開(kāi)發(fā)及使用具外部性投資與消費(fèi)雙重性供給具有限性需求具穩(wěn)定性交易具高費(fèi)用不動(dòng)產(chǎn)的特質(zhì)不可移動(dòng)性生活機(jī)能依賴(lài)性3不動(dòng)產(chǎn)具不可移動(dòng)性土地之位置為固定且無(wú)法移動(dòng)。附著於土地上之建物亦為固定且無(wú)法移動(dòng)，但伴隨著科技的進(jìn)步，建築物已非不可移動(dòng)了。由於不可移動(dòng)性使的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)成為一區(qū)域性市場(chǎng)，無(wú)法像其他商品一樣藉由交通工具將商品由供給剩餘地區(qū)輸往不足地區(qū)。由於不可移動(dòng)性使的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)容易產(chǎn)生供需失調(diào)、價(jià)格大起大落。不動(dòng)產(chǎn)具不可移動(dòng)性土地之位置為固定且無(wú)法移動(dòng)。4不動(dòng)產(chǎn)具耐久性（一）

理論上土地之存在為恆久不滅的，故土地具恆久性。建築改良物雖可耐久使用，但其並不具恆久性，實(shí)務(wù)上其應(yīng)只具耐久性。土地上之建築物在適當(dāng)?shù)脑O(shè)計(jì)、施工及建材選用下，其壽命少則達(dá)一、二十年，多可達(dá)百年至數(shù)百年之久。不動(dòng)產(chǎn)具耐久性（一）理論上土地之存在為恆久不滅的，故土地具5不動(dòng)產(chǎn)具耐久性（二）

耐久性之優(yōu)點(diǎn)：優(yōu)良擔(dān)保品、易取得長(zhǎng)期融資。耐久性之缺點(diǎn)：不動(dòng)產(chǎn)老舊後易造成區(qū)域衰退、價(jià)值下降並阻礙新的商品供給。耐久（恆久）性亦使不動(dòng)產(chǎn)成為置產(chǎn)保值的手段。耐久或恆久之不同，使得會(huì)計(jì)上對(duì)其折舊需做不同之處理。不動(dòng)產(chǎn)具耐久性（二）耐久性之優(yōu)點(diǎn)：優(yōu)良擔(dān)保品、易取得長(zhǎng)期融6不動(dòng)產(chǎn)具昂貴性

不動(dòng)產(chǎn)常常是許多人一生中所購(gòu)買(mǎi)或投資最貴的商品，少則百萬(wàn)，多則千萬(wàn)，因此大家購(gòu)買(mǎi)或投資時(shí)都應(yīng)該非常慎重的考慮，仔細(xì)比較，才決定是否投資。亦因不動(dòng)產(chǎn)之昂貴特質(zhì)，使得「不動(dòng)產(chǎn)證券化」逐漸受小額投資人之歡迎。不動(dòng)產(chǎn)具昂貴性不動(dòng)產(chǎn)常常是許多人一生中所購(gòu)買(mǎi)或投資最貴的商7

亦稱(chēng)「唯一性」。因?yàn)閰^(qū)位條件、建築型式、鄰里環(huán)境等各個(gè)因素都可能不相同，因此房地產(chǎn)商品沒(méi)有辦法像其他商品般生產(chǎn)完全相同的房地產(chǎn)，這便產(chǎn)生房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不容易統(tǒng)一的結(jié)果。因此就房地產(chǎn)投資者，應(yīng)了解所投資房地產(chǎn)的異質(zhì)性何在，這些異質(zhì)性的價(jià)格差距是否合理。

不動(dòng)產(chǎn)具異質(zhì)性

亦稱(chēng)「唯一性」。不動(dòng)產(chǎn)具異質(zhì)性8不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)具可分割性

傳統(tǒng)上多認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)具不可分割性：其看法為投資不動(dòng)產(chǎn)不可能像黃金、股票般分割購(gòu)買(mǎi)，而在投資不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，投資者不僅僅投資該不動(dòng)產(chǎn)本身，也同時(shí)投資購(gòu)買(mǎi)了其周?chē)h(huán)境、公共設(shè)施、鄰居關(guān)係等。因此投資不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)認(rèn)清房地產(chǎn)整體內(nèi)涵。但是如將不動(dòng)產(chǎn)視為一商品，就法律層面及實(shí)務(wù)層面而言，不動(dòng)產(chǎn)之所有權(quán)則具可分割性。例如公寓大樓之土地持份即為常見(jiàn)之情況。不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)具可分割性傳統(tǒng)上多認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)具不可分割性：其看9不動(dòng)產(chǎn)之流動(dòng)性低且變現(xiàn)性差

因?yàn)閮r(jià)格昂貴，加上異質(zhì)性造成價(jià)格差異，房地產(chǎn)交易需花很長(zhǎng)時(shí)間，當(dāng)有急用時(shí)，不易將房產(chǎn)變成現(xiàn)款。不動(dòng)產(chǎn)之流動(dòng)性低且變現(xiàn)性差因?yàn)閮r(jià)格昂貴，加上異質(zhì)性造成價(jià)格10不動(dòng)產(chǎn)具抗通貨膨脹性

就專(zhuān)家學(xué)者以往之觀察研究，認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)為一種具抗通貨膨脹之標(biāo)的。通貨膨脹率與不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格具有同方向變動(dòng)的關(guān)係不動(dòng)產(chǎn)具抗通貨膨脹性就專(zhuān)家學(xué)者以往之觀察研究，認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)為11不動(dòng)產(chǎn)商品具多樣性

不動(dòng)產(chǎn)商品可提供多樣化之使用，例如住宅、商業(yè)、工業(yè)、農(nóng)業(yè)、休閒等使用。不動(dòng)產(chǎn)商品具多樣性不動(dòng)產(chǎn)商品可提供多樣化之使用，例如住宅、12不動(dòng)產(chǎn)商品間具依賴(lài)性

各種不動(dòng)產(chǎn)商品間具有高度之依賴(lài)性，例如住宅不動(dòng)產(chǎn)需要有產(chǎn)業(yè)活動(dòng)來(lái)支持，像是商業(yè)活動(dòng)之存在，因?yàn)槠淇商峁┚用窀黝?lèi)財(cái)貨及服務(wù)；另外，工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)亦需住宅不動(dòng)產(chǎn)之存在，以供勞工之居住需要。不動(dòng)產(chǎn)商品間具依賴(lài)性

各種不動(dòng)產(chǎn)商品間具有高度之依賴(lài)性，例如13不動(dòng)產(chǎn)商品間具互補(bǔ)性

就需求面而言，兩種不同的不動(dòng)產(chǎn)商品間具負(fù)的交叉彈性時(shí)，此時(shí)，此二種不動(dòng)產(chǎn)商品間具有所謂的「互補(bǔ)」關(guān)係。例如住宅不動(dòng)產(chǎn)與商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的需求之間便具「互補(bǔ)」關(guān)係。因?yàn)樽≌粍?dòng)產(chǎn)需求的增加將引起對(duì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的需求的增加。不動(dòng)產(chǎn)商品間具互補(bǔ)性就需求面而言，兩種不同的不動(dòng)產(chǎn)商品間具14不動(dòng)產(chǎn)商品間具替代性

就需求面而言，兩種不同的不動(dòng)產(chǎn)商品間具正的交叉彈性時(shí)，此時(shí)，此二種不動(dòng)產(chǎn)商品間具有所謂的「替代」關(guān)係。例如住宅不動(dòng)產(chǎn)中之套房與一房一廳兩種商品的需求之間在某些情況下便具「替代」關(guān)係。就供給面而言，兩種不同的不動(dòng)產(chǎn)商品間具負(fù)的交叉彈性時(shí)，此時(shí)，此二種不動(dòng)產(chǎn)商品間具有所謂的「替代」關(guān)係。例如從資金面來(lái)看，資金會(huì)從低利潤(rùn)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)品轉(zhuǎn)往投入高利潤(rùn)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)品，使得此二種不動(dòng)產(chǎn)商品之供給產(chǎn)生「替代」關(guān)係。不動(dòng)產(chǎn)商品間具替代性

就需求面而言，兩種不同的不動(dòng)產(chǎn)商品間具15不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)及使用具外部性

不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)及使用常產(chǎn)生不由不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)者及使用者承受之成本或利益，此類(lèi)成本或利益稱(chēng)之為外部成本或外部利益。例如伴隨工業(yè)區(qū)之開(kāi)發(fā)，亦會(huì)開(kāi)闢連外道路，此時(shí)，對(duì)環(huán)境生態(tài)所造成之衝擊或破壞為典型之外部成本；而周遭居民將受惠於道路開(kāi)闢後之便利，此則為典型之外部利益。不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)及使用具外部性

不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)及使用常產(chǎn)生不由不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)16不動(dòng)產(chǎn)具投資與消費(fèi)雙重性

不動(dòng)產(chǎn)不像股票等證券一般只有投資性，但是不動(dòng)產(chǎn)除可作為投資標(biāo)的賺取租金或買(mǎi)賣(mài)差價(jià)外，亦同時(shí)也可以作為居住使用產(chǎn)生消費(fèi)性，因此深獲大眾的喜好，增加置產(chǎn)與投資意願(yuàn)。

不動(dòng)產(chǎn)具投資與消費(fèi)雙重性

不動(dòng)產(chǎn)不像股票等證券一般只有投資性17不動(dòng)產(chǎn)具消費(fèi)財(cái)與資本財(cái)雙重性

不動(dòng)產(chǎn)除了直接提供人們消費(fèi)使用外，亦提供作為生產(chǎn)其他財(cái)貨之用，即不動(dòng)產(chǎn)亦為資本財(cái)。直接消費(fèi)使用：如住宅、休閒不動(dòng)產(chǎn)等。生產(chǎn)其他財(cái)貨之用：如工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)。不動(dòng)產(chǎn)具消費(fèi)財(cái)與資本財(cái)雙重性不動(dòng)產(chǎn)除了直接提供人們消費(fèi)使用18不動(dòng)產(chǎn)供給具有限性

由於土地取得、施工期限等因素限制，短期內(nèi)無(wú)法提供新建之不動(dòng)產(chǎn)，故一般認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)供給短期較沒(méi)有彈性，但長(zhǎng)期還是有彈性。不動(dòng)產(chǎn)供給具有限性

由於土地取得、施工期限等因素限制，短期內(nèi)19不動(dòng)產(chǎn)需求具穩(wěn)定性

不動(dòng)產(chǎn)需求一般分為「自然需求」及「投資需求」。不動(dòng)產(chǎn)的自然需求隨所得及人口的增加而增加，其速度平緩。短期在缺乏供給彈性下，房?jī)r(jià)若太貴，則延緩自然購(gòu)屋需求。投資需求或稱(chēng)投機(jī)需求，亦稱(chēng)假性需求。不動(dòng)產(chǎn)需求具穩(wěn)定性

不動(dòng)產(chǎn)需求一般分為「自然需求」及「投資需20不動(dòng)產(chǎn)交易具高費(fèi)用不動(dòng)產(chǎn)交易除了個(gè)人時(shí)間與精力的花費(fèi)外，還有許多稅及費(fèi)用需支付，例如交易所得稅（賣(mài)方若對(duì)出售房屋有賺錢(qián)時(shí)，需依所得稅法繳交出售不動(dòng)產(chǎn)之所得稅）、土地增值稅（依規(guī)定繳納義務(wù)人為賣(mài)方）、契稅等。若委託不動(dòng)產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人員處理不動(dòng)產(chǎn)交易，尚有仲介費(fèi)（一般為成交價(jià)5％，賣(mài)方支付1％，買(mǎi)方支付4％）及代書(shū)費(fèi)等。此外，若辦理不動(dòng)產(chǎn)貸款，則另需考量貸款相關(guān)之其他費(fèi)用，例如抵押權(quán)設(shè)定之規(guī)費(fèi)（抵押設(shè)定金額的千分之一）、申請(qǐng)時(shí)銀行所需收取之之費(fèi)用、房屋所需投保之保險(xiǎn)費(fèi)及代書(shū)費(fèi)等。不動(dòng)產(chǎn)交易具高費(fèi)用不動(dòng)產(chǎn)交易除了個(gè)人時(shí)間與精力的花費(fèi)外，還有21不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售產(chǎn)業(yè)代銷(xiāo)業(yè)仲介業(yè)不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售產(chǎn)業(yè)代銷(xiāo)業(yè)22不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售業(yè)分類(lèi)

代銷(xiāo)業(yè)主要的銷(xiāo)售標(biāo)的物是整批的預(yù)售屋。 傭金約為成交金額的5%。 廣告預(yù)算通常是銷(xiāo)售金額的2%。仲介業(yè)的銷(xiāo)售標(biāo)的物為房地產(chǎn)次級(jí)市場(chǎng)的中古屋介紹買(mǎi)賣(mài)為主，屬於個(gè)案零星銷(xiāo)售。不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售業(yè)分類(lèi)代銷(xiāo)業(yè)主要的銷(xiāo)售標(biāo)的物是整批的預(yù)售屋。23房地產(chǎn)銷(xiāo)售業(yè)主要工作

市場(chǎng)調(diào)查產(chǎn)品定位(預(yù)售屋)產(chǎn)權(quán)調(diào)查(中古屋)廣告企劃定價(jià)銷(xiāo)售售後管理房地產(chǎn)銷(xiāo)售業(yè)主要工作市場(chǎng)調(diào)查24代銷(xiāo)業(yè)

興起-臺(tái)灣五十及六十年代的經(jīng)濟(jì)起飛目前最大的代銷(xiāo)公司為新聯(lián)陽(yáng)和甲桂林代銷(xiāo)公司一般的業(yè)務(wù)範(fàn)圍：

純企劃代銷(xiāo)包銷(xiāo)代銷(xiāo)業(yè)興起-臺(tái)灣五十及六十年代的經(jīng)濟(jì)起飛25仲介經(jīng)紀(jì)業(yè)「不動(dòng)產(chǎn)仲介經(jīng)紀(jì)業(yè)者」為一家經(jīng)營(yíng)不動(dòng)產(chǎn)仲介或代銷(xiāo)業(yè)務(wù)之公司或商號(hào)；其業(yè)務(wù)內(nèi)容為從事不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、互易、租賃之居間或代理業(yè)務(wù)。又因品牌經(jīng)營(yíng)方式的不同，可分為獨(dú)立品牌、加盟品牌連鎖及直營(yíng)品牌連鎖等經(jīng)營(yíng)方式。

獨(dú)立品牌經(jīng)營(yíng)之定義:

為單一公司或商號(hào)，以自行訂定之公司名稱(chēng)或是品牌名稱(chēng)來(lái)經(jīng)營(yíng)之不動(dòng)產(chǎn)房仲業(yè)者。

加盟品牌經(jīng)營(yíng)之定義:

為一公司或商號(hào)，為了增加作業(yè)商機(jī)，以及結(jié)合各個(gè)區(qū)域的店頭力量，所為經(jīng)過(guò)品牌總部加盟授權(quán)之經(jīng)營(yíng)行為。各個(gè)加盟店仍是獨(dú)立擁有及經(jīng)營(yíng)。

直營(yíng)品牌經(jīng)營(yíng)之定義:

為一公司或商號(hào)，為了增加在各個(gè)區(qū)域的服務(wù)據(jù)點(diǎn)，而所成立的直接營(yíng)運(yùn)控管之店頭。仲介經(jīng)紀(jì)業(yè)「不動(dòng)產(chǎn)仲介經(jīng)紀(jì)業(yè)者」為一家經(jīng)營(yíng)不動(dòng)產(chǎn)仲介或代銷(xiāo)業(yè)26房屋仲介發(fā)展的歷程1970-1985年間，「零星戶(hù)代銷(xiāo)公司」。在民國(guó)63年明令禁止以介紹房屋買(mǎi)賣(mài)為業(yè)務(wù)的公司辦理登記。民國(guó)73年底經(jīng)濟(jì)部開(kāi)放以「房屋仲介」為行業(yè)名稱(chēng)辦理登記。民國(guó)74年，由太平洋建設(shè)集團(tuán)轉(zhuǎn)投資的「太平洋房屋公司」取得第一張合法營(yíng)業(yè)執(zhí)照。房屋仲介發(fā)展的歷程27臺(tái)灣主要仲介業(yè)者的相關(guān)資料

公司住商信義太平洋中信力霸永慶僑福ERA巨東臺(tái)灣成立日期65.870.374.674.1177.1177.67888.1066.875.3經(jīng)營(yíng)型態(tài)加盟直營(yíng)直營(yíng)加盟直營(yíng)直營(yíng)直營(yíng)加盟加盟高普專(zhuān)高普專(zhuān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)賣(mài)方4%賣(mài)方4%賣(mài)方4%賣(mài)方4%賣(mài)方4%賣(mài)方4%賣(mài)方4%賣(mài)方4%賣(mài)方3-4%賣(mài)方4%違約金4%4%4%4%4%4%4%4%4%4%臺(tái)灣主要仲介業(yè)者的相關(guān)資料公司住商信義太平洋中信力霸永慶僑28臺(tái)灣地區(qū)主要的仲介商97年2月公司臺(tái)灣家數(shù)大陸家數(shù)永慶(直營(yíng)＋加盟)43724東森392住商不動(dòng)產(chǎn)32870中信25421世紀(jì)(直營(yíng)＋加盟)211信義203108北區(qū)(直營(yíng)＋加盟)127太平洋(直營(yíng)＋加盟)108臺(tái)灣地區(qū)主要的仲介商97年2月公司臺(tái)灣家數(shù)大陸家數(shù)永慶(直營(yíng)29房屋仲介業(yè)的經(jīng)營(yíng)方式

高普專(zhuān)式高普專(zhuān)式的特色為產(chǎn)品樓面經(jīng)營(yíng)(無(wú)店面租金)，給薪制度採(cǎi)低(無(wú))底薪高獎(jiǎng)金制度，因此其經(jīng)營(yíng)成本較低。員工教育較偏重業(yè)務(wù)技巧的訓(xùn)練，對(duì)企業(yè)形象的投入較少。房屋仲介業(yè)的經(jīng)營(yíng)方式高普專(zhuān)式30房屋仲介業(yè)的經(jīng)營(yíng)方式店頭式店頭式又分成直營(yíng)和加盟，或是兩種形式混和的經(jīng)營(yíng)方式，給薪制度採(cǎi)高額底薪保障，前3-6個(gè)月，保障底薪有30,000-40,000元/月。在開(kāi)發(fā)及行銷(xiāo)方面，較重視鄰里關(guān)係和商圈的經(jīng)營(yíng)，因?yàn)橹匾晱V告形象，較有利開(kāi)發(fā)，銷(xiāo)售較不積極，交易重視透明化，經(jīng)營(yíng)受景氣影響較小；員工教育偏重品質(zhì)管制之訓(xùn)練，因此人員素質(zhì)高，而公司對(duì)整體形象廣告的投入也較多。房屋仲介業(yè)的經(jīng)營(yíng)方式店頭式31如何找合適的仲介公司(1)選擇品牌佳、形象好，提供各項(xiàng)購(gòu)屋保障的仲介公司購(gòu)屋。(2)事先了解契約內(nèi)容的合理性並謹(jǐn)慎簽約?？从袩o(wú)成屋履約保證。(3)做好產(chǎn)權(quán)與房屋現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查。(4)資訊愈透明的公司愈佳。

如何找合適的仲介公司(1)選擇品牌佳、形象好，提供各項(xiàng)購(gòu)屋保32一般房屋仲介公司應(yīng)有哪些售後服務(wù)

1.漏水保固服務(wù)、免海砂屋幅射屋保證

2.戶(hù)籍遷出、遷入辦理

3.房屋用途變更之申請(qǐng)辦理

4.自用地價(jià)稅之申請(qǐng)辦理

5.回饋活動(dòng)。包括：

a.生日卡寄發(fā)

b.免費(fèi)雜誌贈(zèng)閱

c.認(rèn)同卡

d.不動(dòng)產(chǎn)系列講座

f.年節(jié)、聖誕卡賀卡寄發(fā)

7.優(yōu)惠稅率申請(qǐng)?zhí)嵝?/p>

8.裝修資料提供一般房屋仲介公司應(yīng)有哪些售後服務(wù)1.漏水保固服務(wù)、免33房屋類(lèi)型房屋類(lèi)型34實(shí)務(wù)上常用的市場(chǎng)分割變數(shù)1.土地使用：以住宅、商業(yè)、工業(yè)等不同使用型態(tài)劃分次市場(chǎng)。2.建物屋齡：如全新、中古屋或預(yù)售屋。3.經(jīng)濟(jì)因素：如低、中、高或頂級(jí)豪宅之價(jià)位等。4.地理區(qū)位：如市中心、市郊或鄉(xiāng)間等。5.行政區(qū)域之選擇：如鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、市或直轄市等，此類(lèi)選擇應(yīng)與學(xué)區(qū)及居民福利有關(guān)。6.產(chǎn)權(quán)的權(quán)屬狀態(tài)：分為自有和租賃兩種7.產(chǎn)品類(lèi)型：在自有住宅的次市場(chǎng)中，又可區(qū)分為獨(dú)棟、透天、雙併透天、連棟透天、公寓、大樓等。實(shí)務(wù)上常用的市場(chǎng)分割變數(shù)1.土地使用：以住宅、商業(yè)、工業(yè)等不35住宅大樓住宅大樓通常有電梯及管理員負(fù)責(zé)門(mén)戶(hù)安全，每月需繳一筆管理清潔費(fèi)一般位在都市內(nèi)較佳的地段，增值潛力佳、抗跌性也高；因大樓內(nèi)建材較高級(jí)，故使用年限也較長(zhǎng)久都會(huì)區(qū)的住宅大樓，容易遭商業(yè)入侵，被當(dāng)做辦公室用途，出入份子複雜，門(mén)戶(hù)較不安全；如果其中還開(kāi)設(shè)餐廳或其他較易污染生活空間的店面，則生活品質(zhì)將降低，有時(shí)反比不上公寓住宅來(lái)得清靜假如管理不良，出入份子複雜，則安全性亦為堪慮住宅大樓住宅大樓通常有電梯及管理員負(fù)責(zé)門(mén)戶(hù)安全，每月需繳一筆36透天厝即一般所謂「頂天立地」式的建築，可以完整的擁有一樓地面庭園及屋頂?shù)氖褂脵?quán)，但坪數(shù)較正統(tǒng)別墅小一般市場(chǎng)上常見(jiàn)的「透天厝」之規(guī)劃設(shè)計(jì)琳瑯滿(mǎn)目，透天厝最大的缺點(diǎn)是連棟建築、基地狹長(zhǎng)、正面寬度不夠、通風(fēng)採(cǎi)光欠佳，並且室內(nèi)樓梯多，佔(zhàn)空間、實(shí)坪少，且透天厝因其區(qū)位環(huán)境及庭院大小之不同而在價(jià)位上遠(yuǎn)較正統(tǒng)別墅為低尤其建商為了獲取高額的利潤(rùn)，往往做密集式的規(guī)劃透天厝即一般所謂「頂天立地」式的建築，可以完整的擁有一樓地面37透天厝透天厝可說(shuō)是臺(tái)灣最早的房屋型式，但目前這種住宅在都市中已不多見(jiàn)，多半散置在郊區(qū)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)。居住透天厝鄰居關(guān)係較好，人情味較濃，但建材品質(zhì)較不固定，也乏「公共設(shè)施」，且透天厝通常為連棟建築、通風(fēng)採(cǎi)光欠佳、平面規(guī)劃也較零亂。

透天厝透天厝可說(shuō)是臺(tái)灣最早的房屋型式，但目前這種住宅在都市中38別墅儘管建商一概以別墅的「高級(jí)、稀有、尊榮」為宣傳訴求點(diǎn)，但基本上別墅產(chǎn)品之間還是有等級(jí)上的差別。別墅共可分正統(tǒng)別墅、雙併別墅、連棟別墅、雙併重疊別墅、連棟重疊別墅等。所謂正統(tǒng)、純正的別墅，除了在建築法規(guī)上有最小寬度、深度的限制外，它應(yīng)是「頭頂著天腳踏著地」的獨(dú)棟建築，土地與建物為同一人所有，將來(lái)可自行將建物翻修或改建，即「一戶(hù)一建照」之別墅，它不必與其他住戶(hù)分?jǐn)偼恋鼗蚪ㄎ?，因此是「零虛坪」，且私密性與其他別墅產(chǎn)品相比也最高。不過(guò)相對(duì)的，因?yàn)檫@些「血統(tǒng)純正」的別墅擁有較大的地坪，所以每年必須負(fù)擔(dān)較高的地價(jià)稅，在轉(zhuǎn)手時(shí)也將會(huì)面臨較高的增值稅稅賦。別墅儘管建商一概以別墅的「高級(jí)、稀有、尊榮」為宣傳訴求點(diǎn)，但39別墅除了正統(tǒng)別墅外，其他類(lèi)型的別墅，不論是雙併、重疊或是連棟別墅，都非正統(tǒng)的別墅，屬於別墅的變相！而在這些別墅產(chǎn)品中，以雙併別墅與正統(tǒng)別墅的等級(jí)較為接近，同樣皆為有天有地、有前後院的產(chǎn)品。不過(guò)，由於雙併別墅都是整批申請(qǐng)建築執(zhí)照，所以各住戶(hù)都是持分土地產(chǎn)權(quán)，日後若要改建，就跟一般公寓或電梯住宅大樓一樣，須徵得所有住戶(hù)的同意，此外，雙併別墅的私密性當(dāng)然較正統(tǒng)別墅差一些，不過(guò)這也可算是其優(yōu)點(diǎn)，因?yàn)橛小附彙篂榘?。別墅除了正統(tǒng)別墅外，其他類(lèi)型的別墅，不論是雙併、重疊或是連棟40套房投資套房須兼顧收益及增值雙重經(jīng)濟(jì)效益。首先必須就每年出租期計(jì)算其收益，出租套房大多以戶(hù)為出租單位，較少按坪計(jì)算租金，因此坪數(shù)差異不大的套房租金相差無(wú)幾。由此看來(lái)，投資坪數(shù)不大、總價(jià)較低的中古套房較具經(jīng)濟(jì)效益。其次要注意的重點(diǎn)是投資個(gè)案的特性，主要是生活機(jī)能及交通便利性。尤其是工作地點(diǎn)的距離，以及休閒、娛樂(lè)、資訊等各項(xiàng)設(shè)施取得的方便性也是考慮重點(diǎn)。另一個(gè)重點(diǎn)便是該個(gè)案的安全及隱私性。小套房由於坪數(shù)小，同一層樓擁有戶(hù)數(shù)較多，使得出入者眾，再加上流動(dòng)率大，份子也較複雜，所以?xún)嵙繉ふ覇渭兓奶追恳彩峭顿Y成功與否的關(guān)鍵。此外，建材設(shè)備與公設(shè)比的計(jì)算也是不容忽視的，精緻的建材設(shè)施可使出租或出售時(shí)有較高行情。但也要注意公設(shè)的面積坪數(shù)，才不致平白負(fù)擔(dān)過(guò)多的虛坪。

套房投資套房須兼顧收益及增值雙重經(jīng)濟(jì)效益。首先必須就每年出租41公寓公寓土地持分較大，地價(jià)稅偏高，多位居較都市化地區(qū)；一般而言樓層高度在四、五層樓以下，沒(méi)有電梯，建材也較大眾化，造價(jià)稍低。公寓格局以雙併式為主，多半為三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，以自住為主，因而增值潛力有限；然而，也擁有住戶(hù)少、公共設(shè)施比例分?jǐn)傒^少的優(yōu)點(diǎn)。公寓公寓土地持分較大，地價(jià)稅偏高，多位居較都市化地區(qū)；42依完工階段分預(yù)售屋新成屋中古屋依完工階段分43預(yù)售屋預(yù)售屋指建商未開(kāi)始興建或興建中的房子自備款約10%~30%，貸款約60%~90%優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)付款方式較輕鬆，在房子興建期間或完成後，再按期繳付貸款無(wú)法立即使用，必須等完全建好，完成交屋後才可預(yù)售時(shí)，可以選擇的戶(hù)數(shù)及種類(lèi)較多，並且可以更改格局會(huì)有實(shí)際成品與合約不符情況預(yù)售屋預(yù)售屋指建商未開(kāi)始興建或興建中的房子優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)付款方44新成屋剛建好但尚未有人住的房子，又可分為二種情況；1.建商在預(yù)售期出售的餘屋；2.購(gòu)屋人買(mǎi)下預(yù)售屋，等到完成後再出售自備款約20%~50%優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)屋齡較新，尚未使用過(guò)，屋況較佳價(jià)格較中古屋高由於是成品，不易發(fā)生實(shí)際成品與合約內(nèi)容不符的情況自備款較多可立即入住可能居住環(huán)境還有許多空屋，較無(wú)法掌握居住品質(zhì)建商若急於出清存屋，購(gòu)屋人的議價(jià)空間較大新成屋剛建好但尚未有人住的房子，又可分為二種情況；1.建商45中古屋有人住過(guò)的房子，稱(chēng)之為中古屋房?jī)r(jià)較預(yù)售屋及新成屋便宜自備款需較高優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)屋齡較高，售價(jià)較低自備款較高由於住過(guò)一段時(shí)日，社區(qū)及房屋品質(zhì)較易掌握房子易漏水預(yù)售屋較集中於少數(shù)地點(diǎn)，可選擇的中古屋較分散買(mǎi)到瑕疵品的機(jī)會(huì)較大，如產(chǎn)權(quán)不清及交屋糾紛等中古屋有人住過(guò)的房子，稱(chēng)之為中古屋優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)屋齡較高，售價(jià)較低46土地的區(qū)分以土地法則分為四大類(lèi)

第一類(lèi)為建築用地

第二類(lèi)為生產(chǎn)用地

第三類(lèi)為交通水利地

第四類(lèi)為其他土地

第一類(lèi)地目則包含建、雜、祠、鐵、公、墓

第二類(lèi)地目則包含田、旱、林、養(yǎng)、牧、礦、鹽、池

第三類(lèi)地目則包含道、線、水、溜、溝

第四類(lèi)地目則分為堤、原

土地的區(qū)分以土地法則分為四大類(lèi)

第一類(lèi)為建築用地

第二類(lèi)47如果是都市計(jì)畫(huà)分類(lèi)有以下五種

一、住宅區(qū)：以建築住宅為主

二、商業(yè)區(qū)：以建築商店及供商業(yè)使用之建築為主

三、工業(yè)區(qū)：以供工業(yè)使用為主，有危險(xiǎn)性及公害應(yīng)特別指定工業(yè)區(qū)

四、其他行政、文教、風(fēng)景、保護(hù)、農(nóng)業(yè)等使用區(qū)...以供其規(guī)定目的使用為主

五、特定專(zhuān)用區(qū)：不得違反其特定用途之使用

如果是都市計(jì)畫(huà)分類(lèi)有以下五種

一、住宅區(qū)：以建築住宅為主

48如果是非都市計(jì)畫(huà)土地得劃定為十種使用區(qū)一、特定農(nóng)業(yè)區(qū)：有經(jīng)過(guò)重大改良及經(jīng)會(huì)同農(nóng)業(yè)主管機(jī)關(guān)認(rèn)為必須加以保護(hù)而定

二、一般農(nóng)業(yè)區(qū)：特定農(nóng)業(yè)區(qū)以外一般供農(nóng)業(yè)使用的土地

三、工業(yè)區(qū)：為促進(jìn)工業(yè)整體發(fā)展，會(huì)同有關(guān)機(jī)關(guān)劃定者

四、鄉(xiāng)村區(qū)：農(nóng)村居住及配合政府興建住宅之政策需要

五、森林區(qū)：保育森林資源

六、山坡保育區(qū)：保護(hù)自然生態(tài)資源、景觀、環(huán)境

七、風(fēng)景區(qū)：維護(hù)自然景觀

八、國(guó)家公園區(qū)

九、河川區(qū)：保護(hù)水道、確保河防安全及水流宣洩

十、其他使用或特定專(zhuān)用區(qū)：為利各目的事業(yè)推動(dòng)業(yè)務(wù)之實(shí)際需要如果是非都市計(jì)畫(huà)土地得劃定為十種使用區(qū)一、特定農(nóng)業(yè)區(qū)：有經(jīng)過(guò)49非都市土地十八種使用地一、甲種建築用地：供山坡地範(fàn)圍外之農(nóng)業(yè)區(qū)內(nèi)建築使用者

二、乙種建築用地：供鄉(xiāng)村區(qū)內(nèi)建築使用者

三、丙種建築用地：供森林區(qū)、山坡保育區(qū)、風(fēng)景區(qū)及山坡地範(fàn)圍內(nèi)之農(nóng)業(yè)區(qū)內(nèi)建築使用者

四、丁種建築用地：供工廠及有關(guān)工業(yè)設(shè)施建築使用者

五、農(nóng)牧用地

六、林業(yè)用地

七、養(yǎng)殖用地

八、鹽業(yè)用地

九、礦業(yè)用地

十、窯業(yè)用地

十一、交通用地：鐵路、公路、捷運(yùn)系統(tǒng)、港埠、空運(yùn)、氣象、郵政、電信等使用

十二、水利用地：供水利及其設(shè)施使用

十三、遊憩用地

十四、古蹟保存用地

十五、生態(tài)保護(hù)用地

十六、國(guó)土保安用地

十七、墳?zāi)褂玫兀汗﹩试嵩O(shè)施使用

十八、特定目的事業(yè)用地：供各種特定目的事業(yè)使用

非都市土地十八種使用地一、甲種建築用地：供山坡地範(fàn)圍外之農(nóng)業(yè)50不動(dòng)產(chǎn)商品及投資課件51臺(tái)灣房屋市場(chǎng)概況臺(tái)灣房屋市場(chǎng)概況52最新的全國(guó)住宅統(tǒng)計(jì)指標(biāo)名稱(chēng)指標(biāo)內(nèi)容資料時(shí)間戶(hù)數(shù)(戶(hù))7,491,91696年第3季住宅存量(宅)7,622,49296年第3季本季核發(fā)建照?qǐng)?zhí)照宅數(shù)(宅)25,88496年第3季本季核發(fā)使用執(zhí)照宅數(shù)（宅）35,85496年第3季法院拍定成屋總件數(shù)(件數(shù))3,53796年第3季住宅區(qū)都市地價(jià)指數(shù)106.4996年3月底平均每人居住面積(坪)12.5695年底住宅自有比率(%)87.8395年底最新的全國(guó)住宅統(tǒng)計(jì)指標(biāo)名稱(chēng)指標(biāo)內(nèi)容資料時(shí)間戶(hù)數(shù)(戶(hù))7,4953住宅居住水準(zhǔn)狀況年報(bào)表2006年區(qū)域別平均每戶(hù)建坪(坪)平均每戶(hù)人數(shù)(人)平均每人居住面積(坪)總計(jì)42.843.4112.56臺(tái)北市30.753.349.21高雄市42.873.3112.95臺(tái)北縣31.883.289.72宜蘭縣46.803.3713.89桃園縣49.383.7013.35新竹縣55.173.9214.07苗栗縣54.603.4915.64臺(tái)中縣53.053.7514.15彰化縣53.343.8014.04南投縣54.143.5315.34雲(yún)林縣49.973.3414.96嘉義縣41.833.3212.60臺(tái)南縣48.823.4814.03高雄縣49.223.2215.29屏東縣49.013.3614.59臺(tái)東縣38.202.9113.13花蓮縣41.992.8314.84住宅居住水準(zhǔn)狀況年報(bào)表2006年區(qū)域別平均每戶(hù)建坪(坪)平均54住宅權(quán)屬年報(bào)表

區(qū)域別自有(%)租賃(%)其他(%)總計(jì)87.837.264.90臺(tái)北市81.029.998.98高雄市82.957.119.94臺(tái)灣省89.386.843.77臺(tái)北縣88.438.882.69宜蘭縣93.204.122.68桃園縣90.297.352.36新竹縣95.132.872雲(yún)林縣95.562.591.85嘉義縣94.631.553.83臺(tái)南縣90.394.744.88高雄縣90.406.533.07屏東縣91.684.164.16臺(tái)東縣83.378.197.77花蓮縣86.476.017.52住宅權(quán)屬年報(bào)表區(qū)域別自有(%)租賃(%)其他(%)總計(jì)875594年11月份成屋成交行情表94年11月份成屋成交行情表56影響房?jī)r(jià)或不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的因素因素說(shuō)明總體經(jīng)濟(jì)若國(guó)家經(jīng)濟(jì)情況(GNP,GDP)良好，表示國(guó)民所得增加，則房?jī)r(jià)易上漲人為炒作投資客或財(cái)團(tuán)炒作，往往是房地產(chǎn)大幅上漲的動(dòng)力貸款利率貸款利率影響購(gòu)屋人繳交房貸利息，利率下跌會(huì)刺激購(gòu)屋需求貨幣供給額供給愈多，民間資金愈多，房?jī)r(jià)易上漲空屋率空屋率愈高，表示房市供過(guò)於求，房?jī)r(jià)易跌銷(xiāo)售率銷(xiāo)售率愈高愈快，則房?jī)r(jià)易提升房屋居住品質(zhì)公共建設(shè)房地產(chǎn)周邊之交通建設(shè)或公共建築等影響房?jī)r(jià)或不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的因素因素說(shuō)明總體經(jīng)濟(jì)若國(guó)家經(jīng)濟(jì)情況(G5794年11月份大臺(tái)北地區(qū)住宅產(chǎn)品成交行情表

行政區(qū)平均權(quán)狀坪數(shù)(坪)平均成交總價(jià)(萬(wàn))屋齡(年)平均銷(xiāo)售天數(shù)(天)士林區(qū)34.1894.423.839.5大同區(qū)22.9766.027.650.0大安區(qū)30.21162.917.736.1中山區(qū)25.5664.818.056.7中正區(qū)15.5528.811.341.3內(nèi)湖區(qū)33.5733.517.030.594年11月份大臺(tái)北地區(qū)住宅產(chǎn)品成交行情表行政區(qū)平均權(quán)狀平5894年11月份臺(tái)北市店面產(chǎn)品成交行情表

行政區(qū)平均權(quán)狀坪數(shù)(坪)平均成交總價(jià)(萬(wàn))屋齡(年)平均銷(xiāo)售天數(shù)(天)士林區(qū)36.21080.036.825.5北投區(qū)52.51692.515.930.5大安區(qū)151.46359.015.239.0中山區(qū)24.71389.53.673.3中正區(qū)15.31755.010.013.0內(nèi)湖區(qū)59.01920.014.735.0松山區(qū)51.81800.01.014.0信義區(qū)52.41700.033.0158.0南港區(qū)25.1560.020.084.094年11月份臺(tái)北市店面產(chǎn)品成交行情表行政區(qū)平均權(quán)狀平均成5994年11月份臺(tái)北縣店面產(chǎn)品成交行情表

行政區(qū)平均權(quán)狀坪數(shù)(坪)平均成交總價(jià)(萬(wàn))屋齡(年)平均銷(xiāo)售天數(shù)(天)三重市25.9562.036.882.0土城市48.82000.012.929.0中和市29.41365.030.752.5永和市29.11824.721.454.0板橋市25.9701.02.064.5蘆洲市45.21230.07.139.0新店市38.1750.015.884.0新莊市60.91250.011.484.0樹(shù)林市29.11370.09.590.094年11月份臺(tái)北縣店面產(chǎn)品成交行情表行政區(qū)平均權(quán)狀平均成6094年11月份別墅產(chǎn)品成交行情表

行政區(qū)平均權(quán)狀坪數(shù)(坪)平均成交總價(jià)(萬(wàn))屋齡(年)平均銷(xiāo)售天數(shù)(天)北縣汐止69.51070.015.0316.0北縣樹(shù)林94.9600.05.355.0宜蘭縣48.0471.214.278.3基隆市43.5500.08.0157.0桃園縣88.01065.00.817.0新竹64.1714.46.276.6臺(tái)中市63.8929.310.268.2臺(tái)中縣53.7556.96.883.5彰化縣53.2496.09.155.7南投縣51.8276.210.565.7高雄市57.6538.210.667.4高雄縣41.8360.07.2222.094年11月份別墅產(chǎn)品成交行情表行政區(qū)平均權(quán)狀平均成交屋齡61臺(tái)北市停車(chē)位行情臺(tái)北市停車(chē)位行情62可以買(mǎi)到多少錢(qián)的房子總價(jià)450萬(wàn)元的公寓，房貸利率3%，貸款期間20年自備款=房屋總價(jià)╳15%=450萬(wàn)╳15%=67.5萬(wàn)貸款金額＝房屋總價(jià)－自備款＝450萬(wàn)－67.5萬(wàn)＝382.5萬(wàn)每月房貸＝2萬(wàn)1038元可以買(mǎi)到多少錢(qián)的房子總價(jià)450萬(wàn)元的公寓，房貸利率3%，貸款63陸資投資豪宅使一般住宅跟漲大陸富豪團(tuán)來(lái)臺(tái)考察房地產(chǎn)，對(duì)臺(tái)灣房地產(chǎn)市場(chǎng)有什麼影響呢？如果投資在辦公、廠辦或是觀光飯店等等，對(duì)臺(tái)灣房市和經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的效應(yīng)會(huì)比較大；但如果是投資豪宅產(chǎn)品，確實(shí)就可能牽動(dòng)一般住宅的價(jià)格，造成一般民眾更買(mǎi)不起房子。陸資投資豪宅使一般住宅跟漲大陸富豪團(tuán)來(lái)臺(tái)考察房地產(chǎn)，對(duì)臺(tái)灣64陸資投資豪宅使一般住宅跟漲這些大陸房地產(chǎn)富豪都是炒樓起家的爆發(fā)戶(hù)，投資觀光飯店必須要長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，這些有錢(qián)人不見(jiàn)得真的有興趣。至於豪宅，目前每坪?jiǎn)蝺r(jià)在一百萬(wàn)以上的豪宅建案只有二十四、五個(gè)，戶(hù)數(shù)不超過(guò)三千戶(hù)，數(shù)量有限之下，如果開(kāi)放大陸富豪買(mǎi)豪宅，豪宅價(jià)格將會(huì)明顯上揚(yáng)，那麼最後勢(shì)必會(huì)影響到一般住宅，影響到我們整個(gè)住宅存量766萬(wàn)戶(hù)。開(kāi)放陸資買(mǎi)豪宅最好是像美國(guó)一樣，採(cǎi)取投資移民或是技術(shù)移民方式，才能讓對(duì)一般住宅的影響力降到最低。陸資投資豪宅使一般住宅跟漲這些大陸房地產(chǎn)富豪都是炒樓起家的爆65結(jié)論不動(dòng)產(chǎn)的投資有其獨(dú)特性，不同於其他投資工具，投資不動(dòng)產(chǎn)更需專(zhuān)業(yè)化，並且考量是否出租或自住需求投資不動(dòng)產(chǎn)需注意不動(dòng)產(chǎn)景氣循環(huán)結(jié)論不動(dòng)產(chǎn)的投資有其獨(dú)特性，不同於其他投資工具，投資不動(dòng)產(chǎn)更66不動(dòng)產(chǎn)商品及投資不動(dòng)產(chǎn)商品及投資67不動(dòng)產(chǎn)之定義「不動(dòng)產(chǎn)」，依民法第六十六條規(guī)定為「土地及其定著物」。「定著物」則泛指建築物、道路、停車(chē)場(chǎng)及水電、瓦斯設(shè)施等。不動(dòng)產(chǎn)之出產(chǎn)物，尚未分離者，為該不動(dòng)產(chǎn)之部份。即其包括了土地和其上在建或已完成之建築物。至於「不動(dòng)產(chǎn)之出產(chǎn)物」應(yīng)是指農(nóng)作改良物而言。而國(guó)人習(xí)慣上將不動(dòng)產(chǎn)稱(chēng)之為房地產(chǎn)，有時(shí)不動(dòng)產(chǎn)與房地產(chǎn)亦互為通用。不動(dòng)產(chǎn)之定義「不動(dòng)產(chǎn)」，依民法第六十六條規(guī)定為「土地及其定68不動(dòng)產(chǎn)的特質(zhì)不可移動(dòng)性耐久性昂貴性異質(zhì)性所有權(quán)可分割性流動(dòng)性低且變現(xiàn)性差抗通貨膨脹性多樣性生活機(jī)能依賴(lài)性商品之互補(bǔ)品替代性-不同類(lèi)型的不動(dòng)產(chǎn)具替代性開(kāi)發(fā)及使用具外部性投資與消費(fèi)雙重性供給具有限性需求具穩(wěn)定性交易具高費(fèi)用不動(dòng)產(chǎn)的特質(zhì)不可移動(dòng)性生活機(jī)能依賴(lài)性69不動(dòng)產(chǎn)具不可移動(dòng)性土地之位置為固定且無(wú)法移動(dòng)。附著於土地上之建物亦為固定且無(wú)法移動(dòng)，但伴隨著科技的進(jìn)步，建築物已非不可移動(dòng)了。由於不可移動(dòng)性使的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)成為一區(qū)域性市場(chǎng)，無(wú)法像其他商品一樣藉由交通工具將商品由供給剩餘地區(qū)輸往不足地區(qū)。由於不可移動(dòng)性使的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)容易產(chǎn)生供需失調(diào)、價(jià)格大起大落。不動(dòng)產(chǎn)具不可移動(dòng)性土地之位置為固定且無(wú)法移動(dòng)。70不動(dòng)產(chǎn)具耐久性（一）

理論上土地之存在為恆久不滅的，故土地具恆久性。建築改良物雖可耐久使用，但其並不具恆久性，實(shí)務(wù)上其應(yīng)只具耐久性。土地上之建築物在適當(dāng)?shù)脑O(shè)計(jì)、施工及建材選用下，其壽命少則達(dá)一、二十年，多可達(dá)百年至數(shù)百年之久。不動(dòng)產(chǎn)具耐久性（一）理論上土地之存在為恆久不滅的，故土地具71不動(dòng)產(chǎn)具耐久性（二）

耐久性之優(yōu)點(diǎn)：優(yōu)良擔(dān)保品、易取得長(zhǎng)期融資。耐久性之缺點(diǎn)：不動(dòng)產(chǎn)老舊後易造成區(qū)域衰退、價(jià)值下降並阻礙新的商品供給。耐久（恆久）性亦使不動(dòng)產(chǎn)成為置產(chǎn)保值的手段。耐久或恆久之不同，使得會(huì)計(jì)上對(duì)其折舊需做不同之處理。不動(dòng)產(chǎn)具耐久性（二）耐久性之優(yōu)點(diǎn)：優(yōu)良擔(dān)保品、易取得長(zhǎng)期融72不動(dòng)產(chǎn)具昂貴性

不動(dòng)產(chǎn)常常是許多人一生中所購(gòu)買(mǎi)或投資最貴的商品，少則百萬(wàn)，多則千萬(wàn)，因此大家購(gòu)買(mǎi)或投資時(shí)都應(yīng)該非常慎重的考慮，仔細(xì)比較，才決定是否投資。亦因不動(dòng)產(chǎn)之昂貴特質(zhì)，使得「不動(dòng)產(chǎn)證券化」逐漸受小額投資人之歡迎。不動(dòng)產(chǎn)具昂貴性不動(dòng)產(chǎn)常常是許多人一生中所購(gòu)買(mǎi)或投資最貴的商73

亦稱(chēng)「唯一性」。因?yàn)閰^(qū)位條件、建築型式、鄰里環(huán)境等各個(gè)因素都可能不相同，因此房地產(chǎn)商品沒(méi)有辦法像其他商品般生產(chǎn)完全相同的房地產(chǎn)，這便產(chǎn)生房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不容易統(tǒng)一的結(jié)果。因此就房地產(chǎn)投資者，應(yīng)了解所投資房地產(chǎn)的異質(zhì)性何在，這些異質(zhì)性的價(jià)格差距是否合理。

不動(dòng)產(chǎn)具異質(zhì)性

亦稱(chēng)「唯一性」。不動(dòng)產(chǎn)具異質(zhì)性74不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)具可分割性

傳統(tǒng)上多認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)具不可分割性：其看法為投資不動(dòng)產(chǎn)不可能像黃金、股票般分割購(gòu)買(mǎi)，而在投資不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，投資者不僅僅投資該不動(dòng)產(chǎn)本身，也同時(shí)投資購(gòu)買(mǎi)了其周?chē)h(huán)境、公共設(shè)施、鄰居關(guān)係等。因此投資不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)認(rèn)清房地產(chǎn)整體內(nèi)涵。但是如將不動(dòng)產(chǎn)視為一商品，就法律層面及實(shí)務(wù)層面而言，不動(dòng)產(chǎn)之所有權(quán)則具可分割性。例如公寓大樓之土地持份即為常見(jiàn)之情況。不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)具可分割性傳統(tǒng)上多認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)具不可分割性：其看75不動(dòng)產(chǎn)之流動(dòng)性低且變現(xiàn)性差

因?yàn)閮r(jià)格昂貴，加上異質(zhì)性造成價(jià)格差異，房地產(chǎn)交易需花很長(zhǎng)時(shí)間，當(dāng)有急用時(shí)，不易將房產(chǎn)變成現(xiàn)款。不動(dòng)產(chǎn)之流動(dòng)性低且變現(xiàn)性差因?yàn)閮r(jià)格昂貴，加上異質(zhì)性造成價(jià)格76不動(dòng)產(chǎn)具抗通貨膨脹性

就專(zhuān)家學(xué)者以往之觀察研究，認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)為一種具抗通貨膨脹之標(biāo)的。通貨膨脹率與不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格具有同方向變動(dòng)的關(guān)係不動(dòng)產(chǎn)具抗通貨膨脹性就專(zhuān)家學(xué)者以往之觀察研究，認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)為77不動(dòng)產(chǎn)商品具多樣性

不動(dòng)產(chǎn)商品可提供多樣化之使用，例如住宅、商業(yè)、工業(yè)、農(nóng)業(yè)、休閒等使用。不動(dòng)產(chǎn)商品具多樣性不動(dòng)產(chǎn)商品可提供多樣化之使用，例如住宅、78不動(dòng)產(chǎn)商品間具依賴(lài)性

各種不動(dòng)產(chǎn)商品間具有高度之依賴(lài)性，例如住宅不動(dòng)產(chǎn)需要有產(chǎn)業(yè)活動(dòng)來(lái)支持，像是商業(yè)活動(dòng)之存在，因?yàn)槠淇商峁┚用窀黝?lèi)財(cái)貨及服務(wù)；另外，工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)亦需住宅不動(dòng)產(chǎn)之存在，以供勞工之居住需要。不動(dòng)產(chǎn)商品間具依賴(lài)性

各種不動(dòng)產(chǎn)商品間具有高度之依賴(lài)性，例如79不動(dòng)產(chǎn)商品間具互補(bǔ)性

就需求面而言，兩種不同的不動(dòng)產(chǎn)商品間具負(fù)的交叉彈性時(shí)，此時(shí)，此二種不動(dòng)產(chǎn)商品間具有所謂的「互補(bǔ)」關(guān)係。例如住宅不動(dòng)產(chǎn)與商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的需求之間便具「互補(bǔ)」關(guān)係。因?yàn)樽≌粍?dòng)產(chǎn)需求的增加將引起對(duì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的需求的增加。不動(dòng)產(chǎn)商品間具互補(bǔ)性就需求面而言，兩種不同的不動(dòng)產(chǎn)商品間具80不動(dòng)產(chǎn)商品間具替代性

就需求面而言，兩種不同的不動(dòng)產(chǎn)商品間具正的交叉彈性時(shí)，此時(shí)，此二種不動(dòng)產(chǎn)商品間具有所謂的「替代」關(guān)係。例如住宅不動(dòng)產(chǎn)中之套房與一房一廳兩種商品的需求之間在某些情況下便具「替代」關(guān)係。就供給面而言，兩種不同的不動(dòng)產(chǎn)商品間具負(fù)的交叉彈性時(shí)，此時(shí)，此二種不動(dòng)產(chǎn)商品間具有所謂的「替代」關(guān)係。例如從資金面來(lái)看，資金會(huì)從低利潤(rùn)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)品轉(zhuǎn)往投入高利潤(rùn)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)品，使得此二種不動(dòng)產(chǎn)商品之供給產(chǎn)生「替代」關(guān)係。不動(dòng)產(chǎn)商品間具替代性

就需求面而言，兩種不同的不動(dòng)產(chǎn)商品間具81不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)及使用具外部性

不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)及使用常產(chǎn)生不由不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)者及使用者承受之成本或利益，此類(lèi)成本或利益稱(chēng)之為外部成本或外部利益。例如伴隨工業(yè)區(qū)之開(kāi)發(fā)，亦會(huì)開(kāi)闢連外道路，此時(shí)，對(duì)環(huán)境生態(tài)所造成之衝擊或破壞為典型之外部成本；而周遭居民將受惠於道路開(kāi)闢後之便利，此則為典型之外部利益。不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)及使用具外部性

不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)及使用常產(chǎn)生不由不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)82不動(dòng)產(chǎn)具投資與消費(fèi)雙重性

不動(dòng)產(chǎn)不像股票等證券一般只有投資性，但是不動(dòng)產(chǎn)除可作為投資標(biāo)的賺取租金或買(mǎi)賣(mài)差價(jià)外，亦同時(shí)也可以作為居住使用產(chǎn)生消費(fèi)性，因此深獲大眾的喜好，增加置產(chǎn)與投資意願(yuàn)。

不動(dòng)產(chǎn)具投資與消費(fèi)雙重性

不動(dòng)產(chǎn)不像股票等證券一般只有投資性83不動(dòng)產(chǎn)具消費(fèi)財(cái)與資本財(cái)雙重性

不動(dòng)產(chǎn)除了直接提供人們消費(fèi)使用外，亦提供作為生產(chǎn)其他財(cái)貨之用，即不動(dòng)產(chǎn)亦為資本財(cái)。直接消費(fèi)使用：如住宅、休閒不動(dòng)產(chǎn)等。生產(chǎn)其他財(cái)貨之用：如工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)。不動(dòng)產(chǎn)具消費(fèi)財(cái)與資本財(cái)雙重性不動(dòng)產(chǎn)除了直接提供人們消費(fèi)使用84不動(dòng)產(chǎn)供給具有限性

由於土地取得、施工期限等因素限制，短期內(nèi)無(wú)法提供新建之不動(dòng)產(chǎn)，故一般認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)供給短期較沒(méi)有彈性，但長(zhǎng)期還是有彈性。不動(dòng)產(chǎn)供給具有限性

由於土地取得、施工期限等因素限制，短期內(nèi)85不動(dòng)產(chǎn)需求具穩(wěn)定性

不動(dòng)產(chǎn)需求一般分為「自然需求」及「投資需求」。不動(dòng)產(chǎn)的自然需求隨所得及人口的增加而增加，其速度平緩。短期在缺乏供給彈性下，房?jī)r(jià)若太貴，則延緩自然購(gòu)屋需求。投資需求或稱(chēng)投機(jī)需求，亦稱(chēng)假性需求。不動(dòng)產(chǎn)需求具穩(wěn)定性

不動(dòng)產(chǎn)需求一般分為「自然需求」及「投資需86不動(dòng)產(chǎn)交易具高費(fèi)用不動(dòng)產(chǎn)交易除了個(gè)人時(shí)間與精力的花費(fèi)外，還有許多稅及費(fèi)用需支付，例如交易所得稅（賣(mài)方若對(duì)出售房屋有賺錢(qián)時(shí)，需依所得稅法繳交出售不動(dòng)產(chǎn)之所得稅）、土地增值稅（依規(guī)定繳納義務(wù)人為賣(mài)方）、契稅等。若委託不動(dòng)產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人員處理不動(dòng)產(chǎn)交易，尚有仲介費(fèi)（一般為成交價(jià)5％，賣(mài)方支付1％，買(mǎi)方支付4％）及代書(shū)費(fèi)等。此外，若辦理不動(dòng)產(chǎn)貸款，則另需考量貸款相關(guān)之其他費(fèi)用，例如抵押權(quán)設(shè)定之規(guī)費(fèi)（抵押設(shè)定金額的千分之一）、申請(qǐng)時(shí)銀行所需收取之之費(fèi)用、房屋所需投保之保險(xiǎn)費(fèi)及代書(shū)費(fèi)等。不動(dòng)產(chǎn)交易具高費(fèi)用不動(dòng)產(chǎn)交易除了個(gè)人時(shí)間與精力的花費(fèi)外，還有87不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售產(chǎn)業(yè)代銷(xiāo)業(yè)仲介業(yè)不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售產(chǎn)業(yè)代銷(xiāo)業(yè)88不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售業(yè)分類(lèi)

代銷(xiāo)業(yè)主要的銷(xiāo)售標(biāo)的物是整批的預(yù)售屋。 傭金約為成交金額的5%。 廣告預(yù)算通常是銷(xiāo)售金額的2%。仲介業(yè)的銷(xiāo)售標(biāo)的物為房地產(chǎn)次級(jí)市場(chǎng)的中古屋介紹買(mǎi)賣(mài)為主，屬於個(gè)案零星銷(xiāo)售。不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售業(yè)分類(lèi)代銷(xiāo)業(yè)主要的銷(xiāo)售標(biāo)的物是整批的預(yù)售屋。89房地產(chǎn)銷(xiāo)售業(yè)主要工作

市場(chǎng)調(diào)查產(chǎn)品定位(預(yù)售屋)產(chǎn)權(quán)調(diào)查(中古屋)廣告企劃定價(jià)銷(xiāo)售售後管理房地產(chǎn)銷(xiāo)售業(yè)主要工作市場(chǎng)調(diào)查90代銷(xiāo)業(yè)

興起-臺(tái)灣五十及六十年代的經(jīng)濟(jì)起飛目前最大的代銷(xiāo)公司為新聯(lián)陽(yáng)和甲桂林代銷(xiāo)公司一般的業(yè)務(wù)範(fàn)圍：

純企劃代銷(xiāo)包銷(xiāo)代銷(xiāo)業(yè)興起-臺(tái)灣五十及六十年代的經(jīng)濟(jì)起飛91仲介經(jīng)紀(jì)業(yè)「不動(dòng)產(chǎn)仲介經(jīng)紀(jì)業(yè)者」為一家經(jīng)營(yíng)不動(dòng)產(chǎn)仲介或代銷(xiāo)業(yè)務(wù)之公司或商號(hào)；其業(yè)務(wù)內(nèi)容為從事不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、互易、租賃之居間或代理業(yè)務(wù)。又因品牌經(jīng)營(yíng)方式的不同，可分為獨(dú)立品牌、加盟品牌連鎖及直營(yíng)品牌連鎖等經(jīng)營(yíng)方式。

獨(dú)立品牌經(jīng)營(yíng)之定義:

為單一公司或商號(hào)，以自行訂定之公司名稱(chēng)或是品牌名稱(chēng)來(lái)經(jīng)營(yíng)之不動(dòng)產(chǎn)房仲業(yè)者。

加盟品牌經(jīng)營(yíng)之定義:

為一公司或商號(hào)，為了增加作業(yè)商機(jī)，以及結(jié)合各個(gè)區(qū)域的店頭力量，所為經(jīng)過(guò)品牌總部加盟授權(quán)之經(jīng)營(yíng)行為。各個(gè)加盟店仍是獨(dú)立擁有及經(jīng)營(yíng)。

直營(yíng)品牌經(jīng)營(yíng)之定義:

為一公司或商號(hào)，為了增加在各個(gè)區(qū)域的服務(wù)據(jù)點(diǎn)，而所成立的直接營(yíng)運(yùn)控管之店頭。仲介經(jīng)紀(jì)業(yè)「不動(dòng)產(chǎn)仲介經(jīng)紀(jì)業(yè)者」為一家經(jīng)營(yíng)不動(dòng)產(chǎn)仲介或代銷(xiāo)業(yè)92房屋仲介發(fā)展的歷程1970-1985年間，「零星戶(hù)代銷(xiāo)公司」。在民國(guó)63年明令禁止以介紹房屋買(mǎi)賣(mài)為業(yè)務(wù)的公司辦理登記。民國(guó)73年底經(jīng)濟(jì)部開(kāi)放以「房屋仲介」為行業(yè)名稱(chēng)辦理登記。民國(guó)74年，由太平洋建設(shè)集團(tuán)轉(zhuǎn)投資的「太平洋房屋公司」取得第一張合法營(yíng)業(yè)執(zhí)照。房屋仲介發(fā)展的歷程93臺(tái)灣主要仲介業(yè)者的相關(guān)資料

公司住商信義太平洋中信力霸永慶僑福ERA巨東臺(tái)灣成立日期65.870.374.674.1177.1177.67888.1066.875.3經(jīng)營(yíng)型態(tài)加盟直營(yíng)直營(yíng)加盟直營(yíng)直營(yíng)直營(yíng)加盟加盟高普專(zhuān)高普專(zhuān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)賣(mài)方4%賣(mài)方4%賣(mài)方4%賣(mài)方4%賣(mài)方4%賣(mài)方4%賣(mài)方4%賣(mài)方4%賣(mài)方3-4%賣(mài)方4%違約金4%4%4%4%4%4%4%4%4%4%臺(tái)灣主要仲介業(yè)者的相關(guān)資料公司住商信義太平洋中信力霸永慶僑94臺(tái)灣地區(qū)主要的仲介商97年2月公司臺(tái)灣家數(shù)大陸家數(shù)永慶(直營(yíng)＋加盟)43724東森392住商不動(dòng)產(chǎn)32870中信25421世紀(jì)(直營(yíng)＋加盟)211信義203108北區(qū)(直營(yíng)＋加盟)127太平洋(直營(yíng)＋加盟)108臺(tái)灣地區(qū)主要的仲介商97年2月公司臺(tái)灣家數(shù)大陸家數(shù)永慶(直營(yíng)95房屋仲介業(yè)的經(jīng)營(yíng)方式

高普專(zhuān)式高普專(zhuān)式的特色為產(chǎn)品樓面經(jīng)營(yíng)(無(wú)店面租金)，給薪制度採(cǎi)低(無(wú))底薪高獎(jiǎng)金制度，因此其經(jīng)營(yíng)成本較低。員工教育較偏重業(yè)務(wù)技巧的訓(xùn)練，對(duì)企業(yè)形象的投入較少。房屋仲介業(yè)的經(jīng)營(yíng)方式高普專(zhuān)式96房屋仲介業(yè)的經(jīng)營(yíng)方式店頭式店頭式又分成直營(yíng)和加盟，或是兩種形式混和的經(jīng)營(yíng)方式，給薪制度採(cǎi)高額底薪保障，前3-6個(gè)月，保障底薪有30,000-40,000元/月。在開(kāi)發(fā)及行銷(xiāo)方面，較重視鄰里關(guān)係和商圈的經(jīng)營(yíng)，因?yàn)橹匾晱V告形象，較有利開(kāi)發(fā)，銷(xiāo)售較不積極，交易重視透明化，經(jīng)營(yíng)受景氣影響較小；員工教育偏重品質(zhì)管制之訓(xùn)練，因此人員素質(zhì)高，而公司對(duì)整體形象廣告的投入也較多。房屋仲介業(yè)的經(jīng)營(yíng)方式店頭式97如何找合適的仲介公司(1)選擇品牌佳、形象好，提供各項(xiàng)購(gòu)屋保障的仲介公司購(gòu)屋。(2)事先了解契約內(nèi)容的合理性並謹(jǐn)慎簽約?？从袩o(wú)成屋履約保證。(3)做好產(chǎn)權(quán)與房屋現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查。(4)資訊愈透明的公司愈佳。

如何找合適的仲介公司(1)選擇品牌佳、形象好，提供各項(xiàng)購(gòu)屋保98一般房屋仲介公司應(yīng)有哪些售後服務(wù)

1.漏水保固服務(wù)、免海砂屋幅射屋保證

2.戶(hù)籍遷出、遷入辦理

3.房屋用途變更之申請(qǐng)辦理

4.自用地價(jià)稅之申請(qǐng)辦理

5.回饋活動(dòng)。包括：

a.生日卡寄發(fā)

b.免費(fèi)雜誌贈(zèng)閱

c.認(rèn)同卡

d.不動(dòng)產(chǎn)系列講座

f.年節(jié)、聖誕卡賀卡寄發(fā)

7.優(yōu)惠稅率申請(qǐng)?zhí)嵝?/p>

8.裝修資料提供一般房屋仲介公司應(yīng)有哪些售後服務(wù)1.漏水保固服務(wù)、免99房屋類(lèi)型房屋類(lèi)型100實(shí)務(wù)上常用的市場(chǎng)分割變數(shù)1.土地使用：以住宅、商業(yè)、工業(yè)等不同使用型態(tài)劃分次市場(chǎng)。2.建物屋齡：如全新、中古屋或預(yù)售屋。3.經(jīng)濟(jì)因素：如低、中、高或頂級(jí)豪宅之價(jià)位等。4.地理區(qū)位：如市中心、市郊或鄉(xiāng)間等。5.行政區(qū)域之選擇：如鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、市或直轄市等，此類(lèi)選擇應(yīng)與學(xué)區(qū)及居民福利有關(guān)。6.產(chǎn)權(quán)的權(quán)屬狀態(tài)：分為自有和租賃兩種7.產(chǎn)品類(lèi)型：在自有住宅的次市場(chǎng)中，又可區(qū)分為獨(dú)棟、透天、雙併透天、連棟透天、公寓、大樓等。實(shí)務(wù)上常用的市場(chǎng)分割變數(shù)1.土地使用：以住宅、商業(yè)、工業(yè)等不101住宅大樓住宅大樓通常有電梯及管理員負(fù)責(zé)門(mén)戶(hù)安全，每月需繳一筆管理清潔費(fèi)一般位在都市內(nèi)較佳的地段，增值潛力佳、抗跌性也高；因大樓內(nèi)建材較高級(jí)，故使用年限也較長(zhǎng)久都會(huì)區(qū)的住宅大樓，容易遭商業(yè)入侵，被當(dāng)做辦公室用途，出入份子複雜，門(mén)戶(hù)較不安全；如果其中還開(kāi)設(shè)餐廳或其他較易污染生活空間的店面，則生活品質(zhì)將降低，有時(shí)反比不上公寓住宅來(lái)得清靜假如管理不良，出入份子複雜，則安全性亦為堪慮住宅大樓住宅大樓通常有電梯及管理員負(fù)責(zé)門(mén)戶(hù)安全，每月需繳一筆102透天厝即一般所謂「頂天立地」式的建築，可以完整的擁有一樓地面庭園及屋頂?shù)氖褂脵?quán)，但坪數(shù)較正統(tǒng)別墅小一般市場(chǎng)上常見(jiàn)的「透天厝」之規(guī)劃設(shè)計(jì)琳瑯滿(mǎn)目，透天厝最大的缺點(diǎn)是連棟建築、基地狹長(zhǎng)、正面寬度不夠、通風(fēng)採(cǎi)光欠佳，並且室內(nèi)樓梯多，佔(zhàn)空間、實(shí)坪少，且透天厝因其區(qū)位環(huán)境及庭院大小之不同而在價(jià)位上遠(yuǎn)較正統(tǒng)別墅為低尤其建商為了獲取高額的利潤(rùn)，往往做密集式的規(guī)劃透天厝即一般所謂「頂天立地」式的建築，可以完整的擁有一樓地面103透天厝透天厝可說(shuō)是臺(tái)灣最早的房屋型式，但目前這種住宅在都市中已不多見(jiàn)，多半散置在郊區(qū)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)。居住透天厝鄰居關(guān)係較好，人情味較濃，但建材品質(zhì)較不固定，也乏「公共設(shè)施」，且透天厝通常為連棟建築、通風(fēng)採(cǎi)光欠佳、平面規(guī)劃也較零亂。

透天厝透天厝可說(shuō)是臺(tái)灣最早的房屋型式，但目前這種住宅在都市中104別墅儘管建商一概以別墅的「高級(jí)、稀有、尊榮」為宣傳訴求點(diǎn)，但基本上別墅產(chǎn)品之間還是有等級(jí)上的差別。別墅共可分正統(tǒng)別墅、雙併別墅、連棟別墅、雙併重疊別墅、連棟重疊別墅等。所謂正統(tǒng)、純正的別墅，除了在建築法規(guī)上有最小寬度、深度的限制外，它應(yīng)是「頭頂著天腳踏著地」的獨(dú)棟建築，土地與建物為同一人所有，將來(lái)可自行將建物翻修或改建，即「一戶(hù)一建照」之別墅，它不必與其他住戶(hù)分?jǐn)偼恋鼗蚪ㄎ铮虼耸恰噶闾撈骸梗宜矫苄耘c其他別墅產(chǎn)品相比也最高。不過(guò)相對(duì)的，因?yàn)檫@些「血統(tǒng)純正」的別墅擁有較大的地坪，所以每年必須負(fù)擔(dān)較高的地價(jià)稅，在轉(zhuǎn)手時(shí)也將會(huì)面臨較高的增值稅稅賦。別墅儘管建商一概以別墅的「高級(jí)、稀有、尊榮」為宣傳訴求點(diǎn)，但105別墅除了正統(tǒng)別墅外，其他類(lèi)型的別墅，不論是雙併、重疊或是連棟別墅，都非正統(tǒng)的別墅，屬於別墅的變相！而在這些別墅產(chǎn)品中，以雙併別墅與正統(tǒng)別墅的等級(jí)較為接近，同樣皆為有天有地、有前後院的產(chǎn)品。不過(guò)，由於雙併別墅都是整批申請(qǐng)建築執(zhí)照，所以各住戶(hù)都是持分土地產(chǎn)權(quán)，日後若要改建，就跟一般公寓或電梯住宅大樓一樣，須徵得所有住戶(hù)的同意，此外，雙併別墅的私密性當(dāng)然較正統(tǒng)別墅差一些，不過(guò)這也可算是其優(yōu)點(diǎn)，因?yàn)橛小附彙篂榘?。別墅除了正統(tǒng)別墅外，其他類(lèi)型的別墅，不論是雙併、重疊或是連棟106套房投資套房須兼顧收益及增值雙重經(jīng)濟(jì)效益。首先必須就每年出租期計(jì)算其收益，出租套房大多以戶(hù)為出租單位，較少按坪計(jì)算租金，因此坪數(shù)差異不大的套房租金相差無(wú)幾。由此看來(lái)，投資坪數(shù)不大、總價(jià)較低的中古套房較具經(jīng)濟(jì)效益。其次要注意的重點(diǎn)是投資個(gè)案的特性，主要是生活機(jī)能及交通便利性。尤其是工作地點(diǎn)的距離，以及休閒、娛樂(lè)、資訊等各項(xiàng)設(shè)施取得的方便性也是考慮重點(diǎn)。另一個(gè)重點(diǎn)便是該個(gè)案的安全及隱私性。小套房由於坪數(shù)小，同一層樓擁有戶(hù)數(shù)較多，使得出入者眾，再加上流動(dòng)率大，份子也較複雜，所以?xún)嵙繉ふ覇渭兓奶追恳彩峭顿Y成功與否的關(guān)鍵。此外，建材設(shè)備與公設(shè)比的計(jì)算也是不容忽視的，精緻的建材設(shè)施可使出租或出售時(shí)有較高行情。但也要注意公設(shè)的面積坪數(shù)，才不致平白負(fù)擔(dān)過(guò)多的虛坪。

套房投資套房須兼顧收益及增值雙重經(jīng)濟(jì)效益。首先必須就每年出租107公寓公寓土地持分較大，地價(jià)稅偏高，多位居較都市化地區(qū)；一般而言樓層高度在四、五層樓以下，沒(méi)有電梯，建材也較大眾化，造價(jià)稍低。公寓格局以雙併式為主，多半為三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，以自住為主，因而增值潛力有限；然而，也擁有住戶(hù)少、公共設(shè)施比例分?jǐn)傒^少的優(yōu)點(diǎn)。公寓公寓土地持分較大，地價(jià)稅偏高，多位居較都市化地區(qū)；108依完工階段分預(yù)售屋新成屋中古屋依完工階段分109預(yù)售屋預(yù)售屋指建商未開(kāi)始興建或興建中的房子自備款約10%~30%，貸款約60%~90%優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)付款方式較輕鬆，在房子興建期間或完成後，再按期繳付貸款無(wú)法立即使用，必須等完全建好，完成交屋後才可預(yù)售時(shí)，可以選擇的戶(hù)數(shù)及種類(lèi)較多，並且可以更改格局會(huì)有實(shí)際成品與合約不符情況預(yù)售屋預(yù)售屋指建商未開(kāi)始興建或興建中的房子優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)付款方110新成屋剛建好但尚未有人住的房子，又可分為二種情況；1.建商在預(yù)售期出售的餘屋；2.購(gòu)屋人買(mǎi)下預(yù)售屋，等到完成後再出售自備款約20%~50%優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)屋齡較新，尚未使用過(guò)，屋況較佳價(jià)格較中古屋高由於是成品，不易發(fā)生實(shí)際成品與合約內(nèi)容不符的情況自備款較多可立即入住可能居住環(huán)境還有許多空屋，較無(wú)法掌握居住品質(zhì)建商若急於出清存屋，購(gòu)屋人的議價(jià)空間較大新成屋剛建好但尚未有人住的房子，又可分為二種情況；1.建商111中古屋有人住過(guò)的房子，稱(chēng)之為中古屋房?jī)r(jià)較預(yù)售屋及新成屋便宜自備款需較高優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)屋齡較高，售價(jià)較低自備款較高由於住過(guò)一段時(shí)日，社區(qū)及房屋品質(zhì)較易掌握房子易漏水預(yù)售屋較集中於少數(shù)地點(diǎn)，可選擇的中古屋較分散買(mǎi)到瑕疵品的機(jī)會(huì)較大，如產(chǎn)權(quán)不清及交屋糾紛等中古屋有人住過(guò)的房子，稱(chēng)之為中古屋優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)屋齡較高，售價(jià)較低112土地的區(qū)分以土地法則分為四大類(lèi)

第一類(lèi)為建築用地

第二類(lèi)為生產(chǎn)用地

第三類(lèi)為交通水利地

第四類(lèi)為其他土地

第一類(lèi)地目則包含建、雜、祠、鐵、公、墓

第二類(lèi)地目則包含田、旱、林、養(yǎng)、牧、礦、鹽、池

第三類(lèi)地目則包含道、線、水、溜、溝

第四類(lèi)地目則分為堤、原

土地的區(qū)分以土地法則分為四大類(lèi)

第一類(lèi)為建築用地

第二類(lèi)113如果是都市計(jì)畫(huà)分類(lèi)有以下五種

一、住宅區(qū)：以建築住宅為主

二、商業(yè)區(qū)：以建築商店及供商業(yè)使用之建築為主

三、工業(yè)區(qū)：以供工業(yè)使用為主，有危險(xiǎn)性及公害應(yīng)特別指定工業(yè)區(qū)

四、其他行政、文教、風(fēng)景、保護(hù)、農(nóng)業(yè)等使用區(qū)...以供其規(guī)定目的使用為主

五、特定專(zhuān)用區(qū)：不得違反其特定用途之使用

如果是都市計(jì)畫(huà)分類(lèi)有以下五種

一、住宅區(qū)：以建築住宅為主

114如果是非都市計(jì)畫(huà)土地得劃定為十種使用區(qū)一、特定農(nóng)業(yè)區(qū)：有經(jīng)過(guò)重大改良及經(jīng)會(huì)同農(nóng)業(yè)主管機(jī)關(guān)認(rèn)為必須加以保護(hù)而定

二、一般農(nóng)業(yè)區(qū)：特定農(nóng)業(yè)區(qū)以外一般供農(nóng)業(yè)使用的土地

三、工業(yè)區(qū)：為促進(jìn)工業(yè)整體發(fā)展，會(huì)同有關(guān)機(jī)關(guān)劃定者

四、鄉(xiāng)村區(qū)：農(nóng)村居住及配合政府興建住宅之政策需要

五、森林區(qū)：保育森林資源

六、山坡保育區(qū)：保護(hù)自然生態(tài)資源、景觀、環(huán)境

七、風(fēng)景區(qū)：維護(hù)自然景觀

八、國(guó)家公園區(qū)

九、河川區(qū)：保護(hù)水道、確保河防安全及水流宣洩

十、其他使用或特定專(zhuān)用區(qū)：為利各目的事業(yè)推動(dòng)業(yè)務(wù)之實(shí)際需要如果是非都市計(jì)畫(huà)土地得劃定為十種使用區(qū)一、特定農(nóng)業(yè)區(qū)：有經(jīng)過(guò)115非都市土地十八種使用地一、甲種建築用地：供山坡地範(fàn)圍外之農(nóng)業(yè)區(qū)內(nèi)建築使用者

二、乙種建築用地：供鄉(xiāng)村區(qū)內(nèi)建築使用者

三、丙種建築用地：供森林區(qū)、山坡保育區(qū)、風(fēng)景區(qū)及山坡地範(fàn)圍內(nèi)之農(nóng)業(yè)區(qū)內(nèi)建築使用者

四、丁種建築用地：供工廠及有關(guān)工業(yè)設(shè)施建築使用者

五、農(nóng)牧用地

六、林業(yè)用地

七、養(yǎng)殖用地

八、鹽業(yè)用地

九、礦業(yè)用地

十、窯業(yè)用地

十一、交通用地：鐵路、公路、捷運(yùn)系統(tǒng)、港埠、空運(yùn)、氣象、郵政、電信等使用

十二、水利用地：供水利及其設(shè)施使用

十三、遊憩用地

十四、古蹟保存用地

十五、生態(tài)保護(hù)用地

十六、國(guó)土保安用地

十七、墳?zāi)褂玫兀汗﹩试嵩O(shè)施使用

十八、特定目的事業(yè)用地：供各種特定目的事業(yè)使用

非都市土地十八種使用地一、甲種建築用地：供山坡地範(fàn)圍外之農(nóng)業(yè)116不動(dòng)產(chǎn)商品及投資課件117臺(tái)灣房屋市場(chǎng)概況臺(tái)灣房屋市場(chǎng)概況118最新的全國(guó)住宅統(tǒng)計(jì)指標(biāo)名稱(chēng)指標(biāo)內(nèi)容資料時(shí)間戶(hù)數(shù)(戶(hù))7,491,91696年第3季住宅存量(宅)7,622,49296年第3季本季核發(fā)建照?qǐng)?zhí)照宅數(shù)(宅)25,88496年第3季本季核發(fā)使用執(zhí)照宅數(shù)（宅）35,85496年第3季法院拍定成屋總件數(shù)(件數(shù))3,53796年第3季住宅區(qū)都市地價(jià)指數(shù)106.4996年3月底平均每人居住面積(坪)12.5695年底住宅自有比率(%)87.8395年底最新的全國(guó)住宅統(tǒng)計(jì)指標(biāo)名稱(chēng)指標(biāo)內(nèi)容資料時(shí)間戶(hù)數(shù)(戶(hù))7,49119住宅居住水準(zhǔn)狀況年報(bào)表2006年區(qū)域別平均每戶(hù)建坪(坪)平均每戶(hù)人數(shù)(人)平均每人居住面積(坪)總計(jì)42.843.4112.56臺(tái)北市30.753.349.21高雄市42.873.3112.95臺(tái)北縣31.883.289.72宜蘭縣46.803.3713.89桃園縣49.383.7013.35新竹縣55.173.9214.07苗栗縣54.603.4915.64臺(tái)中縣53.053.7514.15彰化縣53.343.8014.04南投縣54.143.5315.34雲(yún)林縣49.973.3414.96嘉義縣41.833.3212.60臺(tái)南縣48.823.4814.03高雄縣49.223.2215.29屏東縣49.013.3614.59臺(tái)東縣38.202.9113.13花蓮縣41.992.8314.84住宅居住水準(zhǔn)狀況年報(bào)表2006年區(qū)域別平均每戶(hù)建坪(坪)平均120住宅權(quán)屬年報(bào)表

區(qū)域別自有(%)租賃(%)其他(%)總計(jì)87.837.264.90臺(tái)北市81.029.998.98高雄市82.957.119.94臺(tái)灣省89.386.843.77臺(tái)北縣88.438.882.69宜蘭縣93.204.122.68桃園縣90.297.352.36新竹縣95.132.872