房地產(chǎn)估價(jià)第三章價(jià)格與影響因素

房地產(chǎn)估價(jià)第三章

房地產(chǎn)價(jià)格及影響因素房地產(chǎn)估價(jià)第三章價(jià)格與影響因素共20頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁(yè)!1房地產(chǎn)價(jià)格1.1定義房地產(chǎn)價(jià)格：和平地獲得他人房地產(chǎn)所必須付出的代價(jià)——貨幣或?qū)嵨?、無(wú)形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟(jì)利益1.2房地產(chǎn)價(jià)格形成的條件（1）有用性（2）稀缺性（3）有效需求房地產(chǎn)估價(jià)第三章價(jià)格與影響因素共20頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁(yè)!1.3房地產(chǎn)價(jià)格的特征

（1）受區(qū)位影響大（2）房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)益價(jià)格（3）可分為買(mǎi)賣(mài)價(jià)格與租賃價(jià)格（4）房地產(chǎn)價(jià)格是在長(zhǎng)期考慮下形成的（5）房地產(chǎn)價(jià)格易受交易者個(gè)別因素的影響房地產(chǎn)估價(jià)第三章價(jià)格與影響因素共20頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁(yè)!（2）基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、基準(zhǔn)地價(jià)：以一個(gè)城市為對(duì)象，在該城市一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相同、地塊相連、地價(jià)相近的原則劃分地價(jià)區(qū)段，調(diào)查評(píng)估出各地價(jià)區(qū)段在某一時(shí)點(diǎn)的平均水平價(jià)格標(biāo)定地價(jià)：在一定時(shí)期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價(jià)水平的標(biāo)志性宗地的價(jià)格房地產(chǎn)估價(jià)第三章價(jià)格與影響因素共20頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁(yè)!（3）總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià)總價(jià)格：指某一宗地或某一區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)整體的價(jià)格單位價(jià)格：?jiǎn)挝幻娣e的房地產(chǎn)價(jià)格樓面地價(jià)：平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格*樓面地價(jià)=土地總價(jià)/總建筑面積*樓面地價(jià)=土地單價(jià)/容積率房地產(chǎn)估價(jià)第三章價(jià)格與影響因素共20頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁(yè)!（5）買(mǎi)賣(mài)價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、典價(jià)、保險(xiǎn)價(jià)值、課稅價(jià)值、征用價(jià)值(6)拍賣(mài)價(jià)格、招標(biāo)價(jià)格、協(xié)議價(jià)格（7）現(xiàn)房?jī)r(jià)格、期房?jī)r(jià)格現(xiàn)房?jī)r(jià)格：以現(xiàn)狀房地產(chǎn)為交易標(biāo)的的價(jià)格期房?jī)r(jià)格：以未來(lái)狀況房地產(chǎn)為交易標(biāo)的的價(jià)格房地產(chǎn)估價(jià)第三章價(jià)格與影響因素共20頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁(yè)!（9）保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)、成交價(jià)*出現(xiàn)在拍賣(mài)中的一組價(jià)格保留價(jià)：又稱(chēng)拍賣(mài)底價(jià)，指在拍賣(mài)前確定的拍賣(mài)標(biāo)的可售的最低價(jià)格起拍價(jià)：拍賣(mài)師在拍賣(mài)時(shí)首次報(bào)出的拍賣(mài)標(biāo)的的價(jià)格（分為增價(jià)拍賣(mài)與減價(jià)拍賣(mài)）應(yīng)價(jià)：競(jìng)買(mǎi)人對(duì)拍賣(mài)師報(bào)出價(jià)格的應(yīng)允，或競(jìng)買(mǎi)人自己報(bào)出的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格成交價(jià)：經(jīng)拍賣(mài)師落槌或以其他公開(kāi)表示買(mǎi)定的方式確認(rèn)后競(jìng)買(mǎi)人的最高應(yīng)價(jià)。房地產(chǎn)估價(jià)第三章價(jià)格與影響因素共20頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁(yè)!（11）房屋租金房屋租金：承租人為取得一定期限內(nèi)房屋的使用權(quán)而付給房屋所有權(quán)人的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。分為：市場(chǎng)租金、商品租金、成本租金、福利租金房地產(chǎn)估價(jià)第三章價(jià)格與影響因素共20頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁(yè)!一般因素房地產(chǎn)估價(jià)第三章價(jià)格與影響因素共20頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁(yè)!相對(duì)于一般因素而言，區(qū)域因素的影響范圍要小些區(qū)域因素的分析和把握是房地產(chǎn)正確合理估價(jià)的關(guān)鍵

房地產(chǎn)估價(jià)第三章價(jià)格與影響因素共20頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁(yè)!房地產(chǎn)估價(jià)第三章價(jià)格與影響因素共20頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁(yè)!1.4房地產(chǎn)價(jià)格的種類(lèi)

（1）成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格、評(píng)估價(jià)格成交價(jià)格：指在一筆房地產(chǎn)交易中交易雙方實(shí)際達(dá)成交易時(shí)的價(jià)格*可以是正常的成交價(jià)，也可以是非正常成交價(jià)格市場(chǎng)價(jià)格：某種房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的一般、平均水平價(jià)格，是該類(lèi)房地產(chǎn)大量成交價(jià)格的抽象結(jié)果（平均數(shù)。眾數(shù)、中位數(shù)等）理論價(jià)格：在經(jīng)濟(jì)學(xué)假設(shè)的經(jīng)濟(jì)人的行為和預(yù)期是理性地，真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價(jià)格評(píng)估價(jià)格：估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)客觀(guān)合理價(jià)格做出的一種估計(jì)，推測(cè)或判斷

*一個(gè)良好的評(píng)估價(jià)=正常成交價(jià)=市場(chǎng)價(jià)格

房地產(chǎn)估價(jià)第三章價(jià)格與影響因素共20頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁(yè)!房屋重置價(jià)格、重建價(jià)格房屋的重置價(jià)格是采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物具有同等效用的新建建筑物的正常價(jià)格。房屋重建價(jià)格指采用與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物完全相同的新建筑物的正常價(jià)格。*“重置價(jià)格”強(qiáng)調(diào)重建房屋與原房屋的“功能”相同，“重建價(jià)格”強(qiáng)調(diào)重建房屋的與原房屋的“完全”相同房地產(chǎn)估價(jià)第三章價(jià)格與影響因素共20頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第13頁(yè)!（4）市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，政府指導(dǎo)價(jià)市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，是指由經(jīng)營(yíng)者（從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)商品或者提供有償服務(wù)的法人、其他組織和個(gè)人）自主制定，通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成的價(jià)格。政府指導(dǎo)價(jià)，是指依照《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》規(guī)定，由政府價(jià)格主管部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén)，按照定價(jià)權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，指導(dǎo)經(jīng)營(yíng)者制定的價(jià)格房地產(chǎn)估價(jià)第三章價(jià)格與影響因素共20頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第14頁(yè)!（8）起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)、均價(jià)起價(jià)：所銷(xiāo)售商品房最低價(jià)格標(biāo)價(jià)：商品房出售者在其價(jià)目表上標(biāo)注的不同樓層、朝向、戶(hù)型的商品房出售價(jià)格成交價(jià)：買(mǎi)賣(mài)雙方實(shí)際交易價(jià)格均價(jià)：所銷(xiāo)售商品房的平均價(jià)格房地產(chǎn)估價(jià)第三章價(jià)格與影響因素共20頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第15頁(yè)!（10）補(bǔ)地價(jià)指需要補(bǔ)交給政府的一筆地價(jià)，指國(guó)有土地使用者因改變土地用途等而向國(guó)家補(bǔ)交的地價(jià)或土地使用權(quán)出讓金、土地收益，出現(xiàn)在以下情況：

1）改變?cè)鲎屚恋厥褂脵?quán)時(shí)規(guī)定的用途2）增加容積率3）轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)4）出讓土地使用權(quán)期滿(mǎn)后續(xù)期房地產(chǎn)估價(jià)第三章價(jià)格與影響因素共20頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第16頁(yè)!2．房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的分類(lèi)按影響因素的范圍分為三類(lèi)：一般因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素人口因素經(jīng)濟(jì)因素社會(huì)因素行政因素國(guó)際因素區(qū)域社會(huì)因素商服繁華程度心理因素交通條件基本設(shè)施區(qū)域環(huán)境條件建筑物本身朝向和日照樓層公攤面積房地