房地產開發(fā)與經營第八章風險分析與決策

第八章風險分析與決策本章內容：房地產項目的主要不確定因素及其相互作用，盈虧平衡分析敏感性分析，風險分析重點問題：房地產開發(fā)項目的主要不確定因素盈虧平衡分析的基本原理及其實例計算單因素與多因素敏感性分析風險分析的一般過程與方法房地產開發(fā)與經營第八章風險分析與決策共48頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁!節(jié)房地產項目不確定性因素的分析一、房地產開發(fā)項目的主要不確定性因素（一）土地費用土地費用是房地產開發(fā)項目評估中一個重要的計算參數(shù)。在估算土地費用時，由于它由出讓金、城市建設配套費和土地開發(fā)費用組成，在地塊條件復雜和土地交易市場不健全的情況下，很難準確估算。房地產市場變化會導致土地費用迅速變化，由于土地費用占開發(fā)總成本的比例較高且還在日益增大，因此分析土地費用變化對房地產開發(fā)項目財務評價結果的影響十分重要。房地產開發(fā)與經營第八章風險分析與決策共48頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁!（二）建筑安裝工程費建筑安裝工程費的估算值與實際值很難相符。主要原因是：建筑安裝工程費的估算時間和承包商報價時間之間要經歷一系列前期準備工作，兩者之間存在半年到一年的時間差，這期間建筑材料或勞動力價格的變化導致建筑安裝工程費出現(xiàn)上漲或下跌的情況，使得建筑安裝工程費的估算值與簽訂承包合同時的標價不一致。建筑工程開工后，建筑材料價格和人工費用的變化，也會導致建筑安裝工程費改變。這種改變對開發(fā)商是否有影響，要看工程承包合同的形式如何。房地產開發(fā)與經營第八章風險分析與決策共48頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁!（四）開發(fā)期與租售期房地產開發(fā)項目的開發(fā)期由準備期和建造期兩個階段組成。準備期開發(fā)商要完成一系列前期工作和審批手續(xù)，并要進行工程招標，這些因素都會影響開發(fā)期的長短。建造期一般能夠較為準確地估計，但其中某些特殊因素的影響，可能引起施工工期延長。租售期（出租期或出售期）的長短與宏觀社會經濟狀況、市場供求狀況、市場競爭狀況、預期未來房地產價格變化趨勢、房地產項目的類型等直接相關。房地產開發(fā)與經營第八章風險分析與決策共48頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁!（六）資本化率資本化率是影響財務評價結果最主要的因素之一，稍有變動就將大幅度影響項目總開發(fā)價值或物業(yè)資本價值的預測值。另外，利用折現(xiàn)現(xiàn)金流分析法進行項目評估時，行業(yè)內部收益率或目標收益率，也在很大程度上影響著項目的投資決策。目前選擇房地產開發(fā)項目資本化率的常用辦法，是選取若干個參照項目的實際凈租金收入與售價的比值，取其平均值作為評估項目的資本化率，即：式中，為第i個參照項目的年凈租金收入；為第i個參照項目的市場價值或售價；為資本化率。房地產開發(fā)與經營第八章風險分析與決策共48頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁!二、房地產置業(yè)投資項目的主要不確定性因素（一）購買價格購買價格是房地產置業(yè)投資項目的初始資本投資數(shù)額，其高低變化很大程度上影響房地產置業(yè)投資經營的績效。高估或低估初始購買價格，會使財務評級指標偏低或偏高，導致投資者失去投資機會或承擔過多風險。房地產投資分析中購買價格的確定，應該以房地產估價師估算的擬購買房地產資產的公開市場價值為基礎，這樣基于評估的購買價格有很大不確定性。房地產開發(fā)與經營第八章風險分析與決策共48頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁!（三）空置率空置率是指準備出租但還沒有出租出去的建筑面積占全部可出租建筑面積的比例?？罩寐实墓烙媽τ诠浪惴康禺a項目的有效毛租金收入非常重要?？罩寐侍岣撸瑢е掠行饨鹗杖霚p少；空置率降低，使有效毛租金收入提高?？罩寐实淖兓芎暧^社會經濟環(huán)境、市場供求關系、租戶支付租金能力等因素影響，因此不易準確估計空置率。房地產開發(fā)與經營第八章風險分析與決策共48頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁!三、不確定性因素的相互作用房地產開發(fā)過程中涉及的各種不確定性因素，或以獨立的形式，或以相互同步或不同步的形式發(fā)生著變化。變化的最終結果將對房地產開發(fā)投資項目的成本費用和效益產生影響。若開發(fā)項目的總收入和總費用以同步形式發(fā)生變化，則純利潤基本保持不變，此時對項目進行不確定性分析的意義不大。一般地，房地產開發(fā)投資過程中，總收入和總費用的變化不同步，因此要對各種不確定性因素的變化情況以及這些變化對開發(fā)商的收益的影響及影響程度進行分析，為房地產開發(fā)投資決策提供依據(jù)。房地產開發(fā)與經營第八章風險分析與決策共48頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁!盈虧平衡分析盈虧平衡分析的基本公式年銷售收入方程：年總成本費用方程：其中，B為銷售收入，P為銷售單價，C為總成本，為總固定成本，為單位變動成本，Q為產銷量。當實現(xiàn)盈虧平衡時，B＝C，可推導出，盈虧平衡產量

，盈虧平衡價格；盈虧平衡單位產品變動成本線性盈虧平衡分析：產銷量的變化不影響市場銷售價格和生產成本時，成本與產量、銷售收入與銷量之間呈線性關系。非線性盈虧平衡分析：市場上存在壟斷競爭因素，產銷量的變化會導致市場銷售價格和生產成本的變化，此時的成本與產量、銷售收入與銷量之間呈非線性關系。房地產開發(fā)與經營第八章風險分析與決策共48頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁!例8-1某項目生產能力3萬件/年，產品售價3000元/件，總成本費用7800萬元，其中固定成本3000萬元，成本與產量呈線性關系。房地產開發(fā)與經營第八章風險分析與決策共48頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁!（一）最低租售價格分析最低售價指開發(fā)項目的房屋售價下降到預定可接受最低盈利時的價格，房屋售價低于這一價格時，開發(fā)項目的盈利將不能滿足預定的要求。最低租金指開發(fā)投資項目的房屋租金下降到預定可接受最低盈利時的水平，房屋租金低于這一水平時，開發(fā)投資項目的盈利將不能滿足預定的要求。最低租售價格與預測租售價格之間差距越大，說明房地產項目抗市場風險的能力越強。房地產開發(fā)與經營第八章風險分析與決策共48頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁!（三）最高土地取得價格最高土地取得價格是指開發(fā)項目銷售額和其他費用不變條件下，保持滿足預期收益水平，所能承受的最高土地取得價格。最高土地取得價格與實際估測的土地取得價格之間的差距越大，開發(fā)項目承受土地取得價格風險的能力越強。（四）最高工程費用最高工程費用是指在預定銷售額下，要滿足預期的開發(fā)項目收益要求，所能承受的最高工程費用。最高工程費用與預測可能的工程費用之間差距越大，說明開發(fā)項目承受工程費用增加風險的能力越大。房地產開發(fā)與經營第八章風險分析與決策共48頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁!（六）最高運營費用比率運營費用比率是指投資性物業(yè)中運營費用支出占毛租金收入的比率。該比率越高，則預示投資項目所獲得的凈經營收入越低，進而影響投資績效。最高運營費用比率，是指滿足投資者預期收益目標時的運營費用比率。最高運營費用比率越高，說明投資項目抵抗風險的能力越強。（七）多因素臨界點組合多個風險因素同時變化，引起開發(fā)項目經濟效益指標的變化，達到臨界點，這時各因素變化值組合成為多因素臨界點組合。房地產開發(fā)與經營第八章風險分析與決策共48頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第13頁!第三節(jié)敏感性分析一、敏感性分析的概念概念：從眾多不確定性因素中找出對投資項目經濟效益指標有重要影響的敏感性因素，并分析、測算其對項目經濟效益指標的影響程度和敏感性程度，進而判斷項目承受風險能力的一種不確定性分析方法。目的：找出影響項目經濟效益變動的敏感性因素，分析敏感性因素變動的原因，為進一步進行不確定性分析（如概率分析）提供依據(jù)；研究不確定性因素變動引起項目經濟效益值變動的范圍或極限值，分析判斷項目承擔風險的能力；比較多方案的敏感性大小，以便在經濟效益值相似的情況下，從中選出不敏感的投資方案。房地產開發(fā)與經營第八章風險分析與決策共48頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第14頁!三、單因素和多因素敏感性分析根據(jù)不確定性因素每次變動數(shù)目的多少，敏感性分析可分為單因素敏感性分析和多因素敏感性分析。單因素敏感性分析是敏感性分析的最基本方法。分析時，先假設各因素之間相互獨立，然后每次只考察一項不確定性因素的變化而其他不確定性因素保持不變時，項目財務評價指標的變化情況。多因素敏感性分析是分析兩個或兩個以上的不確定性因素同時發(fā)生變化時，對項目財務評價指標的影響。多因素敏感性分析一般在單因素敏感性分析的基礎上進行。注意，多因素敏感性分析假定同時變動的幾個因素相互獨立，且各因素發(fā)生變化的概率相同。項目評估過程中參數(shù)或因素同時變化的情況非常普遍，所以多因素敏感性分析的實用價值高。房地產開發(fā)與經營第八章風險分析與決策共48頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第15頁!例8-3已知影響某房地產開發(fā)項目經濟效益的主要不確定性因素為開發(fā)項目總投資和銷售價格。試針對該項目全部投資的主要評價指標，在總投資和銷售價格分別變化±15%、±10%、±5%時，進行敏感性分析。房地產開發(fā)與經營第八章風險分析與決策共48頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第16頁!四、敏感性分析的“三項預測值”法三項預測值法是多因素敏感性分析方法中的一種?；舅悸罚簩Ψ康禺a開發(fā)項目所涉及的變動因素，分別給出三個預測值（估計值），即最樂觀預測值、最可能預測值、最悲觀預測值，根據(jù)各變動因素三個預測值的相互作用來分析、判斷開發(fā)利潤受影響的情況。房地產開發(fā)與經營第八章風險分析與決策共48頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第17頁!五、敏感性分析的作用與不足作用：敏感性分析是一種動態(tài)不確定性分析。它用以分析項目經濟效益指標對各不確定性因素的敏感程度，找出敏感性因素及其最大變動幅度，據(jù)此判斷項目承擔風險的能力。因此是項目評估中不可或缺的組成部分。不足：敏感性分析尚不能確定各種不確定性因素發(fā)生一定幅度變動的概率，因而其分析結論的準確性會受到一定影響。為了彌補敏感性分析的不足，在進行項目評估和決策時，須進一步做概率分析。房地產開發(fā)與經營第八章風險分析與決策共48頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第18頁!二、風險分析的一般過程和方法風險分析的過程可分為三階段風險辨識風險估計風險評價風險分析風險辨識開發(fā)投資涉及哪些活動各活動中包括哪些風險風險產生的原因是什么項目中哪些風險是主要的各風險變量之間是否相關風險估計風險發(fā)生的概率大小風險概率分布情況風險估算風險評價選出最佳方案檢驗各風險因素對評價指標的影響對風險對策的建議圖8-2風險分析的三階段房地產開發(fā)與經營第八章風險分析與決策共48頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第19頁!（二）風險估計與評價常用方法1.調查和專家打分法該方法主要適用于項目決策前期。這個時期往往缺乏具體的數(shù)據(jù)資料，依靠資深專家的經驗和決策者意向，得出的結論是一種大致的程度值，只能作為進一步分析參考的基礎。2.解析方法在利用德爾菲法進行風險辨識和估計的基礎上，將風險分析與反映開發(fā)特征的收入和支出流結合起來，在綜合考慮主要風險因素影響的情況下，對隨機收入、支出流的概率分布進行估計，并對各個收入、支出流之間的各種關系進行探討，用項目預期收入、成本即凈效益的現(xiàn)值的平均離散程度來度量風險，進而得到表示風險程度的凈效益的概率分析。房地產開發(fā)與經營第八章風險分析與決策共48頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第20頁!三、概率分析的步驟與概率確定方法（一）概率分析的步驟1.列出需要進行概率分析的不確定性因素2.選擇概率分析使用的財務評價指標3.分析確定每個不確定性因素發(fā)生的概率4.計算在規(guī)定的概率條件下財務評價指標的累積概率，并確定臨界點發(fā)生的概率。（二）概率的確定方法概率分為客觀概率和主觀概率?？陀^概率是在某因素過去長期歷史數(shù)據(jù)基礎上，進行統(tǒng)計、歸納得出的。房地產開發(fā)項目評估中各變動因素，往往缺乏足夠的歷史統(tǒng)計資料，因此大部分不能用客觀概率表達，而經常使用建立在主觀估計基礎上的主觀概率分布。房地產開發(fā)與經營第八章風險分析與決策共48頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第21頁!各年凈現(xiàn)值期望值的計算公式：式中，為第t年凈現(xiàn)值期望值；為第t年第r種情況下的凈現(xiàn)值；為第t年第r種情況發(fā)生的概率，m為發(fā)生的狀態(tài)或變化范圍數(shù)。整個項目壽命周期凈現(xiàn)值的期望值的計算公式為式中，為整個項目壽命周期凈現(xiàn)值的期望值；i為折現(xiàn)率；n為項目壽命周期長度。房地產開發(fā)與經營第八章風險分析與決策共48頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第22頁!為消除凈現(xiàn)值期望值大小的影響，須計算整個項目壽命周期的標準差系數(shù)，計算公式為：

式中，V為標準差系數(shù)。一般地，V越小，項目的相對風險就越?。环粗?，項目的相對風險就越大。判斷投資方案優(yōu)劣的標準：期望值相同、標準差小的方案為優(yōu)標準差相同，期望值大的方案為優(yōu)標準差系數(shù)小的方案為優(yōu)6.計算凈現(xiàn)值大于或等于零時的累積概率。累計概率值越大，項目所承擔的風險就越小。7.對以上分析結果作綜合評價，說明項目是否可行及承擔風險性大小。房地產開發(fā)與經營第八章風險分析與決策共48頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第23頁!五、蒙特卡洛模擬法步驟：1.分析每一可變因素的可能變化范圍及其概率分布，可以用一個簡單的概率表來完成。2.通過模擬實驗隨機選取各隨機變量的值，并使選擇的隨機值符合各自的概率分布?？墒褂秒S機數(shù)或用計算機求出隨機數(shù)。3.反復重復以上步驟，進行多次模擬試驗，即可求出開發(fā)項目各項效益指標的概率分布或其他特征值。房地產開發(fā)與經營第八章風險分析與決策共48頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第24頁!練習題1.某房地產開發(fā)項目固定成本為350萬元，單位變動成本為920元/m2，商品房平均售價為2000元/m2，開發(fā)商擬獲利530萬元。試求該項目開發(fā)的盈虧平衡點及目標利潤開發(fā)量是多少？房地產開發(fā)與經營第八章風險分析與決策共48頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第25頁!（三）租售價格項目評估過程中，租金或售價的確定是通過與市場上近期成交的類似物業(yè)的租金或售價進行比較、修正后得出的。這種比較隱含著一個基本假定，即不考慮通貨膨脹因素及租金和售價在開發(fā)期間的增加或減少。但實際上，物業(yè)市場供求關系的變化，開發(fā)過程中社會、經濟、政治和環(huán)境等因素的變化，都會對物業(yè)租售價格產生影響，而這些影響難以事先定量描述。房地產開發(fā)與經營第八章風險分析與決策共48頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第26頁!（五）容積率及有關設計參數(shù)開發(fā)項目用地面積一定時，容積率的大小決定了項目可建設建筑面積的數(shù)量，而建筑面積直接關系到項目的租金收入、銷售收入和建筑安裝工程費。項目評估階段，開發(fā)商不一定能拿到規(guī)劃批文，故而容積率和建筑面積不確定；即使拿到了批文，項目可供出租或出售的面積仍不能肯定。房地產開發(fā)與經營第八章風險分析與決策共48頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第27頁!（七）貸款利率貸款利率的變化對房地產開發(fā)項目財務評價的影響也很大。由于在房地產開發(fā)項目中，資本金往往只占投資總額的20%～30%，其余部分要通過金融機構借款或預售期房的方式籌措，所以資金使用成本即利息支出對開發(fā)商最終獲利大小的影響極大。除上述7個主要的不確定性因素外，開發(fā)項目總投資中資本金或借貸資金所占比例等的變動，也會對項目評估結果產生較大影響。房地產開發(fā)與經營第八章風險分析與決策共48頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第28頁!（二）權益投資比率權益投資比率指投資者所投入的權益資本或資本金占初始資本投資總額的比例。權益投資比率低，意味著投資者使用了高的財務杠桿，使投資者所承擔的投資風險和風險報酬相應增加，權益投資收益率提高。通常，長期抵押貸款利率較低、資金可獲得性好時，風險承受能力較強的投資者喜歡選用較低的權益投資比率，但金融機構出于控制信貸風險的考慮，通常要求投資者權益投資比率不得低于某一要求的比率。房地產開發(fā)與經營第八章風險分析與決策共48頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第29頁!（四）運營費用運營費用是為了保持物業(yè)正常運行，滿足租戶的使用要求而支付的費用。其中：物業(yè)維護管理費用的變動受通貨膨脹因素的影響；對舊有物業(yè)，其大修理費用和設備更新費用，存在著較大的不確定性；與持有房地產資產相關的房地產稅，會依不同的年度有所變化。房地產開發(fā)與經營第八章風險分析與決策共48頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第30頁!第二節(jié)盈虧平衡分析一、盈虧平衡分析的基本原理對于一個投資項目而言，隨著產銷量的變化，盈利與虧損之間一般至少有一個轉折點，我們稱這種轉折點為盈虧平衡點（BreakEvenPoint,BEP），在這一點上，銷售收入和總成本費用相等，既不虧損也不盈利。盈虧平衡分析就是要找出項目方案的盈虧平衡點。盈虧平衡分析的基本方法是：建立成本與產量、銷售收入與銷量之間的函數(shù)關系，通過對這兩個函數(shù)及其圖形的分析，找出平衡點。房地產開發(fā)與經營第八章風險分析與決策共48頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第31頁!當產銷量超過平衡點數(shù)量Q時，項目處于盈利區(qū)域；當產銷量小于平衡點數(shù)量Q時，項目處于虧損區(qū)域，如圖8-1所示。0Q*QBEPP,C虧損盈利圖8-1盈虧平衡分析圖房地產開發(fā)與經營第八章風險分析與決策共48頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第32頁!二、房地產開發(fā)項目盈虧平衡分析分為單個風險因素臨界值的分析計算可采取列表法和圖解法進行，多個風險因素臨界值組合的分析計算可采用列表法進行。臨界點分析——分析計算一個或多個風險因素變化使房地產項目達到允許的最低經濟效益指標的極限值，以風險因素的臨界值組合顯示房地產項目的風險程度。保本點分析——分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產項目達到利潤為零時的極限值，以風險因素的臨界值組合顯示房地產項目的風險程度。房地產開發(fā)與經營第八章風險分析與決策共48頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第33頁!（二）最低租售數(shù)量分析最低銷售量是指在預定的房屋售價條件下，要達到預定的最低盈利，所必須達到的銷售量。最低出租率是指在預定的房屋租金水平下，要達到預期的最低盈利，所必須達到的出租率水平。最低銷售量與可供銷售數(shù)量之間的差距越大，最低出租率的值越低，說明房地產項目抗市場風險的能力越強。房地產開發(fā)與經營第八章風險分析與決策共48頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第34頁!（五）最高購買價格房地產置業(yè)投資項目的初始購買價格，對能否實現(xiàn)預期投資收益目標非常重要。最高購買價格是指在這樣的購買價格水平下，項目投資剛好滿足投資者的收益目標要求。最高購買價格高出實際購買價格的數(shù)額越大，說明該置業(yè)投資項目抵抗風險的能力越強。房地產開發(fā)與經營第八章風險分析與決策共48頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第35頁!三、房地產開發(fā)項目盈虧平衡分析示例（一）保本點分析（二）臨界點分析房地產開發(fā)與經營第八章風險分析與決策共48頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第36頁!二、敏感性分析的步驟1.確定用于敏感性分析的財務評價指標。通常用內部收益率，必要時也可選用財務凈現(xiàn)值、開發(fā)利潤等其他經濟指標。選取指標時，應考慮分析的目的，顯示的直觀性、敏感性，以及計算的復雜程度。2.確定不確定性因素可能的變動范圍。3.計算不確定性因素變動時，評價指標的相應變動值。4.通過評價指標的變動情況，找出較為敏感的不確定性因素，做出進一步的分析。進行房地產項目敏感性分析時，可采用列表的方法表示由不確定性因素相對變動引起的評價指標相對變動程度，也可以采用敏感性分析表對多個不確定性因素進行比較。房地產開發(fā)與經營第八章風險分析與決策共48頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第37頁!例8-2某開發(fā)商擬在其以20萬美元購得的一塊土地上開發(fā)一棟普通寫字樓，規(guī)劃允許建筑面積2000m2，建造成本為200美元/m2，項目的準備期為3個月，建造期為12個月，第4個月到第15個月投入的建造費用分別占扣除5%缺陷責任期保留金后之總建造成本的3.80%、4.70%、5.80%、6.90%、8.60%、10.30%、12.70%、13.50%、11.90%、8.50%、6.80%和6.50%。預計項目投入使用后年凈租金收入為6.5萬美元，貸款利率為14%。用現(xiàn)金流法對該項目進行評估的結果如表所示，試對項目進行敏感性分析。房地產開發(fā)與經營第八章風險分析與決策共48頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第38頁!評價指標內部收益率（IRR）凈現(xiàn)值（NPV）（萬元）靜態(tài)投資回收期（年）動態(tài)投資回收期（年）基本方案24.80%10938.094.846.35租售價格變化15%37.07%30570.813.704.9910%32.96%24026.273.905.445%28.87%17482.024.255.98－5%20.73%4394.545.316.73－10%16.66%-2148.585.817.00－15%12.59%-8691.206.167.00開發(fā)項目總投資變化15%18.10%170.425.626.9910%20.21%3759.655.376.785%22.44%7348.875.146.56－5%27.30%14527.314.456.13－10%29.95%18116.544.125.83－15%32.78%21705.763.905.47表8-1房地產開發(fā)項目全部投資敏感性分析結果匯總房地產開發(fā)與經營第八章風險分析與決策共48頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第39頁!變動因素最樂觀情況最可能情況最悲觀情況租金增長情況（每年）7%5%3%資本化率（年）6.5%7%7.5%建造成本上漲情況（每年）6%7.5%9%貸款利率（年）10%13%16%建造期12個月12個月12個月租售期建成即租出3個月6個月準備期3個月3個月6個月土地成本200000美元200000美元200000美元變動因素最樂觀情況最可能情況最悲觀情況原始評估值開發(fā)商利潤值266841美元199444美元38539美元115976美元占總開發(fā)價值的百分比24.5%20.0%4.2%13.2%占總開發(fā)成本的百分比33.4%25.6%4.5%15.2%在原有評估結果基礎上的變化+126%+69%－67%表8-2各變動因素的三項預測值表8-3開發(fā)項目預測結果匯總房地產開發(fā)與經營第八章風險分析與決策共48頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第40頁!第四節(jié)風險分析一、風險分析的界定財務項目評價中采用的基礎數(shù)據(jù)大部分來自對未來情況的預測與估算，由此得出的評價指標及做出的決策有很大的風險。為了給項目投資決策提供更可靠和全面的依據(jù)，在財務評價中還要進行不確定和風險分析，并提出規(guī)避風險的對策。風險分析常用的比較成熟的方法是概率分析法。它不但考慮了風險因素在未來變動的幅度，還考慮了這種變動幅度在未來發(fā)生變動的可能性的大小及對項目主要經濟效益指標的影響。房地產開發(fā)與經營第八章風險分析與決策共48頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第41頁!（一）風險辨識風險辨識的含義：從系統(tǒng)的觀點出發(fā)，橫觀項目所涉及的各個方面，縱觀項目建設的發(fā)展過程，將引起風險的極其復雜的事物分解成比較簡單的、容易被認識的基本單元。在眾多的影響中抓住主要因素，并且分析它們引起投資效果變化的嚴重程度。常用方法：專家調查法（代表性的有專家個人判斷法、頭腦風暴法、德爾菲法）故障樹法幕景分析法篩選－監(jiān)測－診斷技術房地產開發(fā)與經營第八章風險分析與決策共48頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第42頁!3.蒙特卡洛模擬法是一種通過對隨機變量的統(tǒng)計試驗、隨機模擬求解物理、數(shù)學、工程技術問題近似解的數(shù)學方法。其特點是用數(shù)學方法在計算機上模擬實際概率過程，然后加以統(tǒng)計處理。解析法和模特卡洛模擬法的區(qū)別解析法要求對影響現(xiàn)金流的各個現(xiàn)金源進行概率估計；蒙特卡洛法要求在已知各個現(xiàn)金流概率分布情況下實現(xiàn)隨機抽樣。解析法主要用于解決一些簡單的風險問題；而蒙特卡洛法用于項目評估中有若干個變動因素，每個因素又有多種甚至無限多種取值的情況。房地產開發(fā)與經營第八章風險分析與決策共48頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第43頁!四、概率分析中的期望值法步驟：