房企REITs樹立新標(biāo)桿

目 錄1、政策面：地產(chǎn)泡沫勢頭扭轉(zhuǎn)，春風(fēng)頻吹靜候花開2、基本面：行業(yè)基本面磨底，寬松加碼下待破局3、REITs市場：華潤有巢REIT獲批，樹立房企發(fā)行保租房REITs新標(biāo)桿4、板塊分析：經(jīng)營規(guī)模增速收斂，靜待利潤率企穩(wěn)回升5、投資建議：關(guān)注未來市占率與ROE回升，多元業(yè)務(wù)現(xiàn)金流穩(wěn)步增長6、風(fēng)險(xiǎn)提示2日期部門（會議）主要政策及會議內(nèi)容3月5日全國兩會李克強(qiáng)總理作政府工作報(bào)告：堅(jiān)持“房住不炒”的定位，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。4月29日中央政治局會議中共中央政治局召開會議，會議強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持“房住不炒”的定位，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。5月15日央行、銀保監(jiān)會央行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率減20BP，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。7月17日銀保監(jiān)會有關(guān)部門負(fù)責(zé)人加強(qiáng)與住建部門、中國人民銀行工作協(xié)同，支持地方政府積極推進(jìn)“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”工作，依法依規(guī)做好相關(guān)金融服務(wù)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。7月29日政治局會議會議強(qiáng)調(diào)，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生。8月31日國務(wù)院支持剛性和改善性住房需求，地方要“一城一策”用好政策工具箱，靈活運(yùn)用階段性信貸政策和保交樓專項(xiàng)借款。9月23日銀保監(jiān)會有關(guān)部門負(fù)責(zé)人房地產(chǎn)金融化泡沫化勢頭得到實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)。9月29日央行決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策，符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。9月30日財(cái)政部自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。9月30日央行自2022年10月1日起，下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率0.15個(gè)百分點(diǎn)，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。3表1：中央政府部門關(guān)于地產(chǎn)行業(yè)的重點(diǎn)政策及會議摘要(2022年1月1日-2022年9月30日）數(shù)據(jù)來源：根據(jù)央行、財(cái)政部等發(fā)布文件整理；光大證券研究所。1.1.1、9月中央層面定調(diào)房地產(chǎn)金融化泡沫化勢頭得到實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)22年年中以來從中央到地方的各級政府對房地產(chǎn)行業(yè)政策支持力度均較強(qiáng)，房地產(chǎn)調(diào)控由釋放維穩(wěn)信號步入出臺更為積極的支持措施，但受行業(yè)下行、疫情反復(fù)等因素影響市場信心尚未完全扭轉(zhuǎn)。9月23日，銀保監(jiān)會相關(guān)部門負(fù)責(zé)人介紹第五次全國金融工作會議要求的防范化解相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)工作進(jìn)展時(shí)，就房地產(chǎn)問題表示：房地產(chǎn)金融化泡沫化勢頭得到實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)。此次銀保監(jiān)會發(fā)聲利于持續(xù)完善房地產(chǎn)金融管理長效機(jī)制，穩(wěn)定市場預(yù)期，提振居民與企業(yè)信心，我們預(yù)期后續(xù)對于居民合理購房及企業(yè)融資需求政策支持的落實(shí)將加速。時(shí)間來源重要內(nèi)容2021年12月2021年中央經(jīng)濟(jì)工作會議要堅(jiān)持房子是用來住的,不是用來炒的定位,加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo),探索新的發(fā)展模式2021年12月住建部部長王蒙徽接受新華社專訪過去形成的"高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)"的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營模式不可持續(xù)2021年12月中國人民銀行行長接受新華社專訪房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性調(diào)整,有利于形成房地產(chǎn)新發(fā)展模式,實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展2022年3月《政府工作報(bào)告》探索新的發(fā)展模式,堅(jiān)持租購并舉,加快發(fā)展長租房市場,推進(jìn)保障性住房建設(shè)2022年3月國務(wù)院金融委會議及時(shí)研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對方案,提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施2022年8月央行下半年工作會議穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，加快探索房地產(chǎn)新發(fā)展模式2022年10月國務(wù)院金融工作報(bào)告保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，滿足剛性和改善性住房需求，支持保交樓、穩(wěn)民生，推動建立房地產(chǎn)發(fā)展新模式4數(shù)據(jù)來源：相關(guān)政府報(bào)告文件，光大證券研究所；注：政策統(tǒng)計(jì)截至2022-10-30。1.1.2、10月二十大重申“房住不炒”，再提租購并舉在堅(jiān)持“房住不炒”主基調(diào)下，我國房地產(chǎn)業(yè)既要保持充足的量以實(shí)現(xiàn)對國民經(jīng)濟(jì)的支柱作用，又要盡可能穩(wěn)定價(jià)格以防范潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)，還要解決居民尤其是低收入群體的居住問題，同時(shí)也要提升存量物業(yè)服務(wù)質(zhì)量改善現(xiàn)有居住環(huán)境。在此背景下，市場環(huán)境的變化也在促使房地產(chǎn)行業(yè)不得不做出發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型。中央層面，2021年底中央經(jīng)濟(jì)工作會議首次針對房地產(chǎn)提出“探索新的發(fā)展模式”；2022年全國兩會、國務(wù)院金融委專題會議，再次將“新的發(fā)展模式”作為關(guān)鍵詞；2022年3月5日，全國政協(xié)委員莫天全表示：“探索房地產(chǎn)新的發(fā)展模式勢在必行。“新模式”應(yīng)堅(jiān)持市場體系和保障體系并行發(fā)展，建立人、房、地聯(lián)動機(jī)制；其次，“新模式”應(yīng)堅(jiān)持租購并舉，保障租房群體享有公共服務(wù)的權(quán)利等”。中共二十大報(bào)告中，在“增進(jìn)民生福祉，提高人民生活品質(zhì)”的大框架下闡述了房地產(chǎn)發(fā)展方向，具體提出：堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。預(yù)期我國在長期堅(jiān)持“房住不炒”主基調(diào)下，將加速在房地產(chǎn)發(fā)展新模式上的探索，更多聚焦保民生、提品質(zhì)。表2：近期中央及相關(guān)部門對“房地產(chǎn)新模式”的重要表述1.1.3、11月房地產(chǎn)利好政策頻出，推動行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展5近期房地產(chǎn)利好政策頻發(fā)，包括對于居民合理購房及企業(yè)資金支持的政策支持力度加大，政策工具箱充分發(fā)揮穩(wěn)定市場的積極作用，預(yù)計(jì)將充分助力房地產(chǎn)行業(yè)融資修復(fù)，提振市場信心。1）11月8日，在央行支持和指導(dǎo)下，交易商協(xié)會繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營企業(yè)債券融資支持工具（“第二支箭”），支持包括房企在內(nèi)的民營企業(yè)發(fā)債融資。11月10日，交易商協(xié)會受理龍湖集團(tuán)200億元儲架式注冊發(fā)行；而除龍湖集團(tuán)外，還有包括新城控股在內(nèi)的多家民營房企也在溝通對接發(fā)債注冊意向，交易商協(xié)會、中債增進(jìn)公司正在積極推進(jìn)受理評議工作。2）11月11日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布了《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（根據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》）?！锻ㄖ饭补际鶙l措施，主要圍繞保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好“保交樓金融服務(wù)”及做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置、依法保障消費(fèi)者合法權(quán)益等。3）11月14日，中國銀保監(jiān)會、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》指導(dǎo)商業(yè)銀行按市場化、法治化原則，向優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金。4）11月23日起，國有大行密集與房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)成銀企合作協(xié)議并提供授信。截至11月24日，六大國有銀行（工行合作房企數(shù)量12家、農(nóng)行5家、中行3家、建行8家、交行2家、郵儲5家）已與17家房企（上述各家銀行合作房企存在重復(fù)）達(dá)成合作協(xié)議，已披露的意向性授信額度合計(jì)為12750億元。12城放松限購33城放松限貸3城限價(jià)調(diào)整4城放松限售79城放松公積金貸款58城財(cái)稅托市20城調(diào)降土拍門檻濟(jì)南：調(diào)降非戶籍家庭購房所需社保年限，由連續(xù)繳納1年改為6個(gè)月等廈門：下調(diào)首、二套首付比例，無房家庭購買首套房最低首付比例降至30%等廣州：對新項(xiàng)目備案價(jià)進(jìn)行動態(tài)調(diào)整，一房一價(jià)由按樓棟均價(jià)正負(fù)6%調(diào)整為可上浮10%、下浮20%等青島：新房限售由取得不動產(chǎn)權(quán)證書滿5年變?yōu)楹贤W(wǎng)簽備案滿5年，二手房限售時(shí)限則由5年改為2年長沙：提高公積金最高貸款額度由60萬至70萬，下調(diào)公積金最低首付比例，由60%降至40%等長沙：二套房的契稅稅率由4%下調(diào)為1%（90平及以下）、2%（90平以上）天津，實(shí)施階段性土地出讓支持政策，支持新出讓的經(jīng)營性房地產(chǎn)用地按合同約定分期繳納出讓金東莞:分為限購區(qū)與非限購區(qū)石家莊:對符合條件的個(gè)人住房按揭貸款加大投放力度西安：暫停發(fā)布二手房指導(dǎo)價(jià)，掛牌價(jià)格可尊重賣房意愿廊坊：對北三縣和雄安新區(qū)等重點(diǎn)區(qū)域取消非本地戶籍居民家庭住房限售年限要求深圳：明確申請人的配偶、父母、子女可作為公積金貸款共同申請人石家莊：引進(jìn)人才購買首套自用商品房和存量房的，市財(cái)政給予一次性購房補(bǔ)貼衡陽：土地競拍保證金最低比例下調(diào)至掛牌價(jià)的20%，允許分期繳納土地出讓金等上海臨港：優(yōu)化人才購房條件，臨港工作的非本市戶籍人才繳納個(gè)稅/社保滿1年及以上限購1套住房等長春：首套剛需住房貸款首付比例由不低于30%恢復(fù)至20%等紹興諸暨:鼓勵(lì)房企開展團(tuán)購優(yōu)惠活動，在備案價(jià)浮動基準(zhǔn)上，對團(tuán)購5套及以上商品住宅的可以再下浮5%以內(nèi)等嘉興海寧：非本市戶籍與本市戶籍享有同等的購房政策；取消限售，下調(diào)首付比例等哈爾濱：單職工貸款最高額度由50萬元提高至60萬元，雙職工貸款最高額度由70萬元提高至80萬元等無錫：購房補(bǔ)貼政策支持符合資質(zhì)的優(yōu)秀大學(xué)生購房合肥：增加銀行保函作為參加土地競買的履約保證方式等西安：將自有住房用于保障性租賃住房后，可在限購區(qū)內(nèi)新增購買一套住房衢州：首套住房貸款首付比例下調(diào)至20%，二套下調(diào)至30%常州：購房人購買的二手商品住房，自2022年9月1日起再次上市交易時(shí)間不作限制貴州：取消兩次住房公積金個(gè)人住房貸款須間隔12個(gè)月及以上的限制，調(diào)整公積金貸款首套住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等南通：在主城區(qū)范圍內(nèi)購買首套或二套住房的，按契稅計(jì)稅金額的0.75%給予獎(jiǎng)補(bǔ)福州：回爐地塊降低起拍價(jià)，同時(shí)降低公共性配建回購單價(jià)6數(shù)據(jù)來源：根據(jù)各省市政府文件等整理；光大證券研究所。注：政策統(tǒng)計(jì)截至2022-10-20。1.2、地方層面需求端寬松預(yù)期向高能級城市傳導(dǎo)的信號更為強(qiáng)烈一方面，地方政府切實(shí)承擔(dān)“保交樓、穩(wěn)民生”的屬地責(zé)任，協(xié)助房企做好保交樓工作。22年6月30日江西景德鎮(zhèn)恒大瓏庭項(xiàng)目全體業(yè)主向市場發(fā)出一份“恒大項(xiàng)目業(yè)主停貸告知書”，后爛尾樓停貸事件發(fā)酵，引起社會關(guān)注；22年8月以來，地方政府積極落實(shí)城市主體責(zé)任，逐漸由局部城市試點(diǎn)到全國推廣，多措并舉推進(jìn)“保交樓”工作。另一方面，地方需求端救市力度持續(xù)加碼，寬松預(yù)期向高能級城市傳導(dǎo)的信號更為強(qiáng)烈。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，三季度121省市累計(jì)出臺148次放松政策，內(nèi)容包括放松“四限”、放松公積金貸款、稅費(fèi)減免、增加購房補(bǔ)貼、調(diào)降土拍門檻等；弱二線及三四線城市有望全面取消四限，熱點(diǎn)城市調(diào)控仍從緊執(zhí)行但存在局部調(diào)整的可能性。表3：全國各省市主要放松政策目 錄1、政策面：地產(chǎn)泡沫勢頭扭轉(zhuǎn)，春風(fēng)頻吹靜候花開2、基本面：行業(yè)基本面磨底，寬松加碼下待破局3、REITs市場：華潤有巢REIT獲批，樹立房企發(fā)行保租房REITs新標(biāo)桿4、板塊分析：經(jīng)營規(guī)模增速收斂，靜待利潤率企穩(wěn)回升5、投資建議：關(guān)注未來市占率與ROE回升，多元業(yè)務(wù)現(xiàn)金流穩(wěn)步增長6、風(fēng)險(xiǎn)提示7圖1：商品房銷售面積、銷售額、銷售均價(jià)（累計(jì)同比）資料來源：wind，光大證券研究所；截至2022年10月注：由于Wind月度更新延遲因素，后續(xù)數(shù)據(jù)或存在細(xì)微變化的可能。圖2：70城新建商品住宅價(jià)格指數(shù)（環(huán)比

%）資料來源：wind，光大證券研究所；截至2022年10月注：由于Wind月度更新延遲因素，后續(xù)數(shù)據(jù)或存在細(xì)微變化的可能。2.1.1、“金九銀十”銷售平淡，全國商品房銷售弱復(fù)蘇10月，商品房銷售面積為0.98億平方米，單月同比-23.2%，環(huán)比-27.9%；商品房銷售額為0.95萬億元，單月同比-23.7%，環(huán)比-30.0%；商品房銷售均價(jià)為9,687元/平方米，單月同比-0.6%，環(huán)比-3.0%。70大中城市新房價(jià)格環(huán)比下行壓力增大，一線城市亦承壓。

10月，70大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)當(dāng)月同比-2.4%，其中一線、二線、三線分別為+2.6%、-1.3%、-3.9%；

70大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比-0.4%，其中一線、二線、三線分別為-0.1%、-0.3%、-0.4%。

10月，70大中城市二手住宅價(jià)格指數(shù)當(dāng)月同比-3.7%，其中一線、二線、三線分別為+1.3%、-3.2%、-4.7%；70大中城市二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比-0.5%，其中一線、二線、三線分別為-0.3%、-0.5%、-0.5%。-50%0%50%100%150%2020-022020-032020-042020-052020-062020-072020-082020-092020-102020-112020-122021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-122022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-10商品房銷售面積:累計(jì)同比商品房銷售均價(jià):累計(jì)同比商品房銷售額:累計(jì)同比1.201.000.800.600.400.200.00-0.20-0.40-0.60-0.802019-012019-032019-052019-072019-092019-112020-012020-032020-052020-072020-092020-112021-012021-032021-052021-072021-092021-112022-012022-032022-052022-072022-0970城一線

二線

三線8圖3：房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額（億元）資料來源：wind，光大證券研究所；截至2022年10月注：由于Wind月度更新延遲因素，后續(xù)數(shù)據(jù)或存在細(xì)微變化的可能。圖4：房屋新開工面積（萬平方米）資料來源：wind，光大證券研究所；截至2022年10月注：由于Wind月度更新延遲因素，后續(xù)數(shù)據(jù)或存在細(xì)微變化的可能。2.1.2、房地產(chǎn)開發(fā)投資延續(xù)弱勢，累計(jì)同比持續(xù)深度下滑10月，房地產(chǎn)開發(fā)投資額1.04萬億元，單月同比-16.0%，環(huán)比-18.5%；其中住宅開發(fā)投資額0.90萬億元，單月同比-15.5%，環(huán)比-17.7%。1-10月，開發(fā)投資額11.40萬億元，累計(jì)同比-8.8%。10月，房屋新開工面積為0.90億平方米，單月同比-35.1%，環(huán)比-7.7%；其中住宅新開工面積為0.65億平方米，單月同比-36.2%，環(huán)比-8.7%。1-10月，房屋新開工面積為10.37億平方米，累計(jì)同比-37.8%；其中住宅新開工面積為7.59億平方米，累計(jì)同比-38.5%。1614121086420x

10000房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額:累計(jì)值房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額:住宅:累計(jì)值0510152025x

10000房屋新開工面積:累計(jì)值房屋新開工面積:住宅:累計(jì)值9圖5：房屋施工面積（萬平方米）資料來源：wind，光大證券研究所；截至2022年10月注：由于Wind月度更新延遲因素，后續(xù)數(shù)據(jù)或存在細(xì)微變化的可能。圖6：房屋竣工面積（萬平方米）資料來源：wind，光大證券研究所；截至2022年10月注：由于Wind月度更新延遲因素，后續(xù)數(shù)據(jù)或存在細(xì)微變化的可能。2.1.3、

10月房屋竣工面積環(huán)比大幅增長，保交樓促竣工趨勢修復(fù)10月，房屋施工面積1.00億平方米，單月同比-32.6%，環(huán)比-2.9%；其中住宅施工面積0.71億平方米，單月同比-35.2%，環(huán)比-6.8%。1-10月，房屋施工面積88.89億平方米，累計(jì)同比-5.7%；其中住宅施工面積62.83億平方米，累計(jì)同比-5.9%。10月，房屋竣工面積為5,686萬平方米，單月同比-9.4%，環(huán)比+41.5%；其中住宅竣工面積為4,176萬平方米，單月同比-9.2%，環(huán)比+46.1%。1-10月，房屋竣工面積為4.66億平方米，累計(jì)同比-18.7%；其中住宅竣工面積為3.38億平方米，累計(jì)同比-18.5%。012010080604020x

10000房屋施工面積:累計(jì)值房屋施工面積:住宅:累計(jì)值012108642x

10000房屋竣工面積:累計(jì)值房屋竣工面積:住宅:累計(jì)值10圖7：房地產(chǎn)開發(fā)資金來源（億元）資料來源：wind，光大證券研究所；截至2022年10月注：由于Wind月度更新延遲因素，后續(xù)數(shù)據(jù)或存在細(xì)微變化的可能。圖8：房地產(chǎn)開發(fā)資金來源占比資料來源：wind，光大證券研究所；截至2022年10月注：由于Wind月度更新延遲因素，后續(xù)數(shù)據(jù)或存在細(xì)微變化的可能。2.1.4、

1-10月開發(fā)資金到位規(guī)模收縮，10月累計(jì)同比表現(xiàn)延續(xù)弱勢10月，房地產(chǎn)開發(fā)資金合計(jì)為1.12萬億元，單月同比-26.0%；其中國內(nèi)貸款、自籌資金、定金預(yù)收、個(gè)人按揭分別為1,125億元、4,288億元、3,693億元、1,753億元，單月同比分別為-18.4%、-20.7%、-31.0%、-31.3%。1-10月，房地產(chǎn)開發(fā)資金合計(jì)12.55萬億元，累計(jì)同比-24.7%，較1-9月走闊0.2pct；其中國內(nèi)貸款、自籌資金、定金預(yù)收、個(gè)人按揭分別為1.49萬億元、4.49萬億元、4.10萬億元、2.02萬億元，累計(jì)同比分別為-26.6%、-14.8%、-33.8%、-24.5%。截至2022年10月底，國內(nèi)貸款、自籌資金、定金預(yù)收、個(gè)人按揭在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中的占比分別為11.8%、35.7%、32.7%、16.1%（2021年末分別為11.6%、32.5%、36.8%、16.1%）。05101520252020-022020-032020-042020-052020-062020-072020-082020-092020-102020-112020-122021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-122022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-10x

10000房地產(chǎn)開發(fā)資金來源:合計(jì):累計(jì)值房地產(chǎn)開發(fā)資金來源:合計(jì):單月值0%20%40%60%80%100%2020-022020-032020-042020-052020-062020-072020-082020-092020-102020-112020-122021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-122022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-10國內(nèi)貸款 自籌資金 定金預(yù)收 個(gè)人按揭 其他11圖9：土地購置面積、成交價(jià)款、單價(jià)（累計(jì)值）wind，光大證券研究所；截至2022年10月注：由于Wind月度更新延遲因素，后續(xù)數(shù)據(jù)或存在細(xì)微變化的可能。圖10：土地購置面積、成交價(jià)款、單價(jià)（累計(jì)同比）資料來源：wind，光大證券研究所；截至2022年10月注：由于Wind月度更新延遲因素，后續(xù)數(shù)據(jù)或存在細(xì)微變化的可能。2.2.1、土地成交量價(jià)環(huán)比小幅回落，累計(jì)土地成交規(guī)模同比收縮顯著10月，土地購置面積為983萬平方米，單月同比-53%，環(huán)比-6.2%；土地成交價(jià)款為1037億元，單月同比-49.7%，環(huán)比-13.9%；土地購置單價(jià)為10546元/平方米，單月同比+7.0%，環(huán)比-8.2%。1-10月，土地購置面積為7,432萬平方米，累計(jì)同比-53.0%；土地成交價(jià)款為6,061億元，累計(jì)同比-46.9%，土地購置單價(jià)為8,155元/平方米，累計(jì)同比+13.1%。02,0004,0006,0008,00010,00030,00025,00020,00015,00010,0005,0000本年購置土地面積:累計(jì)值

萬平方米本年土地成交價(jià)款:累計(jì)值億元

本年購置土地單價(jià):累計(jì)值（右軸）

元/平方米60%40%20%0%-20%-40%-60%本年購置土地面積:累計(jì)同比本年土地成交價(jià)款:累計(jì)同比12

本年購置土地單價(jià)：累計(jì)同比圖11：百城土地（累計(jì)）成交規(guī)劃建面（萬平方米）、成交總價(jià)（億元）、成交均價(jià)（元/平方米，右軸）資料來源：wind，光大證券研究所；截至2022年10月注：由于Wind月度更新延遲因素，后續(xù)數(shù)據(jù)或存在變化的可能。圖12：國有土地使用權(quán)出讓收入累計(jì)值及累計(jì)同比資料來源：wind，光大證券研究所；截至2022年10月注：由于Wind月度更新延遲因素，后續(xù)數(shù)據(jù)或存在變化的可能。2.2.2、

10月多城完成第三批次土拍，百城土地成交建面同比+28%10月，百城土地成交建面16166萬平，同比+28.0%，環(huán)比+1.6%；成交總價(jià)3763億元，同比+12.8%，環(huán)比-13.9%。1-10月，百城土地成交建面13.1億平，累計(jì)同比-11.8%；成交總價(jià)27537億元，累計(jì)同比-32.0%。1-10月，全國政府性基金預(yù)算收入52,166億元，同比下降22.7%。地方政府性基金預(yù)算本級收入48,537億元，同比下降24.3%，其中，國有土地使用權(quán)出讓收入44,027億元，同比下降25.9%。10月當(dāng)月，國有土地使用權(quán)出讓收入5,520億元，同比下降3.8%，環(huán)比增長14.9%。13圖13：集中供地下各類房企拿地金額結(jié)構(gòu)資料來源：中指研究院，光大證券研究所注：數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)截至2022-11-252.2.3、國央企及城投公司托底作用突出，中小民企投資意愿較低2022年10月，TOP50房企新增土地價(jià)值(拿地金額)總計(jì)為990.7億元,單月同比下降17.0%,環(huán)比下降46.4%；2022年1-10月，TOP50房企新增土地價(jià)值（拿地金額）總計(jì)為12277.9億元，累計(jì)同比下降55.9%。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，22年民企（民企中僅濱江集團(tuán)、龍湖集團(tuán)等優(yōu)質(zhì)企業(yè)拿地相對積極）拿地金額占比持續(xù)走低，由集中供地一批次的18%降至三、四批次的14%；而地方國資托底作用愈發(fā)突出，于三、四批次拿地金額占比高達(dá)55%。此外，受流動性風(fēng)險(xiǎn)及市場下行影響，百強(qiáng)房企戰(zhàn)略布局仍聚焦高能級城市和核心都市圈。排名企業(yè)名稱新增土地價(jià)值（億元）排名企業(yè)名稱新增土地建面（萬平方米）1保利發(fā)展1148.61保利發(fā)展718.82華潤置地964.72華潤置地704.73中海地產(chǎn)839.73中海地產(chǎn)548.54招商蛇口729.44萬科地產(chǎn)538.55濱江集團(tuán)710.75中國鐵建483.16建發(fā)房產(chǎn)633.96濱江集團(tuán)442.17萬科地產(chǎn)632.57招商蛇口389.98綠城中國5798龍湖集團(tuán)330.99越秀地產(chǎn)425.89綠城中國28010中國鐵建373.510越秀地產(chǎn)279.3表4：

2022年1-10月房企新增土地價(jià)值/建面TOP10數(shù)據(jù)來源：克而瑞數(shù)據(jù)中心，光大證券研究所60%50%40%30%20%10%0%2022一批次2022二批次2022三、四批次央國企混合所有14

地方國資

民企2022年22城三輪“兩集中”供地信息總覽(涉宅）城市圈城市三批出讓時(shí)間供地宗數(shù)成交宗數(shù)成交建面成交總價(jià)成交樓面均價(jià)成交溢價(jià)率均值未成交宗數(shù)未成交宗數(shù)占比宗宗萬平億元元/平宗京津冀北京9月22日1818147.5500.333918.06.1%00.0%濟(jì)南10月31日1818143.356.53941.00.0%00.0%長春青島9月15日3330199.8164.48231.01.1%39.1%天津10月8日1515121.297.58044.00.1%00.0%沈陽長三角上海9月23日3535357.71053.829460.02.3%00.0%無錫8月30日111197.0120.012375.00.0%00.0%南京10月19日3231235.9274.711643.32.6%13.1%蘇州9月28日9969.2127.318405.03.0%00.0%合肥9月23日2821367.7204.35555.07.1%725.0%杭州9月15日1919207.6430.620741.05.1%00.0%寧波9月29日101083.9101.812135.08.6%00.0%珠三角+福建深圳9月28日76111.1106.49576.03.9%114.3%廣州10月10日2015353.1479.213572.00.5%525.0%廈門8月31日6595.2179.118814.00.2%116.7%福州9月29日1715150.9121.48043.00.6%211.8%中西部長沙11月16日2221217.673.03353.40.0%14.5%重慶武漢9月27日3129388.1299.77723.00.1%26.5%成都10月27日4844310.1325.210484.00.4%48.3%鄭州11月25日23十月合計(jì)1331231163.61233.010596.50.7%107.5%合計(jì)3793523657.04715.112893.52.3%277.1%152.2.4、多城加推“兩集中”供地批次，促進(jìn)土地市場健康有序運(yùn)行22年11月21日，涉宅地塊包括住宅用地及綜合用地（含住宅）；成交建面為成交規(guī)劃建克而瑞數(shù)據(jù)中心，中指研究院，光大證券研究所。注：數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)截至筑面積，成交總價(jià)為土地出讓金。數(shù)據(jù)或存在口徑及更新差異。截至11月21日共有18城完成了三輪土拍，合計(jì)供應(yīng)379宗涉宅地塊：其中成交352宗，成交建面約3657.0萬平，成交總價(jià)約4715.1億元，成交溢價(jià)率均值約2.3%。此外，今年部分城市調(diào)整了供地節(jié)奏，增加“兩集中”供應(yīng)批次；其中無錫、蘇州、南京已率先完成第四批集中土拍，而南京、武漢、無錫、蘇州等地陸續(xù)推出第五批次集中供地計(jì)劃。表5：2022年

22城三批次“兩集中”供地信息總覽(涉宅）圖14：居民/企業(yè)部門新增人民幣貸款單月值資料來源：wind，光大證券研究所；截至2022年10月圖15：居民/企業(yè)部門新增人民幣貸款累計(jì)值資料來源：wind，光大證券研究所；截至2022年10月2.3.1、“金九銀十”銷售不及預(yù)期，居民端按揭貸款增長乏力疫情擾動下，實(shí)體經(jīng)濟(jì)全面承壓，居民部門消費(fèi)、購房意愿較往年均明顯收縮。10月人民幣貸款增加6152億元，同比-25.5%，環(huán)比-75.1%。其中：居民部門新增-180億元，同比減少4827億元（-103.9%），環(huán)比減少6683億元（-102.8%）。具體拆分居民部門信貸數(shù)據(jù)，10月居民短貸新增-512億元，同比少增938億元(-220.2%)，環(huán)比減少3550億元；居民中長貸新增332億元，同比少增3,889億元（-92.1%），環(huán)比少增3,124億元。1-10月累計(jì)新增居民中長貸2.35萬億元，同比增速為-50.2%，新增居民中長貸占新增人民幣貸款比重約12.6%（2021年全年水平為30.5%）。16圖16：貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR):5年期（%）wind，光大證券研究所；截至2022年10月圖17：103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸利率及平均放款周期天數(shù)資料來源：貝殼研究院，光大證券研究所；截至2022年10月2.3.2、差別化住房信貸政策精準(zhǔn)調(diào)控或?qū)⒅亟ň用窈推髽I(yè)信心今年5年期以上LPR已下調(diào)3次，累計(jì)下調(diào)35bp。截至2022年10月20日，5年期LPR報(bào)價(jià)為4.3%，全國首套房按揭利率下限5年期LPR-20bp即4.10%，全國二套房按揭利率下限為5年期LPR+60bp即4.90%。9月29日，央行、銀保監(jiān)會通知，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策，意味著部分城市首套房貸利率下限可突破4.1%。10月，已有包括石家莊、貴陽、天津、武漢、宜昌、清遠(yuǎn)、江門、昆明等10城首套房貸利率降至“3”字頭。據(jù)貝殼研究院發(fā)布的重點(diǎn)城市主流房貸利率數(shù)據(jù)顯示：10月，103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸利率為4.12%

，主流二套房貸利率為4.91%

，分別較上月回落3bp、持平，較去年最高點(diǎn)分別回落162BP和108BP。17圖18：房企單季境內(nèi)發(fā)債、海外發(fā)債及到期金額資料來源：wind，光大證券研究所；截至2022年10月單位：億元圖19：房地產(chǎn)集合信托單月成立規(guī)模及同比增速資料來源：用益信托網(wǎng)，光大證券研究所；截至2022年10月單位：億元2.3.3、發(fā)債主體仍以國央企為主，民企融資端傳遞破冰信號境內(nèi)債：10月境內(nèi)發(fā)債398億元（9月462億元），發(fā)行主體仍以國企為主；在銷售邊際回暖下行業(yè)整體債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有所緩解，民企融資環(huán)境得到改善。此外，央行、財(cái)政部等部委密集出臺政策以專項(xiàng)借款、增信發(fā)債等方式支持企業(yè)合理融資需求。海外債：10月海外債一級市場發(fā)行量較9月明顯回落，房企海外債單月發(fā)行29億元，環(huán)比下降79.9%，同比下降71.7%；計(jì)入到期金額后，10月內(nèi)房海外債券凈融資-395億元，對比9月凈融資約-128億元。房地產(chǎn)信托：10月房地產(chǎn)集合信托單月募集40億元，同比下降58.6%，環(huán)比下降29.5%，占當(dāng)月集合信托發(fā)行規(guī)模比重4.7%。1-10月，房地產(chǎn)集合信托累計(jì)成立834億元，同比下降81.6%，占全年集合信托整體成立規(guī)模的比重7.8%。18目 錄1、政策面：地產(chǎn)泡沫勢頭扭轉(zhuǎn)，春風(fēng)頻吹靜候花開2、基本面：行業(yè)基本面磨底，寬松加碼下待破局3、REITs市場：華潤有巢REIT獲批，樹立房企發(fā)行保租房REITs新標(biāo)桿4、板塊分析：經(jīng)營規(guī)模增速收斂，靜待利潤率企穩(wěn)回升5、投資建議：關(guān)注未來市占率與ROE回升，多元業(yè)務(wù)現(xiàn)金流穩(wěn)步增長6、風(fēng)險(xiǎn)提示19時(shí)間部門主要內(nèi)容2020/4/30證監(jiān)會、發(fā)改委明確要求在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域推進(jìn)不動產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)工作。2022/3/18證監(jiān)會深入推進(jìn)公募REITs試點(diǎn)，進(jìn)一步促進(jìn)投融資良性循環(huán)，指導(dǎo)交易所抓緊制定REITs擴(kuò)募規(guī)則，將適時(shí)征求市場意見。2022/4/15發(fā)改委推動REITs健康發(fā)展，督促回收資金加快用于新項(xiàng)目建設(shè)，盤活存量資產(chǎn)、形成投資良性循環(huán)。支持民間投資項(xiàng)目發(fā)行REITs，提高直接融資水平和再投資能力。2022/4/15上交所、深交所進(jìn)一步推進(jìn)REITs試點(diǎn)并規(guī)范項(xiàng)目的條件、程序、信息披露、停復(fù)牌要求及擴(kuò)募發(fā)售相關(guān)安排等事項(xiàng)。2022/5/25國務(wù)院辦公廳提出進(jìn)一步提高推薦、審核效率，鼓勵(lì)更多符合條件的基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目發(fā)行上市；建立健全擴(kuò)募機(jī)制，探索建立多層次基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場；研究推進(jìn)REITs相關(guān)立法工作。并落細(xì)支持基礎(chǔ)設(shè)施REITs有關(guān)稅收政策。2022/6/9國家發(fā)展改革委固定資產(chǎn)投資司征集基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金立法重點(diǎn)問題研究。2022/6/15國務(wù)院抓緊推出面向民間投資的不動產(chǎn)投資信托基金項(xiàng)目。2022/7/29證監(jiān)會在抓好已出臺措施落地的同時(shí)，聚焦科技創(chuàng)新、民營企業(yè)、中小企業(yè)等重點(diǎn)領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)，研究推出更多更有力的支持措施。穩(wěn)步擴(kuò)大REITs試點(diǎn)范圍，加快推進(jìn)常態(tài)化發(fā)行，促進(jìn)存量資產(chǎn)盤活。2022/9/5國務(wù)院鼓勵(lì)民間投資積極參與盤活存量資產(chǎn),鼓勵(lì)符合條件的民間投資項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托資金,支持民間資本通過PPP等方式,參與盤活國有存量資產(chǎn),鼓勵(lì)民營企業(yè)通過產(chǎn)權(quán)交易、并購重組等方式,盤活自身資產(chǎn),鼓勵(lì)回收資金用于新的項(xiàng)目建設(shè)。2022/11/11央行、銀保監(jiān)會穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)。203.1、公募REITs市場建設(shè)力度加大，行業(yè)發(fā)展路徑更加清晰我國公募REITs市場建設(shè)力度加大，年初以來相關(guān)支持政策相繼推出，REITs市場利好不斷。值得注意的是，2022年5月25日，國辦發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見》，為國家層面首次以書面方式對REITs的重要性進(jìn)行確認(rèn)。3月18日，證監(jiān)會發(fā)文提出正在研究制定基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)募規(guī)則；5月31日，在證監(jiān)會指導(dǎo)下，滬深兩市證券交易所制定發(fā)布《新購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目（試行）》，支持上市REITs通過擴(kuò)募等方式收購資產(chǎn)；9月末公募REITs首批擴(kuò)募正式啟動。對于投資者，擴(kuò)募有利于對原持有底層資產(chǎn)進(jìn)行優(yōu)化補(bǔ)充，包括分散地域投資風(fēng)險(xiǎn)、注入新資產(chǎn)活力、增加管理輻射區(qū)域、提升現(xiàn)金流成長性及實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值等；對于原始權(quán)益人，有利于盤活更多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、提前收回資金、提升資本運(yùn)作效率等。表6：公募REITs中央層面重要政策整理數(shù)據(jù)來源：各政府部門及會議相關(guān)文件，光大證券研究所整理。注：政策統(tǒng)計(jì)截至2022-11-20。截至11月25日，我國上市公募REITs產(chǎn)品已增至22只。從11月數(shù)據(jù)來看，產(chǎn)權(quán)類REITs整體收益表現(xiàn)仍優(yōu)于特許經(jīng)營權(quán)類REITs。從上市日至今的二級市場收益情況來看，受相關(guān)產(chǎn)品稀缺性、擴(kuò)募啟動利好等因素影響，16只股價(jià)（截至11月25日）較上市首日漲幅超15%，平均錄得漲幅18.98%。表7：基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs二級市場表現(xiàn)21數(shù)據(jù)來源：

Wind、各REITs基金公告，光大證券研究所。注：統(tǒng)計(jì)時(shí)間截至2022-11-25。漲跌幅數(shù)據(jù)為較上市首日的漲跌幅表現(xiàn)。3.2、二級市場價(jià)格雖有所回調(diào)，但較發(fā)行價(jià)漲幅依舊可觀代碼名稱底層資產(chǎn)類型發(fā)行份額流通份額發(fā)行價(jià)發(fā)行規(guī)模收盤價(jià)漲跌幅日均交易量日均換手率日均漲跌幅日均振幅萬份萬份元億元元%萬份%%%508006.SH富國首創(chuàng)水務(wù)REIT污水處理特許經(jīng)營權(quán)類50000483493.7018.504.6726.27376.12.620.090.09180801.SZ中航首鋼綠能REIT垃圾處理特許經(jīng)營權(quán)類10000998513.3813.3815.7417.6159.91.440.050.05180301.SZ紅土鹽田港REIT倉儲物流產(chǎn)權(quán)類80000799252.3018.403.1838.39414.41.170.100.10508056.SH中金普洛斯REIT倉儲物流產(chǎn)權(quán)類1500001492893.8958.355.0529.82623.81.270.080.08508099.SH建信中關(guān)村REIT產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)權(quán)類90000877263.2028.804.2833.78541.12.020.030.03508000.SH華安張江光大REIT產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)權(quán)類50000443002.9914.954.2341.51344.71.400.100.10508027.SH東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)權(quán)類90000895683.8834.924.6620.03376.60.980.060.06180101.SZ博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)權(quán)類90000865752.3120.793.0331.00590.61.780.050.05508001.SH浙商滬杭甬REIT高速公路特許經(jīng)營權(quán)類50000498558.7243.608.64-0.92112.60.810.020.02180201.SZ平安廣州廣河REIT高速公路特許經(jīng)營權(quán)類700006983113.0291.1411.34-12.89189.41.11-0.02-0.02180202.SZ華夏越秀高速REIT高速公路特許經(jīng)營權(quán)類30000198147.1021.308.3117.00190.12.180.000.00508018.SH華夏中國交建REIT高速公路特許經(jīng)營權(quán)類100000923219.4093.998.40-10.67464.11.88-0.09-0.09508008.SH國金中國鐵建REIT高速公路特許經(jīng)營權(quán)類50000144359.5947.939.640.52259.12.090.000.00180401.SZ鵬華深圳能源REIT能源基礎(chǔ)設(shè)施特許經(jīng)營權(quán)類60000596465.9035.388.1037.38372.92.090.150.15180501.SZ紅土深圳安居REIT保障房產(chǎn)權(quán)類50000413432.4812.423.0522.58329.61.67-0.10-0.10508058.SH中金廈門安居REIT保障房產(chǎn)權(quán)類50000497322.6013.003.1420.65368.32.02-0.13-0.13508068.SH華夏北京保障房REIT保障房產(chǎn)權(quán)類50000491882.5112.553.0822.75336.01.69-0.09-0.09180102.SZ華夏合肥高新REIT產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)權(quán)類70000699002.1915.332.6521.19886.83.65-0.19-0.19508021.SH國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)權(quán)類20000194064.128.245.5534.73457.25.140.120.12508088.SH國泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)權(quán)類50000487953.0415.184.0432.95755.84.360.150.15508009.SH中金安徽交控REIT高速公路特許經(jīng)營權(quán)類1000009990310.88108.8010.25-5.82573.82.89-0.34-0.34508066.SH華泰江蘇交控REIT高速公路特許經(jīng)營權(quán)類40000397127.6430.547.62-0.21506.35.10-0.02-0.02均值63636599825.6734.436.3018.98415.02.240.000.00合計(jì)14000001319599757.483.3、多渠道盤活存量資產(chǎn)對房地產(chǎn)行業(yè)具有重要意義22當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模已基本見頂，全國商品房銷售面積連續(xù)5年保持在17億平方米高位，正處于從“開發(fā)銷售”向“存量管理”逐步過渡的時(shí)期。未來房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入后開發(fā)時(shí)代，過去房企高杠桿運(yùn)營，快速拿地進(jìn)行規(guī)模擴(kuò)張的時(shí)代已經(jīng)過去，將重點(diǎn)聚焦基本盤與地產(chǎn)+項(xiàng)目的存量盤活與賦能的新模式。從長遠(yuǎn)來看，房企應(yīng)該成為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的供應(yīng)商，成為REITs底層資產(chǎn)的“建設(shè)者”、“經(jīng)營者”和“持有者”。企業(yè)實(shí)實(shí)在在持有資產(chǎn)，并通過運(yùn)營提升資產(chǎn)價(jià)值，通過服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)而得到資本市場和投資人的青睞，REITs不僅能給房地產(chǎn)行業(yè)帶來轉(zhuǎn)型的機(jī)會，也將是未來30年內(nèi)化解地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要方向。目前，我國在房地產(chǎn)存量資產(chǎn)（廣義）證券化領(lǐng)域已開展的探索可大致分為三類：標(biāo)準(zhǔn)REITs、類REITs、其他通過專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃形式實(shí)現(xiàn)的資產(chǎn)證券化。據(jù)贏商網(wǎng)，2021年我國存量商業(yè)資產(chǎn)領(lǐng)域（僅統(tǒng)計(jì)零售物業(yè)、酒店、辦公物業(yè)、綜合體）共發(fā)行CMBS

56單（規(guī)模1015.7億元）；類REITs

8單（發(fā)行規(guī)模163.7億元）。3.4、華潤保租房REITs為優(yōu)質(zhì)房企盤活存量資產(chǎn)做出示范作用232021年以來我國對于地產(chǎn)開發(fā)新模式的探索加速，包括對房地產(chǎn)在“經(jīng)濟(jì)發(fā)展+民生保障”雙重職能上的引導(dǎo)加強(qiáng)。一方面，中央針對保障性租賃住房建設(shè)力度加大，多地明確“十四五”期間全國保租房籌建規(guī)模，著力解決新市民、青年人的住房困難問題。另一方面，當(dāng)前市場需求及消費(fèi)升級傾向下，房企系租賃品牌迎來新一輪發(fā)展機(jī)遇，伴隨著我國REITs市場建設(shè)的探索與完善，公募REITs試點(diǎn)逐漸在房企系保租房領(lǐng)域放開。具體來看，2022年7月11日，國內(nèi)首單紅土深圳保租房REIT審核通過；7月14日，中金廈門保租房REIT獲批；8月5日，華夏北京保租房REIT快速獲批（受理至通過僅7天）；11月1日，華潤有巢REIT正式獲批，為國內(nèi)首單市場化機(jī)構(gòu)運(yùn)營的保障房REIT產(chǎn)品，而華潤置地成為首家涉水租賃住房REITs市場的房企。華潤有巢REIT底層項(xiàng)目具備市場化活力及政府信用背書雙重優(yōu)勢，為后續(xù)公募REITs在房地產(chǎn)企業(yè)存量商業(yè)資產(chǎn)上撬動投資價(jià)值做出示范作用。短期內(nèi)華潤有巢REIT的發(fā)行豐富華潤置地以股權(quán)為基礎(chǔ)的融資方式，使公司融資方式及平臺多元化，并減少對傳統(tǒng)債務(wù)融資方式的依賴。如該渠道使用持續(xù)提升，將有效助力公司盤活基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，進(jìn)一步增強(qiáng)公司的滾動投資能力，提升長期經(jīng)營表現(xiàn)。同時(shí)，華潤置地認(rèn)購本次REIT的34%發(fā)行份額后將繼續(xù)獲取底層項(xiàng)目產(chǎn)生的運(yùn)營收益，項(xiàng)目股權(quán)公允價(jià)值的變動亦將對公司的利潤產(chǎn)生正面的影響。長遠(yuǎn)而言，華潤置地將繼續(xù)受惠于基礎(chǔ)設(shè)施REIT的業(yè)務(wù)前景及業(yè)績，透過作為基金份額持有人以分派方式收取穩(wěn)定回報(bào)。此外，基礎(chǔ)設(shè)施REIT也為華潤置地未來擴(kuò)展提供獨(dú)立的集資平臺，增強(qiáng)探索新融資及集資渠道以發(fā)展其業(yè)務(wù)的可能性。3.4、華潤保租房REITs為優(yōu)質(zhì)房企盤活存量資產(chǎn)做出示范作用名稱中金廈門保租房REIT紅土深圳保租房REIT華夏北京保租房REIT華夏上海華潤有巢REIT原始權(quán)益人廈門安居集團(tuán)有限公司深圳市人才安居集團(tuán)有限公司北京保障房中心有限公司有巢住房租賃（深圳）有限公司公司性質(zhì)地方住房保障機(jī)構(gòu)地方住房保障機(jī)構(gòu)地方住房保障機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)企業(yè)基金管理人中金基金紅土創(chuàng)新基金華夏基金華夏基金項(xiàng)目計(jì)劃管理人中金公司紅土基金基礎(chǔ)設(shè)施投資部中信證券中信證券基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目園博公寓與珩琦公寓安居百泉閣、安居錦園、文龍家園項(xiàng)目和熙悅尚郡有巢泗涇項(xiàng)目、保利香檳苑和鳳凰公館有巢東部經(jīng)開區(qū)項(xiàng)目24有較大的潛在租房需求。 邊配套生活設(shè)施也比較完善。 盛。站1.2公里，距離略遠(yuǎn)。土地性質(zhì)國有建設(shè)用地國有建設(shè)用地國有建設(shè)用地租賃住房（R4）建筑面積19.86萬平方米13.47萬平方米11.28萬平方米12.15萬平方米房源數(shù)量4665套1830套2168套2612套單套平均面積41-64平/間66-78平/間43-62平/間30-50平/間租金單價(jià)（元/平方米/月）30.52/32.3559.74/44.38/14.52/17.2352/6078/58運(yùn)營模式政府配租政府配租公開搖號配租、快速配租及實(shí)時(shí)配租、泵租市場化招租出租率99.42%/99.11%99%/99%/100%/98%94.8%/94.3%94%/94%租戶構(gòu)成個(gè)人租戶占比89.36%企業(yè)租戶占比57%個(gè)人租戶占比約43%個(gè)人租戶占比為75.72%/100%個(gè)人租戶占比91.87%/76.57%企業(yè)租戶占比7.51%/22.83%流動負(fù)債占總負(fù)債的比率53.7%100%3.5%92.17%折現(xiàn)率假設(shè)6.5%6.0%6.0%6.25%租金增長率假設(shè)2.0%-2.5%2.0%1.96%/1.5%2%/2.5%出租率假設(shè)94%-96%98%-99%93%-95%90%-93%估值（萬元）121400115800115100111000分派率4.27%/4.28%4.24%/4.25%4.30%/4.31%4.29%/4.36%項(xiàng)目類型保障性租賃住房保障性租賃住房（人才保租房）公租房保障性租賃住房城市廈門 深圳北京上海地理位置兩個(gè)項(xiàng)目周邊優(yōu)質(zhì)小區(qū)眾多，醫(yī)療教口，交通便利。熙悅尚郡距最近地鐵兩個(gè)項(xiàng)目周邊分別具備相對優(yōu)異的教育及產(chǎn)四個(gè)項(xiàng)目基本均位于所在區(qū)域的核心地段， 兩項(xiàng)目周邊配套有所欠缺，與地鐵站距離業(yè)就業(yè)條件，公共交通便利，配套設(shè)施完善，2個(gè)項(xiàng)目旁邊有地鐵2個(gè)項(xiàng)目有公交站，周

育資源相對充裕，文龍家園緊鄰地鐵

較遠(yuǎn)，但周邊環(huán)繞產(chǎn)業(yè)園區(qū)，租房需求旺表8：基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs二級市場表現(xiàn)數(shù)據(jù)來源：各REITs招募說明書，光大證券研究所注：紅土深圳保租房REIT現(xiàn)金流分派率預(yù)測時(shí)間分別為2022M7-M12E（年化）及2023E；中金廈門保租房REIT現(xiàn)金流分派率預(yù)測時(shí)間分別為2022M4-M12E（年化）及2023E；華夏北京保租房REIT預(yù)計(jì)現(xiàn)金流分派率預(yù)測時(shí)間分別為2022M9-M12E（年化）及2023E;

華夏上海華潤有巢REIT現(xiàn)金流分派率預(yù)測時(shí)間分別為2022M7-M12E（年化）及2023E。目 錄1、政策面：地產(chǎn)泡沫勢頭扭轉(zhuǎn)，春風(fēng)頻吹靜候花開2、基本面：行業(yè)基本面磨底，寬松加碼下待破局3、REITs市場：華潤有巢REIT獲批，樹立房企發(fā)行保租房REITs新標(biāo)桿4、板塊分析：經(jīng)營規(guī)模增速收斂，靜待利潤率企穩(wěn)回升5、投資建議：關(guān)注未來市占率與ROE回升，多元業(yè)務(wù)現(xiàn)金流穩(wěn)步增長6、風(fēng)險(xiǎn)提示25股票代碼公司名稱收盤價(jià)（元/港元）總市值（元/港元）PE（TTM）2022年初至今漲跌幅(%）2022年1-10月漲跌幅(%）2022年11月至今漲跌幅（%）2022年以來股價(jià)高點(diǎn)（元/港元）000002.SZ萬科A17.322,014.448.80-6.92-27.3428.1121.00600048.SH保利發(fā)展16.842,015.827.4911.54-8.5922.0318.85001979.SZ招商蛇口15.141,171.7016.7917.751.9615.4817.08600383.SH金地集團(tuán)11.30510.155.41-8.06-36.3744.5014.40601155.SH新城控股21.81491.954.89-25.13-54.7265.3536.320688.HK中國海外發(fā)展20.502,243.705.3116.78-14.6736.8525.821109.HK華潤置地34.252,442.356.9910.01-20.9839.2338.540960.HK龍湖集團(tuán)21.851,372.454.91-36.81-71.62122.7044.520817.HK中國金茂1.72229.026.62-24.26-54.2065.382.980123.HK越秀地產(chǎn)9.35289.528.2746.074.6739.5510.630081.HK中國海外宏洋集團(tuán)3.44122.442.18-4.87-38.6154.954.60數(shù)據(jù)來源：

Wind，光大證券研究所；注：股價(jià)時(shí)間為2022-11-25，

A股上市公司股價(jià)及市值以人民幣計(jì)價(jià)，H股上市公司的股價(jià)及市值以港幣計(jì)價(jià)。264.1、11家重點(diǎn)房企11月以來股價(jià)反彈強(qiáng)烈，動態(tài)PE快速修復(fù)2022年至今，我們緊密跟蹤的11家地產(chǎn)開發(fā)板塊的上市公司（以下簡稱

“11家重點(diǎn)房企”）明細(xì)如表9列示，我們將從這11家重點(diǎn)房企的整體業(yè)績、公司之間橫向?qū)Ρ葍蓚€(gè)角度展開分析。截至22年11月25日，11家重點(diǎn)房企22年以來股價(jià)平均漲跌幅為-3.89%，平均PE(TTM)為7.06倍，其中股價(jià)漲幅最大的公司為越秀地產(chǎn)（+46.07%），股價(jià)漲跌幅為正的公司有5家；其中11月以來，11家重點(diǎn)房企股價(jià)平均上漲48.56%，股價(jià)漲幅最大的公司為龍湖集團(tuán)（+122.70%）。表9：11家重點(diǎn)房企行情表現(xiàn)圖20：11家重點(diǎn)房企整體全口徑銷售額Wind，克而瑞數(shù)據(jù)中心，光大證券研究所；單位：億元圖21：11家重點(diǎn)房企整體全口徑銷售面積Wind，克而瑞數(shù)據(jù)中心，光大證券研究所；單位：萬㎡4.2、Q3整體銷售量價(jià)持續(xù)修復(fù)，核心城市貢獻(xiàn)增大拉升均價(jià)22年1-10月，11家重點(diǎn)房企整體銷售額20978億元，同比-24.9%，累計(jì)同比降幅逐月收窄。22年1-10月，11家重點(diǎn)房企整體銷售面積11380萬平米，同比-30.6%，面積降幅大于銷售額降幅。22年以來房企加大于核心一二線城市推貨力度，對需求不足的地區(qū)開工及推貨節(jié)奏明顯延緩，量需入市，22年前10月11家重點(diǎn)房企累計(jì)銷售均價(jià)18435元/平米，同比提升8.1%。-60.0%-50.0%-40.0%-30.0%-20.0%-10.0%0.0%2,0001,8001,6001,4001,2001,00080060040020001月 2月 3月 4月整體單月銷售面積5月 6月 7月單月同比（右軸）8月 9月 10月

累計(jì)同比（右軸）-50.0%-40.0%-30.0%-20.0%-10.0%0.0%10.0%20.0%05001,0001,5002