資產(chǎn)評估的程序及其基本方法課件

第二章資產(chǎn)評估的程序與基本方法第一節(jié)資產(chǎn)評估的程序一、明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項二、簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書三、編制資產(chǎn)評估工作計劃四、對待評估資產(chǎn)的核實和實地查勘五、收集與資產(chǎn)評估有關(guān)的資料六、評定估算七、編制和提交評估報告八、資產(chǎn)評估工作底稿歸檔

第二章資產(chǎn)評估的程序與基本方法1第二節(jié)成本法一、成本法的概念成本法:是從待評估資產(chǎn)在評估基準日的復原重置成本或更新重置成本中扣減各項價值損耗,來確定資產(chǎn)價值的方法.（一）復原重置成本、更新重置成本重置成本是按在現(xiàn)行市場條件下重新購建全新的與被評估資產(chǎn)一樣的資產(chǎn)所支付的全部貨幣總額。重置成本包含利潤。重置成本與原始成本的內(nèi)容構(gòu)成是相同的，而二者反映的物價水平是不相同的，前者反映的是資產(chǎn)評估期日的市場物價水平，后者反映的是當初購建資產(chǎn)時的物價水平；前者是新的，后者不一定是新的。重置成本一般可分為復原重置成本和更新重置成本。第二節(jié)成本法2復原重置成本是指材料、標準、設(shè)計、規(guī)格、技術(shù)相同的條件下以現(xiàn)時價格復原購建這項全新資產(chǎn)所發(fā)生的支出。更新重置成本是指功能相同、材料技術(shù)等不同條件下重新建造全新資產(chǎn)所需的成本?！飨嗤c：均采用現(xiàn)行價格計算。復原重置成本和更新重置成本都要求資產(chǎn)本身的功能不變。△不同點：采用的材料、標準、設(shè)計等方面存在差異。△有條件情況下，盡可能選擇更新重置成本。理由：（1）更新重置成本比復原重置成本便宜（超額投資成本）；（2）用更新重置成本形成的資產(chǎn)性能可改進（超額運營成本）。復原重置成本是指材料、標準、設(shè)計、規(guī)格、技術(shù)相同的條件下以現(xiàn)3例：有一臺3年前做的桌子，假如原來使用2個人工，消耗了0.5立方米的木材、10個釘子、0.5公斤的漆。歷史成本分別為:8元/人、50、0.3、7現(xiàn)行成本分別為：8.5、51、0.1、4更新消耗為：1、0.4、8、0.4更新成本分別為：8.5、51、0.1、4試計算三種成本

例：有一臺3年前做的桌子，假如原來使用2個人工，消耗了0.54如果從歷史成本來講，用的是三年前的消耗和價格；而現(xiàn)在用復原重置成本，則原來的消耗不變，價格按現(xiàn)在的價格算。歷史成本＝2個人×8元/人＋0.5m3木材×50元/m3＋10個釘子×0.3元/釘子＋0.5kg×7元/kg＝47.5元 復原重置成本＝2個人×8.5元/人＋0.5m3木材×51元/m3＋10個釘子×0.1元/釘子＋0.5kg×4元/kg＝45.5更新重置成本＝1個人×8.5元/人＋0.4m3木材×51元/m3＋8個釘子×0.1元/釘子＋0.4kg×4元/kg＝31.3如果從歷史成本來講，用的是三年前的消耗和價格；而現(xiàn)在用復原重5實體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟性貶值評估價值=重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟性貶值或：評估價值=重置成本×（綜合）成新率實體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟性貶值6（二）成本法的理論基礎(chǔ)生產(chǎn)費用價值論供給（生產(chǎn)）決定價值資本、勞動、土地的報酬————生產(chǎn)費用——————商品的價值量

資產(chǎn)的價值取決于資產(chǎn)的成本。資產(chǎn)的成本越高，相應(yīng)的資產(chǎn)的價值越大。進價高，銷價貴賣方市場時期的價值觀：生產(chǎn)費用價值論資產(chǎn)的價值是一個變量資產(chǎn)的價值隨資產(chǎn)本身的變化和其他因素的變化而相應(yīng)變化。（二）成本法的理論基礎(chǔ)7二、成本法的評估程序評估思路：重置成本-各項損耗（實體性、功能性、經(jīng)濟性）二、成本法的評估程序8三、重置成本的估算方法（一）重置核算法重置核算法是根據(jù)重新取得資產(chǎn)所需的費用項目，逐項計算然后累加得到資產(chǎn)的重置成本。其重置成本分為直接成本和間接成本。

直接成本是指直接可以構(gòu)成資產(chǎn)成本支出的部分，分為建造成本和取得成本。其中建造成本包括：材料成本，人工成本，制造費用，資金成本，合理利潤；取得成本包括購買價格（已經(jīng)包括利潤），安裝調(diào)試，運雜費，人工費。

間接成本是指為建造、購買資產(chǎn)而發(fā)生的管理費，總體設(shè)計制圖等項支出。實際工作中，間接成本可以通過下列方法計算。三、重置成本的估算方法91．人工成本比例法(計算間接成本)間接成本=人工成本總額*成本分配率

其中:成本分配率=間接成本額/人工成本總額例1:重置購建設(shè)備一臺，現(xiàn)行市場價格每臺1萬元，運雜費4000元，直接安裝成本2000元，其中原材料1500元，人工成本500元。根據(jù)統(tǒng)計分析，計算求得安裝成本中的間接成本為人工成本的80％，試計算該設(shè)備重置成本1．人工成本比例法(計算間接成本)10該機器設(shè)備重置成本為:其中：買價10000元運雜費4000元安裝成本2000元其中:原材料1500元人工500元直接成本16000元間接成本（安裝成本）500×80％＝400元重置成本合計16400元該機器設(shè)備重置成本為:112．單位價格法（計算間接成本）間接成本＝人數(shù)×勞動時間×每人每小時價格例：一共100個工人，每個工人工作了40小時，每個工人每小時的管理費用（間接成本）是0.1元，求間接成本2．單位價格法（計算間接成本）123．直接成本百分率法（計算間接成本）間接成本=直接成本*間接成本占直接成本百分率 例：例1中，假設(shè)其中間接成本占直接成本的2.5％間接成本＝16000×2.5％＝400元3．直接成本百分率法（計算間接成本）13（二）物價指數(shù)法資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)原始成本×（評估基準日同類資產(chǎn)定基物價指數(shù)/資產(chǎn)購建時同類資產(chǎn)定基物價指數(shù)）資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)原始成本×（1+物價變動指數(shù)）=資產(chǎn)原始成本×環(huán)比價格指數(shù)（a2×a3……×an）例：某被估資產(chǎn)購建于1994年，賬面原值為50000元，當時該類資產(chǎn)的價格指數(shù)為95％，評估基準日該類資產(chǎn)的定基價格指數(shù)為160％，則：

被估資產(chǎn)重置成本＝50000×（160％/95％）×100％＝84210（元）（二）物價指數(shù)法14例：被估資產(chǎn)賬面價值為200000元，1992年建成，1997年進行評估，經(jīng)調(diào)查已知同類資產(chǎn)價格環(huán)比增長速度分別為1993年為11.7％，1994年為17％，1995年為30.5％，1996年為6.9％，1997年為4.8%，則有：

被估資產(chǎn)重置成本＝200000×（1＋11.7％）×（1＋17％）×（1＋30.5％）（1＋6.9％）×（1＋4.8％）×100％＝200000×191％＝382000（元）

注意：資產(chǎn)評估時物價指數(shù)指的是評估基準日(或能夠代表評估基準日)的物價指數(shù)，而且應(yīng)是資產(chǎn)的類別或個別物價指數(shù)。例：被估資產(chǎn)賬面價值為200000元，1992年建成，19915價格指數(shù)法和重置核算法的區(qū)別：

（1）價格指數(shù)法估算的是復原重置成本，僅考慮了價格變動因素，因而確定的是復原重置成本；而重置核算法既考慮了價格因素，也考慮了生產(chǎn)技術(shù)進步和勞動生產(chǎn)率的變化因素，因而可以估算復原重置成本和更新重置成本。而且重置核算法誤差更小，因為更具體。

（2）物價指數(shù)法建立在不同時期的某一種或某類甚至全部資產(chǎn)的物價變動水平上;而重置核算法建立在現(xiàn)行價格水平與購建成本費用核算的基礎(chǔ)上。（3）一項科學技術(shù)進步較快的資產(chǎn)，采用物價指數(shù)法估算的重置成本往往會偏高。因為物價指數(shù)一般是增長的，而技術(shù)進步快的資產(chǎn)價格是下降的。物價指數(shù)法和重置核算法的其相同點： 都是建立在利用歷史資料基礎(chǔ)上。因此，注意判斷、分析資產(chǎn)評估時重置成本口徑與委托方提供歷史資料(如財務(wù)資料)的口徑差異價格指數(shù)法和重置核算法的區(qū)別：

（1）價格指數(shù)法估算的是16（三）功能價值法資產(chǎn)的價值與其功能/生產(chǎn)能力成正相關(guān)關(guān)系。

功能系數(shù)法是尋找一個與被評估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物，計算其每一單位生產(chǎn)能力價格或參照物與被評估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例，據(jù)以估算被評估資產(chǎn)的重置成本。（三）功能價值法17資產(chǎn)的成本與功能成線形關(guān)系（計算重置成本）如果100個坐位的公交車的成本為50個坐位的公交車成本的兩倍。計算公式為:待評估資產(chǎn)的重置成本=參照物的重置成本××（待評估資產(chǎn)的生產(chǎn)能力÷參照物的生產(chǎn)能力）例:某重置全新的一臺機器設(shè)備價格5萬元，年產(chǎn)量為5000件?，F(xiàn)知被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量為4000件，由此可以確定其重置成本:

應(yīng)用這種方法估算重置成本時，首先應(yīng)分析資產(chǎn)成本與生產(chǎn)能力之間是否存在這種線性關(guān)系，如果不存在這種關(guān)系，這種方法就不可以采用。資產(chǎn)的成本與功能成線形關(guān)系（計算重置成本）18（四）規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法在運用成本法對企業(yè)整體資產(chǎn)或某一相同類型資產(chǎn)進行評估時，可以采用統(tǒng)計分析法確定某類資產(chǎn)的重置成本。該方法計算的一般是更新重置成本。（四）規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法19四、實體性貶值的估算（一）觀察法（二）使用年限法實體性貶值=（重置成本-預計殘值）××（實際已使用年限÷總使用年限）實際已使用年限=名義已使用年限×資產(chǎn)利用率資產(chǎn)利用率=至評估基準日資產(chǎn)的累計實際利用時間÷至評估基準日資產(chǎn)的累計法定利用時間四、實體性貶值的估算20五、功能性貶值的估算

（一）功能性貶值的估算步驟

1.

功能性損耗的含義是無形損耗的一種，體現(xiàn)在兩方面：(1)運營成本（物耗、能耗、工耗等）(2)產(chǎn)出能力2.

超額運營成本的計算步聚：(1)計算年超額運營成本(2)計算年凈超額運營成本年凈超額運營成本＝年超額運營成本×（1－所得稅率）(3)據(jù)資產(chǎn)的剩余壽命和收益率（折現(xiàn)率）將年凈超額運營成本折現(xiàn)，計算其功能性貶值額:被估資產(chǎn)功能性貶值額＝年超額運營成本×（1－所得稅率）×（P/A,r,n）五、功能性貶值的估算

21（二）應(yīng)用舉例某待評估的生產(chǎn)控制裝置正常運行需要6名技術(shù)操作員，而目前的新式同類控制裝置僅需要4名操作員，假定待評估裝置與新裝置的運營業(yè)成本在其他方面相同，操作人員人均工資福利費為12000元，待評估資產(chǎn)還可以使用3年，所得稅率為33%，適用折現(xiàn)率為10%，根據(jù)上述資料，評估功能性貶值（二）應(yīng)用舉例22待評估資產(chǎn)相對于同類新裝置的功能性貶值測算過程如下：1、估算待評估資產(chǎn)的年超額運營成本：（6-4）*12000=240002、測算待評估資產(chǎn)的年凈超額運營成本：24000*（1-33%）=160803、將待評估資產(chǎn)在剩余使用年限內(nèi)的凈超額運營成本折算為現(xiàn)值：16080*（P/A，10%，3）=16080*2.4869=39989待評估資產(chǎn)相對于同類新裝置的功能性貶值測算過程如下：23六、經(jīng)濟性貶值的估算1.

經(jīng)濟性損耗的含義因資產(chǎn)的外部環(huán)境變化所導致的資產(chǎn)貶值而非資產(chǎn)本身的問題。2.

表現(xiàn)形式①資產(chǎn)利用率下降

經(jīng)濟性貶值額＝（重置全價－有形損耗－功能性損耗）×經(jīng)濟性貶值率②資產(chǎn)年收益額減少經(jīng)濟性貶值額＝年收益損失額×（1－所得稅率）×（P/A,r,n）

六、經(jīng)濟性貶值的估算24七、成新率的估算

（一）觀察法（二）經(jīng)濟使用年限法成新率=剩余經(jīng)濟使用年限÷（實際已使用年限+剩余經(jīng)濟使用年限）（三）修復費用法

可補償性損耗（修復）：技術(shù)上可行，經(jīng)濟上核算不可補償性損耗（修復）：技術(shù)上不可行，經(jīng)濟上不核算七、成新率的估算

25八、運用成本法應(yīng)注意的問題（一）應(yīng)注意歷史資料的真實性、可比性、可用性

歷史資料——比如實體貶值，那就用歷史資料來說明資產(chǎn)用了多少年。沒有歷史資料，貶值的數(shù)據(jù)得不到，這個方法就無法使用

（二）形成資產(chǎn)價值的成本耗費是必要的

成本耗費必須是有效的，平均的，不能是無效的，個別的。 個別的消耗可能非常大。比如某一彩電行業(yè)，平均生產(chǎn)一臺彩電，消耗1000元，而自己由于勞動生產(chǎn)率低，技術(shù)落后，用的人多，生產(chǎn)的彩電實際消耗是1500元，那么其中500元可能不是必須的，即不是有效的消耗。（三）被評估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)八、運用成本法應(yīng)注意的問題26第三節(jié)比較法一、比較法的概念（市場法）（一）比較法是指利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估測資產(chǎn)價值的各種評估技術(shù)方法的總稱。第三節(jié)比較法27（二）理論基礎(chǔ) 供求決定價值論：均衡價值觀均衡價值論：認為資產(chǎn)的價值是由在公開市場上買賣雙方力量達成一致時的均衡價格所決定的。需求價格：消費者愿意支付的最高價供給價格：生產(chǎn)者愿意接受的最低價（二）理論基礎(chǔ)28（三）基本思路尋找可比案例——調(diào)整差異——調(diào)整案例價格——綜合確定評估值評估價值=市場參照交易價格+Σ評估對象優(yōu)于參照交易物因素引起的價格差額-Σ評估對象劣于參照交易物因素引起的價格差額評估價值=市場參照交易價格×修正系數(shù)（三）基本思路29二、運用比較法評估資產(chǎn)的程序

1、明確評估的對象及其范圍2、進行市場調(diào)查，收集相同或相似資產(chǎn)的市場信息資料，尋找參照交易3、分析整理所收集的資料，并驗證其準確性，判斷分析其交易條件和前景，選擇三個或以上可比較的參照交易4、將待評估資產(chǎn)與可比較參照交易物進行比較分析，判斷差異程度5、分析各因素，調(diào)整差異，求出待評估資產(chǎn)的評估價值。二、運用比較法評估資產(chǎn)的程序1、明確評估的對象及其范圍30

三、進行比較分析需要調(diào)整的因素時間因素、地域因素、功能因素、交易因素1．時點差異調(diào)整為同一時點的價格 定基或環(huán)比物價指數(shù)法。價格上升調(diào)整系數(shù)大于1，反之小于1。2．地區(qū)差異調(diào)整為同一地區(qū)的價格如果參照物區(qū)域條件要好，則其價格應(yīng)向下調(diào)，調(diào)整系數(shù)小于1，反之大于1。3．功能差異調(diào)整為同一功能的價格 可用絕對數(shù)計算，生產(chǎn)能力相差一個單位，價格差多少；也可用相對數(shù)計算，生產(chǎn)能力相差一個百分點，價格差多少。

在社會需要的前提下，功能越高價格越高。4．交易情況差異調(diào)整為同一交易情況的價格 1)由于成交價高于或低于市場正常交易價所需的調(diào)整；關(guān)聯(lián)交易或特別交易 2)由于融資條件的差異所需的調(diào)整，即一次性付款和分期付款對成交價的影響； 3)由于銷售情況的差異所需的調(diào)整，即單價與批發(fā)對交易價格的影響。*非正常交易情形三、進行比較分析需要調(diào)整的因素31四、比較法的具體操作方法1．直接比較法

直接比較法：用參照物的交易價格及某一基本特征直接與評估對象的同一基本特征進行比較而判斷評估對象價值的方法。 使用直接比較法的條件：參照物與評估對象要相同或基本相同，僅僅在某一因素上存在差異。如成新率、功能、交易時間、交易條件等。 評估對象價值＝參照物成交價格×（評估對象A因素÷參照物A因素）或：

資產(chǎn)評估價值＝參照物合理成交價格四、比較法的具體操作方法32（1）功能價值法條件：只有功能差異 1)功能與價格成線性關(guān)系 資產(chǎn)評估價值＝參照物成交價×（評估對象生產(chǎn)能力／參照物生產(chǎn)能力） 2)功能與價格成指數(shù)關(guān)系 資產(chǎn)評估價值＝參照物成交價×（評估對象生產(chǎn)能力／參照物生產(chǎn)能力）x 例1:被評估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸，評估基準日參照資產(chǎn)的市場價格為10萬元，求評估值。資產(chǎn)評估價值=10×90÷120=7.5（萬元） 例2：被評估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸，評估基準日參照資產(chǎn)的市場價格為10萬元，該類資產(chǎn)的功能價值指數(shù)為0.7,求評估值。

資產(chǎn)評估價值=10×(90÷120)0.7=8.18（1）功能價值法33（2）價格指數(shù)法條件：只有時間因素的差異 資產(chǎn)評估價值＝參照物成交價×（1＋物價變動指數(shù)/環(huán)比指數(shù)） 資產(chǎn)評估價值＝參照物成交價×（評估對象評估時點定基價格指數(shù)／參照物成交日定基價格指數(shù)） 例3:與被評估資產(chǎn)完全相同的參照資產(chǎn)半年前的成交價格為10萬，半年間此類資產(chǎn)價格上升了6%，求評估值 資產(chǎn)評估價值＝10×（1＋6%）＝10.60萬 例4:與被評估資產(chǎn)完全相同的參照資產(chǎn)半年前的成交價格為10萬，半年間此類資產(chǎn)定基物價指數(shù)由120%變?yōu)?25%，求評估值。 資產(chǎn)評估價值＝10×（125%/120%）=10.42萬（2）價格指數(shù)法34（3）市價折扣法條件：只有折扣率因素的差異 資產(chǎn)評估價值＝參照物成交價×（1－價格折扣率） 例：評估某擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)，在評估基準日與其完全相同的正常變現(xiàn)價為10萬元，經(jīng)評估師綜合分析，認為快速變現(xiàn)的折扣率應(yīng)為40%，因此，擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)價值接近于6萬元。

資產(chǎn)評估價值=10×（1－40%）=6（萬元）（3）市價折扣法35（4）成本市價法條件：只有成本因素的差異 資產(chǎn)評估價值＝參照物成交價×（評估對象現(xiàn)行合理成本/參照物現(xiàn)行合理成本）（5）市盈率乘數(shù)法

條件：只有市盈率因素的差異市盈率（PE），是每股股票現(xiàn)價與每股股票稅后盈利的比值。市盈率＝每股股票市價／每股稅后利潤。資產(chǎn)評估價值＝評估對象收益額×參照物市盈率（4）成本市價法362．類比調(diào)整法 交易案例A的調(diào)整值＝參照物A的成交價×時間因素調(diào)整系數(shù)×地域因素調(diào)整系數(shù)×功能因素調(diào)整系數(shù)×情況補正系數(shù) 交易案例A的調(diào)整值＝參照物A的成交價±時間因素調(diào)整值±地域因素調(diào)整值±功能因素調(diào)整值±成新率調(diào)整值±交易情況調(diào)整值2．類比調(diào)整法37[例]某商業(yè)用房，面積為600平方米，現(xiàn)因企業(yè)聯(lián)營需要進行評估，評估基準日為2002年10月31日。評估人員在房地產(chǎn)交易市場上找到三個成交時間與評估基準日接近的商業(yè)用房交易案例，具體情況如下表所示。單位：元/平米[例]某商業(yè)用房，面積為600平方米，現(xiàn)因企業(yè)聯(lián)營需要進行評38參照物A、B、C交易單價5,000、5,960、5,918。成交日期分別為2002.6、2002.9、2002.10。區(qū)域條件比被評估資產(chǎn)好比被評估資產(chǎn)好比被評估資產(chǎn)好交易情況正常高于市價4%正常

參照物ABC交易單價5,0005,9605,918成交日期2002.62002.92002.10區(qū)域條件比被評估資產(chǎn)好比被評估資產(chǎn)好比被評估資產(chǎn)好交易情況正常高于市價4%正常參照物A、B、C交易單價5,000、5,960、5,39被評估商業(yè)用房與參照物商業(yè)用房結(jié)構(gòu)相似、新舊程度相近，故無需對功能因素和成新率因素進行調(diào)整。被評估商業(yè)用房所在區(qū)域的綜合評分為100，三個參照物所在區(qū)域條件均比被評估商業(yè)用房所在區(qū)域好，綜合評分分別為107、110和108。當時房產(chǎn)價格月上漲率為4%，故參照物A的時間因素調(diào)整系數(shù)為：；參照物B的時間因素調(diào)整系數(shù)：；參照物C因在評估基準日當月交易，故無需調(diào)整。三個參照物成交價格的調(diào)整過程如下。被評估商業(yè)用房與參照物商業(yè)用房結(jié)構(gòu)相似、新舊程度相近，故無需40參照物ABC交易單價5,0005,9605,918時間因素修正117/100104/100100/100區(qū)域因素修正100/107100/110100/108交易情況修正100/100100/104100/100修正后的價格546754185480參照物ABC交易單價5,0005,9605,918時間41被評估資產(chǎn)單價＝（5,467＋5,418＋5,480）÷3＝5,455被評估資產(chǎn)總價＝5,455×600＝3,273,000元被評估資產(chǎn)單價＝423.清算問題清算價格屬于非正常價格清算價格：時間短，被迫出售 一般用市價折扣法：先確定公開市場價，再根據(jù)快速變現(xiàn)原則估計折扣率。清算價格/拍賣底價＝公開市價×折扣率 折扣率按資產(chǎn)需求狀況、清算時間估算。 也用拍賣法/意想詢價法：向潛在買者詢價，再綜合評定。注意信息的真實性。清算價格屬于非正常價格3.清算問題43第四節(jié)收益法一、收益法的概念（一）理論基礎(chǔ) 買方市場時期的價值觀：效用價值觀需求決定價值，商品的價值來自消費者對商品的主觀評價。效用價值論：收益決定資產(chǎn)的價值。收益越高，資產(chǎn)的價值越大。（二）評估思路資產(chǎn)×資產(chǎn)收益率＝收益資產(chǎn)＝收益/資產(chǎn)收益率 已知本金1000元，年利率10%，由本金×利率＝收益，收益＝1000×10%＝100元，如果已知收益為100元，年利率10%，求本金＝100/10%＝1000元第四節(jié)收益法44二、收益法的評估程序三、收益法計算常用公式

二、收益法的評估程序45例1：假設(shè)某企業(yè)將持續(xù)經(jīng)營下去，現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓，聘請評估師估算其價值。經(jīng)預測，該企業(yè)每年的預期收益為1200萬元，折現(xiàn)率為4%。請估算該企業(yè)的價值。分析：純收益不變，收益永續(xù)，P=A/r評估值=A/r=1200/4%=30000（萬元）

例2：某企業(yè)尚能繼續(xù)經(jīng)營6年，營業(yè)終止后用于抵沖債務(wù)，現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓。經(jīng)預測得出6年預期收益均為900萬元，折現(xiàn)率為8%，請估算該企業(yè)的評估值。分析：純收益不變，收益有限，P=（900/8%）[1-1/（1+8%）6]=900×4.6229=4160.61（萬元）例1：假設(shè)某企業(yè)將持續(xù)經(jīng)營下去，現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓，聘請評估師估算其46例3：某收益性資產(chǎn)預計未來五年收益額分別是12萬元、15萬元、13萬元、11萬元和14萬元。假定從第六年開始，以后各年收益均為14萬元，確定的折現(xiàn)率和本金化率為10%。分別確定該收益性資產(chǎn)在永續(xù)經(jīng)營條件下的評估值。分析：收益改變，收益永續(xù)，用（2.2.1）P＝R1/(1+r)1+R2/(1+r)2+R3/(1+r)3+R4/(1+r)4+R5/(1+r)5+A/r（1+r）n=12/(1＋10%)＋15/(1＋10%)2＋13/(1＋10%)3＋11/(1＋10%)4＋14/(1＋10%)5＋14/10%（1+10%）5＝12×0.9091+15×0.8264+13×0.7513+11×0.6830+14×0.6209+140×0.6209=10.9092＋12.396＋9.7669＋7.513＋8.6926+86.926=49.2777+86.926＝136.2037萬元例3：某收益性資產(chǎn)預計未來五年收益額分別是12萬元、15萬元47

四、預期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流的估算五、折現(xiàn)率的估算

（一）市場比較法(即通過對市場上相似資產(chǎn)的投資收益率的調(diào)查和比較分析,來確定待評估資產(chǎn)的投資期望回報率)（二）資本資產(chǎn)定價模型法(即通過比較一項資本投資的回報率與投資于整個資本市場的回報率,來衡量該投資的風險期望回報率=無風險利率+資產(chǎn)市場風險補償率)（三）加權(quán)平均資本成本法(即通過企業(yè)權(quán)益資本與負債資本的加對平均數(shù)來求得加權(quán)資本成本=權(quán)益資本成本*權(quán)益比率+稅前負債成本(1-T)*負債比率)

六、收益期限的確定

收益期限是指資產(chǎn)能夠產(chǎn)生資產(chǎn)凈現(xiàn)金流的年限.四、預期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流的估算48第五節(jié)評估方法的選擇一、各種方法的關(guān)系1．各種方法的聯(lián)系 都要求反應(yīng)資產(chǎn)的市場價格，都要求遵循客觀性，所以結(jié)果應(yīng)該趨于一致。 如果用不同的方法結(jié)果相差很大，可能的原因有：應(yīng)用前提不具備；分析過程有誤；資料有誤；評估師的職業(yè)判斷有誤。2．各種方法的區(qū)別

成本法主要是估算資產(chǎn)的重置成本和損耗。優(yōu)點：能評估市場價值和非市場價值，對市場的活躍程度要求不高。缺點：對資產(chǎn)的歷史資料依賴很大，當資產(chǎn)的成本與效用不成比例時，誤差較大。（因為在資產(chǎn)評估中資產(chǎn)的效用是資產(chǎn)的生命）如企業(yè)整體資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、資源性資產(chǎn)。

收益法主要是估算資產(chǎn)的未來收益和折現(xiàn)率。優(yōu)點：能很好的反應(yīng)資產(chǎn)的效用。缺點：預期收益額和折現(xiàn)率難以測算，技術(shù)要求高，主觀性強；對無法測算收益的資產(chǎn)(公益資產(chǎn)、單項資產(chǎn))難以使用。

比較法主要是通過與參照物相比較得出結(jié)論。優(yōu)點：最方便的反應(yīng)現(xiàn)行市價。缺點：對市場活躍程度要求大。所以其使用我國很多地方受限制。第五節(jié)評估方法的選擇49二、資產(chǎn)評估方法的選擇從理論上講，在相對完善的市場中，對于可以在市場上公開交易的資產(chǎn)，如果資產(chǎn)的購建成本與效用是對稱的，那么采用三種方法評估同一資產(chǎn)的公允市價，其評價結(jié)果不應(yīng)存在太大差異。由于市場總是存在一定的缺陷；不同的評估對象具有不同的特點，因此不同的資產(chǎn)業(yè)務(wù)存在最適評估方法的選擇問題。1．資產(chǎn)評估方法必須與評估對象相適應(yīng)在評估時首先應(yīng)區(qū)別被估資產(chǎn)是： 單項、整體，有形、無形，通用、專用，可復制、不可復制（資源性資產(chǎn)），公開市場、非公開市場。2．評估方法的選擇還要受可搜集數(shù)據(jù)和信息資料的制約 成本：成本資料，改建維修保養(yǎng)資料 收益：有便于計算收益、風險報酬的資料 市場：有同期可比交易案例二、資產(chǎn)評估方法的選擇50第二章資產(chǎn)評估的程序與基本方法第一節(jié)資產(chǎn)評估的程序一、明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項二、簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書三、編制資產(chǎn)評估工作計劃四、對待評估資產(chǎn)的核實和實地查勘五、收集與資產(chǎn)評估有關(guān)的資料六、評定估算七、編制和提交評估報告八、資產(chǎn)評估工作底稿歸檔

第二章資產(chǎn)評估的程序與基本方法51第二節(jié)成本法一、成本法的概念成本法:是從待評估資產(chǎn)在評估基準日的復原重置成本或更新重置成本中扣減各項價值損耗,來確定資產(chǎn)價值的方法.（一）復原重置成本、更新重置成本重置成本是按在現(xiàn)行市場條件下重新購建全新的與被評估資產(chǎn)一樣的資產(chǎn)所支付的全部貨幣總額。重置成本包含利潤。重置成本與原始成本的內(nèi)容構(gòu)成是相同的，而二者反映的物價水平是不相同的，前者反映的是資產(chǎn)評估期日的市場物價水平，后者反映的是當初購建資產(chǎn)時的物價水平；前者是新的，后者不一定是新的。重置成本一般可分為復原重置成本和更新重置成本。第二節(jié)成本法52復原重置成本是指材料、標準、設(shè)計、規(guī)格、技術(shù)相同的條件下以現(xiàn)時價格復原購建這項全新資產(chǎn)所發(fā)生的支出。更新重置成本是指功能相同、材料技術(shù)等不同條件下重新建造全新資產(chǎn)所需的成本?！飨嗤c：均采用現(xiàn)行價格計算。復原重置成本和更新重置成本都要求資產(chǎn)本身的功能不變?！鞑煌c：采用的材料、標準、設(shè)計等方面存在差異?！饔袟l件情況下，盡可能選擇更新重置成本。理由：（1）更新重置成本比復原重置成本便宜（超額投資成本）；（2）用更新重置成本形成的資產(chǎn)性能可改進（超額運營成本）。復原重置成本是指材料、標準、設(shè)計、規(guī)格、技術(shù)相同的條件下以現(xiàn)53例：有一臺3年前做的桌子，假如原來使用2個人工，消耗了0.5立方米的木材、10個釘子、0.5公斤的漆。歷史成本分別為:8元/人、50、0.3、7現(xiàn)行成本分別為：8.5、51、0.1、4更新消耗為：1、0.4、8、0.4更新成本分別為：8.5、51、0.1、4試計算三種成本

例：有一臺3年前做的桌子，假如原來使用2個人工，消耗了0.554如果從歷史成本來講，用的是三年前的消耗和價格；而現(xiàn)在用復原重置成本，則原來的消耗不變，價格按現(xiàn)在的價格算。歷史成本＝2個人×8元/人＋0.5m3木材×50元/m3＋10個釘子×0.3元/釘子＋0.5kg×7元/kg＝47.5元 復原重置成本＝2個人×8.5元/人＋0.5m3木材×51元/m3＋10個釘子×0.1元/釘子＋0.5kg×4元/kg＝45.5更新重置成本＝1個人×8.5元/人＋0.4m3木材×51元/m3＋8個釘子×0.1元/釘子＋0.4kg×4元/kg＝31.3如果從歷史成本來講，用的是三年前的消耗和價格；而現(xiàn)在用復原重55實體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟性貶值評估價值=重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟性貶值或：評估價值=重置成本×（綜合）成新率實體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟性貶值56（二）成本法的理論基礎(chǔ)生產(chǎn)費用價值論供給（生產(chǎn)）決定價值資本、勞動、土地的報酬————生產(chǎn)費用——————商品的價值量

資產(chǎn)的價值取決于資產(chǎn)的成本。資產(chǎn)的成本越高，相應(yīng)的資產(chǎn)的價值越大。進價高，銷價貴賣方市場時期的價值觀：生產(chǎn)費用價值論資產(chǎn)的價值是一個變量資產(chǎn)的價值隨資產(chǎn)本身的變化和其他因素的變化而相應(yīng)變化。（二）成本法的理論基礎(chǔ)57二、成本法的評估程序評估思路：重置成本-各項損耗（實體性、功能性、經(jīng)濟性）二、成本法的評估程序58三、重置成本的估算方法（一）重置核算法重置核算法是根據(jù)重新取得資產(chǎn)所需的費用項目，逐項計算然后累加得到資產(chǎn)的重置成本。其重置成本分為直接成本和間接成本。

直接成本是指直接可以構(gòu)成資產(chǎn)成本支出的部分，分為建造成本和取得成本。其中建造成本包括：材料成本，人工成本，制造費用，資金成本，合理利潤；取得成本包括購買價格（已經(jīng)包括利潤），安裝調(diào)試，運雜費，人工費。

間接成本是指為建造、購買資產(chǎn)而發(fā)生的管理費，總體設(shè)計制圖等項支出。實際工作中，間接成本可以通過下列方法計算。三、重置成本的估算方法591．人工成本比例法(計算間接成本)間接成本=人工成本總額*成本分配率

其中:成本分配率=間接成本額/人工成本總額例1:重置購建設(shè)備一臺，現(xiàn)行市場價格每臺1萬元，運雜費4000元，直接安裝成本2000元，其中原材料1500元，人工成本500元。根據(jù)統(tǒng)計分析，計算求得安裝成本中的間接成本為人工成本的80％，試計算該設(shè)備重置成本1．人工成本比例法(計算間接成本)60該機器設(shè)備重置成本為:其中：買價10000元運雜費4000元安裝成本2000元其中:原材料1500元人工500元直接成本16000元間接成本（安裝成本）500×80％＝400元重置成本合計16400元該機器設(shè)備重置成本為:612．單位價格法（計算間接成本）間接成本＝人數(shù)×勞動時間×每人每小時價格例：一共100個工人，每個工人工作了40小時，每個工人每小時的管理費用（間接成本）是0.1元，求間接成本2．單位價格法（計算間接成本）623．直接成本百分率法（計算間接成本）間接成本=直接成本*間接成本占直接成本百分率 例：例1中，假設(shè)其中間接成本占直接成本的2.5％間接成本＝16000×2.5％＝400元3．直接成本百分率法（計算間接成本）63（二）物價指數(shù)法資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)原始成本×（評估基準日同類資產(chǎn)定基物價指數(shù)/資產(chǎn)購建時同類資產(chǎn)定基物價指數(shù)）資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)原始成本×（1+物價變動指數(shù)）=資產(chǎn)原始成本×環(huán)比價格指數(shù)（a2×a3……×an）例：某被估資產(chǎn)購建于1994年，賬面原值為50000元，當時該類資產(chǎn)的價格指數(shù)為95％，評估基準日該類資產(chǎn)的定基價格指數(shù)為160％，則：

被估資產(chǎn)重置成本＝50000×（160％/95％）×100％＝84210（元）（二）物價指數(shù)法64例：被估資產(chǎn)賬面價值為200000元，1992年建成，1997年進行評估，經(jīng)調(diào)查已知同類資產(chǎn)價格環(huán)比增長速度分別為1993年為11.7％，1994年為17％，1995年為30.5％，1996年為6.9％，1997年為4.8%，則有：

被估資產(chǎn)重置成本＝200000×（1＋11.7％）×（1＋17％）×（1＋30.5％）（1＋6.9％）×（1＋4.8％）×100％＝200000×191％＝382000（元）

注意：資產(chǎn)評估時物價指數(shù)指的是評估基準日(或能夠代表評估基準日)的物價指數(shù)，而且應(yīng)是資產(chǎn)的類別或個別物價指數(shù)。例：被估資產(chǎn)賬面價值為200000元，1992年建成，19965價格指數(shù)法和重置核算法的區(qū)別：

（1）價格指數(shù)法估算的是復原重置成本，僅考慮了價格變動因素，因而確定的是復原重置成本；而重置核算法既考慮了價格因素，也考慮了生產(chǎn)技術(shù)進步和勞動生產(chǎn)率的變化因素，因而可以估算復原重置成本和更新重置成本。而且重置核算法誤差更小，因為更具體。

（2）物價指數(shù)法建立在不同時期的某一種或某類甚至全部資產(chǎn)的物價變動水平上;而重置核算法建立在現(xiàn)行價格水平與購建成本費用核算的基礎(chǔ)上。（3）一項科學技術(shù)進步較快的資產(chǎn)，采用物價指數(shù)法估算的重置成本往往會偏高。因為物價指數(shù)一般是增長的，而技術(shù)進步快的資產(chǎn)價格是下降的。物價指數(shù)法和重置核算法的其相同點： 都是建立在利用歷史資料基礎(chǔ)上。因此，注意判斷、分析資產(chǎn)評估時重置成本口徑與委托方提供歷史資料(如財務(wù)資料)的口徑差異價格指數(shù)法和重置核算法的區(qū)別：

（1）價格指數(shù)法估算的是66（三）功能價值法資產(chǎn)的價值與其功能/生產(chǎn)能力成正相關(guān)關(guān)系。

功能系數(shù)法是尋找一個與被評估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物，計算其每一單位生產(chǎn)能力價格或參照物與被評估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例，據(jù)以估算被評估資產(chǎn)的重置成本。（三）功能價值法67資產(chǎn)的成本與功能成線形關(guān)系（計算重置成本）如果100個坐位的公交車的成本為50個坐位的公交車成本的兩倍。計算公式為:待評估資產(chǎn)的重置成本=參照物的重置成本××（待評估資產(chǎn)的生產(chǎn)能力÷參照物的生產(chǎn)能力）例:某重置全新的一臺機器設(shè)備價格5萬元，年產(chǎn)量為5000件。現(xiàn)知被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量為4000件，由此可以確定其重置成本:

應(yīng)用這種方法估算重置成本時，首先應(yīng)分析資產(chǎn)成本與生產(chǎn)能力之間是否存在這種線性關(guān)系，如果不存在這種關(guān)系，這種方法就不可以采用。資產(chǎn)的成本與功能成線形關(guān)系（計算重置成本）68（四）規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法在運用成本法對企業(yè)整體資產(chǎn)或某一相同類型資產(chǎn)進行評估時，可以采用統(tǒng)計分析法確定某類資產(chǎn)的重置成本。該方法計算的一般是更新重置成本。（四）規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法69四、實體性貶值的估算（一）觀察法（二）使用年限法實體性貶值=（重置成本-預計殘值）××（實際已使用年限÷總使用年限）實際已使用年限=名義已使用年限×資產(chǎn)利用率資產(chǎn)利用率=至評估基準日資產(chǎn)的累計實際利用時間÷至評估基準日資產(chǎn)的累計法定利用時間四、實體性貶值的估算70五、功能性貶值的估算

（一）功能性貶值的估算步驟

1.

功能性損耗的含義是無形損耗的一種，體現(xiàn)在兩方面：(1)運營成本（物耗、能耗、工耗等）(2)產(chǎn)出能力2.

超額運營成本的計算步聚：(1)計算年超額運營成本(2)計算年凈超額運營成本年凈超額運營成本＝年超額運營成本×（1－所得稅率）(3)據(jù)資產(chǎn)的剩余壽命和收益率（折現(xiàn)率）將年凈超額運營成本折現(xiàn)，計算其功能性貶值額:被估資產(chǎn)功能性貶值額＝年超額運營成本×（1－所得稅率）×（P/A,r,n）五、功能性貶值的估算

71（二）應(yīng)用舉例某待評估的生產(chǎn)控制裝置正常運行需要6名技術(shù)操作員，而目前的新式同類控制裝置僅需要4名操作員，假定待評估裝置與新裝置的運營業(yè)成本在其他方面相同，操作人員人均工資福利費為12000元，待評估資產(chǎn)還可以使用3年，所得稅率為33%，適用折現(xiàn)率為10%，根據(jù)上述資料，評估功能性貶值（二）應(yīng)用舉例72待評估資產(chǎn)相對于同類新裝置的功能性貶值測算過程如下：1、估算待評估資產(chǎn)的年超額運營成本：（6-4）*12000=240002、測算待評估資產(chǎn)的年凈超額運營成本：24000*（1-33%）=160803、將待評估資產(chǎn)在剩余使用年限內(nèi)的凈超額運營成本折算為現(xiàn)值：16080*（P/A，10%，3）=16080*2.4869=39989待評估資產(chǎn)相對于同類新裝置的功能性貶值測算過程如下：73六、經(jīng)濟性貶值的估算1.

經(jīng)濟性損耗的含義因資產(chǎn)的外部環(huán)境變化所導致的資產(chǎn)貶值而非資產(chǎn)本身的問題。2.

表現(xiàn)形式①資產(chǎn)利用率下降

經(jīng)濟性貶值額＝（重置全價－有形損耗－功能性損耗）×經(jīng)濟性貶值率②資產(chǎn)年收益額減少經(jīng)濟性貶值額＝年收益損失額×（1－所得稅率）×（P/A,r,n）

六、經(jīng)濟性貶值的估算74七、成新率的估算

（一）觀察法（二）經(jīng)濟使用年限法成新率=剩余經(jīng)濟使用年限÷（實際已使用年限+剩余經(jīng)濟使用年限）（三）修復費用法

可補償性損耗（修復）：技術(shù)上可行，經(jīng)濟上核算不可補償性損耗（修復）：技術(shù)上不可行，經(jīng)濟上不核算七、成新率的估算

75八、運用成本法應(yīng)注意的問題（一）應(yīng)注意歷史資料的真實性、可比性、可用性

歷史資料——比如實體貶值，那就用歷史資料來說明資產(chǎn)用了多少年。沒有歷史資料，貶值的數(shù)據(jù)得不到，這個方法就無法使用

（二）形成資產(chǎn)價值的成本耗費是必要的

成本耗費必須是有效的，平均的，不能是無效的，個別的。 個別的消耗可能非常大。比如某一彩電行業(yè)，平均生產(chǎn)一臺彩電，消耗1000元，而自己由于勞動生產(chǎn)率低，技術(shù)落后，用的人多，生產(chǎn)的彩電實際消耗是1500元，那么其中500元可能不是必須的，即不是有效的消耗。（三）被評估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)八、運用成本法應(yīng)注意的問題76第三節(jié)比較法一、比較法的概念（市場法）（一）比較法是指利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估測資產(chǎn)價值的各種評估技術(shù)方法的總稱。第三節(jié)比較法77（二）理論基礎(chǔ) 供求決定價值論：均衡價值觀均衡價值論：認為資產(chǎn)的價值是由在公開市場上買賣雙方力量達成一致時的均衡價格所決定的。需求價格：消費者愿意支付的最高價供給價格：生產(chǎn)者愿意接受的最低價（二）理論基礎(chǔ)78（三）基本思路尋找可比案例——調(diào)整差異——調(diào)整案例價格——綜合確定評估值評估價值=市場參照交易價格+Σ評估對象優(yōu)于參照交易物因素引起的價格差額-Σ評估對象劣于參照交易物因素引起的價格差額評估價值=市場參照交易價格×修正系數(shù)（三）基本思路79二、運用比較法評估資產(chǎn)的程序

1、明確評估的對象及其范圍2、進行市場調(diào)查，收集相同或相似資產(chǎn)的市場信息資料，尋找參照交易3、分析整理所收集的資料，并驗證其準確性，判斷分析其交易條件和前景，選擇三個或以上可比較的參照交易4、將待評估資產(chǎn)與可比較參照交易物進行比較分析，判斷差異程度5、分析各因素，調(diào)整差異，求出待評估資產(chǎn)的評估價值。二、運用比較法評估資產(chǎn)的程序1、明確評估的對象及其范圍80

三、進行比較分析需要調(diào)整的因素時間因素、地域因素、功能因素、交易因素1．時點差異調(diào)整為同一時點的價格 定基或環(huán)比物價指數(shù)法。價格上升調(diào)整系數(shù)大于1，反之小于1。2．地區(qū)差異調(diào)整為同一地區(qū)的價格如果參照物區(qū)域條件要好，則其價格應(yīng)向下調(diào)，調(diào)整系數(shù)小于1，反之大于1。3．功能差異調(diào)整為同一功能的價格 可用絕對數(shù)計算，生產(chǎn)能力相差一個單位，價格差多少；也可用相對數(shù)計算，生產(chǎn)能力相差一個百分點，價格差多少。

在社會需要的前提下，功能越高價格越高。4．交易情況差異調(diào)整為同一交易情況的價格 1)由于成交價高于或低于市場正常交易價所需的調(diào)整；關(guān)聯(lián)交易或特別交易 2)由于融資條件的差異所需的調(diào)整，即一次性付款和分期付款對成交價的影響； 3)由于銷售情況的差異所需的調(diào)整，即單價與批發(fā)對交易價格的影響。*非正常交易情形三、進行比較分析需要調(diào)整的因素81四、比較法的具體操作方法1．直接比較法

直接比較法：用參照物的交易價格及某一基本特征直接與評估對象的同一基本特征進行比較而判斷評估對象價值的方法。 使用直接比較法的條件：參照物與評估對象要相同或基本相同，僅僅在某一因素上存在差異。如成新率、功能、交易時間、交易條件等。 評估對象價值＝參照物成交價格×（評估對象A因素÷參照物A因素）或：

資產(chǎn)評估價值＝參照物合理成交價格四、比較法的具體操作方法82（1）功能價值法條件：只有功能差異 1)功能與價格成線性關(guān)系 資產(chǎn)評估價值＝參照物成交價×（評估對象生產(chǎn)能力／參照物生產(chǎn)能力） 2)功能與價格成指數(shù)關(guān)系 資產(chǎn)評估價值＝參照物成交價×（評估對象生產(chǎn)能力／參照物生產(chǎn)能力）x 例1:被評估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸，評估基準日參照資產(chǎn)的市場價格為10萬元，求評估值。資產(chǎn)評估價值=10×90÷120=7.5（萬元） 例2：被評估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸，評估基準日參照資產(chǎn)的市場價格為10萬元，該類資產(chǎn)的功能價值指數(shù)為0.7,求評估值。

資產(chǎn)評估價值=10×(90÷120)0.7=8.18（1）功能價值法83（2）價格指數(shù)法條件：只有時間因素的差異 資產(chǎn)評估價值＝參照物成交價×（1＋物價變動指數(shù)/環(huán)比指數(shù)） 資產(chǎn)評估價值＝參照物成交價×（評估對象評估時點定基價格指數(shù)／參照物成交日定基價格指數(shù)） 例3:與被評估資產(chǎn)完全相同的參照資產(chǎn)半年前的成交價格為10萬，半年間此類資產(chǎn)價格上升了6%，求評估值 資產(chǎn)評估價值＝10×（1＋6%）＝10.60萬 例4:與被評估資產(chǎn)完全相同的參照資產(chǎn)半年前的成交價格為10萬，半年間此類資產(chǎn)定基物價指數(shù)由120%變?yōu)?25%，求評估值。 資產(chǎn)評估價值＝10×（125%/120%）=10.42萬（2）價格指數(shù)法84（3）市價折扣法條件：只有折扣率因素的差異 資產(chǎn)評估價值＝參照物成交價×（1－價格折扣率） 例：評估某擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)，在評估基準日與其完全相同的正常變現(xiàn)價為10萬元，經(jīng)評估師綜合分析，認為快速變現(xiàn)的折扣率應(yīng)為40%，因此，擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)價值接近于6萬元。

資產(chǎn)評估價值=10×（1－40%）=6（萬元）（3）市價折扣法85（4）成本市價法條件：只有成本因素的差異 資產(chǎn)評估價值＝參照物成交價×（評估對象現(xiàn)行合理成本/參照物現(xiàn)行合理成本）（5）市盈率乘數(shù)法

條件：只有市盈率因素的差異市盈率（PE），是每股股票現(xiàn)價與每股股票稅后盈利的比值。市盈率＝每股股票市價／每股稅后利潤。資產(chǎn)評估價值＝評估對象收益額×參照物市盈率（4）成本市價法862．類比調(diào)整法 交易案例A的調(diào)整值＝參照物A的成交價×時間因素調(diào)整系數(shù)×地域因素調(diào)整系數(shù)×功能因素調(diào)整系數(shù)×情況補正系數(shù) 交易案例A的調(diào)整值＝參照物A的成交價±時間因素調(diào)整值±地域因素調(diào)整值±功能因素調(diào)整值±成新率調(diào)整值±交易情況調(diào)整值2．類比調(diào)整法87[例]某商業(yè)用房，面積為600平方米，現(xiàn)因企業(yè)聯(lián)營需要進行評估，評估基準日為2002年10月31日。評估人員在房地產(chǎn)交易市場上找到三個成交時間與評估基準日接近的商業(yè)用房交易案例，具體情況如下表所示。單位：元/平米[例]某商業(yè)用房，面積為600平方米，現(xiàn)因企業(yè)聯(lián)營需要進行評88參照物A、B、C交易單價5,000、5,960、5,918。成交日期分別為2002.6、2002.9、2002.10。區(qū)域條件比被評估資產(chǎn)好比被評估資產(chǎn)好比被評估資產(chǎn)好交易情況正常高于市價4%正常

參照物ABC交易單價5,0005,9605,918成交日期2002.62002.92002.10區(qū)域條件比被評估資產(chǎn)好比被評估資產(chǎn)好比被評估資產(chǎn)好交易情況正常高于市價4%正常參照物A、B、C交易單價5,000、5,960、5,89被評估商業(yè)用房與參照物商業(yè)用房結(jié)構(gòu)相似、新舊程度相近，故無需對功能因素和成新率因素進行調(diào)整。被評估商業(yè)用房所在區(qū)域的綜合評分為100，三個參照物所在區(qū)域條件均比被評估商業(yè)用房所在區(qū)域好，綜合評分分別為107、110和108。當時房產(chǎn)價格月上漲率為4%，故參照物A的時間因素調(diào)整系數(shù)為：；參照物B的時間因素調(diào)整系數(shù)：；參照物C因在評估基準日當月交易，故無需調(diào)整。三個參照物成交價格的調(diào)整過程如下。被評估商業(yè)用房與參照物商業(yè)用房結(jié)構(gòu)相似、新舊程度相近，故無需90參照物ABC交易單價5,0005,9605,918時間因素修正117/100104/100100/100區(qū)域因素修正100/107100/110100/108交易情況修正100/100100/104100/100修正后的價格546754185480參照物ABC交易單價5,0005,9605,918時間91被評估資產(chǎn)單價＝（5,467＋5,418＋5,480）÷3＝5,455被評估資產(chǎn)總價＝5,455×600＝3,273,000元被評估資產(chǎn)單價＝923.清算問題清算價格屬于非正常價格清算價格：時間短，被迫出售 一般用市價折扣法：先確定公開市場價，再根據(jù)快速變現(xiàn)原則估計折扣率。