資產評估學-第二章資產評估的基本方法課件

第二章資產評估的基本方法第二章資產評估的基本方法1§2資產評估的基本方法§2.1市場法§2.2收益法§2.3成本法§2.4評估方法的選擇§2資產評估的基本方法§2.1市場法22.1市場法一、市場法含義二、市場法的基本前提三、市場法的基本程序及有關指標四、市場法中的具體評估方法2.1市場法一、市場法含義32.1市場法一、市場法含義1.定義

利用市場上同樣或類似資產的近期交易價格，經過直接比較或類比分析以估測資產價值的各種評估技術方法的總稱2.1市場法一、市場法含義42.市場法的理論依據(jù)【替代原則】

根據(jù)替代原則，采用比較和類比的思想及其方法判斷資產價值的評估技術規(guī)程。

3.市場法是最為直接，最具說服力的評估方法之一

2.市場法的理論依據(jù)【替代原則】

根據(jù)替代原則，采用比5二、市場法的基本前提1.要有一個活躍的公開市場。2.公開市場上要有可比的資產及其交易活動。

二、市場法的基本前提6三、市場法的基本程序及有關指標

（一）通過市場法進行評估大體要經歷以下程序

三、市場法的基本程序及有關指標

（一）通過市場法進行評估7資產評估學-第二章資產評估的基本方法課件8資產評估學-第二章資產評估的基本方法課件9⑤分析評定結果

⑤分析評定結果

10（二）運用市場法評估單項資產應考慮的可比因素主要有：1.資產的功能2.資產的實體特征和質量3.市場條件4.交易條（二）運用市場法評估單項資產應考慮的可比因素主要有：11四、市場法中的具體評估方法四、市場法中的具體評估方法12（一）直接比較法利用參照物的交易價格，以評估對象的某一或者若干基本特征與參照物的同一及若干基本特征進行比較，得到兩者的基本特征修正系數(shù)或基本特征差額，在參照物交易價格的基礎上進行修正從而得到評估對象價值的方法。（一）直接比較法13優(yōu)點

該方法直觀簡潔，便于操作適用條件

對可比性要求比較高，參照物與評估對象之間達到相同或者基本相同的程度，或者二者的差異主要體現(xiàn)在某一或多個明顯的因素上優(yōu)點

該方法直觀簡潔，便于操作14基本計算公式

（1）如果參照物與被評估對象可比因素完全一致

評估對象價值＝參照物合理成交價格

（2）參照物與被評估對象只有一個可比因素不一致

基本計算公式

（1）如果參照物與被評估對象可比因素完全一15（3）參照物與被評估對象有n個可比因素不一致

①方法一

（3）參照物與被評估對象有n個可比因素不一致

①方法一

16②方法二

評估對象價值

＝參照物成交價格±基本特征差額1±基本特征差額2±……±基本特征差額n

②方法二

評估對象價值

＝參照物成交價格±基本特征差174.直接比較法的基本方法----僅僅一個可比因素不一致或者完全一致（1）現(xiàn)行市價法【參照物與評估對象完全一致】

（2）市價折扣法【教材例題2-1】

4.直接比較法的基本方法----僅僅一個可比因素不一致或者完18（3）功能價值類比法（3）功能價值類比法19（4）價格指數(shù)法（物價指數(shù)法）表4-1（教材99頁）價格指數(shù)法是以參照物價格為基礎，考慮參照物的成交時間與評估對象的評估基準日之間的時間間隔對資產價值的影響，利用價格指數(shù)調整估算評估對象價值的方法。資產評估學-第二章資產評估的基本方法課件20Ⅰ、定基物價指數(shù)以固定時期為基期的指數(shù)，表4-1（教材99頁）Ⅰ、定基物價指數(shù)21定基價格變動指數(shù)與定基價格指數(shù)的關系定基價格變動指數(shù)與定基價格指數(shù)的關系22物價指數(shù)與定基價格指數(shù)關系物價指數(shù)與定基價格指數(shù)關系23Ⅳ、物價變動指數(shù)與物價指數(shù)關系物價指數(shù)=1+物價變動指數(shù)Ⅳ、物價變動指數(shù)與物價指數(shù)關系24Ⅴ、環(huán)比物價指數(shù)Ⅵ、環(huán)比物價變動指數(shù)Ⅴ、環(huán)比物價指數(shù)25（5）成新率價格調整法

（5）成新率價格調整法

265.直接比較法使用頻率高的方法【高級】（1）市場售價類比法----一個以上可比因素不一致

資產評估價值=參照物售價+功能差異值+時間差異值+…+交易情況差異值（2-9）

=參照物售價×功能差異修正系數(shù)×…×時間差異修正系數(shù)（2-10）

5.直接比較法使用頻率高的方法【高級】27（2）價值比率法（2）價值比率法28資產評估學-第二章資產評估的基本方法課件29①成本市價法以評估對象的現(xiàn)行合理成本為基礎，利用參照物的成本市價比率來估算對象的價值的方法。①成本市價法30②市盈率倍數(shù)法②市盈率倍數(shù)法31（二）間接比較法1.原理

（1）利用資產的國家標準、行業(yè)標準或者市場標準（標準可以是綜合標準、分項標準）作為標準，分別將評估對象與參照物整體或者分項與其對比打分從而得到評估對象和參照物各自的分值。

（2）利用參照物的市場交易價格，以及評估對象的分值與參照物的分值的比值（系數(shù)）求得評估對象價值的評估方法。

（二）間接比較法322.適用條件

不要求參照物與評估對象必須一樣或者基本一樣。只要求參照物與評估對象在大的方面基本相同或者相似。2.適用條件

不要求參照物與評估對象必須一樣或者基本一樣33第二節(jié)收益法一、收益法的基本含義收益法是指通過估測被評估資產未來預期收益的現(xiàn)值，來判斷資產價值的各種評估方法的總稱。從理論上講，收益法是資產評估中較為科學合理的評估方法之一。第二節(jié)收益法一、收益法的基本含義34資產評估學-第二章資產評估的基本方法課件35三、收益法的基本前提P45

1.收益法涉及到三個基本因素：

三、收益法的基本前提P45362.應用收益法必須具備的前提條件（1）被評估資產的未來預期收益可以預測并可以用貨幣衡量（Ri或A）（2）資產擁有者獲得預期收益所承擔的風險也可以預測并可以用貨幣衡量（r）（3）被評估資產預期獲利年限可以預測（n）

2.應用收益法必須具備的前提條件37四、收益法的基本程序和基本參數(shù)P45－47

（一）收益法的基本程序

1.搜集驗證與評估對象未來預期收益有關的數(shù)據(jù)資料，包括經營前景、財務狀況、市場形勢、以及經營風險等；2.分析測算被評估對象未來預期收益；3.確定折現(xiàn)率或資本化率；4.分析測算被評估資產未來預期收益持續(xù)的時間；5.用折現(xiàn)率或資本化率評估對象未來預期收益折算成現(xiàn)值；6.分析確定評估結果。四、收益法的基本程序和基本參數(shù)P45－47

（一）收益法的基38（二）收益法的基本參數(shù)1.收益額

2.折現(xiàn)率（1）從本質上講

折現(xiàn)率是一個期望的投資報酬率。是投資者在投資風險一定的情況下，對投資所期望的回報率。

（二）收益法的基本參數(shù)39（2）從構成上看

（2）從構成上看

403.收益期限

根據(jù)在持續(xù)使用的能力，在未來多長時間資產能夠給所有者帶來未來的預期收益。

可以是1年、2年、5年有期限，也可以是永續(xù)無期限。

3.收益期限

根據(jù)在持續(xù)使用的能力，在未來多長時間資產能夠給41五、收益法中的主要技術方法（重點）

五、收益法中的主要技術方法（重點）

42（一）純收益不變（即Ri不變，令Ri＝A）（一）純收益不變（即Ri不變，令Ri＝A）43（二）純收益在若干年后保持不變（即令Ri在不變階段Ri＝A）

（二）純收益在若干年后保持不變（即令Ri在不變階段Ri＝A）44（三）純收入按等差級數(shù)變化1.在純收益等差級數(shù)遞增B，收益年期無限的條件下

（三）純收入按等差級數(shù)變化452.在純收益按等差級數(shù)遞減B，收益年期無限的條件下2.在純收益按等差級數(shù)遞減B，收益年期無限的條件下46最小值，從而n不太可能趨于＋∞

最小值，從而n不太可能趨于＋∞

47【例7.單選題】（2005年考題）某收益性資產，效益一直良好，經專業(yè)評估人員預測，評估基準日后第一年預期收益為100萬元，以后每年遞增10萬元，假設折現(xiàn)率為10%，收益期為20年，該資產的評估價值最接近于（）萬元。

A.1400B.1700

C.1800D.1970

『正確答案』A

【例7.單選題】（2005年考題）某收益性資產，效益一直良好48（四）純收益按等比級數(shù)變化

（四）純收益按等比級數(shù)變化

49資產評估學-第二章資產評估的基本方法課件50資產評估學-第二章資產評估的基本方法課件51【例10.單選題】（2011年度考題）已知被評估資產評估基準日后第一年的預期收益為100萬元，其后各年的收益將以2%的比例遞減，收益期為20年，期滿后無殘余價值，折現(xiàn)率為10%。據(jù)此，該資產的評估價值為（）。

A.649萬元

B.751萬元

C.974萬元

D.1126萬元『正確答案』B【例10.單選題】（2011年度考題）已知被評估資產評估基準52（五）已知未來若干年后資產價格的條件下

①純收益在第n年前保持不變；②預知第n年的價格為Pn③r大于零。

（五）已知未來若干年后資產價格的條件下

①純收益在第n年53第三節(jié)成本法一、成本法的含義二、成本法的基本前提三、成本法的基本要素四、成本法運中各個參數(shù)的計算方法（重點）第三節(jié)成本法一、成本法的含義54一、成本法的含義1.定義成本法是指在評估資產時首先估測被評估資產的重置成本，然后估測被評估資產業(yè)已存在的各種貶值因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評估資產價值的評估方法的總稱。一、成本法的含義552.基本思路重新建造或購置被評估資產的成本，作為被評估資產的價值，如果該資產是舊的，按照該重置成本扣除使用損耗等貶值因素作為該資產的評估價值。2.基本思路56二、成本法的基本前提采用成本法評估資產具備的前提條件是：1.被評估資產處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)。2.被評估資產的預期收益能夠支持其重置及其投入價值。二、成本法的基本前提57（一）資產的重置成本1.重置成本定義指按現(xiàn)行市場條件下重新構建一項全新資產所支付的全部貨幣總額。（一）資產的重置成本582.重置成本分類一般可分為復原重置成本和更新重置成本兩種。2.重置成本分類59資產評估學-第二章資產評估的基本方法課件60（二）實體性貶值1.含義資產由于使用及自然力的作用導致的資產的物理性能的損耗或下降而引起的資產的價值損失。2.資產的實體性貶值通常用相對數(shù)計量，即實體性貶值率，用公式表示為（二）實體性貶值61（三）功能性貶值1.定義指由于技術進步引起的資產功能相對落后而造成的資產價值損失。（三）功能性貶值622.功能性貶值一般包括（1）由于新工藝、新材料和新技術的采用，而使得原有資產的建造成本超過現(xiàn)行建造成本的超支額（復原重置成本和更新重置成本的差額，即超額投資成本）（2）原有資產超過體現(xiàn)技術進步的同類資產的運營成本的超支額。2.功能性貶值一般包括63（四）經濟性貶值1.含義指由于外部條件的變化引起的資產閑置、收益下降等造成的資產價值損失。2.經濟性貶值的因素包括政治因素、宏觀政策因素等。（四）經濟性貶值643.例如在評估一家化肥廠或化學制品廠時，就要考慮到政府是否新近實施了一些禁止污染的環(huán)保法令法規(guī)，使得這一廠家的生產經營受到限制，因而其資產的價值會下降。這種損耗一般稱為資產的經濟性損耗，也稱為經濟性貶值。3.例如65四、成本法運中各個參數(shù)的計算方法（一）重置成本估算1.重置核算法（1）概念

利用成本核算的原理，根據(jù)重新取得資產所需的費用項目，逐項計算然后累加得到資產的重置成本。四、成本法運中各個參數(shù)的計算方法66（2）分類根據(jù)資產取得的方式可以分為：購買型和自建型購買型以購買該項資產的模式來估計所需要的重置成本自建型以自己建造該項資產的模式來估計所需要的重置成本（2）分類67（3）資產的重置成本應包括開發(fā)者的合理收益如果是建造，建造成本中當然應該包含建造商或者生產商的合理利潤，不過該收益應該以開發(fā)者或者制造者現(xiàn)行行業(yè)或社會的平均資產收益水平為依據(jù)。（3）資產的重置成本應包括開發(fā)者的合理收益682.價格指數(shù)法利用與資產有關的價格變動指數(shù)，將資產歷史成本（賬面成本）調整為重置成本2.價格指數(shù)法69（4）物價指數(shù)法與重置核算法的區(qū)別①物價指數(shù)法估算的重置成本，僅考慮了價格變動因素，因而確定的是復原重置成本；而重置核算法既考慮了價格因素，也（可以）考慮生產技術進步和勞動生產率的變化因素，因而可以估算復原重置成本和更新重置成本。②物價指數(shù)法建立在不同時期的某一種或某類甚至全部資產的物價變動水平上；而重置核算法建立在現(xiàn)行價格水平與購建成本費用核算的基礎上。（4）物價指數(shù)法與重置核算法的區(qū)別703.功能價值類比法與市場法中的直接比較法中的“功能價值類比法”完全一樣。3.功能價值類比法714.統(tǒng)計分析法確定某類資產重置成本4.統(tǒng)計分析法確定某類資產重置成本72（二）實體性貶值估算

1.觀察法（1）特點（2）計算公式資產實體性貶值＝重置成本×（1－實體性成新率）＝重置成本×實體性貶值率（二）實體性貶值估算732.使用年限法（1）原理認為資產的貶值和其實際使用年限成正比例（2）名義已使用年限與實際已使用年限2.使用年限法74當資產利用率＞1時，表示資產超負荷運轉，資產實際已使用年限比名義已使用年限要長；當資產利用率＝1時，表示資產滿負荷運轉，資產實際已使用年限等于名義已使用年限；當資產利用率＜1時，表示開工不足，資產實際已使用年限小于名義已使用年限。資產評估學-第二章資產評估的基本方法課件75（3）計算公式殘值沒有貶值，所以式中扣除了預計殘值（3）計算公式763.修復費用法利用恢復資產功能所支出的費用金額來直接估算資產實體性貶值的一種方法。如果資產可以通過修復恢復到其全新狀態(tài)，可以認為資產的實體性損耗等于其修復費用。3.修復費用法77（三）功能性貶值被評估資產與全新狀態(tài)的資產相比，由于資產的效用，生產加工能力，工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差異造成的成本增加和效益降低；資產評估學-第二章資產評估的基本方法課件781.分類資產評估學-第二章資產評估的基本方法課件792.功能性貶值的估算可以通過計算超額營運成本獲得①將被評估資產的年運營成本與功能相同但性能更好的新資產的年運營成本進行比較確定超額運營成本。②確定凈超額運營成本=超額運營成本（1-所得稅稅率）2.功能性貶值的估算可以通過計算超額營運成本獲得80③估計被評估資產的剩余壽命（年限n）④以適當?shù)恼郜F(xiàn)率將被評估資產在剩余壽命內每年的超額運營成本折現(xiàn)，這些折現(xiàn)值之和就是被評估資產功能性損耗（貶值），計算公式為：被評估資產功能性貶值額＝Σ（被評估資產年凈超額運營成本×折現(xiàn)系數(shù)）③估計被評估資產的剩余壽命（年限n）81資產評估學-第二章資產評估的基本方法課件82（四）經濟性貶值的估算1.間接計算法（生產能力相對過剩引起的經濟性貶值）資產的經濟性貶值率＝1－（現(xiàn)在生產線的實際生產量÷設計生產能力）X資產的經濟性貶值＝資產的重置成本×資產的經濟性貶值率（四）經濟性貶值的估算832.直接計算法（生產要素提價，產品售價沒有提高引起的經濟性貶值）計算方法和由于超額營運成本引起的功能性貶值的計算方法一樣。2.直接計算法（生產要素提價，產品售價沒有提高引起的經濟性貶84第四節(jié)評估方法的選擇一、評估方法之間的關系二、資產評估方法的選擇第四節(jié)評估方法的選擇一、評估方法之間的關系85一、評估方法之間的關系（一）資產評估方法之間的聯(lián)系1.評估方法是實現(xiàn)評估目的的手段，評估基本目的決定了評估方法間的內在聯(lián)系。對于特定經濟行為，在相同的市場條件下，對處在相同狀態(tài)下的同一資產進行評估，其評估值應該是客觀的。這個客觀的評估值不會因評估人員所選用的評估方法的不同而出現(xiàn)截然不同的結果。一、評估方法之間的關系862.多種評估方法得到的評估結果出現(xiàn)較大差異的原因（1）某些方法的應用前提不具備（2）分析過程有缺陷（3）結構分析有問題（4）某些支撐評估結果的信息依據(jù)出現(xiàn)失真（5）評估師的職業(yè)判斷有誤2.多種評估方法得到的評估結果出現(xiàn)較大差異的原因87（二）資產評估方法之間的區(qū)別1.各種評估方法都是從不同的角度去表現(xiàn)資產的價值。2.各種評估方法自成一體，評估結論也是從某一角度反映資產的價值。3.由于評估條件和各個方法的自身特點決定了各種方法的評估效率不同。（二）資產評估方法之間的區(qū)別88二、資產評估方法的選擇1.評估方法選擇，實際上包含了不同層面的資產評估方法的選擇過程，即三個層面的選擇。（1）評估的技術思路的層面即分析三種評估方法所依據(jù)的評估技術的思路的適用（2）選擇實現(xiàn)評估技術的具體技術方法；（3）對運用各種技術評估方法所設計的技術參數(shù)的選擇。二、資產評估方法的選擇892.在評估方法選擇中，注意以下因素，并有以下的建議（1）評估方法的選擇要與評估目的，評估時的市場條件，被評對象在評估過程中所處的狀態(tài)，以及由此所決定的資產評估價值類型相適應。（2）評估方法的選擇受評估對象的類型、理化狀態(tài)等因素制約。（3）評估方法的選擇受各種評估方法運用所需的數(shù)據(jù)資料及主要經濟技術參數(shù)能否搜集的制約。（4）資產評估人員在選擇和運用評估方法時，如果條件允許，應當考慮三種基本評估方法在具體評估項目中的適用性，如果可以采用多種評估方法時，不僅要確保滿足各種方法使用的條件要求和程序要求，還應當對各種評估方法取得的各種價值結論時行比較，分析可能存在的問題并做相應的調整，確定最終評估結果。2.在評估方法選擇中，注意以下因素，并有以下的建議90第二章資產評估的基本方法第二章資產評估的基本方法91§2資產評估的基本方法§2.1市場法§2.2收益法§2.3成本法§2.4評估方法的選擇§2資產評估的基本方法§2.1市場法922.1市場法一、市場法含義二、市場法的基本前提三、市場法的基本程序及有關指標四、市場法中的具體評估方法2.1市場法一、市場法含義932.1市場法一、市場法含義1.定義

利用市場上同樣或類似資產的近期交易價格，經過直接比較或類比分析以估測資產價值的各種評估技術方法的總稱2.1市場法一、市場法含義942.市場法的理論依據(jù)【替代原則】

根據(jù)替代原則，采用比較和類比的思想及其方法判斷資產價值的評估技術規(guī)程。

3.市場法是最為直接，最具說服力的評估方法之一

2.市場法的理論依據(jù)【替代原則】

根據(jù)替代原則，采用比95二、市場法的基本前提1.要有一個活躍的公開市場。2.公開市場上要有可比的資產及其交易活動。

二、市場法的基本前提96三、市場法的基本程序及有關指標

（一）通過市場法進行評估大體要經歷以下程序

三、市場法的基本程序及有關指標

（一）通過市場法進行評估97資產評估學-第二章資產評估的基本方法課件98資產評估學-第二章資產評估的基本方法課件99⑤分析評定結果

⑤分析評定結果

100（二）運用市場法評估單項資產應考慮的可比因素主要有：1.資產的功能2.資產的實體特征和質量3.市場條件4.交易條（二）運用市場法評估單項資產應考慮的可比因素主要有：101四、市場法中的具體評估方法四、市場法中的具體評估方法102（一）直接比較法利用參照物的交易價格，以評估對象的某一或者若干基本特征與參照物的同一及若干基本特征進行比較，得到兩者的基本特征修正系數(shù)或基本特征差額，在參照物交易價格的基礎上進行修正從而得到評估對象價值的方法。（一）直接比較法103優(yōu)點

該方法直觀簡潔，便于操作適用條件

對可比性要求比較高，參照物與評估對象之間達到相同或者基本相同的程度，或者二者的差異主要體現(xiàn)在某一或多個明顯的因素上優(yōu)點

該方法直觀簡潔，便于操作104基本計算公式

（1）如果參照物與被評估對象可比因素完全一致

評估對象價值＝參照物合理成交價格

（2）參照物與被評估對象只有一個可比因素不一致

基本計算公式

（1）如果參照物與被評估對象可比因素完全一105（3）參照物與被評估對象有n個可比因素不一致

①方法一

（3）參照物與被評估對象有n個可比因素不一致

①方法一

106②方法二

評估對象價值

＝參照物成交價格±基本特征差額1±基本特征差額2±……±基本特征差額n

②方法二

評估對象價值

＝參照物成交價格±基本特征差1074.直接比較法的基本方法----僅僅一個可比因素不一致或者完全一致（1）現(xiàn)行市價法【參照物與評估對象完全一致】

（2）市價折扣法【教材例題2-1】

4.直接比較法的基本方法----僅僅一個可比因素不一致或者完108（3）功能價值類比法（3）功能價值類比法109（4）價格指數(shù)法（物價指數(shù)法）表4-1（教材99頁）價格指數(shù)法是以參照物價格為基礎，考慮參照物的成交時間與評估對象的評估基準日之間的時間間隔對資產價值的影響，利用價格指數(shù)調整估算評估對象價值的方法。資產評估學-第二章資產評估的基本方法課件110Ⅰ、定基物價指數(shù)以固定時期為基期的指數(shù)，表4-1（教材99頁）Ⅰ、定基物價指數(shù)111定基價格變動指數(shù)與定基價格指數(shù)的關系定基價格變動指數(shù)與定基價格指數(shù)的關系112物價指數(shù)與定基價格指數(shù)關系物價指數(shù)與定基價格指數(shù)關系113Ⅳ、物價變動指數(shù)與物價指數(shù)關系物價指數(shù)=1+物價變動指數(shù)Ⅳ、物價變動指數(shù)與物價指數(shù)關系114Ⅴ、環(huán)比物價指數(shù)Ⅵ、環(huán)比物價變動指數(shù)Ⅴ、環(huán)比物價指數(shù)115（5）成新率價格調整法

（5）成新率價格調整法

1165.直接比較法使用頻率高的方法【高級】（1）市場售價類比法----一個以上可比因素不一致

資產評估價值=參照物售價+功能差異值+時間差異值+…+交易情況差異值（2-9）

=參照物售價×功能差異修正系數(shù)×…×時間差異修正系數(shù)（2-10）

5.直接比較法使用頻率高的方法【高級】117（2）價值比率法（2）價值比率法118資產評估學-第二章資產評估的基本方法課件119①成本市價法以評估對象的現(xiàn)行合理成本為基礎，利用參照物的成本市價比率來估算對象的價值的方法。①成本市價法120②市盈率倍數(shù)法②市盈率倍數(shù)法121（二）間接比較法1.原理

（1）利用資產的國家標準、行業(yè)標準或者市場標準（標準可以是綜合標準、分項標準）作為標準，分別將評估對象與參照物整體或者分項與其對比打分從而得到評估對象和參照物各自的分值。

（2）利用參照物的市場交易價格，以及評估對象的分值與參照物的分值的比值（系數(shù)）求得評估對象價值的評估方法。

（二）間接比較法1222.適用條件

不要求參照物與評估對象必須一樣或者基本一樣。只要求參照物與評估對象在大的方面基本相同或者相似。2.適用條件

不要求參照物與評估對象必須一樣或者基本一樣123第二節(jié)收益法一、收益法的基本含義收益法是指通過估測被評估資產未來預期收益的現(xiàn)值，來判斷資產價值的各種評估方法的總稱。從理論上講，收益法是資產評估中較為科學合理的評估方法之一。第二節(jié)收益法一、收益法的基本含義124資產評估學-第二章資產評估的基本方法課件125三、收益法的基本前提P45

1.收益法涉及到三個基本因素：

三、收益法的基本前提P451262.應用收益法必須具備的前提條件（1）被評估資產的未來預期收益可以預測并可以用貨幣衡量（Ri或A）（2）資產擁有者獲得預期收益所承擔的風險也可以預測并可以用貨幣衡量（r）（3）被評估資產預期獲利年限可以預測（n）

2.應用收益法必須具備的前提條件127四、收益法的基本程序和基本參數(shù)P45－47

（一）收益法的基本程序

1.搜集驗證與評估對象未來預期收益有關的數(shù)據(jù)資料，包括經營前景、財務狀況、市場形勢、以及經營風險等；2.分析測算被評估對象未來預期收益；3.確定折現(xiàn)率或資本化率；4.分析測算被評估資產未來預期收益持續(xù)的時間；5.用折現(xiàn)率或資本化率評估對象未來預期收益折算成現(xiàn)值；6.分析確定評估結果。四、收益法的基本程序和基本參數(shù)P45－47

（一）收益法的基128（二）收益法的基本參數(shù)1.收益額

2.折現(xiàn)率（1）從本質上講

折現(xiàn)率是一個期望的投資報酬率。是投資者在投資風險一定的情況下，對投資所期望的回報率。

（二）收益法的基本參數(shù)129（2）從構成上看

（2）從構成上看

1303.收益期限

根據(jù)在持續(xù)使用的能力，在未來多長時間資產能夠給所有者帶來未來的預期收益。

可以是1年、2年、5年有期限，也可以是永續(xù)無期限。

3.收益期限

根據(jù)在持續(xù)使用的能力，在未來多長時間資產能夠給131五、收益法中的主要技術方法（重點）

五、收益法中的主要技術方法（重點）

132（一）純收益不變（即Ri不變，令Ri＝A）（一）純收益不變（即Ri不變，令Ri＝A）133（二）純收益在若干年后保持不變（即令Ri在不變階段Ri＝A）

（二）純收益在若干年后保持不變（即令Ri在不變階段Ri＝A）134（三）純收入按等差級數(shù)變化1.在純收益等差級數(shù)遞增B，收益年期無限的條件下

（三）純收入按等差級數(shù)變化1352.在純收益按等差級數(shù)遞減B，收益年期無限的條件下2.在純收益按等差級數(shù)遞減B，收益年期無限的條件下136最小值，從而n不太可能趨于＋∞

最小值，從而n不太可能趨于＋∞

137【例7.單選題】（2005年考題）某收益性資產，效益一直良好，經專業(yè)評估人員預測，評估基準日后第一年預期收益為100萬元，以后每年遞增10萬元，假設折現(xiàn)率為10%，收益期為20年，該資產的評估價值最接近于（）萬元。

A.1400B.1700

C.1800D.1970

『正確答案』A

【例7.單選題】（2005年考題）某收益性資產，效益一直良好138（四）純收益按等比級數(shù)變化

（四）純收益按等比級數(shù)變化

139資產評估學-第二章資產評估的基本方法課件140資產評估學-第二章資產評估的基本方法課件141【例10.單選題】（2011年度考題）已知被評估資產評估基準日后第一年的預期收益為100萬元，其后各年的收益將以2%的比例遞減，收益期為20年，期滿后無殘余價值，折現(xiàn)率為10%。據(jù)此，該資產的評估價值為（）。

A.649萬元

B.751萬元

C.974萬元

D.1126萬元『正確答案』B【例10.單選題】（2011年度考題）已知被評估資產評估基準142（五）已知未來若干年后資產價格的條件下

①純收益在第n年前保持不變；②預知第n年的價格為Pn③r大于零。

（五）已知未來若干年后資產價格的條件下

①純收益在第n年143第三節(jié)成本法一、成本法的含義二、成本法的基本前提三、成本法的基本要素四、成本法運中各個參數(shù)的計算方法（重點）第三節(jié)成本法一、成本法的含義144一、成本法的含義1.定義成本法是指在評估資產時首先估測被評估資產的重置成本，然后估測被評估資產業(yè)已存在的各種貶值因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評估資產價值的評估方法的總稱。一、成本法的含義1452.基本思路重新建造或購置被評估資產的成本，作為被評估資產的價值，如果該資產是舊的，按照該重置成本扣除使用損耗等貶值因素作為該資產的評估價值。2.基本思路146二、成本法的基本前提采用成本法評估資產具備的前提條件是：1.被評估資產處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)。2.被評估資產的預期收益能夠支持其重置及其投入價值。二、成本法的基本前提147（一）資產的重置成本1.重置成本定義指按現(xiàn)行市場條件下重新構建一項全新資產所支付的全部貨幣總額。（一）資產的重置成本1482.重置成本分類一般可分為復原重置成本和更新重置成本兩種。2.重置成本分類149資產評估學-第二章資產評估的基本方法課件150（二）實體性貶值1.含義資產由于使用及自然力的作用導致的資產的物理性能的損耗或下降而引起的資產的價值損失。2.資產的實體性貶值通常用相對數(shù)計量，即實體性貶值率，用公式表示為（二）實體性貶值151（三）功能性貶值1.定義指由于技術進步引起的資產功能相對落后而造成的資產價值損失。（三）功能性貶值1522.功能性貶值一般包括（1）由于新工藝、新材料和新技術的采用，而使得原有資產的建造成本超過現(xiàn)行建造成本的超支額（復原重置成本和更新重置成本的差額，即超額投資成本）（2）原有資產超過體現(xiàn)技術進步的同類資產的運營成本的超支額。2.功能性貶值一般包括153（四）經濟性貶值1.含義指由于外部條件的變化引起的資產閑置、收益下降等造成的資產價值損失。2.經濟性貶值的因素包括政治因素、宏觀政策因素等。（四）經濟性貶值1543.例如在評估一家化肥廠或化學制品廠時，就要考慮到政府是否新近實施了一些禁止污染的環(huán)保法令法規(guī)，使得這一廠家的生產經營受到限制，因而其資產的價值會下降。這種損耗一般稱為資產的經濟性損耗，也稱為經濟性貶值。3.例如155四、成本法運中各個參數(shù)的計算方法（一）重置成本估算1.重置核算法（1）概念

利用成本核算的原理，根據(jù)重新取得資產所需的費用項目，逐項計算然后累加得到資產的重置成本。四、成本法運中各個參數(shù)的計算方法156（2）分類根據(jù)資產取得的方式可以分為：購買型和自建型購買型以購買該項資產的模式來估計所需要的重置成本自建型以自己建造該項資產的模式來估計所需要的重置成本（2）分類157（3）資產的重置成本應包括開發(fā)者的合理收益如果是建造，建造成本中當然應該包含建造商或者生產商的合理利潤，不過該收益應該以開發(fā)者或者制造者現(xiàn)行行業(yè)或社會的平均資產收益水平為依據(jù)。（3）資產的重置成本應包括開發(fā)者的合理收益1582.價格指數(shù)法利用與資產有關的價格變動指數(shù)，將資產歷史成本（賬面成本）調整為重置成本2.價格指數(shù)法159（4）物價指數(shù)法與重置核算法的區(qū)別①物價指數(shù)法估算的重置成本，僅考慮了價格變動因素，因而確定的是復原重置成本；而重置核算法既考慮了價格因素，也（可以）考慮生產技術進步和勞動生產率的變化因素，因而可以估算復原重置成本和更新重置成本。②物價指數(shù)法建立在不同時期的某一種或某類甚至全部資產的物價變動水平上；而重置核算法建立在現(xiàn)行價格水平與購建成本費用核算的基礎上。（4）物價指數(shù)法與重置核算法的區(qū)別1603.功能價值類比法與市場法中的直接比較法中的“功能價值類比法”完全一樣。3.功能價值類比法1614.統(tǒng)計分析法確定某類資產重置成本4.統(tǒng)計分析法確定某類資產重置成本162（二）實體性貶值估算

1.觀察法（1）特點（2）計算公式資產實體性貶值＝重置成本×（1－實體性成新率）＝重置成本×實體性貶值率（二）實體性貶值估算1632.使用年限法（1）原理認為資產的貶值和其實際使用年限成正比例（2）名義已使用年限與實際已使用年限2.使用年限法164當資產利用率＞1時，表示資產超負荷運轉，資產實際已使用年限比名義已使用年限要長；當資產利用率＝1時，表示資產滿負荷運轉，資產實際已使用年限等于名義已使用年限；當資產利用率＜1時，表示開工不足，資產實際已使用年限小于名義已使用年限。資產評估學-第二章資產評估的基本方法課件165（3）計算公式殘值沒有貶值，所以式中扣除了預計殘值（3）計算公式1663.修復費用法利用恢復資產功能所支出的費用金額來直接估算資產實體性貶值的一種方法。如果資產可以通過修復恢復到其全新狀態(tài)，可以認為資產的實體性損耗等于其修復費用。3.修復費用法167（三）功能性貶值被評估資產與全新狀態(tài)的資產相比，由于資產的效用，生產加工能力，工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差異造成的成本增加和效益降低；資產評估學-第二章資產評估的基本方法