偉業(yè)中國(guó)房地產(chǎn)戶型策劃設(shè)計(jì)大全

Ill錄TOC\o"1-5"\h\z第一部分房地產(chǎn)戶型策劃 2戶型需要策劃 2戶型簡(jiǎn)史 3好戶型的標(biāo)準(zhǔn) 4立體戶型面面觀 5人戶型？小戶型？ 6面積多大才合適？ 7戶型Z首——客廳 8主臥 9廚房 10洗手間的問(wèn)題 11陽(yáng)臺(tái) 13戶型設(shè)計(jì)趨勢(shì) 14第二部分售樓書該說(shuō)點(diǎn)啥 16第三部分關(guān)注購(gòu)房中的感性行為 18第二部分關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格策略的幾點(diǎn)思考 20一、 成本+競(jìng)爭(zhēng)?消費(fèi)者+競(jìng)爭(zhēng)？ 20二、 金子？銀子？ 21三、 開(kāi)盤：高開(kāi)低走？低開(kāi)髙走？ 22尾盤：降價(jià)清貨?精細(xì)營(yíng)銷? 23“低開(kāi)高走”的實(shí)際操作問(wèn)題 24第-部分房地產(chǎn)戶型策劃可以說(shuō)，戶型定位是否準(zhǔn)確、戶型設(shè)計(jì)是否科學(xué)合理是事關(guān)項(xiàng)目成敗極為關(guān)鍵的因索。那么什么樣的戶型類別配置才能緊扣項(xiàng)目總體定位？什么樣的戶型功能布局才能最大程度地滿足消費(fèi)者現(xiàn)在與將來(lái)的生活需求呢？在此我們對(duì)涉及戶熨的一些問(wèn)題作些探討，希望我們的研究心得能給您一定的幫助。戶型需要策劃表面上看，戶型即建筑的室內(nèi)空間間隔，需?？紤]整體建筑結(jié)構(gòu)、建筑承重及水、電、氣、熱、光纖等管網(wǎng)線路布置，因而是一個(gè)建筑技術(shù)問(wèn)題，完全是建筑設(shè)計(jì)師的事。其實(shí)不然。戶型是實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者居家生活的基本耍索，是滿足“舒適性”的首要前提，只有滿足了消費(fèi)者需求的技術(shù)才有意義，只冇滿足了消費(fèi)者的戶型才能確保項(xiàng)目銷偉暢旺，因此戶型設(shè)計(jì)首先是市場(chǎng)問(wèn)題，其次才是技術(shù)問(wèn)題。世界上沒(méi)有最好的戶型，只有最適合某一特定項(xiàng)目所指稱的某i類別消費(fèi)者的戶型。而要讓戶型能恰到好處地滿足目標(biāo)消費(fèi)者的需求與潛在礙求，不僅盂要研究這-部分消費(fèi)者的空活背景、消費(fèi)心理、消費(fèi)特征，而1L需耍充分考量項(xiàng)目所處的地理特征、景觀環(huán)境、人文環(huán)境、項(xiàng)目的規(guī)劃布局、小區(qū)內(nèi)壞境營(yíng)造等一系列因素,讓戶型定位切合項(xiàng)目整體定位。而這-切，顯然不是設(shè)計(jì)所能解決的問(wèn)題而只能是項(xiàng)目策劃人的工作，設(shè)計(jì)師應(yīng)該是在項(xiàng)目策劃人對(duì)戶型類別配置、每戶內(nèi)功能配置的詳細(xì)任務(wù)書的指導(dǎo)下開(kāi)展工作才能設(shè)計(jì)出真正的“好”戶型。戶型策劃的主要內(nèi)容有以F兒點(diǎn)：1、 八烈類別配置。想吸引所冇消費(fèi)者的項(xiàng)目最終只能是所冇消費(fèi)者都吸引不到。因此戶型策劃的首要工作即是根據(jù)項(xiàng)「I所處區(qū)位及周邊總體環(huán)境，結(jié)合目標(biāo)消費(fèi)者定位，確定項(xiàng)目是以立體戶型為主還是以平血戶型為主？是以三房二廳二衛(wèi)以上人戶型為主還是以二房二廳一衛(wèi)以下小戶為主？一房、二房、三房、四房、五房、復(fù)（躍層）式等分別應(yīng)占多少比例？2、 戶型而積設(shè)定。從目前的市場(chǎng)實(shí)況看，由于生活習(xí)慣、居住觀念的不同，我國(guó)南北Z間、東i^iZ間消費(fèi)者對(duì)戶型而積的要求存在巨人差片。香港人通常將70of做成三房而北方地區(qū)二厲的面積也大多超過(guò)100m\就是同i城市，不同類別的消費(fèi)者對(duì)面積的要求也大相徑庭：有的認(rèn)為三房應(yīng)在100耐左右，有的希望三房能做到130nf以上甚至170m2；有的喜歡70nf的二厲，有的中意二厲超過(guò)90研……那么具體到某一樓盤，毎種戶型類別的面積到底以多少為宜，顯然需要精心策劃。3、 戶型類別分布。我們?cè)诤芏囗?xiàng)目屮都見(jiàn)過(guò)一些單純從設(shè)計(jì)角度看堪稱優(yōu)秀的戶型卻不幸淪為庫(kù)存，其原因在于發(fā)展商將它們放在了錯(cuò)誤的位置：而積大、總價(jià)高的戸型卻被放在臨近路邊噪聲相當(dāng)人的地方、或景觀較差的地方、或朝北的方向、或南北向樓體中、或有西曬、或是底層……位置最好的地方設(shè)置總價(jià)最高的戶型、位置最差的地方設(shè)置總價(jià)最低的戶型，是決定各類戶型在項(xiàng)目中位置分布的基本原則，背離這一點(diǎn)，收獲的就可能是積壓或低價(jià)低利潤(rùn)。4、戶型功能配置。兒個(gè)衛(wèi)生間？?jī)簜€(gè)陽(yáng)臺(tái)？廚房是開(kāi)放式還是傳統(tǒng)的封閉式？要不要工人（保姆）房？要不要設(shè)置一個(gè)雜物間？要不要設(shè)飄（凸）窗？……等等問(wèn)題也應(yīng)站在市場(chǎng)角度、從項(xiàng)目整體定位的高度來(lái)審視而不應(yīng)由設(shè)計(jì)師依據(jù)站在技術(shù)角度、甲純從建筑結(jié)構(gòu)出發(fā)。戶型簡(jiǎn)史時(shí)間的流轉(zhuǎn)、社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展在不停地改變我們的生活狀態(tài)、生活觀念，也不斷地改變著我們的居住觀念我們對(duì)“戶型”的要求。為了做好戶型策劃，有必要先了解一下戶型在簡(jiǎn)要發(fā)展歷史。坐北向南，四四方方一個(gè)小院子，白天有太陽(yáng)，彼晚有月光；老子住上房，東廂住兒女，西廂是灶堂柴房，后頭還冇豬圈雞窩茅房；坡屋頂，大厚墻，院里是右榴紅棗，院外是榆柳相依。TTi■年來(lái)，這就是咱中國(guó)老冇姓最理想的“戶盤”,無(wú)論是平頭百姓還是縣官老爺，只冇而積人小兒里兒進(jìn)的區(qū)別，基本設(shè)計(jì)思路概無(wú)二致。這樣的“戶型”白然是好——寬敞舒適，功能分區(qū)明確。但動(dòng)輒占上畝把兒市地，土地資料利用率太低，而且基木沒(méi)有衛(wèi)生間概念，不少人在床后隔著蚊帳就放個(gè)尿桶：窗戶小小的，大正午也有兒處黑角落。這樣的“戶型”現(xiàn)在恐怕在農(nóng)村也不大受歡迎了。解放了，日子似乎是好過(guò)些了，不識(shí)時(shí)務(wù)的馬寅初老頭被打倒了，于是一天比-天多的人不斷涌上街頭?要房住。國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位一盤算，發(fā)現(xiàn)自己銀子實(shí)在太冇限，那就湊介將就吧，大通道，筒子樓，小平房，公用廚房公共測(cè)所，先整個(gè)遮風(fēng)敝雨不能讓人睡大街上的地方再說(shuō)。這樣的“戶型”，說(shuō)什么也住著挺別扭不舒服，但那年月，還能怎么著，能分個(gè)一間半間就不錯(cuò)了，感謝誰(shuí)還來(lái)不及誰(shuí)想那么多。U11I■wvxIII轉(zhuǎn)眼是80年代，改革開(kāi)放了，經(jīng)濟(jì)真的好起來(lái)了，衣、食、行轉(zhuǎn)眼就都大冇改善,琢濟(jì)起住房問(wèn)題自然就順理成章。人伙很快就發(fā)現(xiàn)這人走道的筒子樓實(shí)在不是好“戶型”，都渴望能弄個(gè)“成套房”。是啊，有個(gè)廳讓一家人團(tuán)團(tuán)吃飯、有兩三間房不用與成年子女?dāng)D在-■起、有自家的廚房做好吃的不用扒心別人眼饞吃得艱苦一點(diǎn)別人也不會(huì)知道、有自家的廁所不用排隊(duì)再冷的冬天起來(lái)也無(wú)大礙、還有個(gè)小陽(yáng)臺(tái)讓人種點(diǎn)花草晚上還可看到星星，這樣的日子可實(shí)在太美了！可很快人們乂發(fā)現(xiàn)還是不對(duì)勁：廳里實(shí)在太小，放個(gè)大彩電看著刺眼，放在房里吧父母兒女來(lái)看又不方便；還有大沙發(fā)、茶幾、音響、金魚缸也無(wú)處安身；冰箱想放廚房，可廚房更??；洗衣機(jī)想就近水龍頭放在衛(wèi)生間可衛(wèi)生間也太逼仄；客人來(lái)了耍往床上坐，一家人的生活裸露無(wú)遺。于是人們盼望能住上客廳、廚房、衛(wèi)生間都寬寬大大，臥室里干干凈凈的房子。這樣的房子還是有人不滿意：早上一起床，大家述是要搶著上測(cè)所；辛苦一天晚上想好好泡個(gè)澡也不方便，廁所里總是潮濕陰森味兒不太好；廚房雖然人了但洗菜、切菜、炒菜也還是不順便；人熱的夏天廳里怎么也沒(méi)絲兒風(fēng)？想看電視吧乂怕吵著孩子的學(xué)習(xí)，不看電視吧晚上還真挺難受，有時(shí)夫淒倆想瘋旺一回也怕影響孩子父母……很快，在垠隱密處設(shè)有主人臥室的房子、有兩個(gè)以上衛(wèi)生間的房子、衛(wèi)生間能通風(fēng)采光的房子、廚房連著小陽(yáng)臺(tái)的房子、客廳（餐廳）兩頭都有大落地陽(yáng)臺(tái)的房子都被設(shè)計(jì)出來(lái)了。冇單身漢也想要成套的房子，于是冇了單身公寓。有經(jīng)常來(lái)這里公干乂住膩了酒店的人也想買房子，于是有了酒店式公寓。冇極想看山景海景園景的人，于是冇了景觀戶型。好戶型的標(biāo)準(zhǔn)選擇一種戶型，選擇一個(gè)生活空間。不同的生活經(jīng)歷、生活狀態(tài)、生活習(xí)慣會(huì)帶來(lái)對(duì)戶型的不同理解，而戶型則不管人們過(guò)去如何，只是以它難以更改的剛性改變、重塑人們的生活方式。因此，所謂好戶型，就是能充分尊重人們居家生活天倫本質(zhì)、親情木質(zhì)的戶型：是能帶給人們身體的、心理的舒適亨受的戶熨；是能滿足現(xiàn)在與未來(lái)生活變化的需耍的戶型；是與室外自然、人文環(huán)境協(xié)調(diào)且將好環(huán)境引入室內(nèi)的戶型；是能最充分考慮建筑材料與環(huán)保的戶型。一套好的戶熨，首先必須是每一個(gè)房間都間隔方正，少點(diǎn)“金角銀邊”，謹(jǐn)防多邊多角的“鉆石房”的出現(xiàn)，如此不僅利于家具擺放提髙實(shí)用面積，也符合中國(guó)人的消費(fèi)心理。;i套好的戶型，必須做到以下兒個(gè)分開(kāi)：1、 動(dòng)靜分開(kāi)。客廳、餐廳、廚房、音樂(lè)房、麻將室需要人來(lái)人往，活動(dòng)頻繁，如此一個(gè)家才有生氣、有活力，而主要為休息睡覺(jué)Z用的臥室顯然需婆故大程度的靜謐，因此應(yīng)將它們嚴(yán)格分開(kāi)，確保休息的人能安心休息，要走動(dòng)娛樂(lè)的人可以放心活動(dòng)。7X護(hù)、c2、 公私分開(kāi)。家庭空活的私秘性必須得到充分的學(xué)重打保護(hù)，不能訃訪客在進(jìn)門后將業(yè)主家庭生活的方方而而一覽無(wú)余。這就耍求不僅盂要將臥室（主臥、父母房、兒童房）與客廳、餐廳、音樂(lè)房、麻將室（娛樂(lè)室）進(jìn)行區(qū)位分離，而且應(yīng)注意各房間門的方向。3、 主次分開(kāi)。買房通常是人們事業(yè)奮斗有成，生活質(zhì)量邊上臺(tái)階的體現(xiàn)。為了彰顯業(yè)主的成功，也為了家庭成員之間的起居互不干擾，主人房不僅應(yīng)朝向好（向南或向景觀）、寬敞、大氣，而且應(yīng)單獨(dú)設(shè)立衛(wèi)生間，應(yīng)與父母房略有距離分隔。如設(shè)有工人（保姆）房，則又應(yīng)與主要家庭成員的房間有所分離。4、 于濕分開(kāi)。也即廚房、衛(wèi)生間等帶水、帶臟的房間應(yīng)與精心裝修怕水怕臟的臥室等分開(kāi)。一-套好的戶型，必須做好“通”、“透”工作。如杲客餐廳相連，最好能冇開(kāi)放式陽(yáng)臺(tái)與大玻璃窗遙相呼應(yīng)，既能保證客廳的采光充分，春、夏天的“穿堂風(fēng)”更是一種極為舒服的享受。廚房當(dāng)然也應(yīng)有良好的采光、通風(fēng)條件，悶在一角的廚房將時(shí)不時(shí)降低下廚人的工作熱情，彩響一家人的食欲。衛(wèi)生間不應(yīng)臟兮兮、臭哄哄，它不應(yīng)成為天然的藏污納垢、繁殖細(xì)菌的場(chǎng)所，它也應(yīng)該冇良好的通風(fēng)透光條件，應(yīng)該窗明兒靜，無(wú)異味，不長(zhǎng)獺。臥室，口然更不能成為黑屋暗房了。一套好的戶型，應(yīng)安排盡可能多的房間朝向南面，以確保燦爛的陽(yáng)光能照耀房間，如有不便之處，則首先滿足的應(yīng)是客廳與主臥。當(dāng)小區(qū)周邊有著極為突出的景觀時(shí)，戶型設(shè)計(jì)可能會(huì)打破傳統(tǒng)朝向布局而以景觀為中心，這時(shí)首要的也是安排客廳與主臥朝向景觀。好的戶房應(yīng)遠(yuǎn)離臥室，以杜絕油煙污染。而衛(wèi)生間則應(yīng)靠近臥室以方便家人。好的戶型中供水、排污、電、煤氣、供熱、光纖等管網(wǎng)布線應(yīng)盡量集中，既方便業(yè)主裝修，又方便維修檢查，還節(jié)省材料。立體戶熨!r血觀h前市場(chǎng)上的立體戶型主要有兩種：躍層式（深圳叫復(fù)式）和錯(cuò)層式。所謂復(fù)式，就是在一發(fā)房子內(nèi)擁有兩個(gè)樓層而，而且這兩個(gè)樓層面的豎玄投影面…般是重介的，兩個(gè)樓層z間冇戶內(nèi)樓梯作垂直交通聯(lián)系。最淺顯地說(shuō)就是相當(dāng)于將-幢住宅內(nèi)的“502”號(hào)房和“602”號(hào)房通過(guò)一座戶內(nèi)樓梯連結(jié)為二套（當(dāng)然也可以是更多層）。很顯然，復(fù)式住宅給予住八的空間層次感十分強(qiáng)，功能分區(qū)也能做得卜分到位，其隱秘效果遠(yuǎn)非平面戶型和錯(cuò)層式所能比擬。i般說(shuō)來(lái)，復(fù)式住宅的入戶門均設(shè)在低層，這一點(diǎn)非常重要，因?yàn)閺娜藗兊木幼⌒睦韥?lái)看，進(jìn)門應(yīng)該是第一層，若再往卜走則有進(jìn)地下室的感覺(jué)。所以復(fù)式的屮、下層應(yīng)集中設(shè)咒會(huì)客廳、商務(wù)間、餐廳、廚房、公共衛(wèi)生間、貯藏室、客房或?yàn)樾袆?dòng)不太方便的家庭成員設(shè)置的臥室；而上層則宜設(shè)置對(duì)隱秘性要求較高的主人臥室、次臥室、家庭起居室等，復(fù)式上層并非是一般客人可以進(jìn)入的。復(fù)式房的室內(nèi)樓梯是不容忽視的重耍內(nèi)容。戶內(nèi)樓梯梯段寬度不宜小于80厘米，否則不僅行走不方便，家具也難以搬上去。樓梯的位置安排也頗有講究，一般設(shè)于廳堂的角落，以避免占用過(guò)多的空間。在卜?層，樓梯應(yīng)與過(guò)道空間巫合而不能占冇房間而積，在上層出口處以設(shè)置衛(wèi)生間入口為宜，可不另設(shè)平臺(tái)而積。顯而易見(jiàn)，復(fù)式住宅面積一般都很大，動(dòng)輒200m2以上，而且其單價(jià)通常也比同--幢樓或同一小區(qū)的平面住宅要高，因而其總價(jià)非同小可，不是一般人所能承受。但它所提供的居住質(zhì)暈，它所帶來(lái)的如彩視劇里西方“資產(chǎn)階級(jí)”生活方式的尊貴感受、它帶給業(yè)主與眾不同的心理優(yōu)越感，乂多么讓人心動(dòng)！而“錯(cuò)層式”則是平面戶型與復(fù)式戶型之間的折衷主義者。它并沒(méi)有兩個(gè)完全不同的平面，而是通過(guò)將同一層面屮的部分抬高一米半米，從而有效地實(shí)現(xiàn)門常生活屮所涉及的起居、飲食、休閑、娛樂(lè)、社交、學(xué)習(xí)，都可在不同的功能層而上進(jìn)行，較好地滿足了人們對(duì)現(xiàn)代家居的需求。錯(cuò)層式戶盤的帶給人們錯(cuò)落有致的新鮮感、各層之間高差的不人和室內(nèi)樓梯高度的縮短、平緩，既增加了樂(lè)趣，乂不太影響交流溝通，其面積也與平面戶型相差不大，因而近年來(lái)在各地尤其是上海大行其道大受歡迎。今年以來(lái)一些地方乂先后推出了不少三錯(cuò)層戶型：進(jìn)門的第一層面為公共活動(dòng)區(qū)，南而是人開(kāi)間客廳，北面是餐廳、廚房和公共衛(wèi)生間，向里上數(shù)級(jí)樓梯形成第二區(qū)域，可作為老人房?jī)和炕蚩头?繼續(xù)向里上兒級(jí)樓梯是第三區(qū)即主人活動(dòng)區(qū),同樣是大受歡迎甚至出現(xiàn)搶購(gòu)。1999年，深圳一家公司推出了一種獲得國(guó)家專利的“躍復(fù)一體”的戶型即將復(fù)式房的下層做成錯(cuò)層式：進(jìn)門為客廳、公共衛(wèi)生間、餐廳等公共活動(dòng)空間，往下泄為廚房和工人房，頂層為主要家庭成員起屈活動(dòng)空間。發(fā)展商在廣告中不僅宣稱該戶型“領(lǐng)先30年X而R“使用面積大于建筑面積”，憑借這一創(chuàng)新戶型，很快就將一位于大馬路邊立交橋旁的房子賣出80%以上，不少眼光獨(dú)到的炒家也因大膽投資而獲得頗豐！大戶型？小戶型？由于生活方式、居住觀念、消費(fèi)者所屈社會(huì)階層、房?jī)r(jià)差距等系列原因，不同地方不同城市的人們對(duì)大戶型、小戶型的理解大不相同。香港有“T?呎豪宅”的說(shuō)法，1000平方呎多大？90多平方米而已。在深圳、廣州.上海，一般認(rèn)為130平方米以上為大戶型。而在北方的大部分城市，似乎只有170平方米以上才會(huì)被叫做“大戶豪宅”。從內(nèi)部空間設(shè)計(jì)角度來(lái)看，戶型面積越小，難度越大。因?yàn)橐獡钢?點(diǎn)點(diǎn)空間的確很難做出新穎別致的花樣。因而一房一廳.二房一廳房二廳.二房二廳等中小戶型在功能配習(xí)上就比較簡(jiǎn)單，一?般就是廳、房、廚、衛(wèi).陽(yáng)臺(tái)等“五大件S功能分區(qū)也不盡完美。而大而積戶型就讓設(shè)計(jì)師們發(fā)揮的余地就較大，不僅可以在小戶型基礎(chǔ)上增設(shè)主臥衛(wèi)生間、貯藏室、工人房.書房（音樂(lè)室、麻將房、健身房）、梳妝間、更衣室、主臥觀景陽(yáng)臺(tái)等多方而功能，而且可以依據(jù)人們通常主活習(xí)性做出比較完美的功能分區(qū)，躍、復(fù)、錯(cuò)層等創(chuàng)新空間也比小戶型大得多。 歲■vxwlII■wvzIII值得特別i提的是，小戶型是否應(yīng)帶保姆房的問(wèn)題。一般說(shuō)來(lái)，在小戶型的買家中，結(jié)婚未久的年輕人是絕對(duì)主力。這些消費(fèi)者的小孩還很小或即將誕生，而在目前國(guó)內(nèi)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，乂需要夫婦兩人都上班工作，他們正是最需要聘請(qǐng)保姆家庭！但I(xiàn)」前市場(chǎng)供應(yīng)實(shí)際悄況是只有三房以上大戶熨才帶保姆房，而二房戶型帶保姆房的則為數(shù)寥寥。消費(fèi)老?選擇小戶型的很大原因是山于其總價(jià)較低、月供輕松，那么增加一間保姆房所帶來(lái)的壓力，目標(biāo)消費(fèi)者能否承受？希望大連冇開(kāi)發(fā)商、代理商、廣告公司、市場(chǎng)調(diào)研公司能對(duì)此做一番深入研究。從整棟樓或整個(gè)項(xiàng)日的來(lái)說(shuō)，大小戶型的配登比例也是一個(gè)必須仔細(xì)研究、謹(jǐn)慎對(duì)待的問(wèn)題。戶型單i則由于客源供給而狹窄，抗風(fēng)險(xiǎn)性和對(duì)也就較差，但“人以群分匕單一戶型所帶來(lái)的客戶基本素質(zhì)面的同一，可大大捉高物業(yè)形象檔次進(jìn)而賣出好價(jià)錢。正因?yàn)槿绱?，因而采取此一戶型配置需耍精確、深入的前期市場(chǎng)研究，但一旦定位準(zhǔn)確，莫收益也非同一?般°而一些項(xiàng)H山于對(duì)H標(biāo)消費(fèi)者界定不清或希望將所有類別消費(fèi)者一網(wǎng)打盡，于是從3、40nV的單身公寓到二房、三房、四房直至200m2以上的復(fù)式一應(yīng)俱金?？雌饋?lái)不同需求的客戶均能得到滿足，實(shí)際上由于定位混雜，各種層次的客戶均難以找到感覺(jué)一一開(kāi)奔馳的當(dāng)然不想與踩單車的為鄰，踩單車的看鄰用開(kāi)著奔馳進(jìn)進(jìn)出出心里也別扭。因此大、小戶型相互比例配置合適，戶型既有層次乂有相對(duì)同i性，既錯(cuò)落有致乂充實(shí)豐富，則客戶挑選余地人，市場(chǎng)抗風(fēng)險(xiǎn)性也好。究竟是多少的比例才恰當(dāng)，這并不能憑主觀的臆想，只能是通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的深入了解才能得出。戶型的配置決定了項(xiàng)目的整體定位，因此戶型策劃首要的是進(jìn)行土地價(jià)值分析判斷：景觀豐富.交通便利的地塊當(dāng)然應(yīng)以人戶型為主；土地各方rfri均普通既無(wú)突出優(yōu)點(diǎn)乂無(wú)特別缺點(diǎn)的，則以中等戶型為主；而地塊較差時(shí)則應(yīng)以總價(jià)較低的中、小戶型為主：至于在商務(wù)中心區(qū)的小幅土地，最適立的當(dāng)然是小面積公寓甚至酒店式公寓。面積多大才合適？在所有涉及戶型的問(wèn)題中，最令發(fā)展商頭疼、讓人最難下定決心的當(dāng)屬以下兩點(diǎn)：各戶型類別在項(xiàng)目中的配置比例、每一種戶型的面積大小。因?yàn)榍罢邔Q定項(xiàng)目主要賣給誰(shuí)，而后者則將決定項(xiàng)目是否真正能滿足這些人。不同的消費(fèi)對(duì)彖冇著截然不同的需求，那么我們乂如何知道所確定的戶型而積是正合目標(biāo)消費(fèi)者心意的呢？我們認(rèn)為，必須從以下三個(gè)方而綜合權(quán)衡。消費(fèi)者對(duì)應(yīng)性。我們知道，一房一廳的小戶型是只能作過(guò)渡Z用的，其購(gòu)買者將主要是年齡在30歲以卜?、未婚或剛剛結(jié)婚的年輕人，其購(gòu)買動(dòng)因主要是工作時(shí)間不長(zhǎng)，積譽(yù)不多而乂渴望擁有一片口己的小天地。從功能上說(shuō)，雖然也需要廳、房、廚、?衛(wèi)、陽(yáng)臺(tái)五臟俱全，但對(duì)毎-部分面積的要求卻應(yīng)該都是小字號(hào)的，而口需要布局緊湊，因此總而積也不應(yīng)超過(guò)50nf。否則就失去了過(guò)渡房的本總。二房二廳、三房二廳所面対的則是最復(fù)雜的消費(fèi)群。有的三口之家因小孩尚小，二房即已足夠，但他們生活可能較為寬裕，因而偏好面積寬松布局更合理的人面積二房；而有的工薪家庭人口較多卻資金不多，當(dāng)然更希望購(gòu)買房間較多而面積偏小的三處還有部分成功人上或高級(jí)門領(lǐng)，雖然購(gòu)買力強(qiáng)勁但較為實(shí)用主義，認(rèn)為布周合理、面積略偏大的三房就已足夠。二房是做70nf還是100m2?三房是做100of還是130nV?需要我們精確區(qū)分目標(biāo)消費(fèi)者并與其購(gòu)買力、心活狀態(tài)、居住習(xí)慣高度對(duì)應(yīng)。四房以上或150nf以上的房子，其面積敏感度相對(duì)較差，但也只有深入分析目標(biāo)消費(fèi)者才能做得恰到好處，才能使銷售一路暢旺。舒適性。房子是為人服務(wù)的，房子是為家庭天倫生活服務(wù)的，而戶型分割的目的就是為人們提供一溫馨、親切、舒適的家居空間。舒適性就是從人體工程學(xué)利家居生活基本規(guī)律出發(fā)，決定戶型的開(kāi)間、進(jìn)深及而枳。房子越大則舒適度越高被不少人認(rèn)為是理所當(dāng)然，事實(shí)并非如此。以普通家庭的客廳為例，這里陳設(shè)的是沙發(fā).電視、音響.金魚缸.花木等，是迎客.家人閑聚的空間，談話、看電視是這里的主要節(jié)FI,太小讓人有壓抑感，過(guò)于空闊則乂易于讓人冇四邊不著.相互冇隔閡的感覺(jué)。因此客廳的開(kāi)間以4.5米為宜最大不應(yīng)超過(guò)5米最小不應(yīng)小于3.5米。同樣的道理，主臥、次臥、衛(wèi)生間、廚房等都有這樣從人居活動(dòng)出發(fā)的辯證關(guān)系。除人的視角、人的活動(dòng)外，舒適性還應(yīng)考慮利用率問(wèn)題。如果-?套房子中有部分面積既不能用于擺設(shè)家具屯器.又無(wú)助于人的活動(dòng)、亦不能增添藝術(shù)情趣，則只能增加購(gòu)買費(fèi)用、増加主婦打扌.1衛(wèi)生的時(shí)間與難度，舒適性fl然也就大打折扌II。地域性C地域性是由于各地區(qū)人們生活習(xí)慣不同而對(duì)戶型面積有若不同的要求，其實(shí)是舒適性的延伸。這也是戶型設(shè)計(jì)中必須高度重視的問(wèn)題。比如人連人大多認(rèn)為二房二廳應(yīng)該有個(gè)90nf甚至looms而在深圳，恐怕就很少有人能理解90nV以上的房子為什么不做成三房，為什么要如此浪費(fèi)。多數(shù)深圳人眼里的三房應(yīng)該在105-115nfZ間，而大連人則顯然認(rèn)為這樣的房子太小太逼仄。戶型之首一客廳毫無(wú)疑問(wèn)，在一套房子里面，客廳的重要性居于首位。因?yàn)樗沁M(jìn)入一個(gè)家庭給人的第一視野、是一家大小盡享天倫之樂(lè)時(shí)最主要的活動(dòng)空間、是迎賓會(huì)客的燄重耍場(chǎng)所。因此我們說(shuō)客廳是戶型乙忡，在設(shè)訃屮應(yīng)該得到最高規(guī)格的尊重。在客廳的設(shè)計(jì)婆素中，包括開(kāi)間、進(jìn)深、陽(yáng)臺(tái)、窗、門的數(shù)量、門的朝向、餐廳的聯(lián)接、玄關(guān)等。上一篇文章我們提到，視總而積的大小，客廳的開(kāi)間應(yīng)在3.8-5米Z間，過(guò)人或過(guò)窄都與人們的家居生活規(guī)律有沖突。而在通常悄況F,進(jìn)深與開(kāi)間Z比不宜超過(guò)1.5,否則也將在因過(guò)于狹長(zhǎng)彩響使用。陽(yáng)臺(tái)幾乎是一套房子里唯一可以與外界自然環(huán)境交流、對(duì)話的空間，是最開(kāi)揚(yáng)、通暢的地方，我們認(rèn)為必須與客廳一脈相連。陽(yáng)臺(tái)還是將H然風(fēng)、H然光引入室內(nèi)的最佳途徑，當(dāng)然應(yīng)讓全家人都得到這種亨受，因而從這個(gè)角度看，也應(yīng)與客廳相連。陽(yáng)臺(tái)必須與客廳和連還冇?個(gè)重要原因:它是我們晾曬衣服的地方,因此只能是與公共空間相通而不能穿過(guò)臥空以形成干擾、影響屈家私密性。如果在向陽(yáng)面設(shè)置了陽(yáng)臺(tái)，在背陰而能否設(shè)置次陽(yáng)臺(tái)或窗戶以形成“穿堂風(fēng)”增加客廳的通透性呢？雖然不是必需，至少值得考慮！在客廳周圍開(kāi)幾道門，每道門各自朝向何方，半屬客廳設(shè)計(jì)屮最難決定、需耍反復(fù)研究認(rèn)真斟酌最費(fèi)心血的Z處。因?yàn)殚T越多則空間利用率越低，而門朝向哪里又決定了使用的方便與否。公共衛(wèi)生間的門應(yīng)朝客廳嗎？廚房呢？哪個(gè)臥室外的門朝向客廳？能做到所有臥室的門都不直接開(kāi)向客廳嗎？客廳與臥室之間的走道如何安排？不設(shè)過(guò)道又如何？……這些問(wèn)題當(dāng)然不可能有統(tǒng)一的答案，不可能冇經(jīng)典的、最好的方案，而只能通過(guò)對(duì)目標(biāo)客戶深入、細(xì)致的調(diào)查訪問(wèn)來(lái)了解客戶的真實(shí)需求，并結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況統(tǒng)籌安排。客廳與餐廳的連接也是個(gè)問(wèn)題。我們?cè)谀戏娇吹蕉鄶?shù)都是直接聯(lián)通，而在大連市場(chǎng)，好象多數(shù)都是有隔斷甚至錯(cuò)開(kāi)。連通會(huì)使整個(gè)廳顯得開(kāi)闊、通透-些；錯(cuò)開(kāi)或隔斷則功能分區(qū)更清楚細(xì)致一些、小餐廳的氣氛要雅致一些，但通風(fēng)性差一些，面積利用率也將打點(diǎn)折扣。玄關(guān)在客廳里的出現(xiàn)時(shí)間較晚，是伴隨著''三大（廳、廚、衛(wèi)）一小（臥）”、功能分區(qū)等居住觀念而進(jìn)入普通人家的，并迅速得到部分家庭的認(rèn)同。但其真實(shí)價(jià)值、其存在的必要性仍為許多消費(fèi)者懷疑，因而設(shè)置與否也需謹(jǐn)慎調(diào)査。關(guān)于客廳，我們?cè)谶@里更想提請(qǐng)發(fā)展商注意的是隨著對(duì)消費(fèi)者的進(jìn)一步細(xì)分及細(xì)分后消費(fèi)者個(gè)性化需求，是否應(yīng)匣新界立客廳功能進(jìn)而從根本上改變我們的設(shè)計(jì)思路？對(duì)于時(shí)尚、前衛(wèi)、崇尚個(gè)性、反對(duì)拘束、喜歡離群SOH0的年輕一代新人類們，也許并不希里客廳仍然只是個(gè)標(biāo)準(zhǔn)模子里出來(lái)的方盒子，有起伏變化、有錯(cuò)落、冇曲線或許正是他們的追求。為客廳賦予更多的工作功能tt至玄接將客廳當(dāng)作電腦間、網(wǎng)上沖浪室也是部分TT人士的生存需要，現(xiàn)在仍處設(shè)計(jì)階段的房子，在決定一房一廳、兩房一（二）廳的布局時(shí)，恐怕就有必要考慮新人類們的需要了。客廳能開(kāi)PARTY跳舞嗎？客廳能不考慮擺放電視機(jī)嗎？客廳能是小酒巴嗎？客廳能是茶藝館嗎？凡此種種，或許現(xiàn)在還沒(méi)有足夠多的人提出需要，但我們不能不思考、不能不調(diào)查、不能不冇所準(zhǔn)備。主臥我們都知道，在單位福利房一統(tǒng)天下的年代，即使在三盡?室以上的戶型中，各臥室盡管有大小之分，但主次關(guān)系是十分不明顯的。因此“主臥”的出現(xiàn)，堪稱是戶型設(shè)計(jì)思想中革命性的突破之一。主臥的出現(xiàn)，使老、中、小三代及客人在空間上有更強(qiáng)的獨(dú)立性，減少了家居活動(dòng)時(shí)成員Z間的相互交叉干擾，增添了生活情趣，因而從生理上滿足了現(xiàn)代人的家居生活。主臥的出現(xiàn)，還極大地滿足了購(gòu)房者的心理船求：擁有口己的房產(chǎn)在很多人眼里還是事業(yè)成功的標(biāo)志之一，而獨(dú)立、舒適、寬逸、豪華、典雅、冇個(gè)性品味的主臥正是業(yè)主尊貴身份的重要體現(xiàn)。主臥設(shè)計(jì)的要點(diǎn)如下：衛(wèi)生間：我們?cè)诖筮B仍能看到有些項(xiàng)目的三房仍只有一個(gè)衛(wèi)生間，這顯然是沒(méi)有較好理解消費(fèi)者的需求。主臥-摩要有獨(dú)立衛(wèi)生間!不僅如此，主臥衛(wèi)生間面積也應(yīng)比公共衛(wèi)心間大，功能也應(yīng)更完備——在洗臉、浴盆、朋便器外，還應(yīng)根擁項(xiàng)目總體定位設(shè)置按摩浴缸、桑拿、梳妝間等。位置：獨(dú)立性、私密性是主臥的主要要求，現(xiàn)在的建筑設(shè)計(jì)師都知道將主臥設(shè)置在最隱密的地方了——盡最遠(yuǎn)離入戶門、遠(yuǎn)離客廳，如是立體戶熨則設(shè)置在上層或上半部分。但與此同時(shí)，我們乂能在不少平面戶型的項(xiàng)目中看到主臥雖居于私密位置，可門卻直接對(duì)著客廳，整個(gè)就是自相矛盾。更有其者，有一個(gè)項(xiàng)H的主臥居然直接面對(duì)餐廳、與謝房相鄰，這就訃人匪夷所思了！除私密性外，朝向、“觀景”也是在確定主臥位置時(shí)必須考慮的巫要因素，主臥必須朝南或面對(duì)最佳景觀朝向。面積：主臥面積當(dāng)然應(yīng)比其他房間大些，但舒適是冇“度”的，因此主臥面積并非越人越好。面積過(guò)大一是造成浪費(fèi)（購(gòu)買款、管理費(fèi)），二是空曠的空間不利于營(yíng)造親密、浪漫、溫馨的二人II上界。以我們的調(diào)查，II前深圳等地消費(fèi)者普遍希望的主臥面積在18平方米左右，北方消費(fèi)者的需求相對(duì)人些，平均値在25——30平方米左右。窗戶：客戶的功能冇三：采光、通風(fēng)、眺望。無(wú)論屯源光是何等的絢麗多彩、浪漫、有情調(diào)，也無(wú)法和太陽(yáng)光所帶給我們的溫曖、親切的心理滿足感相比擬；無(wú)論電扇風(fēng)、空調(diào)風(fēng)是多么淸爽宜人，它也不能代替輕靈、和諧的〔I然風(fēng)；無(wú)論電視節(jié)目有何等粘彩，它也比不了綠樹(shù)、紅花、青山、碧水或城市繁華絢爛的夜景所給人的舒緩、放松。因此低臺(tái).人窗、凸窗（或HU4W）英至落地窗就成了近年來(lái)主臥窗八的主流。而在深圳，轉(zhuǎn)角窗（將垂肓的血對(duì)景觀的兩堵墻都設(shè)計(jì)為透明玻璃窗）、弧形落地窗也已被大量運(yùn)用。輔助功能：在目前的住宅市場(chǎng)屮，不少設(shè)計(jì)師在處理人而積戶型時(shí)，常簡(jiǎn)單地將每一個(gè)房間按比例放大就算了事，其實(shí)這是一種非常嚴(yán)重的浪費(fèi)