煙臺(tái)市城市公共安全管理辦法

煙臺(tái)市政府規(guī)章煙臺(tái)市政府規(guī)章-PAGE38-煙臺(tái)市人民政府發(fā)布-PAGE37-煙臺(tái)市人民政府發(fā)布煙臺(tái)市物業(yè)管理辦法(2022年10月6日煙臺(tái)市政府令第156號(hào)公布自2022年12月1日起施行）第一章總則第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)人的合法權(quán)益，改善人民群眾的居住和工作環(huán)境，促進(jìn)和諧宜居社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》（國務(wù)院令第379號(hào)）和《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。第二條本辦法適用于煙臺(tái)市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)的管理、使用、維護(hù)、服務(wù)以及監(jiān)督管理活動(dòng)。第三條本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過自治管理，選聘物業(yè)服務(wù)人，按照物業(yè)服務(wù)合同約定以及相關(guān)法律法規(guī)，對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。本辦法所稱物業(yè)服務(wù)人，包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人。第四條物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持以人為本、屬地管理，實(shí)行業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)、社區(qū)管理相結(jié)合的原則。物業(yè)管理相關(guān)主體應(yīng)當(dāng)遵守權(quán)責(zé)一致、質(zhì)價(jià)相符、公平公開的物業(yè)服務(wù)市場規(guī)則，維護(hù)物業(yè)服務(wù)市場秩序，優(yōu)化市場環(huán)境。第五條全面實(shí)施“紅心物業(yè)”黨建領(lǐng)航工程，引領(lǐng)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量提升。將物業(yè)管理納入社區(qū)治理體系，構(gòu)建黨委領(lǐng)導(dǎo)、政府主導(dǎo)、居民業(yè)主自治、多方參與、協(xié)商共建、科技支撐、共建共治共享的工作格局，建立健全社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下社區(qū)居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人等共同參與的治理架構(gòu)，著力打造和諧有序、綠色文明、創(chuàng)新包容、群眾滿意的和諧社區(qū)。第六條支持業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)人根據(jù)中國共產(chǎn)黨章程的規(guī)定，設(shè)立黨的組織，開展黨的活動(dòng)，保障物業(yè)管理活動(dòng)依法有序進(jìn)行。第七條市政府及區(qū)市政府（管委）應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的組織和領(lǐng)導(dǎo)，將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃。建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)工作機(jī)制，組織相關(guān)部門和單位統(tǒng)籌推進(jìn)物業(yè)管理工作，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理重大問題。區(qū)市政府（管委）應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)機(jī)制、服務(wù)等級(jí)動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)糾紛調(diào)處機(jī)制、投訴舉報(bào)處理機(jī)制和信用管理體系，健全區(qū)市政府（管委）、街道辦事處（鎮(zhèn)政府）、社區(qū)居民委員會(huì)三級(jí)物業(yè)管理工作體系，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)專業(yè)化、社會(huì)化、市場化。第八條突發(fā)事件應(yīng)對(duì)期間，街道辦事處（鎮(zhèn)政府）負(fù)責(zé)落實(shí)市政府及區(qū)市政府（管委）依法采取的各項(xiàng)應(yīng)急措施；指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)人開展相應(yīng)級(jí)別的應(yīng)對(duì)工作，并給予物資和資金支持。物業(yè)第九條市物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)建設(shè)物業(yè)管理信息平臺(tái)，向社會(huì)免費(fèi)開放。物業(yè)管理信息平臺(tái)應(yīng)當(dāng)設(shè)立電子投票系統(tǒng)，需要業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，可以通過電子投票系統(tǒng)進(jìn)行表決。第十條市物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)建立全市統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)信用信息監(jiān)管平臺(tái)，并會(huì)同相關(guān)部門健全守信聯(lián)合激勵(lì)和失信聯(lián)合懲戒機(jī)制，加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)誠信管理。第十一條鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)人加入物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律管理，開展對(duì)會(huì)員企業(yè)及其工作人員的從業(yè)培訓(xùn)和教育，配合物業(yè)主管部門開展對(duì)會(huì)員企業(yè)的信用評(píng)價(jià)工作，協(xié)助物業(yè)主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)政府）調(diào)解處理物業(yè)服務(wù)糾紛。第十二條鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法，促進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)與物業(yè)服務(wù)深度融合，倡導(dǎo)物業(yè)服務(wù)人推進(jìn)物業(yè)服務(wù)智能化，融合線上線下服務(wù)，提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和水平，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)向智能、綠色方向發(fā)展。第二章新建物業(yè)與前期物業(yè)管理第十三條物業(yè)服務(wù)區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎(chǔ)，并考慮建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素。遵循相對(duì)集中、服務(wù)便利、資源共享、便于管理的原則。分期開發(fā)建設(shè)或者兩個(gè)以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的物業(yè)服務(wù)區(qū)域，其配套設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個(gè)物業(yè)服務(wù)區(qū)域；配套設(shè)施設(shè)備能夠分割并獨(dú)立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)服務(wù)區(qū)域。第十四條建設(shè)單位辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)主管部門申請(qǐng)劃分物業(yè)服務(wù)區(qū)域。物業(yè)第十五條物業(yè)服務(wù)區(qū)域劃定后，確需調(diào)整的，由物業(yè)主管部門按照本辦法的規(guī)定重新進(jìn)行劃分登記，并應(yīng)當(dāng)經(jīng)相關(guān)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)業(yè)主依法共同決定。第十六條物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的各類配套建筑與設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照國家和省、市有關(guān)住宅小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)規(guī)范和工程標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)。物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的配套建筑應(yīng)當(dāng)依法辦理權(quán)屬登記手續(xù)，不得擅自改變用途。第十七條住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)擬定物業(yè)服務(wù)方案，選擇物業(yè)服務(wù)等級(jí)，依法通過招標(biāo)的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)人，簽訂書面前期物業(yè)服務(wù)合同。鼓勵(lì)非住宅物業(yè)通過招標(biāo)方式選聘前期物業(yè)服務(wù)人。第十八條鼓勵(lì)前期物業(yè)服務(wù)人提前介入項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、配套設(shè)施建設(shè)、工程質(zhì)量控制、設(shè)備運(yùn)行管理等事項(xiàng)，提出與物業(yè)服務(wù)有關(guān)的建議。第十九條建設(shè)單位在申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約、住宅小區(qū)配套建筑和設(shè)施設(shè)備的清單及其產(chǎn)權(quán)歸屬等資料報(bào)物業(yè)主管部門備案，并在商品房銷售時(shí)將上述資料作為商品房買賣合同約定的內(nèi)容。前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式、收費(fèi)起始時(shí)間、合同終止情形以及雙方的權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定；涉及物業(yè)買受人共同利益的，其約定應(yīng)當(dāng)一致。建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有法律約束力。第二十條新開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃要求配置物業(yè)服務(wù)用房，滿足物業(yè)辦公、安保、保潔、維修、倉儲(chǔ)以及檔案管理等需求，并與建設(shè)工程項(xiàng)目同步設(shè)計(jì)、同步施工、同步驗(yàn)收、同步交付。物業(yè)服務(wù)用房的配置應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：（一）獨(dú)立且相對(duì)集中配置，方便服務(wù)業(yè)主；（二）地面以上成套裝修房屋，具備水、電、暖、采光、通風(fēng)等正常使用功能，預(yù)留通信、網(wǎng)絡(luò)、安保預(yù)警等端口；（三）建設(shè)工程項(xiàng)目總建筑面積十萬平方米以下的，按照不少于建設(shè)工程項(xiàng)目總建筑面積千分之五配置，最少不低于一百平方米；（四）建設(shè)工程項(xiàng)目總建筑面積超過十萬平方米的，十萬平方米以內(nèi)的部分按照千分之五配置，超出部分按照不少于千分之三配置。業(yè)主委員會(huì)辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中調(diào)劑，建筑面積應(yīng)當(dāng)不少于二十平方米。物業(yè)服務(wù)用房的面積、位置應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程規(guī)劃許可證附圖、房屋買賣合同中載明。第二十一條物業(yè)服務(wù)用房由建設(shè)單位無償提供，屬于全體業(yè)主共有，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記。第二十二條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約在樓房銷售處醒目位置予以公示。建設(shè)單位在銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)將下列內(nèi)容以圖文形式向物業(yè)買受人明示：（一）物業(yè)服務(wù)區(qū)域的范圍；（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備名稱；（三）規(guī)劃用于停放機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車的車位（庫）數(shù)量和位置、處置方式，是否為人防車位；（四）物業(yè)服務(wù)用房的面積和位置；（五）生活垃圾收集站點(diǎn)、變電室、換熱站、燃?xì)庹{(diào)壓站、充電樁、化糞池、公廁等其他需要明示的場所和設(shè)施設(shè)備；（六）物（七）應(yīng)當(dāng)向物業(yè)買受人明示的其他內(nèi)容。第二十三條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用十五日前，與選聘的物業(yè)服務(wù)人完成物業(yè)服務(wù)區(qū)域的承接查驗(yàn)，移交物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)服務(wù)用房以及相關(guān)資料，并簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議。對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題、解決方法、時(shí)限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)，雙方應(yīng)當(dāng)在物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議中作出約定。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后三十日內(nèi)，持物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議、查驗(yàn)記錄、交接記錄以及其他承接查驗(yàn)有關(guān)的文件向物業(yè)所在地的區(qū)（市）物業(yè)主管部門辦理備案手續(xù)。對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)予以整改，或者委托提供前期物業(yè)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)人整改，整改費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。街道辦事處（鎮(zhèn)政府）、區(qū)（市）住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)承接查驗(yàn)移交物業(yè)服務(wù)用房和資料等進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)督。建設(shè)單位可以聘請(qǐng)相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)予以協(xié)助。第三章業(yè)主與業(yè)主組織第二十四條物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的所有權(quán)人是業(yè)主；未記載的不動(dòng)產(chǎn)共有人能夠證明其為所有權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主。除前款規(guī)定外，符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主：（一）尚未登記取得所有權(quán)，但基于買賣、贈(zèng)與、征遷補(bǔ)償?shù)戎荚谵D(zhuǎn)移所有權(quán)的法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分的組織或者個(gè)人；（二）基于人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的生效法律文書取得建筑物專有部分所有權(quán)的組織或者個(gè)人；（三）因（四）因（五）其他符合法律、法規(guī)規(guī)定的組織或者個(gè)人。第二十五條業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：（一）要求物業(yè)服務(wù)人按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供服務(wù)；（二）提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理有關(guān)事項(xiàng)提出建議；（三）提出制定和修改管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；（四）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；（五）選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)；（六）監(jiān)督業(yè)主大會(huì)籌備組、業(yè)主委員會(huì)的工作；（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同；（八）對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)和收益權(quán)；（九）監(jiān)督住宅專項(xiàng)維修資金的管理和使用；（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。第二十六條業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：（一）遵守臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（二）遵守物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部分的使用、公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生、裝飾裝修、消防安全、房屋安全、垃圾分類、噪聲管理、排水管理、動(dòng)物飼養(yǎng)、衛(wèi)生防疫等方面的規(guī)章制度；（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；（四）依法配合物業(yè)服務(wù)人執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和相關(guān)管理規(guī)定；（五）按照約定足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)；（六）按照規(guī)定交納住宅專項(xiàng)維修資金；（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。第二十七條建設(shè)單位或者前期物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)向所在地街道辦事處（鎮(zhèn)政府）報(bào)告物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)總建筑面積、總戶數(shù)、物業(yè)出售并交付時(shí)間以及業(yè)主入住人數(shù)、入住面積、業(yè)主名冊(cè)等情況。符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議：（一）已（二）已交付的業(yè)主人數(shù)的比例達(dá)到百分之五十以上；（三）向首位業(yè)主交付滿兩年且已交付的業(yè)主人數(shù)的比例達(dá)到百分之二十五以上。第二十八條符合首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開條件的，街道辦事處（鎮(zhèn)政府）應(yīng)當(dāng)在六十日內(nèi)組建業(yè)主大會(huì)籌備組?；I備組由七人以上單數(shù)組成，可以由街道辦事處（鎮(zhèn)政府）、社區(qū)居民委員會(huì)、建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主等派員組成，其中業(yè)主所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一，籌備組組長可以由街道辦事處（鎮(zhèn)政府）代表擔(dān)任?；I備組中的業(yè)主代表可以由業(yè)主自薦或者社區(qū)居民委員會(huì)推薦產(chǎn)生，由街道辦事處（鎮(zhèn)政府）確定?；I備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起十日內(nèi)，將其成員名單和工作職責(zé)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)進(jìn)行書面公告。第二十九條籌備組履行下列職責(zé)：（一）確（二）確認(rèn)并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的投票權(quán)數(shù)；（三）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則；（四）依法確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則；（五）提出首屆業(yè)主委員會(huì)選舉辦法及業(yè)主委員會(huì)成員候選人條件，確定業(yè)主委員會(huì)候選人名單；（六）召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。對(duì)前款規(guī)定的內(nèi)容，籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開十五日前，在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公告，并通過書面或者其他方式通知全體業(yè)主。業(yè)主對(duì)業(yè)主身份和投票權(quán)數(shù)等提出異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)予以復(fù)核并告知異議人復(fù)核結(jié)果?；I備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議?；I備組如未按期召開首次業(yè)主大會(huì)，可以重新成立業(yè)主大會(huì)籌備組。第三十條業(yè)主大會(huì)由物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)。第三十一條一個(gè)物業(yè)服務(wù)區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)職責(zé)。第三十二條劃分一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目，先期開發(fā)部分符合業(yè)主大會(huì)成立條件的，可以成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的辦法。第三十三條下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（二）制定和修改管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)人；（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（八）改（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。第三十四條物業(yè)管理事項(xiàng)需要通過業(yè)主表決作出決定的，可以采取常規(guī)表決方式，也可以采用異議表決方式。常規(guī)表決方式是指，有利害關(guān)系的業(yè)主持同意意見的比例達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，視為表決通過；異議表決方式是指，根據(jù)管理規(guī)約、臨時(shí)管理的規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)的決定，有利害關(guān)系的業(yè)主持反對(duì)意見的比例未超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，視為表決通過。第三十五條業(yè)主大會(huì)對(duì)業(yè)主投票權(quán)的計(jì)算有約定的，從其約定。未作約定的，按照下列規(guī)定確定：（一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算。（二）專有部分面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算。第三十六條物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元、樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用書面形式或者通過互聯(lián)網(wǎng)方式召開，并可以采用電子投票、書面征求意見和集體討論的形式表決事項(xiàng)。業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)召開十五日前就會(huì)議內(nèi)容書面征求所代表的所有業(yè)主的意見、建議，需業(yè)主投票表決的，表決票應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主本人簽名，并將其所代表的所有業(yè)主的意見、建議和表決票如實(shí)向業(yè)主大會(huì)提交。第三十七條業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，業(yè)主委員會(huì)依照國家有關(guān)法律、法規(guī)和業(yè)主大會(huì)的授權(quán)開展活動(dòng)。業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：（一）召集并主持業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議、決定；（四）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，督促業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同；（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；（六）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。第三十八條業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，由五人以上單數(shù)組成。業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主擔(dān)任，每屆任期不超過五年，可連選連任。鼓勵(lì)業(yè)主中的黨員、人大代表、政協(xié)委員、公職人員、網(wǎng)格員、樓棟長參選業(yè)主委員會(huì)成員。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起七日內(nèi)召開首次會(huì)議，在業(yè)主委員會(huì)成員中推選主任、副主任和執(zhí)行成員，主任、副主任可以兼任執(zhí)行成員。第三十九條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列資料向物業(yè)主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)政府）備案：（一）業(yè)主大會(huì)會(huì)議決議；（二）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（三）管理規(guī)約；（四）業(yè)主委員會(huì)成員名單和基本情況；（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到前款規(guī)定資料之日起十日內(nèi)，對(duì)符合條件的發(fā)給業(yè)主委員會(huì)備案證明，并出具業(yè)主委員會(huì)刻制印章證明。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法刻制、使用、管理印章和開立賬戶。業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會(huì)成員發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起三十日內(nèi)書面告知物業(yè)主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)政府）。第四十條召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議時(shí)，業(yè)主委員會(huì)會(huì)議召集人應(yīng)當(dāng)告知社區(qū)居民委員會(huì)，并聽取社區(qū)居民委員會(huì)的建議。社區(qū)居民委員會(huì)可以派員參加并給予指導(dǎo)和協(xié)助。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置設(shè)置公示欄，用于發(fā)布業(yè)主自治等信息。業(yè)主委員會(huì)組成及委員分工情況，應(yīng)當(dāng)在公示欄長期公示，接受業(yè)主監(jiān)督。第四十一條物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)成立環(huán)境和物業(yè)管理委員會(huì)，作為臨時(shí)機(jī)構(gòu)履行物業(yè)管理職責(zé)：（一）不具備成立業(yè)主大會(huì)條件的;（二）具備成立業(yè)主大會(huì)條件但未成立，經(jīng)物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)政府）兩次組織后仍未能成立的;（三）業(yè)主大會(huì)未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者未能完成業(yè)主委員會(huì)換屆選舉，經(jīng)街道辦事處（鎮(zhèn)政府）指導(dǎo)在三個(gè)月內(nèi)仍未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者新一屆業(yè)主委員會(huì)的。第四十二條環(huán)境和物業(yè)管理委員會(huì)由街道辦事處（鎮(zhèn)政府）組織成立，由業(yè)主、街道辦事處（鎮(zhèn)政府）、社區(qū)居民委員會(huì)委派的人員組成，街道辦事處（鎮(zhèn)政府）委派的人員擔(dān)任召集人。環(huán)境和物業(yè)管理委員會(huì)人數(shù)應(yīng)當(dāng)為七人以上的單數(shù)，其中業(yè)主委員應(yīng)當(dāng)不少于百分之五十。環(huán)境和物業(yè)管理委員會(huì)的業(yè)主委員由街道辦事處（鎮(zhèn)政府）從社區(qū)居民委員會(huì)推薦的業(yè)主中確定。業(yè)主委員應(yīng)當(dāng)熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，具有一定組織能力。街道辦事處（鎮(zhèn)政府）應(yīng)當(dāng)將環(huán)境和物業(yè)管理委員會(huì)的組成人員名單通過在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置張貼公告、在物業(yè)管理信息平臺(tái)發(fā)布等適當(dāng)方式向全體業(yè)主公開。第四十三條環(huán)境和物業(yè)管理委員會(huì)設(shè)一名執(zhí)行委員，負(fù)責(zé)環(huán)境和物業(yè)管理委員會(huì)的日常事務(wù)。執(zhí)行委員由環(huán)境和物業(yè)管理委員會(huì)委員推選。環(huán)境和物業(yè)管理委員會(huì)需要作出與業(yè)主利益相關(guān)決定的，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定集體討論決定。第四十四條對(duì)具備成立業(yè)主大會(huì)條件的，街道辦事處（鎮(zhèn)政府）應(yīng)當(dāng)在環(huán)境和物業(yè)管理委員會(huì)成立后兩年內(nèi)，組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。環(huán)境和物業(yè)管理委員會(huì)自業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生之日起停止履行職責(zé)，并在十日內(nèi)與業(yè)主委員會(huì)辦理移交手續(xù)后解散。第四十五條管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)的使用、管理、業(yè)主公共利益、業(yè)主的權(quán)利義務(wù)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收交方式、違反規(guī)定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)作出規(guī)定。管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主及物業(yè)使用人具有約束力。對(duì)拒不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主，由業(yè)主委員會(huì)督促其交納，并可以在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的顯著位置予以公示。第四章物業(yè)服務(wù)第四十六條一個(gè)物業(yè)服務(wù)區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)人實(shí)施物業(yè)服務(wù)。物業(yè)服務(wù)內(nèi)容主要包括下列事項(xiàng)：（一）物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護(hù)；（二）公共綠化的養(yǎng)護(hù)；（三）公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)；（四）公（五）對(duì)物業(yè)使用中的禁止行為進(jìn)行制止、報(bào)告等義務(wù)；（六）物業(yè)維修、更新、改造費(fèi)用的賬務(wù)管理；（七）物業(yè)檔案和物業(yè)服務(wù)檔案的保管；（八）其他約定的物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)。第四十七條物業(yè)服務(wù)人可以聘請(qǐng)專業(yè)服務(wù)單位承擔(dān)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、清潔衛(wèi)生、園林綠化、房屋修繕、秩序維護(hù)等專項(xiàng)服務(wù)，但不得將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)一并委托給第三人，或者將全部物業(yè)服務(wù)支解后分別轉(zhuǎn)委托給第三人。電梯、消防設(shè)施等涉及人身、財(cái)產(chǎn)安全的設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)性服務(wù)企業(yè)進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù)。鼓勵(lì)住宅小區(qū)建設(shè)視頻監(jiān)控、人臉識(shí)別、車輛識(shí)別等安全防范系統(tǒng)，提升安全防范水平。安全防范系統(tǒng)數(shù)據(jù)應(yīng)當(dāng)向公安機(jī)關(guān)開放。第四十八條建立物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人制度。物業(yè)服務(wù)人承接物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)指派項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)處理物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的運(yùn)營和管理、與相關(guān)管理部門和業(yè)主的溝通協(xié)調(diào)等日常事務(wù)性工作。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的履職情況記入行業(yè)信用信息檔案。第四十九條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)代表業(yè)主通過招標(biāo)或者協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)人，經(jīng)業(yè)主共同決定后簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同對(duì)業(yè)主具有法律約束力。物業(yè)服務(wù)合同簽訂后，業(yè)主有權(quán)進(jìn)行查詢。物業(yè)服務(wù)人公開作出的有利于業(yè)主的服務(wù)承諾，為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自簽訂或者變更物業(yè)服務(wù)合同之日起十日內(nèi)，向區(qū)（市）物業(yè)主管部門備案。市物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門、協(xié)會(huì)制定物業(yè)服務(wù)合同示范文本，并向社會(huì)公布。第五十條物業(yè)服務(wù)期限屆滿前，業(yè)主依法共同決定續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)人在合同期限屆滿前續(xù)訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)期限屆滿前，物業(yè)服務(wù)人不同意續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)在合同期限屆滿前九十日書面通知業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)，合同對(duì)通知期限另有約定的除外。第五十一條物業(yè)服務(wù)期限屆滿后，業(yè)主沒有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人的決定，物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，但是服務(wù)期限為不定期。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除不定期物業(yè)服務(wù)合同，但是應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知對(duì)方。第五十二條物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，將物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設(shè)施、物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料等交還給業(yè)主委員會(huì)、環(huán)境和物業(yè)管理委員會(huì)、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人，配合新物業(yè)服務(wù)人做好交接工作，并如實(shí)告知物業(yè)的使用和管理狀況。原物業(yè)服務(wù)人違反前款規(guī)定的，不得請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)服務(wù)費(fèi)；造成業(yè)主損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。第五十三條原物業(yè)服務(wù)人不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)、對(duì)業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接，不得以任何理由阻撓新物業(yè)服務(wù)人進(jìn)場服務(wù)。原物業(yè)服務(wù)人拒不移交有關(guān)資金、資料和物品的，或者拒不退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域的，業(yè)主委員會(huì)可以向街道辦事處（鎮(zhèn)政府）、區(qū)（市）物業(yè)主管部門報(bào)告，或者依法向人民法院提起訴訟。物業(yè)所在地的街道辦事處（鎮(zhèn)政府）、區(qū)（市）物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)人交接工作的監(jiān)督協(xié)調(diào)。原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在辦理交接至退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域期間，維持正常的物業(yè)服務(wù)秩序。第五十四條物業(yè)服務(wù)區(qū)域突發(fā)失管狀態(tài)時(shí)，街道辦事處（鎮(zhèn)政府）應(yīng)當(dāng)確定應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人，提供保潔、秩序維護(hù)、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行管理等基本物業(yè)服務(wù)。提供應(yīng)急物業(yè)服務(wù)的，街道辦事處（鎮(zhèn)政府）應(yīng)當(dāng)將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)期限、服務(wù)費(fèi)用等相關(guān)內(nèi)容在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期限不超過六個(gè)月，費(fèi)用由全體業(yè)主承擔(dān)。應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期間，街道辦事處（鎮(zhèn)政府）應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主共同決定選聘新物業(yè)服務(wù)人，協(xié)調(diào)新物業(yè)服務(wù)人和應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人做好交接。第五十五條物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同約定，通過懇談會(huì)等方式及時(shí)了解業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的需求，化解物業(yè)服務(wù)糾紛，定期將服務(wù)的事項(xiàng)、負(fù)責(zé)人員、質(zhì)量要求、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、投訴渠道、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況等在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置向業(yè)主公開，并向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)報(bào)告。第五十六條物業(yè)服務(wù)人代為收取的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收入和車位場地使用費(fèi)等收益資金，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬，獨(dú)立核算，按季度將收支明細(xì)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域的顯著位置予以公示。公示時(shí)間不得少于一個(gè)月。第五十七條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合法、合理、公開、公平和收費(fèi)與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則，并按照不同物業(yè)的性質(zhì)、特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。物業(yè)服務(wù)人為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外專項(xiàng)服務(wù)事項(xiàng)的，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可以另行約定，并于物業(yè)服務(wù)區(qū)域醒目位置進(jìn)行公示。第五十八條物業(yè)服務(wù)人不得向業(yè)主、物業(yè)使用人收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用，不得以保證金、押金等形式變相收費(fèi)。第五十九條業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的付費(fèi)方式和標(biāo)準(zhǔn)，按時(shí)足額支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其支付，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。符合條件的，可以向人民法院申請(qǐng)支付令。物業(yè)服務(wù)人不得以業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)、不配合管理等理由減少服務(wù)內(nèi)容、降低服務(wù)質(zhì)量，不得采取停止供水、供電、供氣、供熱或者限制業(yè)主及其車輛出入等方式催繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)。第六十條物業(yè)服務(wù)人不得有下列行為：（一）挪用、侵占業(yè)主共有資金；（二）擅自改變物業(yè)服務(wù)用房等共有物業(yè)用途；（三）擅自利用共有部位和共有設(shè)施進(jìn)行經(jīng)營；（四）擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；（五）違規(guī)披露業(yè)主信息；（六）無正當(dāng)理由限制業(yè)主正常通行；（七）其第六十一條因建設(shè)單位分期開發(fā)、分批交付使用等原因，造成配套設(shè)施設(shè)備、道路通行、綠化環(huán)境等未能達(dá)到房屋買賣合同約定標(biāo)準(zhǔn)的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)予以減免，差額部分由建設(shè)單位補(bǔ)償給物業(yè)服務(wù)人。第五章物業(yè)的使用與維護(hù)第六十二條業(yè)主或者物業(yè)使用人使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約的規(guī)定，不得有下列行為：（一）損壞或者擅自變動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)等違反房屋裝飾裝修規(guī)定的行為；（二）違章搭建建筑物和構(gòu)筑物、私開門窗等違反規(guī)劃規(guī)定的行為；（三）侵占、損壞樓道、綠地等物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等違反物業(yè)管理規(guī)定的行為；（四）擅自改變房屋用途、性質(zhì)等違反房屋管理規(guī)定的行為；（五）隨意傾倒、拋灑、堆放生活垃圾等違反市容環(huán)境衛(wèi)生規(guī)定的行為；（六）以（七）私自架設(shè)電線、電纜等危害供電、用電安全和擾亂供電、用電秩序的行為；（八）賭博、利用迷信活動(dòng)危害社會(huì)、飼養(yǎng)動(dòng)物干擾他人正常生活等違反治安管理規(guī)定的行為；（九）從建筑物中拋擲物品的行為；（十）堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲等違反環(huán)境保護(hù)規(guī)定的行為；（十一）法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約禁止的其他行為。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)發(fā)現(xiàn)有前款規(guī)定行為的，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，請(qǐng)求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀、賠償損失；物業(yè)服務(wù)人發(fā)現(xiàn)有前款規(guī)定行為的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門報(bào)告并協(xié)助處理。第六十三條業(yè)主或者物業(yè)使用人封閉陽臺(tái)以及安裝空調(diào)外機(jī)、太陽能熱水器、防盜網(wǎng)、遮陽罩等設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約和物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，保持物業(yè)的整潔、美觀。業(yè)主利用屋面安裝太陽能熱水器等設(shè)施的，不得破壞屋面，影響房屋安全，頂層的業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)予以配合。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照垃圾分類收集的有關(guān)規(guī)定傾倒垃圾。第六十四條業(yè)主出租房屋的，應(yīng)當(dāng)告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)人。第六十五條業(yè)主或者物業(yè)使用人在裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)服務(wù)人；按照規(guī)定需要報(bào)相關(guān)部門批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)依法辦理批準(zhǔn)手續(xù)。業(yè)主或者物業(yè)使用人在裝飾裝修工程開工前，未及時(shí)告知物業(yè)服務(wù)人的，物業(yè)服務(wù)人有權(quán)按照臨時(shí)管理規(guī)約或者管理規(guī)約，禁止裝飾裝修施工人員進(jìn)入物業(yè)服務(wù)區(qū)域。第六十六條物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)提示業(yè)主或者物業(yè)使用人在裝飾裝修住宅時(shí)注意下列事項(xiàng)：（一）允許施工的時(shí)間；（二）廢棄物的清運(yùn)與處置；（三）住宅外立面設(shè)施及防盜設(shè)施的安裝要求；（四）禁止行為；（五）按照臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約的規(guī)定交納裝修保證金；（六）需要注意的其他事項(xiàng)。第六十七條業(yè)主或者物業(yè)使用人在裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)告知相鄰業(yè)主。物業(yè)服務(wù)人對(duì)裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行必要的現(xiàn)場檢查時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)配合。第六十八條車庫應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人停車需要。業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租車庫的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕，車庫租賃費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)按照有關(guān)部門發(fā)布的指導(dǎo)價(jià)格確定。在滿足業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，建設(shè)單位將車庫出租給物業(yè)服務(wù)區(qū)域外的單位和個(gè)人的，其每次租賃合同期限最長不得超過六個(gè)月。物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫應(yīng)當(dāng)優(yōu)先投入使用；車庫尚未充分利用的，不得在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地設(shè)置規(guī)劃以外的車位。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)結(jié)合民用建筑修建的人民防空工程，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)設(shè)置人防工程標(biāo)識(shí)。人防工程標(biāo)識(shí)的設(shè)置應(yīng)當(dāng)符合規(guī)范要求。第六十九條鼓勵(lì)建設(shè)單位或者其他投資人在住宅小區(qū)規(guī)劃條件允許，并經(jīng)業(yè)主大會(huì)、自然資源和規(guī)劃主管部門同意的情況下，建設(shè)、經(jīng)營車庫和立體停車設(shè)施，滿足業(yè)主停車需求。第七十條物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)未設(shè)置車輛集中充電設(shè)施或者車輛集中充電設(shè)施不足的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，并經(jīng)相關(guān)管理部門批準(zhǔn)，可以占用業(yè)主共有道路、綠地或者其他場地改造建設(shè)充電設(shè)施，并應(yīng)當(dāng)符合通行、消防安全等要求。第七十一條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)建立健全物業(yè)售后維修服務(wù)體系，按照國家和省相關(guān)的保修期限、范圍等的規(guī)定，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。建設(shè)單位可以將物業(yè)保修的相關(guān)事宜委托物業(yè)服務(wù)人承擔(dān)，并簽訂委托合同，向物業(yè)服務(wù)人支付相應(yīng)的報(bào)酬。第七十二條物業(yè)保修期屆滿后，業(yè)主專有部分的養(yǎng)護(hù)、維修，由業(yè)主負(fù)責(zé)，所需費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。業(yè)主專有部分出現(xiàn)危害安全、影響觀瞻、妨礙公共利益及其他影響物業(yè)正常使用情形時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)及時(shí)養(yǎng)護(hù)、維修，相鄰物業(yè)業(yè)主應(yīng)當(dāng)提供便利。第七十三條業(yè)主長期空置物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)書面告知物業(yè)服務(wù)人，并與物業(yè)服務(wù)人就專有部分的養(yǎng)護(hù)、維修、管理等事項(xiàng)進(jìn)行協(xié)商，采取措施防止事故的發(fā)生。第七十四條住宅物業(yè)和住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在辦理房屋交付手續(xù)前將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入專項(xiàng)維修資金專戶，專專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。第七十五條物業(yè)保修期屆滿后，物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和管理責(zé)任，由業(yè)主共同承擔(dān)；業(yè)主可以將其委托給物業(yè)服務(wù)人承擔(dān)。因共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造產(chǎn)生的支出，沒有繳納住宅專項(xiàng)維修資金或者住宅專項(xiàng)維修資金不足的，相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)按比例承擔(dān)有關(guān)費(fèi)用。共用部位主要包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；共用設(shè)施設(shè)備主要包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。電梯、區(qū)域鍋爐等屬于業(yè)主共有的特種設(shè)備，由物業(yè)服務(wù)人或者業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，按照特種設(shè)備管理法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，委托專業(yè)服務(wù)單位負(fù)責(zé)維護(hù)、保養(yǎng)。第七十六條任何單位和個(gè)人不得擅自占用、挖掘物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的道路、場地。因維修、改造等原因需占用和挖掘的，應(yīng)提前告知業(yè)主委員會(huì)或者環(huán)境和物業(yè)管理委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人和專業(yè)經(jīng)營單位，查明地下管線信息，制定管線設(shè)施保護(hù)方案，在業(yè)主委員會(huì)或者環(huán)境和物業(yè)管理委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人的安排下施工，并采取必要的措施，不得影響相關(guān)管線設(shè)施安全，減少對(duì)其他業(yè)主正常生活的影響。第六章社區(qū)物業(yè)管理與舊住宅區(qū)物業(yè)管理第七十七條街道辦事處（鎮(zhèn)政府）的社區(qū)管理機(jī)構(gòu)具體指導(dǎo)、協(xié)調(diào)物業(yè)管理的相關(guān)工作。實(shí)行物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度。物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處（鎮(zhèn)政府）負(fù)責(zé)組織召集，由社區(qū)居民委員會(huì)、公安派出所、物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主代表、專業(yè)經(jīng)營單位和綜合執(zhí)法、物業(yè)管理等部門參加。聯(lián)席會(huì)議主要協(xié)調(diào)下列事項(xiàng)：（一）業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門不依法履行職責(zé)的情況；（二）物（三）物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)發(fā)生的突發(fā)事件；（四）物業(yè)管理與社區(qū)管理的銜接和配合；（五）需要協(xié)調(diào)的其他物業(yè)管理事項(xiàng)。第七十八條業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人、專業(yè)經(jīng)營單位、建設(shè)單位之間因物業(yè)服務(wù)發(fā)生爭議的，應(yīng)當(dāng)自行協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可以向社區(qū)居民委員會(huì)、聯(lián)席會(huì)議或者環(huán)境和物業(yè)管理委員會(huì)申請(qǐng)調(diào)解，也可以依法申請(qǐng)仲裁或者向人民法院起訴。第七十九條市政府及區(qū)市政府（管委）對(duì)已建成交付使用，但配套設(shè)施不齊全、環(huán)境質(zhì)量較差的舊住宅區(qū)，應(yīng)當(dāng)采取措施進(jìn)行改造整治。鼓勵(lì)街道辦事處（鎮(zhèn)政府）、社區(qū)居委會(huì)在舊住宅區(qū)改造整治前，指導(dǎo)小區(qū)業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，選聘物業(yè)服務(wù)人，協(xié)助業(yè)主大會(huì)科學(xué)制定住宅區(qū)改造方案，配合相關(guān)部門完成違法建設(shè)的整治工作。舊住宅區(qū)改造整治中，經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，在規(guī)劃許可的情況下，可以按照相關(guān)規(guī)定建設(shè)物業(yè)服務(wù)用房和一定比例的經(jīng)營性用房。經(jīng)營性用房可用于出租經(jīng)營，經(jīng)營收益作為舊住宅區(qū)維護(hù)管理費(fèi)用的補(bǔ)充資金，由業(yè)主大會(huì)監(jiān)督使用。第七章監(jiān)督管理第八十條市物業(yè)主管部門履行下列職責(zé)：（一）貫徹執(zhí)行物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)和政策；（二）擬定或者制定物業(yè)管理相關(guān)政策措施和配套規(guī)定；（三）指導(dǎo)和監(jiān)督區(qū)市物業(yè)主管部門開展轄內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作；（四）指（五）統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)物業(yè)管理培訓(xùn)與宣傳工作；（六）每半年會(huì)同相關(guān)職能部門開展一次“雙隨機(jī)一公開”聯(lián)合執(zhí)法檢查；（七）依法履行物業(yè)管理方面的其他監(jiān)督管理職責(zé)。第八十一條區(qū)市物業(yè)主管部門履行下列職責(zé)：（一）貫徹執(zhí)行物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)和政策；（二）監(jiān)督管理本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)人和從業(yè)人員；（三）指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)；（四）指（五）組織開展物業(yè)管理培訓(xùn)與宣傳工作；（六）指導(dǎo)街道辦事處（鎮(zhèn)政府）開展物業(yè)管理相關(guān)工作；（七）每季度會(huì)同相關(guān)職能部門開展一次“雙隨機(jī)一公開”聯(lián)合執(zhí)法檢查；（八）依法履行物業(yè)管理方面的其他監(jiān)督管理職責(zé)。第八十二條市、區(qū)市有關(guān)部門和單位在物業(yè)管理活動(dòng)中履行下列職責(zé)：（一）發(fā)展改革部門會(huì)同住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門依法制定實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度；（二）公安部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)人制定內(nèi)部治安保衛(wèi)制度，落實(shí)治安防范措施，對(duì)監(jiān)控安防、保安服務(wù)等實(shí)施監(jiān)督檢查，對(duì)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人違反治安管理、燃放煙花爆竹、飼養(yǎng)動(dòng)物、高空拋物、噪聲污染等法律、法規(guī)規(guī)定的行為實(shí)施監(jiān)督檢查，依法查處物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)影響公共安全和公共秩序的違法行為；（三）民政部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)、擬定全市城鄉(xiāng)基層群眾自治建設(shè)和社區(qū)治理政策，指導(dǎo)城鄉(xiāng)社區(qū)治理體系和治理能力建設(shè)；（四）財(cái)（五）自然資源和規(guī)劃部門負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)用房等建（構(gòu)）筑物、停車位、電動(dòng)（汽）車充電設(shè)施以及其他配套建筑與設(shè)施設(shè)備的規(guī)劃配置和規(guī)劃核實(shí)，負(fù)責(zé)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目是否按規(guī)劃許可要求建設(shè)實(shí)施監(jiān)督管理；（六）市場監(jiān)管部門負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)價(jià)格和收費(fèi)行為、電梯等特種設(shè)備安全運(yùn)行實(shí)施監(jiān)督檢查，依法查處無照經(jīng)營、物業(yè)服務(wù)人違規(guī)收費(fèi)等違反市場監(jiān)督管理法律法規(guī)的行為；（七）人防部門負(fù)責(zé)對(duì)人防工程維護(hù)管理的監(jiān)督檢查，對(duì)侵占、破壞人防工程的行為實(shí)施監(jiān)督管理；（八）綜合行政執(zhí)法（城管）部門負(fù)責(zé)依法查處物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中違反環(huán)境衛(wèi)生、生活垃圾分類、供水、排水、燃?xì)?、集中供熱等有關(guān)法律法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的行為；負(fù)責(zé)依法查處違法搭建建（構(gòu)）筑物、違法設(shè)置戶外廣告、侵占綠地、餐飲服務(wù)業(yè)油煙污染等行為；（九）消防救援機(jī)構(gòu)和公安派出所負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)消防管理工作進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督；（十）其他相關(guān)部門和單位按照各自職責(zé)做好物業(yè)監(jiān)督管理的相關(guān)工作。第八十三條街道辦事處（鎮(zhèn)政府）應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理工作納入轄內(nèi)社區(qū)治理體系和網(wǎng)格化管理，履行下列職責(zé)：（一）組織、指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉、換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)；（二）依法調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛；（三）召集物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議；（四）負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督環(huán)境和物業(yè)管理委員會(huì)建設(shè)工作；（五）法律、法規(guī)規(guī)定物業(yè)管理方面的其他職責(zé)。第八十四條社區(qū)居民委員會(huì)在街道辦事處（鎮(zhèn)政府）的指導(dǎo)下履行下列職責(zé)：（一）指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法開展業(yè)主自治工作；（二）臨（三）指導(dǎo)、監(jiān)督環(huán)境和物業(yè)管理委員會(huì)履行工作職責(zé)；（四）指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和督促物業(yè)服務(wù)人依法履行職責(zé)；（五）組織、指導(dǎo)做好物業(yè)服務(wù)人的服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)工作；（六）協(xié)第八十五條業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)人等發(fā)現(xiàn)違反物業(yè)管理規(guī)定的行為，可以向有關(guān)部門或者政務(wù)服務(wù)便民熱線投訴舉報(bào)。有關(guān)部門接到投訴舉報(bào)后，應(yīng)當(dāng)對(duì)投訴舉報(bào)的內(nèi)容及時(shí)調(diào)查核實(shí)、依法處理，并按規(guī)定時(shí)限回復(fù)投訴舉報(bào)人。第八十六條區(qū)市住房城鄉(xiāng)建設(shè)、公安、消防、綜合行政執(zhí)法（城管）、市場監(jiān)管等相關(guān)部門和單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公布舉報(bào)投訴聯(lián)系方式，可以同時(shí)采用信息化手段予以公布。相關(guān)部門進(jìn)入物業(yè)服務(wù)區(qū)域開展行政執(zhí)法工作時(shí)，物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以配合。違法事項(xiàng)涉及多個(gè)行政執(zhí)法部門的，街道辦事處（鎮(zhèn)政府）應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)相關(guān)部門聯(lián)合執(zhí)法。第八章法律責(zé)任第八十七條違反本辦法規(guī)定的行為，法律、法規(guī)、規(guī)章已作出處罰規(guī)定的，按照其規(guī)定執(zhí)行；法律、法規(guī)、規(guī)章未作出處罰規(guī)定的，按照本辦法的規(guī)定執(zhí)行。第八十八條違反本辦法的規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)人或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)人的，由住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以由行使物業(yè)管理行政處罰權(quán)的部門并處十萬元以下的罰款。第八十九條違反本辦法規(guī)定，建設(shè)單位在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)未按