世聯(lián)地產(chǎn)公廁與商業(yè)適應(yīng)性及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議

公廁與商業(yè)適應(yīng)性研究及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議謹(jǐn)呈：天津市環(huán)境建設(shè)投資有限公司12/9/2022項(xiàng)目背景開發(fā)內(nèi)容天津市環(huán)投公司為政府的全資子公司，由政府出資，委托環(huán)投公司在2005年天津市內(nèi)建設(shè)15座左右高標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營性公廁，如果經(jīng)營成功未來幾年會陸續(xù)興建更多類似的高標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營性公廁。經(jīng)營模式公廁的經(jīng)營模式為“以商養(yǎng)廁”，即初期的建設(shè)投資由政府出資，建成后的物業(yè)一部分作為公廁供人無償使用，一部分作為商業(yè)物業(yè)對外租賃經(jīng)營，用租金收益以及廣告位招商等收益彌補(bǔ)公廁的建設(shè)成本和后續(xù)運(yùn)營成本。地塊背景初步選址23余塊已經(jīng)基本確定，均分布于城市主要交通節(jié)點(diǎn)，人流聚集，通達(dá)性和昭示性良好；23余塊初步選址中10塊用地已經(jīng)基本拆遷完畢，其余用地上有少量民房待拆遷。建筑形式單座公廁的建筑形式為兩層半獨(dú)立建筑。每座公廁的建筑面積約為400-500平米，其中半地下公廁部分約為150平米，地上兩層商業(yè)部分約為350平米。14322客戶目標(biāo)解析由于該項(xiàng)目是公建與商業(yè)的復(fù)合體，因此存在兩個層次的目標(biāo)：2政府目標(biāo)企業(yè)自身發(fā)展目標(biāo)11.1提升天津市的城市形象1.2滿足廣大市民對城市公共設(shè)施的需求2.1樹立環(huán)投公司的品牌形象

2.2建立可推廣的可經(jīng)營性高標(biāo)準(zhǔn)公廁的運(yùn)營模式2.3通過商業(yè)租金的可持續(xù)收益，實(shí)現(xiàn)“以商養(yǎng)廁”3項(xiàng)目界定城市 小規(guī)模 可持續(xù)經(jīng)營 公建項(xiàng)目4城市小規(guī)模可持續(xù)經(jīng)營公建的KPI體系根據(jù)客戶目標(biāo)，建立城市小規(guī)模可持續(xù)經(jīng)營公建的KPI體系：公眾形象社會效益指標(biāo)社會示范作用公眾需求滿足城市形象提升經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)可持續(xù)發(fā)展指標(biāo)生態(tài)效益指標(biāo)環(huán)保與節(jié)能資源回收與再利用公建的高水準(zhǔn)設(shè)施與服務(wù)符合群眾需求的商業(yè)業(yè)態(tài)人文氛圍的營造景觀價值商業(yè)價值的實(shí)現(xiàn)商業(yè)與公建的協(xié)調(diào)性政策適應(yīng)性環(huán)境適應(yīng)性5解決方案的核心內(nèi)容根據(jù)城市小規(guī)模可持續(xù)經(jīng)營公建的KPI體系，確定解決方案的核心內(nèi)容。

確立“以商養(yǎng)廁”模式的標(biāo)準(zhǔn)——社會效益保證良好的公眾形象——社會效益保證租金的持續(xù)流入——經(jīng)濟(jì)效益

保證建筑形式的美觀——社會效益保證合理的功能彈性——可持續(xù)發(fā)展保證高水準(zhǔn)的設(shè)施與配套——社會與生態(tài)效益1建立可推廣的業(yè)態(tài)篩選模型3選擇合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案2選擇適合的商業(yè)業(yè)態(tài)及品牌6本報(bào)告的主要內(nèi)容1業(yè)態(tài)篩選模型23商業(yè)定位及經(jīng)濟(jì)測算規(guī)劃設(shè)計(jì)建議7業(yè)態(tài)篩選模型8業(yè)態(tài)篩選模型1根據(jù)項(xiàng)目整體要求確定初選業(yè)態(tài)3根據(jù)商家的條件確定最終業(yè)態(tài)2根據(jù)地塊具體條件確定擬招租業(yè)態(tài)9業(yè)態(tài)篩選流程

——根據(jù)項(xiàng)目整體要求確定初選業(yè)態(tài)形象要求：為了保證公廁的高標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)選擇形象較好的商業(yè)物業(yè)與之匹配。環(huán)境臟亂、有異味、或缺乏社會效益的業(yè)態(tài)不應(yīng)入選。規(guī)模要求：受項(xiàng)目建筑形式所限，所選商業(yè)業(yè)態(tài)的適宜規(guī)模應(yīng)在160平米（單層）或350平米（雙層）左右。因此規(guī)模小于150平米或大于350平米的業(yè)態(tài)應(yīng)排除。定義備選業(yè)態(tài)集合形象要求規(guī)模要求確定本項(xiàng)目可選的業(yè)態(tài)集合確定各類別地塊對應(yīng)的業(yè)態(tài)范圍排除不符業(yè)態(tài)排除不符業(yè)態(tài)不符合不符合符合符合地塊區(qū)位屬性分類區(qū)位屬性與業(yè)態(tài)范圍對照表10業(yè)態(tài)篩選流程程——根據(jù)地塊塊具體條件確確定擬招租業(yè)業(yè)態(tài)判斷各地塊區(qū)區(qū)位屬性的目目的在于按照區(qū)位屬性性對地塊分類類。經(jīng)營策略選擇擇：集合式經(jīng)營策略，即即具有共同區(qū)區(qū)位屬性的一一類地塊選擇擇同一種業(yè)態(tài)態(tài)，進(jìn)行連鎖鎖經(jīng)營；分散式經(jīng)營策略，即即對不同的地地塊分別考慮慮，根據(jù)自身身的條件選擇擇不同的業(yè)態(tài)態(tài)。區(qū)位屬性與業(yè)業(yè)態(tài)范圍對照表表判斷各地塊的區(qū)位屬性確定各個地塊擬招租業(yè)態(tài)態(tài)各地塊周圍的的商業(yè)現(xiàn)狀和消費(fèi)需需求探討各類地塊塊進(jìn)行連鎖經(jīng)營的可可能業(yè)態(tài)探討各個地塊塊進(jìn)行分散經(jīng)營的可可能業(yè)態(tài)經(jīng)營策略選擇擇集合式經(jīng)營策策略分散式經(jīng)營策策略探討各個地塊塊進(jìn)行分散經(jīng)營的優(yōu)優(yōu)選業(yè)態(tài)11業(yè)態(tài)篩選流程程——根據(jù)商家家的條件確定定最終業(yè)態(tài)在招商過程中中，主要通過過商家的需求求和條件來確確定最終業(yè)態(tài)態(tài)。例如承租條件、承付租金和承租期限等。招商得到有承租意意向的備選商家集集合能否滿足承租條件確定最終商家家排除該商家各商家的承付付租金和承租期期限各商家承租條條件否能12業(yè)態(tài)篩選流程程——根據(jù)項(xiàng)目目整體要求確確定初選業(yè)態(tài)態(tài)定義備選業(yè)態(tài)集合形象要求規(guī)模要求確定本項(xiàng)目可可選的業(yè)態(tài)集合確定各類別地地塊對應(yīng)的業(yè)態(tài)范范圍排除不符業(yè)態(tài)態(tài)排除不符業(yè)態(tài)態(tài)不符合不符合符合符合地塊區(qū)位屬性分類區(qū)位屬性與業(yè)業(yè)態(tài)范圍對照表表13定義業(yè)態(tài)集合合本項(xiàng)目的備選選業(yè)態(tài)集合為為宜于室內(nèi)經(jīng)營的商業(yè)和服務(wù)業(yè)14業(yè)態(tài)篩選流程程——根據(jù)項(xiàng)目目整體要求確確定初選業(yè)態(tài)態(tài)定義備選業(yè)態(tài)集合形象要求規(guī)模要求確定本項(xiàng)目可可選的業(yè)態(tài)集合確定各類別地地塊對應(yīng)的業(yè)態(tài)范范圍排除不符業(yè)態(tài)態(tài)排除不符業(yè)態(tài)態(tài)不符合不符合符合符合地塊區(qū)位屬性分類區(qū)位屬性與業(yè)業(yè)態(tài)范圍對照表表15根據(jù)形象要求求篩選業(yè)態(tài)根據(jù)項(xiàng)目商業(yè)業(yè)形象的要求求，屏蔽某些些商業(yè)業(yè)態(tài)：：商業(yè)形象備選業(yè)態(tài)項(xiàng)目自身?xiàng)l件件餐飲特色休閑品牌專賣生活服務(wù)金融服務(wù)網(wǎng)吧建材水產(chǎn)品批發(fā)零售游戲廳…文化用品…小商品批發(fā)業(yè)態(tài)評選漏斗斗圖電子產(chǎn)品生活零售商務(wù)服務(wù)…被排除業(yè)態(tài)符合要求業(yè)態(tài)16不符合形象要要求的業(yè)態(tài)容易造成環(huán)境境臟亂的：建材零售、洗洗車修車、小小商品批發(fā)等等。容易產(chǎn)生異味味的：水產(chǎn)品的批發(fā)發(fā)零售等。容易產(chǎn)生損害害社會效益后后果的：網(wǎng)吧吧、、游游戲戲廳廳等等。。其他他公公眾眾形形象象不不好好的的：：成人人保保健健用用品品、、壽壽衣衣店店、、公公墓墓代代理理等等。。17業(yè)態(tài)態(tài)篩篩選選流流程程———根根據(jù)據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目目整整體體要要求求確確定定初初選選業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)定義義備備選選業(yè)態(tài)態(tài)集集合合形象象要要求求規(guī)模模要要求求確定定本本項(xiàng)項(xiàng)目目可可選選的業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)集集合合確定定各各類類別別地地塊塊對應(yīng)應(yīng)的的業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)范范圍圍排除除不不符符業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)排除除不不符符業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)不符符合合不符符合合符合合符合合地塊塊區(qū)區(qū)位位屬性性分分類類區(qū)位位屬屬性性與與業(yè)業(yè)態(tài)范范圍圍對對照照表表18根據(jù)據(jù)規(guī)規(guī)模模要要求求篩篩選選業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)根據(jù)據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目目物物業(yè)業(yè)規(guī)規(guī)模模的的要要求求，，屏屏蔽蔽某某些些商商業(yè)業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)：：物業(yè)業(yè)規(guī)規(guī)模模備選選業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)項(xiàng)目目自自身身?xiàng)l條件件餐飲飲特色色休休閑閑品牌牌專專賣賣生活活服服務(wù)務(wù)金融融服服務(wù)務(wù)商場場報(bào)刊刊零零售售家具具店店健身身中中心心…文化化用用品品…花店店業(yè)態(tài)態(tài)評評選選漏漏斗斗圖圖電子子產(chǎn)產(chǎn)品品生活活零零售售商務(wù)務(wù)服服務(wù)務(wù)…被排除業(yè)態(tài)符合要求業(yè)態(tài)19不符符合合規(guī)規(guī)模模要要求求的的業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)經(jīng)營面積通常常小于160平米的：報(bào)刊零售、花花店、奶站、、送水站、照照片沖印等。。經(jīng)營面積通常常大于350平米的：商場、旅館、、家具銷售、、家電銷售、、健身中心、、洗浴中心、影劇院等等。20業(yè)態(tài)篩選流程程——根據(jù)項(xiàng)目目整體要求確確定初選業(yè)態(tài)態(tài)定義備選業(yè)態(tài)集合形象要求規(guī)模要求確定本項(xiàng)目可可選的業(yè)態(tài)集合確定各類別地地塊對應(yīng)的業(yè)態(tài)范范圍排除不符業(yè)態(tài)態(tài)排除不符業(yè)態(tài)態(tài)不符合不符合符合符合地塊區(qū)位屬性分類區(qū)位屬性與業(yè)業(yè)態(tài)范圍對照表表21確定本項(xiàng)目可可選的業(yè)態(tài)集集合餐飲類：中餐店、西餐餐店、快餐店店、飲品屋等等。服飾類：服裝店、鞋店店、飾品店等等。生活零售類：：便利店、各類類食品店、五五金日雜店、、藥店、化妝妝品店等。生活服服務(wù)類類：美容美美發(fā)、、洗衣衣店、、社區(qū)區(qū)門診診、影影樓、、婚慶慶禮儀儀、室室內(nèi)裝裝潢等等。商務(wù)服服務(wù)類類：訂票中中心、、文印印裝訂訂、圖圖文設(shè)設(shè)計(jì)等等。公共服服務(wù)類類：郵局、、銀行行、通通訊營營業(yè)廳廳等。。體育文文化類類：體育用用品商商店、、文化化用品品商店店、音音像店店、書書店、、工藝藝禮品品店、、電子子數(shù)碼碼產(chǎn)品品、時時尚精精品店店等。。休閑娛娛樂類類：足療保保健、、KTV、、酒吧吧、茶茶館等等。旅游特特色類類：紀(jì)念品品店、、土特特產(chǎn)店店、箱箱包店店等。。22業(yè)態(tài)篩篩選流流程——根根據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目整整體要要求確確定初初選業(yè)業(yè)態(tài)定義備備選業(yè)態(tài)集集合形象要要求規(guī)模要要求確定本本項(xiàng)目目可選選的業(yè)態(tài)態(tài)集合合確定各各類別別地塊塊對應(yīng)的的業(yè)態(tài)態(tài)范圍圍排除不不符業(yè)業(yè)態(tài)排除不不符業(yè)業(yè)態(tài)不符合合不符合合符合符合地塊區(qū)區(qū)位屬性分分類區(qū)位屬屬性與與業(yè)態(tài)范圍圍對照照表23商業(yè)聚聚集地地是指商商鋪連連續(xù)長長度達(dá)達(dá)到100米以以上，，且大大多數(shù)數(shù)規(guī)模模在60平平米以以上。。非商業(yè)業(yè)聚集集地不滿足足上述述條件件的即即為非非商業(yè)業(yè)聚集集地。。地塊區(qū)區(qū)位屬屬性分分類根據(jù)地地塊所所處的的環(huán)境境確定定該地地塊處處于商業(yè)聚聚集地地或非商業(yè)業(yè)聚集集地。24商業(yè)聚聚集地地根據(jù)區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)所經(jīng)經(jīng)營的的業(yè)態(tài)態(tài)種類類將商商業(yè)聚聚集地地分為為特色商商業(yè)型型和綜合商商業(yè)型型。特色商商業(yè)型型是指本本區(qū)域域內(nèi)所所經(jīng)營營的業(yè)業(yè)態(tài)以以一種種或兩兩種為為主，，其他他種類類業(yè)態(tài)態(tài)數(shù)量量不多多，規(guī)規(guī)模不不大。。綜合商商業(yè)型型是指本本區(qū)域域內(nèi)所所經(jīng)營營的業(yè)業(yè)態(tài)品品種齊齊全，，并無無明顯顯突出出者。。25非商業(yè)業(yè)聚集集地根據(jù)地地塊上上現(xiàn)有有商業(yè)業(yè)針對對的消消費(fèi)人人群，，將非非商業(yè)業(yè)聚集集地分分為外向服服務(wù)型型和內(nèi)向服服務(wù)型型。外向服服務(wù)型型是指地地塊上上現(xiàn)有有商業(yè)業(yè)的服服務(wù)人人群為為本地地塊外外部的的流動動人口口。內(nèi)向服服務(wù)型型是指地地塊上上現(xiàn)有有商業(yè)業(yè)的服服務(wù)人人群為為本地地塊附附近的的常駐駐人口口。26非商業(yè)業(yè)聚集集地外向服務(wù)務(wù)型根據(jù)地塊塊周圍的的交通和和資源將將外向服服務(wù)型地地塊分為為城際交通通樞紐類類、城內(nèi)交通通樞紐類類和旅游景點(diǎn)點(diǎn)類。內(nèi)向服務(wù)務(wù)型城際交通通樞紐類類火車站、、長途汽汽車站、、輪船碼碼頭城內(nèi)交通通樞紐類類城郊干道道交匯處處、公交交車總站站、地鐵鐵輕軌站站觀光景點(diǎn)點(diǎn)類旅游景點(diǎn)點(diǎn)、市級級廣場、、公園、、紀(jì)念館館、展覽覽館、博博物館27非商業(yè)聚聚集地外向服務(wù)務(wù)型內(nèi)向服務(wù)務(wù)型根據(jù)地塊塊周圍常常駐人口口的類別別將內(nèi)向向服務(wù)型型地塊分分為商務(wù)辦公公類、行政事業(yè)業(yè)類、高校類、居民區(qū)類類和特色區(qū)類。商務(wù)辦公公類地塊周圍圍有寫字字樓、獨(dú)獨(dú)棟大規(guī)規(guī)模專營營商業(yè)或或各類企企業(yè)，商商業(yè)主要要針對的的消費(fèi)者者為商務(wù)務(wù)辦公人人員。行政事業(yè)業(yè)類地塊周圍圍有政府府機(jī)關(guān)、、大型事事業(yè)單位位或軍隊(duì)隊(duì)，商業(yè)業(yè)主要針針對的消消費(fèi)者為為上述機(jī)機(jī)構(gòu)的工工作人員員。高校類地塊周圍圍有高等等院校，，商業(yè)主主要針對對的消費(fèi)費(fèi)者為學(xué)學(xué)生。居民區(qū)類類地塊周圍圍主要是是居民生生活區(qū)，，商業(yè)主主要針對對當(dāng)?shù)鼐泳用瘛Ｌ厣珔^(qū)類類如少數(shù)民民族聚集集區(qū)、外外籍人士士聚集區(qū)區(qū)等。28區(qū)位屬性性分類結(jié)結(jié)果特色商業(yè)業(yè)型商業(yè)聚集集地綜合商業(yè)業(yè)型城際交通通樞紐類類外向服務(wù)務(wù)型城市交通通樞紐類類旅游景點(diǎn)點(diǎn)類非商業(yè)聚聚集地商務(wù)辦公公類行政事業(yè)業(yè)類內(nèi)向服務(wù)務(wù)型高校類居民區(qū)類類特色區(qū)類類29業(yè)態(tài)篩選選流程——根據(jù)據(jù)項(xiàng)目整整體要求求確定初初選業(yè)態(tài)態(tài)定義備選選業(yè)態(tài)集合合形象要求求規(guī)模要求求確定本項(xiàng)項(xiàng)目可選選的業(yè)態(tài)集集合確定各類類別地塊塊對應(yīng)的業(yè)業(yè)態(tài)范圍圍排除不符符業(yè)態(tài)排除不符符業(yè)態(tài)不符合不符合符合符合地塊區(qū)位位屬性分類類區(qū)位屬性性與業(yè)態(tài)范圍對對照表30區(qū)位屬性性與業(yè)態(tài)態(tài)范圍對對照表——世聯(lián)聯(lián)模型區(qū)位類別商業(yè)聚集地非商業(yè)聚集地特色商業(yè)型綜合商業(yè)型外向服務(wù)型內(nèi)向服務(wù)型城際交通樞紐城市交通樞紐旅游觀光景點(diǎn)商務(wù)辦公區(qū)行政事業(yè)單位高校居民區(qū)特殊區(qū)域業(yè)態(tài)類別該區(qū)域特有的特色商業(yè)任意業(yè)態(tài)餐飲、超市、藥店、旅游特色零售、公共服務(wù)餐飲、便利零售、銀行餐飲、紀(jì)念品零售、銀行餐飲，商務(wù)服務(wù)，公共服務(wù)、辦公耗材高檔餐飲，高檔娛樂休閑、公共服務(wù)餐飲、時尚精品、體育文化用品、生活零售、服飾、休閑娛樂、公共服務(wù)生活零售、生活服務(wù)、大眾餐飲、大眾休閑娛樂、公共服務(wù)特殊業(yè)態(tài)31業(yè)態(tài)篩選選流程——根據(jù)據(jù)地塊具具體條件件確定擬擬招租業(yè)業(yè)態(tài)區(qū)位屬性性與業(yè)態(tài)范圍對對照表判斷各地地塊的區(qū)位屬屬性確定各個個地塊擬招租租業(yè)態(tài)各地塊周周圍的商商業(yè)現(xiàn)狀和消消費(fèi)需求求探討各類類地塊進(jìn)進(jìn)行連鎖經(jīng)營營的可能能業(yè)態(tài)探討各個個地塊進(jìn)進(jìn)行分散經(jīng)營營的可能能業(yè)態(tài)經(jīng)營策略略選擇集合式經(jīng)經(jīng)營策略略分散式經(jīng)經(jīng)營策略略探討各個個地塊進(jìn)進(jìn)行分散經(jīng)營營的優(yōu)選選業(yè)態(tài)32判斷各地地塊的區(qū)區(qū)位屬性性判斷地塊塊區(qū)位屬屬性的基基本要素素是：地塊周圍圍的商業(yè)環(huán)境境、交通狀況況、地塊上上現(xiàn)有商商業(yè)服務(wù)務(wù)的消費(fèi)者來來源和類類別。判斷過程程中的注注意事項(xiàng)項(xiàng)：如果某一一地塊上上現(xiàn)有商商業(yè)的消消費(fèi)者既既有流動動人口又又有常駐駐人口，，且二者者比例相相當(dāng)，則則按照““外向服務(wù)務(wù)型〉內(nèi)內(nèi)向服務(wù)務(wù)型”的優(yōu)先先順序判判定區(qū)位位屬性。。如果外向向服務(wù)型型的某一一地塊同同時具有有兩種細(xì)細(xì)分屬性性，按照照“觀光景點(diǎn)點(diǎn)〉城際際交通樞樞紐〉城城內(nèi)交通通樞紐”的優(yōu)先先順序判判定區(qū)位位屬性。。如果內(nèi)向向服務(wù)型型的某一一地塊同同時具有有兩種細(xì)細(xì)分屬性性，按按照“特色區(qū)〉〉商務(wù)辦辦公〉行行政事業(yè)業(yè)〉高校?！稻用衩駞^(qū)”的優(yōu)先先順序判判定區(qū)位位屬性。。33業(yè)態(tài)篩選選流程——根據(jù)據(jù)地塊具具體條件件確定擬擬招租業(yè)業(yè)態(tài)區(qū)位屬性性與業(yè)態(tài)范圍對對照表判斷各地地塊的區(qū)位屬屬性確定各個個地塊擬招租租業(yè)態(tài)各地塊周周圍商業(yè)業(yè)現(xiàn)狀和消消費(fèi)需求求探討各類類地塊進(jìn)進(jìn)行連鎖經(jīng)營營的可能能業(yè)態(tài)探討各個個地塊進(jìn)進(jìn)行分散經(jīng)營營的可能能業(yè)態(tài)經(jīng)營策略略選擇集合式經(jīng)經(jīng)營策略略分散式經(jīng)經(jīng)營策略略探討各個個地塊進(jìn)進(jìn)行分散經(jīng)營營的優(yōu)選選業(yè)態(tài)34經(jīng)營策略略選擇集合式經(jīng)經(jīng)營策略略對具有相相同區(qū)位位屬性的的一類地地塊整體體考慮，，選擇連連鎖經(jīng)營營模式的的適合業(yè)業(yè)態(tài)，統(tǒng)統(tǒng)一招商商，統(tǒng)一一管理。。分散式經(jīng)經(jīng)營策略略對各個地地塊分別別加以考考慮，針針對地塊塊上的商商業(yè)現(xiàn)狀狀和消費(fèi)費(fèi)者需求求確定不不同的業(yè)業(yè)態(tài)，單單獨(dú)招商商，單獨(dú)獨(dú)管理。。集合式經(jīng)營策略分散式經(jīng)營策略優(yōu)點(diǎn)便于統(tǒng)一管理租戶有利于項(xiàng)目的整體形象招商相對容易風(fēng)險比較分散缺點(diǎn)對招商能力要求較高風(fēng)險比較集中不利于統(tǒng)一管理業(yè)態(tài)篩選過程繁瑣在實(shí)際工工作中往往往將兩兩種策略略結(jié)合起起來，互互相補(bǔ)充充，得到到擬招商商的備選選業(yè)態(tài)集集合。35集合式經(jīng)經(jīng)營策略略當(dāng)各地塊塊的區(qū)位位屬性比比較集中中時，宜宜采用用此種方方式。由于同一一類地塊塊對應(yīng)的的業(yè)態(tài)范范圍相同同，因此此可以選選取同一一種業(yè)態(tài)態(tài)在這一一類地塊塊上經(jīng)營營。有時某一一種業(yè)態(tài)態(tài)可以同同時適用用于兩類類甚至三三類地塊塊，例如如餐飲、、零售，，因此也也可以在在幾類地地塊上經(jīng)經(jīng)營同一一種業(yè)態(tài)態(tài)。舉例：地塊A、、B、C、D分分別位于于地鐵站站、輕軌軌站、公公交總站站附近。。地塊上上的人流流量較大大，商業(yè)業(yè)氛圍一一般。首先確定定這四個個地塊的的區(qū)位屬屬性為““非商業(yè)業(yè)聚集地地－外向向服務(wù)型型－城市市交通樞樞紐類””，該屬屬性對應(yīng)應(yīng)的業(yè)態(tài)態(tài)全集為為【餐飲飲、便利利零售】】，可以以選擇連連鎖餐館館或連鎖鎖便利店店進(jìn)行招招租。36集合式經(jīng)經(jīng)營策略略區(qū)位類別商業(yè)聚集地非商業(yè)聚集地特色商業(yè)型綜合商業(yè)型外向服務(wù)型內(nèi)向服務(wù)型城際交通樞紐城市交通樞紐旅游觀光景點(diǎn)商務(wù)辦公區(qū)行政事業(yè)單位高校居民區(qū)特殊區(qū)域業(yè)態(tài)類別該區(qū)域特有的特色商業(yè)任意業(yè)態(tài)餐飲、便利零售、藥店、旅游特色零售、公共服務(wù)餐飲、便利零售、銀行餐飲、紀(jì)念品零售、銀行餐飲，商務(wù)服務(wù)，公共服務(wù)、辦公耗材高檔餐飲，高檔娛樂休閑、公共服務(wù)餐飲、時尚精品、體育文化用品、生活零售、服飾、休閑娛樂、公共服務(wù)生活零售、生活服務(wù)、大眾餐飲、大眾休閑娛樂、公共服務(wù)特殊業(yè)態(tài)地塊分類ABCD37分散式經(jīng)經(jīng)營策略略當(dāng)各地塊塊的區(qū)位位屬性比比較分散散時，宜宜采用用此種方方式。跟從型——跟從當(dāng)?shù)氐刂髁鳂I(yè)業(yè)態(tài)地塊上現(xiàn)現(xiàn)有的商商業(yè)氛圍圍較好，，業(yè)態(tài)比比較集中中，以兩兩、三種種為主，，同時這這兩三種種業(yè)態(tài)的的經(jīng)營狀狀況良好好。補(bǔ)充型——補(bǔ)充當(dāng)?shù)氐厝笔I(yè)業(yè)態(tài)地塊上某某一種基基本業(yè)態(tài)態(tài)明顯供供給不足足甚至缺缺失，且且消費(fèi)者者對該種種業(yè)態(tài)的的需求迫迫切。任意型——可以選擇擇符合當(dāng)當(dāng)?shù)貐^(qū)位位屬性的的任意業(yè)業(yè)態(tài)地塊上業(yè)業(yè)態(tài)品種種比較豐豐富，基基本滿足足當(dāng)?shù)厝巳巳旱男栊枨?；或或?dāng)?shù)貛讕缀鯖]有有任何業(yè)業(yè)態(tài)。38分散式經(jīng)經(jīng)營策略略在招商時時，跟從從型和補(bǔ)補(bǔ)充型應(yīng)應(yīng)重點(diǎn)考考慮目標(biāo)標(biāo)業(yè)態(tài)，，任意型型則根據(jù)據(jù)租金高高低決定定最終租租戶。分散式經(jīng)經(jīng)營策略略的關(guān)鍵鍵在于根根據(jù)不同同地塊上上的商業(yè)業(yè)現(xiàn)狀和和消費(fèi)者者需求分分別分析析，確定定當(dāng)?shù)剡m適合的業(yè)業(yè)態(tài)。舉例：地塊A位位于某高高校正門門對面，，附近是是該高校校的教職職工家屬屬區(qū)。道道路較窄窄，兩側(cè)側(cè)有一些些小規(guī)模模的底商商，面積積在30～40平米左左右，業(yè)業(yè)態(tài)種類類有餐飲飲、文化化用品、、休閑娛娛樂、時時尚精品品店等。。首先確定定該地塊塊的區(qū)位位屬性為為“非商商業(yè)聚集集地－內(nèi)內(nèi)向服務(wù)務(wù)型－高高校類””，然后后對照該該地塊現(xiàn)現(xiàn)有業(yè)態(tài)態(tài)和該屬屬性對應(yīng)應(yīng)的業(yè)態(tài)態(tài)全集，，得出該該地塊缺缺少生活活零售類類業(yè)態(tài)，，因此建建議選擇擇小型超超市或便便利店。。39分散式經(jīng)經(jīng)營策略略區(qū)位類別商業(yè)聚集地非商業(yè)聚集地特色商業(yè)型綜合商業(yè)型外向服務(wù)型內(nèi)向服務(wù)型城際交通樞紐城市交通樞紐旅游觀光景點(diǎn)商務(wù)辦公區(qū)行政事業(yè)單位高校居民區(qū)特殊區(qū)域業(yè)態(tài)類別該區(qū)域特有的特色商業(yè)任意業(yè)態(tài)餐飲、便利零售、藥店、旅游特色零售、公共服務(wù)餐飲、便利零售、銀行餐飲、紀(jì)念品零售、銀行餐飲、商務(wù)服務(wù)公共服務(wù)、辦公耗材高檔餐飲，高檔娛樂休閑、公共服務(wù)餐飲、時尚精品、體育文化用品、服飾、休閑娛樂、公共服務(wù)生活零售、生活服務(wù)、大眾餐飲、大眾休閑娛樂、公共服務(wù)特殊業(yè)態(tài)地塊類別跟從補(bǔ)充任意A40業(yè)態(tài)篩選選流程——根據(jù)據(jù)商家的的條件確確定最終終業(yè)態(tài)招商得到有承承租意向向的備選商商家集合合能否滿足足承租條件件確定最終終商家排除該商商家各商家的的承付租金和承承租期限限各商家承承租條件件否能41根據(jù)承租租條件篩篩選租戶戶如果地塊塊或建筑筑本身的的現(xiàn)實(shí)條條件不能能滿足租租戶的承承租條件件，則排排除該商商家。部分常見業(yè)態(tài)的承租條件業(yè)態(tài)承租條件餐飲排煙道和上下水，大型和高檔餐飲需有停車位便利店部分便利店需有動力電，滿足簡單加工要求娛樂休閑高檔娛樂休閑需有停車位美容中心大型美容中心需要有停車位服飾專賣附近區(qū)域有較濃厚的商業(yè)氛圍房產(chǎn)中介附近區(qū)域沒有同行業(yè)競爭者牙科診所有單獨(dú)的污水處理系統(tǒng)銀行位于商務(wù)辦公區(qū)或新興住宅區(qū)；需選擇街上最好的位置，保證昭示性和人流量；步行10分鐘內(nèi)沒有其他銀行；面積300平米以上。42業(yè)態(tài)篩選選流程——根據(jù)據(jù)商家的的條件確確定最終終業(yè)態(tài)招商得到有承承租意向向的備選商商家集合合能否滿足足承租條件件確定最終終商家排除該商商家各商家的的承付租金和承承租期限限各商家承承租條件件否能43根據(jù)承租租期限與與租金綜綜合考慮慮確定租租戶租金調(diào)整整與品牌牌調(diào)整通通常于租租約續(xù)簽簽或租約約終止時時間。公共服務(wù)務(wù)10~20年高檔餐飲飲7~15年小型餐飲飲5~8年年零售商服服3~5年年通行承租租期44承租期限限與租金金的綜合合考慮對于形象象、規(guī)模模都符合合要求，，但承租租期限和和租金不不同的業(yè)業(yè)態(tài)，需需將租期期和租金金綜合考考慮選擇擇最終業(yè)業(yè)態(tài)?？紤]最大大化風(fēng)險險，假設(shè)設(shè)兩次租租約之間間的空租租期為一年。計(jì)算不不同業(yè)態(tài)態(tài)的折算算年租金金。該方法的的假設(shè)前前提為該該地塊一一直出租租給承租租期相同同的同一一業(yè)態(tài)，，計(jì)算總總租期無無限長情情況下的的極限值值。若xa/(a+1)>yb/(b+1)，，則選擇A業(yè)態(tài)；；反之，，則選擇擇B業(yè)態(tài)態(tài)。業(yè)態(tài)AB承租期(年)ab年租金(萬元)xy折算年租金xa/(a+1)yb/(b+1)折算年租租金比較較法舉例：某地塊有有兩個備備選商家家——銀銀行和餐餐飲，其其中銀行行的年租租金為20萬，，租約期期為20年；餐餐飲的年年租金為為25萬萬，租約約期為3年。根據(jù)上述述公式，，銀行的的折算年年租金為為19.05萬萬，餐飲飲的折算算年租金金為18.75萬。則則應(yīng)選擇擇銀行為為最終租租戶。45根據(jù)特殊殊偏好的的修正不同的項(xiàng)項(xiàng)目對于于最終租租戶的業(yè)業(yè)態(tài)可能能有不同同的偏好好，例如如本項(xiàng)目目對業(yè)態(tài)態(tài)的公眾眾形象特特別重視視，即不不僅要求求形象符符合最低低標(biāo)準(zhǔn)，，還希望望達(dá)到更更好。此此時可以以根據(jù)該該偏好對對折算年年租金法法進(jìn)行修修正。設(shè)偏好修正正系數(shù)為r，選選取兩個個備選商商家中符符合偏好好的一家家為比較較基準(zhǔn)，，即r1=100%，根根據(jù)招商商方的偏偏好確定定另一家家的修正正系數(shù)r2。將折算算年租金金乘以修修正系數(shù)數(shù)，即得得到修正后的的折算年年租金。舉例：某地塊有有兩個備備選商家家——銀銀行和餐餐飲，其其中銀行行的年租租金為20萬，，租約期期為20年；餐餐飲的年年租金為為25萬萬，租約約期為5年。但但該餐飲飲的形象象一般。。根據(jù)上述述公式，，銀行的的折算年年租金為為19.05萬萬，餐飲飲的折算算年租金金為20.8萬萬。根據(jù)據(jù)招商方方的偏好好，設(shè)定定銀行的的修正系系數(shù)為100%，餐飲飲的修正正系數(shù)為為80%，則餐餐飲的修修正后的的折算年年租金為為16.64，，據(jù)此選選擇銀行行為最終終商戶。。本方法的難難點(diǎn)在于根根據(jù)招商方方的主觀判判斷確定商商家的偏好好修正系數(shù)數(shù)，帶有強(qiáng)強(qiáng)烈的主觀觀色彩和操操作難度，，因此一般般只適用于于條件相差差較明顯的的兩個備選選商家。46商業(yè)定位與與經(jīng)濟(jì)測算算47商業(yè)定位及及經(jīng)濟(jì)測算算地塊分類——對23個地塊進(jìn)進(jìn)行分類業(yè)態(tài)篩選——確定23個地塊塊的業(yè)態(tài)目標(biāo)租戶——描述典典型租戶特特征租金定位——確定23個地塊塊的租金經(jīng)濟(jì)測算——估測未未來收益48地塊分類49按區(qū)位屬性性將地塊分分類區(qū)位類別商業(yè)聚集地非商業(yè)聚集地特色商業(yè)型綜合商業(yè)型外向服務(wù)型內(nèi)向服務(wù)型城際交通樞紐城市交通樞紐旅游觀光景點(diǎn)商務(wù)辦公區(qū)行政事業(yè)單位高校居民區(qū)特殊區(qū)域地塊分類15041211140611151205珠江道1103150615071313111111181104121316101217110711081411120714031414廣開四50業(yè)態(tài)篩選51業(yè)態(tài)篩選地塊分類結(jié)結(jié)果：特色商業(yè)型型1綜合商業(yè)型型1城際交通樞樞紐1城內(nèi)交通樞樞紐3觀光旅游景景點(diǎn)0商務(wù)辦公類類3行政事業(yè)類類1高校類0居民區(qū)類13特殊區(qū)域類類0從地塊分類類結(jié)果來看看，大部分分地塊的區(qū)區(qū)位屬性比比較集中。。主要集中中在居民區(qū)區(qū)類、城內(nèi)內(nèi)交通樞紐紐類和商務(wù)務(wù)辦公類，，因此宜采采用集合式式經(jīng)營策略略。但考慮到集集合式經(jīng)營營策略對招招商能力的的要求較高高，可能在在招商過程程中遇到一一定的困難難，本報(bào)告告建議以集合式為為主，分散散式為輔，，兩種經(jīng)營營策略結(jié)合合的方式。52地塊名稱適合業(yè)態(tài)1504通訊1211多種商業(yè)1406餐飲、便利零售、藥店、旅游特色零售、公共服務(wù)1115、1205、珠江道餐飲、便利零售、汽車配件零售1507、1103、1506餐飲、商務(wù)服務(wù)、公共服務(wù)、辦公耗材1313高檔餐飲、高檔休閑娛樂、銀行、郵局1104、1111、1118、1213、1610、1207、1107、1108、1411、1217、1403、1414、廣開四生活零售、生活服務(wù)、大眾餐飲、大眾休閑娛樂、公共服務(wù)集合式經(jīng)營營策略地塊與業(yè)態(tài)態(tài)對照表53集合式經(jīng)營營策略根據(jù)不同的地塊塊類別組合合方式，選選取不同的的主力業(yè)態(tài)態(tài)，可以得得到幾種不不同的結(jié)果果，例如：：組合一餐飲連鎖：1406、、1115、1205、珠江江道、1507、1103、、1506、1104、1111、1118、、1213、1610、1207、1107、、1108、1411、1217、1403、、1414、廣開四四其他：1504、、1211、1313組合二便利店連鎖鎖：1406、、1115、1205、珠江江道、1507、1103、、1506、1104、1111、1118、、1213、1610、1207、1107、、1108、1411、1217、1403、、1414、廣開四四其他：1504、、1211、131354分散式經(jīng)營營策略區(qū)位類別商業(yè)聚集地非商業(yè)聚集地特色商業(yè)型綜合商業(yè)型外向服務(wù)型內(nèi)向服務(wù)型城際交通樞紐城市交通樞紐旅游觀光景點(diǎn)商務(wù)辦公區(qū)行政事業(yè)單位高校居民區(qū)特殊區(qū)域地塊類別跟從1504補(bǔ)充11151103150713131111111811041108任意121114061205珠江道150612131610121711071411120714031414廣開四55分散式經(jīng)營營策略地塊與業(yè)態(tài)態(tài)對照表對于只有一一種適合業(yè)業(yè)態(tài)的地塊塊，建議以以該種業(yè)態(tài)態(tài)為重點(diǎn)招招商對象。。地塊名稱適合業(yè)態(tài)1504通訊1211多種商業(yè)1406餐飲、便利零售、藥店、旅游特色零售1115便利店1205、珠江道餐飲、便利零售、汽車配件零售1507、1103餐飲1506餐飲、商務(wù)服務(wù)、通訊，郵局，銀行，辦公耗材1313高檔餐飲、高檔休閑娛樂1104、1108、1111、1118便利店1213、1610、1217、1107、1411、1207、1403、1414、廣開四生活零售、生活服務(wù)、大眾餐飲、大眾休閑娛樂56確定各個地地塊的擬招招租業(yè)態(tài)根據(jù)每類地地塊對應(yīng)的的業(yè)態(tài)集合合，以及各各個地塊上上現(xiàn)有的業(yè)業(yè)態(tài)種類以以及消費(fèi)需需求，列出出各地塊的的擬招租業(yè)業(yè)態(tài)。紅色字體的為重重點(diǎn)推薦業(yè)業(yè)態(tài)，藍(lán)色字體的為一一般推薦業(yè)業(yè)態(tài)，灰色字體的為可可選業(yè)態(tài)。。地塊名稱擬招租業(yè)態(tài)1313高檔中餐廳、高檔休閑娛樂1504通訊1406餐飲、便利店、旅游特色零售、藥店、銀行1403便利店、大眾餐飲、其他生活服務(wù)與零售1411大眾餐飲、便利店、銀行、郵局1507餐飲、郵局、通訊營業(yè)廳1414餐飲、便利店、其他生活服務(wù)與零售1506餐飲、辦公用品、郵局、通訊營業(yè)廳1610餐飲、便利店、其他生活服務(wù)與零售廣開四餐飲、便利店、其他生活服務(wù)與零售1211服飾專賣、餐飲、銀行、其他1207郵局、眼鏡店、其他生活服務(wù)與零售57確定各個地地塊的擬招招租業(yè)態(tài)地塊名稱擬招租業(yè)態(tài)1213餐飲、便利店、其他生活服務(wù)與零售1217餐飲、便利店、其他生活服務(wù)與零售1205快餐、便利店、汽車配件零售珠江道快餐、便利店、汽車配件零售1115便利店、快餐1103餐飲、銀行、郵局1104便利店、大眾餐飲、其他生活服務(wù)與零售1107餐飲、便利店、其他生活服務(wù)與零售1108便利店、大眾餐飲、其他生活服務(wù)與零售1111便利店、大眾餐飲、美容健身、其他生活服務(wù)1118便利店、大眾餐飲、銀行、其他生活服務(wù)與零售續(xù)前表58目標(biāo)租戶59典型租戶選擇品牌商商家和連鎖鎖商家的另另一好處就就是這些租租戶往往有有強(qiáng)大的經(jīng)經(jīng)濟(jì)支持和和技術(shù)支持持，因此可可以在一定定程度上保保證租金的的穩(wěn)定性，，減小風(fēng)險險。為了進(jìn)一步保證項(xiàng)目的公眾形象，建議在選擇租戶時盡量選擇具有一定品牌效應(yīng)的商家。為了配合集合式經(jīng)營策略，建議在選擇餐飲和便利店品牌時盡量選擇連鎖經(jīng)營品牌。1偏重品牌商家2偏重連鎖商家60餐飲類根據(jù)客戶目目標(biāo)和項(xiàng)目目本體的條條件，推薦薦如下品牌牌的各類商商家以供選選擇：類別咖啡館咖啡館泡沫紅茶館實(shí)例圖片星巴克上島咖啡仙蹤林選址要求商場、辦公樓、高檔住宅區(qū)、商圈；面積20m2以上一般選址位于高檔住宅及寫字樓的底商，至少有15個停車位。面積300—500平米之間周邊商業(yè)氛圍好，希望有較長的臨街面。有可見度高的廣告位。面積120平米以上61餐飲類項(xiàng)目美式西餐西式自助西式快餐實(shí)例圖片樂杰士好倫哥德克士選址要求周邊商業(yè)氛圍好，希望平層。面積400-500平米周邊商業(yè)氛圍好，有獨(dú)立出入口，有可見度高的廣告位。面積300-500平米周邊商業(yè)氛圍好，希望平層，但兩層也可，柱子不能太多。面積最少200-300平米62餐飲類項(xiàng)目中式快餐中式快餐中式快餐實(shí)例圖片永和大王馬蘭拉面老家肉餅暫無圖片暫無圖片選址要求周邊商業(yè)氛圍好，人流量大。面積150-200平方米人流量相對較大的位置，面對客戶群較為年輕，一般設(shè)在醫(yī)院、學(xué)校及寫字樓附近面積150-250平米位置以城市交通干線、主要商業(yè)區(qū)域、大的居民小區(qū)的中心位置為首選面積200-800平米63便利零售類類類別便利店式精品超市低價折扣店便利店實(shí)例圖片7-11便利店迪亞天天聯(lián)華快客選址要求有動力電在一層周邊有白領(lǐng)及外國人使用面積130-160平米有動力電、上下水，周邊為普通住宅區(qū)即可面積100平米左右位于新興居民住宅區(qū)內(nèi)，底商面積20-200平米64便利零售類類類別便利店便利店小型超市實(shí)例圖片物美便利店超市發(fā)便利店華聯(lián)超市暫無圖片選址要求緊鄰公交車站，地鐵口，有上下水，滿足用電要求，周邊住戶最好在1500戶以上；面積100平米--200平米位于住宅區(qū)內(nèi)或公交車站附近，有一定的人流量。面積70-80平米左右位于居民區(qū)、交通主干道、城市商業(yè)中心、大型商業(yè)設(shè)施內(nèi)部。面積大于150平米65其他零售類類類別藥店服飾專營店眼鏡店實(shí)例圖片金象大藥房真維斯專賣雪亮眼鏡選址要求新興大型住宅區(qū)內(nèi)以及高校、醫(yī)院附近。面積100平米以上一級商業(yè)地段臨街80平米以上使用面積門寬6米以上有戶外廣告100-200平米使用面積臨街鋪位有上下水有戶外廣告位其他商家嘉世堂藥店全新大藥房……佐丹奴專賣李寧運(yùn)動專賣……寶島眼鏡光明島眼鏡大明眼鏡……66休閑類類別美容中心休閑書吧實(shí)例圖片思妍麗光合作用選址要求面積在200-700之間有上下水對承載力及點(diǎn)容量無特殊要求成熟學(xué)園區(qū)或商業(yè)區(qū)，200~500平米，對周遍人群素質(zhì)要求較高其他商家自然美生活館雅芳美容中心……雕刻時光行攝匆匆……67服務(wù)類類別商務(wù)中心洗衣店實(shí)例商務(wù)中心福奈特洗衣連鎖店圖片選址要求在寫字樓內(nèi)部或附近，有電話網(wǎng)絡(luò)接口面積100平米左右地面靜負(fù)荷865Kg/m2動負(fù)荷1018Kg/m2

水流量10L/分鐘380v電壓40KW以上面積70-120m2

層高2.80m以上其他商家榮昌洗染三洋干洗……68租金定位69現(xiàn)有業(yè)態(tài)的的平均租金金各地塊現(xiàn)有有業(yè)態(tài)的平平均租金（（一層街鋪鋪）：由于本項(xiàng)目目的商業(yè)規(guī)規(guī)模較小，，無法在區(qū)區(qū)域內(nèi)建立立價值標(biāo)桿桿，因此在在定價時需需參照市場場上的平均均價格。地塊名稱平均日租金地塊名稱平均日租金13131.2512131.915042-412171.67140621205--14031.3珠江道1.671411111151.8-2.21507211032-2.51414--11041.5-215061.6711071.2-1.416101.8511081-1.5廣開四1.811112121141118212072單位：元/日*平方方米70針對不同地地塊的租金金定位由于二層商商鋪的租金金低于一層層，通常為為一層租金金的60%，則兩層層商鋪的平平均租金應(yīng)應(yīng)為一層層層街鋪的（1+60%）/2=80%各地塊的租租金定位參參見右表，，可隨具體體情況稍作作浮動，但但所有地塊塊的平均租租金建議不不低于1.5元/日*平方方米。地塊名稱平均日租金地塊名稱平均日租金1313112131.5215042.412171.3414061.61205--14031.04珠江道1.3414110.811151.615071.611031.81414--1104115061.3411071.0416101.5711081廣開四1.4811111.612113.211181.612071.6總平均1.5單位：元/日*平方方米71連鎖鎖經(jīng)經(jīng)營營租租金金定定位位若選選擇擇連連鎖鎖租租戶戶，，則則應(yīng)應(yīng)根根據(jù)據(jù)租租金金的的平平均均水水平平確確定定統(tǒng)統(tǒng)一一的的租租金金。。由23個個地地塊塊的的平平均均可可實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)租租金金的的分分布布可可以以看看出出，，該該23個個地地塊塊的的租租金金以以1.5元元/天天*平平方方米米為軸軸線線上上下下浮浮動動。。建議議以以1.5元元/天天*平平方方米米作作為為連連鎖鎖店店租租戶戶的的最最低低租租金金水水平平。。橫軸軸為為23個個地地塊塊縱軸軸為為平平均均租租金金水水平平，，單單位位1.5元元/天天*平平方方米米72經(jīng)濟(jì)濟(jì)測測算算73單座座可可經(jīng)經(jīng)營營公公廁廁年年收收入入預(yù)預(yù)測測表表項(xiàng)目依據(jù)收入（元）商業(yè)租金按照均價1.5元/天*平方米，面積350平方米，每月30天計(jì)算。假設(shè)空置率為1/12，即每年實(shí)際出租11個月。173，250樓頂廣告位單價按照23個地塊上可實(shí)現(xiàn)的平均價格水平計(jì)算，約1500元/平方米*年。面積按照長30米（兩塊），高2米計(jì)算。90，000合計(jì)263，25074單座座可可經(jīng)經(jīng)營營公公廁廁年年固固定定支支出出分分析析表表項(xiàng)目依據(jù)收入（元）物業(yè)管理費(fèi)見附表70960商業(yè)租金稅費(fèi)房產(chǎn)稅12%營業(yè)稅及附加5.5%30，319廣告牌租金稅費(fèi)營業(yè)稅及附加5.5%4，950合計(jì)106,22975不固固定定支支出出分分析析表表項(xiàng)目金額（元）發(fā)生時間公廁潔具更換20000自經(jīng)營期第一年起每5年一次公廁內(nèi)部裝修40000自經(jīng)營期第一年起每8年一次注：：公廁廁潔潔具具折折舊舊標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)參參照照酒酒店店、、餐餐飲飲等等服服務(wù)務(wù)業(yè)業(yè)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。。公廁廁內(nèi)內(nèi)部部裝裝修修折折舊舊標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)參參照照酒酒店店裝裝修修5年年折折舊舊、、住住宅宅裝裝修修10年年折折舊舊的的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)取取中中間間值值。。外立立面面建建議議采采用用質(zhì)質(zhì)優(yōu)優(yōu)的的天天然然石石材材，，使使用用壽壽命命在在30年年以以上上。。76單座座公公廁廁總總成成本本分分析析根據(jù)據(jù)《《固固定定資資產(chǎn)產(chǎn)折折舊舊分分類類表表》》，，參參照照商商業(yè)業(yè)流流通通企企業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)營營用用房房屋屋的的折折舊舊年年限限，，確確定定本本項(xiàng)項(xiàng)目目房房產(chǎn)產(chǎn)的的折折舊舊年年限限為為30年年。。項(xiàng)目金額（元）一人員支出

1工資13200.002福利費(fèi)4000.003社保費(fèi)5760.00二清潔耗材2400.00三維修費(fèi)4000.00四水費(fèi)27000.00五電費(fèi)12000.00六供暖費(fèi)2600.00七折舊

1房屋折舊32000.002潔具折舊4000.003內(nèi)部裝修折舊5000.00八稅費(fèi)1租金稅費(fèi)30319.002廣告位稅費(fèi)4950.00九總成本147229.00

77現(xiàn)金金流流量量表表貼現(xiàn)現(xiàn)率率取取6%，，單單位位：：元元年度現(xiàn)金流入現(xiàn)金流出凈現(xiàn)金流量累計(jì)凈現(xiàn)金流凈現(xiàn)金流現(xiàn)值累計(jì)凈現(xiàn)金流現(xiàn)值200501000000-1000000-1000000-1000000-10000002006263250106229157021-842979148133-8518672007263250106229157021-685958139748-7121192008263250106229157021-528937131837-5802812009263250106229157021-371916124375-4559062010263250126229137021-234895102390-3535162011263250106229157021-77874110693-242822201226325010622915702179147104427-138394201326325014622911702119616873420-64974201426325010622915702135318992940279672015263250126229137021490210765121044792016263250106229157021647231827171871952017263250106229157021804252780352652302018263250106229157021961273736183388472019263250106229157021111829469450408298202026325012622913702112553155717446547278現(xiàn)金金流流量量表表續(xù)前前表表年度現(xiàn)金流入現(xiàn)金流出凈現(xiàn)金流量累計(jì)凈現(xiàn)金流凈現(xiàn)金流現(xiàn)值累計(jì)凈現(xiàn)金流現(xiàn)值20212632501462291170211372336460645115372022263250106229157021152935758312569849202326325010622915702116863785501162486020242632501062291570211843399518976767582025263250126229137021198042042723719482202626325010622915702121374414618876567020272632501062291570212294462435748092442028263250106229157021245148341108850352202926325014622911702125685042890287925320302632501262291370212705525319259111792031263250106229157021286254634515945694203226325010622915702130195673256197825520332632501062291570213176588307181008973203426325010622915702133336092897910379532035263250106229157021349063027339106529279靜態(tài)態(tài)收收益益分分析析由于于每每年年的的靜靜態(tài)態(tài)收收益益情情況況相相同同，，僅僅以以一一年年為為例例進(jìn)進(jìn)行行分分析析。。項(xiàng)目金額（元）總收入263250總成本147229利潤116021利潤率44%本項(xiàng)項(xiàng)目目的的利利潤潤率率約約為為44%，，因因此此項(xiàng)項(xiàng)目目可可行行。。由現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量表表可可以以看看出出，，從從第第七七年年即即2012年年開開始始，，累累計(jì)計(jì)凈凈現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量為為正正，，即即靜靜態(tài)態(tài)成成本本回回收收期期為為7年年。。80動態(tài)態(tài)收收益益分分析析指指標(biāo)標(biāo)表表IRRNPV動態(tài)回收期14.89%1,004,9928.70在租租金金定定位位1.5元元/平平方方米米*天天，，初初始始投投資資為為100萬萬元元/座座的的前前提提下下，，對對項(xiàng)項(xiàng)目目的的動動態(tài)態(tài)收收益益分分析析結(jié)結(jié)果果如如下下：：項(xiàng)目目的的內(nèi)內(nèi)部部收收益益率率為為14.89%，，明顯顯高高于于銀銀行行的的中中長長期期貸貸款款利利率率，因因此此項(xiàng)項(xiàng)目目可可行行。項(xiàng)目目可可以以帶帶來來的的預(yù)預(yù)期期收收益益的的現(xiàn)現(xiàn)值值約約為為100萬萬元元。項(xiàng)目目將將在在建建成成后后的的第9年年，即即2014年年收收回回成成本本。。81累計(jì)計(jì)凈凈現(xiàn)現(xiàn)金金流流現(xiàn)現(xiàn)值值表表橫軸軸為為時時間間，，從從經(jīng)經(jīng)營營期期開開始始計(jì)計(jì)算算。?？v軸軸為為累累計(jì)計(jì)凈凈現(xiàn)現(xiàn)金金流流現(xiàn)現(xiàn)值值，，單單位位為為萬萬元元。。82拆遷補(bǔ)償費(fèi)的的影響其他參數(shù)保持持不變IRRNPV動態(tài)回收期0.67%-1,825,197/如果由企業(yè)擔(dān)擔(dān)負(fù)拆遷補(bǔ)償償費(fèi)，則每座座公廁的初始始投資為400萬元，對項(xiàng)目的動動態(tài)收益分析析結(jié)果如下：：項(xiàng)目的凈現(xiàn)值值NPV為負(fù)值，內(nèi)部收益率IRR0.67%遠(yuǎn)遠(yuǎn)小小于貼現(xiàn)率，，這意味著在項(xiàng)目折舊期期限內(nèi)不可能能收回成本，，因此項(xiàng)目不具有可行性性。83其它因素的影影響IRRNPV動態(tài)回收期16.99%1,263,4857.31由于水費(fèi)在公公廁的物業(yè)管管理支出中占占比較大的比比重，因此如如果采用中水系統(tǒng)統(tǒng)，可以大大降降低公廁的運(yùn)運(yùn)營成本。按按照中水1.1元/噸噸的價格計(jì)算，，公廁的年運(yùn)運(yùn)營成本從70960元元降至51045元，對對項(xiàng)目的動態(tài)態(tài)收益分析結(jié)結(jié)果如下：項(xiàng)目將在建成成后的第8年，即2013年收回成本本，比使用普普通用水的情情況下提前一一年半收回成成本。項(xiàng)目的內(nèi)部收收益率為16.99%，明顯高于使用用普通用水情情況下的內(nèi)部部收益率。項(xiàng)目可以帶來來的預(yù)期收益益的現(xiàn)值約為為126萬元，比使用普通通用水的情況況下增加了26%。84租金水平對各各指標(biāo)的影響響在其他參數(shù)不不變，只有租租金發(fā)生變化化時計(jì)算不同同情況下的動動態(tài)收益指標(biāo)標(biāo)。租金收入IRR動態(tài)回收期1.517325014.89%8.701.618480016.11%7.921.719635017.32%7.111.820790018.53%6.571.921945019.72%6.122.023100020.91%5.732.124255022.10%5.372.225410023.28%5.082.326565024.46%4.792.427720025.63%4.532.528875026.81%4.30租金單位為元元/平方米*天收入單位為元元動態(tài)回收期單單位為年85租金對動態(tài)回回收期的影響響由租金與動態(tài)態(tài)回收期的關(guān)關(guān)系曲線不難難看出，在1.5-1.7元/平方方米*天的價格區(qū)間內(nèi)內(nèi)，隨租金的的緩慢提高，，動態(tài)回收期期迅速下降。。因此建議租租金可以在此此區(qū)間內(nèi)選擇擇。橫軸為租金，，單位為元/平方米*天天縱軸為動動態(tài)回收收期，單單位為年年86規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)建議87規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)建議原原則根據(jù)項(xiàng)目目主題給給出規(guī)劃劃設(shè)計(jì)建建議原則則和具體體內(nèi)容：：原則一建筑形式式力求美美觀、和和諧，同同時兼顧顧細(xì)節(jié)和和主題上上的統(tǒng)一一原則二以突出商商業(yè)為主主，保證證公廁高高標(biāo)準(zhǔn)，，處理好好兩者之之間關(guān)系系88規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)建議原原則———建筑形式式力求美美觀、和和諧，同同時兼顧顧細(xì)節(jié)和和主題上上的統(tǒng)一一為了提升升城市形形象，增增添新的的城市景景觀，本本項(xiàng)目的的建筑形形式應(yīng)力力求美觀觀，針對對不同地地塊選取取與周圍圍環(huán)境相相協(xié)調(diào)的的建筑風(fēng)風(fēng)格。為了樹立立統(tǒng)一的的品牌形形象，建建議使用用統(tǒng)一的的建筑符符號。89規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)建議原原則———以突出商商業(yè)為主主，保證證公廁高高標(biāo)準(zhǔn)，，處理好好兩者之之間關(guān)系系保證經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益實(shí)現(xiàn)社會會效益以突出商業(yè)為主只有保證商業(yè)的可盈利性，才能真正實(shí)現(xiàn)“以商養(yǎng)廁”，因此規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)以商業(yè)為主。保證公廁的高標(biāo)準(zhǔn)高標(biāo)準(zhǔn)公廁是實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目社會效益的關(guān)鍵，是提升天津市城市形象的重要因素，因此規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)保證公廁高標(biāo)準(zhǔn)。商業(yè)與公廁的和諧為了同時保證商業(yè)的可盈利性和公廁的高標(biāo)準(zhǔn)，必須處理好兩者之間的布局關(guān)系，使之和諧發(fā)展。90規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)建議內(nèi)內(nèi)容建筑布局局外部交通通建筑外觀觀內(nèi)部空間間內(nèi)部裝修修建筑規(guī)劃劃建筑單體體配套設(shè)備備91建筑布局局盡可能提提高商業(yè)業(yè)價值92建筑布局局——增增加臨街街面的長長度為了增強(qiáng)強(qiáng)建筑的的昭示性性，提升升商業(yè)價價值，應(yīng)應(yīng)盡可能增增加建筑筑單體的的臨街面面。當(dāng)位于于兩條道道路交叉叉口時，，應(yīng)選擇擇有效人人流量大大的道路路為參照照道路。。93建筑布局局——抬抬高入口口處的地地面為了提高高商業(yè)的的進(jìn)入便便利性，，進(jìn)而提提升商業(yè)業(yè)價值，，建議利利用外延延式臺階階抬高入口口處的地地面，使首層層看起來來更接近近地面。。94外部交通通以突出商商業(yè)為主主兼顧公廁廁的便利利性95公廁與商商業(yè)入口口布置商業(yè)入口口布置在在單體較較長的一一面（有有效臨街街面），，而公廁廁入口布布置在較較短的一一面。右右側(cè)行走走的人流流遇見的的第一個個入口應(yīng)應(yīng)為商業(yè)業(yè)入口。。情形一當(dāng)當(dāng)物業(yè)業(yè)位于單單條道路路一側(cè)時時商業(yè)入口公廁入口人流方向高標(biāo)準(zhǔn)公廁96公廁與商商業(yè)入口口布置情形二當(dāng)當(dāng)物業(yè)業(yè)位于兩兩條道路路交叉口口時高標(biāo)準(zhǔn)公廁高標(biāo)準(zhǔn)公公廁商業(yè)入口公廁入口人流方向97建筑外觀觀以美觀為為前提，，保證與與周圍環(huán)環(huán)境相和和諧符合一定定的建筑筑主題，，便于統(tǒng)統(tǒng)一識別別98項(xiàng)目主題題由于本項(xiàng)項(xiàng)目的重重要目標(biāo)標(biāo)之一是是提升天津津市的城城市形象象，我們建建議為本本項(xiàng)目的的一系列列建筑確確定統(tǒng)一一的主題題，以概概念引導(dǎo)導(dǎo)設(shè)計(jì)。。模仿世界界著名建建筑設(shè)計(jì)計(jì)大師的的手筆，，采擷大大師們建建筑藝術(shù)術(shù)中的精精華，打打造一系系列富有有特色的的建筑物物，使本本項(xiàng)目真真正成為為“建筑藝藝術(shù)博覽覽會”的濃縮景景觀。建筑藝術(shù)術(shù)博覽會會99項(xiàng)目主題題典型建筑筑風(fēng)格及及其建筑筑理念：：建筑風(fēng)格建筑理念適合的地塊性質(zhì)自然風(fēng)格強(qiáng)調(diào)建筑本身的自然，以及與自然的親和、融合公園現(xiàn)代風(fēng)格富有創(chuàng)造性的設(shè)計(jì)，運(yùn)用先進(jìn)的技術(shù)和材料商務(wù)區(qū)、交通樞紐后現(xiàn)代風(fēng)格用裝飾使建筑與周邊的環(huán)境相協(xié)調(diào)住宅區(qū)………………100符合項(xiàng)目目主題的的建筑外外觀不同建筑筑風(fēng)格作作品：自然風(fēng)格格現(xiàn)代風(fēng)格格后現(xiàn)代風(fēng)風(fēng)格……123101新穎獨(dú)特特的建筑筑細(xì)節(jié)利用各種種新穎獨(dú)獨(dú)特的建建筑小品品，使之之與主題題中的不不同建筑筑風(fēng)格相相輔相成成。例如：1.門門廊和廊廊柱2.入入口處的的小花壇壇3.外外延的雨雨棚4.緊緊貼外立立面的裝裝飾性欄欄桿2134102統(tǒng)一的建建筑符號號在不同地地塊的建建筑周圍圍添加同同一系列列的建筑筑小品，，根據(jù)建建筑本身身的顏色色和外觀觀選擇建建筑小品品的顏色色和形狀狀配置，，既保證證了與建建筑本身身的協(xié)調(diào)調(diào)，又容容易形成成統(tǒng)一的的視覺印印象。132103統(tǒng)一一的的建建筑筑符符號號在公公廁廁入入口口所所在在墻墻面面上上添添加加同同一一系系列列的的色色彩彩塊塊或或色色彩彩帶帶，，顏顏色色根根據(jù)據(jù)不不同同建建筑筑的的墻墻體體顏顏色色而而定定，，但但幾幾何何圖圖案案的的排排布布應(yīng)應(yīng)保保證證相相同同的的風(fēng)風(fēng)格格。。132104統(tǒng)一一的的建建筑筑符符號號利用用醒醒目目的的掛掛鐘鐘作作為為統(tǒng)統(tǒng)一一的的建建筑筑符符號號，，根根據(jù)據(jù)不不同同建建筑筑本本身身的的顏顏色色選選擇擇鐘鐘的的背背景景顏顏色色，，既既實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)了了統(tǒng)統(tǒng)一一又又為為廣廣大大市市民民創(chuàng)創(chuàng)造造了了便便利利。。105外立立面面顏顏色色及及材材質(zhì)質(zhì)顏色色：：材質(zhì)質(zhì)：：采用用與與周周圍圍環(huán)環(huán)境境相相和和諧諧的的色色彩彩，，色色調(diào)調(diào)鮮鮮明明但但不不突突兀兀，，建建議議使使用用較較柔柔和和的的顏顏色色。。外墻墻裝裝修修應(yīng)應(yīng)體體現(xiàn)現(xiàn)品品質(zhì)質(zhì)感感，，建建議議使使用用啞啞光光釉釉面面瓷瓷質(zhì)質(zhì)外外墻墻磚磚。。選選擇擇中中等等偏偏上上檔檔次次的的品品牌牌，，例例如如臺臺灣灣的的““冠冠軍軍””牌牌等等，，價價格格50-60元元/平平方方米米。。106內(nèi)部部空空間間公廁廁的的內(nèi)內(nèi)部部空空間間以以舒舒適適、、實(shí)實(shí)用用為為前前提提商業(yè)業(yè)的的內(nèi)內(nèi)部部空空間間以以保保證證靈靈活活性性為為前前提提107平面面空空間間劃劃分分公廁廁部部分分建建議議設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)較大大的的公公共共休休息息空空間間，適適當(dāng)當(dāng)減減少少衛(wèi)衛(wèi)生生間間內(nèi)內(nèi)部部過過廳廳的的面面積積，，只只要要保保證證1.2米米的走走道道寬寬度度即即可可。。本表表格格中中的的面面積積均均指指建建筑筑面面積積。。分層功能空間面積(㎡)總面積(㎡)

地下層休息廳30-35150女衛(wèi)生間廁位間45-50盥洗間8-10男衛(wèi)生間廁位間35-40盥洗間6-8管理間10-12儲物間2-3首層男殘疾人衛(wèi)生間6-7160-180女殘疾人衛(wèi)生間5-6商鋪150-160二層商鋪160-180160-180108衛(wèi)生生間間細(xì)細(xì)分分面面積積組組合合參照照五五星星級級旅旅游游公公廁廁的的設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)要要求求